Hoàn thiện chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ trong thị trường bđs

PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
--------

NGUYỄN THỊ KIM VÂN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật Thương mại
TP.HCM – 2008

F/1


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
--------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

SINH VIÊN THỰC HIỆN:
Khóa 29
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN:

NGUYỄN THỊ KIM VÂN
MSSV: 2920244

Ths. LƯU QUỐC THÁI

TP.HỒ CHÍ MINH –NĂM 2008

F/2


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

LỜI CÁM ƠN
Để thực hiện và hồn thành khóa luận tốt nghiệp đúng thời gian quy định và
có đủ điều kiện để thực hiện cơng việc tìm hiểu, nghiên cứu, người viết đã nhận
được rất nhiều sự giúp đỡ chân thành từ phía gia đình, thầy cô, bạn bè và các anh
chị tại công ty thực tập.
Em chân thành cám ơn thầy Lưu Quốc Thái, Thạc sĩ - Giảng viên bộ môn
Luật đất đai, Khoa luật Thương mại đã tận tình hướng dẫn, góp ý và sửa chữa bài
viết khi em thực hiện khóa luận này,
Con trân trọng cám ơn gia đình đã tạo mọi điều kiện cần thiết để con nhanh
chóng thực hiện khóa luận,
Tôi cám ơn các anh chị, các bạn trong công ty đặc biệt là các anh chị trong
Tổ pháp lý đã góp ý, tạo điều kiện thuận lợi nhất để tơi có thể an tâm thực hiện cơng
việc và hồn thành khóa luận,
Tác giả trân trọng cám ơn tất cả những đóng góp, nhận xét, đánh giá của bạn
bè trong suốt thời gian tơi thực hiện khóa luận trên.
Trân trọng.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2008
Tác giả

F/3

PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là NGUYỄN THỊ KIM VÂN, sinh viên khoa Luật Thương Mại –
Trường đại học luật TP.Hồ Chí Minh, lớp TM29B, MSSV 2920244, là tác giả của
đề tài khóa luận tốt nghiệp 2004 – 2008 “HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ
NHẰM HẠN CHẾ ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN”.
Tôi xin cam đoan những vấn đề được đề cập trong khóa luận trên là sản
phẩm trong quá trình tìm hiểu và nghiên cứu của bản thân.
Nếu có gì sai sự thật, tơi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Hội đồng Tốt
nghiệp Khoa Thương Mại trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh và trước pháp
luật.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 7 năm 2008
Sinh viên Nguyễn Thị Kim Vân

F/4


F/5

PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

MỤC LỤC
Trang
LỜI CÁM ƠN .......................................................................................................... A
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... B
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1
CHƯƠNG1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ VAI TRÒ CỦA THUẾ ĐỐI VỚI VIỆC HẠN CHẾ ĐẦU CƠ TRONG THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................. 3
1.1

Khái quát về Thị trường Bất động sản tại Việt Nam.............................. 3

1.1.1

Khái niệm và đặc điểm thị trường Bất động sản ......................................... 3

1.1.1.1 Khái niệm Thị trường Bất động sản........................................................... 3
1.1.1.2 Đặc điểm của thị trường Bất động sản ........................................................ 4
1.1.2

Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam ................. 6

1.1.3

Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay .............................. 7

1.1.3.1 Tình hình chung ......................................................................................... 7
1.1.3.2 Những nguyên nhân tác động đến thị trường Bất động sản Việt Nam......... 8
1.2

Khái quát về đầu cơ trong thị trường bất động sản ............................... 8

1.2.1

Khái niệm, đặc điểm đầu cơ Bất động sản .................................................. 8

1.2.1.1 Khái niệm đầu cơ Bất động sản ................................................................. 8
1.2.1.2 Đặc điểm của đầu cơ Bất động sản. .......................................................... 10
1.2.2

Điều kiện phát sinh hiện tượng đầu cơ Bất động sản ................................ 11

1.2.2.1 Do thiếu thông tin và thông tin không được công khai minh bạch ............ 11
1.2.2.2 Trình độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực này cịn hạn chế, mang tính cục
bộ. ............................................................................................................ 11
1.2.2.3 Hệ thống pháp luật chưa thật sự hoàn thiện. ............................................. 12
1.2.3

Ảnh hưởng của đầu cơ Bất động sản đối với đời sống kinh tế - xã hội...... 13


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

1.2.3.1 Những ảnh hưởng tích cực của hành vi đầu cơ Bất động sản đối với kinh tế
- xã hội ..................................................................................................... 13
1.2.3.2 Những ảnh hưởng tiêu cực của hành vi đầu cơ Bất động sản đối với kinh tế
- xã hội ..................................................................................................... 13
1.2.4

Thực trạng về vấn đề đầu cơ Bất động sản trên thị trường Việt Nam ........ 15

1.2.4.1 Tình hình giá trị tài sản Bất động sản tăng nhanh do hành vi đầu cơ......... 15
1.2.4.2 Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đầu cơ Bất động sản trên thị trường Việt
Nam ......................................................................................................... 16
1.3

Vai trò của chính sách thuế đối với vấn đề đầu cơ Bất động sản trong
thị trường Bất động sản ......................................................................... 16

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN .............................. 19
2.1

Thực trạng việc thực hiện chính sách thuế đối với thị trường Bất động
sản Việt Nam ......................................................................................... 19

2.1.1

Tình hình chung về việc thực thi chính sách thuế đối với Bất động sản ... 19

2.1.2

Những nguyên nhân ảnh hưởng đến việc thất thu ngân sách nhà nước về
thuế đối với Bất động sản ........................................................................ 20

2.1.2.1 Những quy định của pháp luật đối với Bất động sản còn nhiều bất cập ... 20
2.1.2.2 Quản lý nhà nước về Bất động sản còn yếu kém ..................................... 20
2.2

Chính sách thuế của Việt Nam đối với hàng hoá Bất động sản .......... 21

2.2.1

Thuế sử dụng đất ..................................................................................... 21

2.2.1.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp ................................................................ 21
2.2.1.2 Thuế nhà đất ........................................................................................... 22
2.2.2

Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất .................................... 23

2.2.2.1 Thuế chuyển quyền sử dụng đất .............................................................. 23
2.2.2.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp ................................................................... 24
2.2.2.3 Thuế thu nhập cá nhân ............................................................................ 25
2.2.3

Lệ phí trước bạ ........................................................................................ 28

F/6


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

2.3

Giải pháp hồn thiện chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ Bất động
sản: giải pháp thuế luỹ tiến trên phần vượt hạn mức diện tích nhà ở
và đất ở .................................................................................................. 29

2.3.1

Đối tượng chịu thuế................................................................................. 30

2.3.2

Phương pháp tính thuế ........................................................................... 30

2.3.2.1 Phương pháp tính thuế luỹ tiến từng phần đối với phần diện tích đất ở
vượt hạn mức quy định ........................................................................... 31
2.3.2.2 Phương pháp thuế luỹ tiến đối với số lượng căn nhà vượt hạn mức ......... 34
2.3.3

Mức thuế suất áp dụng cho hạn mức diện tích đất ở, hạn mức nhà ở ....... 35

2.3.4

Cách thức đánh thuế bằng phương pháp tính lũy vào hạn mức diện tích đất
ở

............................................................................................... 36

2.3.4.1 Đối với hạn mức diện tích đất ở, nhà ở đối với hộ gia đình, các nhân. ..... 36
2.3.4.2 Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng,
đầu tư dự án, cơng trình, nhà xưởng ......................................................... 37
2.3.5
2.3.6

Hồn thiện hệ thống pháp luật thuế trong quản lý Bất Động sản............... 37
Kết hợp áp dụng giải pháp quản lý Bất động sản thông qua việc ban hành
Thẻ quản lý tài sản bất động sản (Thẻ) ..................................................... 38

2.4

Một số giải pháp bổ sung hệ thống quản lý thuế đối với Bất động sản 37

2.4.1
2.4.2

Hồn thiện chính sách cấp các loại giấy chứng nhận sở hữu ..................... 39
Thơng tin nhanh chóng và kịp thời về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .. 39

2.5

Một số giải pháp bổ sung hệ thống quản lý thuế đối với Bất động sản
40

2.5.1

Cách xác định thời điểm có hiệu lực áp dụng việc đánh thuế lũy tiến hạn
mức diện tích nhà ở và hạn mức đất ở .................................................... 40

2.5.2

Cách thức và mức độ đưa hàng hoá Bất động sản lên sàn giao dịch.......... 41

2.5.3

Biện pháp tăng nguồn cung hàng hoá Bất động sản .................................. 42

PHẦN KẾT LUẬN .............................................................................................. 44
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................C
PHỤ LỤC 01 ..........................................................................................................D
PHỤ LỤC 02 .......................................................................................................... E
PHỤ LỤC 03 .......................................................................................................... F

F/7


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

PHỤ LỤC 04 ......................................................................................................... G

F/8


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

PHẦN MỞ ĐẦU
A. Tính cấp thiết của đề tài
Trải qua nhiều giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội khác nhau, thị trường Bất
động sản Việt Nam đã có nhiều bước phát triển thăng trầm, bên cạnh các giao dịch
chính thức thì các giao dịch ngầm cũng đang diễn biến cũng khá tự do và hậu quả là
làm ảnh hưởng tiêu cực cho nền kinh tế - tài chính, đặc biệt là thị trường vốn, thị
trường tín dụng ngân hàng.
Qua thực tiễn hoạt động của Thị trường BĐS mười năm gần đây, môi trường
đầu tư cũng như mơi trường pháp lý có nhiều biểu hiện yếu kém, đặc biệt yếu kém
trong việc quản lý các giao dịch, hoạt động sàn giao dịch còn sơ khai chưa thể hiện
hết vai trị của nó dẫn đến hiện tượng đầu cơ BĐS, chủ yếu là đầu cơ nhà đất, thực
hiện việc kích cầu giả tạo làm tăng giá BĐS vô tội vạ, làm thất thu hàng tỉ đồng
thuế của ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, việc đầu cơ còn gây ảnh hưởng nghiêm
trọng đến trật tự nền kinh tế, lạm phát cao gây khó khăn cho người có thu nhập,
nhất là người làm cơng ăn lương và người có thu nhập thấp. Hơn nữa, những biện
pháp chống đầu cơ BĐS cũng như điều tiết thị trường BĐS vẫn chưa thể tác động
một cách trực tiếp và mạnh mẽ đến những người có thu nhập hoặc hưởng lợi từ

BĐS để ổn định nguồn thu cho ngân sách. Khi lựa chọn đề tài “Hồn thiện chính
sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ trong thị trường BĐS”, tác giả rất mong muốn
góp phần nhỏ của mình trong việc nhìn nhận lại thị trường BĐS, hạn chế đầu cơ
BĐS và đưa ra những giải pháp thuế hiệu quả trong việc quản lý thị trường BĐS và
ổn định nền kinh tế.
B. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Hiện tượng đầu cơ BĐS trên thị trường Việt Nam chủ yếu là hành vi tích giữ
hàng hố BĐS trong một thời gian, khi thị trường tăng giá thì thực hiện các giao
dịch nhằm kiếm về một khoản lợi nhuận nhất định, việc tích giữ BĐS của những
chủ thể có lượng tiền nhàn rỗi đã mất dần khái niệm tích luỹ tài sản nhằm mục đích
để dành, thay vào đó các chủ thể này tìm kiếm lợi nhuận phát sinh từ BĐS. Bên
cạnh đó, những quy định của pháp luật không đủ chặt chẽ để thực hiện tốt khả năng
đánh giá và dự đoán các vấn đề phát sinh đã làm cho tình hình đầu cơ BĐS có cơ
hội phát triển. Vì vậy khố luận khơng ngồi mục tiêu tìm và đưa ra các giải pháp
hữu ích các quy định về thuế trong việc kiểm sốt và hạn chế đến mức có thể nhằm
ổn định thị trường BĐS cũng như quản lý thuế tốt tránh tình trạng đầu cơ kéo dài
gây thất thu cho ngân sách.

F/9


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/10

C. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Để hạn chế việc nhìn nhận vấn đề theo nhiều cách, một mặt, khóa luận làm rõ
các khái niệm, đặc điểm về thị trường BĐS, đầu cơ BĐS, chính sách thuế của nhà
nước về lĩnh vực BĐS. Mặt khác, khố luận cịn triển khai phân tích những ảnh
hưởng của đầu cơ BĐS đến nền kinh tế và sự cần thiết phải ban hành thuế đối với

BĐS; trên cơ sở đó, khố luận đưa ra các giải pháp cụ thể về đối tượng phải chịu
thuế, phương pháp tính thuế và mức thuế suất trong lĩnh vực này nhằm góp phần
hồn thiện hệ thống pháp luật thuế trong việc chống đầu cơ hiệu quả trong thị
trường BĐS.
D. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Nhằm thực hiện khóa luận một cách nhanh chóng và hiệu quả, tác giả sử dụng
phương pháp phân tích biện chứng trên cơ sở phân tích, tổng hợp, đánh giá các vấn
đề pháp lý và ý kiến các chuyên gia có liên quan, từ đó đưa ra kiến nghị của cá nhân
về cách thức hồn thiện chính sách thuế và quản lý nhà nước về Bất động sản.
E. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Để chính sách thuế về BĐS đi vào thực tiễn và những người quan tâm đến thị
trường BĐS có cách nhìn trực diện, sâu sắc hơn cũng như những khiếm khuyết hoặc
ưu điểm của chính sách thuế, nguyên nhân dẫn đến việc thất thu thuế của nhà nước
mà giới đầu cơ vẫn đang hưởng lợi, tác giả mong muốn các giải pháp được kiến
nghị góp phần ổn định về mặt pháp luật và về mặt quản lý.
Bên cạnh đó khố luận cịn mong muốn các cách giải quyết được đề cập tạo ra
cơ chế khuyến khích đầu tư vào thị trường Bất động sản, đảm bảo tính an tồn và an
tâm cho các chủ thể tham gia, xây dựng thị trường BĐS vững mạnh và phát triển
khi hội nhập.
Để thuận lợi cho việc nghiên cứu cũng như trong cách tham khảo, khóa
luận được trình bày theo thứ tự sau:
Lời cám ơnLời cam đoanMục lụcPhần mở đầuPhần nội dungKết
luậnDanh mục tài liệu tham khảoPhụ lục.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, mặc dù tác giả nhận được sự giúp đỡ từ
nhiều phía nhưng luận văn khó tránh khỏi sai sót. Tác giả rất mong nhận được sự
đóng góp nhiệt tình của thầy cơ và các bạn để khố luận đạt được mục đích đã đề ra.


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/11

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU CƠ TRONG THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA
THUẾ ĐỐI VỚI VIỆC HẠN CHẾ ĐẦU CƠ
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.4
Khái quát về Thị trường Bất động sản tại Việt Nam
1.4.1
Khái niệm và đặc điểm thị trường Bất động sản
1.4.1.1 Khái niệm Thị trường Bất động sản
Thị trường là bất kì nơi diễn ra việc mua-bán các loại hàng hố, dịch vụ, thể hiện
tồn bộ những quan hệ kinh tế hình thành trong lĩnh vực trao đổi và tiêu thụ hàng
hoá; trên thị trường, cầu và cung về hàng hố hình thành và vận động; tác động qua
lại giữa cung và cầu về hàng hố có ảnh hưởng đến sự thay đổi mức giá cả hàng hoá;
đồng thời, việc hạ giá hay tăng giá hàng hoá cũng tác động đến cung và cầu.1
Trong xã hội ngày nay, Thị trường có mối quan hệ mật thiết với đời sống của
mọi người, trở thành khâu then chốt trong hoạt động kinh tế của con người, nối liền
tồn bộ q trình từ sản xuất đến tiêu dùng, có tác động to lớn đến cả chính sách kinh
tế vĩ mơ và vi mô.
Thị trường BĐS hiện nay được hiểu theo nhiều cách khác nhau:
Thứ nhất, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, chuyển nhượng,
mua bán, thế chấp nhà ở, đất ở. Khái niệm này, thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa
hẹp nhất, cách hiểu đơn giản và gần gũi đối với hầu hết đối với người dân và phù hợp
với các hoạt động hiện nay của xã hội.
Thứ hai, thị trường BĐS được hiểu là bao gồm tất cả các hoạt động như mua
bán, chuyển nhượng, thế chấp, th, th mua nhà ở, cơng trình xây dựng, dự án đầu
tư, các dịch vụ BĐS như môi giới, tư vấn, định giá, quản lý, quảng cáo, sàn giao dịch
BĐS…Trong cách hiểu này là phương thức liệt kê các giao dịch liên quan BĐS

nhưng vẫn chưa khái quát vấn đề thị trường BĐS là gì.
Thứ ba, thị trường BĐS là nơi diễn ra tất cả các hoạt động, giao dịch kể cả các
dịch vụ kèm theo hoạt động, giao dịch liên quan đến tất cả các loại hàng hóa BĐS
theo quy luật chung của kinh tế - xã hội từ khâu sản xuất đến khi sản phẩm được tiêu

1

Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam,

/>SViYiU4Yit0ciVjNiViMCVlMSViYiU5ZG5n&page=1


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/12

thụ; khái niệm này được xem là khá bao quát và thể hiện rõ những đặc trưng cơ bản
của thị trường đối với loại hàng hóa là BĐS.
Như vậy, mặc dù có những cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS nhưng xét
chung các khái niệm trên đều nêu bật lên ý nghĩa nhất định Thị trường BĐS là nơi
diễn ra các hoạt động, giao dịch, dịch vụ liên quan đến các loại hàng hóa BĐS
theo quy luật cung – cầu và quy luật giá cả.
Từ khái niệm trên, ta có thể nhận rõ một số đặc điểm của thị trường BĐS như
sau
1.4.1.2 Đặc điểm của thị trường Bất động sản
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, mang tính đặc trưng vùng miền,
khơng tập trung hay trải rộng trên mọi miền đất nước
Về mặt lý luận BĐS là cố định và không thể di dời, chịu ảnh hưởng bởi nhiều
yếu tố: điều kiện tự nhiên, lối sống, tập quán xã hội, tâm lý, thị hiếu. Hơn nữa, các
vùng kinh tế của nước ta có trình độ phát triển kỹ thuật khơng đồng đều, thị trường

BĐS ở các đô thị lớn, khoa học kỹ thuật và nguồn nhân lực trình độ cao, mức sống
tương đối ổn định thì hoạt động sơi động hơn thị trường BĐS ở nơng thơn, miền
núi, những vùng khó khăn và kém phát triển khác. Mặt khác, sản phẩm BĐS là
không thể “bù trừ” cho các vùng miền khác nhau khi nơi này không đảm bảo cung
cấp đầy đủ theo nhu cầu cho người tiêu dùng. Do đó, hàng hố BĐS mang tính địa
phương sâu sắc.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, trong đó yếu tố pháp
luật chiếm một vai trị thật sự quan trọng.
BĐS nói chung, đất đai nói riêng là tài sản, tài nguyên lớn của quốc gia, là yếu
tố đầu vào của các ngành kinh tế, vì vậy, mọi sự thay đổi, biến động của thị trường
đều tác động mạnh mẽ đến sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế. Do đó, sự điều
chỉnh của pháp luật là cần thiết và quan trọng nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển
thuận lợi của thị trường.
Ở Việt Nam, Chính phủ ln điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS
nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã
hội, đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất và cho thuê đất. Tuy vậy, nước ta đã có
những chính sách cần thiết để điều tiết các hoạt động kinh doanh BĐS nhưng hầu
hết thị trường vẫn “gồng” mình để phát triển theo khả năng “ngoại giao” chứ không
theo quy luật cung – cầu của kinh tế - xã hội. Bằng chứng là thị trường BĐS của
nước ta trong những năm qua tự vận động, hành lang pháp lý chỉ mới là bước đệm,
hàng loạt những quy định, chế tài khi ra đời đều gặp nhiều khó khăn và bất cập.
Thị trường BĐS phát triển manh mún, thiếu chuyên nghiệp


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/13

Thực tế đặc diểm này xuất phát từ điều kiện tự nhiên của từng địa phương
khác nhau; hơn nữa, tại các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch

cũng không rõ ràng, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến
những giao dịch trước, những giao dịch thành công chủ yếu nhằm tìm kiếm lợi
nhuận tức thời. Ngồi ra cịn do tính chất khơng tái tạo cũng như sự hạn chế việc
mở rộng được của đất nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn
các thị trường hàng hố khác.
Thị trường BĐS có mối liên hệ biện chứng với các thị trường khác, đặc
biệt là thị trường vốn và thị trường tài chính.
Bất động sản gần như mối quan tâm thường trực của mỗi cá nhân, doanh
nghiệp mỗi khi khả năng tài chính được cải thiện hoặc vào lúc cần sắp xếp lại cơ
cấu tài sản nắm giữ thì BĐS trở thành tài sản lưu giữ chính.
 Mối quan hệ giữa thị trường Bất động sản đối với thị trường chứng
khoán
Trong giai đoạn thị trường chứng khoán thắng lợi, các nhà đầu tư đã chuyển
nhu cầu sang sự tiện nghi và tích trữ của cải, do đó họ chuyển sang thị trường BĐS,
chủ yếu là nhà ở. Vì vậy hàng loạt lượng tiền mặt thu được từ các khoản lợi nhuận
đầu tư chứng khốn khơng chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch BĐS mà cịn
tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này. Bên cạnh đó, tâm lý mong đạt lợi
nhuận cao của người dân trong thời gian ngắn, họ đã hình thành hành vi vội vã tham
gia thị trường BĐS. Khi thị trường chứng khốn có dấu hiệu xuống dốc, việc tập
trung vào thị trường BĐS nhằm tăng lợi nhuận là lựa chọn hàng đầu, do đó giá nhà
đất tiếp tục tăng cao. Chính điều này, có lẽ dẫn tới “cơn sốt” BĐS trong khoản thời
gian dài của năm 2007.
Mối quan hệ giữa thị trường Bất động sản đối với thị trường vốn
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.
Sự đầu tư và tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình
thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi hàng hóa BĐS tham gia lưu thông
trên thị trường, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra giao dịch, giải
quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên
giao dịch, điều này đã chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường
vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài

chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay). Do đó khi thị trường BĐS tụt dốc thì khả năng
khủng hoảng tài chính của ngân hàng là hồn tồn có thể xảy ra.


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/14

Ngoài ra, thị trường BĐS cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động v.v. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định
của nền kinh tế quốc dân.
1.4.2
Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam
Thị trường Bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến quy luật cung – cầu
của nền kinh tế
Đối với các loại hàng hoá khác, lượng cung về hàng hóa phần lớn phụ thuộc
vào các chiến lược, kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Trong khi đó, hàng hóa
BĐS thì phụ thuộc rất nhiều yếu tố, đặc biệt là trong các quyết định giao đất, cho
thuê đất của nhà nước. Việc hợp pháp hoá các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cũng
như việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai thông tin của thị trường là
một nhân tố tác động lớn đến lượng cung – cầu BĐS. Điều này cho phép các đối
tượng có nhu cầu đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung
và đa dạng hố cơ cấu về cung. Vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường BĐS, thái
độ cũng như mức độ can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS
cũng là những động thái hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu.
Thị trường Bất động sản ảnh hưởng đến quy luật giá cả của nền kinh tế
Quan hệ cung – cầu là một quan hệ không thể thiếu của kinh tế thị trường và

người ta xem cung – cầu là một hàm số của giá, giá cả điều tiết quan hệ cung – cầu.
Trong thị trường, giá cả điều tiết lượng cung cầu, giá cả thị trường của BĐS tăng
lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm
cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì
sẽ làm tăng cung giảm cầu. Do đó, thơng qua giá cả thị trường nhận biết được quan
hệ cung – cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với
sản xuất và tiêu dùng xã hội và mức độ giới hạn cao nhất của người tiêu dùng. Tuy
nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung – cầu trong thị trường BĐS, yêu cầu
chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và
lượng cầu. Hiện nay, quy luật chung bị tác động mạnh bởi việc mua đi bán lại hàng
hóa BĐS nhằm hưởng lợi một cách nhanh chóng làm ảnh hưởng đến nền kinh tế
chung của cả nước.
Thị trường Bất động sản chiếm một vị trí quan trọng của nền kinh tế thị
trường, liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn cả về quy mơ, tính
chất của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản phát
triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/15

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho
các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hố và được định giá khoa học, chính thống
sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát
triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý
giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, góp phần kích

thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách, đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân
Trên thực tế, theo thống kê của vụ kiến trúc xây dựng thuộc Bộ xây dựng thì
nhu cầu nhà ở ở nước ta là rất lớn, bên cạnh tâm lý và thị hiếu của người dân Việt
Nam “mỗi nhà mỗi nóc” thị việc đáp ứng nhà ở phục vụ cơng tác đơ thị hố là vấn
đề có tầm quan trọng đặc biệt. Việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị
phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và
vướng mắc trong tương lai. Đồng thời phải phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân.
Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh
tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng,
vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong
các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
1.4.3
Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
1.4.3.1 Tình hình chung
Nhìn chung thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới vẫn còn tình trạng cầu
vượt cung do ảnh hưởng gián tiếp của cam kết WTO, cụ thể là thị trường bán lẻ,
văn phòng, căn hộ cao cấp cho thuê, để bán, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, sân golf
cao cấp, thị trường BĐS cơng nghiệp...Do đó, việc tăng nhu cầu về nhà ở là hồn
tồn có thể xảy ra, tuy nhiên sự khởi sắc này ít nhiều ảnh hưởng đến các nhà đầu tư
nhỏ, lẻ trong nước khi nhà nước ta đang siết chặt việc cho vay tín dụng BĐS, tuy
nhiên điều này lại tạo ra một lợi thế mới cho nhà đầu tư có nguồn vốn lớn.
Hiện nay nhà nước ta đang tìm cách để kiềm chế lạm phát và kiểm sốt nguồn
vốn cho vay đối với BĐS, tuy nhiên làn sóng đầu tư vào BĐS vẫn tấp nập, điều này
cho thấy thị trường BĐS vẫn phát triển lạc quan và sự khó khăn hiện nay của thị
trường chỉ là nhất thời, xu hướng đầu tư đa cực, từ nhiều nguồn sẽ khiến thị trường
BĐS Việt Nam có tính cạnh tranh cao hơn, đưa đến một tương lai chuyên nghiệp và
minh bạch hơn.

PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/16

1.4.3.2 Những nguyên nhân tác động đến thị trường Bất động sản Việt
Nam
Những chuyển biến của thị trường BĐS trong những năm qua là phù hợp với
bối cảnh của nền kinh tế Việt Nam hiện tại, sự phát triển tích cực của nền kinh tế
Việt Nam trong năm 2006 đã tạo tiền đề quan trọng đối với nhiều lĩnh vực kinh
doanh, trong đó có bất động sản.
Sự kiện Việt Nam gia nhập WTO đã tác động rất lớn đến sự phát triển chung
của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường BĐS khi nhu cầu về BĐS phục vụ cho đầu tư
là rất lớn, đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của
thị trường.
Hành lang pháp lý cho thị trường BĐS ngày càng rõ ràng, hợp lý, giúp cho việc
kinh doanh thuận tiện hơn trước. Đó là Luật kinh doanh bất động sản, Luật đăng ký
bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, Chính sách áp dụng cho Việt kiều
mua nhà... đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực thi hành. Bên cạnh những
chuyển biến tích cực của thị trường, một số nguyên nhân tiêu cực khác làm ảnh
hưởng đến kinh tế thị trường đó là hành vi đầu cơ BĐS một cách có hệ thống.
1.5
1.5.1

Khái quát về đầu cơ trong thị trường bất động sản
Khái niệm, đặc điểm đầu cơ Bất động sản

1.5.1.1 Khái niệm đầu cơ Bất động sản
Đầu cơ là hành vi và thủ đoạn mua, bán hàng hoá hay vật có giá trị để kiếm lời
cao bằng cách lợi dụng những sự biến động bất thường của giá cả, thu mua và tích

trữ hàng hóa khơng vì nhu cầu bình thường của xã hội mà để tạo ra thị trường khan
hiếm, sự mất cân đối của cung – cầu hoặc tạo ra sự khan hiếm giả tạo để mua vét
hàng hoá, đợi đến lúc giá lên cao mới bán ra để ăn chênh lệch giá, thu lợi bất chính2.
Tiêu chí đánh giá sự khan hiếm trong thị trường bất động sản
Trong thị trường BĐS chưa có một khái niệm rõ ràng thế nào là khan hiếm
BĐS, tuy nhiên sự khan hiếm BĐS trên thị trường hiện nay là do sự thiếu hụt hàng
hóa trong khi nhu cầu được sử dụng là cao, có sự chênh lệch giữa cung – cầu trong
thị trường, là một trong những đặc trưng biểu hiện cho sự khủng hoảng của thị
trường BĐS. Giai đoạn này nảy sinh thêm vấn đề tăng nhu cầu ảo, mục đích là mua
đi bán lại để kiếm lợi nhuận tức thời, tạo ra những cuộc “săn lùng” các loại BĐS
làm cho nhà đầu tư không kịp cung cấp và hàng hóa BĐS trở nên có giá trị trao đổi
hơn so với các loại hàng hóa khác.

2
Từ điển Bách khoa toàn thư
/>uZD1leGFjdCZrZXl3b3JkPSVjNCU5MSVlMSViYSVhN3UrYyVjNiVhMQ==&page=1


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/17

Khan hiếm BĐS bắt đầu bằng sự tăng nhu cầu hàng loạt các loại hàng hóa
BĐS. Lúc này thị trường trở nên khan hiếm khi hàng loạt các chủ đầu tư khơng cịn
khả năng giải quyết nhu cầu, nhà nước phải can thiệp bằng cách đưa vào đó những
chính sách tài chính: thuế, các khoản phí, cách thức tổ chức, quản lý và các điều
kiện quan trọng khác nhằm hạn chế sự gia tăng nhu cầu hàng loạt, đồng thời với các
biện pháp trên thì việc giải quyết nguồn cung cũng thật sự quan trọng, nhằm đảm
bảo cho thị trường phát triển đúng hướng, giảm bớt gánh nặng về cung sản phẩm
cũng như điều chỉnh lại “thái độ” sử dụng của người thật sự có nhu cầu.

Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, sự khan hiếm BĐS là có thật nhưng chủ yếu
là ở lĩnh vực văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, nhà ở cho người có thu
nhập thấp. Tuy nhiên điều này đã trở nên khẩn cấp hơn khi có một số đối tượng đã
thực hiện một số “tiểu xảo”, tích trữ hàng hóa, tăng giá BĐS một cách vơ tội vạ làm
cho thị trường giá cả BĐS biến động thất thường để thu lợi bất chính.
Số lượng tích trữ hàng hố Bất động sản
Từ trước đến nay chưa có một cuộc khảo sát đánh giá chính thức nào nói về
số lượng hàng hóa BĐS đã được tích trữ bao nhiêu và tích trữ như thế nào thì được
xem là đầu cơ, tạo ra sự khan hiếm cho thị trường. Tuy nhiên theo tình hình trên ta
có thể nhận xét rằng tùy thuộc vào “túi tiền” của khách hàng mà mỗi đối tượng có
thể sở hữu một số lượng BĐS nhất định.
Như vậy hoạt động đầu cơ BĐS không phụ thuộc vào số lượng tích trữ của
từng đối tượng sở hữu hoặc tạm thời sở hữu mà phụ thuộc vào số lần giao dịch,
chuyển nhượng của các chủ thể sở hữu hoặc tạm thời sở hữu BĐS thực hiện các
hành vi giao dịch chuyển nhượng qua lại với nhau hoặc với bên thứ ba nhằm tạo ra
sự gia tăng giá cả một cách khơng kiểm sốt – giá ảo (giá tăng cao không do nhu
cầu tiêu dùng thực tế) cùng với tác động tâm lý mong muốn kiếm lời nhanh của
người dân nên tạo ra sự khan hiếm trên thị trường.
Từ nhận định trên tác giả đưa ra một số phân biệt giữa hoạt động đầu tư và
đầu cơ như sau:
Phân biệt đầu cơ và đầu tư Bất động sản
Đầu tư BĐS là việc bỏ vốn vào một cơng trình, dự án BĐS bằng nhiều biện
pháp như tự bỏ vốn hoặc liên doanh hoặc vay dài hạn nhằm tạo ra một tài sản đem
lại lợi nhuận3.

3
Từ điển Bách khoa toàn thư
/>ZD1leGFjdCZrZXl3b3JkPSVjNCU5MSVlMSViYSVhN3UrdCVjNiViMA==&page=1

PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/18

Như vậy đầu cơ và đầu tư đều thực hiện hành vi bỏ tiền ra để nhằm thu về một
lợi ích nhất định, ranh giới giữa đầu cơ và đầu tư rất mong manh, tuy nhiên đầu cơ
và đầu tư có những điểm khác biệt quan trọng:
Về mặt pháp lý: đầu tư là một hành vi hợp pháp, được khuyến khích; đầu cơ là một
hành vi trái pháp luật, cần được ngăn chặn nhưng lại khó kiểm sốt vì chưa có quy
định và đánh giá cụ thể.
Về thời gian: đầu tư đòi hỏi phải thực hiện một cách lâu dài, có kế hoạch bài bản,
cẩn thận và lợi nhuận mang tính ổn định theo hướng có lợi nhất có thể; ngược lại
đầu cơ thì mong muốn có lợi nhuận một cách nhanh chóng, khơng ổn định, phụ
thuộc vào thủ đoạn của những người đầu cơ và mức độ quản lý lỏng lẻo của pháp
luật và tình hình thị trường…
Về mặt ý nghĩa: đầu tư mang lại một lợi ích nhất định cho sự phát triển chung của
xã hội như lao động, việc làm, lợi ích công cộng khác…, tăng nguồn thu cho ngân
sách nhà nước. Trong khi đó, đầu cơ chỉ mang lại một số lợi ích nhất định cho một
số người cơ hội, bên cạnh đó khi thị trường lâm vào tình trạng khó khăn thì khả
năng thanh tốn của các đối tượng này không đảm bảo, nhà nước phải can thiệp
bằng các biện pháp tài chính hỗ trợ nhằm khơi phục nền kinh tế, điều này lại mâu
thuẫn với chính sách chống đầu cơ BĐS làm ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh
của nền kinh tế chung của đất nước.
1.5.1.2 Đặc điểm của đầu cơ Bất động sản.
Thực tế, đầu cơ cũng là một hành vi cần thiết đối với nền kinh tế thị trường,
thuận mua vừa bán, nó tác động mạnh mẽ đến thị trường vốn, quy luật cung – cầu
và quy luật giá cả. Tuy nhiên, theo pháp luật Việt Nam thì đầu cơ là một hành vi vi
phạm pháp luật. Điều 160 Bộ luật hình sự 1999 đã quy định một cách cụ thể về
hành vi trục lợi qua đầu cơ “Người nào lợi dụng tình hình khan hiếm hoặc tạo ra sự
khan hiếm giả tạo trong tình hình thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh mua vét hàng hố

có số lượng lớn nhằm bán lại thu lợi bất chính gây hậu quả nghiêm trọng, thì bị phạt
tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng hoặc phạt tù từ sáu tháng đến năm
năm”4. Như vậy, ở Việt Nam, hành vi đầu cơ được xem là vi phạm pháp luật.
Lợi nhuận do hành vi đầu cơ tạo ra gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc điều tiết
kinh tế vi mô của nền kinh tế cụ thể là ảnh hưởng lưu thơng thị trường tiền tệ, lợi
nhuận mà hàng hóa BĐS mang về có tính chất tức thời tuy cao nhưng điều này sẽ
dẫn đến một sự mất cân đối trầm trọng của nền kinh tế, tạo ra lạm phát trong nền
kinh tế do lượng tiền lưu thông vượt quá mức cho phép, lợi nhuận này tỷ lệ nghịch
với quy luật cung cầu của nền kinh tế. Sự mất cân đối của cung – cầu BĐS xảy ra
4

Bộ luật hình sự Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam,1999, Điều 160. Tội đầu cơ


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/19

càng nghiêm trọng (theo hướng cung hạn chế) thì lợi nhuận mà giới đầu cơ có được
càng khổng lồ.
Hành vi mua đi bán lại làm cho số lần giao dịch tăng cao, gây nên giá ảo, làm
mất cân đối cung – cầu.
1.5.2
Điều kiện phát sinh hiện tượng đầu cơ Bất động sản
1.5.2.1 Do thiếu thông tin và thông tin không được công khai minh bạch
Thông tư 13/2008/TT-BTC hướng dẫn các hoạt động về kinh doanh BĐS, tuy
nhiên các vấn đề mà thơng tư nói đến vẫn chưa giải quyết những vấn đề tồn đọng
vướng mắc của thị trường BĐS hiện nay, chẳng hạn như mức độ thơng tin của hàng
hóa BĐS là như thế nào, trong trường hợp nào, giá cả chuyển nhượng các BĐS ra
sao, đánh thuế như thế nào đối với sàn giao dịch, quy chế hoạt động của sàn đều bỏ

ngõ cho các tổ chức kinh doanh BĐS tự quản lý, điều này rõ ràng đã tạo cơ hội cho
giới đầu cơ tiếp tục thao túng.
Về việc tìm hiểu thơng tin về quy hoạch, kế hoạch sử dung đất miễn phí hoặc
theo dịch vụ cơng, việc tìm hiểu thơng tin thơng qua Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc
Sở xây dựng hoặc sở Tài nguyên – môi trường địa phương. Trong trường hợp tìm
hiểu thơng tin về nhà đất thì tìm đến Trung tâm thông tin và dịch vụ xây dựng trực
thuộc Sở xây dựng thành phố, Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở tài nguyên –
môi trường, những thông tin do các cơ quan này cung cấp là dịng thơng tin chính
thống. Tuy nhiên khi đến những nơi này khơng phải lúc nào cũng có thể tìm kiếm
thơng tin một cách hiệu quả có thể do nhiều lý do, quan trọng hơn hết là tâm lý
“ngại” đến cửa công quyền của người dân và thái độ tiếp dân của cán bộ hành
chính.
Ví dụ: Chủ doanh nghiệp đầu tư BĐS khi lên kế hoạch dự án tiến hành hợp tác
đầu tư – huy động vốn (phân lô bán nền khi chưa xây dựng xong phần móng) vì
vậy, đối tác là nhà đầu tư cấp 1 – hầu như đều là giới đầu cơ, khi dự án đang triển
khai thì đối tác đầu tư chuyển nhượng hợp đồng hợp tác đầu tư này cho bên thứ ba
và cứ tiếp tục như thế, khi người thật sự có nhu cầu sử dụng loại BĐS này phục vụ
cho nhu cầu sử dụng của bản thân thì giá chuyển nhượng lúc này đã lên quá cao. Vì
vậy pháp luật cần phải quy định cụ thể về việc kiểm sốt mức độ thơng tin BĐS, ở
giai đoạn nào thì BĐS lên sàn giao dịch.
Giải quyết vấn đề trên rồi mới đến mục tiêu tăng cung cho thị trường.
1.5.2.2 Trình độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực này cịn hạn chế, mang
tính cục bộ.
Bất động sản là tài sản mang tính chất địa phương, khơng thể di chuyển hàng
hóa từ chỗ này sang chỗ khác, cũng khơng thể tập trung kiểm sốt hàng hóa vì vậy


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/20

cũng cần nên có một cơ chế quản lý hiện đại, nhằm đảm bảo tiếp cận thơng tin một
cách nhanh chóng chính xác khắc phục vấn đề quản lý hồ sơ, thơng tin cịn mang
đậm tính chất thủ cơng, chiếu lệ.
Thái độ làm việc trì trệ cùng với sự rườm rà trong quản lý hồ sơ đất đai đã gây
khơng ít khó khăn và trở ngại cho các chủ đầu tư. Trên thực tế, thủ tục về đầu tư dự
án phát triển đô thị mất từ 2-3 năm và phải trải qua khoản 33, 34 thủ tục kể từ khi
nhà đầu tư được giao quy hoạch 1/2000, 1/500 cho đến khi có thể khởi cơng động
thổ5, hoặc về việc cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất diễn ra rất chậm, hiện
nay còn khoản 10% hộ gia đình, cá nhân sdđ nơng nghiệp ở nơng thơn và 70% hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ở tại đô thị vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sdđ6.
Bên cạnh đó là việc xử lý các vi phạm về quản lý của ở địa phương cịn mang
tính chất tượng trưng khơng mang tính răn đe, điều này vơ tình đã tạo nên một tiền
lệ ỷ lại cho các chủ thể có thẩm quyền lợi dụng nhiệm vụ và vai trị của mình để làm
khó dễ cho nhà đầu tư, làm ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của người dân khi tham
gia vào các hoạt động hành chính BĐS.
1.5.2.3 Hệ thống pháp luật chưa thật sự hồn thiện.
Việc giao đất, cho thuê đất của nhà nước vẫn có những hạn chế nhất định,
theo đó, các nhà đầu tư “đặc quyền” đã sử dụng “mối quan hệ” để có được những
khu quy hoạch ưng ý, sau đó tìm cách chuyển nhượng lại thơng qua hình thức “hợp
tác đầu tư” nhằm hưởng lợi.
Về mặt quản lý hành chính, Nhà nước đi ngược các vấn đề sau: cái cần được
quy định và cần thiết có sự can thiệp của nhà nước thì khơng can thiệp điển hình là
tại K2 điều 101 NĐ 181/2004/NĐ-CP nếu người thực hiện dự án không tiếp tục
thực hiện dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi đất; khoản tiền đã đầu tư vào dự án sẽ được
trả lại theo nguyên tắc “nhiều nhất là bằng khoản tiền đã bỏ ra”, như vậy chẳng
khác nào Nhà nước “mở đường” cho nhà đầu tư khơng có năng lực.
Ngược lại tại điều 36 NĐ 181/2004/NĐ-CP việc thu hồi đất nhà đầu tư phải
trực tiếp thương lượng với người dân đang sử dụng đất trừ trường hợp các dự án

đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; dự án đầu tư
thuộc nhóm A; dự án đầu tư có sử dụng nguồn vốn hỗ trợ chính thức; dự án 100%
vốn đầu tư nước ngồi. Điều này đã làm “khó” doanh nghiệp và chính là nguyên
nhân làm cho giá đất tăng cao, tiến độ thi cơng dự án bị chậm lại. Từ đó dẫn đến
nhiều hệ lụy khác như đất đai bị lãng phí vì không triển khai được dự án, thị trường
5

Tham khảo phụ lục về việc rút ngắn thủ tục hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng
Ths. Lưu Quốc Thái, (2006), “Về vấn đề đầu cơ đất đai trong thị trường bất động sản ở nước ta”, Tạp chí
khoa học Pháp lý, (01)
6


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/21

không phát huy được hiệu quả, vấn đề này đang được nhà nước đề ra những giải
pháp tích cực góp phần hạn chế những vấn đề bất cập đã nêu.
Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS vẫn chưa rõ ràng,
mang tính khái quát chung chung, một số vấn đề trọng tâm cần được điều chỉnh thì
vẫn chưa được nói đến như các quy chuẩn về Hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS
vì thực tế hiện nay các nhà đầu tư vẫn chưa xây dựng xong phần móng nhưng vẫn
có thể huy động thông qua hàng loạt hợp đồng với các tên gọi khác nhau: hợp đồng
góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng liên doanh….hoặc về quy chế chuẩn
hoạt động của sàn giao dịch BĐS, điều kiện phù hợp với sàn giao dịch .v.v.
1.5.3

Ảnh hưởng của đầu cơ Bất động sản đối với đời sống kinh tế - xã

hội
1.5.3.1 Những ảnh hưởng tích cực của hành vi đầu cơ Bất động sản đối
với kinh tế - xã hội
Bất kỳ một thị trường kinh tế nào cũng cần có sự cạnh tranh, sự cạnh tranh
càng mạnh mẽ thì mức độ hoàn thiện của nền kinh tế càng cao; sự cạnh tranh sẽ
thúc đẩy sự đầu tư một cách quy củ, nhằm đảm bảo sản phẩm có chất lượng tốt nhất
và giá cả thấp nhất có thể, điều này tạo ra nhiều lợi ích cho người tiêu dùng và làm
cơ sở để đánh giá mức độ quan tâm của nhà đầu tư về sản phẩm sẽ cung cấp, đào
thải những nhà đầu tư không đủ năng lực ra khỏi thị trường, góp phần nâng cao chất
lượng sản phẩm cũng như khuyến khích thói quen tiêu thụ hàng hóa BĐS chất
lượng.
Hành vi đầu cơ là một hành vi tồn tại song song trong nền kinh tế thị trường,
nó tác động mạnh mẽ và khuyết khích sự cạnh tranh, đó cũng là quy luật phát triển
chung của xã hội. Nhìn nhận ở một góc độ lạc quan, khi giá BĐS chưa tăng cao đến
đỉnh cầu thì đầu cơ giúp cho lợi nhuận tăng lên, nguồn vốn được huy động tăng,
giải quyết tức thời những khó khăn về vốn, kích thích nguồn vốn đầu tư ngoại tệ,
tăng tính thanh khoản của hàng hóa BĐS, khuyến khích nhà đầu tư đẩy nhanh tiến
độ thi công để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng, khuyến khích nhu cầu
tích trữ tài sản, của cải BĐS, tạo nên một sự chạy đua cạnh tranh giữa các hàng hóa
BĐS trong cùng một phân khúc của thị trường góp phần nâng cao trách nhiệm của
nhà đầu tư.
1.5.3.2 Những ảnh hưởng tiêu cực của hành vi đầu cơ Bất động sản đối
với kinh tế - xã hội
Việc tăng giá nhà đất đã dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng. Bởi lẽ bất cứ ai
cũng nghĩ rằng đầu tư vào BĐS chủ yếu là nhà đất thì mau giàu (do lợi nhuận cao,
tăng nhanh trong một thời gian ngắn, thu hồi vốn nhanh) nên hầu hết các đối tượng


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/22

này chuyển mọi hoạt động sang đầu tư BĐS – nhà đất. Vấn đề nghiêm trọng và bất
hợp lý ở chỗ là tài nguyên đất nước (tài nguyên vốn, con người) thay vì tập trung
phát triển kinh tế như xây dựng cơ bản, kỹ thuật, cơng nghệ, nghiên cứu thì các
nguồn lực này tập trung vào mua bán nhà đất. Đầu tư BĐS lại không có đầu ra (vì
chủ yếu các nhà đầu tư nhỏ chỉ mua đi bán lại mà không phục vụ cho mục đích tiêu
dùng chung của xã hội). Vì vậy chủ đầu tư khơng thanh tốn nợ cho ngân hàng,
ngân hàng trong nước đứng trước nguy cơ nợ ngân hàng nước ngoài, hệ thống nợ
này dẫn đến sự bất kham của ngân hàng nhà nước dẫn đến sự sụp đổ của toàn hệ
thống ngân hàng.
Khi giá nhà đất lên cao, người dân phải bỏ ra một số tiền lớn để trả nợ ngân
hàng, từ đó tạo ra áp lực địi tăng lương của người lao động; các văn phòng, khách
sạn, trung tâm thương mại tăng cao, làm cho giá thuê nhân cơng cũng như phí th
mặt bằng văn phịng, trung tâm thương mại ngày càng đắt đỏ. Vì vậy việc nhà đầu
tư nước ngồi sẽ chuyển hướng “dịm ngó” sang một quốc gia lân cận khác để giải
quyết vấn đề nhân cơng, văn phịng là điều hồn tồn có thể xảy ra.
Ví dụ: một gia đình tổng thu nhập là 8 triệu đồng/ tháng, trong đó mỗi tháng
dành cho chi trả nợ là 3 triệu đồng cho căn nhà trị giá 1 tỷ thì ít nhất 1.000.000.000 :
3.000.000 = 333 tháng (gần 28 năm), tức là dành hơn 30% tiền thu nhập để trả nợ.
Trường hợp nhiều người cùng nợ ngân hàng như trên trong một thời gian dài
thì sự phát triển kinh tế của đất nước không thể đi lên, kinh tế khơng có tích lũy, thu
nhập có được đều dùng để trả nợ; sau ít nhất 30 năm, người tiêu dùng mới có thể
bắt đầu tích lũy tài sản lại và phải trải qua ít nhất bấy nhiêu năm nữa thì kinh tế mới
có tích luỹ trong tiêu dùng, đó là nói đến chuyện tự thân vận động. Giả sử trong
khoảng thời gian này, lượng tiền đầu tư từ nước ngoài tiếp tục đổ vào nền kinh tế,
lúc này giá cả trở nên đắt đỏ, lạm phát tăng cao nguy cơ sụp đổ nền kinh tế; ở đây
tác giả chưa phân tích đến khía cạnh nhà nước phải đưa vào nền kinh tế một lượng
tiền lớn để trả thay nợ cho ngân hàng, lượng tiền càng lớn hơn để cứu nền tài chính.
Lúc này lại xuất hiện một nghịch lý nữa là Nhà nước tiếp tay cho giới đầu cơ thao

túng thị trường7.

7
Ts. Vương Quân Hoàng - Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ), Ths. Nguyễn Hồng Sơn - Phó Vụ trưởng, Vụ Kinh tế - Văn
phòng Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, Ths. Trần Trí Dũng - Cơng ty Cổ phần Kỹ nghệ vốn đầu tư, (2008), “Hậu
quả của tín dụng bất động sản ở Mỹ và nghĩ về các biệp pháp phịng ngừa ở Việt Nam”,Tạp chí Cộng sản, ( 04).


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/23

1.5.4
Thực trạng về vấn đề đầu cơ Bất động sản trên thị trường Việt
Nam
1.5.4.1 Tình hình giá trị tài sản Bất động sản tăng nhanh do hành vi đầu
cơ
Tại Việt Nam đến trước cuối quý I năm 2008 có sốt giá nhà đất cục bộ ở 2
thành phố Hà nội và TP HCM, nhất là các chung cư “cao cấp” có yếu tố nước ngồi
như The Vista (Singapore), Phú Mỹ Hưng (Đài Loan), Dự án Hàn quốc ở Quận 7
TP HCM, phải “xếp hàng lấy số” mới được đặc cọc để mua căn hộ. Điều này có thể
nhận thấy sự điều tiết giá của thị trường do việc mua đi bán lại lãi cao trở nên phổ
biến đã làm các nhà đầu cơ tăng cao (trên 80%). Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá
nhà đất trên địa bàn TP HCM cũng như Hà Nội bắt đầu leo thang cùng với làn sóng
nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đổ sang. Đơn cử như TP HCM, tháng
10/2007, giá đất các dự án nằm trong top của khu Nam Sài Gịn và lân cận khu đơ
thị mới Thủ Thiêm đột ngột tăng thêm khoảng 15 triệu đồng/m2. Cơn sốt này đã
nâng mặt giá đất của các dự án như An Phú - An Khánh (Quận 2), Him Lam (Quận
7) đạt ngưỡng cao nhất từ trước đến nay, từ 40 - 45 triệu đồng/m2”.
Còn ở Hà Nội, giá nhà đất cao ở mức… khơng tưởng. Nhiều vị trí như Hàng

Bông, Hàng Ngang, Hàng Đào… thị trường đang giao dịch rất cao cho dù khung
giá đất của Nhà nước năm 2007 đã có, tuy nhiên khung giá trên cũng mới chỉ bằng
khoảng 50% giá thực tế, nhưng đó vẫn là căn cứ để giới kinh doanh và người dân sử
dụng làm “chỗ dựa” thanh toán cho nhau. Bên cạnh đó việc chậm trễ triễn khai dự
án qua nhiều năm trong khi đó, quỹ đất của thành phố gần như khơng phát triển
thêm nhiều. Do đó, tình trạng khan hiếm quỹ đất là điều tất nhiên dẫn đến cung
vượt quá cầu làm cho giá đất liên tục leo thang.
Hiện nay8 thị trường BĐS đang bị chững lại, theo ý kiến của các chuyên gia,
thị trường đang có dấu hiệu đóng băng do tác động của nhiều yếu tố, đặc biệt là có
sự tác động của Nhà nước về việc thắt chặt tín dụng cho vay đối với BĐS, cũng như
việc đưa ra nhận định đánh thuế lũy tiến trên hạn mức đất được sử dụng. Ngồi ra
cịn có nhiều yếu tố khác tác động như: sự tác động của quy luật giá lên BĐS, tâm
lý, tập quán của người Việt Nam e sợ trước một cuộc đổi thay “ngoạn mục”. Tuy
nhiên theo một số chuyên gia nước ngòai, thị trường BĐS nước ta đang còn nhiều
cơ hội và khá ổn định. Ngoài ra phải xét đến trường hợp như các tài sản cho thuê và
bất động sản thương mại là hai nhánh hầu như chưa bị ảnh hưởng gì bởi cơn khủng
hoảng trong thị trường nhà ở. Vì vậy để đạt được mục đích này, thị trường BĐS vẫn
phải trải qua một thời kỳ “quá độ” thật khó khăn, khi đó nhà đầu tư yếu, giới đầu cơ
8

Tính đến thời điểm tác giả đang nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp tháng 06/2008


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/24

sẽ bị đào thải bởi quy luật của thị trường và chính sách của nhà nước đi vào thực
tiễn.
1.5.4.2 Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đầu cơ Bất động sản trên thị

trường Việt Nam
Đầu cơ BĐS cho đến nay vẫn chưa đưa ra một khái niệm rõ ràng, vì vậy việc
dẫn đến tình trạng giá BĐS tăng cao là do nhiều yếu tố và không thể chỉ đổ lỗi cho
giới đầu cơ, tuy nhiên trong đó quan trọng nhất phải nói đến:
Vị thế của Việt Nam hiện tăng cao trên trường quốc tế. Việt nam đã là thành
viên thứ 150 của WTO và lọt vào Top 10 nền kinh tế hấp dẫn nhất thế giới và đầu
tư 2007_2009 (theo Trung tâm Thương mại và Phát triển LHQ – UNCTAD), có làn
sóng mới về đầu tư nước ngồi (FDI), GDP ổn định, thị trường chứng khốn ra đời
có liên quan chặt chẽ với thị trường BĐS. Nhiều dự án hạ tầng kỹ thuật đã và đang
triển khai như cầu Thủ Thiêm, cầu Phú mỹ, tuyến đường cao tốc TP HCM-Long
Thành-Dầu Dây, đường Tân Sơn Nhất-Bình Lợi, các tuyến Metro, tuyến đường
Bắc-Nam v.v.
Do sự quản lý lỏng lẻo và sự thụ động của nhà nước trong việc kiểm sốt mọi
hoạt động của thị trường kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng, chỉ khi vấn đề
trở nên nghiêm trọng thì mới có những can thiệp nhất định đến thị trường, sự chậm
trễ này là cơ hội cho những ai muốn làm giàu nhanh chóng bằng những thủ thuật
lách luật để đảo điên thị trường. Xét ở một khía cạnh nào đó, ý thức mong muốn
làm giàu là khơng có lỗi, chỉ trách các nhà làm luật, những chủ thể đóng vai trị
quản lý thật sự hạn hẹp trong tầm nhìn đánh giá chiến lược, sách lược trong công
cuộc chạy đua kinh tế thị trường với thời đại, điều này thể hiện một sự bất lực trong
cơ chế quản lý kinh tế.
1.6

Vai trị của chính sách thuế đối với vấn đề đầu cơ Bất động sản trong

thị trường Bất động sản
Thuế vừa thực hiện chức năng là công cụ kinh tế hỗ trợ cho sự tồn tại của
nhà nước vừa đảm bảo việc thực thi những mục tiêu, chính sách nhất định. Chính
thuế có vai trị quan trọng trong điều tiết các hoạt động kinh tế vi mơ cũng như vĩ
mơ, đảm bảo các chính sách của nhà nước đi vào thực tế, ổn định nguồn thu cho

ngân sách, như một cơng cụ thể hiện chính sách xã hội nhằm tạo sự công bằng cho
mọi đối tượng tham gia trong một thời kỳ nhất định. Ngoài ra, chính sách thuế cịn
đảm bảo sự bình đẳng về khả năng sở hữu tài sản, hạn chế việc tích trữ hàng hóa
BĐS nhằm thu lợi bất chính của một số đối tượng, góp phần ổn định nguồn thu cho
ngân sách, ổn định thị trường BĐS nhà ở, đồng thời ổn định nền kinh tế tài chính và
chính sách điều tiết nền kinh tế vĩ mô.


PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS

F/25

Ngoài ra, thuế đảm bảo sự điều tiết của nhà nước lên các hoạt động kinh tế
nhằm góp phần bảo vệ sự ổn định về mặt tài chính quốc gia, đảm bảo nhà nước có
thể sử dụng công cụ pháp lý thuế kiểm tra gián tiếp các hoạt động sản xuất kinh
doanh.
Phải thấy rằng nếu cứ để thị trường BĐS phát triển tự do như lâu nay thì ai
cũng muốn tham gia đầu cơ. Vì lợi nhuận quá cao, khả năng thu hồi vốn nhanh và
khơng chịu bất kỳ sự kiểm sốt nào của pháp luật về giá trị chuyển nhượng. Việc
người trong nước, người nước ngồi đổ xơ vào BĐS dễ tạo nên sự căng kéo quá
mức tạo nên áp lực về tài chính, lạm phát và thị trường BĐS đổ vỡ là điều khơng
thể tránh khỏi, khi vỡ nó sẽ gây ra sự khủng hoảng kinh tế rất nặng nề.
Mục tiêu chính sách thuế khi ban hành là nhằm tăng thu cho ngân sách nhà
nước, san sẻ các lợi ích kinh tế từ việc kinh doanh BĐS, đảm bảo nền kinh tế tài
chính phát triển một các ổn định, đồng thời đảm bảo tính cơng bằng và bình đẳng
của các chủ thể là đối tượng đóng thuế khi sử dụng các sản phẩm là BĐS, việc đánh
thuế là nhằm ngăn chặn việc có BĐS nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không
hiệu quả. Mặt khác nhằm hạn chế việc lợi dụng cơ chế quản lý trong việc thu thuế
từ việc chuyển nhượng BĐS để trục lợi bất chính bằng cách tích trữ, tạo sự khan
hiếm giả tạo thông qua việc mua đi bán lại BĐS, tạo cơn sốt giá giả tạo góp phần

đảm bảo an ninh kinh tế - xã hội.
Căn cứ phát sinh quan hệ thuế nhà đất là hành vi sử dụng đất ở, đất xây dựng
cơng trình hoặc việc được giao quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình; chủ
thể có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng cơng trình bất kể việc sử dụng đó là hợp
pháp hay khơng đều có nghĩa vụ nộp thuế. Điều này nói lên vai trị và vị trí chính
sách thuế nhằm hạn chế sự lãng phí đất đai, tránh tình trạng thất thu thuế và tạo điều
kiện và khuyến khích người dân thực hiện việc tiết kiệm và sử dụng đất đai một
cách hợp lý, hiệu quả, đúng mục đích sử dụng đất đã đề ra, nâng cao năng suất sản
phẩm nơng nghiệp, góp phần tạo cơng bằng và bình đẳng cho các đối tượng tham
gia.
Kết luận Chương 1
Các vấn đề phát sinh trong thị trường BĐS hiện nay cùng với sự điều tiết của
nhà nước về các chính sách thuế cũng như những bất cập đã và đang diễn ra trên
thực tế cần địi hỏi nhà quản lý có cách nhìn nhận trực diện và đánh giá một cách
khách quan, cụ thể và phải sẵn sàng chấp nhận một cuộc “thay đổi” cần thiết nhằm
đảm bảo thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung đi vào ổn định với cơ
chế, chính sách hợp lý, hợp tình, hợp với thực tế diễn ra. Đồng thời phải nhìn xa,
trông rộng để định hướng nền kinh tế thị trường trước thời điểm hội nhập, tránh