Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tân kỳ tỉnh nghệ an giai đoạn 2015 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

HỒNG NGỌC Q

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
TÂN KỲ TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2015 – 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

HỒNG NGỌC Q

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
TÂN KỲ TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2015 – 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên, năm 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Hoàng Ngọc Quý


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận
được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngồi trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun.
Tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Thị Lợi, là người
trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy
giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài ngun và Mơi

trường tỉnh Nghệ An, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Tân Kỳ, Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tân Kỳ, Phòng Quản lý đào tạo sau đại
học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Hoàng Ngọc Quý


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 2
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
3.1. Ý nghĩa trong nghiên cứu ........................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................. 4
1.1.2. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ 4
1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 4
1.3. Tình hình cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất một số nước trên thế giới và Việt Nam ..................................................... 19
1.3.1. Thụy Điển.............................................................................................. 19
1.3.2. Trung Quốc ........................................................................................... 20
1.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 21
1.4. Đánh giá chung về tổng quan ................................................................... 25
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 26
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 26
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 27


iv

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................27
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................27
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ...................................................................28
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................29
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất của huyện
Tân Kỳ .......................................................................................................................29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................29
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................32
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................33
3.1.4. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ............................................................35

3.2. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Tân Kỳ giai
đoạn 2015-2019 .........................................................................................................41
3.2.1. Kết quả đánh giá tổng quát về tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện
Tân Kỳ .......................................................................................................................41
3.2.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tân Kỳ giai đoạn 2015-2018 .......43
3.3. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn
huyện Tân Kỳ ............................................................................................................52
3.3.1. Tổng hợp kết quả quả đánh giá nhận thức chung của người dân về hoạt động
cấp GCNQSD đất ở huyện Tân Kỳ ...........................................................................52
3.3.2. Kết quả đánh giá ý kiến về công tác tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đề nghị cấp
GCNQSD đất ............................................................................................................55
3.3.3. Tổng hợp kết quả quả đánh giá nhận thức chung của người dân về hoạt động
cấp GCNQSD đất ở huyện Tân Kỳ ...........................................................................56
3.3.4. Ý kiến đánh giá của cán bộ chuyên môn về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất .....................................................................................................57
3.4. Những tồn tại, khó khăn và giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh
Nghệ An ....................................................................................................................59
3.4.1 Những thuận lợi ...............................................................................................59


v

3.4.2 Tồn tại, khó khăn..............................................................................................60
3.4.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An .............62
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................65
1. Kết luận .................................................................................................................65
2. Kiến nghị ...............................................................................................................66

TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................66
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Kỳ năm 2019 .....................................35
Bảng 3.2. Kết quả cấp GCN lần đầu trên địa bàn huyện Tân Kỳ theo đối tượng sử
dụng giai đoạn 2015 – 2019 ......................................................................................42
Bảng 3.3. Kết quả cấp GCN lần đầu với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn
2017-2019..................................................................................................................44
Bảng 3.4. Kết quả cấp GCN lần đầu với đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
giai đoạn 2015 – 2019 ...............................................................................................45
Bảng 3.5: Kết quả các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện cấp GCN
lần đầu giai đoạn 2015 - 2019 ...................................................................................47
Bảng 3.6. Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2017 -2019 .49
Bảng 3.7. Tổng số hộ chưa đủ điều kiện hoàn thiện thủ tục cấp ..............................51
GCNQSD đất - Giai đoạn 2015- 2019 ......................................................................51
Bảng 3.8. Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................................................52
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về công tác tiếp nhận và giải quyết
hồ sơ đề nghị cấp GCNQSD đất huyện Tân Kỳ .......................................................56
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về cấp GCNQSD đất của người dân
huyện Tân Kỳ ............................................................................................................57
Bảng 3.11. Tổng hợp phiếu điều tra ý kiến cán bộ chuyên môn về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................................................58


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng. Có thể nói đất
đai có vai trị vơ cùng quan trọng, có ảnh hưởng to lớn đến sự tồn tại và phát
triển của con người. Những năm gần đây, do chính sách mở của của nền kinh
tế. Việc đẩy nhanh cơng cuộc cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến
việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất
cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển dẫn đến
việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Trong khi đó nhu cầu về
lương thực ngày càng tăng nhanh gây áp lực đối với nhà quản lý đất đai, đồng
thời nó đã làm cho giá trị quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng. Vấn đề
cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những
biện pháp quản lí chặt chẽ và hiệu quả. Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất
cũng như tránh xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội.
Một trong các nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai được đưa ra trong Luật Đất Đai 2013 là: “Công tác đăng ký quyền
sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận)”. Ý nghĩa nội dung
này được thể hiện qua việc nó đã xác lập được mối quan hệ giữa Nhà nước và
người sử dụng, là chứng thư pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở để
người sử dụng đất được đảm bảo khi khai thác, sử dụng và bảo vệ đất, cũng
như việc đầu tư kinh doanh vào đất. Vì thế đăng ký quyền sử dụng đất, trở
thành vấn đề cấp thiết đòi hỏi các cấp phải tiến hành nhanh chóng nhưng phải
đúng luật định.
Huyện Tân Kỳ tỉnh Nghệ An nằm ở phía Đơng Bắc dãy Trường Sơn có địa
hình đa dạng, phức tạp và bị chia cắt bởi các hệ thống đồi núi, sông suối

2

hướng nghiêng từ Tây - Bắc xuống Đông - Nam. Thời gian qua cùng với sự
phát triển của nền kinh tế cả nước, cơ cấu đất đai trên địa bàn huyện có sự
thay đổi rõ rệt.
Cơng tác cải cách thủ tục hành được triển khai mạnh mẽ trên tất cả
mọi lĩnh vực tuy nhiên thay đổi mạnh mẽ nhất và rõ nét nhất phải kể đến
lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường với tỷ lệ hồ sơ được tiếp nhận và giải
quyết chiếm trên 80% tổng số các thủ tục hành chính. Trong đó cơng tác cấp
giấy chứng nhận đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên công tác
cấp giấy chứng nhận ở Tân Kỳ nói riêng và trên cả nước vẫn cịn tồn tại
nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc nguyên nhân là do lấn chiếm đất đai,
xây dựng các cơng trình trên đất trái phép, tranh chấp đất đai,… vẫn cịn xảy
ra ảnh hưởng đến cơng tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề tôi
tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015-2019".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 – 2019.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và đề xuất
các giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác này trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong nghiên cứu
- Giúp học viên củng cố được những kiến thức đã học trong nhà trường.
- Giúp cho học viên nắm thực trạng sử dụng đất và công tác quản lý
nhà nước về đất đai tại địa phương. Qua đó liên hệ với phần lý luận ở nhà
trường nhằm đưa ra giải pháp trong công tác quản lý, sử dụng đất của đơn vị,
củng cố thêm nhận thức và nâng cao tay nghề chuyên môn.

3

- Giúp cho học viên tiếp cận, học hỏi và đưa ra những cách xử lý đối
với những tình huống trong thực tế, tính tổ chức, kỷ luật trong nghề nghiệp,
tinh thần trách nhiệm đối với công việc được giao, tinh thần khắc phục mọi
khó khăn, phát huy tính tích cực trong học tập.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Kỳ từ đó đề xuất những giải pháp để
nâng cao hiệu quả công việc.
- Đưa ra những đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi và phù hợp với
điều kiện thực tế của địa phương.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất
1.1.1.1. Khái niệm
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”(Luật đất đai, 2013).
Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và
người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

1.1.1.2. Phân loại
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được phân thành
hai loại:
* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:
- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: “Đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ
tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất
vào hồ sơ địa chính.” (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2014).
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT “ Đăng ký biến động đất


5

đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực
hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thơng tin đã đăng ký
vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.” (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2014)
- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sau được thực
hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình
thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;


6

quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ

quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý như nhau.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
1.1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai
* Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do
hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Cơng tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật
Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống
thống nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao
nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương
được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận,
huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT tương ứng; Cấp xã, phường, thị trấn
là bộ phận địa chính.
* Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai
Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất
đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức:
giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ
áp dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể.


7

Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền
và nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt
các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà
người sử dụng đất phải đăng ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất
như: nhà cửa, các cơng trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai

hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài
sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay
cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng
như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc
điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản.
* Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã, phường
Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC
được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã, phường.
Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao
gồm: xã, huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội
đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và
sử dụng đất đai. Vì vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công
việc quản lý và sử dụng đất đai thì các thơng tin về đất đai cần được quản lý
theo đơn vị hành chính cấp xã. Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về
đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư
khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao.
1.1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai
* Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Đất đai thuộc sở hữu tồn dân có nghĩa là Nhà
nước khơng thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu
nào khác ngồi hình thức sở hữu tồn dân. Quyền sở hữu tồn dân đối với đất


8

đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng
đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng đất
được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo
các quy định của pháp luật.(Luật đất đai, 2013).

Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách
nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng
đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. HSĐC và GCN cung cấp thông tin
đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử
dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các
nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài
chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả…
* Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho
lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai:
- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thơng tin bao
gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thơng tin bao gồm: vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất.
* Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCN với đầy
đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các


9

thơng tin đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ
quản lý Nhà nước về đất đai khác, như:

- Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai
- Công tác điều tra, đo đạc
- Công tác giao đất, cho thuê đất
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Công tác phân hạng và định giá đất
- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai
Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả
cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCN,
trước hết đòi hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban
hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập BĐĐC, quy
hoạch sử dụng đất, phân hạng, định giá đất…
Mặt khác, hồn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất khơng chỉ tạo tiền đề
mà còn là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả nội
dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.1.5. Quy định về đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai, nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất
Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những người sử dụng đất
chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai
2013 bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đối với việc sử dụng đất của tổ
chức mình.


10

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng

đất nông nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nơng nghiệp đã giao cho Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở
Ủy ban nhân dân, các cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo
dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và
cơng trình cơng cộng khác của địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thơn, làng, ấp, bản,
bn, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối
với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho
cơ sở tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi đối với việc sử dụng
đất của mình.
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm
người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Khái niệm
Điều 3 Luật Đất đai 2013:”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
1.1.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Thông tư 23/2014/TT – BTNMT, Giấy chứng nhận do Bộ Tài
nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng


11

trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu
hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền
trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo
quy định như sau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014):
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri)
gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của
Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng
nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp
Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;


12

Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [8]:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.


13

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình
xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì
do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
* Điều kiện ủy quyền cấp giấy chứng nhận

UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN & MT cấp Giấy chứng nhận cho tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi và đóng dấu của Sở TN & MT khi có các
điều kiện sau:
1, Đã thành lập VPĐK đất đai trực thuộc Sở TN & MT;
2, VPĐK đất đai có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang
thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận.
1.1.3.2. Quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp được quy định
tại Điều 106, Luật Đất đai 2013:
- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính
chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:


14

+ Có sai sót thơng tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa
chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ
pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
+ Có sai sót thơng tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ
kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất
đai kiểm tra xác nhận.
- Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
+ Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến
động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối

tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, khơng đủ điều kiện được cấp,
khơng đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc
sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được
cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại
điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy
định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của
cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
1.1.3.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất


15

Nguyên tắc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết tại Điều 98 Luật Đất
đai 2013 như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;

trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở


16

và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc
Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi

so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng
có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
1.1.3.4. Quy định về đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều
99 Luật Đất đai 2013:


17

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
* Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 19
Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc
các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.