Tăng cường các khoản thu tài chính từ đất đai theo cơ chế thị trường tại Việt Nam

TĂNG CƯỜNG CÁC KHOẢN THU TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG TẠI VIỆT NAM
TS. Phạm Phương Nam
PGS. TS. Phan Thị Thanh Huyền1
1
Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Điện thoại: 0918.173.686, email:

Tóm tắt
Bài viết trình bày một số vấn đề lý luận liên quan đến các khoản thu tài chính từ
đất đai và thực trạng thực hiện thu ngân sách nhà nước từ đất đai tại Việt Nam nhằm chỉ
ra những hạn chế và nguyên nhân làm cơ sở đề xuất giải pháp tăng thu ngân sách nhà
nước từ đất đai. Những hạn chế chính là xác định giá đất khi giao đất, cho thuê đất chưa
đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường; chưa có quy định điều tiết giá trị tăng
thêm từ đất do Nhà nước đầu tư hay doanh nghiệp đầu tư, quy định về thu hồi đất thực
hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội còn bất cập, quy định về thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất chưa phù hợp... Để tăng nguồn thu từ đất đai, cần đổi mới chính sách tài
chính về đất đai; đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch để đấu giá; thay
đổi thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; xây dựng hệ thống tin đất đai hiện đại;
thu hồi đất cho các mục đích khác nhau phải dựa trên cơ chế thị trường về giá đất và cần
có quy định phân chia giá trị tăng thêm từ đất mà không do chủ sử dụng đất đầu tư...
Từ khóa: Cơ chế thị trường, đất đai, giải pháp, khoản thu, tài chính
STRENGTHENING FINANCIAL REVENUES FROM LAND UNDER
SOCIALST ORIENTED MARKET MECHANISM IN VIETNAM
Abstract
The paper presents some theoretical issues related to the financial revenues from land
and the reality of the implementation of state budget revenues from land in Vietnam to point
out the limitations and causes as the basis for the increasing State budget. The main
limitations are determining land prices when allocating or leasing land what are not in
accordance with the market price principles; there is no regulation of added value from land
invested by the State or enterprises, regulations on land acquisition for implementation of

socio-economic development projects are still inadequate, and regulations on collecting
money inappropriate land use, land rent. In order to increase revenue from land, it is necessary
to renovate land financial policies; accelerate land acquisition according to planning, create
clean land fund for auction; change tax rate for non-agricultural land use; building a modern
land information system; land acquisition for different purposes must be based on a market
mechanism for land prices and there should be provisions for the division of added value
from land that is not invested by land users.
Keywords: Finance, land, market mechanism, solutions, revenues
265


1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Các khoản thu tài chính từ đất đai chiếm một tỷ lệ đáng kể trong ngân sách nhà
nước. Khai thác hiệu quả các khoản thu tài chính từ đất đai góp phần quan trọng cho phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước. Mặc dù vậy, nguồn thu ngân sách từ đất đai còn chưa
tương xứng với tiềm năng của nó, thất thốt cịn lớn, cơ chế quản lý kinh tế đất cịn nặng
về hành chính, thiếu cơ chế điều tiết bằng các chính sách kinh tế, chính sách tài chính phù
hợp (Thủ tướng Chính phủ, 2013). Đến nay đã có một số nghiên cứu những yếu tố tác
động đến các khoản thu tài chính về đất đai. Theo Hà Thúc Viên và Phan Thị Thanh
Trường (2016), thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai chịu ảnh hưởng chủ yếu từ mức
thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất. Nghiên cứu của Nguyễn
Thị Dung (2012) chỉ ra yếu tố tác động lớn nhất đến thu ngân sách nhà nước từ đất đai đó
là giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do giá đất chưa phù hợp với giá thị trường,
còn thấp hơn nhiều giá đất thị trường. Theo nghiên cứu của Phạm phương Nam (2014),
một trong những yếu tố tác động đến tăng thu ngân sách nhà nước từ đất đai đó là việc
xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, theo Phạm Văn Bình
(2013), thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp, cụ thể là thuế suất thuế sử dụng đất ở có ảnh
hưởng lớn đến thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Để khai thác khoản thu tài chính từ đất
đai có hiệu quả theo Trần Đức Thắng (2011) cần quan tâm đến yếu tố tổ chức thực hiện
và hoàn thiện các định về thuế thu nhập và giá đất tính thuế. Có thể nói, mỗi tác giả nghiên

cứu một khía cạnh khác nhau của tài chính về đất đai, và chưa đưa ra được đánh giá tổng
thể về những hạn chế, ngun nhân trong cơng tác tài chính về đất đai. Do vậy, bài viết
này nhằm trả lời câu hỏi: cơng tác tài chính về đất đai hiện nay có những mặt ưu điểm gì?
Các hạn chế và ngun nhân trong cơng tác tài chính về đất đai là gì? Và cần có những
giải pháp gì để khắc phục các tồn tại đó để nâng cao hơn nữa các khoản thu tài chính từ
đất đai đồng thời đảm bảo hài hịa lợi ích giữa người sử dụng đất và Nhà nước trong nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Số liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu được thu thập từ các cơng trình khoa học
đã được cơng bố trên các tạp chí, mạng internet và các tài liệu khác như văn bản quy
phạm pháp luật, giáo trình, sách liên quan đến các khoản thu tài chính từ đất đai. Bên
cạnh đó, nghiên cứu sử dụng phương pháp so sánh, đánh giá để chỉ ra những mặt mạnh,
những khó khăn, hạn chế của cơng tác tài chính về đất đai làm cơ sở đề xuất những giải
pháp tăng cường các khoản thu tài chính từ đất đai, hạn chế thoát ngân sách nhà nước từ
đất đai.
3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến tài chính về đất đai và kinh tế thị trường
3.1.1. Tài chính về đất đai
Theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai năm 2013, Tài chính về đất đai
bao gồm tiền sử dụng đất; tiền thuê đất, thuê mặt nước; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập
266


cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất; phí, lệ phí trong
quản lý, sử dụng đất; tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tiền bồi
thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Tiền sử dụng
đất là số tiền người sử dụng đất phải nộp khi được giao đất hay được công nhận quyền sử
dụng đất hay được chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền thuê đất, thuê mặt nước là số tiền
người thuê đất, thuê mặt nước phải nộp khi được thuê đất với diện tích đất cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định và có thể trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm. Thuế sử

dụng đất là khoản tiền người sử dụng đất phải nộp hằng năm khi sử dụng đất và được xác
định theo theo diện tích đất sử dụng, thuế suất thuế sử dụng đất. Thuế thu nhập cán nhân
và thuế thu nhập doanh nghiệp là khoản tiền cá nhân và tổ chức phải nộp vào ngân sách
nhà nước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được tính theo thu nhập tính thuế và
thuế suất thuế thu nhập tương ứng. Phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất là khoản tiền mà
cá nhân, tổ chức phải nộp khi được các cơ quan, đơn vị liên quan đến đất đai cung cấp
dịch vụ công. Tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là số tiền đối tượng
vi phạm pháp luật đất đai phải nộp vào ngân sách nhà nước và được xác định theo tính
chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính. Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây
thiệt hại trong quá trình quản lý, sử dụng đất là khoản tiền đối tượng vi phạm pháp luật
đất đai phải nộp để khơi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi xâm hại đất (Phạm
Phương Nam, 2014).
3.1.2. Kinh tế thị trường
Tại nhiều quốc gia trê thế giới, kinh tế thị trường được hiểu là mơ hình kinh tế mở
trong đó coi trọng và tuân thủ các quy luật vận động, điều tiết của thị trường, tôn trọng tự
do cạnh tranh, tự do hợp tác, mở rộng giao lưu thương mại, tạo cơ hội cho mọi chủ thể
kinh tế tham gia thị trường, tìm kiếm lợi nhuận. Tại Việt Nam, kinh tế thị trường được áp
dụng một cách sáng tạo phù hợp với điều kiện của Việt Nam với tên gọi “Kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa”. Kinh tế thị trường này có các đặc điểm là (i) mơ
hình kinh tế vừa vận hành theo cơ chế thị trường, vừa có sự điều tiết của Nhà nước; (ii)
tuân thủ quy luật tự do cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị; thực hiện tự do hoá
thương mại; (iii) kinh tế thị trường với đa dạng các hình thức sở hữu và đa dạng các thành
phần kinh tế; đất đai thuộc sở hữu toàn dân; (iv) việc phân phối trong nền kinh tế thị
trường được thực hiện chủ yếu theo kết quả lao động, hiệu quả kinh tế, đồng thời theo
mức đóng góp vốn cùng các khoản thu khác và phân phối thông qua hệ thống an sinh xã
hội, phúc lợi xã hội; kinh tế thị trường do Đảng Cộng sản Việt Nam lãnh đạo, nhà nước
pháp quyền XHCN Việt Nam quản lý, điều tiết vì mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, dân
chủ, cơng bằng, văn minh”; (v) nền kinh tế thị trường hiện đại và hội nhập quốc tế (Phùng
Danh Cường và Hoàng Thị Kim Oanh, 2018).
Tóm lại, kinh tế thị trường định hướng XHCN của nước ta hiện nay dựa trên chế

độ sở hữu tồn dân và tập thể có mục tiêu phục vụ lợi ích của giai cấp cơng nhân và nhân
dân lao động. Trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, Nhà nước chủ động ngay
từ đầu việc giải quyết mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế với công bằng xã hội. Vấn đề
công bằng xã hội không chỉ là phương tiện để phát triển nền kinh tế thị trường mà còn là
267


mục tiêu của chế độ xã hội mới. Kinh tế thị trường theo định hướng XHCN không chỉ
quan tâm đến tốc độ tăng trưởng cao mà còn chú ý mức sống thực tế của mọi tầng lớp
dân cư đều được nâng lên, y tế, giáo dục đều phát triển, khoảng cách giàu - nghèo được
thu hẹp, đạo đức, truyền thống, bản sắc văn hóa dân tộc được giữ vững, mơi trường sinh
thái được bảo vệ, ổn định xã hội được bảo đảm...
3.2. Những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân trong cơng tác tài chính về đất đai
3.2.1. Những ưu điểm
1) Chính sách, pháp luật về các khoản thu tài chính từ đất đai đã từng bức phù hợp
với cơ chế thị trường làm cơ sở huy động được nguồn thu tài chính từ đất đai. Cụ thể,
chính sách tài chính về đất đai đã thống nhất với chính sách đầu tư trong nước và đầu tư
nước ngoài; giải quyết hài hồ về lợi ích giữa Nhà nước với nhà đầu tư; ổn định chi phí
về đất đối với doanh nghiệp. Ngồi ra, thơng qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đã
từng bước hạn chế được tình trạng tiêu cực trong việc giao đất, cho thuê đất; bảo đảm
công khai và minh bạch khi nhận quyền sử dụng đất. Quy định miễn, giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất cơ bản đã thể hiện được sự ưu đãi và khuyến khích đầu tư của Nhà nước
đối với các đối tượng sử dụng đất cần ưu đãi theo pháp luật đầu tư xây dựng và chủ trương
xã hội hoá.
2) Thực hiện tinh thần Nghị quyết Đại hội X của Đảng: “Việc xác định giá trị doanh
nghiệp nhà nước được cổ phần hoá, kể cả giá trị quyền sử dụng đất, phải theo cơ chế thị
trường”, Chính phủ và Bộ Tài chính đã có quy định, hướng dẫn cụ thể và thường xuyên
được thay đổi, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tiễn đối với vấn đề xử lý tài
chính đất đai khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ
phần. Những vướng mắc, hạn chế trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất tương

ứng đối với mỗi hình thức sử dụng đất (giao đất, thuê đất) đã cơ bản được xử lý và hướng
tới mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp sau khi cổ phần hố. Đối
với các trường hợp nhà đất sử dụng khơng đúng mục đích, kém hiệu quả thì cho chuyển
mục đích sử dụng đất. Qua đó, đã góp phần huy động khoản thu lớn từ đất đai để bổ sung
nguồn vốn cho đầu tư phát triển.
3) Theo số liệu của Bộ Tài chính, giai đoạn 2010 - 2014 thu từ đất chỉ ở mức trên
dưới 55 nghìn tỷ đồng mỗi năm. Trong 3 năm tiếp theo, năm sau thu tăng hơn năm trước
từ 30 - 40 nghìn tỷ đồng. Đến năm 2017, thu ngân sách nhà nước từ đất ước đạt trên 154
nghìn tỷ đồng. Năm 2018, thu ngân sách vượt dự tốn cũng chủ yếu là nhờ đất. Cịn theo
cơng bố của nhóm nghiên cứu thuộc Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tại Hội thảo “Triển
vọng Kinh tế Việt Nam năm 2018 và triển vọng năm 2019”, nguồn thu từ đất chiếm tỷ lệ
trung bình 9,6% tổng thu nội địa giai đoạn 2006 - 2011 đã tăng lên trung bình 11,6% giai
đoạn 2012 - 2014. Tới giai đoạn 2016 - 2018, tỷ lệ này đã lên tới 13,8% (Hà Lan, 2019) .
4) Trong những năm gần đây, hình thức thực hiện khai thác khoản thu tài chính từ
đất đai ở Việt Nam dần đa dạng, phù hợp hơn với cơ chế thị trường. Việc đổi đất lấy hạ
tầng, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là những hình thức rất mới trong quá trình
thực hiện khai thác khoản thu tài chính từ đất đai ở Việt Nam. Khi đẩy mạnh cổ phần hoá
268


doanh nghiệp nhà nước, hình thức tính giá trị quyền sử dụng đất vào trong giá trị tài sản
doanh nghiệp khi thực hiện cũng được áp dụng, làm tăng hiệu quả q trình thực hiện
khai thác khoản thu tài chính từ đất đai.
3.2.2. Những hạn chế và nguyên nhân
1) Đánh giá hiệu quả quy hoạch sử dụng đất và dự án đầu tư xây dựng chưa đưa tốt.
Công tác định hướng, dự báo, đánh giá, tính tốn khả năng khai thác khoản thu tài chính
từ đất đai cịn nhiều hạn chế. Việc định hướng, dự báo, đánh giá khả năng khai thác khoản
thu tài chính từ đất đai chưa được quan tâm đúng mức và mang tính chiến lược, dài hạn
(ít nhất là từ 3- 5 năm), dẫn đến bị động trong việc lập kế hoạch và triển khai thực hiện
khai thác. Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chưa đi trước được một

bước và thường xuyên bị thay đổi, điều chỉnh. Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai thường
xuyên xảy ra như chuyển mục đích rdungj đất tùy tiện, khơng đúng thẩm quyền, khơng
đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai, cho thuê đất, cho mượn đất khơng đúng quy định gây
thất thốt ngân sách nhà nước từ đất đai. Hay "Sự thất thoát tài sản công - đất đai không
chỉ bởi giá thấp, mà cịn qua việc chuyển sở hữu, 'tư nhân hóa ngầm' đất công thông qua
việc chuyển từ hợp đồng hợp tác kinh doanh, theo tỷ lệ góp vốn và phân chia lãi lỗ, thành
chuyển nhượng luôn khu đất sang tay tư nhân theo 'quy trình tắt', khơng cơng khai và
khơng qua đấu giá...".
2) Giá đất được quy định trong khung giá đất và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh
quy định quá thấp, không phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Cụ thể, giá đất tối thiểu
theo khung giá đất tại Hà Nội và TP. HCM là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa 162 triệu
đồng/m2. Trong khi thực tế giá giao dịch thị trường tại 2 thành phố này cao hơn gấp nhiều
lần, có mảnh đất được rao giá 1 tỉ đồng/m2. Khoản chênh lệch rất lớn giữa giá trị quyền
sử dụng đất trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng, trước và sau khi thực hiện cổ
phần hóa doanh nghiệp nhà nước, trước và sau khi giao đất thực hiện dự án theo hình thức
BT... gây thất thoát rất lớn cho ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, chưa khai thác hết tiềm
năng tài chính từ đất đai phục vụ phát triển KT-XH. Quỹ đất chưa sử dụng còn khá lớn,
quỹ đất sử dụng vào mục đích cơng cộng như giao thơng, bưu chính viễn thơng, văn hố,
giáo dục đào tạo, y tế, thể dục thể thao, cơ sở nghiên cứu khoa học, dịch vụ xã hội… hiện
chưa được khai thác, sử dụng một cách hiệu quả. Việc xác định nghĩa vụ tài chính đất đai
cụ thể đối với cơng trình ngầm chưa được đánh giá, quan tâm đúng mức, dẫn tới tính tốn
thu tiền sử dụng đất chưa đảm bảo tính khoa học. Tình trạng các dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản chậm triển khai, đất đai bị bỏ trống, chậm đưa cơng trình vào khai thác, sử
dụng vẫn cịn tương đối phổ biến.
3) Việc giao đất, cho thuê đất phần lớn vẫn theo hình thức chỉ định, chưa thực hiện
triệt để theo cơ chế đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất (giải pháp hiệu quả hướng tới
mục tiêu minh bạch hố, phịng chống tham nhũng và tối đa hố khả năng khai thác khoản
thu tài chính từ đất đai của Nhà nước trong quá trình giao đất, cho thuê đất). Quy định
của pháp luật về đất đai liên quan đến việc khai thác khoản thu tài chính đất đai bằng hình
thức liên doanh, liên kết vẫn cịn nhiều bất cập, chưa có quy định hoặc quy định chưa cụ

269


thể, dẫn đến vướng mắc trong quá trình thực hiện. Theo quy định của pháp luật về đất đai
thì “tổ chức kinh tế” được quyền góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất khi
đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng hiện nay
chưa có quy định cụ thể thế nào là “tổ chức kinh tế” và “tổ chức kinh tế” gồm cụ thể
những tổ chức nào nên gây lúng túng trong q trình thực hiện góp vốn liên doanh bằng
giá trị quyền sử dụng đất. Đơn giá thuê đất (mức tỷ lệ % giá đất) trên thực tế vẫn còn thấp
so với mức thu tiền sử dụng đất, dẫn đến hạn chế nguồn thu và không khuyến khích sử
dụng đất có hiệu quả; khơng cơng bằng về nghĩa vụ tài chính giữa nhà đầu tư trong nước
và nhà đầu tư nước ngồi. Chính sách về ưu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
theo pháp luật về khuyến khích đầu tư, cho đối tượng chính sách cũng còn bất cập như:
quy định ưu đãi trùng (vừa ưu đãi qua đơn giá vừa ưu đãi theo pháp luật đầu tư với cùng
một tiêu chí về lĩnh vực hoặc địa bàn). Chính sách ưu đãi đầu tư về tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất theo pháp luật đầu tư tương đối bao quát và đầy đủ; tuy nhiên, trong từng lĩnh
vực lại có những ưu đãi riêng cao hơn ví dụ ưu đãi về dự án nơng nghiệp nông thôn về
dự án khoa học công nghệ... Việc xử lý miễn giảm còn nặng về thủ tục hành chính, vẫn
cịn nhiều vướng mắc, chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng được hưởng
ưu đãi theo chính sách.
4) Việc xử lý đối với các dự án đã được giao đất, nhưng đến nay chưa hoàn thành
nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất rất phức tạp; do các dự án có quy mơ
lớn, cơng tác giải phóng mặt bằng qua nhiều năm, nay mới chính thức có quyết định giao
đất hoặc bàn giao đất thực tế dẫn đến nếu phải xác định nghĩa vụ tài chính theo giá đất
hiện nay thì số tiền phải nộp quá lớn vượt quá khả năng của doanh nghiệp, do nhiều dự
án sau khi giải phóng mặt bằng đã thực hiện bán nhà, đất cho dân thơng qua hợp đồng
góp vốn. Phương thức khai thác khoản thu tài chính từ đất đai vẫn mang nặng tính hành
chính, chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường. Mặc dù đã có sự đa dạng song cơ cấu các
nguồn tài chính khai thác được từ đất đai cịn chênh lệch lớn nếu so sánh quy mơ các hình
thức. Các hình thức tăng thu phù hợp với nguyên tắc thị trường như đấu giá, định giá còn

chưa đạt hiệu quả rõ nét. Nguồn thu từ cho thuê đất tại các khu công nghiệp chưa hiệu
quả. Nguồn chênh lệch giữa giá trị đất sau khi thực hiện kết cấu hạ tầng tại các khu công
nghiệp, giá cho thuê của các chủ đầu tư nước ngoài rất cao so với giá giao đất của Việt
Nam song phía Việt Nam khơng thể điều tiết được khoản chênh lệch này làm thất thoát
giá trị lớn khoản thu tài chính từ đất đai.
5) Chính sách, pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản đã thực hiện và phản ánh được vai trò
trong điều tiết giá trị đất gia nhưng còn hạn chế. Mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất còn thấp so với tiềm năng và giá trị đất đai.
Các khoản thu từ đất không ổn định, thiếu nhất qn, chưa thật sự đảm bảo tính cơng
bằng giữa các đối tượng nộp thuế. Vai trò điều tiết thu nhập của các tổ chức, cá nhân
trong xã hội của chính sách tài chính đất đai là chưa phát huy đúng mức. Bên canh đó,
cịn hàng chục triệu hécta đất Nhà nước đã giao cho chủ sử dụng đất cụ thể nhưng chưa
sử dụng, hoặc đã từng được sử dụng, rồi bỏ hoang. Trong khi đất sản xuất nông nghiệp
270


thì ngày bị thu hẹp, nơng dân khơng có việc làm vì khơng có đất canh tác. Theo tính tốn
của Cục Cơng sản (Bộ Tài chính), nếu tính đúng, thu đủ và có cơ chế buộc các chủ sử
dụng đất phải sử dụng đất hiệu quả thì mỗi năm ngân sách Nhà nước có thể thu được
khoảng 100.000 tỉ đồng (Lê Minh Trí, 2018 ).
6) Chưa hình thành được hệ thống các dữ liệu và thông tin về giá đất chuyển nhượng
trên thị trường để phục vục công tác định giá; một số khu vực đã hình thành bản đồ giá
trị hoặc bước đầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nhưng độ tin cậy là không cao. Những
vấn đề trên gây khó khăn trong việc định giá đất. Đây là căn nguyên của các vấn đề hệ
quả trong mối quan hệ giữa chủ thể về đất đai. Thêm vào đó, việc áp dụng các phương
pháp định giá đất mang lại sự chênh lệch về kết quả khá lớn, đặc biệt đối với các loại đất
có giá trị gia tăng lớn (do được hưởng lợi thế thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực
đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng). Đây là hạn chế có ảnh hưởng trực tiếp đến quá
trình điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng. Có thể khẳng định, chính sách giá đất chưa thực

hiện được vai trò của giá cả là thước đo giá trị đất đai, phản ánh giá trị gia tăng đất đai và
công cụ “dẫn truyền” trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng.
3.3. Giải pháp tăng thu tài chính từ đất đai theo cơ chế thị trường
1) Để tăng nguồn thu từ đất đai, cần đổi mới chính sách tài chính về đất đai. Cụ thể,
Nhà nước phải chủ động điều tiết giá đất trên thị trường bằng quan hệ cung cầu, đảm bảo
việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đồng thời, bỏ khung giá đất chung,
Chính phủ chỉ nên quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh
ban hành bảng giá đất theo giá thị trường. Trong đó, bảng giá được xây dựng chi tiết theo
từng vị trí, vùng, mục đích sử dụng và điều chỉnh kịp thời khi có biến động. Phải đổi mới
phương thức xác định giá đất theo hướng phân loại đất theo khả năng sinh lời để có hướng
điều tiết thu hiệu quả.
2) Cần đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch để đấu giá, hạn chế
tối đa tình trạng giao, cho thuê đất theo hình thức chỉ định, đảm bảo công khai, minh bạch
trong việc tiếp cận đất đai đối với mọi đối tượng. Nhà nước cần thu hẹp đối tượng giao
đất không thu tiền sử dụng đất, chuyển các đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính
sang hình thức th đất; hồn thiện chính sách thu tiền thuê đất phần dưới mặt đất để xây
dựng cơng trình ngầm và khoảng khơng sử dụng cho mục đích kinh doanh. Khi xây dựng
các cơng trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải quy hoạch và tổ chức khai thác cả
quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo khoản thu từ đất đai cho các cơng trình liền
kề. Đồng thời, phải rà sốt lại tồn bộ chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất theo hướng hạn chế đối tượng được miễn, giảm, chuyển cơ bản các hình thức ưu đãi
về thu sang ưu đãi về chi để kiểm soát, nâng cao hiệu quả chính sách. Đồng thời nghiên
cứu, trình Quốc hội ban hành Luật Thuế tài sản, trong đó, đối tượng chịu thuế phải bao
gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất; thực hiện nghiêm Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp,
Luật thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất; nghiên cứu hình thức đánh
thuế nặng đối với đất bỏ hoang, đất đã giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng, đảm
bảo quản lý, khai thác hiệu quả khoản thu tài chính từ đất đai, góp phần phục vụ phát triển
271

kinh tế xã hội giai đoạn tới.
3) Cần tách bạch quyền - trách nhiệm về quản lý tài sản nhà nước giữa cơ quan nhà
nước với đơn vị sự nghiệp cơng lập. Theo đó, việc quản lý tài sản nhà nước tại các cơ
quan nhà nước và các đơn vị sự nghiệp cơng lập chưa tự chủ về tài chính phải đảm bảo
đúng tiêu chuẩn, định mức theo quy định. Cịn đối với đơn vị sự nghiệp cơng lập đã tự
chủ về tài chính thì phải chuyển từ cơ chế giao đất không thu tiền sử dụng đất sang cơ
chế thuê đất theo nguyên tắc giá thị trường để tạo lập sự chủ động, minh bạch trong hạch
toán dịch vụ cơng. Vì vậy, u cầu đặt ra trong tình hình mới là phải thực hiện quyết liệt
việc sắp xếp, bố trí lại quỹ nhà, đất trong tái cấu trúc các tập đồn kinh tế, tổng cơng ty
nhà nước. Theo đó, đối với quỹ nhà, đất dôi dư sau khi sắp xếp lại thì cho phép bán,
chuyển nhượng để tạo nguồn vốn tái đầu tư sản xuất kinh doanh. Đối với nhà, đất được
phép chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng chưa thực hiện, thì đánh giá lại theo giá thị
trường và chuyển giao cho các đơn vị chức năng.
4) Để đảm nguồn thu tài chính từ đất đai ổn định cần áp dụng thuế suất thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp lũy tiến với mức thuế suất cao hơn hiện nay đồng thời xây
dựng hệ thống tin hiện đại trên cơ sở của Cách mạng công nghiệp 4.0 với đầy đủ thông
tin về chủ sử dụng đất, loại đất, diện tích đất và các thơng tin khác của thửa đất để xác
định đúng, đủ thuế sử dụng đất của chủ sử dụng đất.
5) Việc thu hồi đất cho các mục đích khác nhau, nhất là cho phát triển kinh tế - xã
hội phải dựa trên cơ chế thị trường về giá đất. Cụ thể, người nhận quyền sử dụng đất phải
trả cho người đang có quyền sử dụng đất một khoản tiền tính theo diện tích và giá đất do
các bên tự thỏa thuận đảm bảo ngang bằng giá đất thị trường. Trường hợp các bên không
thỏa thuận được giá đất thì có thể nhờ trọng tài kinh tế hay tịa án giải quyết, tránh tình
trạng thu hồi đất với mức giá bồi thường quá thấp như tại nhiều dự án hiện nay.
6) Về giá trị tăng thêm từ đất mà không do chủ sử dụng đất đầu tư như trường hợp
xây dựng mới các tuyến đường giao thông, xây dựng các cơng trình phúc lợi hay các cơng
trình xây dựng khác cần ban hành quy định cụ thể để điều tiết khoản giá trị tăng thêm này
cho ngân sách nhà nước. Nên định giá đất trước khi có cơng trình và giá đất sau khi có
cơng trình làm căn cứ xác định giá trị tăng thêm và phân chia theo tỷ lệ xác định giữa
Nhà nước và chủ dụng đất được hưởng lợi. Tỷ lệ phân chia cần được tính theo khu vực

và giá trị tăng thêm ở mức hợp lý.
4. KẾT LUẬN
Chính sách, pháp luật về các khoản thu tài chính từ đất đai đã từng bức phù hợp với
cơ chế thị trường làm cơ sở huy động được nguồn thu tài chính từ đất đai. Những vướng
mắc, hạn chế trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất tương ứng đối với mỗi hình
thức sử dụng đất (giao đất, thuê đất) đã cơ bản được xử lý. Nguồn thu từ đất cho ngân
sách có xu hướng tăng trong những năm gần đây. Mặc dù vậy, công tác định hướng, dự
báo, đánh giá, tính tốn khả năng khai thác khoản thu tài chính từ đất đai cịn nhiều hạn
chế. Giá đất được quy định trong khung giá đất và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy
định quá thấp, không phù hợp với giá thực tế trên thị trường gây thất thoát rất lớn cho
272


ngân sách nhà nước. Việc giao đất, cho thuê đất phần lớn vẫn theo hình thức chỉ định,
chưa thực hiện triệt để theo cơ chế đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chưa có hệ
thống các dữ liệu và thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường để phục vục công
tác định giá. Để tăng nguồn thu từ đất đai, cần đổi mới chính sách tài chính về đất đai,
đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch để đấu giá, áp dụng thuế suất thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp lũy tiến với mức thuế suất cao hơn hiện nay đồng thời xây
dựng hệ thống tin hiện đại trên cơ sở của Cách mạng công nghiệp 4.0. Thu hồi đất cho
các mục đích khác nhau phải dựa trên cơ chế thị trường về giá đất và cần có quy định
phân chia giá trị tăng thêm từ đất mà không do chủ sử dụng đất đầu tư.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Hà Lan (2019). Đất và ngân sách. bieunhandan.
vn/ONA_BDT/NewsPrint. aspx?newsId=418264.
2. Hà Thúc Viên và Phan Thị Thanh Trường (2016). Đánh giá tình hình thực
hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất tại thành phố Phan Thiết, tỉnh
Bình Thuận. Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ, số 42.
3. Lê Minh Trí (2018). Ba vấn đề thách thức về đất đai, />4. Nguyễn Thị Dung (2012). Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta –thực

trạng và giải pháp hoàn thiện. Đề tài cấp cơ sở. Viện nghiên cứu lập pháp.
5. Phạm Phương Nam (2019). Đánh giá một số yếu tố tác động đến các khoản
thu tài chính từ đất đai tại huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình. Kỷ yếu Hội thảo
khoa học quốc tế “Econometrics and Statistical Methods - Applications in
Economics and Finance” (ESM-AEF 2019), Trường Đại học Kinh tế
TP.HCM, ngày 22 tháng 01 năm 2019, tr. 279-294.
6. Pham Phuong Nam, Phan Thi Thanh Huyen (2018). Development of Vietnam
Real Estate Market in the Industial Revolution 4.0, CIEMB, Hanoi, Vietnam.
7. Phạm Phương Nam (2014). Tài chính về đất đai, giá đất, đấu giá quyền sử
dụng đất. Tạp chí Tài ngun và Mơi trường số 8/190.
8. Phạm Văn Bình (2013). Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Luận án
tiến sỹ, Đại học Kinh tế quốc dân.
9. Phùng Danh Cường, Hồng Thị Kim Oanh (2018). Tính đặc thù của kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.
/>

cua-kinh-te-thi-truong-dinh-huong-xa-hoi-chu-nghia-o-viet-nam-143654.html.
10. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013). Luật Đất đai năm 2013. Nhà
xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
11. Thủ tướng Chính phủ (2013). Quyết định số 2174/QĐ-TTg ngày 12 tháng 11
năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt Đề án Khai thác khoản thu tài
chính từ đất đai và tài sản Nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn
2013 - 2020.
12. Trần Đức Thắng (2011). Khai thác khoản thu tài chính từ đất đai tại Việt
Nam. Luận án tiến sỹ, Học viện Tài chính.
13. Trần Tú Cường (2007). Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất
đai trong q trình đơ thị hóa ở thành phố Hà Nội. Luận án tiến sỹ, Trường
Đại học Kinh tế quốc dân.

274