Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tân kỳ, tỉnh nghệ an giai đoạn 2015 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN TUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN KỲ
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2021


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN TUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN KỲ
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2021

i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng

năm 20221

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuấn


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được
sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và
cá nhân trong và ngồi trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun.
Tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
viết luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài ngun và Mơi
trường tỉnh Nghệ An, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Tân Kỳ, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tân Kỳ, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học - trường

Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng

năm 2021

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuấn


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ............................................................................ 5

1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ........................................................................... 9
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất ..... 13
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất ... 13
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 13
1.2.3. Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất................................................ 17
1.2.4. Nguyên tắc thừa kế quyền sử dụng đất ................................................. 19
1.3. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam ............ 20
1.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................... 22
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27


iv

2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 29
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................. 29
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 29
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu............................................... 30
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 31
3.1. Khái quát tình hình cơ bản của huyện Tân Kỳ ........................................ 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của huyện Tân Kỳ ......... 31
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Tân Kỳ ..................... 32
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Tân Kỳ .......................... 35
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Kỳ .............................. 37
3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ40

3.2.1. Đánh giá hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ so với
pháp luật đất đai .............................................................................................. 40
3.2.2. Đánh giá quy trình thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ so với
pháp luật đất đai .............................................................................................. 43
3.3. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2018 tại
huyện Tân Kỳ .................................................................................................. 44
3.3.1. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2018 tại
huyện Tân Kỳ theo đơn vị hành chính ............................................................ 44
3.3.2. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2018 tại
huyện Tân Kỳ theo thời gian ........................................................................... 49
3.4. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về thừa kế QSD đất tại huyện
Tân Kỳ ............................................................................................................. 49
3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế quyền sử dụng đất ................. 49
3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất .................. 53
3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất
......................................................................................................................... 56


v

3.4.4. Đánh giá sự hiểu biết về văn bản hướng dẫn và các loại phí khi thực
hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất........................................................... 59
3.4.5. Nhận xét về việc phục vụ làm thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Tân Kỳ .................................................................................................. 62
3.5. Khó khăn, tồn tại, giải pháp khắc phục thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Tân Kỳ .................................................................................................. 63
3.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân
Kỳ .................................................................................................................... 63
3.5.2. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện việc thực hiện quyền thừa kế
quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ .............................................................. 63

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 65
1. Kết luận ....................................................................................................... 65
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 67


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ĐVT

:

Đơn vị tính

GCN

:

Giấy chứng nhận

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

QSD

:

Quyền sử dụng

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

TB

:

Trung bình

TP

:

Thành phố

UBND

:

Ủy ban nhân dân

VPĐK

:

Văn phịng đăng ký


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Kỳ năm 2018........................... 37
Bảng 3.2. Thành phần hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ với
quy định của pháp luật đất đai ........................................................................ 41
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ 45
giai đoạn 2015 - 2018 theo đơn vị hành chính ............................................... 45
Bảng 3.4. Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất của 22 đơn vị xã, Thị trấn ......... 46
từ 2015 đến 2018 ............................................................................................. 46
Bảng 3.5. Diện tích thừa kế quyền sử dụng đất của 22 đơn vị xã, Thị trấn.... 46
từ 2015 đến 2018 ............................................................................................. 47
Bảng 3.6. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ ................ 49
giai đoạn 2015-2018 ........................................................................................ 49
Bảng 3.7. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế QSD đất tại các xã
và thị trấn của huyện Tân Kỳ .......................................................................... 51
Bảng 3.8. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế QSD đất tại huyện
Tân Kỳ theo đối tượng nghành nghề............................................................... 52

Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế QSD đất tại huyện
Tân Kỳ theo đối tượng nghề nghiệp................................................................ 54
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế QSD đất các Xã và
Thị Trấn của huyện Tân Kỳ ........................................................................... 55
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình thừa kế QSD đất tại
huyện Tân Kỳ theo đối tượng nghề nghiệp ..................................................... 57
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình thừa kế QSD các xã và
thị trấn của huyện Tân Kỳ ............................................................................... 59
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về các văn bản hướng dẫn và thuế, lệ
phí thừa kế QSD đất tại huyện Tân Kỳ theo đối tượng nghề nghiệp.............. 60


viii

Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí thừa kế QSD đất tại
huyện Tân Kỳ theo ở từng địa bàn cư trú ....................................................... 61
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá về thái độ phục vụ làm thủ tục thừa kế quyền sử
dụng đất tại huyện Tân Kỳ .............................................................................. 62


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật Đất đai ............................................................................... 43
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất theo
quy định của tỉnh Nghệ An ............................................................................. 44


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Đất đai không phải là
một hàng hóa thơng thường vì đặc tính gắn liền với chủ quyền quốc gia, mọi
hoạt động sản xuất, phát triển kinh tế, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đều trên
cơ sở nền tảng tài nguyên đất đai. Trên thế giới, tồn tại nhiều hình thức sở
hữu về đất đai như ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ
bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và cơng
trình xây dựng cơng cộng. Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm
sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó tồn bộ đất đai thành thị thuộc về
sở hữu nhà nước. Ở Việt Nam, Nhà nước là người duy nhất có đầy đủ quyền
năng của một chủ sở hữu đất đai và được hiến định. Nhà nước chiếm hữu,
định đoạt đất đai thông qua các hoạt động điều tra khảo sát, đánh giá, phân
loại đất, lập bản đồ địa chính, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn quyền sử dụng đất, quy định
hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất. Người sử dụng đất bao
gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trực
tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất. Người sử dụng đất được định đoạt hạn chế
về quyền sử dụng đất, có các quyền chuyển nhượng, để lại thừa kế, cho thuê,
cho thuê lại đất đai.
Quyền sử dụng đất đã có q trình hình thành phát triển từ Luật Đất đai
1987, 1993, 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009) đến Luật Đất đai 2013 và
ngày càng bổ sung, hoàn thiện hơn. Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản
pháp luật hướng dẫn thi hành đã tạo được hành lang pháp lý khá hoàn thiện
điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai nói chung, quyền sử dụng đất và
thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng. Quyền sử dụng đất là quyền phát sinh từ
quyền sở hữu. Những quyền này thực sự đã gần với quyền của chủ sở hữu đất

2

đai, Nhà nước đã mở rộng quyền năng đối với người sử dụng đất nên đã phát
huy hiệu quả khi sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường. Nhà nước trao
cho người sử dụng đất các quyền năng cụ thể: quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Với các quy định này, quyền sử dụng đất đã phát huy vai trò là quyền tài sản
được định giá khi cho thuê, góp vốn và được chuyển nhượng trị giá bằng tiền,
được để lại thừa kế là quyền tài sản có giá trị cho người nhận thừa kế.
Thừa kế và để lại thừa kế là một quyền cơ bản của các chủ thể trong
quan hệ pháp luật dân sự. Đây là quyền thể hiện rất rõ tính chất tự do ý chí,
tự do định đoạt của chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự về tài sản
nói chung, quan hệ thừa kế nói riêng.
Tài sản có thể tồn tại lâu hơn cuộc sống của con người, chính vì thế giải
quyết vấn đề tài sản này ra sao khi người có tài sản đó qua đời là vấn đề
rất quan trọng để đảm bảo cho việc định đoạn tài sản đó phù hợp với ý chí
của người để lại di sản nhưng cũng đảm bảo lợi ích hợp pháp của những
người liên quan khác cũng như lợi ích chung của toàn xã hội. Đặc biệt trong
trường hợp di sản là quyền sử dụng đất thì vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất
còn phải tuân theo các chính sách đất đai của nhà nước. Trong nền kinh tế
thị trường ở nước ta hiện nay, các tranh chấp về QSDĐ diễn ra ngày
càng nhiều với tính chất phức tạp, diễn biến kéo dài, chính vì thế thừa kế
QSDĐ là một vấn đề thời sự liên quan đến từng cá nhân, từng gia đình bởi
QSDĐ là một tài sản có giá trị lớn, các vấn đề thừa kế chủ yếu liên quan
đến nhà và đất ở giữa những người có quan hệ gần gũi với nhau. Vì vậy,
nếu giải quyết không dứt điểm, không phù hợp sẽ gây mất đồn kết trong gia
đình, anh em từ đó gây ảnh hưởng tới trật tự xã hội.
Chính vì thế, việc nghiên cứu các quy định pháp luật về thừa kế QSDĐ
nhằm tiếp tục hoàn thiện thêm chế định pháp luật về thừa kế QSDĐ cũng
như nâng cao hiệu quả cải cách hành chính là một yêu cầu khách quan. Bên

3

cạnh đó, cần nghiên cứu đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả cải cách
hành chính cấp GCN thừa kế QSDĐ góp phần đem lại một trật tự xã hội ổn
định, đồng thời xây dựng một cơ chế pháp lý đồng bộ đảm bảo thực thi
một cách hữu hiệu các quy định thừa kế QSDĐ.
Huyện Tân Kỳ là đầu mối giao lưu, phát triển kinh tế vùng núi Tây Bắc
của tỉnh Nghệ An với cả nước thông qua hệ thống giao thơng: Đường Hồ
Chí Minh chạy dọc qua tồn huyện, đường Tỉnh lộ 48E... và tuyến đường
thuỷ sông Con đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế
- xã hội của huyện với các địa phương khác trong và ngoài tỉnh. Để đáp ứng
nhu cầu phát triển của huyện Tân Kỳ nhiều dự án đầu tư đã được triển khai,
nhiều hạng mục cơng trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng.
Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ đơ thị hố trên địa bàn huyện
Tân Kỳ diễn ra khá mạnh..., thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi. Nhu
cầu sử dụng đất của nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá và
quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản. Các giao
dịch dân sự về thừa kế quyền sử dụng đất diễn ra nhiều phức tạp với mật
độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự
phát triển của nền kinh tế của Nghệ An. Trên thực tế việc áp dụng quy định
pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn cịn nhiều bất cập đã làm
ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện thừa kế
quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, phát triển kinh tế xã hội của đất nước, tôi chọn thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác thừa
kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An giai
đoạn 2015 - 2018".
2. Mục tiêu của đề tài
- So sánh được hồ sơ và quy trình thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện

Tân Kỳ so với quy định của pháp luật hiện hành.


4

- Đánh giá được thực trạng tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Tân Kỳ, giai đoạn 2015 - 2018.
- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Tân Kỳ về thừa kế quyền sử dụng đất.
- Chỉ ra được các khó khăn tồn tại và đề xuất các giải pháp cho việc
thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý nhà nước về
đất đai được tốt hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần hồn thiện lý luận về đánh giá công tác thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An.
- Góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy sự hiểu biết
của người dân về thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An.


5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Trong lịch sử Việt Nam từ 1980 trở về trước các Nhà nước đã nhận
nhiều hình thức sở hữu đất đai trong đó có sở hữu của nhà nước và sở hữu tư
nhân (trong nhà nước phong kiến thì sở hữu của nhà nước về đất đai còn gọi
là sở hữu của nhà Vua hay đất của Vua). Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà

nước trong nhiều trường hợp nhà nước trao quyền sử dụng đất đó cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng với những điều kiệu nhất định. Như vậy, vấn đề đất
đai thuộc sở hữu nhà nước và quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho
cá nhân, tổ chức đã xuất hiện từ lâu trong lịch sử.
Dưới góc độ là một khái niệm pháp lý, quyền sử dụng đất được hiểu theo
nhiều nghĩa khác nhau:
Thứ nhất: Quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật đất đai với ý
nghĩa này thì quyền sử dụng đất bao gồm hệ thống các quy phạm pháp luật do
nhà nước ban hành nhằm thực hiện việc quản lý, sử dụng đất đai, cụ thể, đó là
tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh về các vấn đề quyền của nhà
nước đối với đất đai, quản lý nhà nước về đất đai; chế độ sử dụng các loại đất;
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; các thủ tục hành chính về quản lý
và sử dụng đất đai…
Thứ hai, quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật về đất đai; Quan
hệ pháp luật này được thể hiện trên ba phương diện sau:
- Quan hệ giữa đại diện chủ sở hữu (nhà nước) với người sử dụng đất
được thể hiện trong mối quan hệ giữa các quyền: Chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt quyền sử dụng đất. Quyền của chủ sở hữu đối với đất đai là quyền mang
tính tuyệt đối cịn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chỉ là quyền phát


6

sinh chịu sự lệ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai;
- Quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau: Quan hệ này được
thực hiện thông qua các giao dịch mang tính dân sự như chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất…;
- Quan hệ giữa người sử dụng đất với các cơ quan quản lý nhà nước như
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài ngun và Mơi trường, Phịng Tài
ngun và Môi trường và UBND các cấp trong việc: Giao dịch, cho thuê đất,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất…
Dưới góc độ là một chế định pháp luật đất đai và một quan hệ pháp luật
đất đai như được phân tích ở trên thì QSDĐ chính là một phương thức thực
hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai bởi chủ sở hữu đất đai mà đại diện là
nhà nước không cần thiết và cũng không đủ điều kiện để trực tiếp thực hiện
quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai của mình mà việc thực hiện các quyền đó
của chủ sở hữu được thực hiện chủ yếu một cách gián tiếp thông qua việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất để các cá
nhân, tổ chức, hộ gia đình phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất, xây
dựng xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; trao QSDĐ cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng thơng qua các hình thức: giao đất, cho th đất,
công nhận QSDĐ. Thông qua việc sử dụng đất của người sử dụng đất các ý
tưởng, chủ trương, chính sách về sử dụng đất của nhà nước đã được “thực
hiện hóa”.
Thứ ba, QSDĐ là một quyền năng chủ quan của chủ sở hữu và người
sử dụng đất. Theo nghĩa này, QSDĐ là cách xử sự của người sử dụng đất
trong việc thực hiện các quyền mà nhà nước trao cho họ. Những quyền chủ
quan này xuất hiện trên cơ sở các quy phạm pháp luật khách quan đã nói ở
trên và do các quy phạm đó quyết định. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện
các quyền trong phạm vi mà pháp luật cho phép.
Cụ thể, QSDĐ theo nghĩa chủ quan là tổng thể các quyền mà Nhà nước


7

trao cho người sử dụng đất để họ khai thác các thuộc tính có lợi của đất
phục vụ cho mục tiêu nhất định của mình (ví dụ xây nhà, trồng lúa, hoa màu,
nuôi cá…).
QSDĐ theo quy định của Luật Đất Đai là một khái niệm bao trùm để chỉ
các quyền sau đây của người sử dụng đất: Chuyển đổi; Chuyển nhượng; Cho

thuê; Cho thuê lại; Thế chấp; Bảo lãnh; Góp vốn; Thừa kế; Tặng cho.
Chủ sở hữu và người sử dụng đất đều có quyền này nhưng quyền của
chủ sở hữu mang tính tuyệt đối cịn quyền của người sử dụng đất mang tính
phát sinh từ quyền của chủ sở hữu biểu hiện thông qua việc người sử dụng đất
phải chịu sự điều chỉnh, giám sát của pháp luật và cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trong việc sử dụng đất.
- Thứ tư, QSDĐ là một tài sản và là một tài sản đặc biệt, chính vì thế
QSDĐ vừa là đối tượng trong quan hệ pháp luật đất đai vừa là đối tượng của
quan hệ pháp luật dân sự (trong đó có quan hệ pháp luật thừa kế).
Trong giai đoạn 1980-1992, do khơng được thừa nhận là tài sản vì thế
QSDĐ không được coi là đối tượng chuyển dịch trong quan hệ pháp luật thừa
kế nói riêng và trong giao lưu dân sự nói chung. Ngày nay, pháp luật quy định
QSDĐ là tài sản vì thế QSDĐ được tham gia vào các giao lưu dân sự, kinh tế
(trong đó có quan hệ thừa kế). Chính vì vậy thế mạnh tiềm năng của đất đai
được khai thác để phục vụ cho sự phát triển kinh tế xã hội nói chung và của cá
nhân nói riêng.
Tóm lại: QSDĐ là một bộ phận cấu thành quan trọng của pháp luật đất
đai, có mối quan hệ khăng khít và phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về
đất đai, là phương thức để nhà nước thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai là
cách thức để người sử dụng đất khai thác các thuộc tính có lợi của đất để phục
vụ cho các nhu cầu của mình. Nếu quyền sở hữu tồn dân về đất đai là quyền
độc lập và đầy đủ thì quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc và không đầy đủ.
Di sản chính là tài sản của người chết để lại, QSDĐ cũng được coi là tài


8

sản, nhưng là một loại tài sản đặc biệt, điều đó xuất phát từ tính chất đặc biệt
của đất đai, vì vậy, khi một người chết mà có QSDĐ để lại, sau khi thanh tốn
xong các nghĩa vụ, thì QSDĐ đó được coi là di sản và khi đó làm xuất hiện

quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ.
Vì thế, thừa kế QSDĐ chính là sự chuyển dịch QSDĐ của người chết
sang cho người còn sống tại thời điểm mở thừa kế theo trình tự trong di chúc
hoặc thừa kế theo pháp luật.
Thừa kế quyền sử dụng đất là một chế định mới, lần đầu tiên xuất hiện
cùng với việc ban hành luật đất đai 1993 đây cũng chính là đặc thù của pháp
luật Việt Nam bởi vì nếu so sánh với pháp luật của phần lớn các nước trên thế
giới, chúng ta cũng sẽ khơng tìm thấy khái niệm thừa kế QSDĐ.
Quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự do pháp luật quy định hoặc có thể do
người để lại di sản xác lập hoặc do sự thỏa thuận của những người thừa kế.
Tuy nhiên, trong trường hợp quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự do người
để lại di sản xác lập hoặc do những người nhận thừa kế thỏa thuận thì sự xác
lập và thỏa thuận đó khơng được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Chế định thừa kế QSDĐ vừa tuân theo các quy định về thừa kế tài sản
nói chung lại vừa mang nét đặc thù riêng, bởi đất đai là một tài sản đặc biệt,
tài sản này không thuộc sở hữu của người để lại thừa kế mà thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước chỉ trao cho cá nhân, tổ
chức QSDĐ và vì thế chỉ đặt ra vấn đề thừa kế đối với QSDĐ mà không là
thừa kế đất đai.
Quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân được pháp luật bảo vệ, đối với các
tài sản thuộc sở hữu của mình, cá nhân có tồn quyền quyết định vì vậy, thừa
kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước vì nó thể hiện ý chí của
người để lại di sản và pháp luật tơn trọng sự định đoạt đó. Tuy nhiên chỉ trong
trường hợp khơng có di chúc hoặc các trường hợp khác như được quy định tại
điều 675 BLDS thì pháp luật mới có sự can thiệp bằng các quy định về thừa


9

kế theo pháp luật.

1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2003 (có
hiệu lực thi hành đến trước ngày 01/7/2004)
- Luật Đất đai năm 2003, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực
hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ
quan hành chính Nhà nước ở địa phương.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4


10

năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3
năm 2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận thừa kế QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung
một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày
16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại đất đai.
- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và
hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008

11

của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi
hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định
số 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ.
- Thơng tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân
thừa kế quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10 tháng 02 năm 2011 của
UBND tỉnh Nghệ An về việc Ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép
tách thửa, đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng 6 năm 2007 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế "Một cửa liên
thông" tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương;
- Quyết định số 6124/2011/QĐ-UBND ngày 01 tháng 6 năm 2011 của
UBND huyện Tân Kỳ về việc ban hành quy trình thực hiện cơ chế 1 cửa liên
thông giải quyết thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tân Kỳ.
- Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 62/2009/TT-BTC, Thông
tư số 02/2010/TT-BTC và Thông tư số 12/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính.

- Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày


12

02/11/2005 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện
Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An đến năm 2020;
- UBND huyện Tân Kỳ (2001), Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất huyện
Tân Kỳ giai đoạn 2001-2010.
- UBND huyện Tân Kỳ (2010), Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất chi tiết 22 xã, Thị trấn của huyện Tân Kỳ giai đoạn 2010 - 2015 và định
hướng đến năm 2020.
Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày
02/11/2005 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây huyện Tân Kỳ,
tỉnh Nghệ An đến năm 2020;
1.1.2.2. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2013 (có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014)
- Luật Đất đai năm 2013, Nhà xuất bản Hồng Đức, Hà Nội - 2013.
Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
- Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy
định về gi á đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy
định về thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
- Bộ Tài ngun và Mơi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính.

13

1.1.2.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An
- Quyết định số 49/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 08 năm 2014 của
UBND tỉnh Nghệ An ban hành quy định về việc cấp GCNQSD đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03 tháng 4 năm 2018 của
UBND tỉnh Nghệ An ban hành quy định về việc cấp GCNQSD đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất ở và đất vườn, ao gắn liền với đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp
nhân mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, thừa kế, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thừa kế QSDĐ: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử
dụng đất của người chết sang cho người nhận thừa kế theo quy định của pháp
luật dân sự và pháp luật đất đai. (Luật đất đai, 2013)
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý.
- QSD đất của các pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do
Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được người
khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật
về đất đai.
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó
là: chuyển đổi; thừa kế; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế

14

chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất.
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đo
là: chuyển đổi; chuyển nhương; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho
QSDĐ; thế chấp QSD đất, và tài sản khác gắn liền với đất; góp vốn bằng giá
trị QSD đất, và tài sản khác gắn liền với đất. (Đã bỏ hình thức bảo lãnh bằng
giá trị QSD đất so với Luật Đất đai 2003 bởi vì hình thức Bảo Lãnh đã được
ghép vào hình thức thế chấp Quyền sử dụng đất ).
Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là
phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này
chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục
đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay.
Thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là hình thức
phổ thơng nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Thừa kế quyền sử dụng
đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế
theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.
Chủ thể có quyền để thừa kế Quyền sử dụng đất cho người khác:
Khoản 1 và 2, điểm d, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định “Cá
nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế Quyền sử dụng đất của mình theo di
chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ
có thành viên chết thì Quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế
theo di chúc hoặc theo pháp luật”.
Chủ thể có quyền nhận thừa kế Quyền sử dụng đất: Điểm d, khoản 1
Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư được nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thông qua nhận
thừa kế Quyền sử dụng đất”. Đoạn 3, điểm d, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai

2013 quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau “Trong
trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài