thẩm định tài chính trong hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp tại NHTM đại chúng việt nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.4 MB, 139 trang )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
--
CHUYÊN ĐỀ
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Đề tài:
THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH
NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM
Họ tên sinh viên
: Đào Linh Phương
Giáo viên hướng dẫn
: TS. Nguyễn Thị Tùng Phương
Mã sinh viên
: 11173737
Khoa
: Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Lớp
: Kinh doanh bất động sản K59
HÀ NỘI , tháng 01 năm 2021
LỜI CẢM ƠN
Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban giám hiệu trường Đại
học Kinh tế quốc dân cùng với Khoa Bất động sản và Kinh tế tài ngun đã tạo
điều kiện tối ưu nhất cho em học tập, rèn luyện cũng như tìm kiếm việc làm.
Với tình cảm chân thành và lịng biết ơn sâu sắc, em xin được gửi lời cảm ơn
tới TS.Nguyễn Thị Tùng Phương, người đã trực tiếp định hướng, hướng dẫn, góp
ý và giải đáp những vướng mắc của em trong q trình thực tập để qua đó em có
thể hồn thành tốt chun đề thực tập.
Đặc biệt, em muốn gửi lời cảm ơn đến Ban giám đốc Ngân hàng TMCP Đại
Chúng Việt Nam chi nhánh Đống Đa cùng với các anh chị đồng nghiệp trong
cơng ty đã tạo điều kiện thuận lợi cho em được nghiên cứu, tiếp cận với thực tế
đồng thời cũng giúp đỡ cho em trong việc làm chun đề thực tập tổng hợp qua
việc chỉ dẫn, cung cấp thơng tin và giải đáp thắc mắc để em có thể hồn thành tốt
chun đề. Trong suốt thời gian thực tập, em đã học được tác phong làm việc
chun nghiệp từ q cơng ty đồng thời có thể cải thiện kỹ năng mềm cũng như
nâng cao sự tự tin, tự chủ, tự chịu trách nhiệm của bản thân.
Mặc dù đã cố gắng hồn thiện trong q trình thực tập tại Ngân hàng TMCP
Đại Chúng Việt Nam, tuy nhiên, báo cáo thực tập tổng hợp khơng thể tránh khỏi
những thiếu sót, rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cơ cũng như các
anh/chị trong cơng ty để báo cáo của em được hồn thiện hơn.
Hà Nội, tháng 1 năm 2021
Sinh viên thực hiện
Đào Linh Phương
1
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu, kết
quả nêu trong chun đề thực tập này là do tơi tự thu thập, trích dẫn, tuyệt đối
khơng sao chép từ bất kỳ một tài liệu nào.
Hà Nội, tháng 1 năm 2021
Sinh viên thực hiện
Đào Linh Phương
2
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT...............................................................8
DANH MỤC BẢNG BIỂU.......................................................................................9
DANH MỤC HÌNH VẼ..........................................................................................11
PHẦN MỞ ĐẦU.....................................................................................................12
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...........................15
1.1. Dự án đầu tư bất động sản..............................................................................15
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư bất động sản......................................................15
1.1.2. Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản.......................................................15
1.1.3. Phân loại dự án đầu tư bất động sản........................................................16
1.1.4. Vai trị dự án đầu tư bất động sản............................................................17
1.2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của
Ngân hàng thương mại....................................................................................18
1.2.1. Khái niệm, mục đích, vai trị thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động
sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.............................18
1.2.1.1. Khái niệm.....................................................................................18
1.2.1.2. Mục đích......................................................................................18
1.2.1.3. Vai trị..........................................................................................19
1.2.2. Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản..................20
1.2.2.1. Phương pháp thẩm định theo trình tự...........................................20
1.2.2.2. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu................................20
1.2.2.3. Phương pháp dự báo.....................................................................20
1.2.2.4. Phương pháp phân tích độ nhạy...................................................21
1.2.2.5. Phương pháp phân tích mơ phỏng Monte Carlo...........................22
1.2.3. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản........................23
1.2.3.1. Thẩm định tổng mức đầu tư.........................................................23
1.2.3.2. Thẩm định nhu cầu vốn theo tiến độ triển khai thực hiện dự án...29
1.2.3.3. Thẩm định khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn.........................30
3
1.2.3.4. Thẩm định về dự trù doanh thuchi phí từ hoạt động kinh doanh
của dự án.............................................................................................30
1.2.3.5. Thẩm định về dịng tiền hàng năm của dự án...............................32
1.2.3.6. Thẩm định tỷ suất chiết khấu (r)...................................................34
1.2.3.7. Thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả về mặt tài chính của dự án........36
1.2.3.8. Thẩm định khả năng trả nợ của dự án..........................................42
1.2.3.9. Thẩm định rủi ro về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án đầu tư. 43
1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất
động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại....................44
1.2.4.1. Nhân tố khách quan......................................................................44
1.2.4.2. Nhân tố chủ quan.........................................................................46
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.......................................................................................48
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA........................49
2.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Đống Đa. 49
2.1.1. Q trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt
Nam Chi nhánh Đống Đa..........................................................................49
2.1.2. Sứ mệnh và giá trị cốt lõi........................................................................51
2.1.3. Cơ cấu tổ chức........................................................................................52
2.1.4. Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đại Chúng chi
nhánh Đống Đa tính đến thời điểm hiện nay...............................................52
2.1.4.1. Hoạt động huy động vốn......................................................................52
2.1.4.2. Hoạt động cho vay...............................................................................53
2.1.4.3. Kết quả kinh doanh..............................................................................55
2.2. Thực trạng cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại ngân
hàng Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Đống Đa.................55
2.2.1. Các căn cứ thẩm định tài chính dự án đầu tư vay vốn tại Ngân hàng
TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Đống Đa........................................55
2.2.1.1. Hồ sơ do khách hàng cung cấp.....................................................55
2.2.1.2. Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức cụ thể.......................61
2.2.2. Quy trình, nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại
4
Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Đống Đa.....................61
2.2.2.1. Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản.............61
2.2.3.1. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản.............64
2.3. Minh họa thực tế hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản. .66
2.3.1. Giới thiệu chung......................................................................................66
2.3.1.1. Giới thiệu về dự án.......................................................................66
2.3.1.2. Giới thiệu về chủ đầu tư...............................................................71
2.3.2. Thẩm định tổng mức đầu tư....................................................................71
2.3.3. Thẩm định nguồn vốn đầu tư..................................................................75
2.3.3.1. Nguồn vốn tự có...........................................................................75
2.3.3.2. Vốn huy động từ người mua nhà..................................................77
2.3.3.3. Vốn vay PVcomBank: 68 tỷ 30 % tổng mức đầu tư..................77
2.3.4. Thẩm định doanh thuchi phí..................................................................78
2.3.4.1. Thẩm định doanh thu....................................................................78
Doanh thu dự kiến của dự án:.......................................................................79
2.3.4.2. Thẩm định chi phí của dự án........................................................80
2.3.4.3. Dự tính kết quả hoạt động............................................................81
2.3.5. Thẩm định dịng tiền dự án.....................................................................82
2.3.6. Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án..................................................86
2.3.7. Thẩm định khả năng trả nợ của dự án.....................................................87
2.3.8. Thẩm định rủi ro các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.....................91
2.4. Đánh giá chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt
động cho vay của Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam............................93
2.4.1. Những kết quả đạt được..........................................................................93
2.4.1.1. Quy trình thẩm định.....................................................................93
2.4.1.2. Thời gian thẩm định.....................................................................94
2.4.1.3. Đội ngũ cán bộ thẩm định............................................................94
2.4.1.4. Nguồn thơng tin và trang thiết bị phục vụ cơng tác thẩm định.....94
2.4.1.5. Phương pháp thẩm định................................................................95
2.4.1.6. Nội dung thẩm định......................................................................95
5
2.4.2. Một số hạn chế........................................................................................96
2.4.2.1. Quy trình thẩm định.....................................................................96
2.4.2.2. Đội ngũ cán bộ thẩm định............................................................96
2.4.2.3. Nguồn thơng tin phục vụ cho q trình thẩm định tài chính dự án
.............................................................................................................97
2.4.2.4. Phương pháp thẩm định tài chính dự án.......................................97
2.4.2.5. Về nội dung thẩm định.................................................................97
2.4.3. Ngun nhân...........................................................................................98
2.4.3.1 Ngun nhân chủ quan..................................................................98
2.4.3.2 Ngun nhân khách quan..............................................................98
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.......................................................................................99
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY CỦA NGÂN HÀNG...............................................................................100
3.1. Định hướng phát triển của ngân hàng..........................................................100
3.1.1. Định hướng hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt
Nam...........................................................................................................100
3.1.2. Định hướng phát triển cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động
sản tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam........................................100
3.2. Giải pháp hồn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư
bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt
Nam...............................................................................................................101
3.2.1. Hồn thiện quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản....101
3.2.2. Nâng cao chất lượng nghiệp vụ thẩm định của các cán bộ thẩm định...102
3.2.2. Nâng cao chất lượng nguồn thơng tin...................................................103
3.2.3. Phương pháp thẩm định........................................................................104
3.2.4. Nâng cao chất lượng nội dung thẩm định..............................................104
3.3 Kiến nghị......................................................................................................113
3.3.1. Kiến nghị với Nhà nước........................................................................113
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.....................................114
3.3.3. Kiến nghị với doanh nghiệp đầu tư.......................................................115
6
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.....................................................................................116
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................117
PHỤ LỤC..............................................................................................................118
7
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT
Viết tắt
RM
ARM
Tiếng Việt
Tiếng Anh
Chun viên phát triển kinh doanh Relationship Manager
Chun viên phân tích và hỗ trợ Assistant Relationship Manager
kinh doanh
NHTM Ngân hàng thương mại
TMCP
Thương mại cổ phần
TMĐT Tổng mức đầu tư
GPMB Giải phóng mặt bằng
TSDĐ
Tiền sử dụng đất
8
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Bảng kê khai thông tin PVcomBank Đống Đa.........................................48
Bảng 2.2. Tình hình huy động vốn của PVcomBank Đống Đa năm 2019-2020.......50
Bảng 2.3. Tình hình dư nợ của PVcomBank Đống Đa năm 2019-2020....................51
Bảng 2.4. Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ ....................................................................52
Bảng 2.5. Hồ sơ xin cấp tín dụng dự án đầu tư bất động sản do doanh nghiệp cung
cấp....................................................................................................................... 53
Bảng 2.6. Các chỉ tiêu diện tích chính......................................................................64
Bảng 2.7. Chi tiết sản phẩm dự án............................................................................64
Bảng 2.8. Tiến độ thi cơng dự án..............................................................................66
Bảng 2.9. Tiến độ hồn thành hồ sơ pháp lý.............................................................67
Bảng 2.10. Những giả định khác về lãi suất..............................................................67
Bảng 2.11. Tổng mức đầu tư dự án...........................................................................68
Bảng 2.12. So sánh với Chứng thư thẩm định giá.....................................................69
Bảng 2.13. So sánh với Hợp đồng hợp tác đầu tư.....................................................70
Bảng 2.14. Thẩm định tổng mức đầu tư của tác giả..................................................71
Bảng 2.15. Cơ cấu nguồn vốn của dự án...................................................................72
Bảng 2.16. Phân bổ nguồn vốn tự có........................................................................72
Bảng 2.17. Tổng hợp giá bán sản phẩm....................................................................75
Bảng 2.18. Kế hoạch bán hàng - Phân bổ kỳ thu tiền...............................................76
Bảng 2.19. Chi phí hoạt động kinh doanh của dự án.................................................77
Bảng 2.21. Kết quả hoạt động kinh doanh của dự án................................................77
Bảng 2.22. Thẩm định chi phí hoạt động kinh doanh của tác giả..............................78
Bảng 2.23. Kết quả hoạt động kinh doanh của dự án theo thẩm định của tác giả.....78
Bảng 2.24. Tiến độ phân bố vốn...............................................................................79
Bảng 2.24. Phân bố vốn............................................................................................80
Bảng 2.25. Dòng tiền dự án......................................................................................80
Bảng 2.26. Phân bố vốn theo thẩm định của tác giả..................................................81
Bảng 2.27. Dòng tiền dự án theo thẩm định của tác giả............................................82
Bảng 2.28. Các chỉ số hiệu quả tài chính dự án........................................................82
Bảng 2.29. Các chỉ số hiệu quả tài chính dự án theo thẩm định của tác giả..............83
Bảng 2.30. Kế hoạch vay vốn...................................................................................83
9
Bảng 2.31. Bảng cân đối dòng tiền theo kế hoạch vốn.............................................84
Bảng 2.32. Bảng cân đối dòng tiền theo kế hoạch vốn của tác giả............................86
Bảng 2.32. Phân tích độ nhạy một chiều theo giá bán đất nền..................................88
Bảng 2.33. Phân tích độ nhạy một chiều theo chi phí xây dựng...............................88
Bảng 2.34. Phân tích độ nhạy một chiều theo GPMB+TSDĐ..................................88
Bảng 2.35. Phân tích độ nhạy hai chiều với NPV theo biến động chi phí xây dựng và
giá bán.................................................................................................................89
Bảng 2.36. Phân tích độ nhạy hai chiều với IRR theo biến động chi phí xây dựng và
giá bán.................................................................................................................89
Bảng 3.1. Phân tích độ nhạy một chiều theo biến giá bán đất nền..........................100
Bảng 3.2. Phân tích độ nhạy một chiều theo biến chi phí xây dựng dự án..............101
Bảng 3.3. Phân tích độ nhạy một chiều theo biến chi phí GPMB + TSDĐ.............102
Bảng 3.4. Phân tích độ nhạy hai chiều NPV tổng đầu tư theo giá bán đất nền và chi
phí xây dựng dự án............................................................................................103
Bảng 3.5. Phân tích độ nhạy hai chiều IRR tổng đầu tư theo giá bán đất nền và chi
phí xây dựng dự án............................................................................................103
Bảng 3.6. Phân tích độ nhạy hai chiều DSCR theo giá bán đất nền và chi phí xây
dựng dự án.........................................................................................................103
Bảng 3.7. Phân tích độ nhạy hai chiều NPV tổng đầu tư theo giá bán đất nền và chi
phí GPMB+TSDĐ.............................................................................................104
Bảng 3.8. Phân tích độ nhạy hai chiều IRR tổng đầu tư theo giá bán đất nền và chi
phí GPMB+TSDĐ.............................................................................................104
Bảng 3.9 Phân tích độ nhạy hai chiều DSCR theo giá bán đất nền và chi phí xây
dựng dự án.........................................................................................................104
Bảng 3.10. Lựa chọn kịch bản................................................................................105
Bảng 3.11. Kết quả phân tích theo kịch bản............................................................105
Bảng 3.12. Tóm tắt kết quả mô phỏng Monte Carlo...............................................107
10
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Điểm hồ vốn theo phương pháp đồ thị............................................................................40
Hình 2.1. Mơ hình tổ chức của PVcomBank Đống Đa.................................................................49
Hình 3.1. Phân phối giá bán đất nền dự án......................................................................................... 106
Hình 3.2. Phân phối chi phí xây dựng dự án.....................................................................................106
Hình 3.3. Phân phối chi phí GPMB+TSDĐ....................................................................................... 107
Hình 3.4. Kết quả phân tích NPV tổng đầu tư bằng mơ phỏng Monte Carlo...............107
Hình 3.5. Kết quả phân tích NPV chủ đầu tư bằng mơ phỏng Monte Carlo.................107
11
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết nghiên cứu
Đầu tư phát triển là một nhân tố vơ cùng quan trọng tác động trực tiếp đến sự
tăng trưởng của nền kinh tế quốc gia đồng thời cũng là điều kiện để phát triển sản
xuất kinh doanh dịch vụ của các doanh nghiệp. Hiện nay, Việt Nam có nhu cầu
rất lớn về đầu tư phát triển để trở thành quốc gia hùng cường và các dự án đầu tư
bất động sản được coi là yếu tố chủ chốt để hiện thực hóa khát vọng trên.
Đối với các doanh nghiệp, để được chấp thuận đầu tư một dự án bất động sản
trước hết cần phải đảm bảo được nguồn vốn đầu tư lớn và nguồn vốn này phải
được trải đều trong suốt q trình đầu tư. Để thực hiện được điều này bên cạnh
nguồn vốn tự có, các doanh nghiệp có thể huy động nguồn vốn đầu tư từ bên
ngồi với quy mơ và cơ cấu phù hợp đảm bảo chi phí và hiệu quả đầu tư cho từng
dự án bất động sản cụ thể. Ngân hàng thương mại ở đây đóng vai trị là nhà đầu
tư và nhà tài trợ vốn chủ yếu cho các dự án đầu tư bất động sản. Tuy nhiên,
khơng phải dự án đầu tư bất động sản nào cũng có thể vay vốn ngân hàng thuận
lợi. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, việc cho vay của các NHTM phải
đáp ứng các quy định của pháp luật và việc thẩm định dự án đầu tư phát triển bất
động sản phải được thực hiện một cách bài bản, dựa trên cơ sở nhà đầu tư đã
hồn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng theo quy định, có phương án vay vốn và trả
nợ phù hợp với phương án kinh doanh của nhà đầu tư. Để nâng cao tính cạnh
tranh cũng như giảm thiểu tối đa những khoản cho vay khơng hợp lý, gây ra thiệt
hại cho ngân hàng, bộ phận thẩm định của các ngân hàng thương mại phải lựa
chọn một cách kỹ lưỡng những dự án có tính khả thi và mang lại hiệu quả sinh
lời cao nhất để đầu tư và cho vay.
Một trong những nội dung hết sức quan trọng trong thẩm định dự án đó là
thẩm định tài chính dự án. Đây có thể coi là nội dung phức tạp nhất vì nó địi hỏi
việc tổng hợp tất cả các biến số thị trường, kỹ thuật,... đã được lượng hố ở các
nội dung thẩm định trước đó làm số liệu đầu vào cho việc tính tốn hiệu quả tài
chính cũng như dự báo rủi ro về tài chính của dự án. Ngồi ra, cơng tác thẩm
định tài chính cịn địi hỏi cán bộ thẩm định phải hội tụ được ba yếu tố: kinh
nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức. Mục tiêu cuối cùng của việc thẩm định
tài chính là trả lời câu hỏi: dự án có hiệu quả tài chính khơng? Dự án có hiệu quả
thì chủ đầu tư mới đảm bảo được khả năng thu hồi vốn, trả lãi vay, thực hiện
12
được mục tiêu lợi nhuận. Và chính những điều này là thước đo quan trọng hàng
đầu giúp NHTM đưa ra quyết định cuối cùng là có cho vay hay khơng, cho vay
theo hình thức nào, hạn mức cho vay là bao nhiêu, thời hạn cho vay trong bao
lâu…là tốt nhất để sử dụng đồng vốn an tồn, hiệu quả, hạn chế rủi ro?
Xuất phát từ nhận thức về tầm quan trọng của cơng tác thẩm định tài chính dự
án đầu tư bất động sản, kết hợp với thực tế cơng tác tại Phịng Khách hàng doanh
nghiệp ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Đống Đa (PVcomBank
Đống Đa), tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu là: “Thẩm định tài chính dự án đầu
tư bất động sản trong hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng
TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Đống Đa” với mong muốn nghiên cứu
cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay
của NHTM đề từ đó tìm ra các giải pháp góp phần hồn thiện và nâng cao chất
lượng thẩm định tài chính dự án.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Mục tiêu chính là nghiên cứu cơ sở khoa học và thực trạng cơng tác thẩm
định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt
Nam chi nhánh Đống Đa, từ đó đưa ra khuyến nghị và giải pháp nhằm góp phần
nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản nói riêng và
thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói chung tại ngân hàng.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Trên cơ sở mục tiêu chính tác giả cụ thể nghiên cứu các nội dung liên quan
gồm:
Luận giải cơ sở lý luận về cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất
động sản của NHTM.
Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư
bất động sản trong hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp tại
PvcomBank Đống Đa, từ đó đưa ra những kết quả đã đạt được và tồn tại
cần khắc phục.
Sử dụng kết quả nghiên cứu, đánh giá để đề xuất một số khuyến nghị, giải
pháp đối với chủ thể có liên quan nhằm hồn thiện và nâng cao chất lượng
cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại NHTM.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
13
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Căn cứ vào mục tiêu của đề tài nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu của đề tài
bao gồm:
Lý luận về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động
cho vay của NHTM.
Cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Đống Đa.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Về khơng gian nghiên cứu: cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất
động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam chi nhánh Đống Đa.
Về thời gian nghiên cứu: từ tháng 12/2020 đến tháng 4/2021.
4. Câu hỏi nghiên cứu
Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản có ảnh hưởng như thế nào
đến hoạt động cho vay của NHTM?
Trình tự thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động
cho vay của Ngân hàng TMCP Đại Chúng chi nhánh Đống Đa được thực
hiện như thế nào?
Những thành tựu đã đạt được và những bất cập, khó khăn mà ngân hàng
gặp phải trong cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản?
Cần có những giải pháp nào để hồn thiện và nâng cao chất lượng thẩm
định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân
hàng TMCP Đại Chúng chi nhánh Đống Đa?
5. Phương pháp nghiên cứu
Tổng hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học kinh tế từ phương pháp duy
vật biện chứng; duy vật lịch sử đến phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích;
phương pháp diễn dịch và quy nạp, và đặc biệt là các phương pháp thống kê.
Chun đề cũng tham khảo một số cơng trình có liên quan để làm nổi bật kết quả
nghiên cứu của đề tài.
6. Kết cấu nội dung của đề tài
Ngồi mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài nghiên cứu được
chia thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại
ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt
14
động cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng Ngân hàng TMCP Đại
Chúng Việt Nam chi nhánh Đống Đa.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng thương mại.
15
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ
ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Dự án đầu tư bất động sản
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư bất động sản
Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn
để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo các cơng trình bất động sản. Dự án đầu tư
bất động sản được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ, chi tiết để tiến hành các
hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định
nhằm từng bước đạt được kết quả và thực hiện được các mục tiêu kinh tế xã hội.
1.1.2. Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản
Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản khơng nằm ngồi các đặc điểm tất yếu của
bất động sản như:
Dị biệt và gắn liền với một vị trí nhất định: dự án đầu tư bất động sản gắn liền
với việc sử dụng đất mà đất đai có đặc điểm là vị trí cố định, khơng thể di dời
được, do đó mỗi một dự án có một vị cố định và duy nhất.
Địi hỏi nhu cầu vốn lớn và dài hạn: bất động sản là những tài sản có giá trị
lớn do giá trị đất cao cơng thêm chi phí xây dựng lớn. Hơn thế nữa, đầu tư bất
động sản trải qua nhiều q trình, nhiều cơng đoạn từ định hướng đầu tư, khảo
sát, đầu tư xây dựng đến lưu thơng tiêu thụ, hồn thành thủ tục pháp lý… nên
thời gian thực hiện dự án thường kéo dài. Vì những ngun nhân kể trên nên dự
án đầu tư bất động sản địi hỏi nhu cầu lớn về vốn, đặc biệt là vốn trung hạn và
dài hạn cũng như địi hỏi việc sử dụng nguồn vốn có hiệu quả và bảo tồn giá trị
vốn.
Phụ thuộc rất nhiều vào các đặc điểm kinh tế, văn hố, xã hội của vùng nơi
mà dự án được thực hiện: những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực
khác nhau cũng khác nhau; khơng thể áp đặt dự án đầu tư bất động sản của nơi
này cho nơi khác.
Chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách, đặc biệt là các quy
phạm pháp luật về đất đai và nhà ở: dự án đầu tư bất động sản phải có đầy đủ
căn cứ pháp lý trong các khâu chuẩn bị, triển khai thực hiện và khai thác dự án.
16
Các sản phẩm của dự án bất động sản cũng phải phù hợp với quy định của Nhà
nước và u cầu của thị trường.
Mức độ rủi ro của các dự án đầu tư bất động sản thường cao hơn rất nhiều
so với các dự án khác.
Địi hỏi chất lượng dự án tốt, đảm bảo u cầu kỹ thuật: nếu khía cạnh kỹ
thuật khơng được đảm bảo thì dự án sau khi đem vào vận hành hoạt động sẽ
khơng đem lại hiệu quả cao, nhanh xuống cấp và gây ra nhiều rủi ro.
Nhân lực tham gia quản lý dự án phải có trình độ năng lực cao.
Đảm bảo về tính thống nhất, khoa học: nội dung các khâu cơng việc của dự
án phải được thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ, đảm bảo được những u cầu thực tế
và mang tính khả thi.
1.1.3. Phân loại dự án đầu tư bất động sản
Theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực ngày 01/01/2020, dự án đầu tư
bất động sản có thể được phân loại như sau:
Căn cứ theo quy mơ, mức độ quan trọng
+ Dự án quan trọng quốc gia
+ Dự án nhóm A
+ Dự án nhóm B
+ Dự án nhóm C
Căn cứ theo cơng năng phục vụ, tính chất chun ngành của cơng trình
và mục đích quản lý
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình cơng nghiệp
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình giao thơng
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình phục vụ nơng nghiệp và phát
triển nơng thơn
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình quốc phịng, an ninh
17
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị và
dự án đầu tư xây dựng có cơng năng phục vụ hỗn hợp khác.
Căn cứ theo nguồn vốn sử dụng và hình thức đầu tư
+ Dự án sử dụng vốn đầu tư cơng
+ Dự án sử dụng vốn nhà nước ngồi đầu tư cơng
+ Dự án PPP
+ Dự án sử dụng vốn khác
1.1.4. Vai trị dự án đầu tư bất động sản
Vai trị của dự án đầu tư bất động sản đối với mỗi chủ thể kinh tế là khác
nhau:
Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước và các định chế tài chính:
+ Dự án đầu tư bất động sản là văn kiện cơ bản để các cơ quan quản
lý Nhà nước xem xét, phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư, thẩm định
để chấp thuận sử dụng vốn Nhà nước, để đưa ra quyết định đầu tư,
tài trợ vốn cho dự án
+ Là căn cứ pháp lý quan trọng để xét xử khi có tranh chấp giữa các
bên tham gia
Đối với chủ đầu tư:
+ Là căn cứ quan trọng nhất để quyết định bỏ vốn đầu tư, xây dựng
kế hoạch thực hiện đầu tư và theo dõi và kiểm tra q trình thực
hiện dự án để có thể điều chỉnh kịp thời những tồn đọng và vướng
mắc phát sinh.
+ Là cơ sở để xin phép được thực hiện đầu tư (hoặc được ghi vào kế
hoạch đầu tư) và cấp giấy phép hoạt động
+ Là cơ sở để xin phép được nhập khẩu máy móc thiết bị, hưởng ưu
đãi, hỗ trợ trong đầu tư
+ Là phương tiện tìm đối tác trong và ngồi nước liên doanh bỏ vốn
đầu tư
+ Là phương tiện thuyết phục các cơ quan tài chính tiền tệ trong và
18
ngồi nước tài trợ hoặc cho vay vốn
+ Là cở sở xây dựng các hợp đồng cơng việc liên quan đến các cơng
đoạn của dự án và xem xét giải quyết các mối quan hệ về quyền lợi
và nghĩa vụ của các bên tham gia
Đối với các tổ chức tín dụng (các NHTM):
+ Là căn cứ quan trọng để các tổ chức tín dụng xem xét tính khả thi
và tính hiệu quả của dự án, từ đó đưa ra quyết định có nên cho dự
án vay vốn hay khơng, và nếu có thì cho vay với hạn mức bao
nhiêu để giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất
1.2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động
cho vay của Ngân hàng thương mại
1.2.1. Khái niệm, mục đích, vai trị thẩm định tài chính dự án đầu tư
bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.1.1. Khái niệm
Tài chính dự án đầu tư là: “tất cả những quan hệ về tiền tệ trong q trình
triển khai thực hiện một dự án đầu tư. Bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi,
phân phối”.
Thẩm định về tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của
NHTM, do đó, là q trình tính tốn, so sánh, đánh giá một cách khách quan,
khoa học và tồn diện các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động
sản trên góc độ của NHTM nhằm xác định tính khả thi và hiệu quả về mặt tài
chính của dự án.
1.2.1.2. Mục đích
Cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản giúp cho NHTM xác
định được dự án có khả thi và hiệu quả về mặt tài chính hay khơng thơng qua
việc:
Xem xét nhu cầu cấp tín dụng của doanh nghiệp và các nguồn lực tài
chính tham gia vào q trình đầu tư.
Dự tính các khoản chi phí, doanh thu, dịng tiền và hiệu quả tài chính của
dự án dưới góc độ hạch tốn kinh tế của doanh nghiệp.
19
Đánh giá độ an tồn về mặt tài chính của dự án đầu tư được thể hiện thơng
qua: an tồn về nguồn vốn huy động, khả năng thanh tốn các nghĩa vụ tài
chính, khả năng trả nợ,…
Đánh giá khả năng an tồn của khoản vay theo dự án và đưa ra:
+ Tổng giá trị cấp tín dụng nằm trong giới hạn, hạn chế cấp tín dụng
của ngân hàng và những biện pháp đảm bảo việc trả nợ vốn vay
(cầm cố, thế chấp, bảo lãnh) trong trường hợp xảy ra rủi ro
+ Thời hạn và lãi suất cho vay do PvcomBank Đống Đa và khách
hàng thỏa thuận phù hợp với quy luật của pháp luật và PvcomBank
sao cho đem lại lợi nhuận cho ngân hàng mà vẫn đảm bảo khả năng
trả nợ của doanh nghiệp.
+ Phương thức giải ngân, tần suất giải ngân, thời gian và giá trị giải
ngân trong mỗi đợt sao cho hợp lý để có thể kiểm sốt dịng tiền
đưa vào dự án là phù hợp với tiến độ thực hiện của dự án và đảm
bảo nguồn vốn vay được sử dụng đúng mục đích.
+ Thời gian và hình thức thu hồi nợ một cách hợp lý đảm bảo cho lợi
ích ngân hàng nhưng đồng thời vẫn tạo điều kiện cho dự án hoạt
động có hiệu quả.
1.2.1.3. Vai trị
Đứng dưới góc độ NHTM, thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản là
cơ sở chính để ngân hàng đưa ra quyết định cuối cùng: chấp thuận tài trợ vốn cho
dự án hay khơng. Đây có thể coi là nội dung quan trọng và phức tạp nhất trong
q trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản vì số liệu đầu vào để phân tích và
tạo ra các bảng dự trù tài chính, tính tốn hiệu quả và dự báo rủi ro tài chính của
dự án được đúc kết và lượng hố từ các nội dung thẩm định dự án trước đó. Khi
đi vào chi tiết, cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản giúp cho
NHTM:
Thứ nhất, theo dõi, rà sốt, điều chỉnh lại các nội dung thẩm định nhằm tránh
được những bất đồng, mâu thuẫn hay sai sót trong q trình tính tốn của chủ đầu
tư. Biết được tính khả thi của dự án và hiệu quả về mặt tài chính, ngân hàng có
thể an tâm hoặc lựa chọn cơ hội đầu tư tốt nhất, ngăn chặn sự lãng phí trên đồng
vốn đầu tư. Mục đích cuối cùng là đánh giá được độ an tồn của tài chính dự án.
Ngân hàng chỉ nên cho vay khi dự án đem lại hiệu quả cũng như có độ an toàn
20
cao về mặt tài chính.
Thứ hai, dự đốn được những rủi ro về mặt tài chính có thể xảy ra, tính tốn
ảnh hưởng của những rủi ro đó đến q trình triển khai thực hiện dự án. Theo
như đặc điểm dự án đầu tư bất động sản được nêu ở phần 1.1.2, thời hạn thực
hiện dự án thường kéo dài nhiều năm và u cầu huy động chủ yếu là nguồn vốn
trung và dài hạn. Chính vì vậy, hoạt động cho vay theo dự án của NHTM thường
tiềm ẩn rủi ro cao. Các rủi ro có thể kể đến ở đây là rủi ro về khả năng huy động
vốn như: cam kết tham gia tài trợ vốn cho dự án khơng chắc chắn, các điều kiện
tài trợ khơng rõ ràng, tiến độ góp vốn hoặc phát hành trái phiếu bị chậm so với
dự kiến; rủi ro về dịng tiền dự án và rủi ro về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của
dự án. Ngồi ra, các trường hợp bất khả kháng như lũ lụt, dịch bệnh cũng có thể
ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Do đó, trên cơ sở các dự đốn đã được
phân tích, liệt kê, ngân hàng có thể đưa ra các biện pháp khắc phục hoặc hạn chế
rủi ro đồng thời đưa ra ý kiến với các chủ thể có liên quan để có quyết định đầu
tư đúng đắn.
1.2.2. Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
1.2.2.1. Phương pháp thẩm định theo trình tự
Thẩm định theo một trình tự biện chứng từ tổng qt đến chi tiết, lấy kết
luận trước làm tiền đề cho kết luận sau. Đây là phương án thẩm định cơ bản và
được áp dụng rộng rãi ở các NHTM.
1.2.2.2. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu
Cán bộ thẩm định so sánh, đối chiếu các nội dung tài chính dự án với các
chuẩn mực pháp luật, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thơng
lệ trong nước và quốc tế, kinh nghiệm thực tế, các dự án tương đồng từ đó phân
tích và so sánh để lựa chọn phương án tối ưu.
1.2.2.3. Phương pháp dự báo
Phương pháp dự báo sử dụng các số liệu điều tra thống kê và vận dụng
phương pháp dự báo thích hợp để thẩm định, kiểm tra cung cầu về sản phẩm của
dự án, thiết bị, ngun vật liệu được sử dụng trong dự án và các yếu tố đầu vào
khác…
Các phương pháp dự báo có thể kể đến như:
21
Phương pháp lấy ý kiến chun gia: dự bao bằng cach tập hợp, hỏi y kiến
cac chuyen gia giỏi thuộc cac linh vực.
Phương pháp định mức: dự bao thong qua đ ịnh mức tieu dung đa được
xac định.
Phương pháp ngoại suy thống kê: thống ke cac số liệu trong qua khứ theo
một tieu thức nao đo để tim ra xu h ướng, quy luật biến đổi của no trong
qua khứ, hiện tại nhằm dự bao tương lai.
Phương pháp mơ hình hồi quy tương quan: phan tich tương quan giữa cầu
thị tr ường va cac nhan tố ảnh hưởng đến cầu thị tr ường như gia c ả; thu
nhập của người tieu dung, gia cả hang hoa va d ịch vụ lien quan, th ị hi ếu
của người tieu dung...
1.2.2.4. Phương pháp phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính của dự án (NPV, IRR,...) khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay
đổi. Phân tích độ nhạy trả lời 2 câu hỏi phổ biến khi phân tích rủi ro tài chính dự
án đó là “Các kịch bản nào có thể xảy ra?” và “Những biến số then chốt ảnh
hưởng đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án là gì là gì?”.
Các phương pháp phân tích độ nhạy bao gồm:
Phân tích độ nhạy một chiều: phân tích tác động của từng biến số rủi ro
đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án. Biến số nào khiến cho các chỉ
tiêu thay đổi lớn trong trường hợp các biến số khác khơng đổi thì dự án
nhạy cảm với biến số đó
Phân tích độ nhạy hai chiều: phân tích tác động đồng thời của hai biến rủi
ro (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính
dự án.
Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong
giới hạn thị trường mà người đầu tư và quản lý dự án có thể chấp nhận
được
Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy. Dự án có
độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên càng nhỏ thể hiện độ nhạy thấp, xác suất
xảy ra rủi ro của dự án nhỏ và dự án có độ an tồn cao hơn.
22
Hiện nay, phần lớn các NHTM sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy một
chiều và phân tích độ nhạy hai chiều do ưu điểm là đơn giản và dễ áp dụng. Tuy
nhiên, phương pháp trên mỗi lần chỉ xem xét sự thay đổi của một biến rủi ro (hai
biến đối với phân tích độ nhạy hai chiều ) và giả định các biến cịn lại là khơng
đổi. Điều này khơng đưa ra một quy tắc rõ ràng giúp cán bộ thẩm định đưa ra đễ
xuất chấp nhận hay bác bỏ dự án khi mà trên thực tế các yếu tố đầu vào sẽ đồng
thời thay đổi, tương quan lẫn nhau và cùng tác động đến các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính. Bên cạnh đó, phân tích độ nhạy khơng trình bày được phân phối xác suất
của các biến rủi ro và xác suất xảy ra của các kịch bản.
1.2.2.5. Phương pháp phân tích mơ phỏng Monte Carlo
Phương pháp phân tích mơ phỏng Monte Carlo là phương pháp phân tích rủi
ro phổ biến để khắc phục các nhược điểm của phân tích độ nhạy. Cụ thể:
Số lượng các biến rủi ro được dùng đồng thời để khảo sát các chỉ tiêu tài
chính dự án trong một kịch bản là khơng hạn chế. Vì vậy, nó cho phép và
có xét đến sự tương quan giữa các biến có tương quan với nhau.
Số lượng kịch bản là khơng hạn chế và có tính tới phân bố xác suất của
các biến số và xác suất xuất hiện của các kịch bản.
Tuy nhiên, đây là phương pháp khá phức tạp, địi hỏi cán bộ thẩm định phải
có kiến thức về xác suất thống kê và kinh tế lượng, kinh nghiệm và khả năng
sử dụng phần mềm hỗ trợ nâng cao. Phân tích mơ phỏng Monte Carlo được
thực hiện theo các bước sau:
Xác định các biến rủi ro chính
Xác định cụ thể phân phối xác suất cho các biến rủi ro chính
Thiết lập các mối quan hệ cho các biến tương quan (nếu có).
Thực hiện mơ phỏng chạy dựa trên các biến đã được xác định và tương
quan.
Thống kê phân tích các kết quả của mơ phỏng hiện hành.
Mỗi bước được liệt kê ở trên của mơ phỏng Monte Carlo sẽ được mơ tả chi
tiết dưới đây:
Xác định các biến rủi ro chính: các biến số rủi ro của dự án thường được cơ
lập bằng cách sử dụng phân tích độ nhạy và phân tích tính khơng chắc chắn.
Phân tích độ nhạy được sử dụng để xác định các biến số quan trọng nhất trong
23
một dự án. Các biến số có tác động lớn nhất đến kết quả của dự án được phân lập
như những biến số rủi ro dự án chính. Tuy nhiên, việc phân tích độ nhạy có thể
dẫn đến một số kết quả sai lầm vì nó khơng tính đến tính khơng chắc chắn của sự
thay đổi dự kiến đối với một biến cụ thể. Do đó điều quan trọng là phải thực hiện
phân tích tính khơng chắc chắn song song với phân tích độ nhạy. Phân tích tính
khơng chắc chắn bao gồm việc xác định tính phù hợp của một kết quả và giúp
xác minh tính thích hợp của một biến cụ thể. Một biến dự án dù có khả năng gây
ảnh hưởng lớn đến tồn bộ dự án vẫn có thể là khơng đáng kể nếu xác suất xuất
hiện của nó cực kỳ thấp. Vì vậy điều quan trọng là phải thực hiện phân tích tính
khơng chắc chắn.
Xác định cụ thể phân phối xác suất cho các biến rủi ro chính: thẩm định đầu
tư dùng một loại phân bố xác suất riêng biệt cho tất cả các biến rủi ro có trong
mơ hình thẩm định. Nó được gọi là phân bố xác suất xác định và là phân bố gán
mọi xác suất cho một kết quả và giá trị. Có các dạng phân phối xác suất cơ bản
như: phân phối đều, phân phối tam giác, phân phối chuẩn, phân phối dạng bậc
thang.
Thiết lập các mối quan hệ cho các biến tương quan: trong mơ phỏng Monte
Carlo, nếu một số biến rủi ro có tương quan với nhau, giá trị mong đợi của đầu ra
có thể sẽ bị giảm. Do đó, việc thiết lập mối tương quan giữa các biến rủi ro và áp
dụng các ràng buộc để chạy mơ phỏng là rất quan trọng. Điều này được thực hiện
bằng cách định nghĩa một hệ số tương quan dùng để xác định mối quan hệ giữa
hai hay nhiều biến. Khi các vịng mơ phỏng được thực hiện bởi máy tính, việc
xác định một hệ số tương quan sẽ đảm bảo rằng mối quan hệ chỉ định được tn
thủ mà khơng bị vi phạm.
Vận hành mơ phỏng: sử dụng một phần mềm mơ phỏng và 5001000 mơ
phỏng chạy lý tưởng tạo thành một kích thước mẫu tốt. Trong khi thực hiện chạy
mơ phỏng, các giá trị ngẫu nhiên của các biến rủi ro được lựa chọn với sự phân
bố xác suất xác định và tương quan (nếu có).
Phân tích thống kê các kịch bản mơ phỏng: mỗi mơ phỏng biểu thị cho xác
suất xảy ra 1 kịch bản. Một phân bổ xác suất tích lũy của tất cả các mơ phỏng có
thể được sử dụng để giải thích xác suất cho kết quả của dự án trên hoặc dưới một
giá trị cụ thể. Việc phân phối xác suất tích lũy này có thể được sử dụng để đánh
giá rủi ro dự án tổng thể.
24
