Các khoản thu liên quan đến đất đai

CÁC KHOẢN THU LIÊN QUAN
ĐẾN ĐẤT ĐAI
Người trình bày:
Nguyễn Thị Cúc
Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam
Web: www.vtca.vn Email:
Kết cấu bài giảng

I. Khái quát chung về các khoản thu
liên quan đến đất đai

II. Nội dung cơ bản của các khoản
thu liên quan đến đất đai
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

Đất đai là tài sản quý giá, tài nguyên lớn nhất
của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
hàng hoá đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi
trường sống, là nơi phân bố dân cư, xây dựng cơ
sở kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng và an
ninh của mọi quốc gia.

Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 2003
đã khẳng định lại một cách nhất quán quan điểm
của Đảng và Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

1. Vai trò của các khoản thu từ đất đai


1.1. Góp phần đảm bảo nguồn thu cho Ngân
sách nhà nước, là nguồn thu ổn định bền
vững của ngân sách địa phương.

Trong các năm từ 2001- 2006 số thu từ Nhà
đất vào NSNN bình quân mỗi năm đạt trên
12.962 tỷ đồng, chiếm khoảng 9,2 % trong
tổng thu NSNN do ngành thuế quản lý
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

1. Vai trò của các khoản thu từ đất đai

1.2. Là công cụ quan trọng của nhà nước góp
phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị
trường bất động sản.

Thông qua thu các loại thuế liên quan đến
đất đã giúp Nhà nước nắm được hoạt động
mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và có biện pháp quản lý thị trường bất động
sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và
quản lý của Nhà nước đối với đất đai.
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

1.3. Tác động tích cực tới sản xuất kinh
doanh, thu hút vốn đầu tư: thông qua các ưu
đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã

góp phần thu hút đầu tư trong và ngoài nước

1.4. Thực hiện chính sách công bằng xã hội
Chính sách thu - miễn giảm thuế sử dụng đất
nông nghiệp do mất mùa, cho các hộ nghèo,
vùng sâu, vùng xa; Miễn giảm thuế Nhà đất
cho hộ nghèo , người có công với CM
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

2. Đặc điểm của các khoản thu từ đất đai

2.1. Các khoản thu từ đất

2.1.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.1.2. Thuế nhà đất

2.1.4. Thu tiền sử dụng đất

2.1.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất

2.1.5. Thu tiền thuê đất

2.1.6. Lệ phí trước bạ (đối với nhà đất)
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

2.1.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (SDĐNN)


Thực hiện theo quy định của Luật thuế SDĐNN được QH
thông qua ngày 10/7/1993, Nghị định hướng dẫn số 74-
CP ngày 25/10/1993 và hiện đang miễn giảm thuế theo
Nghị quyết 15/2003/QH11 ngày 17/06/2003 của Quốc
hội khóa IX kỳ họp thứ 3; Nghị định 129/2003/NĐ-CP;
Thông tư 112/2003/TT-BTC của Bộ Tài chính ; Quyết
định số 58/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài chính.

Hiện nay, Chính phủ đang trình Quốc hội cho phép miễn
giảm thuế SDĐNN từ năm 2011 đến năm 2020 đối với
đất sản xuất nông nghiệp trong hạn mức và một số đối
tượng khác.
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

Thực hiện theo quy định của Pháp lệnh thuế Nhà đất năm
1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp
lệnh thuế Nhà đất năm 1994; Nghị định 94-CP ngày
25/08/1994 và Thông tư số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994
hướng dẫn thi hành nghị định số 94-CP của Chính phủ.
Thông tư số 71/2002/TT-BTC ngày 19/8/2002 của Bộ Tài
chính v/v sửa đổi , bổ sung Thông tư số 83-TC/TCT ngày
7/10/1994 hướng dẫn thi hành nghị định số 94-CP của Chính
phủ.

Từ ngày 01/01/2012 thực hiện theo Luật thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp (Luật số 48/2010/QH 12, ngày 17/6/2010)
và các văn bản hướng dẫn thực hiện.
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai


2.1.3. Thuế Chuyển quyền sử dụng đất

Thực hiện theo quy định của Luật thuế chuyển quyền
sử dụng đất năm 1994 và Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật thuế CQSDĐ năm 1999. Luật thuế
CQSDĐ hết hiệu lực thi hành từ ngày 31/12/2008.

Luật thuế Thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành từ
ngày 01/01/2009 đã quy định thu nhập chịu thuế từ
chuyển nhượng bất động sản, trong đó có thu nhập
từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê
mặt đất, mặt nước
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

2.1.4. Thu tiền sử dụng đất

Thực hiện theo quy định của Nghị định số 198/2004/NĐ-
CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ; Nghị định
44/2008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP; Thông tư số 117/2004 ngày
7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị
định 198/2004/NĐ-CP. Thông tư số 70/2006/TT-BTC
ngày 02/ 8/2006 của Bộ Tài chính, hướng dẫn sửa đổi bổ
sung Thông tư số 117/2004 ngày 7/12/2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành nghị định 198/2004/NĐ-CP.
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai


2.1.5. Thu tiền thuê đất

Thực hiện theo quy định của Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính
phủ; Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày
30/12/2005 của Bộ Tài chính; Thông tư số
141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 sửa đổi
bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

2.1.6. Lệ phí trước bạ (đối với nhà đất)

Thực hiện theo quy định của Nghị định số
176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số
47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 của Chính phủ về lệ
phí trước bạ và Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày
26/10/2005 của Bộ Tài chính; Nghị định số
80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 và Thông tư số
79/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định
80/2008/NĐ-CP.

Từ ngày 10/6/ 2010 thực hiện theo
Thông tư số 68/2010 /TT-BTC ngày 26 tháng 4 năm
2010 của Bộ Tài chính về “Hướng dẫn về lệ phí trước
bạ”
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

2.2. Các khoản thu từ đất đai có phạm vi áp

dụng rộng, đối tượng tác động rất lớn, đa dạng

2.3. Thủ tục hành chính với các khoản thu từ đất
đai mang tính đặc thù cơ bản: Việc thu thuế đối
với đất đai vừa được thực hiện thông qua cơ
quan, tổ chức, doanh nghiệp và vừa trực tiếp với
người nộp thuế ; có nhiều khoản thu từ đất nên
người nộp thuế đôi lúc còn nhầm lẫn giữa người
chuyển quyền, người nhận chuyển quyền...
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

3. Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất
và áp dụng các khoản thu theo mục đích sử
dụng đất

3.1. Phân loại đất

* Nhóm đất nông nghiệp:
- Đất trồng cây hàng năm;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất nông nghiệp khác.
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

* Nhóm đất phi nông nghiệp :
- Đất ở: bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở
tại đô thị.
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng

công trình sự nghiệp.
- Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp....
- Đất phi nông nghiệp khác.

* Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại
đất chưa xác định được mục đích sử dụng.
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

3.2. Mối quan hệ giữa các khoản thu từ đất đai
với quá trình sử dụng đất

* Khi NN giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất:NN
giao đất để ở hoặc để SXKD hoặc được phép chuyển
mục đích sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất

* Trong quá trình sử dụng đất: sử dụng vào mục đích
nào nộp thuế theo quy định đ/v mục đích đó

* Khi được nhà nước cho thuê đất : Nộp thuế tiền
thuê

* Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển
quyền thuê đất: nộp thuế CNBĐS...
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

4. Một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử
dụng đất


4.1. Người sử dụng đất có các quyền

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm
đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

- Được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi
đất.
I. Khái quát chung về các khoản
thu liên quan đến đất đai

4.2. Người sử dụng đất có nghĩa vụ

- Sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa
đất, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng
đất và tuân theo các quy định của pháp luật.

- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ
tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật
Thu tiền sử dụng đất


1. Khái niệm

Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà
người sử dụng đất phải nộp cho Ngân
sách nhà nước khi được nhà nước giao
đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hợp pháp.

2. Người nộp tiền sử dụng đất

2.1. Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào các mục đích
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.
- Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà
ở để bán hoặc cho thuê.
- Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được giao đất làm
mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng
công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo qui định của
Chính phủ.
- Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện
dự án đầu tư.
Thu tiền sử dụng đất
Thu tiền sử dụng đất


2.2. Người sử dụng đất được phép chuyển mục đích:
đất NN sang phi NN, Đất phi NN (không là đất ở) sang
đất làm nhà ở...

2.3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất
đó được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ),
chưa nộp tiền sử dụng đất, nay được cấp giấy
CNQSDĐ.

2.4. Các trường hợp khác phải nộp tiền sử dụng đất
theo quy định của Chính phủ.
Thu tiền sử dụng đất

3. Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

3.1. Người được Nhà nước giao đất theo quy định Luật đất đai năm 2003:

- Hộ gia đình, CN trực tiếp lao động nông, lâm nghiệp, nuôi trồng TS, làm muối.

- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.

- Đơn vị Vũ trang Nhân dân được NN giao đất để SX nông , lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ QP.

- Tổ chức sử dụng đất để XD nhà ở tái định cư theo các dự án của NN.

- HTX nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng XD trụ sở HTX sân phơi, nhà kho,
XD các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ SX nông - lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,

làm muối.

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất XD trụ sở CQ, công
trình SN, đất sử dụng vào mục đích QPAN; đất GT, thuỷ lợi; đất XD công trình VH,
y tế, giáo dục và đào tạo, TDTT phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công
cộng khác không nhằm mục đích KD; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

- Cộng đồng dân cư sử dụng đấtNN; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi NN.
Thu tiền sử dụng đất

3.2 Người được Nhà nước cho thuê đất và phải nộp tiền
thuê đất.

3.3 Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy CNQSDĐ đối với đất
đã được sử dụng ổn định, trước ngày 15/10/1993 được
UBND phường, xã, thị trấn xác nhận không có tranh chấp
thuộc quy định của Pháp luật về đất đai.

3.4 Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giao đất ở trước ngày 15/10/1993 theo qui định pháp
luật đất đai.

3.5 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với
trường hợp có vườn, ao khi được cấp giấy CNQSDĐ theo
Điều 87 Luật đất đai năm 2003 và Điều 45 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 9/10/2004.
Thu tiền sử dụng đất

3.6. Người sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng
chung trong khu công nghiệp theo dự án được cấp có

thẩm quyền phê duyệt: Là diện tích đất xây dựng kết cấu
hạ tầng chung trong khu công nghiệp mà khu công
nghiệp không sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh,
không giao lại, cho thuê hoặc chuyển nhượng cho người
có nhu cầu sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.

3.7. Tổ chức kinh tế nhận góp vốn liên doanh bằng giá trị
quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
khác hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất hợp pháp bằng tiền không có nguồn
gốc từ NSNN, nay được cấp giấy CNQSDĐ.