Giáo trình Quản trị tài chính dự án đầu tư

Giáo trình Quản trị Tài chính Dự án đầu tư

GIÁO TRÌNH
MƠN: QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ
(Tài liệu lưu hành nội bộ)

Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

1


Giáo trình Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
Tóm tắt chương trình
 Chương 1: Những vấn đề mở đầu liên quan đến phân tích tài chính dự án
1.1. Lãi tức và lãi suất
1.2. Dòng tiền của dự án
1.3. Nguồn vốn của dự án
 Chương 2: Phân tích tài chính dự án
2.1. Vai trị của việc phân tích tài chính dự án
2.2. Tiêu chí cơ bản cho các quyết định đầu tư
2.3. Xác định thời kỳ phân tích dự án
2.4. Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được
2.5. Tính tốn các chỉ tiêu động dùng để phân tích hiệu quả tài chính
2.6. Phân tích độ nhạy của dự án
 Chương 3: Thẩm định dự án đầu tư
3.1. Mục đích, yêu cầu của việc thẩm định dự án
3.2. Phương pháp thẩm định dự án
3.3. Nội dung thẩm định dự án
 Chương 4: Đánh giá dự án đầu tư trong điều kiện rủi ro và bất định
4.1. Khái niệm rủi ro

4.2. Phân loại rủi ro
4.3. Một số phương pháp phân tích rủi ro và bất định của dự án
 Danh mục tài liệu tham khảo
- GS.TSKH Nguyễn Văn Chọn, 2003, Kinh tế đầu tư xây dựng, NXB Xây
dựng, Hà Nội.
- Đỗ Phú Trần Tình, 2011, Lập và thẩm định dự án đầu tư, NXB Giao
thơng vận tải, TPHCM.Phân tích kinh tế dự án - NXB Tài Chính (Vũ
Cơng Tuấn)
- PGS.TS Phước Minh Hiệp, 2007, Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư,
Đại học Mở, TPHCM
Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

2


Giáo trình Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
 Phân phối chương trình
Số
Nội dung

STT

lượng
tiết học

Chương 1

Những vấn đề mở đầu liên quan đến phân
tích tài chính dự án

10

Chương 2 Phân tích tài chính dự án

30

Chương 3 Thẩm định dự án đầu tư

2

Chương 4

Đánh giá dự án đầu tư trong điều kiện rủi
ro và bất định
Tổng cộng

Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

3
45

3


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
Chương 1
Những vấn đề mở đầu liên quan đến phân tích tài chính dự án

1.1. Lãi tức và lãi suất
1.1.1. Lãi tức

Lãi tức (hay lợi tức) một khái niệm trong kinh tế học dùng để biểu thị giá trị
gia tăng của tiền tệ theo thời gian và được xác định bằng hiệu số giữa tổng vốn đã
tích lũy được (cả gốc và lãi) và số vốn gốc ban đầu.
LT = Vt – V0
LT: lãi tức thu được trong suốt thời gian hoạt động quy định của số vốn đầu
tư bỏ ra
Vt: Tổng vốn đã tích lũy được (kể cả vốn gốc và lãi) sau thời gian hoạt động
của vốn
V0: Vốn gốc bỏ ra ban đầu
1.1.2. Lãi suất
Lãi suất là tỷ lệ phần trăm của lãi tức thu được trong một đơn vị thời gian so
với vốn gốc. Lãi suất cho biết một đồng vốn bỏ ra sẽ cho bao nhiêu tiền lãi hàng
năm, quý, tháng…
r=

Lt
x100%
V0

Lt: lãi tức thu được của một đơn vị thời gian nằm trong thời gian hoạt động
của vốn
r: lãi suất
1.1.2.1. Lãi đơn
Lãi tức tính theo kiểu lãi đơn là lãi tức chỉ được tính trên số vốn gốc và
khơng tính đến khả năng sinh lãi thêm của các khoản lãi ở các thời đoạn trước (tức
là khơng tính đến hiện tượng lãi của lãi ).
Bộ mơn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

4

Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
Lđ = V0 x r x n
Lđ: lãi tức tính theo lãi đơn
r: lãi suất
n: số thời đoạn tính tốn lãi tức
Ví dụ: Một cơng ty vay của ngân hàng 100 triệu, với lãi suất 1%/tháng. Thời
hạn vay là 6 tháng. Biết lãi tức tính theo lãi đơn.
Hỏi:
a) Số tiền lãi phát sinh hàng tháng là bao nhiêu?
b) Sau 6 tháng, công ty phải trả cho ngân hàng cả gốc và lãi là bao nhiêu?
1.1.2.2. Lãi ghép
Lãi tức tính theo kiểu lãi ghép là lãi tức được xác định căn cứ vào vốn gốc
cộng với tổng số lãi tức đã thu được ở tất cả các thời đoạn trước thời đoạn đang
xét. Như vậy lãi tức ghép là loại lãi tức có tính đến hiện tượng lãi của lãi. Đây là
cách tính thường áp dụng trong thực tế kinh doanh.
F = V0 x (1+r)n
F: lãi tức tính theo kiểu lãi ghép
Ví dụ: Một cơng ty vay của ngân hàng 100 triệu, với lãi suất 1%/tháng. Thời
hạn vay là 6 tháng. Biết lãi tức tính theo lãi ghép.
Hỏi:
a) Số tiền lãi phát sinh mỗi tháng là bao nhiêu?
b) Sau 6 tháng, công ty phải trả cho ngân hàng cả gốc và lãi là bao nhiêu?
1.1.2.3. Lãi suất thực và lãi suất danh nghĩa
a) Khái niệm
Lãi suất thực là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi suất bằng thời đoạn
ghép lãi.

Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

5


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
Lãi suất danh nghĩa là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi suất khác với
thời đoạn ghép lãi. Thông thường thời đoạn ghép lãi ngắn hơn thời đoạn phát biểu
mức lãi.
Trong trường hợp lãi suất phát biểu không xác định thời đoạn ghép lãi, khi
đó lãi suất được xem là lãi suất thực (vì đã ngầm hiểu rằng thời đoạn ghép lãi bằng
thời đoạn phát biểu mức lãi suất).
Ví dụ 1: Gửi tiết kiệm ngân hàng với mức lãi suất 0,4% một tháng, thời đoạn
ghép lãi tính theo tháng. Như vậy, lãi suất 0,4% một tháng là lãi suất thực.
Ví dụ 2: Gửi tiết kiệm ngân hàng loại tiền gửi có kỳ hạn 3 tháng với mức lãi
suất 0,4% một tháng. Ta thấy, thời đoạn phát biểu mức lãi suất là 1 tháng, nhưng
thời đoạn ghép lãi là 3 tháng. Như vậy, lãi suất 0,4% một tháng là lãi suất danh
nghĩa.
Ví dụ 3: Lãi suất 10% một năm, thời đoạn ghép lãi là quý (sau mỗi quý tiền
lãi sẽ được nhập vào vốn gốc của quý trước để tính lãi cho quý sau). Lãi suất 10%
một năm là lãi suất danh nghĩa.
Ví dụ 4: Lãi suất thực là 6% một quý (không kèm theo chỉ dẫn thời đoạn
ghép lãi). Khi đó lãi suất 6% một quý là lãi suất thực và thời đoạn ghép lãi là quý.
b) Cách tính lãi suất thực
- Cách chuyển đổi lãi suất danh nghĩa cho các thời đoạn khác nhau:
Với lãi suất danh nghĩa, cách tính chuyển đổi nó cho các thời đoạn khác
nhau rất dễ dàng.
Ví dụ: Lãi suất danh nghĩa của năm là 12% thì lãi suất danh nghĩa của quý là
12:4=3% và của tháng là 12:12=1%. Ngược lại, lãi suất danh nghĩa của tháng là
2% thì lãi suất danh nghĩa của quý là 2x3=6% và của năm là 2x12=24%
- Cách chuyển đổi lãi suất thực cho các thời đoạn khác nhau:

Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

6


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
Để tính chuyển đổi lãi suất thực của thời đoạn ngắn hơn thành lãi suất thực
của thời đoạn dài hơn, ta áp dụng công thức biết giá trị hiện tại P cần tìm giá trị
tương lai F.
Ký hiệu:
r1: lãi suất thực của thời đoạn ngắn (tháng, quý.. )
r2: lãi suất thực của thời đoạn dài (quý, năm…)
n: số thời đoạn ngắn trong thời đoạn dài
P: vốn đầu tư ban đầu
F: vốn tích lũy sau 1 đơn vị thời gian của thời đoạn dài
Nếu tính theo r1:
F = Px(1+r1)n
Nếu tính theo r2:
F = Px(1+r2)1
Như vậy:
Px(1+r1)n = Px(1+r2)1
=> r2 = (1+r1)n – 1
Ngược lại:
r1  n 1  r2  1

Ví dụ: Một người gửi tiết kiệm với mức lãi suất thực là 1% tháng. Hỏi mức
lãi suất danh nghĩa và mức lãi suất thực của 6 tháng là bao nhiêu?
- Cách chuyển đổi lãi suất danh nghĩa sang lãi suất thực trong trường
hợp đơn giản:
Trong trường hợp này, lãi suất thực muốn tìm là lãi suất thực của thời đoạn

ghép lãi đã phát biểu.

Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

7


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
Ký hiệu:
r1: lãi suất danh nghĩa của thời đoạn phát biểu lãi suất
r2: lãi suất thực của thời đoạn ghép lãi
n: số thời đoạn nằm trong thời đoạn phát biểu lãi
Ta có:
r2 

r1
n

Ví dụ: Lãi suất 12% năm với thời đoạn ghép lãi là quý. Hãy xác định lãi suất
thực của quý?
- Cách chuyển đổi lãi suất danh nghĩa sang lãi suất thực trong trường
hợp phức tạp:
Ký hiệu:
r1: lãi suất danh nghĩa trong thời đoạn phát biểu lãi suất
r2: lãi suất thực trong một thời đoạn tính tốn
n1: số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn phát biểu lãi suất
n2: số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn tính tốn
Ta có:
r2 = (1+

r1 n
) 2–1
n1

Ví dụ 1: Lãi suất 12% năm ghép lãi theo quý. Hãy xác định lãi suất thực cho
thời đoạn tính tốn là 9 tháng?
Ví dụ 2: Lãi suất 10% năm ghép lãi theo quý. Hãy xác định lãi suất thực của
năm là bao nhiêu?
1.2. Dòng tiền của dự án
1.2.1. Khái niệm, cách thể hiện dòng tiền của dự án
Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

8


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
Một dự án đầu tư thường kéo nhiều thời đoạn. Ở mỗi thời đoạn, có thể phát
sinh các khoản thu và chi. Để thuận lợi cho tính tốn, người ta thường quy ước các
thời đoạn bằng nhau và các khoản thu, chi đều xảy ra ở cuối thời đoạn. Riêng vốn
đầu tư ban đầu được quy ước là phát sinh ở thời điểm 0. Hiệu số thu chi ở mỗi thời
đoạn có thể là âm hoặc dương và phát sinh theo dòng thời gian được gọi là dòng
tiền tệ của dự án (cash flows – CF)
Như vậy, dòng tiền của dự án đầu tư là một chuỗi các khoản thu, chi xảy ra
trong các thời đoạn của tồn bộ vịng đời dự án. Các khoản thu hình thành dịng
tiền thu (dịng thu nhập, dịng tiền vào). Các khoản chi hình thành dịng tiền chi
(dịng chi phí, dịng tiền ra).
Dịng tiền của dự án được biểu diễn theo 2 cách:
Cách 1: Biểu đồ dòng tiền tệ
Biểu đồ dòng tiền tệ là một đồ thị biểu diễn các khoản thu và chi theo các
thời đoạn. Các khoản thu được biểu diễn bằng mũi tên đi lên (chiều dương), các

khoản chi được biểu diễn bằng mũi tên đi xuống (chiều âm).
1000
800

Ví dụ:
0

500

500

1

2

200

3

n

200

200

2000

- Cách 2: Bảng biểu
Nội dung

Thời gian
Năm 0

Năm 1

...

Năm n

I. Dòng tiền vào
- Doanh thu bán sản phẩm
Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

9


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
- Giá trị thanh lý tài sản
...
II. Dòng tiền ra
1. Chi phí đầu tư ban đầu
2. Chi phí vận hành
- Mua nguyên liệu
- Năng lượng
- Lương
- Sửa chữa, bảo dưỡng
- Chi phí th đất
...
1.2.2. Giá trị tương đương của dịng tiền
Ký hiệu:

P: giá trị hiện tại của tiền, phản ánh một lượng tiền tại một thời điểm được quy
ước là hiện tại.
F: giá trị tương lai của tiền, phản ánh một lượng tiền tại một thời điểm được quy
ước là tương lai.
A: giá trị hàng năm, phản ánh giá trị của một dịng tiền phân bố đều.
n: thời kỳ tính tốn hay số thời đoạn tính tốn (tháng, q, năm...).
r: lãi suất tính tốn, phản ánh giá trị tiền tệ theo thời gian. Lãi suất này luôn
được hiểu là lãi suất ghép nếu khơng có ghi chú đặc biệt.
Trong phân tích kinh tế của dự án đầu tư, lãi suất r được dùng để quy đổi tương
đương giá trị tiền tệ ở mốc thời gian này sang mốc thời gian khác, khi đó r được
gọi là suất chiết khấu (lãi suất tối thiểu chấp nhận được).
Ta có các cơng thức xác định giá trị tương đương của dòng tiền như sau:
* Công thức xác định giá trị tiền tệ ở thời điểm tương lai (F) khi cho trước giá
trị tiền tệ ở thời điểm hiện tại (P)
F = P*(1+r)n

Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

10


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
* Công thức xác định giá trị tiền tệ ở thời điểm hiện tại (P) khi cho trước giá trị
của tiền tệ ở thời điểm tương lai (F)
F
(1  r ) n

P=

* Công thức xác định giá trị tương lai (F) của tiền tệ khi cho trước trị số của

chuỗi dòng tiền tệ đều (A)
F = A*

(1  r ) n  1
r

* Công thức xác định giá trị thành phần của chuỗi tiền tệ phân bố đều (A) khi
cho biết giá trị tương đương tương lai (F) của nó
A = F*

r
(1  r ) n  1

* Công thức xác định giá trị tương đương ở thời điểm hiện tại (P) khi cho trước
giá trị của chuỗi dòng tiền tệ phân bố đều từ nó là A
P = A*

(1  r ) n  1
r (1  r ) n

* Công thức xác định giá trị thành phần của chuỗi tiền tệ phân bố đều (A) khi
cho trước giá trị tương đương ở thời điểm hiện tại của nó là P
A = P*

r (1  r ) n
(1  r ) n  1

* Tính đổi dịng tiền bất kỳ về thời điểm hiện tại
n

P=

At

 (1  r )

t

t 0

Trong đó:
At: trị số của dịng tiền tệ ở thời điểm t (năm t) biến đổi không theo quy luật
r: suất chiết khấu
n: thời gian tính tốn
* Tính đổi dịng tiền bất kỳ sang tương lai
n

F=

 At * (1+r)n-t
t 0

1.3. Nguồn vốn của dự án
Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

11


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
1.3.1. Tổng vốn đầu tư

1.3.1.1. Khái niệm
Tổng vốn đầu tư (Tổng mức đầu tư) của dự án là toàn bộ chi phí đầu tư xây
dựng của dự án được xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung khác của
Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.
Tổng vốn đầu tư để thực hiện dự án là giới hạn chi phí tối đa của dự án được
xác định trong quyết định đầu tư.
Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư (nếu có); chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí
tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phịng cho khối lượng phát sinh
và trượt giá.
1.3.1.2. Phương pháp xác định
Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo một trong các phương pháp
sau:
a) Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở, kế hoạch thực
hiện dự án, tổ chức biện pháp thi công định hướng, các yêu cầu cần thiết khác của
dự án và hệ thống định mức, đơn giá xây dựng, các chế độ, chính sách liên quan.
Trong đó:
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định trên cơ sở khối
lượng phải bồi thường hỗ trợ, tái định cư của dự án và các chế độ, chính sách của
nhà nước có liên quan;
- Chi phí xây dựng được xác định trên cơ sở khối lượng nhóm, loại cơng tác
xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận cơng trình và giá xây dựng tổng hợp tương
ứng với nhóm, loại cơng tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận cơng trình
được đo bóc, tính tốn và một số chi phí có liên quan khác dự tính;
- Chi phí thiết bị được xác định trên cơ sở số lượng, loại thiết bị hoặc hệ
thống thiết bị theo phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn, giá
mua sắm phù hợp giá thị trường và các chi phí khác có liên quan;
Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

12

Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
- Chi phí quản lý dự án là các chi phí cần thiết để tổ chức thực hiện các cơng
việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây
dựng đưa cơng trình của dự án vào khai thác sử dụng như sau
+ Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), báo cáo đề
xuất chủ trương đầu tư (nếu có), báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc
báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;
+ Lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng, khảo sát xây dựng, giám sát khảo sát xây
dựng;
+ Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc cơng trình hoặc lựa chọn phương
án thiết kế kiến trúc cơng trình;
+ Thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc trách nhiệm của
chủ đầu tư;
+ Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh
tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;
+ Lập, thẩm định, thẩm tra, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi
công, dự toán xây dựng;
+ Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
+ Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây
dựng;
+ Thực hiện, quản lý hệ thống thơng tin cơng trình;
+ Đảm bảo an tồn lao động và vệ sinh mơi trường của cơng trình;
+ Lập mới hoặc điều chỉnh định mức xây dựng của cơng trình;
+ Xác định giá xây dựng cơng trình, chỉ số giá xây dựng cơng trình;
+ Kiểm tra chất lượng cơng trình xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước
khi nghiệm thu hoàn thành;
+ Kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt
vào cơng trình;

+ Kiểm định chất lượng bộ phận cơng trình, hạng mục cơng trình, tồn bộ
cơng trình và thí nghiệm chun ngành xây dựng theo u cầu;
Bộ mơn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

13


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
+ Kiểm sốt chi phí đầu tư xây dựng;
+ Quy đổi vốn đầu tư xây dựng cơng trình sau khi hoàn thành được nghiệm
thu, bàn giao đưa vào sử dụng;
+ Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết tốn vốn
đầu tư xây dựng cơng trình;
+ Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
+ Nghiệm thu, bàn giao cơng trình;
+ Khởi cơng, khánh thành (nếu có), tuyên truyền quảng cáo;
+ Xác định, cập nhật, thẩm định dự tốn gói thầu xây dựng;
+ Thực hiện các cơng việc quản lý của cơ nhà nước có thẩm quyền (nếu có);
+ Thực hiện các cơng việc quản lý khác.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng các chi phí cần thiết để thực hiện các cơng
việc tư vấn đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết
thúc xây dựng đưa cơng trình của dự án vào khai thác sử dụng như sau:
+ Lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng, khảo sát xây dựng, giám sát khảo sát xây
dựng;
+ Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), báo cáo đề
xuất chủ trương đầu tư (nếu có), báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc
báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;
+ Thẩm tra thiết kế cơ sở, thiết kế công nghệ của dự án;
+ Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc cơng trình xây dựng;
+ Thiết kế xây dựng cơng trình;

+ Thẩm tra tổng mức đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng cơng trình, dự toán
xây dựng;
+ Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ
sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề
xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
+ Thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
+ Giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị;
Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

14


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
+ Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
+ Lập, thẩm tra định mức xây dựng, giá xây dựng cơng trình, chỉ số giá xây
dựng cơng trình;
+ Thẩm tra cơng tác đảm bảo an tồn giao thơng;
+ Ứng dụng hệ thống thơng tin cơng trình;
+ Kiểm sốt chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;
+ Tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng gồm sơ bộ tổng mức đầu tư xây
dựng (nếu có), tổng mức đầu tư xây dựng, dự tốn xây dựng, giá gói thầu xây
dựng, giá hợp đồng xây dựng, định mức xây dựng và giá xây dựng, thanh toán và
quyết toán hợp đồng xây dựng, thanh toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng cơng
trình và các cơng việc khác;
+ Tư vấn quản lý dự án (trường hợp thuê tư vấn);
+ Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng;
+ Kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt
vào cơng trình theo u cầu của chủ đầu tư (nếu có);
+ Kiểm định chất lượng bộ phận cơng trình, hạng mục cơng trình, tồn bộ
cơng trình;

+ Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình (trường hợp thuê tư
vấn);
+ Tư vấn quan trắc và giám sát môi trường;
+ Quy đổi vốn đầu tư xây dựng cơng trình sau khi hoàn thành được nghiệm
thu, bàn giao đưa vào sử dụng;
+ Thực hiện các công việc tư vấn khác.
- Chi phí khác được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) hoặc bằng
dự tốn hoặc ước tính hoặc sử dụng cơ sở dữ liệu các dự án tương tự đã thực hiện,
bao gồm các chi phí để thực hiện các cơng việc:
+ Rà phá bom mìn, vật nổ;
+ Bảo hiểm cơng trình trong thời gian xây dựng;
+ Đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng cơng trình;
Bộ mơn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

15


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
+ Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
+ Kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi cơng xây dựng và khi
nghiệm thu hồn thành hạng mục cơng trình, cơng trình của cơ quan quản lý nhà
nước có thẩm quyền;
+ Nghiên cứu khoa học cơng nghệ liên quan đến dự án; vốn lưu động ban
đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong
thời gian xây dựng; chi phí cho q trình chạy thử khơng tải và có tải theo quy
trình cơng nghệ trước khi bàn giao (trừ giá trị sản phẩm thu hồi được);
+ Các khoản thuế tài nguyên, phí và lệ phí theo quy định;
+ Hạng mục chung
+ Các chi phí thực hiện các cơng việc khác.
- Chi phí dự phịng cho cơng việc phát sinh được xác định bằng tỷ lệ phần

trăm (%) của tổng các thành phần chi phí đã xác định nêu trên. Chi phí dự phịng
cho yếu tố trượt giá được xác định trên cơ sở độ dài thời gian thực hiện dự án, kế
hoạch bố trí vốn và chỉ số giá xây dựng hàng năm phù hợp với loại công trình xây
dựng có tính đến các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế;
b) Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình:
Tổng mức đầu tư xây dựng xác định trên cơ sở khối lượng, diện tích, cơng
suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế cơ sở và suất vốn đầu tư tương ứng được
công bố phù hợp với loại và cấp cơng trình, thời điểm lập tổng mức đầu tư, khu
vực đầu tư xây dựng cơng trình và các chi phí khác phù hợp yêu cầu cụ thể của dự
án;
c) Xác định từ dữ liệu về chi phí các cơng trình tương tự đã hoặc đang thực
hiện:
Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định trên cơ sở quy mơ diện tích sàn
xây dựng, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế của cơng trình, bộ phận
kết cấu cơng trình và dữ liệu về chi phí của các cơng trình tương tự đã hoặc đang
thực hiện có cùng loại, cấp cơng trình, quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ.
Các dữ liệu về chi phí sử dụng cần thực hiện quy đổi, tính tốn về thời điểm lập
Bộ mơn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

16


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
tổng mức đầu tư, khu vực đầu tư xây dựng cơng trình và điều chỉnh, bổ sung các
chi phí khác phù hợp với điều kiện cụ thể của dự án, cơng trình;
d) Kết hợp các phương pháp trên
1.3.2. Nguồn vốn của dự án
Nguồn vốn đầu tư dự án gồm nhiều nguồn (vốn chủ sở hữu, vốn vay, tín
dụng thương mại, trái phiếu…). Tuy nhiên, tựa chung phân biệt thành hai nguồn là
vốn chủ sở hữu và vốn vay.

Một dự án có cơ cấu nguồn vốn vay cao sẽ giúp suất sinh lời đồng vốn của
chủ đầu tư cao. Tuy nhiên, chủ đầu tư sẽ đứng trước áp lực lãi vay quá lớn.
Hai phương án thường được chủ đầu tư đưa ra so sánh bao gồm: phương án
cơ cấu vốn vay cao để tăng hiệu quả đồng vốn đầu tư và phương án cơ cấu vốn chủ
sở hữu cao để tăng độ an toàn cho dự án. Trước đây các nhà đầu tư thường lựa
chọn phương án 1 khi phát triển doanh nghiệp, đầu tư dự án. Tuy nhiên hiện nay
các doanh nghiệp lớn thường lựa chọn phương án phát triển doanh nghiệp và triển
khai đầu tư trên một nền tài chính vững chắc, tức là sử dụng một cơ cấu vốn hợp
lý.

Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

17


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
Chương 2
Phân tích tài chính dự án

2.1. Vai trị của việc phân tích tài chính dự án
Đánh giá dự án đầu tư về mặt tài chính chủ yếu đứng trên góc độ lợi ích trực
tiếp của chỉ đầu tư và dùng giá tài chính (giá thị trường) dể tính tốn phân tích hiệu
quả.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung quan trọng trong quá trình
soạn thảo dự án. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án thông
qua các mặt sau:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo nguồn lực tài chính để thực hiện dự án
- Xác định quy mơ đầu tư, cơ cấu các loại vốn và các nguồn vốn tài trợ cho
dự án
- Xem xét kết quả và hiệu quả hoạt động của dự án

Kết quả của quá trình phân tích tài chính là căn cứ để chủ đầu tư có quyết
định đầu tư vào dự án hay không? Đồng thời cũng là căn cứ để xin phép đầu tư và
thu hút các nhà tài trợ vốn.
2.2. Tiêu chí cơ bản cho các quyết định đầu tư
Mặc dù mức lợi tức trên vốn đầu tư là tiêu chí chính cho các quyết định đầu
tư, nó khơng phải là tiêu chí duy nhất. Chủ đầu tư cần quan tâm đến một số vấn đề
cơ bản sau trước khi quyết định đầu tư vào dự án:
- Liệu có khả năng có bất kỳ mâu thuẫn hay khơng (hiện tại cũng như tương
lai) giữa các mục tiêu cơ bản của doanh nghiệp và các mục tiêu phát triển của môi
trường kinh tế xã hội
- Các phương án chiến lược được đề xuất? Lý do chọn phương án?

Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

18


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
- Thiết kế dự án, địa điểm đặt dự án phù hợp với chiến lược dự án và sự sẵn
có của các nguồn lực cần thiết ra sao?
- Dự án có sử dụng các nguồn lực một cách hiệu quả nhất hay không?
- Các dữ liệu để xác định tổng mức đầu tư, chi phí sản xuất kinh doanh và
doanh thu dự kiến có đạt được độ tin cậy hay khơng?
- Tổng chi phí tài chính có nằm trong giới hạn về tài chính do các nguồn vốn
có sẵn xác định hay không?
- Kết quả của dự án thay đổi như thế nào trong trường hợp lạm phát và các
trường hợp rủi ro khác?
- Đã xác định đầy đủ các biến số chủ yếu hay chưa? Những rủi ro nào gắn
liền với các biến số này? Các chiến lược đưa ra để xử lý, kiểm soát rủi ro?
2.3. Xác định thời kỳ phân tích dự án

2.3.1. Khái niệm và các nhân tố ảnh hưởng
Thời kỳ tính tốn (tuổi thọ, vịng đời) của một dự án là khoảng thời gian bị
giới hạn bằng thời điểm khởi đầu và thời điểm kết thúc của dịng tiền tệ của tồn
bộ dự án. Thời điểm khời đầu thường được đặc trưng bằng một khoản chi đầu tư
ban đầu, thời điểm kết thúc được đặc trưng bằng một khoản thu từ giá trị thu hồi
do thanh lý tài sản cố định.
Thời kỳ tính tốn là một chỉ tiêu rất quan trọng. Nó vừa phải đảm bảo tính có
thể so sánh được của các phương án, lại vừa phải đảm bảo lợi nhuận ở mức cần
thiết, cũng như bảo đảm hồn vốn và tính pháp lý quy định.
Các nhân tố ảnh hưởng đến thời kỳ tính toán của dự án bao gồm:
- Ý đồ chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư xuất phát từ hiệu quả tài chính
của dự án
- Thời hạn khấu hao tài sản cố định do cơ quan tài chính quy định

Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

19


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
- Nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước (đối với
các dự án dùng nguồn vốn Nhà nước)
- Tuổi thọ của các giải pháp kỹ thuật (nhà xường, máy móc) và tốc độ phát
triển của khoa học và công nghệ
- Trữ lượng của tài nguyên mà dự án định khai thác
Cần phân biệt tuổi thọ của toàn dự án và tuổi thọ của các bộ phận tài sản cố
định riêng lẻ của dự án. Thời kỳ tính tốn có thể khác với tuổi thọ kỹ thuật của tài
sản cố định
2.3.2. Các trường hợp xác định thời kỳ tính tốn của dự án
Đối với các dự án đầu tư có quy mơ khơng lớn, thời gian chuẩn bị để đưa vào

sản xuất kinh doanh khơng dài thì thời điểm khởi đầu thường được xác định là thời
điểm hiện tại hay thời điểm bắt đầu thực hiện dự án. Trong trường hợp này, mọi
chi phí và thu nhập của dự án đều được đưa về năm gốc và được so sánh tại năm
gốc.
Đối với dự án có quy mơ lớn, thời gian chuẩn bị để đưa cơng trình vào sử
dụng dài tùy theo từng trường hợp cụ thể có thể chọn thời điểm khởi đầu như sau:
- Nếu chu kỳ của dự án, tỷ lệ lạm phát và mức lãi suất của các nguồn vốn
theo dự đốn biến động khơng đáng kể, tỷ suất tính tốn được xác định khoa học
và có tính đến các yếu tố rủi ro thì thời điểm khởi đầu có thể lấy là thời điểm bắt
đầu thực hiện dự án như đối với trường hợp dự án có quy mơ khơng lớn và thời
gian chuẩn bị đưa cơng trình của dự án vào khai thác không dài.
- Thời điểm khởi đầu là năm kết thúc giai đoạn thi công xây dựng cơng trình
và đưa cơng trình vào khai thác sử dụng. Trong trường hợp này, các chi phí trong
giai đoạn thi cơng xây dựng cơng trình được tính chuyển về năm gốc thơng qua
việc tính giá trị tương lai. Các khoản thu chi phát sinh trong giai đoạn khai thác
được tính quy đổi về năm gốc thơng qua việc tính giá trị hiện tại.
Thời kỳ tính tốn của dự án thường được xác định như sau:
Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

20


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
- Đối với các dự án mà thời kỳ tồn tại đã được xác định rõ do các nguyên
nhân rõ rệt thì thời kỳ tính tốn lấy bằng thời kỳ tồn tại của dự án đã xác định rõ
đó. Ví dụ như các dự án khai thác tài nguyên.
- Trường hợp thời kỳ tồn tại của dự án chung chưa biết rõ. Ví dụ như dự án
đầu tư mua sắm máy móc thì thời kỳ tính tốn để so sánh các phương án máy móc
với nhau phải lấy bằng bội số chung bé nhất của tuổi thọ các loại máy được đưa
vào so sánh.

Trên thực tế, người ta thường lấy thời gian khấu hao theo quy định của cơ
quan tài chính để làm thời kỳ tính tốn của dự án vì nó có tính pháp lý cao.
2.4. Xác định suất chiết khấu (tỷ suất tính tốn/lãi suất tối thiểu chấp nhận
được)
2.4.1. Khái niệm, vai trò
Suất chiết khấu (suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được) là một chỉ tiêu được
dùng làm độ đo của ngưỡng hiệu quả để xét sự đáng giá của các dự án đầu tư và
tính tốn giá trị tương đương của tiền tệ theo thời gian.
Việc xác định đúng chỉ tiêu này có vai trị rất quan trọng đối với việc đánh
giá dự án đầu tư và đưa ra quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án.
Suất chiết khấu được chọn thường căn cứ vào:
- Chi phí cơ hội của vốn
- Chi phí vốn
- Tỷ lệ rủi ro của dự án
- Tỷ lệ lạm phát
2.4.2. Phương pháp xác định
2.4.2.1. Chi phí cơ hội
Trong kinh tế học, chi phí cơ hội là sự lựa chọn tốt nhất bị bỏ lỡ. Bất cứ
quyết định nào bao gồm trong số nhiều lựa chọn đều có chi phí cơ hội. Đánh giá
Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

21


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
chi phí cơ hội là cơ sở để đánh giá chính xác chi phí thực tế của bất cứ hoạt động
nào.
Đối với một cá nhân, chi phí cơ hội khơng nhất thiết được đánh giá về mặt
tiền bạc mà nên được đánh giá theo thứ có giá trị nhất với người đó, hoặc với
người đánh giá. Đối với một dự án, chi phí cơ hội là giá trị bị bỏ lỡ khi chủ đầu tư

quyết định bỏ vốn vào dự án này mà không phải là một phương án kinh doanh nào
khác.
Khi phân tích dự án, khái niệm chi phí cơ hội được sử dụng ở một vài khía
cạnh sau:
- Có thể coi là thiệt hại do ứ đọng vốn tự có của doanh nghiệp vào một dự án
đầu tư nào đó là một loại chi phí thời cơ, tức là bằng số lợi nhuận tối thiểu mà
doanh nghiệp có thể nhận được nếu đem số vốn dùng cho dự án đang xét cho một
cơ hội kinh doanh khác.
- Có thể coi suất sinh lợi kỳ vọng phải đạt được khi sử dụng vốn đi vay của
doanh nghiệp là một loại chi phí thời cơ (khác với chi phí thực để trả lãi theo hợp
đồng vay vốn). Chi phí thời cơ này phải tương đương với khoản lợi có thể thu
được ở một dự án kinh doanh khác có thể có của doanh nghiệp, nhưng nó đã bị
doanh nghiệp từ bỏ để thực hiện dự án đầu tư đang xét.
Chi phí cơ hội khơng phải là tổng giá trị các lựa chọn bị bỏ lỡ mà chỉ là giá
trị của lựa chọn tốt nhất có thể. Do đó, chi phí cơ hội chỉ mang tính tương đối vì có
rất nhiều phương án có thể xảy ra, và việc tính tốn so sánh các cơ hội bị bỏ lỡ để
xác định phương án tốt nhất là rất khó khan.
2.4.2.2. Một số phương pháp xác định lãi suất tổi thiểu chấp nhận được
- Chọn chi phí vốn làm suất chiết khấu:
WACC = Wd x Kd + We x Ke
Trong đó:
Wd: tỷ trọng vốn vay trong tồn bộ vốn đầu tư
Bộ mơn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

22


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
We: tỷ trọng vốn chủ sở hữu trong toàn bộ vốn đầu tư
Kd: chi phí vốn vay (lãi vay)

Ke: chi phí vốn chủ sở hữu (suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu)
- Sử dụng phương pháp giá sử dụng vốn bình quân:
n

 Vi * ri
r=

i 1

n

 Vi

+ rr + rk

i 1

Trong đó:
n: là số nguồn vốn mà dự án sẽ huy động;
Vi: lượng vốn của nguồn vốn i mà dự án sẽ huy động;
ri: lãi suất sử dụng vốn của nguồn vốn i;
rr: mức lãi suất dự kiến cho rủi ro của dự án (thường được xác định dựa vào
kinh nghiệm);
rk: mức lãi suất dự kiến cho sự ảnh hưởng của nhân tố khác.
- Suất chiết khấu có xét đến yếu tố lạm phát
i = r + R + r*R
Trong đó:
i: suất chiết khấu có yếu tố lạm phát (% năm)
r: suất chiết khấu chưa xét đến yếu tốt lạm phát (% năm)
R: tỷ lệ lạm phát (% năm)

2.5. Tính tốn các chỉ tiêu động dùng để phân tích hiệu quả tài chính
2.5.1. Chỉ tiêu hiện giá của hiệu số thu chi NPV
Chỉ tiêu hiện giá của hiệu số thu chi (hiện giá thu nhập thuần) là tổng lãi ròng
của cả đời dự án được chiết khấu về năm hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu nhất định
Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

23


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
Cách tính:
n

NPV  
t 0

Bt  Ct
(1  r ) t

Trong đó:
n: tuổi thọ dự án hay thời kỳ phân tích dự án
Bt: các khoản thu năm t (lợi ích mà dự án thu về ở năm t)
+ Doanh thu bán hàng ở năm t chưa trừ thuế
+ Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản do hết tuổi thọ quy định ở các thời điểm
trung gian và thời điểm cuối cùng của dự án
+ Giá trị tài sản chưa khấu hao hết ở cuối kỳ phân tích
+ Vốn lưu động bỏ ra ban đầu của dự án được thu về ở thời điểm cuối đời dự
án
Ct: các khoản chi năm t
+ Vốn đầu tư ban đầu

+ Vốn đầu tư thay thế
+ Chi phí vận hành dự án (chi phí sản xuất kinh doanh khơng có khấu hao cơ
bản và tiền trả lãi vay vốn trong thời gian vận hành, nhưng có thuế thu nhập
doanh nghiệp)
r: suất chiết khấu
* Cách dùng chỉ tiêu NPV
- Đánh giá dự án đầu tư độc lập:
+ NPV ≥ 0: dự án đáng giá đầu tư
+ NPV < 0: dự án không đáng giá đầu tư
- So sánh lựa chọn phương án tốt nhất:

Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

24


Bài giảng mơn Quản trị Tài chính Dự án đầu tư
Khi áp dụng chỉ tiêu NPV để so sánh các phương án cần đảm bảo điều kiện
thời gian tính tốn của các phương án so sánh bằng nhau. Khi đó thời gian tính
tốn được lấy bằng bội số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ của các phương án so
sánh.
Phương án được lựa chọn là phương án đáng giá đầu tư và có NPV lớn nhất.
* Ưu điểm, nhược điểm của việc dùng chỉ tiêu NPV để so sánh, đánh giá
các phương án đầu tư
- Ưu điểm:
+ Có tính đến sự biến dộng của các chỉ tiêu theo thời gian, tính tốn hiệu quả
bao trùm cả đời dự án
+ Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian
+ Có thể tính đến trượt giá, lạm phát thơng qua việc điều chỉnh Bt, Ct, r
+ Có thể tính đến nhân tố rủi ro tùy theo mức độ tăng giảm của suất chiết

khấu r
+ Kết hợp được hai chỉ tiêu: lợi nhuận và an tồn
+ Có thể so sánh các phương án có vốn đầu tư khác nhau mà khơng cần tính
tốn điều chỉnh
+ Tính tốn tương đối đơn giản và là cơ sở để tính tốn nhiều chỉ tiêu động
khác
+ Là chỉ tiêu ưu tiên khi chọn phương án tốt nhất
- Nhược điểm:
+ Chỉ đảm bảo tính chính xác trong điều kiện của thị trường vốn hồn hảo,
một điều khó đảm bảo trong thực tế
+ Kết quả lựa chọn phương án phụ thuộc rất nhiều vào độ lớn của suất chiết
khấu r và việc xác định chỉ tiêu này rất phức tạp
+ Khó dự báo chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án
Bộ môn Quản lý Dự án – Trường CĐXD TPHCM

25