Pháp luật kinh doanh nhà chung cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

HỒ THỊ LAN

PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật Thương mại

TP HỒ CHÍ MINH – 2011


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ

SINH VIÊN THỰC HIỆN: HỒ THỊ LAN
KHÓA: 32
MSSV:3220093
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS LƯU QUỐC THÁI

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của bản thân tôi,

dưới sự hướng dẫn của Thầy giáo- Tiến Sĩ Lưu Quốc Thái.Trong
khóa luận tơi có sử dụng một số thông tin, đánh giá, nhận định
của các tác giả khác và đều có chú thích nguồn gốc. Nếu phát
hiện có bất kỳ sự gian lận nào, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm
trước Hội đồng cũng như kết quả khóa luận của mình.


MỤC LỤC

Lời nói đầu ................................................................................................................. 1
CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ CHUNG
CƯ
1.1 Khái niệm , đặc điểm , vai trò nhà chung cư ................................................... 4
1.1.1 Khái niệm nhà chung cư .................................................................................... 4
1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư ...................................................................................... 6
1.1.3 Vai trò nhà chung cư .......................................................................................... 8
1.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư ............................................. 11
1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà chung cư................................................................ 11
1.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư ................................................ 12
1.3 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư
ở Việt Nam ........................................................................................................ 14
Kết luận chương I .................................................................................................... 17
CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ
VÀ KIẾN NGHỊ
2.1 Quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà chung cư .................................... 18
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư ............................. 18
2.1.2 Quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn
xây dựng nhà chung cư .................................................................................. 20
2.1.2.1 Vốn của chủ đầu tư ....................................................................................... 21
2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác ...................................... 22

2.1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng ....................................................................... 23
2.1.2.4 Vốn từ tiền ứng trước của khách hàng .......................................................... 25
2.1.2.5 Vốn huy động từ các nguồn khác .................................................................. 27
2.2 Quy định pháp luật về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư ......................... 29


2.3 Quy định pháp luật về giao dịch nhà chung cư .............................................. 34
2.3.1 Quy định pháp luật về mua bán nhà chung cư ................................................. 34
2.3.1.1 Về hợp đồng mua bán nhà chung cư ........................................................... 34
2.3.1.2 Về quyền sở hữu nhà chung cư .................................................................... 37
2.3.2 Quy định pháp luật về cho thuê nhà chung cư ................................................. 44
2.4 Quy định pháp luật về các vấn đề liên quan khác ........................................ 46
2.4.1 Về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư .............................................................. 46
2.4.2 Về minh bạch thông tin trong kinh doanh nhà chung cư……………………..48
Kết luận chương II .................................................................................................. 51
Kết luận .................................................................................................................... 52


LỜI NÓI ĐẦU
Trong những năm gần đây các dự án nhà chung cư được xây dựng ngày càng
nhiều ở Việt Nam đặc biệt là ở các đô thị, người dân đã dần hình thành thói quen ở nhà
chung cư.
Phát triển nhà chung cư đã và đang đáp ứng được yêu cầu về phát triển đô thị
hiện đại,tiết kiệm quỹ đất tạo quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân.Các
dự án phát triển nhà chung cư ngày càng nhận được sự qua tâm từ phía người dân tuy
nhiên hành lang pháp lý để điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trong lĩnh vực
kinh doanh nhà chung cư vẫn chưa đầy đủ và thống nhất từ đó phát sinh nhiều rủi ro
cho người dân khi tham gia vào các quan hệ trong lĩnh vực này. Hiện nay hoạt động
kinh doanh nhà chung cư được điều chỉnh chủ yếu bởi các văn bản luật như Luật nhà ở
2005, Luật kinh doanh bất động sản và hệ thống văn bản liên quan. Các văn bản này

chỉ điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cư như những hoạt động kinh doanh
nhà ở khác trong khi đó nhà chung cư có rất nhiều nét riêng biệt. Đặc biệt, trong thời
gian qua, dư luận rất quan tâm tới mô hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ hay cịn
gọi là« chung cư mini », hay các vấn đề nảy sinh khi cho phép sở hữu chung cư có
thời hạn ….
Từ quá trình nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh nhà chung cư
cũng như tìm hiểu hoạt động kinh doanh nhà chung cư trên thực tế, tác giả đã chọn để
tài : « Pháp luật kinh doanh nhà chung cư » với hi vọng tìm hiểu những bất cập
trong quy định của pháp luật về kinh doanh nhà chung cư từ đó nêu lên các giải pháp
hoàn thiện để thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà chung cư ngày càng bền vững.
Khảo sát quá trình nghiên cứu:
Trong quá trình nghiên cứu tác giả đã tham khảo các luận văn sau:
Luận văn thạc sỹ “ chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam” của Nguyễn Thế Phong, năm 2006
Luận văn nghiên cứu tổng quan về hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê , tập trung nghiên cứu các quy định về vốn đầu tư xây dựng nhà ở , cụ
thể như các hình thức huy động vốn, văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề về vốn, thực
tiễn huy động vốn của chủ đầu tư …
Luận văn thạc sỹ “ một số giải pháp phát triển thị trường bất động
sản tại Thành phố Hồ Chí Minh” của Bùi Đức Thảo , năm 2006.
Đề tài tập trung nghiên cứu về khái niệm bất động sản và vai trò của thị trường
bất động sản cũng như thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại
thành phố Hồ Chí Minh.
1


Luận văn thạc sỹ “pháp luật về các hình thức giao dịch nhà , cơng
trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản” của Huỳnh Văn Vinh năm 2010
Cơng trình nghiên cứu các hình thức giao dịch nhà , cơng trình xây dựng theo
luật kinh doanh bất động sản. Qua đó nêu lên giải pháp hồn thiện pháp luật về các

hình thức giao dịch nhà , cơng trình xây dựng.
Nhìn chung các cơng trình trên nghiên cứu một cách khái quát về thị trường bất
động sản, thị trường nhà ở nói chung, chưa chỉ ra được các vấn trong thị trường kinh
doanh nhà chung cư. Mặt khác, các tác giả chủ yếu nghiên cứu trên phương diện quy
định, lý luận, vẫn chưa có cái nhìn cụ thể về các quy định trên thực tế, chưa đánh giá
được mặt tích cực và hạn chế của các quy định của pháp luật trong q trình điều
chỉnh.
Ngồi ra cịn tham khảo các Luận án tiến sỹ sau:
Phát triển thị trường nhà ở đô thị thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2015 của Nguyễn Thị Tuyết Như – Đại học quốc giá TP HCM năm 2009.
Định hướng phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2010 của Nguyễn An Bình- Trường đại học kinh tế TP HCM năm 2002
Đổi mới hoạt động kinh doanh bất động sản, nhà đất tại Việt Nam
của Thái Thị Mỹ Hạnh – Đại học xây dựng Hà Nội năm 1996.
Các cơng trình trên chủ yếu nghiên cứu dưới góc độ kinh tế, đem lại cái nhìn
khái quát về thị trường nhà ở, về vai trò của nhà ở đơ thị trong tình hình hiện nay.
Đối tượng nghiên cứu
Với đề tài này, tác giả tập trung tìm hiểu định nghĩa, đặc điểm nhà chung cư
cũng như hoạt động kinh doanh nhà chung cư. Trên những cơ sở lý luận này, tác giả đi
sâu nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà
chung cư từ hoạt động đầu tư tạo lập đến mua bán, cho thuê nhà chung cư. Từ đó, tìm
những điểm tích cực cũng như những hạn chế của quy định pháp luật. Nêu kiến nghị để
hoàn thiện.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các quy định pháp luật đối với nhà chung cư thương mại theo
các quy định trong pháp luật nhà ở 2005 và luật kinh doanh bất động sản và các văn
bản hướng dẫn thi hành . Không nghiên cứu đối với nhà chung cư thuộc các nhóm khác
như nhà tái định cư…
Phương pháp nghiên cứu
Tác giả tiếp cận nghiên cứu đề tài từ khía cạnh lí luận đến thực tiễn. Với phương

pháp nghiên cứu là sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – LêNin , kết hợp
với phương pháp so sánh , phân tích, tổng hợp.
Mục đích nghiên cứu
2


Đề tài nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh doanh nhà chung cư , phân
tích mặt tích cực cũng như hạn chế của các quy định pháp luật đối với hoạt động kinh
doanh trên thực tế. Qua đó, nêu kiến nghị để hoàn thiện chế định kinh doanh nhà chung
cư , góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển.
Kết cấu đề tài
Kết cấu đề tài bao gồm:
Lời mở đầu
Chương I : Khái quát nhà chung cư và kinh doanh nhà chung cư
Chương II : Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư và kiến
nghị
Kết luận
Danh mục tài liệu tham khảo

3


CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ
CHUNG CƯ
1.1
Khái niệm, đặc điểm , vai trò nhà chung cư
1.1.1 Khái niệm nhà chung cư
Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La
Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước công nguyên. Trong tiếng Anh hiện đại, từ
“condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một

cơng trình chung cư thay thế cho từ “apartment”, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là
“của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay,
condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ khơng phải là hình thức tài sản
nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng
thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng cơng trình trên vị trí xây dựng.
Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư.
Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, người đó có quyền sở hữu đối
với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử
dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung”
(common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư
condominium thường được sử dụng hốn đổi với nghĩa tồn bộ dự án chung cư hoặc
dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng
để chỉ dự án chung cư , còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư
đơn lẻ.
Tại Singapore1- một quốc gia rất phát triển hệ thống nhà chung cư thì khái niệm
“chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý,
nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục
đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore
2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định,
chung cư được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium.
Trong đó chung cư dạng Flat là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed
housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng
tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở
xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30
tầng. Khu nhà flat được tổ chức với diện tích khơng gian mở cộng đồng (common open
space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó.

1

Tài liệu từ website 9h ngày

9/5/2011

4


Khơng có quy định quy mơ diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án
đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng.
Không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mơ diện tích khu đất
lớn hơn với mục đích để xây dựng tiện ích cơng cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong
khn viên; các tiện ích cơng cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư
dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà
thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho
một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % .
Ở Việt Nam, khái niệm “nhà chung cư” được hiểu nghĩa tương tự với các khái
niệm “ nhà tập thể” , “ cư xá” đó là nhà ở có nhiều căn hộ cho gia đình, cá nhân sinh
sống. Tùy vào từng thời điểm mà người ta sử dụng các thuật ngữ trên. Vào thời điểm
hiện nay, thuật ngữ “nhà chung cư” được sử dụng phổ biến thay thế cho “ cư xá” ,“nhà
tập thể” bởi khái niệm “nhà chung cư” đã được các văn bản luật nhà ở quy định.
Theo quy định tại khoản 1 điều 70 Luật nhà ở : “ nhà chung cư là nhà có từ hai
tầng trở lên , có lối đi, cầu thang và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho
nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình ,
cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả hộ gia đình , cá nhân sử dụng nhà chung cư”
và cũng theo quy định của luật nhà ở, nhà chung cư là nhà ở thương mại, được phát
triển theo dự án xây dựng của tổ chức , cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở.
Như vậy, “ nhà chung cư” theo pháp luật nhà ở có những nét tương đồng với
khái niệm “nhà chung cư” trong tiếng anh cũng như cách hiểu nhà chung cư ở
Singapore. Theo đó, nhà chung cư được hiểu là nhà cao tầng, có nhiều căn hộ để ở,
người sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng diện tích bên trong căn hộ và phần diện
tích thuộc sở hữu chung của cư dân sống trong nhà chung cư. Việc phát triển các dự án
nhà chung cư nhằm mục đích phát triển quỹ nhà ở trên cơ sở khai thác mật độ xây

dựng của quỹ đất.
Nhà chung cư ở Việt Nam có thể được xem là nhà ở thương mại do tổ chức, cá
nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ
chế thị trường nhưng có những chung cư khơng phải là nhà ở thương mại như chung cư
là nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư…Trong phạm vi cơng trình, tác giả chỉ nghiên cứu
nhà chung cư dưới khía cạnh là nhà ở thương mại.
Nhà ở thương mại bao gồm nhà chung cư, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ. Tuy
cùng là nhà ở thương mại, tuy nhiên giữa các loại nhà này có sự khác nhau.
Theo đó Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở
đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có
số tầng chính khơng q ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng
hầm), có ít nhất ba mặt nhà trơng ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng khơng vượt
5


q 50% diện tích khn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô
thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Trong khi đó luật nhà ở chưa có khái niệm nhà
ở riêng lẻ , chúng ta có thể hiểu nhà ở riêng lẻ là nhà ở riêng biệt , được xây dựng theo
thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, pháp luật khơng q khắt khe khi
quy định về diện tích xây dựng cũng như kiến trúc nhà riêng lẻ.
Nhìn chung, nhà biệt thự và nhà ở có điểm chung ở chỗ chủ sở hữu có quyền sở
hữu riêng với tất cả diện tích thuộc ngơi nhà của mình, ở hai kiểu nhà này, khơng có sở
hữu chung như nhà chung cư. Mặt khác, xét về mật độ xây dựng thì nhà chung cư
thơng thường có mật độ cao hơn, các dự án nhà chung cư đều tận dụng khai thác tối đa
không gian thẳng đứng , xây dựng căn hộ để bán cho các chủ sở hữu. Theo đó, lợi
nhuận thu được từ dự án xây dựng nhà chung cư cũng lớn hơn dự án xây dựng nhà ở
thương mại khác.
Trong thời gian gần đây, với sự phát triển nhanh chóng của các đơ thị, các tịa
nhà cao tầng dần xuất hiện ở các vị trí đắc địa với thiết kế đẹp, sang trọng. Các tòa nhà
này thường sử dụng diện tích phía dưới làm trung tâm thương mại, cho các doanh

nghiệp th làm văn phịng và diện tích phía trên là các căn hộ dùng để ở. Thực chất,
đây không phải là nhà chung cư mà là nhà phức hợp. Bởi là nhà chung cư thì chỉ bao
gồm các căn hộ để ở cịn nhà phức hợp vừa có phần chung cư đúng nghĩa, vừa có các
vật, kiến trúc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc một bên thứ ba để khai thác thu
lợi ,không phục vụ tới nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại đây. Cũng chính vì pháp
luật chưa có các quy định cụ thể về loại hình nhà ở phức hợp này nên người dân đã có
sự nhầm lẫn giữa hai loại nhà này.
Tóm lại, nhà chung cư là mơ hình nhà ở ra đời ở nước ta từ lâu, tuy nhiên khái
niệm “nhà chung cư” mới được pháp luật quy định trong Luật nhà ở năm 2005. Cũng
từ thời điểm này, mô hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ và ngày càng phổ biến.
Việc phát triển nhà chung cư đem lại bộ mặt mới cho đơ thị, góp phần tạo nguồn cung
cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư
Từ khái niệm về nhà chung cư, chúng ta thấy nhà chung cư có những đặc điểm
cơ bản sau:
Thứ nhất , nhà chung cư là nhà ở thương mại , do tổ chức, cá nhân có chức năng
kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng theo dự án . Dự án đầu tư này phải có sự phê duyệt ,
kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định của Luật nhà ở thì nhà ở thương
mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường.
Như vậy, sự phát triển nhà chung cư tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường, giá cả chịu
sự chi phối bởi quan hệ cung cầu . Cũng bởi là nhà ở thương mại mà chủ đầu tư xây
6


dựng nhà chung cư phải có chức năng kinh doanh nhà ở, thông qua việc đăng ký kinh
doanh ( hoặc thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư của nhà đầu tư nước ngồi ) mà
nhà nước có thể quản lý được hoạt động của các dự án xây dựng nhà chung cư, góp
phần xây dựng thị trường nhà ở minh bạch.
Thứ hai , nhà chung là nơi có nhiều hộ gia đình , cá nhân sinh sống theo hình
thức các căn hộ khép kín. Nếu với loại nhà ở riêng lẻ , hộ gia đình, cá nhân sống trong

các ngơi nhà riêng với diện tích khá lớn, có cổng, tường bao ngăn cách với những ngơi
nhà khác thì nhà chung cư là tập hợp các căn hộ khép kín được xắp xếp theo khơng
gian thẳng đứng. Trong căn hộ có kết cấu khơng gian đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt
như phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, toalet…
Thứ ba , nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu
nhà chung cư và sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn
hộ, bao gồm cả diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác
trong nhà chung cư được cơng nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ
thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở
hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà cịn lại của
nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Khơng gian và hệ thống kết cấu
chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường
chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành
lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe,
hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thốt nước, bể
phốt, thu lơi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;Hệ
thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
Nhìn chung, diện tích thuộc sở hữu riêng là phần diện tích gắn liền với từng căn
hộ, đảm bảo nhu cầu cơ bản về khơng gian sinh hoạt, cịn diện tích thuộc sở hữu chung
là những phần diện tích cịn lại, có vai trị trong việc tạo dựng khơng gian cộng đồng
nhà chung cư và hơn hết ảnh hưởng tới một số nhu cầu của người dân sống trong nhà
chung cư như bãi gửi xe, lồng xả rác….Yếu tố sở hữu chung, sở hữu riêng luôn gắn
liền với nhà chung cư, cả hai tạo nên khơng gian sinh hoạt hồn chỉnh, đáp ứng nhu
cầu cho người dân sống trong nhà chung cư.

7

1.1.3 Vai trò nhà chung cư
Nhà chung cư mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong những năm gần đây nhưng
đã góp phần tích cực trong việc phát triển thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu về mặt
nhà ở cho người dân, đặc biệt là người dân đô thị. Vai trò của nhà chung cư thể hiện
tập trung ở góc độ kinh tế và góc độ xã hội. Cụ thể :
Thứ nhất, ở góc độ kinh tế, nhà chung cư vừa phù hợp với khả năng tài chính
của khách hàng vừa đem lại khoản lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư kinh doanh nhà
chung cư.
Thật vậy, giá cả bất động sản ở nước ta đang ở mức rất cao so với nhiều nước
trên thế giới, một m2 nhà có mặt tiền tại trung tâm Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh
hiện lên tới 5.000 USD, trong khi thu nhập trung bình của một người dân vốn chỉ vào
khoảng từ 1.500 đến 2.000 USD/năm.2
Trong tình hình nền kinh tế lạm phát như hiện nay, giá nhà ở tăng lên nhanh
chóng, việc chuyển hướng từ sở hữu nhà ở riêng lẻ qua sở hữu căn hộ chung cư là một
lựa chọn hợp lý của người dân đặc biệt đối với các gia đình trẻ . Bởi giá cả các căn hộ
không quá cao , đối với nhà chung cư trung bình thì giá chỉ từ 600 triệu/ căn hộ có diện
tích 70 m2 , trong khi đó, nhà ở riêng lẻ với diện tích tương tự có giá từ 2 tỷ đồng .
Trong khi đó, thiết kế căn hộ hợp lý, tuy diện tích nhỏ nhưng đáp ứng được nhu
cầu về không gian sinh hoạt của người dân.
Mặt khác, việc phát triển nhà chung cư cũng đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể
cho chủ đầu tư. Là nhà ở thương mại, nhà chung cư được xây dựng theo dự án đầu tư .
So với những loại nhà ở thương mại khác như biệt thự, nhà phố …thì nhà chung cư
được chủ đầu tư lựa chọn bởi đem lại nguồn lợi nhuận lớn. Trong quá trình đầu tư ,
trên diện tích đất, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư có thể khai thác tối đa mật
độ xây dựng cho phép, đặc biệt ở những vị trí đất khơng q giới hạn độ cao của cơng
trình. Các nhà chung cư thường xây dựng là những ngôi nhà cao tầng, có rất nhiều căn
hộ, vì vậy, chủ đầu tư thu được rất nhiều lợi nhuận từ việc đầu tư xây dựng nhà chung
cư.
Thứ hai, dưới góc độ xã hội, nhà chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở người dân,
tạo nên môi trường sống đô thị văn minh, khang trang , hiện đại.

Trong những năm gần đây, nhà nước đã có nhiều chính sách khuyến khích phát
triển dự án nhà chung cư. Chính phủ cũng đã thực hiện chủ trương chuyển việc phát
2

Tài liệu từ website: />
2h ngày 11/5/2011

8


triển nhà ở có qui mơ nhỏ, lẻ sang phát triển nhà ở theo mơ hình nhà chung cư đồng bộ
về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đảm bảo việc phát triển nhà ở đồng thời với việc
xây dựng đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như hệ thống đường
giao thơng, hệ thống cấp thốt nước, hệ thống điện, các trường học, nhà trẻ, các khu
vui chơi giải trí và các dịch vụ đô thị khác, tạo điều kiện để nâng cao đời sống về vật
chất và tinh thần của người dân. Hiện nay, trong cả nước có hơn 2.500 dự án nhà ở đã
và đang được triển khai thực hiện, Các dự án này không chỉ tạo thêm vẻ đẹp cho kiến
trúc đơ thị mà cịn góp phần tạo bộ mặt đô thị của đất nước ta ngày một văn minh và
hiện đại hơn. ( dự thảo ) Ví dụ như khu vực quận 7, quận Bình Thành, Quận 2 …ở
Thành Phố Hồ Chí Minh.
Mặt khác nhà chung cư nay được tổ chức quản lý vận hành đồng bộ, chun
nghiệp xóa được tâm lý khơng tốt về những khu nhà ở tập thể và chung cư cũ trước
đây, đang thu hút được sự quan tâm của các tầng lớp dân cư đơ thị, từng bước góp
phần hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Phát triển nhà chung cư tạo ra
khơng gian sống hồ đồng, hiện đại về hạ tầng, bảo đảm thuận lợi và dễ dàng cho cơng
tác quản lý dân cư.
Vai trị xã hội của nhà chung cư còn thể hiện ở việc nhà chung cư cung cấp
lượng nhà ở lớn, tạo nguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân, đặc biệt là người dân đô thị , góp phần thực hiện chính sách nhà ở của Đảng
và nhà nước.

Thật vậy ,nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị trong những năm tới đến năm
2020 là rất lớn do nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa,
với tốc độ đơ thị hóa nhanh. Nhu cầu nhà ở khu vực đô thị phát sinh từ việc gia tăng
dân số tự nhiên và cơ học cũng như sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình. Ở các thành phố
lớn, lượng người tập trung về để học tập, làm việc ngày càng nhiều, trong khi đó đất
đai ngày càng khan hiếm, phát triển nhà ở theo mơ hình nhà chung cư đã đem lại hiệu
quả tích cực, giải quyết bài tốn nhà ở cho người dân đô thị.
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh của cơng ty
Savills Việt Nam trong quý II năm 2010 có khoảng 11.200 căn hộ để bán trong thị
trường sơ cấp, tăng khoảng 24% so với Q1 2010.
Nguồn cung sơ cấp chủ yếu ở các quận : Bình Tân, Bình Thạnh và Quận 2 dẫn
đầu nguồn cung sơ cấp với thị phần tương ứng là 14%, 14% và 12%.
Mặt khác có khoảng 49.400 căn hộ trong thị trường thứ cấp tại Thành Phố Hồ
Chí Minh tăng 2.160 căn so với quý 1 2010. Quận 7, Quận Bình Thạnh và Quận 2 vẫn
là ba quận dẫn đầu về số lượng căn hộ trên thị trường thứ cấp với thị phần tương ứng là
25%, 12% và 10%. Ước tính vào năm 2012 , sẽ có 50 dự án nhà chung cư được xây
dựng xong, cung cấp cho thị trường khoảng hơn 80.000 căn hộ.
9


Trong khi đó, ở Hà Nội, nguồn cung căn hộ cũng gia tăng tương ứng . Tổng
nguồn cung sơ cấp quý 2 năm 2010 là 1.400 căn từ 13 dự án đang bán thuộc chín quận/
huyện. Huyện Từ Liêm chiếm gần một nửa nguồn cung sơ cấp. Cầu Giấy đứng ở vị trí
thứ hai với gần 20% thị phần. Ước tính thị trường sơ cấp q 3 năm 2010 có thể nhận
được một nguồn cung mới với khoảng 2.900 căn hộ từ năm dự án. Quý 4 ước tính sẽ có
thêm 1.500 căn hộ từ chín dự án. Ngồi ra, 26 dự án dự kiến cũng sẽ gia nhập thị trường
này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 11.800 căn hộ.
Như vậy, các dự án nhà chung cư cung cấp lượng lớn căn hộ cho thị trường nhà
ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, hỗ trợ tích cực trong chính sách nhà ở cho
người dân đơ thị của nhà nước, góp phần ổn định xã hội.

Tóm lại, vai trị của nhà chung cư thể hiện tập trung ở mặt kinh tế và xã hội. Ở
khía cạnh kinh tế, nhà chung cư với giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính
của người dân, tạo điều kiện để người dân sở hữu nhà ở. Mặt khác , việc phát triển dự
án nhà chung cư đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, tạo điều kiện phát triển thị trường
nhà ở , qua đó, Nhà nước có thêm nguồn thu vào ngân sách. Về mặt xã hội , nhà chung
cư có vai trị to lớn trong việc xây dựng bộ mặt đô thị hiện đại, tạo dựng nếp sống đô
thị văn minh, và hơn hết là vai trò tạo nguồn cung nhà ở cho người dân, hỗ trợ tích cực
chính sách nhà ở của Đảng và nhà nước. Trong dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến
năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 ,Bộ xây dựng đã đề ra chỉ tiêu : tăng tỷ lệ nhà ở
chung cư cao tầng phù hợp với điều kiện của từng đô thị để tiết kiệm quỹ đất, tạo diện
mạo và cuộc sống đô thị văn minh, công nghiệp và hiện đại. Phấn đấu đến năm 2020,
nâng tỷ lệ nhà ở chung cư tại khu vực đô thị trên cả nước đạt 15% (hiện tại là 4%); tại
Hà Nội tỷ lệ chung cư đạt 25-30% (hiện tại là 17%); tại thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ
chung cư đạt 18-20% (hiện tại là 6%); tại các đô thị loại I tỷ lệ nhà ở chung cư đạt 15%
(hiện tại là 4-6%); tại các đô thị khác tỷ lệ nhà ở chung cư đạt 5-7%; Với những vai trò
quan trọng, việc phát triển nhà cư hiện nay đang là yêu cầu và xu hướng của việc phát
triển một đô thị văn minh, hiện đại.

10


1.2
Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư
1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà chung cư
Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm “kinh doanh” hay “hoạt
động kinh doanh”. Dưới góc độ pháp lý thì “kinh doanh” được hiểu là: " Việc thực
hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các cơng đoạn của q trình đầu tư, từ sản xuất
đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi"
(Theo khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005). Hoạt đông kinh doanh trong một số
trường hợp được hiểu như hoạt động thương mại, khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại

2005 giải thích: Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm
mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động
nhằm mục đích sinh lợi khác.
Dưới góc độ kinh tế “ kinh doanh” là hoạt động bỏ chi phí để tiến hành đầu tư
với mục đích thu được phần chênh lệch mà còn gọi là lợi nhuận.
Như vậy, cho dù hiểu theo góc độ kinh tế hay pháp lý thì mục đích cuối cùng
của kinh doanh là lợi nhuận mà người đầu tư thu được. Trong nền kinh tế thị trường,
hoạt động kinh doanh được tiến hành rộng rãi với nhiều hình thức, từ kinh doanh sản
phẩm tới kinh doanh dịch vụ …
Như vậy ,khái niệm kinh doanh nhà chung cư cũng mang ý nghĩa như khái niệm
“ kinh doanh” , chỉ khác là khái niệm này bao gồm một đối tượng kinh doanh cụ thể là
nhà chung cư. Vậy “ kinh doanh nhà chung cư” là hoạt động bỏ vốn để đầu tư xây
dựng , bán , cho thuê nhà chung cư của chủ đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận.
Trong q trình kinh doanh nhà chung cư, chủ đầu tư phải bỏ một số vốn nhất
định ban đầu để đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó mới tiến
hành bán, cho thuê nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà chung
cư nói riêng có nhắc đến hoạt động đầu cơ, và trong thời gian qua khi thị trường bất
động sản sôi động , thu hút sự quan tâm của người dân thì hiện tượng đầu cơ càng trở
nên phổ biến.
Về bản chất, hoạt động kinh doanh nhà chung cư và đầu cơ nhà chung cư đều có
mục đích giống nhau đó là lợi nhuận, nhưng về hành vi thì hoạt động kinh doanh và
đầu cơ hoàn toàn khác nhau. Bởi “đầu cơ” là hiện tượng các tổ chức, cá nhân lợi dụng
những thời điểm mà thị trường có nhiều biến động theo xu hướng tăng giá của loại
hàng hóa nào đó được dự báo trước, để tích trữ. Sau đó, đợi đến thời điểm thị trường có
giá cả tăng vọt rồi tung hàng tích trữ của mình ra nhằm thu về mức lợi nhuận cao.
Như vậy, đầu cơ nhà chung cư có nghĩa là người đầu cơ dự báo được thị trường
nhà chung cư có biến động theo hướng tăng giá để mua vào tích trữ, đến thời điểm giá
chung cư tăng cao thì bán ra để thu lợi. Nếu như trong hoạt động kinh doanh nhà chung
11

cư người kinh doanh trở thành nhà đầu tư thật sự, bỏ vốn, công sức để xây dựng nhà
chung cư , tạo nguồn hàng cung cấp ra thị trường thì trong hoạt động đầu cơ, người đầu
cơ không phải tiến hành bất kỳ hoạt động đầu tư nào, họ chỉ bỏ vốn mua vào tích trữ và
lúc giá tăng thì bán ra kiếm lợi nhuận thông qua phần chênh lệch. Hoạt động đầu cơ
không hề tạo ra nguồn cung sản phẩm cho thị trường nhà chung cư. Mặt khác, trong
tình trạng thông tin thị trường không minh bạch, người đầu cơ có điều kiện thuận lợi để
tung tin thất thiệt, đẩy giá nhà chung cư lên cao, tạo sốt ảo để mong bán thu lợi lớn.
Chính vì thế, trong thị trường nhà chung cư vẫn tồn tại nghịch lý, các doanh nghiệp
kinh doanh nhà chung cư phải bỏ vốn xây dựng nhà chung cư, trải qua nhiều gia đoạn
với thời gian dài mới thu được lợi nhuận trong khi đó, mức lợi nhuận có khi cịn thấp
hơn lợi nhuận mà những người đầu cơ thu được trên cơ sở mua đi bán lại nhà chung cư
do doanh nghiệp bán ra. Trên thực tế, giá bán căn hộ nhà chung cư của người đầu cơ
cao hơn rất nhiều lần so với giá ban đầu khi nhà đầu tư bán ra thị trường. Vì thế, hoạt
động đầu cơ gây ra những trở ngại lớn trong quá trình kinh doanh nhà chung cư. Về
phía chủ đầu tư, đầu cơ gây rối loạn thị trường, khiến đầu tư không bền vững. Mặt
khác, đầu cơ cịn gây khó khăn cho người dân trong q trình tiếp cận nhà chung cư
với giá ban đầu.
Tóm lại, khái niệm kinh doanh nhà chung cư là một khái niệm vừa mang tính
pháp lý vừa mang tính kinh tế. Tựu trung lại, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động bỏ
vốn đầu tư xây dựng để bán , cho thuê nhà chung cư của chủ đầu tư nhằm mục đích lợi
nhuận. Trên phương diện kinh tế, xã hội, hoạt động kinh doanh nhà chung cư có vai trị
quan trọng trong quá trình phát triển thị trường nhà ở. Dự án nhà chung cư cung cấp
cho thị trường khối lượng nhà ở lớn , đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Mặt khác,
kinh doanh nhà chung cư tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, giúp ổn định kinh
tế xã hội.
1.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư
Hoạt động kinh doanh nhà chung cư có những đặc điểm sau:
Thứ nhất kinh doanh nhà chung cư là hoạt động yêu cầu nguồn vốn lớn, thời

gian thu hồi vốn lâu. Có thể nói đây là đặc điểm nổi bật của kinh doanh nhà chung cư
so với kinh doanh nhà ở khác. Bởi lẽ, dự án xây dựng nhà chung cư thường có mật độ
xây dựng lớn, chủ yếu thiết kế là các tòa nhà cao tầng với trang thiết bị hiện đại. Theo
đó, thời gian để hồn thành dự án xây dựng lâu, tối thiểu khoảng 3 năm. Ngồi ra cịn
chưa kể đến các rủi ro khi thị trường khơng sơi động, vì nhà chung cư có số lượng căn
hộ lớn . Trong khi đó các dự án xây dựng biệt thự hoặc nhà ở riêng lẻ thông thường với
quy mơ nhỏ, lượng vốn đầu tư ít, thời gian thu hồi vốn nhanh. Chính vì vậy, muốn kinh
doanh nhà chung cư, nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính thật sự, xây dựng được chiến
12


lược kinh doanh dài hạn trong đó vạch ra các vấn đề về quản lý nguồn vốn, phân bổ chi
phí, phân tích kinh doanh…đặc biệt phải xây dựng được vốn dự phòng để tránh rủi ro
của thị trường.
Thứ hai, hoạt động kinh doanh nhà chung cư mang tính cục bộ và khu vực. Đây
là đặc điểm vừa mang nét chung của hoạt động kinh doanh nhà ở vừa mang nét riêng
của hoạt động kinh doanh nhà chung cư. Nét chung thể hiện ở chỗ, nhà ở ln có vị trí
cố định, vị trí nhà ở khác nhau sẽ đem lại cho nhà kinh doanh những giá trị khác nhau.
Bởi bất động sản là không đồng nhất. Nét riêng là bởi, nhà chung cư là tập hợp nhiều
căn hộ được xây dựng trên diện tích lớn, vị trí của nhà chung cư ảnh hưởng tới giá trị
của tập hợp căn hộ đó. Nếu nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở vị trí khơng tốt thì người
kinh doanh chỉ chịu ảnh hưởng từ một khách hàng, nhưng nếu nhà chung cư xây dựng
ở những vị trí khơng thuận lợi, thì giá trị nhà chung cư sẽ hạ thấp nhiều lần bởi nhiều
khách hàng. Vì thế, kinh doanh nhà chung cư ở những địa bàn khác nhau sẽ khác nhau
không thể áp dụng mơ hình kinh doanh ở địa bàn này sang địa bàn khác. Mặt khác,
chủ đầu tư cần phải có khả năng nhận biết, đánh giá sự giống và khác nhau của hoạt
động kinh doanh nhà chung cư ở các khu vực để từ đó xây dựng kế hoạch kinh doanh
phù hợp.
Thứ ba, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh
mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước. Chúng ta có thể thấy, thời gian vừa qua,

thị trường nhà chung cư đã có rất nhiều biến động theo những chính sách của nhà nước
như các chính sách về đất đai, thuế, tín dụng, thủ tục hành chính…có sự ảnh hưởng bởi
ở nước ta hiện nay đất đai do nhà nước quản lý thông qua các quy định pháp luật về đất
đai, nhà ở…mặt khác, nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa, vẫn
chịu sự can thiệp của nhà nước, chưa tự vận hành theo cơ chế vốn có của nó. Nhìn một
cách tổng qt, thị trường nhà ở nói chung đều chịu ảnh hưởng từ các chính sách, tuy
nhiên kinh doanh nhà chung cư chịu ảnh hưởng mạnh mẽ nhất. Bởi, các dự án nhà
chung cư thông thường thời gian xây dựng lâu, các chính sách được ban hành theo kiểu
hành chính, đột ngột khiến chủ đầu tư khơng có thời gian chuẩn bị. Ví dụ như các
chính sách điều tiết về tín dụng cho vay bất động sản của Ngân hàng nhà nước trong
thời gian qua đã khiến nhiều dự án xây dựng nhà chung cư không thể thực hiện , bởi
việc ban hành chính sách đột ngột, mang tính hành chính, mệnh lệnh. Theo đó, nhà đầu
tư phải cắt bỏ các dự án chưa xây dựng, cịn các dự án đang xây dựng thì lâm vào tình
trạng thiếu vốn, khơng thể xây dựng tiếp. Chính vì vậy, để hoạt động kinh doanh nhà
chung cư được thuận lợi, nhà kinh doanh phải am hiểu các quy định của pháp luật liên
quan, đặc biệt phải biết cách phân tích, đánh giá chính sách của nhà nước từ đó xây
dựng phương hướng, kế hoạt kinh doanh phù hợp.
13


Thứ tư, kinh doanh nhà chung cư vừa là hoạt động đa ngành vừa là hoạt động
kinh doanh đặc thù.Tính đặc thù thể hiện ở các vấn đề như : thơng tin thị trường khơng
minh bạch, thị trường khơng hồn chỉnh cung phản ứng chậm hơn cầu…Tính đa ngành
thể hiện cần vận dụng nhiều ngành nghề khác nhau trong quá trình kinh doanh. Ví dụ ở
khâu đầu tư xây dựng cần các vấn đề về kinh tế như định giá, tính tốn khả năng sinh
lợi, vốn, chi phí …cần các vấn đề kỷ thuật như thiết kế, kiến trúc….Và sau khi sản
phẩm hình thành tham gia vào thị trường thì cần đến maketting sản phẩm, môi giới, …
Cũng giống như đặc điểm về tính nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật,
chính sách, đặc điểm này cũng tồn tại ở các hoạt động kinh doanh nhà ở khác, tuy
nhiên trong kinh doanh nhà chung cư thì nó thể hiện mạnh mẽ, rõ nét nhất. Bởi quy mơ

, tính chất của nhà chung cư lớn rất nhiều lần so với dự án nhà ở khác, từ đó yêu cầu về
kinh tế, kỹ thuật, maketting bán hàng…cũng nhiều hơn. Chính vì vậy, có thể nói, hoạt
động kinh doanh nhà chung cư là một hoạt động tổng hợp, yêu cầu nhiều giai đoạn,
nhiều quá trình, liên quan tới nhiều ngành nghề khác.
Tóm lại hoạt động kinh doanh nhà chung cư là một hoạt động phức tạp, yêu cầu
nguồn vốn lớn để đầu tư lâu dài , chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của chính sách, pháp luật vì
thế hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì thế, nhà kinh doanh cần trang bị những kiến
thức về kinh tế, pháp luật , nhanh nhạy nắm bắt chính sách để khơng rơi vào thế bị
động. Mặt khác, nhà nước cũng cần có những chính sách phù hợp để quản lý hoạt động
này. Khơng nên quản lý bằng cách hành chính, mệnh lệnh. Hãy quản lý ở tầm vĩ mô,
nên để thị trường hoạt động theo cơ chế điều tiết của nó.
1.3 Q trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư
ở Việt Nam
Trước những năm 1990, việc phát triển nhà ở chủ yếu thơng qua hình thức giao
đất nhỏ lẻ để hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở , thị trường nhà ở chưa hình
thành. Nhà nước quản lý thơng qua chính sách bao cấp về nhà ở.
Năm 1991, theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, pháp lệnh nhà
ở được ban hành, lúc này, tổ chức cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng,
cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động khác theo quy định của pháp luật.
Theo đó, pháp lệnh cũng có nhiều điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ
sở hữu nhà ở, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như các quy định về tời điểm
chuyển quyền ở hữu…Tuy nhiên pháp lệnh chưa có quy định các loại nhà đưa vào kinh
doanh, chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung. Vì vậy, vào thời điểm này , trên thực tế có
hình thành những nhà cao tầng với nhiều căn hộ khép kín có bản chất là nhà chung cư
nhưng với những tên gọi khác nhau như nhà tập thể hay cư xá …những tên gọi này
khơng có trong văn bản pháp luật mà hình thành theo cách gọi của người dân.
14


Nghị định 61.1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở có quy định cụ thể hơn về

đối tượng kinh doanh nhà ở, về bảng giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới. Tuy
nhiên nghị định chỉ mới chia nhà ở ra thành nhà biệt thự và nhà ở theo cấp từ 1 đến 4.
Đến nghị định 21.1996 sửa đổi bổ sung ND 61.1994 thì có bổ sung thêm quy định về
hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng , nhiều hộ ở cầu trúc kiểu căn
hộ. Như vậy, vào thời điểm này, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ đã phát triển và được
pháp luật điều chỉnh như một kiểu nhà ở riêng biệt. Bản chất của kiểu nhà ở này chính
là nhà chung cư theo định nghĩa của Luật nhà ở, bởi nó có nhiều tầng, nhiều căn hộ
dành cho các hộ gia đình sinh sống. Tuy nhiên khái niệm chung cư vao thời điểm này
chưa thực sự ra đời.
Năm 2001 , nghị định 71.2001 ra đời quy định về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở
để bán và cho thuê đã tạo điều kiện để thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là
nhà chung cư. Nghị định tuy không định nghĩa một cách trực tiếp nhà chung cư nhưng
qua cách quy định tại điều 2 , ta có thể hiểu : nhà chung cư cao tầng là dự án nhà ở cao
tầng (từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng
trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang
và lối đi chung. Như vậy, nhà chung cư đã được pháp luật thừa nhận và có nhiều quy
định ưu đãi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà chung cư để
đưa vào kinh doanh. Cụ thể :
Về vấn đề đền bù, giải phòng mặt bằng:Chủ đầu tư dự án xác định
phương án đền bù, giải phóng mặt bằng, quỹ đất phục vụ tái định cư trình ủy ban nhân
dân cấp tỉnh phê duyệt. Trong trường hợp cần thiết để đảm bảo tiến độ của dự án thì
chủ đầu tư được bổ sung chi phí hỗ trợ di chuyển, nhưng phải đảm bảo hiệu quả kinh tế
của dự án. Nếu chủ đầu tư dự án được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất và phải đền
bù thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp được trừ toàn bộ số tiền đền bù thiệt
hại về đất của dự án, nhưng tối đa không được vượt quá tổng số tiền sử dụng đất mà
chủ đầu tư phải nộp. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án là các doanh nghiệp trong
nước gặp khó khăn về vốn thì được Nhà nước tạo điều kiện cho vay vốn để thực hiện
đền bù, giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư dự án chủ trì, phối hợp với ủy ban nhân dân địa
phương để thống nhất phương án đền bù, kinh phí, tiến độ giải phóng mặt bằng và việc
thanh quyết tốn đối với cơng tác giải phóng mặt bằng. ủy ban nhân dân địa phương có

trách nhiệm cùng phối hợp tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng theo tiến
độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng.
Về điều kiện về giao, nhận thầu xây dựng: Kế hoạch đấu thầu, kết quả đấu thầu
xây lắp các dự án nhà ở do người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền theo quy định
của Quy chế đấu thầu xem xét, phê duyệt. Chủ đầu tư dự án có thể lập kế hoạch đấu thầu
để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi. Chủ đầu tư dự án được phép
15


tự thực hiện xây dựng hoặc chọn nhà thầu xây dựng (khơng phải đấu thầu) các cơng
trình, hạng mục cơng trình hoặc gói thầu sử dụng trên 50% vốn đầu tư là vốn hợp pháp
của chính chủ đầu tư (vốn tự có, vốn ứng trước của tổ chức, cá nhân).
Về điều kiện về huy động vốn đầu tư : Chủ đầu tư dự án được huy động vốn
ứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ chức
tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp
luật. Được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc được bảo lãnh
tín dụng đầu tư theo quy định tại Nghị định số 43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6 năm
1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đơ thị.
Ngồi ra, chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư còn được các ưu đãi về tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp…Ngoài việc ưu
đãi cho nhà đầu tư trong nước, nghị định 71.2001 còn có các quy định ưu đãi cho nhà
đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam như các
ưu đãi về tiền th đất, về thuế thu nhập doanh nghiệp….
Vì thế, có thể nói NĐ 71.2001 đã tạo một bước tiến lớn , thúc đầy hoạt động
kinh doanh nhà chung cư phát triển mạnh mẽ. So với các văn bản trước như pháp lệnh
nhà ở, nghị định 61.1994 , NĐ 71.2001 đã có nhiều quy định mới mẻ, phù hợp với xu
thế đầu tư thị trường nhà chung cư , phá bỏ các rào cản về thủ tục , đồng thời, các quy
định pháp luật khơng cịn chung chung, dễ áp dụng trên thực tế.
Pháp luật là kiến trúc thượng tầng, vận động phát triển theo sự thay đổi của cơ
sở hạ tầng, để từ đó, pháp luật được phù hợp, phát huy vai trị điều chỉnh của mình. Sau

khi NĐ 71.2001 ra đời, hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhà chung cư nói
riêng phát triển mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản. Có nhiều
quan hệ mới ra đời, đặt ra yêu cầu phải có hệ thống pháp luật điều chỉnh phù hợp. Năm
2005 Quốc Hội ban hành Luật nhà ở , năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản ra đời
,theo đó Chính Phủ, các Bộ , ban ngành ban hành nghị định, thông tư để hướng dẫn thi
hành luật. So với nghị định 71.2001 , Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản có
nhiều điểm tiến bộ trong việc ban hành các quy định phù hợp với thị trường nhà ở,
khắc phục được những bất cập trước đó. Cụ thể như các quy định về vấn đề điều kiện
của chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư, các hình thức huy động vốn, mua bán nhà
chung cư hình thành trong tương lai , vấn đề sơ hữu chung, sở hữu riêng, vấn đề cải tạo
nhà chung cư…
Có thể nói, các quy định trong pháp luật nhà ở đã tạo hành lang pháp lý điều
chỉnh khá hiệu quả hoạt động kinh doanh nhà chung cư. Tuy vẫn còn một số hạn chế,
nhưng vai trò của Luật nhà ở 2005 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 đối với thị
trường nhà chung cư là không thể phủ nhận. Các văn bản luật trên đã tạo hệ thống các
quy định khá thống nhất, vừa bảo vệ quyền lợi của người dân khi tham gia thị trường
16


nhà chung cư vừa có các quy định hỗ trợ cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự
án. Vì thế, thị trường nhà chung cư trong những năm gần đây phát triển rất mạnh mẽ,
với nhiều loại hình, nhiều cấp độ với giá cả khác nhau tạo nguồn cung lớn cho thị
trường nhà ở, đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt người dân ở các đơ
thị.
Tóm lại, q trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư ở
Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội và chính sách
của nhà nước. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được xem là văn bản đầu tiên điều chỉnh hoạt
động kinh doanh nhà ở của người dân, tạo điều kiện để thị trường nhà ở phát triển. Tiếp
theo là các nghị định 61.1994 và 71.2001 đã quy định cụ thể hơn các vấn đề về kinh
doanh nhà chung cư cũng như các ưu đãi cho chủ đầu tư trong q trình thực hiện dự

án. Góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển mạnh mẽ. Năm 2005 với sự
ra đời của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã dần hoàn thiện các
quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà chung cư nói
riêng. Từ đó, tạo tâm lý an tồn cho người dân khi tham gia vào thị trường nhà chung
cư, góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển.

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Nhà chung cư, hoạt động kinh doanh nhà chung cư là chế định mới mẻ trong các
quy định pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản. Hình thành và phát triển
ở Việt Nam khá lâu,tuy nhiên đến luật nhà ở năm 2005 định nghĩa nhà chung cư chính
thức được ban hành. Nhà chung cư với kiến trúc sang trọng, đồng bộ góp phần tạo nên
cảnh quan đô thị hiện đại, năng động. Và hơn hết, nhà chung cư với mật độ xây dựng
cao cung cấp nguồn cung đáng kể cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân. Trước vai trò của nhà chung cư, các dự án phát triển nhà chung cư ngày
càng nhiều, hoạt động kinh doanh nhà chung cư ngày càng sôi động, tạo nguồn thu lớn
cho ngân sách nhà nước. Từ năm 2005 đến nay, nhà nước đã ban hành , sửa đổi nhiều
quy định để phù hợp với xu thế phát triển của thị trường nhà chung cư, góp phần thúc
đẩy nhà chung cư ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn.

17


CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG
CƯ VÀ KIẾN NGHỊ
2.1 Quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà chung cư
Trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư thì quá trình đầu tư tạo lập nhà chung
cư có một vai trị quan trọng, đó là việc tạo ra nguồn cung sản phẩm nhà chung cư để
tham gia vào thị trường , đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở. Là hoạt động đầu
tư nhà ở thương mại , việc đầu tư tạo lập nhà chung cư được pháp luật về Kinh doanh

bất động sản và luật nhà ở qui định về các loại chủ đầu tư , điều kiện của chủ đầu tư
cũng như qui định vê các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư.
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư
Cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình phát triển khu dân cư thì
Đảng và nhà nước đã có những chính sách về quy hoạch , đất đai, tài chính, tín dụng ,
về minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân tham gia phát
triển nhà ở, tạo quỹ nhà đáp ứng nhu cầu của người dân.
Trước khi Luật nhà ở 2005 , Luật kinh doanh bất động sản 2006 được ban hành,
hoạt động kinh doanh nhà ở được điều chỉnh bởi NĐ 61.1994 và được sửa đổi bổ sung
bởi NĐ 21.1996 , theo đó, các đối tượng được phép kinh doanh nhà ở chỉ là các tổ
chức trong nước , cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam .
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã có những thay đổi trong
chính sách đầu tư nhằm phục vụ nhu cầu đầu tư của của bộ phận cá nhận tổ chức nước
ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài được phép đầu tư phát triển nhà ở thương
mại nếu đáp ứng được các quy định pháp luật hiện hành.
Điều 34 luật nhà ở quy định về Đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở
thương mại
1. Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều
được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại.
2. Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng
ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi thì phải có Giấy chứng nhận
đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Được quy định rõ trong NĐ 71.2010 :
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại (chủ đầu tư dự án phát triển khu
nhà ở và chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập) bao gồm:
a) Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định của
Luật Doanh nghiệp;
b) Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngồi, doanh nghiệp liên doanh với
nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt
động đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư;

18


c) Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tác xã.
Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định Tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi được Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây
dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Như vậy, việc quy định cho phép tổ chức cá nhân nước ngoài , người Việt Nam
định cư nước ngoài được đầu tư xây dựng dự án nhà ở đã có những tác động tích cực
đối với thị trường thị trường nhà ở nói chung và thị trường nhà chung cư nói riêng.
Bản chất các dự án xây dựng nhà chung cư thường yêu cầu vốn lớn , thời gian thu hồi
vốn lâu vì vậy các doanh nghiệp trong nước khó có thể thực hiện các dự án lớn. Vấn
đề vốn là ưu điểm của nhà đầu tư nước ngồi, khi dịng tiền này đổ vào các dự án xây
dựng các chung cư thì sẽ tạo nguồn cung lớn cho thị trường nhà ở.
Mặt khác, khi Việt Nam gia nhập WTO , tham gia vào sân chơi lớn thì chúng ta
phải mở cửa hội nhập theo những cam kết trước đó , việc ban hành các quy định
thống cho nhà đầu tư nước ngồi trong lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực nhà ở là một
điều cần thiết .
Như vậy , Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước
ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà chung cư nếu đáp ứng được các
quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật đầu tư, các yêu cầu về
vốn….cụ thể như sau :
Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có hoạt
động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt
Nam;
Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án khơng thấp hơn 15%
tổng mức đầu tư của dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20%
tổng mức đầu tư của dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Nhìn chung các quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và luật
đầu tư đã có một bước tiến lớn trong vấn đề kêu gọi đầu tư, khuyến khích người dân

đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng. Tuy nhiên các quy định
của pháp luật vẫn cịn nhiều bất cập gây khó khăn cho người dân. Bởi thủ tục trong đầu
tư xây dựng nhà ở được quy định theo pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tư chưa
có sự thống nhất, việc Luật Đầu tư quy định các chủ đầu tư trong nước phải làm thủ tục
để đăng ký đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư đã gây thêm thủ tục phiền hà, làm
tăng chi phí và mất nhiều thời gian cho các chủ đầu tư .Mặt khác , các chính sách thu
hút đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà chung cư vẫn chưa thực sự hiệu quả khi các
chủ đầu tư nước ngồi khó tiếp cận được quỹ đất để xây dựng nhà chung cư, hệ thống
thông tin thị trường chưa minh bạch dẫn đến tâm lý lo ngại đầu tư của nhà đầu tư nước
ngoài.
19


Để hoàn thiện hệ thống các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở nói
chung và xây dựng nhà chung cư nói riêng thì nhà nước cần có chính sách thu hút đầu
tư . Bỏ thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư và đăng ký đầu tư đối với tổ chức, cá nhân
trong nước khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án khu đơ thị mới; đơn giản
hố thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện đầu tư
xây dựng nhà ở tại Việt Nam; khuyến khích các tổ chức, cá nước ngồi áp dụng công
nghệ cao trong đầu tư xây dựng nhà chung cư. Mặt khác cần đẩy mạnh xây dựng hệ
thống thông tin về nhà ở, nhà chung cư để thông tin thị trường được cơng khai , minh
bạch.
Tóm lại các quy định của pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư đã khá
hoàn thiện , tạo điều kiện để các cá nhân tổ chức trong và ngoài nước đầu tư xây dựng
nhà chung cư. Cả nước hiện có khoảng trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh nhà ở và bất động sản . Các dự án đầu tư xây nhà chung cư ngày càng nhiều tạo
nguồn cung tích cực cho thị trường nhà ở. Tuy nhiên, thủ tục hành chính rườm rà ,
thơng tin thĩ trường không minh bạch đã gây nhiều trở ngại cho hoạt động đầu tư. Vì
thế trong thời gian tới nhà nước cần có những cải cách trong thủ tục hành chính để thủ
tục đầu tư được đơn giản, nhanh chóng , thông tin thị trường được công khai minh

bạch để hoạt động đầu tư được dễ dàng hơn.
2.1.2 Quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn xây dựng nhà
chung cư
Trong dự án đầu tư bất động sản nói chung và dự án xây dựng nhà chung cư nói
riêng thì vấn đề vốn có một vai trị hết sức quan trọng quyết định đến tiến độ hoàn
thành của dự án cũng như chất lượng của cơng trình . Đây là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi
lượng vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu, mà đa số các doanh nghiệp lượng vốn tự có
để đầu tư ít , vì thế dự án có hồn thành được hay khơng là phụ thuộc vào nguồn vốn
mà chủ đầu tư huy động được.
Luật nhà ở ban hành đã quy định các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư
dùng để phát triển các dụ án nhà chung cư : vốn của chủ đầu tư ; vốn liên doanh, liên
kết với tổ chức, cá nhân khác;Vốn vay của tổ chức tín dụng.Vốn từ tiền ứng trước của
bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở ; Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định
của pháp luật
Quy định của pháp luật cũng như chính sách về các hình thức huy động vốn
khác nhau , ảnh hưởng tới khả năng sử dụng các hình thức huy động vốn và sự lựa
chọn hình thức huy động vốn nào là hợp lý để đảm bảo đáp ứng được nguồn vốn cho
dự án đầu tư
20