Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
--------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH
NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI

SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ THU NGÂN
Khóa: 38

MSSV: 1353801011133

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: Th.S HỒNG THỊ BIÊN
THÙY

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi,
được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Luật học Hồng Thị Biên
Thùy, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài
liệu tham khảo. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Sinh viên


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

QSDĐ

QSDĐ

UBND

Ủy ban nhân dân

BLDS

Bộ luật dân sự

BLTTDS

Bộ luật tố tụng dân sự

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

BĐS

Bất động sản
Nghị định 17/1999/NĐ-CP của Chính

Nghị định 17/1999/NĐ-CP

phủ ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất
Nghị định 62/2015/NĐ-CP của Chính

Nghị định 62/2015/NĐ-CP

Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT

phủ ngày 18/7/2015 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của luật
thi hành án dân sự
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của
Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1
PHẦN NỘI DUNG ........................................................................................................................... 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI ............................................................... 5

1.1

Khái niệm, đặc điểm về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi .............................................................................5
1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ...............................5
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài .........................................................................8
1.2

Ý nghĩa của việc mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất của Doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật đất đai .................13
1.3 Xu hướng mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài.......................................................................................15
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1............................................................................................................... 21
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI – HƢỚNG HOÀN THIỆN
.......................................................................................................................................................... 22

2.1 Điều kiện để thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ...........................................................................22
2.1.1

Điều kiện chung để thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất của

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ............................................................22
2.1.2 Điều kiện riêng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để thực
hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất ............................................................28
2.2 Thực trạng pháp luật về nội dung quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ................................................................31
2.2.1 Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ bán

nền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ..............................................31
2.2.2 Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngồi......................................................................................................34
2.2.3 Quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngồi......................................................................................................37
2.3 Trình tự, thủ tục thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ...........................................................................41
2.3.1 Hồ sơ giao dịch quyền sử dụng đất ......................................................42
2.3.2 Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất ......................44
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2: ............................................................................................................. 49
KẾT LUẬN ..................................................................................................................................... 50


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nếu như ví chủ thể sử dụng đất là thành viên của “gia đình đất đai” cùng tồn tại
trong “đại gia đình bất động sản” nói chung và “gia đình quyền sử dụng đất” nói
riêng thì quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) chính là hơi thở, là sự sống
của từng thành viên ấy. Hơi thở có điều hịa mạnh mẽ thì sự sống của cơ thể mới có
thể khỏe mạnh và gia đình mới có thể được hạnh phúc. Điều này phụ thuộc rất lớn
vào yếu tố pháp luật điều chỉnh quyền giao dịch QSDĐ của họ. Trong các thành
viên thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi là chủ thể phải chịu nhiều sự hạn
chế cũng như những ràng buộc nhất định so với các chủ thể khác. Sự dịch chuyển
đất đai từ chủ thể sử dụng đất này sang chủ thể sử dụng đất khác là quy luật vận
động tất yếu. Theo đó, quan hệ đất đai về nhu cầu giao dịch QSDĐ giữa doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với các chủ thể khác khi sử dụng đất tại Việt Nam
ngày càng trở nên phức tạp và cần thiết trong cuộc sống hội nhập quốc tế hiện nay.
Dưới gốc độ pháp lý, Luật đất đai 2003 bắt đầu ban hành những quy định cụ thể về
quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đây là một trong những
bước đột phá quan trọng tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động

phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển các quan hệ xã hội
không ngừng diễn ra sôi động trên thị trường, các quy định này tỏ ra khơng phù hợp
và có nhiều hạn chế. Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội nước Cộng hịa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam (CHXHCNVN) khóa XIII đã thông qua Luật đất đai
mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật đất đai 2003. Luật đất đai 2013 đã đổi
tên chủ thể sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thành
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với những quy định về quyền giao dịch
QSDĐ được mở rộng hơn, ở các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng
cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.
Tuy nhiên, “bài toán” nan giải đã từng tồn tại ở những thời kì trước đến nay vẫn
chưa được giải quyết một cách thỏa đáng. Đó là khoảng cách bất bình đẳng giữa
chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài, bên cạnh những kẽ hở, bất cập pháp lý
trong việc thực hiện quyền giao dịch của họ theo chính sách pháp luật về đất đai.
Hiện nay, tình trạng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chuyển nhượng QSDĐ
dưới hình thức phân lô bán nền đang âm thầm diễn ra trên thị trường bất động sản
hay những khó khăn của họ trong quá trình thực hiện quyền giao dịch QSDĐ tại các
cơ quan có thẩm quyền. Một hồi chng tiếp tục được báo động cho các cơ quan
chức năng và đây cũng là lí do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu
bản chất pháp lý của quyền giao dịch QSDĐ. Thực trạng và đề xuất hướng hoàn

1


thiện pháp luật đất đai trong việc thực hiện quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi trên thực tế là vấn đề cần được quan tâm. Sự nhận thức đúng đắn và đầy
đủ các quy định về quyền giao dịch QSDĐ của đối tượng là chủ thể nước ngoài thật
sự cần thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật
trong hoạt động xét xử của Tịa án. Trên đây là lí do của việc chọn đề tài “Quyền
giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” làm khóa
luận tốt nghiệp của sinh viên.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói
riêng được xem là một phần quy định quan trọng trong chính sách phát triển đất đai
của nước ta khi thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động, quá trình hội
nhập quốc tế thu hút vốn đầu tư nước ngoài ngày càng được chú trọng trên cơ sở
phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Vì vậy, các nhà
làm luật, các nhà khoa học vẫn đang tiếp tục nghiên cứu, đóng góp ý kiến sửa đổi,
bổ sung để dần hoàn thiện “hành lang” pháp lý, đảm bảo quyền lợi hơn cho họ khi
tham gia đầu tư vào thị trường Việt Nam. Liên quan đến đề tài này, trong thời gian
qua đã có nhiều cơng trình nghiên cứu như:
Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật của tác giả Võ Thị Thùy Diễm năm 2010 và
tác giả Nguyễn Thành An năm 2009 với cùng đề tài “Chế độ pháp lý đối với tổ
chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam”.
Khóa luận này nghiên cứu tổng thể về chế độ pháp lý của tổ chức, cá nhân nước
ngồi qua các nội dung như: hình thức sử dụng đất, thẩm quyền quản lí, trình tự thủ
tục để thực hiện dự án đầu tư, giá thuê đất, thời hạn thuê đất, vấn đề bồi thường khi
thu hồi đất, quyền và nghĩa vụ của họ. Như vậy có thể thấy việc nghiên cứu về
quyền của tổ chức cá nhân nước ngoài chỉ là một phần nhỏ trong nội dung của đề tài
trên. Mặt khác đề tài phân tích quy phạm pháp luật dựa trên Luật đất đai 2003. Do
đó, một số nội dung của cơng trình trên có nhiều điểm khơng cịn phù hợp với pháp
luật hiện hành.
Luận văn thạc sĩ của tác giả Mai Quang Huy năm 2014 với đề tài “Xác lập
QSDĐ đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi kinh doanh nhà ở”. Trong cơng trình
này, tác giả trực tiếp nghiên cứu đầy đủ và có hệ thống các quy định của pháp luật
về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong hoạt động
kinh doanh nhà ở và một trong những hình thức xác lập là thơng qua giao dịch
QSDĐ. Với cơng trình trên, quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước
ngoài chưa được nghiên cứu một cách tổng quát và toàn diện. Hơn nữa, đây là cơng
trình nghiên cứu sử dụng Luật đất đai 2003 nên chưa được cập nhật thay đổi của

2


Luật mới (Luật đất đai 2013). Ngồi ra, cơng trình nghiên cứu gần đây nhất có nội
dung liên quan, với đề tài “Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi thơng qua giao dịch quyền sử dụng đất” của tác giả Ngơ Gia Hồng
trong Luận văn thạc sĩ Luật học năm 2017. Tuy nhiên công trình chỉ dừng lại ở việc
nghiên cứu quyền tiếp cận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thông
qua các giao dịch QSDĐ mà không đi sâu nghiên cứu ở quyền giao dịch của họ.
Bên cạnh các công trình nghiên cứu chuyên sâu đã được đề cập ở trên thì một
số bài viết được xuất bản trong một số tạp chí pháp lý cũng có đề cập đến vấn đề
giao dịch QSDĐ của chủ thể này. Có thể kể đến các bài viết như: “Tổ chức cá nhân
nước ngoài và vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản tại Việt
Nam” đăng trên tạp chí Khoa học pháp lý số 4/2014 của tác giả Đặng Anh Quân,
“Quyền sử dụng đất – một số quan điểm tiếp cận và đề xuất hướng giải quyết trong
khoa học pháp lý của Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thùy Trang được đăng trên
Tạp chí Khoa học pháp lý số 4 (98)/2016 hay bài viết “Về giao dịch quyền sử dụng
đất theo pháp luật hiện hành” của tác giả Lưu Quốc Thái xuất bản tại Tạp chí Nhà
nước và pháp luật số 7/2006.
Mặc dù doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng phải là đối tượng q
mới mẻ để đi vào nghiên cứu về việc sử dụng đất của họ bởi đã có nhiều cơng trình
khoa học, bài viết của một số tác giả đã từng đề cập đến vấn đề này trong từng giai
đoạn phát triển chính sách pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, việc phân tích chỉ dừng
lại ở một khía cạnh nào đó và cho đến nay, vẫn chưa có cơng trình, đề tài nào trực
tiếp đi vào nghiên cứu một cách đầy đủ và có hệ thống các quy định của pháp luật
hiện hành để đưa đến cái nhìn tổng quan nhất về quyền giao dịch QSDĐ của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đồng thời, trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày
càng phát triển, theo đó là những biến động nhất định của sự ra đời mới nhất là Luật
đất đai 2013 nên việc nghiên cứu đề tài “Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” để bổ sung và hoàn thiện các cơng trình

nêu trên là điều cần thiết.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài này là làm rõ các quy định của pháp luật hiện
hành về quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Trên
cơ sở đó, đề tài sẽ đánh giá tính hợp lý của các quy định pháp luật đất đai hiện hành
bên cạnh thực tiễn áp dụng, từ đó chỉ ra được những điểm bất cập, gây khó khăn
cho các nhà đầu tư nước ngồi cũng như trình bày tổng hợp những ý kiến, góp ý của
các nhà nghiên cứu và của bản thân mình để pháp luật đất đai nói chung và pháp

3


luật về quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói
riêng ngày càng hồn thiện.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Với đề tài này thì đối tượng nghiên cứu là khái niệm, đặc điểm cũng như ý
nghĩa và xu hướng mở rộng quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài. Đồng thời tác giả cũng nghiên cứu các quy định pháp luật về điều kiện,
nội dung và trình tự thủ tục để thực hiện quyền của chủ thể này dưới khía cạnh pháp
luật bên cạnh việc áp dụng quy định trên thực tế có phù hợp hay khơng, có gây khó
khăn cho các nhà đầu tư nước ngồi hay khơng, có đảm bảo quyền và lợi ích chính
đáng của họ hay khơng. Khi nghiên cứu các quy định của pháp luật, tác giả tập
trung nghiên cứu các quy định về điều kiện chung và điều kiện riêng để doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể thực hiện quyền giao dịch QSDĐ khi đầu tư
dự án tại Việt Nam. Ngoài ra, cho đến thời điểm hiện tại thì pháp luật đất đai đã mở
rộng quyền cho đối tượng này gần như tiệm cận với các chủ thể trong nước. Do đó,
đề tài chỉ tập trung phân tích những điểm hạn chế về nội dung quy định quyền
chuyển nhượng QSDĐ, quyền góp vốn và quyền thế chấp bằng QSDĐ. Cịn đối với
trình tự thủ tục để thực hiện quyền thì tác giả chỉ nghiên cứu một số vấn đề cốt lõi
về hồ sơ giao dịch và các bước thực hiện thủ tục mà thôi. Việc nghiên cứu tập trung

nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đang có hiệu lực thi hành như
Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đồng thời, tác giả cũng có sự
so sánh, đối chiếu với quy định của các Luật Đất đai trước đây cũng như các lĩnh
vực pháp luật khác như pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật kinh
doanh bất động sản.
5. Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả vận dụng phối hợp nhiều phương pháp
khác nhau như phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp, liệt kê. Trong đó phương
pháp phân tích và tổng hợp là hai phương pháp quan trọng được dùng xuyên suốt
toàn luận văn.
6. Bố cục của luận văn
Nội dung của khóa luận được thiết kế làm 02 chương:
Chương 1: Cơ sở lí luận về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài – Hướng hoàn thiện

4


PHẦN NỘI DUNG
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI
1.1 Khái niệm, đặc điểm về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi
1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Hịa chung với xu hướng hội nhập quốc tế và phát triển kinh tế theo cơ chế
thị trường, Việt Nam đã và đang tạo nên những sự hấp dẫn nhằm thu hút các nhà
đầu tư nước ngoài trên thị trường đầu tư. Trong đó, chính sách về đất đai là một
trong những điểm sáng thu hút dòng vốn từ nước ngoài chảy vào “mảnh đất” màu

mỡ đang trên đà phát triển. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi – một trong
những loại hình doanh nghiệp được đề cập với tư cách là chủ thể sử dụng đất tại
Việt Nam theo quy định tại Luật đất đai 2013. Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi được định nghĩa như thế nào?
Theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Luật đất đai 2013 doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi là nhóm chủ thể sử dụng đất lần đầu tiên xuất hiện trên cơ sở xác định
lại nhóm chủ thể tổ chức, cá nhân nước ngồi như Luật đất đai 2003. Tuy nhiên với
quy định trên, Luật đất đai hiện hành không định nghĩa một cách trực tiếp như thế
nào là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều này xuất phát từ nguyên tắc
bảo đảm tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật,
theo đó doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với tư cách là chủ thể sử dụng đất
được xác định theo pháp luật về đầu tư. Như vậy việc xác định thế nào là doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật đầu tư
nên không cần thiết lặp lại trong Luật đất đai.
Căn cứ theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật đầu tư 2014, về mặt thuật ngữ pháp
luật đầu tư không quy định về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà tiếp cận
chủ thể này bằng thuật ngữ “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi”, là tổ chức
kinh tế có nhà đầu tư nước ngồi là thành viên hoặc cổ đơng. Theo đó nhà đầu tư
nước ngồi là cá nhân có quốc tịch nước ngồi, tổ chức được thành lập theo pháp
luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam1 và nhà đầu tư
nước ngồi được sở hữu vốn điều lệ khơng hạn chế trong tổ chức kinh tế2. Như vậy,
có thể thấy pháp luật đầu tư không đưa ra một tỷ lệ vốn góp cụ thể nào cho nhà đầu
tư nước ngồi tham gia hoạt động đầu tư trong tổ chức kinh tế tại Việt Nam. Điều
này có nghĩa là chỉ cần có phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngồi lớn hơn 0% thì

1

khoản 14 Điều 3 Luật đầu tư 2014
khoản 3 Điều 22 Luật đầu tư 2014

2

5


đã được xem là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên cần lưu ý rằng
Luật đầu tư có sự phân định rõ tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài bị đối xử như một
nhà đầu tư nước ngồi phụ thuộc vào tỉ lệ vốn góp trong một số trường hợp nhất
định theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm tránh tình trạng đầu tư chéo
và nếu bên nước ngoài chỉ nắm một tỉ lệ nhỏ thì cũng khơng ảnh hưởng đến hoạt
động kinh doanh, từ đó cũng khơng có lý do gì để phân biệt đối xử.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được sử dụng đất tại Việt Nam bao gồm
doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp
Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định
của pháp luật đầu tư3.
-

Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp hoàn toàn thuộc
quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài thành lập, quản lý và chịu trách nhiệm
về tồn bộ q trình hoạt động cũng như quá trình kinh doanh.

-

Doanh nghiệp liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài
là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước hợp tác
thành lập tại Việt Nam trên cơ sở ký kết hợp đồng liên doanh. Đặc điểm nổi bật
của doanh nghiệp liên doanh là có sự phối hợp cùng góp vốn đầu tư sản xuất
kinh doanh của các nhà đầu tư nước ngoài và các nhà đầu tư Việt Nam. Tỷ lệ

-

góp vốn của mỗi bên sẽ quyết định tới mức độ tham gia quản lý doanh nghiệp,
tỷ lệ lợi nhuận được hưởng cũng như rủi ro mỗi bên tham gia liên doanh phải
gánh chịu. Mặt khác, theo pháp luật đất đai, tỷ lệ vốn góp trong doanh nghiệp
liên doanh cũng sẽ quyết định đến quyền giao dịch QSDĐ của từng loại chủ thể
tham gia vào thị trường đất đai tại Việt Nam.
Doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua
lại theo quy định của pháp luật đầu tư. Đây là trường hợp nhà đầu tư nước ngoài
được quyền mua một phần hoặc toàn bộ cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam
theo trình tự thủ tục được quy định tại Luật đầu tư 2014. Trong đó, có hai
trường hợp nhỏ mà nhà đầu tư nước ngoài phải thực hiện theo quy định. Đó là
thứ nhất nhà đầu tư nước ngồi đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của
tổ chức kinh tế phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư khi thuộc
một trong các trường hợp sau: một là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài
nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá
nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh (sau đây gọi là tổ
chức kinh tế F1); hai là, tổ chức kinh tế có tổ chức kinh tế F1 nắm giữ từ 51%
vốn điều lệ trở lên; ba là, tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức

3

khoản 7 Điều 5 Luật đất đai 2013

6


kinh tế F1 nắm giữ từ 51 % vốn điều lệ trở lên. Thứ hai, nhà đầu tư nước ngồi
khơng phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư khi thuộc trường hợp
góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào doanh nhiệp Việt Nam với tỷ lệ vốn
góp khơng hạn chế để thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật.

-

Đối với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành do nhận
chuyển nhượng cổ phần thì có thể được đối xử như tổ chức kinh tế trong nước

nếu bên Việt Nam chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về
doanh nghiệp4.
Như đã được đề cập ở trên, thuật ngữ “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” là
sự điều chỉnh một cách hợp lý từ thuật ngữ “Tổ chức, cá nhân nước ngoài”, thể hiện
bởi những lí do như sau:
Thứ nhất, Luật đất đai 2003 quy định cá nhân nước ngoài là một trong các
chủ thể sử dụng đất tại Việt Nam. Tuy nhiên việc định danh chủ thể này theo quy
định là không rõ ràng, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng trong việc áp dụng
pháp luật. Bởi điều này rất dễ nhầm lẫn “cá nhân nước ngoài” sử dụng đất để đầu tư
là một cá nhân cụ thể sử dụng đất. Nếu xét về bản chất, khi sử dụng đất để đầu tư,
cá nhân nước ngoài phải thành lập doanh nghiệp và doanh nghiệp này mới là chủ
thể sử dụng đất về mặt pháp lý chứ không phải là cá nhân nước ngoài5.
Thứ hai, theo quy định tại khoản 9 Điều 4 Luật doanh nghiệp 2014, doanh
nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp được thành lập và đăng kí thành lập theo pháp
luật Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam. Bên cạnh đó doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài do thương nhân nước ngoài thành lập tại Việt Nam cũng được
xem là thương nhân Việt Nam theo khoản 1, 4 Điều 16 Luật thương mại 2005. Như
vậy với nội dung của hai văn bản pháp luật trên, có thể thấy tổ chức, cá nhân nước
ngoài thành lập tại Việt Nam để thực hiện đầu tư sẽ phải được xác định là doanh
nghiệp Việt Nam (tổ chức kinh tế). Thế nhưng, Luật đất đai năm 2003 lại tách biệt
thành hai chủ thể: tổ chức kinh tế và tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư mặc dù tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất cũng phải được thành lập
theo pháp luật Việt Nam. Xét thấy, luật đất đai không xem tổ chức, cá nhân nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư là chủ thể trong nước. Điều này tạo nên sự không
thống nhất giữa các văn bản pháp luật trong cùng một hệ thống pháp luật.

4

khoản 4 Điều 189 Luật đất đai 2013
Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước ngoài và vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh
bất động sản tại Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4 (83)/2014, tr. 28
5

7


1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Đất đai là một bộ phận khơng thể thiếu trong cuộc sống của người dân, tục
ngữ có câu “tấc đất tấc vàng”. Vì thế QSDĐ được xem là hàng hóa đặc biệt khơng
phải là hàng hóa trao đổi bình thường, đồng thời nó là một dạng tài sản được pháp
luật Việt Nam cơng nhận. Chính vì lẽ đó mà bất cứ sự chuyển dịch nào về quyền tài
sản cũng có tác động rất lớn đến các chủ thể sử dụng đất. “Để đảm bảo cho sự ổn
định này Nhà nước đã xem việc bảo vệ quyền của người sử dụng đất trong các giao
dịch như là bảo vệ trật tự công cộng”6. Như vậy, với ý nghĩa trên pháp luật đã định
nghĩa và quy định như thế nào về quyền giao dịch QSDĐ. Nhưng trước khi đến với
khái niệm quyền giao dịch QSDĐ, chúng ta cần điểm qua khái quát về khái niệm
QSDĐ.
Theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành thì QSDĐ là một trong những
đối tượng của quyền tài sản7, đồng thời nó là một trong những loại tài sản được
pháp luật Việt Nam công nhận và bảo hộ8. Mặc dù QSDĐ không được công nhận
bằng cách tiếp cận là quyền sử dụng – một trong những quyền năng của quyền sở
hữu bởi những hạn chế và những trở ngại còn tồn tại trong lý luận lẫn thực tiễn. Tuy
nhiên với cách tiếp cận QSDĐ là tài sản cũng như xu hướng mở rộng quyền sử
dụng theo BLDS hiện nay9, thì việc sử dụng đất của người sử dụng đất không dừng

lại ở chỗ chỉ được trực tiếp khai thác, sử dụng, hưởng hoa lợi từ đất mà còn bao
gồm cả việc họ được thực hiện các quyền tài sản đối với QSDĐ của mình thơng qua
các giao dịch QSDĐ và việc thực hiện đó trên cơ sở được Nhà nước cho phép theo
quy định của pháp luật. Một điểm cần lưu ý, ở đây có sự phân biệt giữa “chuyển
giao quyền sử dụng” theo quy định tại Điều 189 BLDS 2015 với hoạt động “chuyển
quyền sử dụng đất” quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013. Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng
QSDĐ. Trong khi đó chuyển giao QSDĐ hiểu theo quy định của BLDS 2015 chỉ là
sự cho phép người khác được trực tiếp khai thác, tác động trực tiếp vào đất (chuyển
giao hoạt động sử dụng) chứ khơng có sự chuyển giao về chủ thể sử dụng đất thông
qua các giao dịch chuyển QSDĐ10.

6

Ninh Thị Hiền (2013), “Trình tự thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy
định tại dự thảo Luật đất đai sửa đổi”, Tạp chí Khoa học pháp lý đặc san, số 01/2013, tr. 45
7
Điều 115 BLDS 2015
8
khoản 1 Điều 105 BLDS 2015
9
Điều 189 BLDS 2015
10
Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất – một số quan điểm tiếp cận và đề xuất hướng giải quyết
trong khoa học pháp lý của Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4 (98)/2016, tr. 59

8

Theo Điều 115 BLDS 2015 định nghĩa quyền tài sản là quyền trị giá được
bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử
dụng đất và quyền tài sản khác. Như vậy, QSDĐ thỏa mãn các điều kiện thì mặc
nhiên được coi là quyền tài sản và đã là tài sản thì đều có thể được chuyển giao
trong giao lưu dân sự. Điều 18 Hiến pháp 1992 chính thức quy định người sử dụng
đất được thực hiện giao dịch đối với QSDĐ. Tuy nhiên thuật ngữ được sử dụng lần
đầu tiên không phải là “giao dịch quyền sử dụng đất” mà là thuật ngữ “chuyển
quyền sử dụng đất”. Cũng điều chỉnh hành vi giao dịch QSDĐ, BLDS 1995 quy
định cụ thể tại Điều 690 đến Điều 744 về 05 hành vi chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ và được gọi chung bằng một thuật ngữ pháp lý
là “chuyển quyền sử dụng đất”. Thuật ngữ “giao dịch quyền sử dụng đất” được
chính thức nhắc đến đầu tiên và cũng chỉ một lần nhưng lại khơng có sự giải thích
tại Điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai11. Mặc dù khơng có sự định nghĩa cụ thể về giao dịch QSDĐ
nhưng thông qua các quy định của pháp luật đất đai, giao dịch QSDĐ là việc người
sử dụng đất tiến hành dịch chuyển QSDĐ của mình theo nội dung và hình thức nhất
định phù hợp với quy định của pháp luật đất đai nhằm thực hiện quyền tài sản của
mình đối với QSDĐ12. Sự dịch chuyển QSDĐ của các chủ thể có thể được tiến hành
qua hai hình thức như sau:
Thứ nhất, đó là sự dịch chuyển hẳn quyền sử dụng đất từ chủ thể thực hiện
quyền này sang chủ thể nhận quyền, làm chấm dứt QSDĐ của chủ thể này và làm
phát sinh QSDĐ của chủ thể kia. Các quyền giao dịch này được gọi là chuyển
QSDĐ được giải thích tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 bao gồm quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ.
Trong các quyền giao dịch nói trên, điểm cần lưu ý là nếu như quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ là những quyền năng của chủ thể được
dịch chuyển QSDĐ một cách trọn vẹn thì đối với quyền góp vốn bằng QSDĐ lại
dẫn đến hai hệ quả khác nhau, có hay khơng sự chuyển QSDĐ theo đúng bản chất
của sự chuyển quyền. Luật đất đai 1993 khơng quy định quyền góp vốn QSDĐ. Đến
với Luật đất đai 2003, các hành vi chuyển QSDĐ trong đó bao gồm góp vốn bằng

QSDĐ mà hình thành pháp nhân mới. Có thể nhận thấy, trong giai đoạn này, pháp
luật đất đai chỉ quy định trường hợp góp vốn bằng QSDĐ có hình thành pháp nhân
mới được xem là sự chuyển QSDĐ. Tiếp tục ghi nhận trực tiếp hơn, Luật đất đai
2013 khơng cịn phân biệt việc góp vốn bằng QSDĐ hình thành hay khơng hình

11

Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr. 228
Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tlđd (10), tr. 236

12

9


thành pháp nhân mới để xác định có sự chuyển QSDĐ như Luật đất đai 2003. Theo
đó, “góp vốn bằng QSDĐ được thừa nhận chính thức là một hành vi chuyển QSDĐ,
khi thực hiện sẽ ln có sự dịch chuyển QSDĐ từ bên góp vốn bằng QSDĐ cho chủ
thể khác”13. Điều này được hiểu là ln có sự dịch chuyển QSDĐ khi có hành vi
góp vốn bằng QSDĐ vào một pháp nhân đã được thành lập và góp vốn bằng QSDĐ
dẫn đến hình thành pháp nhân mới.
Thứ hai, giao dịch không làm dịch chuyển QSDĐ của chủ thể sử dụng đất bao
gồm cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp bằng QSDĐ. Trong hai trường hợp
trên quyền giao dịch QSDĐ được thực hiện mà không làm chấm dứt hoặc chuyển
hẳn QSDĐ cho chủ thể khác mà chỉ tạm gián đoạn trong một thời gian nhất định.
QSDĐ vẫn thuộc về người đã thực hiện quyền, tức là bên thế chấp và bên cho thuê
khi thời gian kí kết hợp đồng giao dịch đã kết thúc.
“Giao dịch QSDĐ là hoạt động của thị trường QSDĐ thứ cấp, ở đó người sử dụng
đất đưa QSDĐ của mình vào các giao dịch dân sự, thương mại như một loại tài
sản”14. Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát

sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự15. Theo đó giao dịch QSDĐ là sự
thỏa thuận giữa các chủ thể với nhau, trong đó một bên là người sử dụng đất hoặc là
hành vi pháp lý đơn phương của người sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với QSDĐ16. Theo Lý luận
nhà nước và pháp luật, quyền chủ thể là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể
được tiến hành. Hay nói cách khác quyền chủ thể là khả năng của chủ thể có thể lựa
chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc khơng xử sự
như vậy. Từ những lý luận trên, quyền giao dịch QSDĐ là khả năng mà Nhà nước
trao cho chủ thể sử dụng đất thực hiện các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ,
trong đó đối tượng giao dịch là QSDĐ – loại tài sản đặc biệt được phép lưu chuyển
trên thị trường. Tuy nhiên, không phải mọi chủ thể sử dụng đất đều có tất cả các
quyền giao dịch QSDĐ như nhau mà tùy theo từng loại chủ thể, hình thức sử dụng
đất thì họ sẽ được hưởng những quyền năng khác nhau. Đối với chủ thể sử dụng đất
là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì quyền giao dịch QSDĐ cịn phụ thuộc
vào hình thức của doanh nghiệp và tỉ lệ vốn góp vào doanh nghiệp đó. Pháp luật đất
đai quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chỉ được hưởng một số quyền
giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ; thế chấp,
13

Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tlđd (10), tr.234
Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất”,
Tạp chí khoa học pháp lý, số 1(86)/2015, tr. 31
15
Điều 116 BLDS 2015
16
Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tlđd (10), tr. 227
14

10

góp vốn bằng QSDĐ. Các quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi được khái qt như sau:
Thứ nhất, “chuyển nhượng QSDĐ là việc người sử dụng đất chuyển giao
hồn tồn QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng
với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp
luật”17. Theo quy định từ Điều 183 đến Điều 187 Luật đất đai 2013 xác định một số
trường hợp doanh có vốn đầu tư nước ngồi được quyền chuyển nhượng QSDĐ tuỳ
theo hình thức xác lập quyền sử dụng đất và loại chủ thể đầu tư thực hiện dự án tại
Việt Nam trong và ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng
nghề. Và cho đến thời điểm hiện tại, kế thừa quy định ở Luật đất đai 2003, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi vẫn khơng được phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức phân lô, bán nền theo quy định ở Luật đất đai 2013. Bên cạnh đó, pháp
luật đất đai cũng bổ sung trường hợp mặc dù doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi khơng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ thể sử
dụng đất khác nhưng được nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế trong nước trong một số trường hợp nhất định và trường hợp nhận
chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất trong trường hợp tổ chức kinh tế
chuyển nhượng dự án đầu tư của mình theo quy định của pháp luật kinh doanh bất
động sản.
Thứ hai, cho thuê QSDĐ là trường hợp người sử dụng đất vẫn được hưởng
lợi ích từ QSDĐ của mình mà khơng phải trực tiếp khai thác đất đai. Theo đó bên
cho thuê chuyển giao QSDĐ của mình trong một thời gian nhất định cho bên thuê.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tùy vào từng loại chủ thể có quyền
chuyển nhượng mà họ cũng có quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Về mặt thuật
ngữ, pháp luật đất đai quy định tùy vào hình thức sử dụng đất của bên cho thuê mà
việc cho thuê QSDĐ được xác định với tên gọi khác nhau là “cho thuê” hoặc “cho
thuê lại” QSDĐ. Có nghĩa là bên cho thuê xác lập QSDĐ dưới hình thức được Nhà
nước giao đất thì việc cho thuê của họ gọi là cho thuê QSDĐ. Trường hợp, bên cho

thuê sử dụng đất dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất thì việc họ cho thuê
gọi là cho thuê lại QSDĐ. Điểm cần lưu ý ở đây, Luật đất đai 2013 quy định mở
rộng ở trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh
doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được quyền
cho thuê lại đất dưới hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với diện tích đất thuê
trả tiền thuê đất hằng năm. Đây là quyền mà doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư ở

17

Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tlđd (10), tr. 246

11


ngoài khu vực trên sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm không được pháp
luật cho phép.
Thứ ba, tặng cho QSDĐ là trường hợp chủ thể sử dụng đất chuyển giao
QSDĐ của mình cho bên được tặng cho mà khơng u cầu đền bù, xuất phát từ ý
chí, tình cảm, sự quan tâm của bên tặng cho đối với bên được tặng cho và mang
tính chất tiền tệ – phi hàng hóa. Quyền tặng cho QSDĐ của chủ thể sử dụng đất là
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lần đầu tiên được xuất hiện trong Luật đất
đai 2013 mà trước đây pháp luật đất đai không cho phép họ có quyền này. Tuy
nhiên, việc mở rộng vẫn còn dè dặt ở những quy định của pháp luật, theo đó quyền
tặng cho QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi bị giới hạn khơng chỉ ở
chủ thể có quyền, hình thức sử dụng đất mà còn ở phạm vi chủ thể được tặng cho.
Điều này nhằm đảm bảo ý nghĩa của việc tặng cho và nhận QSDĐ, tránh tình trạng
chuyển QSDĐ “núp bóng” dưới hình thức tặng cho.
Thứ tư, thế chấp bằng QSDĐ chiếu theo quy định về thế chấp tài sản tại
Điều 342 BLDS 2015 là việc bên thế chấp dùng QSDĐ của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ và không chuyển giao QSDĐ cho bên nhận thế chấp. Quyền thế chấp

bằng QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chỉ được thực hiện tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ năm, góp vốn bằng QSDĐ là việc người sử dụng đất dùng QSDĐ của
mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Tương
tự như trường hợp cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, chủ thể có quyền chuyển nhượng
QSDĐ thì cũng có quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh với
chủ thể được pháp luật quy định. Theo quy định của Luật đất đai 2013 không cho
phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được nhận góp vốn bằng QSDĐ của
hộ gia đình, cá nhân.
Như vậy, xuất phát từ chính sách, chủ trương của Đảng và nhà nước cùng với bản
chất đặc trưng của từng loại giao dịch bên cạnh nhu cầu thực tế của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài mà Luật đất đai 2013 có những quy định về quyền giao
dịch QSDĐ cho họ. Theo đó, pháp luật chỉ khơng cho phép chủ thể này có quyền
thừa kế QSDĐ bởi thừa kế là giao dịch có tính chất phi hàng hóa – phi tiền tệ,
khơng mang tính trao đổi như các giao dịch khác trên thị trường18. Đồng thời giao
dịch về thừa kế QSDĐ thể hiện ý chí, tình cảm, nguyện vọng giữa những người
thừa kế và nhận thừa kế. Do đó doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chỉ được
phép thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ theo quy định của pháp luật, mà khơng
có quyền thừa kế QSDĐ.
18

Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tlđd (10), tr. 270

12


1.2 Ý nghĩa của việc mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài theo quy định của pháp luật đất đai
Việc mở rộng quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi góp phần đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. “Chế độ sở hữu toàn

dân đối với đất đai là một trong những điều kiện tiền đề đối với công việc xây dựng
chủ nghĩa xã hội, cho nên vấn đề bảo vệ và làm cho chế độ sở hữu này hòa nhập
vào cuộc sống sẽ là nguyên tắc cơ bản trong quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ
thống pháp luật đất đai”19. Để thực hiện nguyên tắc này, việc trao quyền giao dịch
QSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải đặt trên nền tảng chế độ sở
hữu toàn dân. Điều này có nghĩa là quyền giao dịch QSDĐ của chủ thể này chỉ
được hình thành tại Việt Nam khi Nhà nước thơng qua các cơ quan chức năng có
thẩm quyền cho phép trong phạm vi và điều kiện luật định. Có thể nói, “quyền sở
hữu đất đai về mặt kinh tế chỉ có thể được đảm bảo khi nó gắn với việc quan tâm
đúng mức đến lợi ích của người sử dụng đất. Nếu Nhà nước trao cho người sử dụng
đất những quyền năng quá hạn chế thì sẽ dẫn đến việc sử dụng đất không hiệu quả,
cản trở quan hệ đất đai vận hành theo đúng quy luật. Ngược lại, nếu quyền lợi của
người sử dụng đất được thừa nhận thỏa đáng thì sẽ thúc đẩy việc sử đụng đất có
hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội nói chung trực tiếp
và gián tiếp làm gia tăng tài sản xã hội, gia tăng nguồn thu của Nhà nước”20.
Quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có ý
nghĩa vơ cùng quan trọng đối với tình hình phát triển kinh tế và ổn định đời sống xã
hội trong nước. Theo Tiến sĩ luật học Phạm Văn Võ nhận định “Một khi chúng ta
cố tình dùng quyền lực Nhà nước, dùng vị thế độc tơn của sở hữu tồn dân đối với
đất đai để can thiệp trái quy luật sẽ làm cho quan hệ đất đai vận động chậm chạp
ảnh hưởng xấu tới hiệu quả sử dụng đất và tình hình kinh tế, xã hội”. Việc quy định
càng giới hạn quyền giao dịch QSDĐ của chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi mà khơng có sự kiểm sốt chặt chẽ thì dễ dàng làm phát sinh trên thực
tế tình trạng “đầu cơ”, “giao dịch ngầm” giữa họ với các chủ thể sử dụng đất khác.
Điều này dẫn đến Nhà nước không thể thu vào một khoảng lợi nhất định từ việc
khai thác, sử dụng đất, thất thu nguồn ngân sách quốc gia, kiềm hãm sự phát triển
kinh tế đất nước, đặc biệt là trong thị trường QSDĐ nói riêng và thị trường bất động
sản nói chung. Chính vì vậy, điều chỉnh quy định về quyền giao dịch QSDĐ của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi là bước tiến quan trọng trong sự phát triển
19

Lê Văn Hiển (2002), Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn pháp luật và phương hướng
hoàn thiện, Luận văn Tiến sĩ Luật học, trường Đại học Luật Tp.HCM, tr. 23
20
Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, Nhà xuất bản Lao động,
tr. 254

13


kinh tế đất nước. Sự dịch chuyển QSDĐ trong điều kiện phát triển kinh tế theo cơ
chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa là nhu cầu hết sức tự nhiên, mang tính
tất yếu và khách quan. Tính tất yếu và khách quan thể hiện ở chủ trương, chính sách
của Đảng và Nhà nước. Xã hội ngày càng phát triển và nhu cầu sử dụng đất của chủ
thể sử dụng đất trong xã hội cũng từ đó mà ngày càng tăng cao, đặc biệt là trong
quá trình hội nhập quốc tế, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ngày càng
được thu hút và tiếp cận vào thị trường đầu tư tại Việt Nam. Việc mở rộng quyền
giao dịch QSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ giúp họ an tâm đầu
tư vào thị trường Việt Nam, hứa hẹn tạo một hành lang pháp lý an tồn, thơng
thống và thuận lợi. Từ đó tạo cơng ăn việc làm cho người lao động, giảm tỉ lệ thất
nghiệp, điều này góp phần ổn định xã hội trong cơ chế thị trường nhiều thành phần.
Nhằm đẩy mạnh tiến trình mở rộng hợp tác, đầu tư quốc tế của đất nước, hội
nhập kinh tế quốc tế trong tiến trình cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, xét
thấy cần quan tâm một cách thỏa đáng quyền và lợi ích của nhà đầu tư nước ngồi
sao cho họ có nhiều lợi ích gắn liền với đất đai, nắm quyền tự chủ trên đất. Có như
vậy họ mới khai thác hết tiềm năng của đất, tạo tâm lý yên tâm đầu tư, hợp tác lâu
dài. Từ đó, mới thu hút được vốn đầu tư, kỹ thuật, công nghệ hiện đại từ bên ngoài.
Mặt khác do yêu cầu hội nhập quốc tế ngày càng cao, cần phải dung hòa với những
nguyên tắc pháp luật quốc tế, tạo sự bình đẳng, sự công bằng khi cạnh tranh, sự
thống nhất giữa các chủ thể trong nước và nước ngồi trong q trình lưu chuyển

quyền sử dụng đất tại Việt Nam trên thị trường bất động sản.
Tóm lại, QSDĐ được xem là quyền tài sản của các chủ thể sử dụng đất do đó
việc mở rộng quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
khơng chỉ giúp phát huy tối đa những quyền năng mà họ đáng được hưởng với tư
cách là người sử dụng đất khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam bằng chính tài
sản của mình như các chủ thể khác. Mặt khác, điều này cịn đảm bảo được chế độ
sở hữu tồn dân về đất đai, phát triển kinh tế đất nước, ổn định đời sống xã hội.
Khơng những thế nó đã tạo ra “hành lang” pháp lý lành mạnh nhằm thu hút các nhà
đầu tư nước ngồi trong thời kì cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa, hội nhập kinh tế
quốc tế. Tuy nhiên, tùy theo từng giai đoạn mà pháp luật đất đai về vấn đề này có
những quy định hồn thiện và phát triển hơn. Do đó việc tìm hiểu xu hướng mở
rộng quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ giúp
chúng ta hiểu rõ hơn cũng như nhận thấy được sự tiến bộ của pháp luật về đất đai
qua các thời kì.

14


1.3 Xu hƣớng mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi
Sau khi giành thắng lợi năm 1975, đất nước rơi vào hồn cảnh vơ cùng khó
khăn do hậu quả của chiến tranh để lại. Việt Nam trong thời kì này phải tập trung
cho việc khơi phục đất nước, theo đó Đảng và Nhà nước chủ trương xây dựng nền
kinh tế quốc dân theo kế hoạch thống nhất. Điều 21 Hiến pháp 1980 quy định “Nhà
nước giữ độc quyền về ngoại thương và mọi thành phần kinh tế với nước ngoài”.
Trong giai đoạn này, Nghị định 115/CP ngày 18/4/1977 là văn bản duy nhất điều
chỉnh về đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên văn bản này lại thiếu tính khả thi, bên cạnh
đó việc sử dụng đất của cơ quan ngoại giao, cơ quan lãnh sự, các tổ chức hợp tác
với chính phủ cũng không được quy định mà chỉ dựa vào Hội đồng bộ trưởng quyết
định. Xuất phát từ cách nhìn nhận của quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì phát

triển kinh tế kế hoạch hóa tập trung theo mơ hình các nước xã hội chủ nghĩa Đơng
Âu trước đây, chúng ta chưa có khái niệm đất đai hàng hóa vì Hiến pháp quy định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu, khơng có khái niệm
tư hữu về đất đai, người sử dụng đất có QSDĐ nhưng khơng có quyền trao đổi, mua
bán đất đai. Do đó khơng có giao dịch về đất đai ở mọi chủ thể.
Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ VI chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, hệ
thống pháp luật của nước ta có sự điều chỉnh cơ bản để tạo điều kiện cho việc phát
triển các loại thị trường thiết yếu. Luật đất đai năm 1987 và Luật đầu tư nước ngoài
năm 1987 lần đầu tiên xuất hiện trong hệ thống pháp luật của quốc gia, đánh dấu
bước ngoặc quan trọng trong q trình phát triển chính sách về đất đai, đặc biệt là
QSDĐ đối với chủ thể nước ngoài. Theo đó, việc giao đất cho tổ chức, cá nhân
nước ngồi, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước
ngoài sử dụng do Hội đồng bộ trưởng nước CHXHCNVN quyết định (Điều 50 Luật
đất đai 1987). Tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh,
hợp tác của Việt Nam và nước ngoài giao đất để sử dụng phải tuân theo các quy
định của Luật này, trừ trường hợp Điều ước quốc tế ký kết giữa nước CHXHCNVN
với nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế có quy định khác (Điều 51 Luật đất đai 1987).
Pháp luật đất đai đã có những chính sách thu hút, tạo mơi trường thơng thống cho
nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam. Tuy nhiên do đất nước
mới thoát khỏi chế độ tập trung bao cấp, Nhà nước vẫn thận trọng bảo vệ quyền lợi
của mình hơn là quyền lợi của nhà đầu tư. Mặt khác do việc thiếu kinh nghiệm quản
lý nhà đầu tư nước ngồi nên khơng thể tùy tiện trao quyền quá nhiều cho họ trong

15


các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng, đặc biệt là quyền về đất đai – một trong
những nguồn tài ngun thể hiện chủ quyền quốc gia. Chính vì vậy, luật chỉ quy

định là giao quyền cho Hội đồng bộ trưởng quyết định để tùy vào từng thời cơ, tùy
vào từng thời điểm Hội đồng bộ trưởng có thể ban hành Nghị định để điều chỉnh.
Điều này tạo nên sự e ngại của nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường Việt Nam.
Sau thời gian áp dụng Luật đất đai 1987, trên thực tế sự biến động một cách
nhanh chóng trong nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
làm cho những quy định trở nên lạc hậu. Điều này tất yếu dẫn đến Luật đất đai 1993
ra đời để điều chỉnh vấn đề trên. Tuy nhiên do chưa nhận thấy được sự phức tạp của
quan hệ giao dịch QSDĐ giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với các chủ
thể khác mà Luật đất đai 1993 chỉ quy định một cách chung chung đối với quyền
giao dịch QSDĐ của chủ thể này, cụ thể tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào
Việt Nam sử dụng đất phải tuân theo các quy định của Luật này và các quy định
khác của pháp luật Việt Nam, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà CHXHCNVN ký
kết hoặc tham gia có quy định khác21. Để cụ thể hóa những quy định của Luật đất
đai, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh ngày 14/10/1994 về quyền
và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Với Pháp lệnh
này chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài thế chấp giá trị QSDĐ gắn liền với tài
sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam
trong thời hạn thuê đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam; cho thuê lại đất đã
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết
cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp quy định tại khoản
2, 3 Điều 7 của Pháp lệnh. Tiếp theo đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 11/Cp
ngày 24/01/21995 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Cho đến năm 2000, khi Luật đầu
tư nước ngồi tại Việt nam ra đời thì quyền giao dịch QSDĐ của họ tiếp tục có
bước “chuyển mình” mạnh mẽ khi quyền thế chấp QSDĐ của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi được quy định cụ thể ở các văn bản quy phạm pháp luật tại
khoản 3 Điều 46 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (đã được sửa đổi, bổ sung
ngày 09/06/2000) và khoản 1 điều 92 Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày
31/07/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Trước sự sửa đổi, bổ sung của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, pháp luật về

đất đai đã tiến hành củng cố vấn đề này bằng việc chính thức thừa nhận quy định
quyền thế chấp QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tại điểm a khoản

21

Điều 82 Luật đất đai 1993

16


1 Điều 92 Nghị định 79/2001/ NĐ-CP ngày 01/11/200122. Bên cạnh đó, cũng tại
Nghị định này quyền giao dịch QSDĐ của họ tiếp tục được mở rộng với quyền
được nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ của hộ gia đình cá nhân, tổ chức kinh tế để
hợp tác sản xuất kinh doanh23. Mặc dù trong giai đoạn này quyền giao dịch QSDĐ
được mở rộng hơn so với giai đoạn trước đây. Tuy nhiên, họ vẫn phải chịu những
hạn chế nhất định đó là chỉ được quyền giao dịch QSDĐ mà pháp luật cho phép, sự
bất bình đẳng về quyền giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài là một trong
những rào cản lớn nhất khi tham gia đầu tư vào thị trường Việt Nam của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Nguyên nhân của sự giới hạn là do QSDĐ vẫn
chưa được xem là một loại hàng hóa đặc biệt để được tự do giao dịch trên thị trường
và lo sợ tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ tận dụng lợi thế về tài chính của mình làm
rối loạn thị trường bất động sản trong nước.
Theo dòng lịch sử, những mở rộng quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định Luật đất đai 1993 và được sửa đổi, bổ sung
trong một số văn bản hướng dẫn khác đã không thể đáp ứng với nhu cầu của sự phát
triển nền kinh tế thị trường theo xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế bên cạnh chủ
trương, chính sách của Đảng và Nhà nước đối với pháp luật về đất đai. Lúc này Việt
Nam bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngồi. Chính vì vậy tại kì
họp thứ 4, Quốc hội khóa XI đã thơng qua Luật đất đai 2003 vào ngày 26/11/2003
có hiệu lực ngày 01/7/2004. Cụ thể quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngồi đã được “luật hóa” vào Luật đất đai 2003 bằng những quy
định vừa mang tính kế thừa như quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, vừa mang
tính bổ sung một số quyền năng mà trước đây chỉ dành riêng cho hộ gia đình, cá
nhân và tổ chức kinh tế, đó là quyền chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ, bảo lãnh
bằng QSDĐ, được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hồn thành
việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt, góp vốn bằng QSDĐ với các
chủ thể sử dụng đất khác, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh
kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đã được Nhà nước cho thuê đất. Dù mở rộng quyền
là thế nhưng nhận thấy không đảm bảo được quyền lợi cho chủ thể trong nước cũng
như khơng mang lại tính khả thi trên thực tế, Luật đất đai 2003 đã không ghi nhận
trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân mà chỉ được thực hiện giao dịch này với tổ chức kinh tế trong nước24

22

Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
23
Điều 32, 35 Nghi định 17/1999/NĐ-CP, điểm b khoản 2 Điều 2 Nghị định 79/2001/NĐ-CP
24
khoản 8 Điều 113, điểm đ khoản 2 Điều 110 Luật đất đai 2003

17


Tuy nhiên trong quá trình thực thi pháp luật, Luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều hạn chế
cần phải được điều chỉnh để đáp ứng với nhu cầu của thực tiễn đồng thời tạo hành
lang pháp lý vững chắc giúp Nhà nước kiểm soát được những biến động của thị
trường đất đai, góp phần đảm bảo sự ổn định chung của nền kinh tế. Những hạn chế
trong giao dịch QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài cụ thể như sau:

Thứ nhất, về quyền chuyển nhượng QSDĐ. Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo
quy định của Luật đất đai 2003 hồn tồn khơng được nhận chuyển QSDĐ. Điều
này khơng chỉ tạo nên sự bất bình đẳng giữa các chủ thể nước ngồi và chủ thể
trong nước mà cịn gây khó khăn cho họ trong việc tìm kiếm, tiếp cận nguồn vốn để
đầu tư. Hơn nữa đó là sự khơng phù hợp với chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư nước
ngồi vào Việt Nam25. Nhận thấy được sự khơng phù hợp đó, pháp luật đất đai đã
tạo ra hướng mở rộng cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc thực hiện dự án đầu
tư tại Việt Nam. Trong một số trường hợp, tổ chức cá nhân nước ngoài tuy không
được nhận chuyển nhượng QSDĐ nhưng được phép nhận chuyển nhượng một số dự
án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước và những dự án này được quy định
cụ thể tại khoản 1 Điều 24 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
Thứ hai, về quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003, không cho
phép chủ thể thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được quyền cho thuê lại QSDĐ.
Ngoại trừ trường hợp đối với tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nước trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ
tầng thì mới được quyền cho thuê lại QSDĐ26. Nhưng điều đáng nói ở đây là tổ
chức, cá nhân nước ngoài cũng thuê đất đó, cũng phải trả tiền thuê đất hằng năm và
cũng sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng nhưng nhà
làm luật không quy định cho họ được quyền cho thuê lại QSDĐ. Điều này gián tiếp
ép buộc họ phải thuê đất trả tiền thuê một lần thì quyền lợi của họ mới được đảm
bảo tốt nhất. Như vậy, với quy định này Nhà nước đã không tôn trọng quyền được
tự do lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất của đối tượng này.
Thứ ba, về quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ. Về bản chất thế chấp và bảo
lãnh đều là biện pháp đảm bảo nghĩa vụ, điểm khác nhau giữa hai hình thức này là ở
cách thức thực hiện giao dịch. Do đó, sự thống nhất giữa hai thuật ngữ trên với tên
gọi chung là thế chấp bằng QSDĐ là điều cần thiết.
Thứ tư, về quyền tặng cho QSDĐ. Luật đất đai năm 2003 không quy định cho
tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép giao dịch bằng quyền tặng cho QSDĐ của
mình cho chủ thể khác. Tại sao lại có sự hạn chế ở việc tặng cho QSDĐ đối với tổ
25

Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận
án Tiến sĩ Luật học, Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 96
26
điểm d khoản 1 Điều 111 Luật đất đai 2003

18


chức, cá nhân nước ngoài trong khi việc tặng cho QSDĐ của các chủ thể khác chỉ
nhằm mục đích xã hội hoặc vì lợi ích chung.
Luật đất đai năm 2013 ra đời nhằm tháo gỡ những “nút thắt” đã tồn tại bấy lâu nay
và tiếp tục mở rộng quyền giao dịch QSDĐ cho chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài – tên gọi mới của chủ thể tổ chức, cá nhân nước ngoài theo sự điều
chỉnh của luật. Theo đó:
Thứ nhất, về quyền chuyển nhượng QSDĐ, Luật đất đai 2013 bổ sung cho họ
được quyền nhận chuyển nhượng giá trị QSDĐ của doanh nghiệp đang sử dụng đất
có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị QSDĐ đã được vốn hóa vào vốn của
doanh nghiệp, trừ tường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ sản xuất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp27.
Thứ hai, về quyền cho thuê lại QSDĐ. Luật đất đai 2013 đã mở rộng quyền này
cho đối tượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở chỗ, theo quy định tại
khoản 2 Điều 149 trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất đối với doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm
cơng nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế thì đối với phần diện tích đất thuê đất trả
tiền thu hằng năm đối tượng này đã được quyền cho thuê lại đất đó với hình thức trả
tiền th hằng năm. Đây là điều mà Luật đất đai 2003 không cho phép. Quy định
càng mở rộng hơn nữa đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả
thời gian th thì Nhà nước cho phép họ có quyền cho thuê lại đất đó với việc lựa

chọn một trong hai hình thức là trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc
trả tiền thuê đất hàng năm.
Thứ ba, về quyền tặng cho QSDĐ, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
được quyền tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các
cơng trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng. Tuy nhiên, pháp luật đất đai có sự
giới hạn ở hình thức đầu tư của chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
khi tặng cho QSDĐ. Đó là chỉ có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình
thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ
lệ cổ phần chi phối28 và doanh nghiệp liên doanh theo quy định tại khoản 1 Điều
184 Luật đất đai năm 2013 mới được thực hiện giao dịch tặng cho QSDĐ.
Tóm lại, trước năm 1988 các nhà đầu tư nước ngồi khơng được phép giao dịch
QSDĐ trên thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói
chung bởi những khó khăn trước mắt. Luật đất đai 1987 ra đời cùng với những văn
27

điểm b, khoản 1 Điều 169 Luật đất đai 2013; Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày
25/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đa 2013
28
điểm b khoản 4 Điều 183 Luật đất đai 2013

19


bản pháp luật khác có liên quan, pháp luật Việt Nam đã mở ra con đường pháp lý
thơng thống hơn cho họ khi tham gia đầu tư vào thị trường Việt Nam. Song, có lẽ
chưa thấy hết được tính phức tạp của quan hệ đất đai và sự vận động linh hoạt của
nó trên thực tiễn, bên cạnh việc phải tuân thủ theo “kim chỉ nam” chính sách của
Đảng và Nhà nước, quyền năng của chủ thể này bị giới hạn ở một khuôn khổ nhất
định. Điều này tất yếu dẫn đến đó là Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 và Luật
đất đai 2013 (hiện đang có hiệu lực trên thực tế) lần lượt ra đời. Từ đó quyền giao

dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đã dần thốt ra khỏi cái “vỏ
bọc” của những quy định khắt khe từ Nhà nước để tiến gần đến những quyền và lợi
ích mà đáng lẽ ra họ được hưởng. Pháp luật đất đai từng bước xóa bỏ sự khác biệt
trong các quy định về quyền giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài.
Trong chương 1 chỉ dừng lại ở việc khái quát một số loại quyền giao dịch quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Việc đi vào phân tích chi tiết
các giao dịch sẽ được giới thiệu ở chương 2.

20


KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Quyền giao dịch QSDĐ là một trong những quyền năng quan trọng của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc tham gia đầu tư vào thị trường Việt
Nam. Do đó địi hỏi pháp luật về đất đai phải có những quy định ngày càng hồn
thiện hơn để điều chỉnh vấn đề này. Trên thực tế hiện nay, việc nghiên cứu về
quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi trở nên có ý
nghĩa thực tiễn trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế bên cạnh việc phát triển kinh
tế nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong Chương 1 của Khóa
luận đã trình bày những cơ sở lí luận cho đề tài “Quyền giao dịch quyền sử dụng đất
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi”. Cụ thể gồm các nội dung sau: một là
tổng quát về khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi và quyền giao dịch
QSDĐ của họ, theo đó việc định nghĩa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
được xác định theo luật đầu tư và với tư cách là chủ thể sử dụng đất pháp luật cho
phép họ được hưởng các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho
QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Hai là việc mở rộng quyền cho đối tượng
này mang lại nhiều ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế, ổn định xã hội,
đảm bảo chế độ sở hữu tồn dân về đất đai trong q trình cơng nghiệp hóa – hiện
đại hóa đất nước. Cuối cùng, khóa luận đề cập đến xu hướng mở rộng quyền giao
dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, nhìn một cách tổng thể thì

dù các quyền giao dịch QSDĐ của họ dần được mở rộng hơn tại những thời điểm
lịch sử khác nhau của đất nước thì đều cần thiết được pháp luật điều chỉnh để phù
hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật và phù hợp với chính sách quản lý của nhà
nước.

21