Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện bình liêu, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------

NGÔ THỊ THU HẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH LIÊU, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý Tài nguyên
: 2014 - 2018

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------

NGÔ THỊ THU HẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH LIÊU, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: K46 - QLĐĐ - N02
: Quản lý Tài nguyên
: 2014 - 2018
: ThS. Nông Thu Huyền

Thái Nguyên - 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng
của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm
củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà
trường. Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm

khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Bình Liêu giai đoạn 2014 - 2016”. Để hoàn thành
khóa luận, trong quá trình học tập và nghiên cứu, em đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Trong trang đầu của bài
khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài
Nguyên đã tận tình dạy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập.
Tập thể cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình
Liêu, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo
tốt nghiệp này.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của cô
giáo hướng dẫn: Th.S Nông Thu Huyền - người đã giúp đỡ em trong suốt quá
trình hoàn thành thực hiện đề tài và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2017
Sinh viên thực hiện

Ngô Thị Thu Hằng


ii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Liêu năm 2016 ........................30
Bảng 4.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất theo đơn vị hành chính
tại huyện Bình Liêu giai đoạn 2014 - 2016 ...............................................................33
Bảng 4.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian tại huyện

Bình Liêu giai đoạn 2014 – 2016 ...............................................................................35
Bảng 4.4. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại đất tại huyện Bình
Liêu giai đoạn 2014 – 2016.........................................................................................36
Bảng 4.5. Kết quả chuyển nhượng đất ở trên địa bàn huyện Bình Liêu giai đoạn
2014 - 2016 ...................................................................................................................37
Bảng 4.6. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện Bình
Liêu giai đoạn 2014 - 2016 .........................................................................................39
Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính
........................................................................................................................................40
Bảng 4.8: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng
đất...................................................................................................................................42


iii

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Trang
Hình 4.1. Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành
chính huyện Bình Liêu giai đoạn 2014- 2016 ..........................................................33
Hình 4.2. Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian tại
huyện Bình Liêu giai đoạn 2014 – 2016 ....................................................................35
Hình 4.3. Chợ trung tâm Bình Liêu mới sau khi quy hoạch ....................................38


iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

BTP

Bộ tư pháp

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

QĐ

Quyết định

TT

Thông tư

TN & MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK-QSD

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


v

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. i
DANH MỤC BẢNG BIỂU..........................................................................................ii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ...........................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT .........................................................iv
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu chung ........................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4

2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 4
2.1.3. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 5
2.3. Khái quát chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................ 6
2.3.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................ 6
2.3.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................................... 7
2.3.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 7
2.3.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............... 11
2.3.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................. 13
2.3.6. Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 13
2.3.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............... 16


vi

2.3.8. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại huyện Bình
Liêu ................................................................................................................. 16
2.3.9. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình
Liêu ................................................................................................................. 17
2.4. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả nước và
tỉnh Quảng Ninh. ............................................................................................. 17
2.4.1. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả nước
......................................................................................................................... 17
2.4.2. Sơ lược về kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh
Quảng Ninh. ................................................................................................... 19
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....21
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 21
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 21
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 21

3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 21
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 21
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 21
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 21
3.4.2. Thu thập số liệu sơ cấp.......................................................................... 22
3.4.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ................................................. 22
3.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu .............................................. 22
3.4.5. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 23
3.4.6. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 23
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................24
4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội tại huyện Bình Liêu ....................... 24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 24
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 27


vii

4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội và môi trường
ảnh hưởng đến sử dụng đất. ............................................................................ 29
4.2. Thực trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai của
huyện Bình Liêu .............................................................................................. 30
4.2.1. Thực trạng sử dụng các loại đất của huyện Bình Liêu ......................... 30
4.2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Liêu .............................................................................................. 32
4.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bình Liêu,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 -2016........................................................... 33
4.3.1. Đánh giá theo kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện
Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 theo đơn vị hành chính. 33
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bình
Liêu, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 theo thời gian ......................... 34

4.3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bình
Liêu, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 theo loại đất ........................... 36
4.4. Đánh giá thực trạng và công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý
kiến của cán bộ địa chính và người sử dụng đất ............................................. 39
4.4.1. Các vướng mắc khi thực hiện giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo các nghị định ............................................................................ 39
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến của
cán bộ địa chính và người sử dụng đất............................................................ 40
4.5. Đánh giá về những thuận lợi khó khăn trong công tác thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất .............................................................................. 43
4.5.1.Thuận lợi ................................................................................................ 43
4.5.2. Những khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở huyện Bình Liêu ..................................................................................... 44
4.5.3. Giải pháp khắc phục .............................................................................. 44


viii

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................46
5.1. Kết luận .................................................................................................... 46
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 47
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................48
PHỤ LỤC .....................................................................................................................50


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề

Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai
đã trở nên quan trọng của môi trường sống, là sản phẩm tự nhiên ban tặng
con người, mọi hoạt động đều cần phải có đất. Trong những năm gần đây tốc
độ đô thị hóa cao và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng nhưng đất đai thì lại
có hạn.
Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói
chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và có sự
quản lý chặt chẽ của pháp luật. Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất
đai là phải hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho người dân. Với mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu
quả và tiết kiệm nhất.
Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ từng bước đưa quỹ
đất vào tầm kiểm soát của nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày càng chặt
chẽ và thuận lợi hơn, nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai thống
nhất trên toàn quốc nhằm tạo trật tự và đảm bảo tính công bằng trong xã hội
khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển
nhượng không phải lúc nào cũng tuân theo quy định của pháp luật, trên thực
tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đối tượng sử dụng đất vấn diễn
ra khá phức tạp trên địa bàn huyện gây khó khăn cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai.
Huyện Bình Liêu là huyện miền núi nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh
Quảng Ninh. Trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đã đạt được nhiều thành


2

tích đáng kể. Trên cơ sở nhằm xem xét, đánh giá công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện, để tìm ra những khó khăn và nguyên

nhân còn tồn tại, từ đó đưa ra phương hướng khắc phục khó khăn và hoàn
thiện công tác này góp phần cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng được tốt hơn
em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 2016”, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Nông Thị Thu Huyền.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016. Từ đó tìm ra những
thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp nhằm năng cao hiệu quả tác
chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bình Liêu trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất trên địa bàn huyện Bình Liêu
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Liêu giai đoạn 2014- 2016
- Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử
dụng đất và cán bộ quản lý trên địa bàn huyện Bình Liêu
- Đề xuất các giải pháp nhắm nâng cao hiệu quả công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn cho địa
phương trong thời gian tới
1.3. Yêu cầu của đề tài
Số liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải khách quan, chính xác,
trung thực.


3

Từ kết quả nghiên cứu phải chỉ ra được nguyên nhân của những tồn tại,
khó khăn và đưa ra những giải pháp khắc phục cho phù hợp với tình hình thực

tế của địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
Giúp củng cố thêm những kiến thức đã học trong nhà trường và áp
dụng vào thực tế công việc, tìm hiểu và nắm vững những kiến thức thực tế
của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nhận ra những mặt tích cực và tiêu cực của công tác quản lý nhà nước
về đất đai và công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó đề xuất các
giải pháp khắc phục những tồn tại khó khăn để công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Thuật ngữ chuyển quyền sử dụng đất ra đời từ luật đất đai năm 1993.
Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu
tức là không có quyền định đoạt. Nhà nước có quyền cho phép hoặc không
cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người
khác. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong tám quyền theo luật đất
đai 1993 và một trong mười quyền theo luật đất đai 2003 của người sử dụng
đất. Như vậy,chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử
dụng đất, chuyển giao đất cho người được chuyển nhượng, trong đó bên nhận
quyền sử dụng đất phải trả tiền cho bên chuyển quyền sử dụng đất theo thỏa
thuận trong hợp đồng.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình
thành từ rất sớm. Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội kéo theo thị trường

đất đai ngày càng phát triển, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi. Đi
cùng với đó là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất trở nên phổ biến hơn. Quan trọng không kém, công tác quản lý nhà nước
trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan và rất cần thiết nhằm đạt tới một
sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người
sử dụng đất toàn xã hội.
Khi luật đất đai 2013 sửa đổi, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc
quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước
về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất
đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển nhượng quyền sử dụng


5

đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt như:
hình thức, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện các QSDD nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật:
- Hiến pháp năm 2013.
- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014
của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Bộ luật dân sự năm 2015.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về
việc hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền
của người sử dụng đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về Quy
định giá đất.

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về Quy
định thu tiền sử dụng đất.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007.
- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng
dẫn thi hành Nghị định số 100/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Chính phủ v/v hướng
dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư
trú có hoạt động kinh doanh; hưỡng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ
sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi bổ sung một số điều của


6

các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày
12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 6 năm
2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ
quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
2.2. Khái quát chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chuyển quyền sử dụng đất trong
đó các bên chuyển giao đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau
theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của
cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về
đất đai.

Đây là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó
là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng
quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị
của đất đó.
Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi
khi đất có đủ điều kiện được quy định. Ngoài ra, Điều 191[6] Luật Đất đai
năm 2013 quy định thêm một số trường trường hợp không được nhận chuyển
nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:


7

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà
pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng
lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
2.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật Đất đai (2013) [6], quy định điều kiện để đất được thực

hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Điều 169 Luật Đất đai (2013) [6], quy định về người nhận chuyển
quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:


8

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1
Điều 179 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định
tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ
trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển

quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền
sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng
đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận


9

quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản
về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình
hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung.
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản
án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành.
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn


10

bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc
sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.
* Điều 193 Luật Đất đai (2013) [6], Điều kiện nhận chuyển nhượng,
nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận
góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với
tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất

nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận
góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định
tại khoản 3 Điều 134 của Luật này”.
* Điều 176 Luật Đất đai (2013) [6], Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh
tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
“1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển
mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và
Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn
gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê


11

đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa
vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này.
3. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây [6]:
a) Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng
đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất
mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và
nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất
mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.
4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu
tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy
định như sau [6]:
a) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì
có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này”.
2.2.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
* Điều 168 Luật Đất đai (2013) [6], quy định thời điểm thực hiện các
quyền của người sử dụng đất như sau:


12

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển

nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với
dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau
khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của
Luật này.
* Điều 194 Luật Đất đai (2013) [6], Điều kiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về
điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô
sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính
về đất đai;


13

b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được
phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn
bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng
theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

2.2.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ
về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai (nếu có).
2.2.6. Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Nghị định có các quy định như sau [2]:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần
thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện
đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử
dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.


14

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo
thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất

đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây
dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất
theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng
cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng
đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo
đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông
báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi.
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy
chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi
được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.


15

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã
ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được
thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã
chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền
với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy

định của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê,
Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên
bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất
đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo
bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối
với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua,
người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến
động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho
người được cấp;