Quản trị tài chính dự án đầu tư xây dựng.doc

I. Cơ sở lý thuyết
1. Khái quát về dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt
động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định . Dự án đầu tư là cơ sở để
cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý, cấp phép đầu tư. Nó là
căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án. Và đặc biệt
quan trọng trong việc thuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn
cho dự án.
Muốn lập một dự án đầu tư có chất lượng, hiệu quả thì nhà đầu tư phải tiến hành nhiều công
việc. Cụ thể:
- Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư.
- Xác định thời điểm đầu tư và qui mô đầu tư.
- Lựa chọn hình thức đầu tư.
- Tiến hành các hoạt động khảo sát và lựa chọn địa bàn đầu tư.
Sau khi thực hiện xong các cơng việc trên thì nhà đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư. Dự án
đầu tư được biểu hiện ở hai văn kiện : - Báo cáo tiền khả thi.
- Báo cáo khả thi.
Báo cáo tiền khả thi là báo cáo cung cấp thông tin một cách tổng quát về dự án. Qua
đó chủ đầu tư có thể đánh giá sơ bộ tính khả thi của dự án. Đồng thời lựa chọn phương án
đầu tư thích hợp nhất cho dự án. Báo cáo tiền khả thi là căn cứ để xây dựng báo cáo khả thi .
Nội dung của Báo cáo tiền khả thi bao gồm :
•

- Định hướng đầu tư, điều kiện thuận lợi và khó khăn
- Qui mơ dự án và hình thức đầu tư
- Khu vực và địa điểm đầu tư ( dự kiến các nhu cầu sử dụng đất, các vấn đề ảnh hưởng môi
trường, xã hội, tái định cư, nhân cơng ...) được phân tích, đánh giá cụ thể
- Phân tích, đánh giá sơ bộ về thiết bị, cơng nghệ, kỹ thuật và điều kiện cung cấp các vật
1

tư ,nguyên vật liệu ,dịch vụ ,hạ tầng cơ sở ..
- Lựa chọn các phương án xây dựng
- Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vồn, khả năng thu hồi vốn, khả năng
trả nợ và thu lãi.
- Có các đánh giá về hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.
- Thành phần ,cơ cấu của dự án: tổng hợp hay chia nhỏ các hạng mục.
Trong trường hợp Báo cáo tiền khả thi phải được phê duyệt theo qui định của pháp luật thì
sau khi đựơc phê duyệt nhà đầu tư có thể bắt tay vào xây dưng bản báo cáo chi tiết, đầy đủ
theo hướng đã lựa chọn trong báo cáo tiền khả thi, đó là Báo cáo khả thi.
Báo cáo khả thi là tập hợp các số liệu, dữ liệu phân tích, đánh giá, đề xuất chính thức
về nội dung của dự án theo phương án đã được chủ đầu tư lựa chọn. Và như đã nói ở trên nó
cũng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thẩm tra và quyết định đầu tư.
•

Nội dung của Báo cáo khả thi: Các căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư; Mục tiêu đầu
tư; Địa điểm đầu tư; Qui mô dự án; Vốn đầu tư; Thời gian, tiến độ thực hiện dự án; Các giải
pháp về kiến trúc, xây dựng, công nghệ, môi trường; Phương án sử dụng lao động, quản lý,
khai thác dự án; Các hình thức quản lí dự án; Hiệu quả đầu tư; Xác định các mốc thời gian
chính thực hiện dự án.

2. Các phương pháp đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư.
Một khi chúng ta đã xác định được các thơng tin về luồng tiền có liên quan cần thiết cho
việc ra quyết định về lập dự toán ngân sách, chúng ta cần phải đánh giá mức độ hấp dẫn của
dự án đầu tư đang xem xét. Có nhiều phương pháp đánh giá như phương pháp kỳ thu hồi
vốn (PBP), tỷ lệ thu hồi nội bộ (IRR), giá trị hiện tai thuần (NPV), chỉ số sinh lợi (PI). Sau
đây sẽ xem xét 2 phương pháp chính là phương pháp tỷ lệ thu hồi nôi bộ và phương pháp
giá trị hiện tại thuần.

2.1 Gía trị hiện tại thuần NPV và ý nghĩa trong việc đánh giá hiệu quả dự án
Khái niệm: NPV (Net present value) được dịch là Giá trị hiện tại rịng, có nghĩa là giá trị tại

thời điểm hiện nay của tồn bộ dịng tiền dự án trong tương lai được chiết khấu về hiện tại:
NPV = giá trị hiện tại của dòng tiền vào (thu) - giá trị hiện tại của dòng tiền ra (chi)

2


* Về mặt ý nghĩa:
Nếu NPV dương thì dự án đáng giá. Tại sao lại đáng giá, bởi suất chiết khấu đã là chi phí cơ
hội của dự án, vì vậy, nếu đã khấu trừ chi phí cơ hội mà vẫn có lời thì dự án có lợi tức kinh
tế. Cho nên, khi đánh giá dự án bằng NPV cần quan tâm đến giá trị của suất chiết khấu
(thường bằng với lãi suất của cơ hội đầu tư tốt nhất nhà đầu tư đạt được nếu không đầu tư
vào dự án đang được đánh giá) và xem NPV có dương hay khơng. Nếu như NPV dương có
nghĩa là khoản đầu tư có lời bởi giá trị của dịng tiền mặt sau khi khấu hao đã cao hơn mức
đầu tư ban đầu.
Thông thường NPV không chỉ được coi là chỉ số mà còn được xem là phương pháp tốt nhất
để đánh giá khả năng sinh lời của phương án hay dự án vì ý nghĩa của nó cho biết mức lãi
rịng của dự án sau khi đã thu hồi vốn đầu tư ban đầu và trang trải tất cả chi phí (bao gồm cả
lạm phát).
Tuy nhiên phương pháp NPV này có nhược điểm là địi hỏi tính tốn chính xác chi phí mà
điều này thường khó thực hiện đối với các dự án có đời sống dài. Vì thế trong thực tiễn
người ta phát triển chi phí vốn thành tỉ suất chiết khấu hay còn gọi là tỉ suất sinh lợi tối thiểu
chấp nhận được - tỷ suất rào (thường do nhà đầu tư kỳ vọng trên cơ sở cân nhắc tính tốn
đến các yếu tố tác động vào dự án đầu tư). Một nhược điểm khác nữa của NPV đó là khơng
cho biết khả năng sinh lợi tính theo tỉ lệ % do đó ảnh hưởng đến việc khó chọn lựa cơ hội
đầu tư.
- Tỷ suất rào (tỷ suất chiết khấu trong các báo cáo Nghiên cứu khả thi)
- Tỷ suất rào là tỷ suất hoàn vốn tối thiểu mà tất cả các khoản đầu tư cho một doanh
nghiệp cụ thể phải đạt được.
Trước tiên khi tìm hiểu về tỷ suất rào, chúng ta cần phân tích về chi phí sử dụng vốn của
một dự án. Nó chính là chi phí bình qn gia quyền của các nguồn vốn khác nhau của tổ

chức: cả nợ và chủ sở hữu.
Vốn nợ mà các cơng ty sử dụng đều có một chi phí gọi là lãi suất phải trả cho các trái phiếu
và các giấy nợ khác. Lưu ý rằng vốn góp của các chủ sở hữu cũng là chi phí thực. Chi phí
này là chi phí cơ hội - tức là phần mà các cổ đơng có thể kiếm được trên phần vốn của mình
nếu họ đầu tư vào cơ hội tốt thứ hai ở cùng một mức rủi ro. Ví dụ, nếu nhà đầu tư có
100.000 USD tiền đầu tư vào cổ phiếu Công ty XYZ - một công ty có giá cổ phiếu hay dao
động bất thường, chi phí cơ hội của họ cho số vốn đó có thể là 14% - tỷ lệ sinh lời mà họ có
thể đạt được cho một vụ đầu tư khác có mức rủi ro tương đương. Vì vậy, đối với một cơng
ty lớn và ổn định, chi phí cơ hội của cổ đơng có thể là 10%; cịn đối với một cơng ty cơng
nghệ cao và khá rủi ro thì chủ sở hữu có thể trơng đợi tỷ lệ sinh lời 18%. Nói một cách đơn
3


giản thì chi phí vốn là chi phí bình qn gia quyền của các nguồn vốn khác nhau của tổ
chức.
Vậy tỷ suất rào hợp lý cho một doanh nghiệp cụ thể là bao nhiêu? Tỷ suất này dao động tùy
theo từng công ty. Thông thường, tỷ suất rào được lập trên mức có thể đạt được từ một
khoản đầu tư không rủi ro, chẳng hạn như trái phiếu kho bạc.
Cách tính tỷ suất rào:
Tỷ suất rào = Tỷ suất khơng rủi ro + Tiền phản ánh rủi ro của dự án
Các dự án đầu tư khác nhau sẽ có các tỷ suất rào khác nhau. Với các khoản đầu tư rủi ro
thấp thì tỷ suất rào phải thấp hơn mức được áp đặt cho loại đầu tư rủi ro cao hơn. Ví dụ, một
dự án thay thế dây chuyền lắp ráp hiện tại hay các bộ phận thiết bị chuyên dụng phải sử
dụng tỷ suất rào là 10%, nhưng dự án sản xuất các dịng sản phẩm mới thì phải sử dụng tỷ
suất rào là 15%.

2.2 Phương pháp tỷ lệ thu hồi nội bộ (IRR) và ý nghĩa trong việc đánh giá hiệu
quả đầu tư
- Khái niệm:
IRR (internal rate of return) suất thu lợi nội tại. Có nghĩa là suất sinh lợi của chính bản thân

dự án, IRR là nghiệm của phương trình NPV=0. Nói cách khác muốn tìm IRR chỉ cần giải
phương trình NPV (IRR) =0. Đây là phương trình bậc cao, nếu có sự đổi dấu sẽ có nhiều
nghiệm. Cịn nếu khơng thì chỉ có 1 nghiệm.
- Ý nghĩa:
IRR có thể tính bằng cách nội suy chặn trên chặn dưới, tuy nhiên, nhờ ứng dụng của
Excel, việc tính IRR trở nên dễ dàng. Điều quan trọng là hiểu ý nghĩa của IRR. Nếu giá trị
này lớn hơn giá trị suất chiết khấu (chi phí cơ hội) thì dự án đáng giá. Hiểu một cách chung
nhất, tỉ lệ hoàn vốn nội bộ càng cao thì khả năng thực thi dự án là càng cao. IRR còn được
sử dụng để đo lường, sắp xếp các dự án có triển vọng theo thứ tự, từ đó có thể dễ dàng hơn
trong việc cân nhắc nên thực hiện dự án nào. Nói cách khác, IRR là tốc độ tăng trưởng mà
một dự án có thể tạo ra được. Nếu giả định rằng tất cả các yếu tố khác của các dự án là như
nhau thì dự án nào có tỉ suất hồn vốn nội bộ cao nhất thì dự án đó có thể được ưu tiên thực
hiện đầu tiên.
Phương pháp IRR có ưu điểm là dễ tính tốn vì khơng phụ thuộc chi phí vốn, rất thuận tiện
cho việc so sánh cơ hội đầu tư vì cho biết khả năng sinh lời dưới dạng %. Ý nghĩa cốt lõi
của IRR là cho nhà đầu tư biết được chi phí sử dụng vốn cao nhất có thể chấp nhận được.
Nếu vượt q thì kém hiệu quả sử dụng vốn. Nhược điểm của IRR là khơng được tính tốn

4


trên cơ sở chi phí sử dụng vốn do đó sẽ có thể dẫn tới nhận định sai về khả năng sinh lời của
dự án. Nhà đầu tư sẽ không biết được mình có bao nhiêu tiền trong tay.
Tỷ suất thu nhập nội bộ (IRR) là một công cụ nữa mà các nhà đầu tư có thể sử dụng để
quyết định có nên tập trung tồn lực cho một dự án cụ thể, hay phân loại tính hấp dẫn của
nhiều dự án khác nhau.
IRR cũng có thể được so sánh với tỉ suất hồn vốn trên thị trường chứng khốn. Nếu một
cơng ty khơng thấy dự án nào có IRR tốt hơn mức lợi nhuận có khả năng tạo ra trên thị
trường tài chính, cơng ty đó có thể đơn giản là đầu tư tiền của mình vào thị trường này thay
vì thực hiện dự án.

2.3 Đánh giá dự án: NPV hay IRR
Nói chung, nhìn IRR thì dễ hình dung vì số % cụ thể, nhìn NPV bằng tiền rất khó diễn
dịch. Vì vậy người ta dùng cả 2 cách để đánh giá.
Trước hết nếu xem xét hai chỉ số này trong cùng điều kiện thì tỉ suất hồn vốn nội bộ và
giá trị hiện tại thuần đều cho cùng một kết quả. Tuy nhiên có rất nhiều trường hợp thì IRR
lại khơng hiệu quả bằng NPV trong việc tính tốn và chiết khấu dịng tiền. Hạn chế lớn nhất
của IRR cũng chính là ưu điểm của nó: chỉ sử dụng một tỷ lệ chiết khấu duy nhất để đánh
giá tất cả các kế hoạch đầu tư. Mặc dù việc sử dụng một tỉ lệ chiết khấu duy nhất giúp đơn
giản hóa quy trình tính tốn, nhưng trong nhiều trường hợp điều đó lại dẫn đến những sai
lệch. Nếu một tiến hành đánh giá hai dự án đầu tư, cả hai dự án cùng sử dụng chung một tỉ
lệ chiết khấu, cùng dòng tiền tương lai, cùng mức độ rủi ro, và cùng có thời gian thực hiện
ngắn, IRR là một cách đánh giá hiệu quả. Tuy nhiên bản thân tỉ lệ chiết khấu lại là một nhân
tố động, nó luôn biến đổi theo thời gian. Nếu quy ước sử dụng lãi suất trái phiếu chính phủ
làm lãi suất chiết khấu, lãi suất này có thể thay đổi từ 1% đến 20% trong vịng 20 năm, từ đó
làm cho tỉ lệ chiết khấu cũng biến động theo. Nếu khơng có sự điều chỉnh, tức là IRR khơng
tính đến sự thay đổi của tỉ lệ chiết khấu, phương pháp này sẽ không phù hợp với các dự án
dài hạn.
Một kiểu dự án khác mà việc áp dụng IRR sẽ không hiệu quả đó là các dự án có sự đan xen
của dịng tiền dương và dịng tiền âm. Ví dụ một dự án u cầu phải có kinh phí ban đầu là
-50,000USD (dòng tiền âm) trong năm đầu tiên. Dự án này sẽ tạo ra 115,000 USD (dòng
tiền dương) trong năm tiếp theo, sau đó cần tiếp chi phí đầu tư -66,000USD trong năm thứ 3
vì có sự điều chỉnh lại dự án. Như vậy thì áp dụng một tỉ lệ IRR duy nhất là không phù
hợp. Một hạn chế nữa trong việc áp dụng IRR là phải biết được tỉ lệ chiết khấu của dự án.
Để tiến hành đánh giá dự án thơng qua IRR thì ta phải so sánh nó với tỉ lệ chiết khấu. Nếu

5


IRR cao hơn tỉ lệ chiết khấu thì dự án là khả thi. Không biết tỉ lệ chiết khấu hoặc tỉ lệ chiết
khấu vì lý do nào đó khơng thể áp dụng cho dự án thì phương pháp IRR sẽ khơng cịn giá trị.

* Để khắc phục những hạn chế của phương pháp IRR ta có thể sử dụng NPV.
Ưu điểm của việc sử dụng NPV đó là phương pháp này cho phép sử dụng các tỉ lệ chiết
khấu khác nhau mà không dẫn đến sai lệch. Đồng thời cũng không cần phải so sánh NPV
với chỉ số nào khác, nếu như NPV lớn hơn 0 có nghĩa là dự án là khả thi về mặt tài chính.
Vậy thì tại sao IRR vẫn được sử dụng phổ biến hơn trong việc tính tốn phân bổ nguồn vốn?
Có lẽ phương pháp này được ưa thích hơn chỉ vì quy trình tính tốn của nó rất đơn giản.
Phương pháp IRR đơn giản hoá dự án thành một con số duy nhất từ đó nhà quản lý có thể
xác định được liệu dự án này có kinh tế, có khả năng đem lại lợi nhuận hay khơng. Nhìn
chung thì IRR là phương pháp đơn giản nhưng đối với các dự án dài hạn có dịng tiền khác
nhau và tỉ lệ chiết khấu khác nhau, các dự án có dịng tiền khơng ổn định, thì IRR khơng
phải là chỉ số tốt mà NPV mới chính là sự lựa chọn đúng đắn.
Một ví dụ minh hoạ là các dự án giao thông vận tải hoặc khai thác khống sản, rõ ràng là sẽ
có IRR thấp hơn các dự án trong lĩnh vực dịch vụ, chẳng hạn dự án mở một cửa hàng đồ ăn
nhanh, trong khi NPV chắc chắc sẽ cao hơn. Tuy nhiên, NPV cao hơn khơng có nghĩa là dự
án khai thác khống sản tốt hơn, vì chắc chắn lượng vốn ban đầu bỏ ra của dự án này cao
hơn dự án trong lĩnh vực dịch vụ rất nhiều. Một lần nữa chúng ta thấy rằng IRR và NPV là
những công cụ rất tốt nhưng có những điều kiện áp dụng nhất định như đã trình bày ở trên.
Vì vậy, khi so sánh hiệu quả của các dự án, cần xem xét bản chất của ngành nghề kinh
doanh và chi phí vốn bỏ ra ban đầu để có những so sánh kết luận chính xác.
* Kết luận
Khi phân tích đánh giá dự án, cần lưu ý rằng, các chỉ số trên là chỉ tiêu đánh giá
tài chính. Hiện nay, những người làm dự án cịn quan tâm đến NPV, IRR Kinh tế. Có
nghĩa là lượng hố các đại lượng kinh tế để tính hiệu quả của dự án đối với nền kinh tế. Ví
dụ như đầu tư 1 ngơi trường có thể lỗ về mặt tài chính nhưng nếu tính tốn các giá trị kinh
tế khác có được từ ngơi trường vào thì NPV kinh tế đáng giá. Hoặc dự án đầu tư vào một
nhà máy cơng nghiệp chế tạo có lãi về mặt tài chính nhưng lại làm ơ nhiễm mơi trường thì
NPV kinh tế có thể lại khơng đáng giá. Trong nền kinh tế hiện đại, để đảm bảo công bằng
và bảo vệ môi trường, xu hướng chung là tất cả các chủ thể hoạt động trong nền kinh tế sẽ
phải trả cho các tác động ngoại lai mà họ gây ra với chủ thể khác. Một ví dụ là cơng cụ
kinh tế giấy phép xả thải. Theo đó, các cơng ty xả thải phải chịu một khoản chi phí nhất

định cho việc làm ô nhiễm môi trường chung. Tuy nhiên, để đánh giá NPV hay IRR kinh

6


tế, cần các điều tra xã hôi học và kinh tế rộng lớn, trong đó có xem xét tới các tác động
ngoại lai gây ra bởi các tất cả các chủ thể.

3. Các nguồn tài trợ dài hạn cho công ty.
3.1.Cổ phiếu thường
* Khái niệm: Cổ phiếu thường là bằng chứng xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người
sở hữu đối với một phần vốn cổ phần thường của tổ chức phát hành.
Nhà đầu tư mua cổphiếu thường được gọi là cổ đơng thường. Cổ phiếu thường có các đặc
điểm như sau:
+ Đây là loại chứng khoán vốn, tức là công ty huy động vốn chủ sở hữu
+ Cổ phiếu thường khơng có thời gian đáo hạn hồn trả vốn gốc.
+ Cổ tức chi trả cho cổ đông phụ thuộc vào kết quả kinh doanh và chính sách cổ tức của
công ty
+ Cổ đông thường (chủ sở hữu) có các quyền đối với cơng ty theo quy định
* Các hình thức tăng vốn bằng phát hành cổ phiếu thường
+ Phát hành cổ phiếu mới với việc dành quyền ưu tiên mua cho các cổ đông hiện hành.
+ Phát hành cổ phiếu mới bằng việc chào bán cổ phiếu cho người thứ 3, là những người có
quan hệ mật thiết với công ty như nhà cung cấp, khách hàng, nhà quản lý công ty…
+ Phát hành rộng rãi cổ phiếu mới ra công chúng.
* Những lợi thế khi huy động vốn bằng phát hành cổ phiếu thường mới ra công chúng
- Làm tăng vốn đầu tư dài hạn nhưng cơng ty khơng có nghĩa vụ bắt buộc phải trả lợi tức cố
định như sử dụng vốn vay, dẫn đến giảm bớt nguy cơ phải tổ chức lại hoặc phá sản công ty.
- Cổ phiếu thường không quy định mức cổ tức cố định, mà nó phụ thuộc vào kết quả kinh
doanh, dẫn đến cơng ty khơng có nghĩa vụ pháp lý phải trả lợi tức cố định, đúng hạn.
- Cổ phiếu thường khơng có thời gian đáo hạn vốn, nên cơng ty khơng phải hồn trả vốn gốc

theo kỳ hạn cố định, điều này giúp công ty chủ động sử dụng vốn linh hoạt trong kinh doanh
không phải lo “gánh nặng” nợ nần.
- Làm tăng hệ số vốn chủ sở hữu, tăng tỷ lệ đảm bảo nợ của công ty, tăng thêm khả năng
vay nợ và tăng mức độ tín nhiệm, giảm rủi ro tài chính.

7


- Trong một số trường hợp, chẳng hạn khi công ty làm ăn phát đạt, lợi nhuận cao, cổ phiếu
thường dễ bán hơn so với cổ phiếu ưu đãi và trái phiếu nên nhanh chóng hồn thành đợt phát
hành huy động vốn.
* Những bất lợi khi phát hành cổ phiếu thường
- Chia sẻ quyền quản lý và kiểm sốt cơng ty cho các cổ đơng mới, gây khó khăn cho việc
quản lý và điều hành kinh doanh của công ty .
- Chia sẻ quyền phân chia thu nhập cao cho các cổ đông mới, gây bất lợi cho các cổ đơng cũ
khi cơng ty có triển vọng kinh doanh tốt trong tương lai.
- Chi phí phát hành cổ phiếu thường, nhìn chung cao hơn chi phí phát hành của cổ phiếu ưu
đãi và trái phiếu, do đầu tư vào có mức độ rủi ro cao hơn nhiều so với đầu tư vào các loại
chứng khoán khác.
- Lợi tức cổ phần thưịng khơng được trừ ra khi xác định thu nhập chịu thuế, dẫn đến chi phí
sử dụng vốn cổ phiếu thường cao hơn nhiều so với chi phí sử dụng nợ vay.
- Việc phát hành thêm cổ phiếu thường ra cơng chúng cũng sẽ dẫn đến hiên tượng “Lỗng
giá”cổ phiếu của cơng ty
Ngồi ra, cần phải cân nhắc các yếu tố mang tính chất điều kiện như sau:
- Sự ổn định của doanh thu và lợi nhuận trong tương lai.
- Tình hình tài chính hiện tại của cơng ty, đặc biệt là kết cấu nguồn vốn.
- Yêu cầu giữ nguyên quyền quản lý và kiểm sốt cơng ty của cổ đơng thường
- Chi phí phát hành cổ phiếu thường mới.

3.2.Cổ phiếu ưu đãi (CPUD)

* Khái niệm: CFUĐ là bằng chứng xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu
đối với một phần vốn cổ phần của tổ chức phát hành và đồng thời nó cho phép người nắm
giữ loại cổ phiếu này được hưởng một số quyền lợi ưu đãi hơn so với cổ đông thường.
- Đặc trưng chủ yếu:
Cổ phiếu ưu đãi có nhíều loại, tuy nhiên loại cổ phiếu ưu đãi thường được các công ty ở
nhiều nước sử dụng là loại cổ phiếu ưu đãi cổ tức. Loại cổ phiếu ưu đãi này có nhũng đặc
trưng chủ yếu sau:
+ Được quyền ưu tiên về cổ tức và thanh tốn khi thanh lý cơng ty. Chủ sở hữu CFUĐ được
hưởng một khoản lợi tức cố định, được xác định trước không phụ thuộc vào kết quả hoạt
8


động của công ty. Mặt khác, cổ đông ưu đãi được nhận cổ tức trước cổ đơng thường. Ngồi
ra, khi cơng ty bị giải thể hay thanh lý thì cổ đơng ưu đãi được ưu tiên thanh tốn giá trị cổ
phiếu của họ trước các cổ đơng thường.
+ Sự tích luỹ cổ tức: Khi cơng ty gặp khó khăn trong kinh doanh, thì có thể hỗn trả cổ tức
cho cổ đơng ưu đãi. Số cổ tức đó được tích luỹ lại và chuyển sang kỳ tiếp theo.
+ Không được hưởng quyền bỏ phiếu: Cổ đơng ưu đãi thường khơng có quyền bỏ phiếu bầu
hội đồng quản trị và quyết định các vấn đề quan trọng trong quản lý công ty.
+ Cổ phiếu ưu đãi là chứng khoán vốn, xác nhận quyền sở hữu một phần công ty cổ phần
của nhà đầu tư
* Những lợi thế khi phát hành cổ phiếu ưu đãi:
- Không bắt buộc phải trả lợi tức cố định đúng hạn. Mặc dù phải trả lợi tức cố định, nhưng
cơng ty khơng có nghĩa vụ phải trả lợi tức đúng kì hạn, mà có thể hỗn trả sang kì sau. Điều
này cho phép cơng ty tránh khỏi nguy cơ phá sản khi hoạt động kinh doanh đang gặp khó
khăn, khơng có khả năng trả cổ tức đúng hạn.
- Không bị chia sẻ quyền phân chia lợi nhuận cao cho cổ đơng ưu đãi. Vì cơng ty chỉ phải trả
cho CĐUĐ một khoản cổ tức cố định.
- Tránh được việc chia sẻ quyền quản lý và kiểm soát hoạt động kinh doanh cho các cổ đông
ưu đãi.

- Không phải cầm cố, thế chấp tài sản, cũng như lập quỹ thanh toán vốn gốc (như với trái
phiếu) , dẫn đến việc sử dụng CFUĐ có tính chất linh hoạt, mềm dẻo hơn so với sử dụng trái
phiếu dài hạn.
* Những mặt bất lợi:
- Lợi tức cổ phiếu ưu đãi cao hơn lợi tức trái phiếu do mức độ rủi ro của việc đầu tư vào
CFUĐ cao hơn so với đầu tư vào trái phiếu.
- Lợi tức CFUĐ không được trừ vào thu nhập chịu thuế khi xác định thuế thu nhập của Cơng
ty dẫn đến chi phí sử dụng CFUĐ lớn hơn so với chi phí sử dụng trái phiếu.
=> Do tính chất lưỡng tính của CFUĐ, tức là vừa có điểm giống cổ phiếu thường vừa giống
trái phiếu, nên việc sử dụng CFUĐ sẽ là hợp lí trong bối cảnh nếu như việc sử dụng trái
phiếu và cổ phiếu thường đều là bất lợi với công ty.

3.3. Trái phiếu doanh nghiệp.
*Khái niệm và đặc trưng chủ yếu của trái phiếu doanh nghiệp
9


- Khái niệm: Trái phiếu là loại chứng khoán xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người
sở hữu đối với một phần vốn nợ của tổ chức phát hành.
- Đặc trưng chủ yếu:
- Người sở hữu trái phiếu là chủ nợ của DN: DN phát hành trái phiếu là người đi vay, người
mua trái phiếu DN chính là người cho DN vay vốn., là chủ nợ của DN (hay còn gọi là trái
chủ).
- Chủ sở hữu trái phiếu khơng có quyền tham gia quản lý và điều hành hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trái chủ khơng có quyền ứng cử, bầu cử vào Hội
đồng quản trị, cũng như không được quyền bỏ phiếu, biểu quyết...
- Trái phiếu có kỳ hạn nhất định: Trái phiếu có thời gian đáo hạn, khi đến hạn, doanh nghiệp
phát hành trái phiếu có trách nhiệm hồn trả cho trái chủ toàn bộ số vốn gốc ban đầu.
- Trái phiếu có lợi tức cố định: Nhìn chung lợi tức trái phiếu được xác định trước, không
phụ thuộc vào kết quả hoạt động của doanh nghiệp hàng năm.

- Lợi tức trái phiếu được trừ ra khi xác định thu nhập chịu thuế của DN. Nghĩa là theo luật
thuế thu nhập, tiền lãi là một yếu tố chi phí tài chính.
* Các loại trái phiếu DN:
+ Dựa vào hình thức trái phiếu, chia ra: trái phiếu ghi danh và trái phiếu vô danh.
+ Dựa vào lợi tức trái phiếu, chia ra trái phiếu có lãi suất cố định và trái phiếu có lãi suất
biến đổi.
+ Dựa vào yêu cầu bảo đảm giá trị tiền vay khi phát hành, trái phiếu có thể chia ra trái phiếu
bảo đảm và trái phiếu không bảo đảm.
+ Dựa vào tính chất của trái phiếu có thể chia ra trái phiếu thơng thường, trái phiếu có thể
chuyển đổi, và trái phiếu có phiếu mua cổ phiếu.
+ Dựa vào mức độ rủi ro tín dụng của trái phiếu DN người ta có thể chia trái phiếu DN
thành các loại khác nhau thông qua việc đánh giá hệ số tín nhiệm...
* Những lợi thế khi huy động vốn bằng phát hành trái phiếu dài hạn
- Lợi tức trái phiếu được trừ vào thu nhập chịu thuế khi tính thuế TNDN, đem lại khoản lợi
thuế và giảm chi phí sử dụng vốn vay
- Lợi tức trái phiếu được giới hạn (cố định) ở mức độ nhất định: Lợi tức trái phiếu được xác
định trước và cố định. Trong điều kiện DN làm ăn có lãi, thì việc sử dụng trái phiếu để huy

10


động thêm vốn vay sẽ nâng cao tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu mà không phải chia sẻ
quyền phân chia thu nhập cao cho trái chủ.
- Chi phí phát hành trái phiếu thấp hơn so với cổ phiếu thường và cổ phiếu ưu đãi. Do trái
phiếu hấp dẫn công chúng ở mức rủi ro thấp hơn cổ phiếu thường và cổ phiếu ưu đãi.
- Chủ sở hữu DN khơng bị chia sẻ quyền quản lý và kiểm sốt DN cho các trái chủ.
- Giúp DN chủ động điều chỉnh cơ cấu VKD một cách linh hoạt, đảm bảo việc sử dụng vốn
tiết kiệm và có hiệu quả.
*Những mặt bất lợi
- Buộc phải trả lợi tức cố định đúng hạn: Điều này có thể gây căng thẳng về mặt tài chính và

dễ dẫn tới nguy cơ rủi ro tài chính trong trường hợp doanh thu và lợi nhuận của DN không
ổn định.
- Làm tăng hệ số nợ của DN: Điều này có thể nâng cao doanh lợi vốn chủ sở hữu khi doanh
nghiệp làm ăn có lãi; mặt khác, lại làm tăng nguy cơ rủi ro do gánh nặng nợ nần lớn.
- Phát hành trái phiếu là sử dụng nợ vay có kì hạn. Điều này buộc doanh nghiệp phải lo việc
hoàn trả tiền vay nợ gốc đúng hạn. Nếu doanh nghiệp có doanh thu và lợi nhuận dao động
thất thường, việc sử dụng trái phiếu để tài trợ tăng vốn dài hạn dễ đưa doanh nghiệp tới
nguy cơ mất khả năng thanh toán, dẫn đến bị phá sản.
- Sử dụng trái phiếu dài hạn là việc sử dụng nợ trong thời gian dài, tác động của nó tới DN
mang tính 2 mặt. Một mặt, nó đóng vai trị đòn bẩy thúc đẩy sự phát triển của doanh nghiệp;
mặt khác, nó lại trở thành nguy cơ đe doạ sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Ngoài ra, để đi đến quyết định phát hành trái phiếu đáp ứng nhu cầu tăng vốn cần cân nhắc
thêm các nhân tố chủ yếu sau:
- Mức độ ổn định của doanh thu và lợi nhuận trong tương lai: Nếu ổn định thì phát hành trái
phiếu để huy động vốn là có cơ sở và hợp lý.
- Hệ số nợ hiện tại của doanh nghiệp: Nếu hệ số nợ của DN còn ở mức thấp, thì việc sử
dụng trái phiếu là phù hợp và ngược lại.
- Sự biến động của lãi suất thị trường trong tương lai: Nếu lãi suất thị trường có xu hướng
gia tăng trong tương lai thì việc sử dụng nợ trái phiếu để tăng vốn sẽ có lợi cho doanh
nghiệp.
- Yêu cầu giữ nguyên quyền kiểm soát doanh nghiệp của các chủ sở hữu hiện tại: Nếu các
cổ đông u cầu giữ ngun quyền kiểm sốt DN thì việc sử dụng trái phiếu là cần thiết.

3.4 Vay dài hạn các tổ chức tín dụng
11


- Vay dài hạn ngân hàng là một nguồn vốn tín dụng quan trong trong sự phát triển của doanh
nghiệp. Trong quá trình hoạt động kinh doanh, do việc sử dụng vay nợ ngân hàng có thể
mang lại lợi ích cho chủ sở hữu doanh nghiệp nên nhiều doanh nghiệp đã sử dụng vay nợ

ngân hàng như một nguồn vốn thường xuyên của mình.
- Vay vốn dài hạn ngân hàng thơng thường được hiểu là vay vốn có thời gian trên một năm.
Hoặc trong thực tế, người ta chia thành vay vốn trung hạn (từ 1 đến 3 năm), vay vốn dài hạn
(thường tính trên 3 năm).
- Tùy theo tính chất và mục đích sử dụng, ngân hàng cũng có thể phân loại cho vay thành:
Cho vay đầu tư TSCĐ, cho vay đầu tư TSLĐ, cho vay để thực hiện dự án.
- Nguồn vốn vay dài hạn ngân hàng có nhiều điểm lợi giống như trái phiếu kể trên. Tuy
nhiên ngồi những điểm bất lợi giống như trái phiếu, thì vay dài hạn ngân hàng cịn có
những hạn chế sau đây:
+ Điều kiện tín dụng: Các doanh nghiệp muốn vay tại các ngân hàng thương mại, cần đáp
ứng được các u cầu đảm bảo an tồn tín dụng của ngân hàng. Doanh nghiệp phải xuất
trình hồ sơ vay vốn và các thông tin cần thiết mà ngân hàng yêu cầu. Trên cơ sở dó ngân
hàng phân tích hồ sơ xin vay vốn và đánh giá thông tin rồi ra quyết định có cho vay hay
khơng.
+ Các điều kiện đảm bảo tiền vay: Khi doanh nghiệp xin vay vốn, nhìn chung các ngân hàng
thường yêu cầu doanh nghiệp đi vay phải có tài sản đảm bảo tiền vay để thế chấp.
+ Sự kiểm soất của ngân hàng: Khi một doanh nghiệp vay vốn ngân hàng thì phải chịu sự
kiểm sốt của ngân hàng về mục đích vay vốn và tình hình sử dụng vốn.

3.5 Th tài chính
* Khái niệm: Trên góc độ tài chính, thuê tài chính là một phương thức tín dụng trung và dài
hạn, theo đó người cho th cam kết mua tài sản theo yêu cầu của người thuê và nắm giữ
quyền sở hữu đối với tài sản thuê. Người thuê sử dụng tài sản và thành toán tiền thuê trong
suốt thời hạn đã được thoả thuận và không thể huỷ ngang hợp đồng trước thời hạn.
*Những điểm lợi của việc sử dụng thuê tài chính
Đối với DN phi tài chính việc sử dụng th tài chính có những điểm lợi sau:
- Là cơng cụ tài chính giúp doanh nghiệp tăng thêm vốn trung và dài hạn để mở rộng hoạt
động kinh doanh..

12

- Phương thức thuê tài chính giúp doanh nghiệp huy động và sử dụng vốn vay một cách dễ
dàng hơn. Do đặc thù của thuê tài chính là người cho th khơng địi hỏi người đi th phải
thế chấp tài sản.
- Sử dụng thuê tài chính giúp doanh nghiệp thực hiện nhanh chóng dự án đầu tư, nắm bắt
được thời cơ trong kinh doanh. Vì người th có quyền chọn tài sản, thiết bị và thoả thuận
trước hợp đồng thiết bị với nhà cung cấp, rút ngắn thời gian tiến hành đầu tư vào tài sản,
thiết bị.
- Công ty cho th tài chính thường có mạng lưới tiếp thị, đại lí rộng rãi, và có đội ngũ
chun gia có trình độ chun sâu về thiết bị, cơng nghệ, nên có thể tư vấn hữu ích cho bên
đi thuê về kĩ thuật, công nghệ mà người thuê cần sử dụng.
* Mặt bất lợi khi thuê tài chính
- Doanh nghiệp đi thuê phải chịu chi phí sử dụng vốn ở mức tương đối cao so với tín dụng
thơng thường.
- Làm gia tăng hệ số nợ của công ty. Gia tăng mức độ rủi ro tài chính vì cơng ty có trách
nhiệm phải hồn trả nợ và trả lãi.

II. Giải quyết tình huống dự án chung cư mercury

13


Câu 1: Giả sử nhóm bạn là các cộng sự của ơng Vương, hãy tính tốn sơ bộ về hiệu quả
đầu tư dự án? Cho biết NPV( cho biết i=12%/năm) và IRR của dự án là bao nhiêu?
Các khoản chi phí đầu tư của dự án: ( Đơn vị: triệu đồng)
Chi phí

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Giá trị khu đất

935000

CF chuẩn bị đầu tư

50700

16900

8450

8450

Xây dựng hạ tầng

0

21789

10894.5

3631.5

Xây dựng các Block

0

1640620.8 2050776

410155.2

Dự phòng

0

0

211118

Tổng chi phí đầu tư

985700

1679309.8 2070120.5

0

Năm 4

633354.7

Tổng diện tích kinh doanh là : 561522 m²
Bảng dự kiến tiêu thụ :
Các chỉ tiêu

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Tổng

Tốc độ bán căn hộ

40%

30%

30%

100%

Tổng diện tích bán được

224608.8

168456.6

168456.6

561522

Gía tiền ( trđ/m²)

10

11

12.1

Gía trị hợp đồng bán căn
hộ ( trđ)

2246088

1853022.6 2038324.86

6137435.46

Lợi nhuận trước thuế qua các năm là :
Năm

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Lợi nhuận trước
thuế

566778.2

-217097.9

1404970.16

14


Trường hợp 1: thuế thu nhập tính cho cả 4 năm ( có cả năm 1) khi đó thuế thu nhập
phải nộp là :
Ta có tổng chi phí cả 4 năm là : ∑CF = 5368485
Tổng doanh thu có được qua các năm là : ∑ DT = 6137435.46
Lợi nhuận trước thuế = ∑ DT - ∑ CF = 6137435.46 – 5368485 = 768950.46
Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp vào thời điểm năm thứ 4 là :
∑Thuế phải nộp = 768950.46 x 32% = 246064.1472
Khi đó ta sẽ có bảng dòng tiền thuần của dự án như sau : Đơn vị : triệu đồng
Chỉ tiêu

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Chi phí

985700

1679309.8

2070120.5

633354.7

Doanh thu

2246088

1853022.6

2038324.86

LNTT

566778.2

-217097.9

1404970.16

Thuế TNDN

246064.1472

LNST

566778.2

-217097.9

1158906.0128

Dịng tiền thuần -985700

566778.2

-217097.9

1158906.0128

Ta có :

C Fi
− C F0
i
i = 1 (1 + r )
n

NPV= ∑

Trong đó: CF i là dòng tiền thuần ở năm thứ i
15


CF 0 : Vốn đầu tư ban đầu của dự án (năm 1)
Ta sẽ tính được NPV như sau :
NPV = 566778.2/(1+12%) – 217097.9/(1+12%)² + 1158906.0128/(1+12%)³ - 985700
NPV = 172169.256 > 0 => Dự án có hiệu quả cao.
Tính IRR :
r1= 20% => NPV1 = 6515.9375

r2= 22% => NPV2 = -28770.099
 IRR= r1 + NPV( r2- r1)/ (|NPV1| + |NPV2|) = 20.37%

 Dựa vào kết quả NPV và IRR ta thấy dự án rất hiệu quả
Trường hợp 2: Thuế thu nhập DN chỉ tính trên các năm có doanh thu tức chỉ tính
thuế ở các năm 2, 3, 4
Trong suốt q trình xây dựng mặc dù có doanh thu nhưng chưa tính tốn được chi phí, nên
cục thuế cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm khi hồn thành dự án ( khi quyết tốn
vốn đầu tư). Có nghĩa thuế thu nhập sẽ nộp vào cuối năm thứ 4
Tổng thuế thu nhập phải nộp vào cuối năm thứ 4 là :
{566778.2 + (-217097.9) + 1404970.16} x 32% = 561488.1472

Bảng dòng tiền thuần của dự án:
Đơn vị : triệu đồng
Chỉ tiêu

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Chi phí

985700

1679309.8

2070120.5

633354.7

2246088

1853022.6

2038324.86

Doanh thu

16


LNTT

566778.2

-217097.9

Thuế TNDN

1404970.16
561488.1472

LNST

566778.2

-217097.9

843482.0128

Dòng tiền thuần -985700

566778.2

-217097.9

843482.0128

=> NPV = 566778.2/ (1+12%) – 217097.9/ (1 + 12%)² + 843482.0128/ ( 1+ 12%)³ - 985700
= - 52342.6 => Dự án bị loại bỏ
Tính IRR :
R1 = 10 % => NPV1 = - 16146.32246
R2 = 8 % = > NPV2 = 22551.38863
R = R1 + NPV1(R2 – R1)/ ( |NPV1| + |NPV2| ) = 9.1655%
Do IRR < 12% => Dự án đầu tư là không hiệu quả.
Câu 2: Theo bạn việc đánh giá về thị trường nhà ở TP.HCM sẽ giúp ích gì cho việc đánh
giá dự án Mercury nói chung?
Việc đánh giá về thị trường nhà ở TP .HCM đã đưa ra được những vấn đề cơ bản làm nền
tảng cho việc đánh giá dự án Mercury: dự án này có khả thi khơng? có nên thực hiện khơng?
… Việc nghiên cứu về thị trường nhà ở ở TP HCM đã mang lại những lợi ích:
1. Xác định được nhu cầu nhà ở tại TP.HCM: Thực trạng về nhu cầu nhà ở, khả năng cung
ứng hàng năm, các đối tượng tham gia cung ứng nhà ở ( các đối thủ cạnh tranh), ảnh hưởng
của văn hóa, truyền thống… từ đó có thể thấy được tiềm năng của dự án Mercury, khả năng
mang lại lợi nhuận là cao, khả năng tiêu thụ thu hồi vốn nhanh vì nhu cầu nhà ở rất lớn trong
khi thực tế nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu,…
2. Xác định các loại chung cư và các chính sách của Nhà nước đối với từng loại, khả năng

tiêu thụ. Đồng thời xác định được các chủ đầu tư chính trong từng loại hình chung cư từ đó
có thể rút ra được dự án của mình thuộc loại nào? Có những chủ đầu tư nào? Đối tượng
khách hàng? Chính sách của Nhà nước? Khả năng thu lợi nhuận.

17


Dự án chung cư Mercury thuộc dự án chung cư cao cấp dành cho người có thu nhập cao. vị
trí rất thuận lợi nằm ngay trung tâm TP.HCM, các chủ đầu tư đối với những chung cư loại
này bao gồm nhiều thành phần, trong đó phần lớn là các liên doanh với đối tác nươc ngồi có thể xác định được các đối tác chiến lược để gửi hồ sơ mời thầu. Khả năng mang lại lợi
nhuận của dự án là lớn.
3. Xác định được vấn đề bất hợp lý trên thị trường nhà ở: Nhu cầu lớn, bán hết ngay nhưng
lại khơng phải được bán cho những người có nhu cầu thực sự mà hầu hết người mua là
những người đầu cơ hưởng chênh lệch giá dẫn tới tình trạng số căn hộ để trống là khá lớn.
Những người có nhu cầu thực sự có khả năng mua được các căn hộ theo giá gốc là rất ít.
Nhu cầu ở nhà mới thường phát sinh đối với những cặp vợ chồng mới cưới song lúc này
phần lớn họ chưa có khả năng mua những căn hộ này vì chưa có tích lũy nhưng trong tương
lai chắc chắn họ sẽ mua được vì thế nên có chính sách thanh tốn hợp lý để vừa bán được
nhà mà lại đáp ứng được nhu cầu nhà ở.
Các số liệu dự tính về các thơng số tài chính của dự án giúp ta tính tốn sơ bộ về các
dịng tiền của dự án, các thơng số tài chính, lợi nhuận của dự án từ đó để đưa ra quyết định
đầu tư hay khơng? đầu tư với cấu trúc vốn như thế nào là hợp lý?
Câu 3: Nhiều ý kiến cho rằng đây là dự án rất hiệu quả nhưng khó triển khai do dự án
quá lớn, bạn bình luận gì về ý kiến này?
Đây là một dự án có hiệu quả về mặt tài chính rất cao. Tuy nhiên đây mới là một tính tốn
rất sơ bộ và chỉ có một phương án duy nhất được đưa ra. Do đó cần phải có những tính tốn
một cách chi tiết hơn với nhiều phương án lựa chọn và tính đến sự biến động của các yếu tố
đầu vào cũng như yếu tố đầu ra nhằm lượng hoá một cách tốt hơn những rủi ro có thể gặp
phải trong q trình thực hiện dự án này.
* Về cơng năng của cơng trình: đầu tư xây dựng một chung cư trên 6.000 căn hộ là rất lớn

nên việc bán các căn hộ này có khả năng sẽ gặp nhiều khó khăn, khơng thể bán hết ngay
được, đồng thời với số lượng căn hộ như vậy sẽ có khoảng gần 30.000 người sinh sống. Đây
là một số lượng rất lớn nên có thể đa dạng thêm cơng năng của cơng trình bằng việc sử dụng
từ 2-3 tầng để cho thuê làm siêu thị và các tiện ích khác như vui chơi giải trí ... Riêng tầng
trên cùng và sân thượng cho thuê làm nhà hàng, quán cà phê.
Về việc phân kỳ đầu tư: Việc thực hiện một lúc dự án như vậy quá lớn, khả năng xảy ra rủi

18


ro rất cao, do vậy có thể thực hiện phân kỳ đầu tư làm hai giai đoạn. Mỗi giai đoạn chỉ làm
hai tồ nhà. Tuy nhiên vì việc phân kỳ đầu tư sẽ kéo dài thời gian xây dựng, dễ xảy ra hiện
tượng không đồng bộ, khả năng bán các căn hộ trong giai đoạn đầu sẽ gặp nhiều khó khăn vì
việc thi cơng giai đoạn 2 sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống của những người sống ở hai toà nhà
đã xây trước.
Về phương thức kinh doanh: Hiện tại một số chung cư áp dụng phương thức bán như trên là
phù hợp. Tuy nhiên, đây là một cơng trình với số lượng căn hộ lớn, rất khó có thể bán hết
ngay một lúc nên có thể sử dụng các phương thức kinh doanh hỗn hợp như bán ngay, bán trả
góp, cho thuê nhằm tăng lượng khách hàng.
Về khả năng huy động vốn: Ta thấy rằng khả năng huy động 1.000 tỷ một lúc là một cố
gắng rất lớn đối với các đối tác tham gia vào dự án. Đây chỉ là phương án lạc quan. Nếu số
người mua chậm hơn dự kiến thì sẽ cần một nguồn vốn rất lớn, có khi lên đến 3.000 tỷ
đồng. Khi đó, các đối tác tham gia sẽ khơng có khả năng đáp ứng được, vì vậy cần tính đến
các phương thức huy động vốn khác khả thi hơn. Mặt khác, việc sử dụng các nguồn vốn
khác sẽ làm tăng suất sinh lợi của vốn tự có.
Theo ý kiến về việc đa dạng hố nguồn vốn, thì có thể thực hiện theo các phương thức như
vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước và phát hành trái phiếu cơng trình...
- Vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước
Việc vay vốn các tổ chức tín dụng sẽ gặp phải hai vấn đề, đó là:
Vấn đề giới hạn cho vay: Theo quy định hiện hành, một tổ chức tín dụng chỉ được phép cho

một khách hàng vay vốn tối đa bằng 15% vốn tự có của tổ chức tín dụng đó. Do đó dự án
này khơng có một tổ chức tín dụng nào có khả năng cho vay tồn bộ vì Ngân hàng có mức
vốn điều lệ lớn nhất chỉ khoảng 3.500 tỷ đồng là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn, giới hạn cho vay tối đa chỉ vào khoảng 525 tỷ đồng. Nếu gộp tất cả các tổ chức
tín dụng trong nước thì tổng vốn tự có khoảng 15.000 tỷ đồng, mức cho vay tối đa chỉ được
khoảng 2.250 tỷ đồng. Mức này có thể đáp ứng được nhu cầu vốn cho dự án. Nhưng khả
năng vay được số vốn tối đa này là rất khó. Đối với các dự án như thế này, thường các ngân
hàng sẽ yêu cầu có tài sản đảm bảo nợ vay. Nếu trường hợp đảm bảo bằng tài sản hình thành
từ vốn vay thì đối với dự án này, các Ngân hàng cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải có tối thiểu
50% mức vốn tự có tham gia.

19


- Phát hành trái phiếu cơng trình: Thực tế hiện nay mới có duy nhất Ủy ban nhân Tp. Hồ Chí
Minh phát hành trái phiếu cơng trình. Tổng cơng ty Dầu khí và Tổng cơng ty Bưu chính
Viễn thơng mới dự kiến phát hành trái phiếu, thực tế vẫn chưa thực hiện. Do vấn đề mức độ
tín nhiệm đối với công chúng nên khả năng phát hành trái phiếu công trình cũng như trái
phiếu cơng ty sẽ gặp nhiều khó khăn. Với cơng trình này và mức độ phát triển của thị trường
vốn hiện nay khó có thể tìm được tổ chức nào bảo lãnh phát hành cho loại trái phiếu này.
Từ những vấn đề nêu trên, tuy dự án xây dựng chung cư Mercury là rất hiệu quả, nhưng khả
năng thực hiện đối với High Sky Co. Ltd và các đối tác cịn gặp rất nhiều khó khăn. Nếu
High Sky Co Ltd. và các đối tác có đấu thầu thành cơng lơ đất này thì cũng phải mất một
thời gian tương đối dài để có một cơng trình mang vóc dáng của tương lai.
Câu 4: Theo bạn, dự án nên thực hiện hình thức tài trợ vốn nào là khả thi nhất?
Với tổng mức đầu tư của dự án gần 5400 tỷ đồng, dự kiến sẽ huy động từ tiền trả
trước của khách hàng mua căn hộ khoảng 4200 tỷ. Phần còn lại ( khoảng 1200 tỷ đồng)
Hight Sky Co. Ltd sẽ cùng một số đối tác sử dụng toàn bộ vốn chủ sở hữu để thực hiện dự
án này. Tỷ lệ tham gia của các bên như sau : Hight Sky tham gia khoảng 300 tỷ đồng, phần
còn lại do 5 đối tác khác bỏ vốn. Nhu cầu vốn cho phần còn thiếu ở thời điểm cao nhất

khoảng 1000 tỷ đồng.
Dự án chung cư Mercury nên thực hiện hình thức tài trợ vốn có khả thi nhất:
Phát hành cổ phiếu ưu đãi vì: Hiện nay, tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp, chủ
đầu tư các dự án hay sử dụng loại hình tài trợ vốn này.
-


Các cổ đơng cùng thể hiện quyền sở hữu đối với dự án: dự án chung cư Mercury
huy động vốn từ Hight Sky Co.Ltd và 1 số đối tác khác với sự tham gia góp vốn của Hight
Sky: 300 tỷ đồng, phần cịn lại do 5 đối tác khác bỏ vốn.

Khơng có thời hạn thanh toán vốn gốc: giúp nhà đầu tư an tâm trong quá trình xây
dựng dự án chung cư.

Lợi tức cổ phần khơng được tính giảm trừ khi tính thuế TNDN: bảo đảm quyền
lợi của các bên tham gia góp vốn vào dự án.

20



Khi chủ đầu tư gặp khó khăn trong q trình xây dựng, thu được ít lợi nhuận hoặc
khơng thu được lợi nhuận thì có thể hỗn trả lợi tức cổ phần ưu đãi mà không bị đe dọa bởi
nguy cơ phá sản (có lợi cho nhà đầu tư)

Lợi tức cổ phiếu ưu đãi được trả theo một mức cố định: giúp nhà đầu tư xác định
trước số tiền phải trả cho các cổ đông – khoản tiền cố định. Từ đó, nhà đầu tư điều chỉnh sử
dụng nguồn vốn của dự án.

Khi dự án thu được lợi nhuận cao thì cổ đông ưu đãi không tham dự vào việc

phân chia phần lợi nhuận cao đó (nếu là cổ phiếu ưu đãi không tham dự), ngược lại, nếu chủ
dự án xây dựng không đúng tiến độ, doanh thu chưa cao, chi phí nhiều vẫn có trách nhiệm
thanh tốn lợi tức cho cổ đơng ưu đãi, tuy nhiên, chủ đầu tư có thể hồn trả vào kỳ tiếp theo.

Cổ đơng ưu đãi khơng có quyền biểu quyết: tránh các luồng ý kiến khác nhau khi
có sự thay đổi về chi phí, doanh thu từ dự án.
Lợi thế khi chủ đầu tư lựa chọn hình thức tài trợ này:
Mặc dù phải trả lợi tức cố định nhưng khác với trái phiếu công ty không nhất thiết bắt
buộc phải trả đúng hạn hàng năm mà có thể hỗn trả sang kỳ sau, điều đó giúp dự án chung
cư không bị phá sản khi gặp khó khăn trong thanh tốn, huy động vốn.
Tránh được việc chia phần kiểm sốt cho cổ đơng mới thơng qua quyền biểu quyết.
Việc phát hành cổ phiếu ưu đãi không có thời hạn hồn trả nên việc sử dụng cổ phiếu ưu
đãi có tính mềm dẻo và linh hoạt.

21