Hoàn thiện phương pháp Thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 44
BĐS : Bất động sản 44
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn 44
TSSS : Tài sản So sánh 44
TĐV : Thẩm định viên 44
LỜI NÓI ĐẦU 1
1. Lý do chọn đề tài 1
2. Nội dung nghiên cứu đề tài 1
- Nghiên cứu về việc áp dụng phương pháp so sánh và thặng dư trong
thẩm định giá bất động sản tại công ty 1
+ Phân tích về cách áp dụng hai phương pháp so sánh và phương pháp
thặng dư vào thẩm định giá bất động sản 1
+ Đánh giá tìm ra những ưu điểm, tồn tại trong việc áp dụng các phương
pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty 1
- Đề xuất các giải pháp về việc hoàn thiện hai phương pháp so sánh và
thặng dư trong việc thẩm định giá bất động sản tại công ty 1
3. Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động
sản 2
- Phân tích, đánh giá áp dụng phương pháp so sánh và thặng dư trong
thẩm định giá bất động sản 2
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao viêc áp dụng các phương pháp
trong hoạt động thẩm định giá bất động sản 2
4. Đối tượng nghiên cứu: 2
Phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất
động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam.
2
5. Phạm vi nghiên cứu: 2

Một số bất động sản đã được thực hiện tại Công ty TNHH Thẩm định giá
và Tư vấn Tài chính Việt Nam, thời gian nghiên cứu từ năm 2010 đến nay2
6. Phương pháp nghiên cứu 2
Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, tổng hợp xử lý thông tin,
số liệu, phân tích, so sánh các số liệu đã thu thập được 2
7. Kết cấu chuyên đề bao gồm: 2
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
Chương 1: Giới thiệu về Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài
chính Việt Nam 2
Chương 2 : Thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động
sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam 2
Chương 3 : Phương hướng phát triển và giải pháp hoàn thiện các phương
pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư
vấn Tài chính Việt Nam 2
Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ, anh chị
em trong Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam đã
tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho em trong quá trình thực tập, đồng cảm
ơn cô giáo – TH.S Nguyễn Thị Minh Phương đã hướng dẫn, giúp đỡ em
hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này 2
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không
tránh khỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong
nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô cũng như của các bạn sinh
viên và của các bạn đọc để chuyên đề này được hoàn thiện hơn 2
CHƯƠNG 1 3
GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN 3
TÀI CHÍNH VIỆT NAM 3
1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty 3
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam là công ty
được Bộ Tài Chính và Sở kế hoạch Đầu tư Hà Nội công nhận là một

doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực
thẩm định giá và tư vấn tài chính 3
Với đội ngũ nhân sự có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng động, sáng
tạo gồm những thẩm định viên về giá, các chuyên gia về tài chính - kế
toán, các kỹ sư chuyên ngành, công ty luôn cung cấp các dịch vụ thẩm
định giá và tư vấn tài chính một cách hoàn hảo nhất, trong thời gian ngắn
nhất với mức phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu chính đáng của mọi
khách hàng 3
Với phương châm làm việc "Độc lập - Khách quan - Uy tín - Chất
lượng", các dịch vụ công ty cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân
thủ các quy định hiện hành của Nhà nước về: Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam, các quy định về tài chính, các chuẩn mực kế toán, 3
Tên Công ty : Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt
Nam 3
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273 đường Nguyễn Khoái – Hoàng Mai –
Hà Nội 3
Điện thoại : (04)6272 6789 Fax : (04) 39 845 673 3
Web. Vfavietnam.com.vn 3
Mail : info@ Vfavietnam.com.vn 3
Vốn điều lệ : 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) 3
1.2 Bộ máy tổ chức và các phòng ban của công ty 4
Bảng 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty 4
Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện
chức năng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự
phát triển của công ty theo trách nhiệm Nhà nước giao. Hội đồng quản trị
có chuyên trách được quy định tại điều 32 luật doanh nghiệp nhà nước 4
Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng
thời cũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng

của hội đồng cổ đông, ban kiểm soát và hội đồng quản trị và có nhiệm vụ
tổ chức bộ máy hoạt động của công ty, quản lý chỉ đạo điều hành toàn bộ
hoạt động sản xuất kinh doanh, phương hướng phát triển và các vấn đề
khác của công ty cùng với sự hỗ trợ trực tiếp của 02 phó tổng giám đốc và
phòng kế toán 4
Phó tổng giám đốc công ty là người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công
ty theo từng lĩnh vực được phân công, ủy quyền và chịu trách nhiệm trước
tổng giám đốc công ty và pháp luật về kết quả công việc được giao 5
Phòng nghiệp vụ phụ trách về các hoạt động mang tính chất nghiệp vụ
thẩm định giá. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó
tổng giám đốc nghiệp vụ. Người nhận chỉ thị trực tiếp và chịu trách nhiệm
chính với phó tổng giám đốc nghiệp vụ là trưởng phòng nghiệp vụ. 5
Phòng tổng hợp phụ trách về các hoạt động kinh doanh, tổ chức hành
chính. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám
đốc phụ trách nghiệp vụ 5
1.3 Dịch vụ thẩm định giá của công ty 5
- Thẩm định giá bất động sản 5
- Thẩm định giá động sản 5
- Thẩm định giá trị doanh nghiệp 5
- Thẩm định giá dự án đầu tư 5
- Thẩm định giá trị vô hình 5
1.3.1 Thẩm định giá bất động sản 5
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, các giao dịch bất động sản đều được một
tổ chức tư vấn độc lập tư vấn thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan,
minh bạch trong quá trình giao dịch tài sản. Thông qua hoạt động thẩm
định giá bất động sản, công ty tự hào đã và đang đóng góp sức lực và trí
tuệ cho sự phát triển lành mạnh hơn của thị trường bất động sản Việt
Nam, cũng như sự phát triển và thành công của các đối tác 5

* Mục đích thẩm định giá bất động sản: 5
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh
lý; 5
- Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời; 5
- Đầu tư, góp vốn liên doanh; 5
- Tư pháp; 5
- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; 5
- Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân; 5
- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản; 5
- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính 5
- Các mục đích khác 6
* Bất động sản thẩm định giá bao gồm: 6
- Nhà biệt thự - nhà phố - căn hộ; 6
- Nhà xưởng - kho tàng; 6
- Khách sạn - Resort - nhà hàng - cao ốc; 6
- Đất đai và các công trình xây dựng trên đất; 6
- Trang trại - các công trình công nghiệp và dân dụng khác 6
1.3.2 Thẩm định giá động sản ( máy móc, thiết bị) 6
Mục đích thẩm định giá máy móc thiết bị 6
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh
lý; 6
- Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp; 6
- Phục vụ thuê tài chính; 6
- Bảo hiểm; 6
- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính; 6
- Đền bù giải toả; 6
- Tư vấn, lập dự án đầu tư; 6
Máy móc thiết bị thẩm định giá bao gồm : 6
- Các loại dây chuyền sản xuất - dây chuyền công nghệ; 6
- Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ; 6

SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
- Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà
lan; tàu; thuyền; 6
- Các máy móc, thiết bị trong các lĩnh vực: Y tế, khoa học, giáo dục, phát
thanh, truyền hìnhvăn hoáthể dục thể thao, mạng và phần mềm tin học,
nội thất, vật tư và xây dựng, phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ,
hệ điều khiển lò hạt nhân, hệ thống kiểm tra an toàn bức xạ hạt nhân;
6
1.3.3 Xác định giá trị Doanh nghiệp 6
Hiện nay, theo xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, cạnh tranh ngày càng
khốc liệt, cùng với những chủ trương đường lối phát triển kinh tế - xã hội
của Việt Nam thì việc cổ phần hóa, mua - bán, sáp nhập, hợp nhất, là
một trong những tiến trình, giải pháp các doanh nghiệp có thể thực hiện
để tồn tại và phát triển bền vững. Theo đó, xác định giá trị doanh nghiệp
ngày càng có vai trò quan trọng, kết quả xác định giá trị doanh nghiệp cho
thấy bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp, là cơ sở quan
trọng phục vụ việc đưa ra quyết định đầu tư, cổ phần hóa, mua - bán, sáp
nhập, hợp nhất, 6
* Mục đích xác định giá trị Doanh nghiệp 7
- Cổ phần hóa; 7
- Mua - bán, sáp nhập, hợp nhất, liên doanh, chuyển đổi hình thức; 7
- Thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp 7
- Thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng; 7
- Chứng minh năng lực tài chính; 7
- Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng; 7
- Có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả
kinh doanh; 7
- Cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư ra quyết định đầu
tư vào các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường

tài chính 7
* Các loại hình doanh nghiệp bao gồm: 7
- Các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước; 7
- Doanh nghiệp tư nhân; 7
- Công ty cổ phần; 7
- Công ty trách nhiệm hữu hạn 7
1.3.4 Thẩm định Dự án đầu tư 7
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây
dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm,
dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Việc lựa chọn và quyết định đầu tư
vào một dự án là vô cùng quan trọng đối với các nhà đầu tư, công ty sẽ
mang lại những thông tin và kết quả hữu ích để nhà đầu tư có quyết định
đúng đắn trong việc sử dụng đồng vốn sở hữu 7
Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết
kế cơ sở. Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật
và bản vẽ thi công sau này. Tổng mức đầu tư của dự án chính là giá trị
đầu tư xây dựng của dự án. Không phải bất cứ công trình xây dựng vào
cũng phải lập dự án. Các công trình thông thường được chia thành các
loại như nhóm A, nhóm B, nhóm C và các loại công trình này được phân
chia căn cứ vào các mức giá trị đầu tư của công trình và theo loại công
trình 7
* Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
8
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ
sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất 8
- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình,
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất 8

- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng,
tái định cư, phân đoạn thực hiện 8
- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu
cầu về an ninh, quốc phòng 8
- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn, phương
án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh
tế, hiệu quả xã hội của dự án 8
- Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tổng mức đầu tư, thẩm định
hiệu quả dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI 8
* Mục đích thẩm định Dự án đầu tư: 8
- Đầu tư, mua bán, chuyển nhượng; 8
- Vay vốn ngân hàng; 8
- Góp vốn liên doanh; 8
- Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp; 8
- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính 8
- Các mục đích khác 8
Công ty có đội ngũ chuyên gia về tài chính - kế toán có trình độ cao, giàu
kinh nghiệm, năng động, sáng tạo cùng với sự thông hiểu về môi trường
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
kinh doanh, luật pháp tại Việt Nam, kinh nghiệm trong lĩnh vực kiểm toán
và tư vấn, sự hiểu rõ về lĩnh vực kinh doanh của khách hàng, công
ty luôn hỗ trợ, tư vấn nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng khi
sử dụng dịch vụ chuyên ngành 8
1.3.5 Tư vấn tài chính 8
* Dịch vụ tư vấn thuế: 8
- Đánh giá tình hình chấp hành nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp 8
- Quản lý rủi ro về thuế 8
- Cơ cấu kinh doanh có hiệu qủa cho mục đích tính thuế 8
- Soát xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp; 8

- Tính và lập tờ khai thuế cho doanh nghiệp; 9
- Lập hồ sơ giải trình và xin hoàn thuế; 9
- Xin ưu đãi thuế; 9
- Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan thuế; 9
- Đưa ra ý kiến về ảnh hưởng chi phí thuế trong việc xử lý kế toán 9
* Dịch vụ tư vấn và giải pháp doanh nghiệp: 9
- Tư vấn doanh nghiệp; 9
- Tư vấn thiết lập hệ thống kế toán và ghi sổ kế toán; 9
1.3.6 Dịch vụ cung cấp thông tin về giá cả tài sản, hàng hóa và dịch vụ 9
Qua quá trình khảo sát, thu nhập và xử lý thông tin từ nhiều nguồn: Gía
do nhà nước định giá, báo giá của nhà sản xuất, báo giá của các đơn vị
kinh doanh, giá trên các trang web,… công ty đã xây dựng và lưu trữ
được một hệ thống cơ sở dữ liệu và thường xuyên được cập nhật về thị
trường giá cả bất động sản, hàng hóa , dịch vụ như : giá nông sản , giá
thuốc, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng, thiết bị trường học,…. Nhằm đáp
ứng mọi yêu cầu cho mọi đối tượng khách hàng, cho các mục đích khác
nhau 9
Công ty đã xây dựng xác ngân hàng dữ liệu về giá cả, bất động sản, hàng
hóa, dịch vụ của nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước thông qua các
chương trình phần mềm lưu trữ 9
1.4. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong thời gian qua 9
- Bộ văn hóa, thể thao và du lịch 10
- Ngân hàng thương mại Cổ phần Bưu điện Liên Việt 10
- Sở giáo dục và đào tạo Bắc Giang 10
- Trung tâm bồi dưỡng chính trị thành phố Bắc Giang 10
- Công ty Đầu tư và XNK tàu thủy – Tập đoàn Vinashin 10
- Công ty TNHH sản xuất bao bì Kiên Thủy 10
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
- Công ty công nghiệp tàu thủy Sông Lô – Tập đoàn Vinashin 10

- Nhà máy đóng tàu Hạ Long – Tập đoàn Vinashin 10
- Công ty xây dựng số 4 – Handico 10
- Công ty xây dựng và lắp máy Kinh đô 10
- Công ty CP Tây Sơn – Tổng công ty hàng không 10
- Công ty cổ phần Giao thông Hà Nội 10
- Hãng phim truyện việt nam 10
- Công ty cổ phần khoáng sản Yên Bái 10
- Tổng công ty thực phẩm Miền Bắc 10
- Vinaconex 39 10
- Công ty cổ phần xây lắp Hưng Yên 10
- Công ty xổ số Yên Bái 10
- Công ty NICOTEX 11
- Nhà máy xi măng Thành Công 11
- Công ty bảo đảm an toàn hàng hải 11
- Công ty cổ phần vật tư Nông nghiệp Thái Nguyên 11
CHƯƠNG 2 12
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ 12
VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH 12
2.1 Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản 12
2.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 12
- BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) và các vật thể
không thể tách rời khỏi đất đai, vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để
nâng cao giá trị sử dụng BĐS như hàng rào, cây cối hoặc vườn hoa, cây
cảnh, núi non bộ, các thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh thông gió,
thang máy, hệ thống phòng cháy, thông tin 12
Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa : BĐS là tài
sản không thể di dời được bao gồm: 12
- Đất đai 12
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với

nhà ở, công trình xây dựng đó. 12
- Các tài sản khác gắn liền với đất 12
- Các tài sản khác do pháp luật qui định 12
Tóm lại ta có thể hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu gọi là
vật chính đó là: Đất đai, vật kiến trúc trên đất đai đó (gọi là vật chính) và
những thứ gắn liền với đất đai như cây cối hoặc gắn liền với vật kiến trúc
như hàng rào, thang máy, hệ thống cấp thoát nước…(gọi là vật phụ) 12
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
- Thị trường BĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa
lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và
chuyển dịch giá trị của BĐS thông qua các mối quan hệ giữa người mua
và người bán BĐS theo quy luật thị trường. 12
2.1.2. Thẩm định giá 12
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu về tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
( W.Seabrooke – UK); hoặc Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học
về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản và cũng như xem
xét đến tất cả những yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn (Lim Lan Yuan – Singapore) 12
- Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt nam: Thẩm định giá là việc đánh
giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt nam
hoặc theo thông lệ quốc tế” 13
2.1.3. Thẩm định giá bất động sản 13
Thẩm định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Thẩm định giá bất động sản thực chất là thẩm định giá đất và thẩm định
giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).Trong trường hợp bao gồm cả việc
thẩm định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà

tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống
nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử
dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá
trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các
yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là
không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí
của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản,
những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là
rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người thẩm định
giá cần giải quyết 13
BĐS là một thể thống nhất, vì vậy việc thẩm định giá đất phải đi đôi với
việc thẩm định giá các tài sản gắn liền trên đất 13
Theo luật kinh doanh BĐS được quốc hội khoá XI thông qua ngày
29/6/2006 thì: Thẩm định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS
cụ thể tại thời điểm nhất định 13
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
Trong thẩm định giá BĐS giá trị được xem xét dưới góc độ kinh tế thị
trường và pháp lý. Vì vậy những biểu hiện của giá trị bất động sản là: 13
- Có tính hữu ích là khả năng cung cấp các dịch vụ làm thoả mãn nhu
cầu. ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía
cạnh liên quan đến kích thước, hính dáng, địa điểm, không gian địa lý,
cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định 13
- Sự khan hiếm: Sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một bất
động sản đối với nhu cầu của nó. Nói chung khan hiếm lớn hơn sẽ có giá
cạnh tranh cao hơn đối với giá của bất động sản vùng khác 13
- Sự mong muốn: Là ước muốn của người mua đối với bất động sản để
thoả mãn nhu cầu của họ 13
- Sức mua: Là khả năng của một nhóm người có thể trả cho bất động sản,
người mua có nhu cầu nhưng phải có sức mua, có khả năng để đáp ứng

nhu cầu đó 14
- Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố của pháp lý của bất động sản,
ngay cả trường hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại
nhưng nếu bất động sản không thể chuyển giao được toàn bộ hoặc từng
phần thì giá trị thị trường của bất động sản đó cũng không tồn tại 14
2.1.4. Mục đích và vai trò của Thẩm định giá bất động sản 14
Hoạt động thẩm định giá BĐS là ước tính giá trị thị trường của BĐS dựa
trên các phương pháp thẩm định giá, chủ yếu là phương pháp so sánh,
phương pháp thặng dư. Mỗi BĐS gồm nhiều loại giá trị, khi tiến hành
thẩm định giá thường quan tâm đến giá trị thị trường của BĐS. Một số
quan tâm đến một loại giá trị nhất định như giá trị bảo hiểm, giá trị thế
chấp, giá trị thanh lý, giá trị đầu tư… 14
Thẩm định giá BĐS phục vụ cho các mục đích sau: 14
- Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất và các hình thức
chuyển quyền khác 14
+ Giúp cho người mua xác định giá mua 14
+ Giúp cho người bán xác định được giá bán có thể chấp nhận được 14
- Góp vốn thành lập liên doanh hoặc chia tách, thanh lý doanh nghiệp
14
- Tính mức tiền thuê BĐS và các điều khoản cho thuê 14
- Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng hoặc cầm
cố 14
- Để bảo hiểm BĐS 14
- Tư vấn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS 14
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
* Xác định tính khả thi của một dự án đầu tư kinh doanh BĐS 14
- Xác định giá sàn trong đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất và
đấu thầu dự án 14
- Giải quyết tranh chấp 14

- Đối với thẩm định giá và quy định giá của nhà nước: 14
+ Bồi thường thiệt hại về BĐS khi nhà nước thu hồi 14
+ Tính các loại thuế: Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước
bạ 14
+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất 14
* Đối với cá nhân 15
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung và giá bất
động sản nói riêng được xây dựng lên dựa vào các qui luật khách quan, và
chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời
điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau.
Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng)
nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau. Chưa
kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức
tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất
lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không
phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc
của bất động sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất
động sản 15
Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất
động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh
đúng giá trị bất động sản 15
Với việc tư vấn về giá trị của bất động sản và cách xác định về giá bất động
sản của các thẩm định viên sẽ giúp cho phản ánh đúng giá trị thị trường,
vì vậy các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị
thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo
hiểm … Ở đây vai trò của người thẩm định giá như là một thành viên
trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trương bất
động sản 15
* Đối với nhà nước: 15
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại

bất động sản, vì vậy sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại
về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu thẩm định giá
không đúng và không chính xác về các loại bất động sản mà nhà nước sở
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
hữu. Cho đến nay, việc thẩm định giá các tài sản này đang được thực hiện
bởi các cán bộ thẩm định giá thuộc hệ thống nhà nước. Với một khối
lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn thẩm định giá từ các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản là
rất cần thiết 15
Chính vì vậy, hoạt động thẩm định giá có vai trò vô cùng quan trọng đối
với nhà nước. Các bất động sản nhà nước phải thẩm định giá bao gồm: 15
+ Thẩm định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế tài sản… 15
+ Thẩm định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, bán, khoán,
sáp nhập, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước 16
+ Thẩm định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu
giá 16
+ Thẩm định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi
tham gia liên doanh liên kết sản xuất 16
+ Thẩm định giá bất động sản để thanh lý tài sản 16
+ Thẩm định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm… 16
Việc thẩm định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng
lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo công bằng xã
hội. Đồng thời, thẩm định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất
đai, sẽ giúp cho việc phân bố đất đai, như là một nguồn lực xã hội, một
cách hợp lý và hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào
người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai
đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt
nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng

theo cách tốt nhất. Thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan,
doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa
vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng
loại tài sản quí giá này đang bị lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý
của các cơ quan nhà nước, đặc biệt là đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi.
Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các nghĩa vụ này không sát
với giá thị trường, vì vậy cơ quan này không có động lực rời khỏi khu vực
này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi
sản xuất kinh doanh. Vì thế nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất”
không được đảm bảo. Nguyên nhân cơ bản chính là việc áp dụng các
phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
nay chưa đầy đủ và đội ngũ cán bộ thẩm định giá bất động sản còn thiếu
kinh nghiệp và chuyên nghiệp 16
2.1.5 Giá bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất
động sản 16
Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của BĐS, giá cả
của BĐS là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS 16
Bản chất giá trị: 16
- Giá cả thể hiện số lượng tiền mà một người cụ thể đồng ý trả và người
bán cụ thể đồng ý chấp nhận, với các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của
họ 16
- Giá trị thị trường của một hàng hoá là số tiền có thể nhận được từ một
hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua một hàng hoá nào đó khi nó
được được một người sẵn sàng đưa ra bán 17
- Giá trị đầu tư của BĐS chính là giá trị hiện tại của lợi ích trong tương
lai 17
- Giá trị sử dụng là giá trị của một BĐS cụ thể có được đối với một sử
dụng cụ thể, thể hiện giá trị mà BĐS đóng góp vào doanh nghiệp 17

- Giá trị BĐS đang hoạt động: là tổng giá trị của tài sản đang trong quá
trình khai thác, bao gồm: BĐS và các tài sản cá nhân hữu hình và vô hình
đóng góp vào giá trị kinh doanh 17
- Giá trị các lợi ích công cộng: tập hợp các giá trị liên quan đến việc sử
dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS đối với những sử dụng không vì mục đích
kinh tế 17
- Giá trị bảo hiểm dựa trên các chi phí tái tạo những phần giá trị của BĐS
bị mất mát, huỷ hoại do các rủi ro 17
- Giá trị được ước lượng chỉ áp dụng cho đánh thuế và được xem như giá
trị và tài sản theo quy định của hồ sơ thuế 17
* Nhóm các yếu tố tự nhiên 17
- Vị trí BĐS: khả năng sinh lời do vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị
BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và tương
đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng
góp lên giá trị BĐS, tuy nhiên trong các trường hợp cụ thể, sự đóng góp
vào giá trị chung của BĐS có thể khác nhau. Điều đó lý giải tại sao những
BĐS khu vực trung tâm đô thị lại có giá trị lớn hơn so với những BĐS
cùng loại ở vùng ven trung tâm, hoặc xa trung tâm. xem xét khả năng tiếp
cận BĐS và môi trường xung quanh, môi trường kinh doanh, vị trí địa lý
của BĐS,… nếu bất động sản ở gần các phương tiện thuận lợi như:
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
Trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí thì giá trị thị trường của
BĐS sẽ tăng lên, còn khả năng tiếp cận của BĐS với cơ sở hạ tầng kém thì
giá trị của BĐS sẽ giảm đi 17
- Kích thước, hình thể diện tích lô đất 17
+ Kích thước lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của BĐS sẽ làm tăng
giá trị của BĐS, còn nếu kích thước lô đất không phù hợp với kiến trúc,
mục đích sử dụng với BĐS thì sẽ gây giảm giá trị thị trường của BĐS 17
+ Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó, không vuông thì sẽ có

giá trị thị trường kém hơn so với lô đất có hình dạng vuông, cân đối 17
+ Quy mô đất: Đối với mỗi loại BĐS thì tiêu trí quy mô tạo cho BĐS có
đúng với quy hoạch vùng, địa phương và nhà nước hay không. Nếu như
mục đích sử dụng BĐS không đúng với quy hoạch thì giá của BĐS có thể
giảm đi đáng kể 18
+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: một số vùng có quy
định tiêu chuẩn về xây dựng, và điều kiện bắt buộc như quận Hoàn Kiếm,
khu vực quanh bờ hồ cũng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS 18
+ Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng
khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp, tình trạng tranh chấp
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà 18
* Nhóm nhân tố liên quan đến thị trường 18
- Tính hữu dụng của BĐS 18
+ Về mục đích sử dụng: BĐS đó dùng để ở hay để kinh doanh, hay kết
hợp cả 2 mục đích trên Một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục
đích thì sẽ thuận lợi hơn trong việc mua bán và khi đó giá bán cũng cao
hơn 18
+ Về tính năng hiệu quả: khi thẩm định giá phải chú ý đến đặc điểm của
vật kiến và tài sản gắn liền với đất. Bởi một BĐS có thể sử dụng ngay thì
có giá trị hơn so với một BĐS phải tốn chi phí và thời gian cải tạo, sửa
chữa mới có thể sử dụng được 18
- Tình trạng khan hiếm của BĐS trên thị trường 18
Sự khan hiếm về cung của BĐS trên thị trường, chịu ảnh hưởng của các
yếu tố, tốc độ phát triển kinh tế, sự kết cấu hạ tầng, sự tham gia của nhà
nước… 18
- Cầu của BĐS trên thị trường 18
Chịu ảnh hưởng của các yếu tố: Thu nhập, nghề nghiệp, đô thị hoá, sự
phát triển của kết cấu hạ tầng 18
- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS 18
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
BĐS đó có đầy đủ giấy tờ hộp lệ hay không, có thể chuyển nhượng được
hay không… 18
* Nhóm các yếu tố khác 18
- Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị: Sự thay đổi hệ thống chính
trị sẽ kéo theo đường thay đổi đường lối, chính sách, pháp luật của Quốc
gia, sự thay đổi này tác động dẫn đễn sự thay đổi của hoạt động thị trường
BĐS nói chung và hoạt động của đầu tư vào BĐS nói riêng, bao gồm: 18
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nứơc giao đất,
cho thuê đất và đối với những người được nhận quyền sử dụng đất 18
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS 19
+ Chính sách thuế của nhà nước về BĐS 19
+ Những quy định, quy chuẩn về kiến trúc, xây dựng, tình trạng pháp lý
của BĐS, tình trạng quy hoạch của đất 19
- Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Các yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị của
đất và BĐS, bao gồm: 19
+ Tình hình cầu BĐS trên khu vực, hiện trạng vùng lân cận (đường xá,
hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) 19
+ Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực 19
+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước, thu nhập
bình quân năm của người trong vùng 19
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
19
+ Số lượng các lô thửa đất trong vùng 19
+ Mức giá bình quân các loại giá trong vùng 19
+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất 19
+ Mức độ lạm phát chung 19
+ Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng 19
- Các yếu tố về xã hội: Có ảnh hưởng lớn đến việc định giá trị của BĐS,

nếu như dân số gia tăng đột biến do sự tăng lên của lượng người di cư sẽ
làm cầu về BĐS tăng lên trong khi cung về BĐS của vùng chưa kịp tăng
lên sẽ làm cho giá trị trường của BĐS vùng đó tăng lên. Các yếu tố cụ thể
sau 19
+ Mật độ dân số, đặc điểm khu dân cư 19
+ Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng 19
+ Dịch vụ, giáo dục, y tế trong vùng 19
+ Tình hình an ninh trong vùng 19
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
+ Những vấn đề tập quán, tâm lý- xã hội những người sống xung quanh
bất động sản 19
2.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 19
Hiện nay thẩm định giá bất động sản bao gồm năm phương pháp : 19
- Phương pháp so sánh 19
- Phương pháp thặng dư 19
- Phương pháp lợi nhuận 20
- Phương pháp thu nhập 20
- Phương pháp chi phí 20
Vì chuyên đề chỉ tập trung nghiên cứu hai phương pháp: phương pháp so
sánh và phương pháp thặng dư 20
2.2.1. Phương pháp so sánh 20
* Khái niệm : 20
Trong phương pháp này, thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về
các yếu tố so sánh của bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm
định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của
bất động sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của bất động sản so
sánh 20
Phương pháp so sánh sử dụng nguyên tắc thay thế và nguyên tắc sự đóng
góp; đồng thời thường được áp dụng trong các trường hợp sau: 20

Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt,
các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng va
nhóm cửa hiệu 20
Đất trống 20
Theo tiêu chuẩn số 07 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
thì phương pháp so sánh được tiến hành theo 5 bước: 20
+ Bước 1:Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những bất động sản tương
tự với bất động sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang
mua, bán trên thị trường. Trong bước này, thẩm định viên phải lựa chọn
những bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được
với bất động sản cần thẩm định giá. 20
+ Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các
bất động sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với bất động sản
cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
định giá. Trong giai đoạn này, thẩm định viên phải làm hai công việc
chính đó là: 20
Thu thập thông tin bao gồm thông tin tổng hợp, thông tin đặc biệt, thông
tin cụ thể về bất động sản cần thẩm định cũng như về bất động sản so sánh
đã lựa chọn 21
Kiểm tra độ chính xác của các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của
các bất động sản so sánh đã lựa chọn 21
Trong khi thu thập thông tin, thẩm định viên phải đảm bảo về thời gian và
điều kiện thu thập thông tin 21
Thời gian thu thập thông tin: 21
- Thông tin về bất động sản so sánh là những thông tin phải được thu thập

khi bất động sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần
thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với bất động sản cần
thẩm định giá 21
- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời
gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì
có thể thu thập thông tin về bất động sản so sánh trong thời gian trước đó
tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá 21
- Trường hợp giá bất động sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời
điểm chuyển nhượng thành công của bất động sản so sánh đến thời điểm
cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của bất
động sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc
giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của bất động
sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về
giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong
khoảng thời gian này. 21
Điều kiện thu thập thông tin: 21
Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên
thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về bất
động sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp
luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài. 21
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao
dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của
bất động sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc,
thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình
thực tế của bất động sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ
dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết

quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin
đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về
giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước,
các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh…. 21
Đối với các thông tin về giá bất động sản đã giao dịch thành công trên thị
trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp,
qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên
mạng Internet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét,
đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử
dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán. 22
Đối với các bất động sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công),
thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào
bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có
sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào
làm mức giá so sánh. 22
Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá bất động sản
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm
diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao
dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp
ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi
cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu
có phát sinh). 22
+ Bước 3:Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. Các yếu tố so sánh cơ bản đối với
một số loại hình bất động sản như sau: 22
* Nhà ở dân cư: 22
Tình trạng pháp lý (quyền sử dụng đất): Quyền sử dụng đất giữa bất động
sản cần thẩm định và các bất động sản so sánh phải như nhau. Nếu không
giống nhau thì phải thực hiện việc điều chỉnh 22
Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu

không tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều
chỉnh thường gặp là bán trả làm nhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay thế chấp 22
Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất 22
Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc
lập (không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
sản như nhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch
của tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần
phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên.
22
Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua.Nếu có chi phí này phát sinh thì phải
cộng vào mức giá giao dịch thành công 23
Giá trị tài sản không phải bất động sản. Trong trường hợp phát sinh việc
bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc
cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này
thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá 23
Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài
sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc
điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị
trường 23
Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện,
công viên, bến xe bus… Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm
cần quy đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan
đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường 23
Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất,
hướng Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi
thành chênh lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để
khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường 23
Qui hoạch: Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý

đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh
có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không. 23
Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng
khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong
cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,… ). Các công trình xây dựng trên đất là
một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí
hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem
xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố
này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối 23
* Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: Các yếu tố phải xem xét điều
chỉnh để so sánh ở đây là giá bán, thuê; vị trí, khả năng sinh lời; thời gian
kinh doanh (một buổi hay cả ngày); chiều rộng mặt tiền; điều kiện bán,
thuê mướn mặt bằng; điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ
ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa); sự phù hợp của thiết kế với công năng
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
làm nơi bán hàng của công trình; hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát
hiểm; dịch vụ vệ sinh, thu gom rác; sự thuận tiện cho người mua hàng; và
các yếu tố khác 23
* Văn phòng: Để so sánh được các bất động sản này với nhau, người ta
phải xem xét đến các yếu tố sau: giá thuê; diện tích sử dụng; địa điểm, vị
trí; hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy; hệ thống thông tin,
liên lạc; hệ thống ánh sáng; sự phù hợp của thiết kế với công năng làm
văn phòng của công trình; cầu thang máy, lối thoát hiểm; dịch vụ vệ sinh,
môi trường; hệ thống bảo đảm an ninh; chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ
quản lý, duy tu; chất lượng quản lý; điều kiện bán, thuê mướn; và các yếu
tố khác 24
* Bất động sản công nghiệp: Các yếu tố so sánh ở đây là địa điểm, vị trí;
giá thuê; các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện
thoại, viễn thông, xử lý nước thải; mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ

thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa; hệ
thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân
cư; đảm bảo ánh sáng tự nhiên; địa hình đất; tình trạng trật tự, trị an khu
vực; các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát
hiểm; sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản
xuất, kinh doanh; sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các
vùng lân cận; hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô; và các yếu tố
khác 24
* Trang trại:các yếu tố so sánh của loại hình bất động sản này bao gồm:
đất đai, mặt nước; đặc tính pháp lý; vị trí; địa hình (dốc, bằng phẳng); khí
hậu và lượng mưa; quy mô trang trại; năng suất; hệ thống tưới, tiêu;
đường vào và ra; hàng rào và cổng; đường nước và điện; nhà cửa; loại,
hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại;
và các yếu tố khác 24
Bước 4:Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so
sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định
giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh 24
* Phân tích: 24
Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm
năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của bất
động sản thẩm định giá 24
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh
hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung
– cầu, bối cảnh thị trường,…) và động thái người mua tiềm năng 24
Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp
lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những
điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận

lợi cũng như những khó khăn của bất động sản thẩm định giá so với các
bất động sản so sánh 24
Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua –
người bán tiềm năng 25
Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin 25
Phân tích điều kiện giao dịch 25
* Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: Nguyên
tắc điều chỉnh là lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố
tồn tại ở bất động sản thẩm định giá mà không tồn tại ở bất động sản so
sánh thì cộng thêm vào và ngược lại. Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá
bán đã được điều chỉnh cần phải xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh
hưởng đến giá trị của bất động sản như: 25
Tình trạng pháp lý của bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh. 25
Quy mô diện tích của bất động sản 25
Kích thước hình dáng của bất động sản 25
Điều kiện hạ tầng cơ sở của bất động sản 25
Điều kiện kinh tế của chủ sở hữu bất động sản 25
Môi trường sống 25
Quy hoạch 25
Lợi ích tương lai 25
Bước 5:Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài
sản cần thẩm định. 25
Các thẩm định viên cần lập một bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo
các yếu tố so sánh như sau: 25
Bảng 2.1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh 26
TT 26
Yếu tố so sánh 26
Tài sản 26
thẩm định giá 26

Tài sản 26
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
so sánh 1 26
Tài sản 26
so sánh 2 26
Tài sản 26
so sánh 3 26
A 26
Giá bán 26
Chưa biết 26
Đã biết 26
Đã biết 26
Đã biết 26
B 26
Tổng diện tích 26
C 26
Giá bán/m2 26
Chưa biết 26
D 26
Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh 26
D1 26
Yếu tố so sánh 1 26
Tỷ lệ 26
Tỷ lệ điều chỉnh 26
Mức điều chỉnh 26
Giá sau điều chỉnh 26
D2 26
Yếu tố so sánh 2 26
Tỷ lệ 26

Tỷ lệ điều chỉnh 26
Mức điều chỉnh 26
Giá sau điều chỉnh 26
… 26
…… 26
…… 26
…… 26
…… 26
E 26
Mức giá 26
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
chỉ dẫn/m2 26
G 26
Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản 26
H 26
Thống nhất mức giá chỉ dẫn 26
Số lần điều chỉnh 26
Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ) 26
Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ) 27
Nguồn: Theo tiêu chuẩn số 7 trong bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
27
Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá bằng cách lấy mức giá chỉ
dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại
diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng 2.1) không quá 10%.
27
Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết
định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định: 27
- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá
bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng) 27

- Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho
một tài sản so sánh) càng ít càng tốt 27
- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố
so sánh càng nhỏ càng tốt 27
* Ưu điểm 27
Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần thiết
phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán mà dựa vào sự hiện
diện của các giao dịch thị trường 27
Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế vì
vậy dẽ dàng thuyết phục được khách hàng 27
* Nhược điểm 27
Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng chính xác. Nếu các thông tin
giao dịch không chính xã thì không sự dụng được Phương pháp này 27
Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định
giá đặc biết là tính thời điểm( thông tin giao dịch thành công thường diễn
ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu) . Trong điều kiện
thị trường biến đông các thông tin nhanh chóng trở lên lạc hậu trong thời
gian ngắn 27
2.2.2 Phương pháp thặng dư: 27
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
* Khái niệm : 27
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn
hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản
(tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển
đó 27
* Nguyên tắc áp dụng: 28
Phương pháp thặng dư sử dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất,
nguyên tắc lợi ích tương lai; được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản

có tiềm năng phát triển: 28
Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công
trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên
đất 28
Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất
động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi
tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển 28
Công thức tính: 28
V = DT - CP 28
Trong đó: 28
V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá, 28
DT là tổng doanh thu của dự án, 28
CP là tổng chi phí đầu tư dự án 28
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư: 28
Bước 1:Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và
hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện
tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án 28
Bước 2:Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng
doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá 28
Bước 3:Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,
chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá 28
Bước 4:Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước
2 trừ (-) bước 3 28
Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau:. .28
- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần
chiết khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự
án có thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương
đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing

viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương
ứng 28
- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp
dụng công thức phù hợp. 29
Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước
về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế
vận động của cung cầu, giá cả thị trường 29
Cách tính: 29
- Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời
điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá: 29
29
Trong đó: 29
DT là tổng doanh thu phát triển của dự án, 29
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t, 29
n là thời gian hay dòng đời của dự án, 29
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi
suất vốn vay ngân hàng) 29
Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thời
điểm cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công
trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế
hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Những
khoản chi phí chủ yếu bao gồm: 29
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập
báo cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời
thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị… 29
- Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các
công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến
khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử
dụng 29
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi

thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái
định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi
phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ
tầng kỹ thuật đã đầu tư 29
- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công
trình; chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50