quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

MỤC LỤC
MỤC LỤC......................................................................................................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................................................................1

NỘI DUNG...........................................................................................................3
CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ TÀI
SẢN.......................................................................................................................3
1.1.1. Khái niệm bán đấu giá tài sản.......................................................................................................3


LỜI MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu
Sự phát triển của nền kinh tế đồng hành với sự phát triển của các doanh nghiệp.
Để đáp ứng các nhu cầu công chứng, chứng thực các tài sản, các hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá của các cá nhân và tổ chức doanh nghiệp hiện nay các công chứng viên tại
cácvăn phịng cơng chứng ln ln phải nâng cao trình độ, năng lực, hiểu rõ về các
quy định của pháp luật để hồn thành cơng việc đúng, chính xác đảm bảo an toàn pháp
lý cho các hợp đồng, giao dịch.
Hiện nay các thủ tục công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được Sở tư
pháp rất quan tâm và đã có những văn bản pháp luật ban hành hướng dẫn cho công
chứng viên để tạo thuận lợi cho công chứng viên xử lý hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá. Từ đây sẽ ạo sự chuyển biến mạnh mẽ đối với lĩnh vực này theo hướng chun
nghiệp hóa, xã hội hóa, góp phần hồn thiện thể chế kinh tế thị trường, phù hợp với
yêu cầu phát triển của đất nước trong thời kỳ mới là rất cần thiết
Sau đây tơi xin thơng qua tình huống thực tiễn: “Tiếp nhận yêu cầu công chứng
hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: căn
nhà là tài sản đấu giá khơng có giấy chứng nhận. Cho rằng, tài sản khơng đảm bảo
điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên đã từ chối u cầu cơng chứng. Anh (chị)
có đồng tình với cách xử lý của cơng chứng viên trong tình huống này khơng? Xây
dựng quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá” để làm rõ các quy định
của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

1.2. Nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu quy trình cơng chứng cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá
- Đánh giá ưu điểm, hạn chế bất cập của quy trình cơng chứng hợp đồng mua
bán tài sản đấu giá
- Đề xuất các biện pháp, giải pháp nhằm thúc đẩy việc hoàn thiện pháp luật về
quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
* Đối tượng nghiên cứu
- Các quy định quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
- Kỹ năng cần thiết để Công chứng viên thực hiện quy trình cơng chứng hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá
1.3. Cơ cấu của bài báo cáo

1


Báo gồm có Mở đầu, Nội dung, Kết luận. Trong đó, Nội dung của báo cáo được
chia thành 3 phần như sau:
- Phần mở đầu
- Phần Nội dung
Chương 1: Quy định của pháp luật về tài sản đấu giá, quy trình cơng chứng cơng
chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Chương 2: Hồn thiện quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
thơng qua tình huống thực tiễn.
Chương 3: Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình cơng chứng hợp đồng mua
bán tài sản đấu giá
Phần Kết luận

2

NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ TÀI SẢN
1.1 Khái niệm
1.1.1. Khái niệm bán đấu giá tài sản
Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản cơng khai để cho nhiều người có thể
được tham gia trả giá mua một tài sản. Những người tham gia mua tài sản bán đấu giá
phải nộp một khoản lệ phí theo quy định của pháp luật. Khoản tiền này nhằm ràng
buộc người đã đăng kí phải tham gia bán đấu giá hoặc không mua tài sản thì số tiền
này khơng được lấy lại. Nếu họ có tham gia đấu giá nhưng khơng mua được thì được
nhận lại số tiền lệ phí mà mình đã đóng.
Khi tham gia đấu giá tài sản, người nào trả giá cao nhất nhưng khơng thấp hơn
giá khởi điểm thì người đó được mua tài sản. Nếu trong cuộc bán đấu giá mà khơng ai
trả giá cao hơn giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá xem như không thành và sẽ được tổ
chức lại.
Thơng qua hình thức này, quyền lợi của người có tài sản được thỏa mãn một
cách tốt nhất, còn người mua sẽ mua được tài sản với giá cả phù hợp, các quyền lợi
của người mua liên quan đến tài sản đã mua được đáp ứng một cách nhanh chóng.
Pháp luật đã có những quy định về hình thức, quy chế bán đấu giá tài sản tại một số
luật như sau:
Khái niệm bán đấu giá tài sản được quy định tại Điều 451 Bộ Luật dân sự năm
2015 như sau:
“Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy
định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý
của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác.
Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, cơng khai, minh
bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo
quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.”
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 5 Luật đấu giá tài sản năm 2016:

“Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu
giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy
định tại Điều 49 của Luật này.”
1.1.2. Đặc điểm của bán đấu giá
1.1.2.1 Loại tài sản bán đấu giá
Theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản thì tài sản đấu giá rất phong phú:
Tài sản đấu giá là động sản, bất động sản, các giấy tờ và các quyền tài sản được phép
giao dịch. Căn cứ vào quy định của pháp luật về đấu giá có thể chia thành hai loại tài
sản:
Loại thứ nhất: Tài sản mà người có tài sản tự nguyện (có thể hiểu là đấu giá theo yêu cầu
của cá nhân hoặc tổ chức) thông qua trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định của Luật
3


đấu giá tài sản.
Loại thứ hai: Tài sản bắt buộc phải bán bằng hình thức đấu giá.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì tài sản mà pháp luật
quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm:
“1. Tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm:
a) Tài sản nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản
nhà nước;
b) Tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật;
c) Tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
d) Tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm;
đ) Tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
e) Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà
nước, tài sản kê biên để bảo đảm thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo
quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;
g) Tài sản là hàng dự trữ quốc gia theo quy định của pháp luật về dự trữ quốc
gia;

h) Tài sản cố định của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý, sử
dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;
i) Tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã bị tuyên bố phá sản theo quy định của
pháp luật về phá sản;
k) Tài sản hạ tầng đường bộ và quyền thu phí sử dụng tài sản hạ tầng đường bộ
theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng và khai thác kết cấu hạ tầng giao
thông đường bộ;
l) Tài sản là quyền khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về
khoáng sản;
m) Tài sản là quyền sử dụng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo
quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng;
n) Tài sản là quyền sử dụng tần số vô tuyến điện theo quy định của pháp luật về
tần số vô tuyến điện;
o) Tài sản là nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức mà Nhà
nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín
dụng theo quy định của pháp luật;
p) Tài sản khác mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá.”
Luật đấu giá tài sản và các quy định pháp luật liên quan, có quy định cụ thể các loại tài
sản bắt buộc phải bán thơng qua đấu giá. Có thể tóm lược lại thành 4 nhóm tài sản chủ
yếu: tài sản công; tài sản thi hành án; tài sản bảo đảm; và tài sản của doanh nghiệp phá
sản.
Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, Luật liệt kê
cụ thể các loại tài sản này trên cơ sở rà soát quy định tại pháp luật chuyên ngành nhằm
bảo đảm công khai, minh bạch, làm cơ sở cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân tuân thủ
4


trình tự, thủ tục quy định tại Luật đấu giá tài sản khi bán đấu giá các loại tài sản đó, ví
dụ như tài sản là quyền sử dụng đất theo Luật đất đai, tài sản nhà nước theo Luật quản
lý, sử dụng tài sản nhà nước, tài sản thi hành án theo Luật thi hành án dân sự, tài sản

của doanh nghiệp phá sản theo Luật phá sản...
1.1.2.2 Chủ thể tham gia bán đấu giá tài sản:
Người tham gia đấu giá: Căn cứ theo quy định tại Khoản 7 Điều 5 Luật Đấu
giá tài sản năm 2016 thì: “Người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện
tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định của Luật này và quy định khác
của pháp luật có liên quan.”
Người có tài sản đấu giá: Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 5 Luật Đấu
giá tài sản năm 2016 thì: “Người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản,
người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa
tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”
Người mua được tài sản đấu giá: Căn cứ theo quy định tại Khoản 6 Điều 5
Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Người mua được tài sản đấu giá là người trúng
đấu giá và ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt kết quả đấu giá tài sản.”
Người trúng đấu giá: Căn cứ theo quy định tại Khoản 8 Điều 5 Luật Đấu giá
tài sản năm 2016 thì: “Người trúng đấu giá là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với
giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp khơng có người trả giá cao
hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp
nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương
thức đặt giá xuống.”
Những người không được đăng ký tham gia bán đấu giá: Căn cứ
theo quy định tại Khoản 4 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì:
“Những người sau đây không được đăng ký tham gia đấu giá:
a) Người khơng có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng
lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người
tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của
mình;
b) Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; cha,
mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu
giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị

ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản;
c) Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết
định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết
định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật;
d) Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người quy định tại
điểm c khoản này;
đ) Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp
dụng đối với loại tài sản đó.”

5


1.1 .3 Quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
1.1.3.1 . Căn cứ pháp lý
- Bộ Luật dân sự năm 2015
- Luật công chứng.
- Luật đấu giá tài sản.
- Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/03/2015 của chính phủ về việc quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng.
- Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 của Bộ trưởng bộ tư pháp quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật công chứng năm 2014.
- Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ trưởng bộ tài chính
quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực;
phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện
hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên.
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi
thành.
1.1.3.2 Trình tự thực hiện:
- Bước 1: Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng bản
dịch tại tổ chức hành nghề công chứng.

- Bước 2: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu
cầu công chứng.
- Bước 3: Người u cầu cơng chứng nộp phí, thù lao cơng chứng, chi phí khác
theo quy định, nhận kết quả cơng chứng.
*Văn bản cơng chứng chỉ có hiệu lực khi được cơng chứng viên ký và đóng dấu
của tổ chức hành nghề công chứng.
1.1.3.3 Cách thức thực hiện
- Thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng hoạt động trên địa bàn
tỉnh, thành phố.
- Việc cơng chứng có thể thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công
chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại
được, người đang bị tạm giữ, đang thi hành án phạt tù hoặc có lí do chính đáng khác
khơng thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.
6


1.1.3.4 Thành phần hồ sơ:
- Phiếu yêu cầu công chứng.
- Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên;- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản
mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trọng trường hợp
hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó.
- Bản chính giấy tờ liên quan đến tài sản đấu giá ( quyết định, bản án có hiệu
lực, biên bản bàn giao tài sản đấu giá, biên bản định giá tài sản đấu giá ...)
- Bản chính biên bản đấu giá tài sản.
- Bản chính hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản.
- Văn bản ủy quyền hợp pháp.
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy
định cụ thể.
- Dự thảo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

- Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ,
chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
1.1.3.5 Thời hạn giải quyết:
- Vụ việc đơn giản không quá 01 ngày làm việc, kể tư ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ.
- Vụ việc phức tạp cần phải tiến hành xác minh, phối hợp với các cơ quan có
liên quan thì thời hạn giải quyết không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ.
1.1.3.6. Phí, thù lao cơng chứng, chi phí khác
- Phí cơng chứng: tính theo Thơng tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016,
được sửa đổi bằng Thông tư số 111/2017/TT-BTC ngày 20/10/2017. Cụ thể
+ Dưới 5 tỷ đồng: 50 nghìn đồng / trường hợp
+ Từ 5 tỷ đến dưới 20 tỷ đồng: 270 nghìn/ trường hợp
+ Trên 20 tỷ đồng: 450 nghìn/ trường hợp

7


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH
CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ THƠNG QUA
TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN
Tình huống: Tiếp nhận u cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá,
công chứng viên nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: căn nhà là tài sản đấu giá khơng
có giấy chứng nhận. Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên
công chứng viên đã từ chối yêu cầu cơng chứng. Anh (chị) có đồng tình với cách xử
lý của cơng chứng viên trong tình huống này khơng? Xây dựng quy trình cơng
chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
2.1. Quy định của pháp luật về tài sản dấu giá
Tài sản bán đấu giá trong thực tế hiện nay hầu hết là bên thế chấp, người phải
thi hành án,… nên nhiều trường hợp người có tài sản bán đấu giá không cung cấp

được giấy tờ về quyền sở hữu và quyền sử dụng. Ví dụ, Khoản 2 Điều 95 Luật Thi
hành án dân sự quy định: “Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn
liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác
thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có
quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất khơng đồng ý thì
chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm
giảm đáng kể giá trị căn nhà.”. Như vậy, trong trường hợp này tài sản là nhà ở khơng
có giấy chứng nhận quyền sử dụng, đồng thời tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở
năm 2014 cũng quy định điều kiện để giao dịch về nhà ở là phải có Giấy chứng nhận
sở hữu nhà ở (cả hai Luật này đều không quy định trường hợp ngoại lệ đối với hợp
đồng mua bán tài sản bán đấu giá). Vậy trong trường hợp khơng có giấy tờ gốc về
quyền sở hữu và quyền sử dụng thì cơng chứng viên có thể linh động hướng dẫn người
u cầu liên hệ Văn phịng Đăng kí đất đai hoặc cơ quan Tài nguyên môi trường để xin
trích lục hồ sơ địa chính phục vụ cho việc cơng chứng hợp đồng được nhanh chóng.
Nếu cơng chứng viên chưa u cầu người cơng chứng lên xin trích lục hồ sơ
địa chính để phục vụ cho việc cơng chứng thì chưa thể từ chối u cầu cơng chứng của
người u cầu cơng chứng.
=> Trong tình huống thực tiễn trên tôi không đồng ý với cách xử lý của công chứng
viên
Ngoài ra trong trường hợp tài sản bán đấu giá là bất động sản: Công chứng
viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về
bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành
nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận
di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối
với bất động sản (Điều 42 Luật Cơng chứng 2014); Trong trường hợp có căn cứ cho
rằng trong hồ sơ u cầu cơng chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao
dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của
người yêu cầu cơng chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là
khơng có thật thì cơng chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo
đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu

8


cầu giám định; trường hợp khơng làm rõ được thì có quyền từ chối cơng chứng (quyền
của Cơng chứng viên quy định tại Khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng).
2.2. Quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu công chứng hoàn thiện hồ sơ và nộp trực tiếp tại trụ sở tổ chức
hành nghề công chứng.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Thành phần hồ sơ:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Giấy
chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam/Hộ chiếu của các bên tham gia giao
dịch;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan mà pháp luật quy định phải có như:
+ Hợp đồng bán đấu giá tài sản;
+ Biên bản đấu giá tài sản;
+ Giấy tờ liên quan đến loại tài sản bán đấu giá được pháp luật về bán đấu giá
tài sản quy định (Bản án, quyết định của tồ án đã có hiệu lực pháp luật; Quyết định thi
hành án; Biên bản định giá/ biên bản thoả thuận về giá bán khởi điểm; Quyết định kê
biên, biên bản kê biên tài sản; Giấy tờ về quyền sở hữu, sử dụng tài sản…);
+ Giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể tham gia giao dịch:
• Cá nhân là người Việt Nam cư trú trong nước: hộ khẩu;
• Cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngồi: có các giấy tờ chứng minh
theo quy định của pháp luật về quốc tịch như: Giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt
Nam; Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam, thơi quốc tịch Việt Nam, đăng ký công
dân, các giấy tờ chứng minh được phép nhập cảnh vào Việt Nam…;
• Cá nhân nước ngồi: có giấy tờ theo quy định pháp luật, thể hiện việc phép
nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ

ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật; hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư và có
nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên
quan (đối với trường hợp cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại
Việt Nam);
Căn cứ quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2014 và những
quy định của pháp luật về đấu giá tài sản khi nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng
mua bán tài sản đấu giá, cơng chứng viên phải kiểm tra tồn bộ hồ sơ. Nếu thấy không
đúng quy định của pháp luật hoặc hồ sơ chưa đầy đủ, cơng chứng viên có quyền u
cầu tổ chức đấu giá cung cấp đầy đủ hồ sơ, nếu hồ sơ khơng hợp lệ cơng chứng viên có
quyền từ chối, tránh để xảy ra những trường hợp phiên đấu giá đã kết thúc côg chứng
viên mới phát hiện hồ sơ pháp lý của các bên tham gia không đúng quy định của pháp
luật
Bước 3: Công chứng viên tham dự và chứng kiến phiên đấu giá

9


Khi tham dự buổi đấu giá, Công chứng viên sẽ là người quan sát đấu giá viên,
người tham gia đấu giá và cuộc đấu giá có diễn ra đúng theo quy chế, nội quy của tổ
chức đấu giá hay đúng theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp đấu giá thành, thì nội dung hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
đã có đủ nội dung theo quy định của pháp luật như: Thời điểm diễn ra cuộc đấu giá,
giá khởi điểm, giá bán tài sản… và theo Luật Công chứng những tình tiết, sự kiện
trong hợp đồng được cơng chứng có giá trị chứng cứ khơng cần phải chứng minh. Vì
vậy, nếu cơng chứng viên khơng tham dự cuộc đấu giá thì khơng thể biết những sự
kiện, tình tiết trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có thật hay khơng có thật
Bước 4: Ký chứng nhận
Kết quả đấu giá thành, Cơng chứng viên giải thích quyền, nghĩa vụ và lợi ích
hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng; Công chứng viên
u cầu người u cầu cơng chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ theo quy định

để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch và
chuyển bộ phận thu phí
Bước 5: Trả kết quả cơng chứng
Bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề cơng chứng hồn tất việc thu phí, thù
lao cơng chứng và chi phí khác theo quy định, đóng dấu và hồn trả lại hồ sơ cho
người u cầu công chứng.
2.3. Những hạn chế trong thực hiện quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá
Thứ nhất, Công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá đang căn cứ trên rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật như: Bộ luật Dân
sự 2015. Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013, Luật Thương mại 2005, Luật
Công chứng 2014..., căn cứ các quy định này còn chưa đồng đều, chồng chéo lên
nhau. Các quy định của pháp luật về đấu giá chưa quy định bắt buộc về sự chứng kiến
của cơng chứng viên tại cuộc đấu giá. Vì vậy, có một vài tổ chức đấu giá vẫn u câu
cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sau khi cuộc bán đấu giá thành. Cho nên
dẫn đến tình trạng có tổ chức cơng chứng chấp nhận u câu cơng chứng, nhưng có tổ
chức cơng chứng khơng chấp nhận u câu cơng chứng, dẫn đến tình trạng chưa thống
nhất về cách thức, quy trình cơng chứng hợp đồng mua bản tài sản đầu giá.
Thứ hai, trên thực tế hiện nay phát sinh rất nhiều tranh chấp về đấu giá tài sản
vì vậy việc cơng chứng thực sự rất cần thiết, tuy đội ngũ công chứng viên đã được đào
tạo về nghề nhưng chưa đáp ứng được sự phát triển của các hoạt động cơng chứng. Có
nhiều tranh chấp là do một số cơng chứng viên cịn khá yếu kém về nghiệm vụ, chưa
thực sự sâu sát về hồ sơ hợp đồng công chứng tài sản đấu giá khiến cho quyền lợi của
người yêu cầu công chứng chưa thực sự được đảm bảo.
Thứ ba, còn nhiều vướng mắc, bất cập và chưa rõ ràng trong một số nội dung
cụ thể, trong đó có việc cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản,
cụ thể về hình thức hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản.
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Việc mua bán
10

bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực hoặc phải
được đăng ký, nếu pháp luật có quy định”. Đồng thời, tại Khoản 3 Điều 35 Nghị định
số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản
quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được ký kết giữa tổ chức bán đấu
giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá. Đối với những tài sản mà pháp luật
quy định hợp đồng mua bán phải có cơng chứng hoặc phải được đăng ký, thì hợp đồng
mua bán tài sản bán đấu giá phải phù hợp với quy định đó”.
Bộ luật Dân sự 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, quy định về Hình thức
giao dịch dân sự tại Điều 119 như sau: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói,
bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thơng qua phương tiện điện
tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử
được coi là giao dịch bằng văn bản. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải
được thể hiện bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy
định đó”.
Hiện nay Bộ luật Dân sự 2015 chỉ có một điều khoản đề cập đến nguyên tắc bán
đấu giá tài sản tại Điều 451có nội dung như sau: “Tài sản có thể được đem bán đấu giá
theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu
chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Việc bán đấu giá tài sản phải
đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp
pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu
giá tài sản”. Trong khi đó, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 khơng hề có điều khoản nào
quy định cụ thể việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản
mà chỉ dẫn chiếu đến Bộ luật Dân sự tại Khoản 2, Điều 46 như sau: “Hợp đồng mua
bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá
hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu
các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán
tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”. Do đó, các tổ
chức hành nghề đấu giá tài sản hiện nay đang rất lúng túng trong việc thực hiện các

thủ tục liên quan đến công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản.

11


CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH CÔNG
CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ
Nhằm tạo cơ sở pháp lý ổn định, thống nhất cho hoạt động đấu giá tài sản, khắc
phục những bất cập, hạn chế nêu trên cần sự phối hợp không chỉ các cơng chứng viên
mà cịn có sở tư pháp, ban lãnh đạo các tổ chức hành nghề công chứng. Cụ thể
* Đối với cơng chứng viên
Trong q trình thực hiện cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công
chứng viên không được quá chủ quan và tin tưởng bằng lời nói của các bên u cầu
cơng chứng, cơng chứng viên cần có bản lĩnh và làm việc đúng theo tinh thần của pháp
luật. Khi nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công
chứng viên căn cứ Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2014 và những quy định
của pháp luật về đấu giá tài để kiểm tra toàn bộ hồ sơ, trong đó có hồ sơ của tổ chức
đấu giá phải bảo đảm đúng quy định của pháp luật. Nếu thấy không đúng quy định của
pháp luật hoặc hồ sơ chưa đầy đủ, cơng chứng viên có quyền u cầu tổ chức đấu giá
cung cấp đầy đủ hồ sơ, nếu hồ sơ khơng hợp lệ cơng chứng viên có quyền từ chối,
tránh để xảy ra những trường hợp phiên đấu giá đã kết thúc côg chứng viên mới phát
hiện hồ sơ pháp lý của các bên tham gia không đúng quy định của pháp luật
Ngồi ra cơng chứng viên cần dành nhiều thời gian tham gia các cuộc đấu giá,
kể cả những cuộc đấu giá những tài sản mà pháp luật không yêu cầu phải công chứng.
Đề xuất, kiến nghị bổ sung vào văn bản pháp luật về sự cần thiết phải có mặt cơng
chứng viên tại các cuộc đấu giá tài sản cần quy định cụ thể về thời điểm tham gia,
quyền, nghĩa vụ của công chứng viên khi được yêu cầu công chứng hợp đồng mua
bán tài sản bán đấu giá nhằm đảm bảo tính chuyên nghiệp đúng theo quy định của
pháp luật, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho bên tham cuộc đấu giá tài sản.
* Đối với Sở tư pháp và lãnh đạo các tổ chức hành nghề cơng chứng

- Sở Tư pháp và các văn phịng công chứng cần xây dựng quy chế phối hợp trong
việc trao đổi, nâng cao kỹ năng xử lý cũng như quy chế phối hợp giữa các văn phịng
cơng chứng cũng như cơng chứng viên

- Sở tư pháp cần có những đề xuất hoàn thiện các văn bản pháp luật, do hiện nay
các quy định của pháp luật về đấu giá còn chưa đồng đều, hoạt động đấu giá còn chịu
điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật như: Bộ luật Dân sự 2015. Luật
Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013, Luật Thương mại 2005, Luật Công chứng
2014... Ngoài ra, một số văn bản dưới luật quy định còn đơn giản, chưa hợp lý, chưa
khả thi dẫn đến việc khó khăn cho hoạt động đấu giá. Dịch vụ đấu giá là một hoạt
động quan trọng trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp nhưng đến nay vẫn chưa có đạo luật
riêng điều chỉnh. Trình tự, thủ tục đấu giá được quy định trong Nghị định nên hiệu lực
12


thi hành thấp, chồng chéo, mâu thuẫn giữa các văn bản quy phạm pháp luật về trình tự,
thủ tục đấu giá
- Các văn phịng cơng chứng cần thường xun tổ chức họp mặt, trao đổi kinh
nghiệm giữa các công chứng viên với nhau, giữa các thành viên trong hội công chứng
viên để cùng tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong q trình thực hiện quy trình
cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và tạo điều kiện để các công chứng viên
trao đổi, học tập kinh nghiệm chuyên sâu về nghề nghiệp và phát huy tính tự quản của
tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng; nâng cao chất lượng hoạt động hành nghề
cơng chứng, góp phần ổn định phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

13


KẾT LUẬN
Những ưu điểm của việc công chứng các hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đang

được người dân rất quan tâm bởi với việc cơng chứng thì sẽ tránh được những tranh
chấp phát sinh sau này.
Tuy nhiên trong q trình hoạt động cịn có những vấn đề bất cập về quy định
pháp luật, và một số sai phạm trong q trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản
đấu giá tại các văn phịng cơng chứng. Thơng qua thực tiễn tại các văn phịng cơng
chứng tơi xin đưa ra những hạn chế và đóng góp chút kiến thức vào việc nâng cao
hiệu quả trong việc hoàn thiện quy trình pháp luật về thủ tục cơng chứng. Tơi rất
mong nhận được sự góp ý của đồng nghiệp cũng như thầy cơ giáo để những vướng
mắc cịn tồn tại trong quy định của pháp luật hiện hành về quy trình công chứng hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá được hồn thiện từ đó có những bài học kinh nghiệm
cho công chứng viên thực hiện công việc được tốt hơn.

14


TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Bộ Luật dân sự năm 2015
- Luật công chứng.
- Luật đấu giá tài sản.
- Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/03/2015 của chính phủ về việc quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng.
- Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 của Bộ trưởng bộ tư pháp quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật công chứng năm 2014.
- Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ trưởng bộ tài chính
quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực;
phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện
hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên.
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi
thành.

15