- Trang chủ >>
- Cao đẳng - Đại học >>
- Luật
Quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà của người nước ngoài và người việt nam ở nước ngoài
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (879.29 KB, 75 trang )
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
----------
VÕ THỊ THANH NHÀN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT
NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGỒI
KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chun ngành Luật Thương Mại
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2009
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 1
Khố luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan khóa luận này chính là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi.
Tồn bộ số liệu hoặc lời trích dẫn trong khóa luận đều được liệt kê trong danh mục
tài liệu tham khảo. Nhân đây, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy
giáo hướng dẫn tôi là thạc sĩ Phạm Văn Võ cùng thầy cô và bạn bè đã giúp đỡ tôi
thực hiện tốt khóa luận này.
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 2
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU....................................................................................................
1
PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC
NGOÀI
Khái niệm, đặc điểm người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
1.1
ngoài .........................................................................................................
4
1.1.1 Người nước ngoài .................................................................................
4
1.1.1.1 ...........................................................................................................
Khái niệm................................................................................................
4
1.1.1.2 ...........................................................................................................
Đặc điểm ....................................................................................................
5
1.1.1.3 ...........................................................................................................
Phân loại .....................................................................................................
7
1.1.2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài .....................................................
8
1.1.2.1 Khái niệm ...................................................................................................
8
1.1.2.2 Đặc điểm....................................................................................................
10
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 3
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
1.1.2.3 Phân loại ....................................................................................................
12
1.1.3 Chính sách chung cho người nước ngồi và người Việt Nam định cư ở
nước ngoài............................................................................................................
13
1.2
Khái niệm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
1.2.1 Định nghĩa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở...........................
15
1.2.1.1 Quyền sử dụng đất ....................................................................................
15
1.2.1.2 Quyền sở hữu nhà ở ..................................................................................
17
1.2.2 Vai trị của chính sách pháp luật về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu
nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài ............
18
1.2.2.1 Thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường
bất động sản nói riêng ...........................................................................................
19
1.2.2.2 Thực hiện các cam kết quốc tế và thể hiện thiện chí mong muốn hợp tác
trong hịa bình, hữu nghị với các Quốc gia trên Thế giới........................................
20
1.2.2.3 Thực hiện chính sách đại đồn kết dân tộc ...............................................
22
1.3
Qúa trình hình thành và phát triển của chế định pháp luật quyền sử dụng
đất ở và quyền sở hữu nhà của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở
nước ngoài ......................................................................................................
23
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 4
Khoá luận tốt nghiệp
1.3.1
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
Giai đoạn trước năm 1993 ....................................................................
24
1.3.2
Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 ..................................................
26
1.3.3
Giai đoạn từ năm 2003 đến nay ............................................................
30
CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ
Ở NƯỚC NGOÀI
2.1 Các trường hợp người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sử dụng đất và sở hữu nhà tại Việt Nam ..................................................
32
2.1.1 Các trường hợp được nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở thương mại .......
32
2.1.1.1 Nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua mua nhà ........................................
32
2.1.1.2 Nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở thông qua nhận tặng cho, thừa kế .....
37
2.1.2 Các trường hợp thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại ...............
39
2.2 Điều kiện và thủ tục xác lập quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà của
người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài ................................
40
2.2.1 Điều kiện để được nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở sinh hoạt ................
40
2.2.1.1 Trường hợp nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua mua nhà ......................
40
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 5
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
2.2.1.2 Trường hợp nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua nhận tặng cho, thừa kế
45
2.2.2 Điều kiện để được thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại .............
45
2.3 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất .......................
48
2.3.1 Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất...........................................................................................................
50
2.3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ...............................................................................................................
51
2.3.2.1 Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất .........................................................................................................................
51
2.3.2.2 Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất .
52
2.4 Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài khi sử dụng đất ở và sở hữu nhà tại Việt Nam ...........................................
55
2.4.1 Quyền của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi
sử dụng đất ở và sở hữu nhà tại Việt Nam ..........................................................
55
2.4.1.1 Trường hợp sở hữu nhà ở sinh hoạt ..........................................................
55
2.4.1.2 Trường hợp sở hữu nhà ở thương mại ......................................................
57
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 6
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
2.4.2 Nghĩa vụ của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài
khi sử dụng đất ở và sở hữu nhà tại Việt Nam.....................................................
63
KẾT LUẬN .............................................................................................................
64
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 7
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
“Nhà nước bảo đảm và không ngừng phát huy quyền làm chủ về mọ i mặt của
nhân dân, nghiêm trị mọi hành động xâm phạm lợi ích của Tổ quốc và của nhân
dân; xây dựng đất nước giàu mạnh, thực hiện công bằng xã hội, mọi người có cuộc
sống ấm no, tự do, hạnh phúc, có điều kiện phát triển tồn diện.” (Điều 3, Hiến
pháp 1992)
“Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngồi đầu tư vốn, cơng
nghệ vào Việt Nam phù hợp với pháp luật Việt Nam, pháp luật và thông lệ quốc tế;
bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp đối với vốn, tài sản và các quyền lợi khác của các
tổ chức, cá nhân nước ngồi. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng bị
quốc hữu hố
Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đầu tư về nước.” (Điều 25, Hiến pháp 1992)
Với định hướng xây dựng 1 chế độ công bằng, văn minh, phát huy mọi nguồn
lực trong nhân dân và của bè bạn quốc tế, phát triển kinh tế và ổn định chính trị,
Nhà nước Việt Nam trong tư duy lập pháp của mình đã sớm thừa nhận vai trị quan
trọng của bộ phận cư dân là người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài. Trong xu thế đưa Việt Nam hội nhập với khu vực và toàn cầu, một con
đường đi hứa hẹn cho ta rất nhiều cơ hội nhưng cũng khơng ít khó khăn, thử thách,
tư duy lập pháp ấy lại một lần nữa được khẳng định và là kim chỉ nam cho việc
hồn thiện chính sách đất đai cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
Lực lượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một
lực lượng dồi dào về tiềm lực kinh tế và khoa học kĩ thuật công nghệ, rất cần cho
một nền kinh tế non trẻ đang chập chững từng bước hội nhập vào nền kinh tế toàn
cầu. Hơn nữa người Việt Nam định cư ở nước ngồi là một bộ phận khơng thể tách
rời của dân tộc Việt Nam, dù họ còn hay khơng cịn quốc tịch Việt Nam, dù định
cư ở nơi này hay nơi khác thì họ vẫn là những đứa con đất Việt, họ hồn tồn có
quyền và nghĩa vụ đối với đất nước cội nguồn sinh ra họ như Điều 75 Hiến Pháp đã
quy định.
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 8
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
Thực tế ngày nay, pháp luật Việt Nam nói chung và mảng pháp luật đất đai nói
riêng đã và đang gặp rất nhiều khó khăn, lúng túng trong việc thực thi dẫn đến
những hậu quả khơng mong muốn gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong việc
quản lý đất đai và cả những người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài khi họ đầu tư hoặc về định cư. Trong khi đó hầu hết các nước trên thế giới
đều đã nhận thức được vấn đề này và đã có được một chính sách thu hút nguồn lực
một cách hiệu quả. Nhìn sang đất nước láng giềng của chúng ta là Trung Quốc, Nhà
nước này đã sớm ban hành Luật Bảo vệ quyền và lợi ích của Hoa kiều và các thành
viên của gia đình họ khi trở về nước. Điều này đã góp phần làm cho Trung Quốc trở
nên hùng mạnh hơn rất nhiều. Chính sách pháp luật hợp lý và minh bạch sẽ góp
phần phát huy sức mạnh tồn dân tộc Việt Nam và nguồn ngoại lực to lớn nhằm
thực hiện được mục tiêu chung của đất nước, nâng cao đời sống nhân dân, và hình
thành một xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
Với sự nhận thức sâu sắc và hy vọng sẽ đúc kết, đánh giá, nêu lên những quan
điểm khoa học đúng đắn để góp phần vào hoạt động hoàn thiện hệ thống pháp luật,
tác giả đã rất tâm huyết khi lựa chọn đề tài : “ Quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu
nhà của người nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngồi” làm khố luận tốt
nghiệp cho mình
2. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Trước đề tài này đã có rất nhiều đề tài cũng đề cập đến những vấn đề tương tự.
Tuy nhiên, tuy mục đích và đối tượng nghiên cứu có thể giống nhau nhưng ở mỗi
thời kì vấn đề này lại có những hoàn cảnh và lý luận mới làm thay đổi cách nhìn
nhận và định hướng làm luật cho những nhà soạn thảo. Trước tiến trình hội nhập
WTO, pháp luật Việt Nam cần có một sự chín chắn và hồn thiện hơn, việc nghiên
cứu đề tài này sẽ giúp chúng ta có được một cái nhìn tổng quan về chế định quyền
sử dụng đất ở,quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài, từ đó chúng ta sẽ dễ dàng tìm kiếm giải pháp tháo gỡ những
vướng mắc hiện thời và mang lại một kết quả tốt đẹp phù hợp với tình hình mới của
một nền kinh tế- xã hội đang vươn lên.
3. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Mục đích của bài khóa luận này sẽ tập trung vào làm sáng tỏ những đối tượng
nào là “ người nước ngoài” và “ người Việt Nam định cư ở nước ngồi” được cơng
nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở theo pháp luật hiện hành và cơ chế quản
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 9
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
lý của Nhà nước trong vấn đề này, lý giải tại sao và nêu lên những điểm bất cập,
trên cơ sở đó tác giả sẽ có những đề xuất cho giải pháp hồn thiện chính sách dành
cho những đối tượng đặc biệt này.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Với tiêu đề đề tài là “ Quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà của người
nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, tác giả xác định sẽ tập trung
phân tích, so sánh, đánh giá về những quy định pháp lý liên quan về vấn đề trên,
bên cạnh đó tác giả cũng khẳng định “ quyền sử dụng đất ở” và “ quyền sở hữu nhà
ở” được đề cập ở đây là hai quyền gắn liền với nhau vì đây là một nguyên tắc của
pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản hiện nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Là một đề tài mang tính lý luận và thực tiễn cao, tác giả đã tham khảo và áp
dụng quan điểm của Đảng và Nhà nước nhằm tiếp cận, tìm hiểu và giải thích cho
những vấn đề liên quan.
Để nghiên cứu và trình bày đề tài có hiệu quả, tác giả đã sử dụng phương pháp
phân tích, tổng hợp, so sánh kết hợp với sự đánh giá, đúc kết của bản thân bằng các
cơ sở lý luận mang tính biện chứng chủ nghĩa Mác_ LêNin
6. Bố cục của bài khóa luận
Trên cơ sở mục đích, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu, khóa
luận được chia thành hai chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu
nhà của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu
nhà của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt
Nam.
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 10
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
CHƯƠNG I
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI
VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
1.1 Khái niệm, đặc điểm người nước ngoài, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài
1.1.1 Người nước ngoài
1.1.1.1 Khái niệm
Khái niệm về “người nước ngoài” được đề cập nhiều trong văn bản pháp luật
khác qua từng thời kỳ. Tuy nhiên, tùy theo đối tượng điều chỉnh của những văn bản
pháp luật mà khái niệm này được hiểu theo những cách khác nhau.
Theo khoản 5, Điều 3 Luật Quốc tịch 2008, “ người nước ngoài cư trú ở Việt
Nam” là cơng dân nước ngồi và người khơng quốc tịch cư trú hoặc thường trú tại
Việt Nam. Người nước ngồi bao gồm là những cá nhân khơng mang quốc tịch Việt
Nam và đang sinh sống tại Việt Nam. Cách hiểu này phù hợp với quan hệ giữa Nhà
nước và những cá nhân trong xã hội mà Nhà nước quản lý mà Luật Quốc tịch điều
chỉnh. Tuy nhiên, Luật Đất đai lại điều chỉnh quan hệ về sử dụng đất của tất cả
những chủ thể sử dụng đất nên khái niệm “ người nước ngồi” khơng chỉ bao gồm
cá nhân mà còn đề cập đến những tổ chức sử dụng đất.
Luật Đất đai 1993, tại Điều 80, “ người nước ngồi” là từ để chỉ chung nhóm
người bao gồm các tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế. Trong Luật Đất
đai 2003, khái niệm này vẫn được khẳng định và được đề cập theo hướng cụ thể
hơn. Theo khoản 5 và khoản 7 Điều 9 Luật này, “ người nước ngoài” được định
nghĩa là tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi có quốc tịch nước ngồi hoặc
khơng có quốc tịch đến Việt Nam theo quan hệ ngoại giao hoặc để đầu tư, cư
trú,làm ăn sinh sống lâu dài tại Việt Nam. Như vậy, “người” được hiểu ở đây là
những chủ thể có năng lực tham gia vào những quan hệ pháp luật nhất định, nó
khơng chỉ là cá nhân mà còn bao gồm cả những pháp nhân được thành lập theo trình
tự thủ tục luật định. Bởi lẽ những pháp nhân cũng có năng lực pháp luật và quyền,
nghĩa vụ pháp lý tương ứng. Có nghĩa là pháp nhân cũng có nhu cầu về trụ sở hay
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 11
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
nhu cầu về đầu tư bất động sản và nó cũng tự mình thực hiện được các giao dịch về
đất đai và nhà ở. Vì những tính chất như trên, pháp nhân khơng khác gì so với một
cá nhân khi tham gia thị trường nhà đất.
Định nghĩa “pháp nhân nước ngoài” theo Luật Đất đai có nội hàm rộng hơn so
với cách hiểu của Bộ Luật Dân sự. Tại khoản 1, điều 765 Bộ Luật Dân sự 2005,
khẳng định năng lực pháp luật của pháp nhân được xác định theo pháp luật của nước
nơi nó được thành lập, có nghĩa là, dù do tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư nhưng
được thành lập ở Việt Nam, theo pháp luật Việt Nam thì vẫn được xem là pháp nhân
Việt Nam. Trong khi đó, phạm vi đối tượng là “ người nước ngoài” được hiểu ở
Luật Đất đai bao gồm cả những pháp nhân được thành lập theo pháp luật Việt Nam
nhưng do cá nhân, tổ chức nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư và cả
những pháp nhân mang quốc tịch nước ngoài.
1.1.1.2 Đặc điểm:
Thứ nhất, người nước ngoài bao gồm tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài.
Tổ chức nước ngoài
Căn cứ vào Luật Đất đai 2003, tại khoản 5 và khoản 7 Điều 9 đã phân đối
tượng là “ tổ chức nước ngồi” ra hai nhóm chính dựa trên cơ sở mục đích đến Việt
Nam của từng chủ thể:
* Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức
năng ngoại giao của nước ngồi được Chính Phủ Việt Nam thừa nhận. Cơ quan đại
diện các tổ chức của liên hiệp quốc tại Việt Nam, cơ quan, tổ chức liên chính phủ
,cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
* Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất
Bằng quy định trên ta có thể hiểu rằng tổ chức nước ngoài là những tổ chức
được cá nhân nước ngoài đầu tư thành lập hoặc góp vốn. Nhóm pháp nhân mang
quốc tịch nước ngồi tồn tại dưới các dạng hình thức như là cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của một quốc
gia cụ thể, hay nó có thể là một tổ chức chỉ đơn thuần mang tính chất kinh tế, đến
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 12
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
Việt Nam nhằm mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận dưới dạng các doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Những tổ chức này cần những quyền về đất đai
khi tham gia hoạt động tại Việt Nam, vì vậy pháp luật Đất đai đã coi là họ một chủ
thể sử dụng đất theo Điều 9, theo đó họ sẽ có những quyền và nghĩa vụ tương ứng
phù hợp với quy trình quản lý của Nhà nước.
Cá nhân nước ngoài
“Cá nhân nước ngồi” bao gồm cơng dân nước ngồi, người khơng quốc tịch
cư trú, làm ăn, sinh sống tại Việt Nam, nghĩa là “ người khơng có quốc tịch Việt
Nam” (Nghị định 51/2009/NĐ-CP)
Tại Thông tư liên tịch số 02/2005/TTLT/BKH-BTP-BNG-BCA quy định cụ
thể các trường hợp được gọi là người nước ngoài thương trú tại Việt Nam bao gồm:
* Cơng dân nước ngồi cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài tại Việt Nam đã được
cơ quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Thẻ thường trú.
* Người không quốc tịch cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài tại Việt Nam đã được cơ quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Thẻ thường trú.
Dấu hiệu quốc tịch là dấu hiệu đặc trưng nhất của nhóm người nước ngồi này,
tuy cư trú tại Việt Nam nhưng lại không mang quốc tịch Việt Nam, mà mang quốc
tịch của một hay nhiều nước khác hoặc cũng có thể họ khơng có quốc tịch (người
khơng quốc tịch). Để phân biệt với người Việt Nam định cư ở nước ngồi sẽ được
trình bày ở phần sau, ta có thể hiểu họ cũng chưa từng có quốc tịch Việt Nam và
khơng có quan hệ huyết thống như có ơng bà, cha mẹ là công dân Việt Nam. Quốc
tịch là cơ sở pháp lý thể hiện mối quan hệ gắn bó bền vững giữa một cá nhân và Nhà
nước. Đây dấu hiệu quyết định chính sách pháp luật dành cho người nước ngồi. Bởi
lẽ, vì khơng mang quốc tịch Việt Nam nên họ không phải là công dân Việt Nam
đồng nghĩa với việc họ không đương nhiên được thừa nhận những quyền và nghĩa
vụ mà một công dân Việt Nam được hưởng. Hơn nữa vì họ là người mang quốc tịch
khác hoặc khơng mang quốc tịch thì chính sách áp dụng cho họ cũng phải phù hợp
với các điều ước quốc tế mà Việt Nam kí kết hoặc tham gia và thông lệ quốc tế.
Chúng ta phải cân nhắc rất kĩ khi đưa ra những quy định mang tính chất đối ngoại
như vậy để vừa đảm bảo khẳng định chủ quyền tối cao của quốc gia, bảo vệ lợi ích
dân tộc lại vừa thể hiện rõ thiện chí : Việt Nam sẵn sàng làm bạn với tất cả quốc gia
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 13
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
bè bạn, muốn tạo điều kiện tối đa cho các nhà đầu tư khắp năm châu về Việt Nam
thực hiện dự án của mình. Điều này khơng phải là một u cầu dễ dàng với các nhà
làm luật.
Thứ hai là dấu hiệu mục đích khi đến Việt Nam. Một người tuy khơng
mang quốc tịch Việt Nam nhưng có thể vẫn khơng được coi là “ người nước ngoài”
thuộc đối tượng điều chỉnh của luật đất đai hiện hành nếu họ không đến Việt Nam
hoặc đến Việt Nam không thuộc diện theo quan hệ ngoại giao hoặc để đầu tư, cư
trú, làm ăn sinh sống lâu dài tại Việt Nam, nghĩa là họ phải có nhu cầu về đất và nhà
ở tại Việt Nam. Nếu họ chỉ đơn thuần đến nước ta như để du lịch thì sẽ khơng thuộc
đối tượng đề cập của pháp luật đất đai. Để xác định được họ có thỏa mãn được yêu
cầu này của pháp luật hay khơng chúng ta dựa vào các thủ tục hành chính như đăng
ký tạm trú, thường trú theo một thời hạn nhất định qua đó chúng ta sẽ xác định
khoảng thời gian cư trú, đối tượng trên thuộc đối tượng nào ( theo diện ngoại giao,
đầu tư, học tập hay du lịch).
Thứ ba, khi tiến hành sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đầu tiên
họ phải tuân theo tuyệt đối pháp luật Việt Nam. Điều này để đảm bảo sự thống nhất
quản lý đất đai của Nhà nước Việt Nam và bảo vệ những lợi ích hợp của công dân
Việt Nam. Tuy nhiên, xuất phát từ yếu tố quốc tịch, những đối tượng này được sự
bảo hộ và phải tuân theo từ chính quốc gia họ mang quốc tịch, nếu là người khơng
quốc tịch thì họ vẫn phải tuân theo thông lệ quốc tế. Do đó, khi xác lập những quyền
này cho mỗi đối tượng nước ngoài cần cân nhắc rất nhiều yếu tố về chính trị, ngoại
giao lẫn tình hình kinh tế- xã hội trong nước.
1.1.1.3 Phân loại:
Có rất nhiều căn cứ để phân loại nhưng sau đây tác giả chỉ xin trình bày cách
phân loại ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà của người nước
ngoài. Căn cứ vào chức năng hoạt động và mục đích sử dụng đất tại Việt Nam, ta
chia họ thành 3 loại:
Tổ chức nước ngoài đến Việt Nam theo quan hệ ngoại giao, xã hội, khơng có
mục đích kinh doanh như các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, các tổ
chức phi chính phủ. Đối với nhóm người này, quyền sử dụng đất và sở hữu nhà được
quy định bởi Luật Quốc tế
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 14
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
Tổ chức nước ngồi đến Việt Nam để đầu tư, có mục đích kinh doanh, được
điều chỉnh bởi luật đầu tư. Đây là nhóm người tuy bỏ ra nguồn tài chính để xây dựng
nhà ở nhưng không nhằm vào việc sử dụng nó mà chuyển giao quyền sử dụng hoặc
quyền sở hữu này cho những đối tượng khác nhằm thu lợi nhuận. Việc sở hữu nhà
của những đối tượng này làm tăng sức cung cho thị trường bất động sản mà không
tăng nguồn cầu. Đây là những tác động tích cực đến thị trường đang thiếu hụt nhà ở
như nước ta hiện nay.
Cá nhân nước ngoài cư trú, làm ăn, sinh sống tại Việt Nam. Quyền sử dụng
đất ở và sở hữu nhà ở của nhóm người này được pháp luật quy định hết sức chặt chẽ
vì ảnh hưởng đến sức cầu của thị trường bất động sản, bởi lẽ mục đích chính của họ
là muốn sở hữu nhà ở ngay tại Việt Nam để phục vụ sinh hoạt.
1.1.2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1.1.2.1 Khái niệm
Khái niệm “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được quy định khá rõ ràng,
hoàn chỉnh cả trong những văn bản trước kia và hiện hành. Theo khoản 3, Điều 3,
Luật Quốc tịch 2008, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam
và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Theo đó
“người gốc Việt Nam” được hiểu là người Việt Nam từng có quốc tịch Việt Nam mà
khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu
của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài 1. Cách định nghĩa trên của Luật
Quốc tịch 2008 đã giới hạn nội hàm hơn so với Luật Quốc tịch 1998 trước đó.
Những người được thừa nhận có gốc Việt Nam chỉ khi họ từng có quốc tịch hoặc là
con, cháu của người từng có quốc tịch Việt Nam mà quốc tịch đó được xác định theo
nguyên tắc huyết thống, ngoài ra nếu xác định theo nguyên tắc lãnh thổ hoặc những
trường hợp khác đều không được công nhận.
Ta cần phân biệt hai khái niệm tuy khá giống nhau về câu chữ nhưng nội hàm
lại hoàn toàn khác nhau, rất dễ gây nhầm lẫn, đó là khái niệm “ người Việt Nam định
cư ở nước ngoài” và khái niệm “người Việt Nam ở nước ngồi”. Tại Luật Quốc tịch
1998, ta có thể thấy tại khoản 3 Điều 2 quy định “ người Việt Nam ở nước ngồi”
cũng bao gồm các đối tượng là cơng dân Việt Nam và người gốc Việt Nam. Điều
1
Xem Khoản 4, Điều 3, Luật Quốc tịch
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 15
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
khác biệt lại nằm ở chỗ, đây là danh từ không những dùng để chỉ những người
thường trú mà còn bao hàm cả trường hợp tạm trú ở nước ngoài như đi du lịch, học
tập trong một thời gian nhất định. Định nghĩa “ người Việt Nam ở nước ngoài” rộng
hơn và bao hàm luôn cả “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Trên thực tế,
chúng ta thường gọi “người Việt Nam định cư ở nước ngồi” để chỉ chính xác những
người Việt Nam ở nước ngoài lâu dài và ổn định như được cấp Visa dài hạn theo
diện định cư, có thẻ xanh hoặc thường trú nhân, hoặc đã xóa hộ khẩu ở Việt Nam vì
lý do đi xuất cảnh nước ngoài. Cần nhận định rõ các đối tượng này để áp dụng chính
sách cho hợp lý vì người Việt Nam tạm trú ở nước ngoài khi về Việt Nam sẽ được
sử dụng đất ở và sử dụng nhà ở theo quy định hiện hành như cá nhân trong nước, bởi
lẽ họ vẫn là công dân Việt Nam và xác định sẽ sinh sống ở Việt Nam lâu dài sau khi
hoàn thành thời gian ở nước ngồi của mình, cịn người Việt Nam định cư ở nước
ngồi thì hiện nay vẫn có chế định điều chỉnh riêng cho họ.
Dù Luật Đất đai 2003 và những văn bản liên quan chưa đưa ra một quan điểm
nào thống nhất cách hiểu về “ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” nhưng qua
cách việc liệt kê họ vào nhóm người sử dụng đất tại khoản 6, Điều 9, ta có thể rút ra
định nghĩa như sau: người Việt Nam định cư ở nước ngồi là người có quốc tịch Việt
Nam, người gốc Việt Nam hiện đang cư trú,làm ăn,sinh sống lâu dài ở nước ngồi
về Việt Nam để đầu tư,hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc
về sống ổn định tại Việt Nam.
So với định nghĩa về “ người Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong Luật Quốc
tịch, cách hiểu trong Luật Đất đai có điểm khác biệt. Hai luật này cùng thừa nhận
đây là nhóm người bao gồm “ công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam”. Tuy
nhiên, Luật Quốc tịch có phạm vi điều chỉnh rộng hơn vì bao hàm tất cả những đối
tượng là cơng dân Việt Nam và người gốc Việt Nam đang thường trú hoặc tạm trú ở
nước ngoài. Luật Đất đai lại khác, ngoài việc thỏa mãn những điều kiện trên của
Luật Quốc tịch, “ người Việt Nam định cư ở nước ngoài” thuộc đối tượng điều chỉnh
của pháp luật đất đai cịn là những người có nhu cầu “ về đầu tư, hoạt động văn hóa,
hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam”. Điều này
hoàn tồn phù hợp vì phạm vi điều chỉnh của hai Luật là khác nhau. Luật Quốc tịch
điều chỉnh mối quan hệ của công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam và Nhà nước
nên dù ở bất cứ đâu thì mối quan hệ này vẫn khơng thay đổi. Cịn Luật Đất đai lại
điều chỉnh về vấn đề sử dụng đất của người sử dụng đất nên chỉ khi người Việt Nam
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 16
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
định cư ở nước có nhu cầu sử dụng đất ở Việt Nam thì mới thuộc đối tượng điều
chỉnh của Luật này.
1.1.2.2 Đặc điểm:
Thứ nhất, họ phải là người có quốc tịch, từng có quốc tịch Việt Nam được
xác định theo nguyên tắc huyết thống và là người có cha mẹ, ơng bà nội, ơng bà
ngoại là người có hoặc từng có quốc tịch Việt Nam. Để xác định được những yếu tố
này chúng ta đều phải căn cứ vào quốc tịch mà họ mang, đã từng mang hoặc ông bà,
cha mẹ của họ từng có. Điều này được chứng minh thơng qua các loại giấy tờ có giá
trị chứng minh người có quốc tịch Việt Nam, bao gồm: giấy khai sinh, trường hợp
giấy khai sinh không thể hiện rõ quốc tịch Việt Nam thì phải kèm theo giấy tờ chứng
minh quốc tịch của cha, mẹ; giấy chứng minh nhân dân; hộ chiếu Việt Nam; quyết
định cho nhập quốc tịch Việt Nam, quyết định cho trở lại quốc tịch Việt Nam, quyết
định công nhận việc nuôi con nuôi đối với trẻ em là người nước ngoài, quyết định
cho người nước ngoài nhận trẻ em Việt Nam làm con ni 2.
Nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngồi vẫn cịn giữ quốc tịch Việt Nam
về nguyên tắc họ vẫn là công dân Việt Nam, vẫn đang có mối liên hệ với Nhà nước
Việt Nam và dĩ nhiên họ vẫn phải được tác động bởi những chính sách bảo hộ nhằm
đảm bảo quyền và lợi ích của họ đồng thời thực hiện nghĩa vụ công dân đối với đất
nước (Điều 6, Luật Quốc tịch). Hiện nay nhóm này đang được khuyến khích tăng lên
về số lượng. Thay vì việc áp dụng cứng nhắc nguyên tắc một quốc tịch đã gây rất
nhiều khó khăn và không thực tế, Luật quốc tịch được sử đổi cụ thể đã có những quy
định sau đây:
Nhà nước cơng nhận người Việt Nam định cư ở nước ngồi mà chưa mất
quốc tịch Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn cịn quốc tịch Việt
Nam3.
Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, Nhà nước có chính sách
khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để người gốc Việt Nam định cư ở nước
ngồi giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương,
đất nước. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho người đã mất quốc tịch
2
Xem Điều 11, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008
3
Xem Điều 13, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 17
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
Việt Nam được trở lại quốc tịch Việt Nam. Theo đó, người trở lại quốc tịch Việt
Nam không phải thôi quốc tịch nước ngoài phải làm đơn và thuộc các trường hợp
sau đây hoặc trong trường hợp đặc biệt, nếu được Chủ tịch nước cho phép ( Khoản
5, Điều 23, Luật Quốc tịch)
* Là vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ hoặc con đẻ của cơng dân Việt Nam
* Có cơng lao đặc biệt đóng góp cho sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc
Việt Nam.
* Có lợi cho Nhà nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
* Chính phủ quy định cụ thể các điều kiện được trở lại quốc tịch Việt Nam.
Việc đăng ký giữ quốc tịch cũng được đề cập trong đạo luật trên. Theo đó
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch tính đến trước ngày
1/7/2009 thì vẫn cịn quốc tịch Việt Nam. Và trong 5 năm kể từ thời điểm trên, họ
phải đến đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước nơi người đó định cư để giữ
quốc tịch. Nếu khơng đăng ký thì sẽ mất quốc tịch. Luật này chỉ áp dụng cho những
trường hợp trước ngày 1 tháng 7 năm 2009, còn từ ngày này trở đi, người Việt Nam
ra nước ngoài ra nước ngoài định cư, nhập quốc tịch nước ngồi thì vẫn đương nhiên
được giữ quốc tịch Việt Nam mà khơng phải đăng kí 4.
Trong số hơn 3 triệu người Việt đang định cư ở nước ngoài, nhiều người vẫn
muốn giữ quốc tịch Việt Nam. Từ năm 1998 đến nay, đã có hơn 2.300 kiều bào xin
đăng ký giữ quốc tịch5. Con số này sẽ tiếp tục tăng khi pháp luật đã có những điểm
khuyến khích dành cho cộng đồng dân cư này. Tuy vậy, thực tế ngày nay, thế hệ con
cháu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đa phần là khơng có quốc tịch Việt
Nam, nhưng họ vẫn có mong muốn phát triển sự nghiệp ở nước nhà. Do đó, Luật
Đất đai nói riêng và pháp luật Việt Nam nói chung cần có những sự khuyến khích
nhất định cho cộng đồng dân cư này.
Thứ hai, những đối tượng này phải có dấu hiệu “ định cư ở nước ngồi”,
nghĩa là họ phải được cơ quan có thẩm quyền ở nước ngồi xác định là họ có đủ
điều kiện định cư khi đã đáp ứng yêu cầu về thời gian cư trú ổn định, có cơng việc
4
Xem khoản 2, Điều 13, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008
5
Theo />
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 18
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
hợp pháp…và những điều kiện khác tùy theo pháp luật của từng nước như ở Hoa
Kỳ, việc thừa nhận này được thể hiện bằng việc cấp thẻ xanh cho đối tượng định cư,
còn ở Úc thì là thẻ thường trú nhân. Tuy nhiên, chúng ta cũng cần lưu ý những
trường hợp xuất cảnh trái phép thì khơng thuộc đối tượng này. Hiện nay, Nhà nước
ta chỉ công nhận cho những người cắt hộ khẩu tại Việt Nam với lý do xuất cảnh hợp
pháp đi nước ngoài và những trường hợp tuy xuất cảnh trái phép trước kia nhưng
nay đã nước Nhà nước sở tại cơng nhận cho định cư.
Ngồi ra, giống như người nước ngoài, khi sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam thi họ phải tuân thủ tuyệt đối những quy định của pháp luật Việt Nam về
vấn đề này. Tuy nhiên, nhân thân của họ, nhất là những người đã mang quốc tịch
nước khác thì ngồi việc chấp hành các quy định của Việt Nam khi họ tiến hành về
nước đầu tư, hay sinh sống , họ còn phải chịu sự tác động của pháp luật nước họ
định cư ( hoặc nước họ là công dân), các điều ước quốc tế mà Nhà nước Việt Nam
đã kí kết hoặc tham gia.
1.1.2.3 Phân loại
Căn cứ vào yếu tố quốc tịch, ta chia làm hai loại và tùy theo từng loại thì
nghĩa vụ chứng minh là khác nhau
Cơng dân Việt Nam nhưng định cư ở nước ngồi. Đây là những người cịn
giữ quốc tịch Việt Nam, có thể họ đang làm ăn sinh sống ở nước ngoài nhưng vẫn
chưa nhập quốc tịch của nước đó hoặc cũng có thể họ đã nhập quốc tịch nhưng theo
nguyên tắc một quốc tịch, Nhà nước Việt Nam chỉ thừa nhận họ mang một quốc tịch
là quốc tịch Việt Nam ( Điều 4, Luật Quốc tịch 2008).
Người gốc Việt Nam, nghĩa là họ đã từng mang quốc tịch Việt Nam nhưng
hiện nay thì khơng cịn nữa vì họ đã thơi quốc tịch Việt Nam để nhập quốc tịch một
nước khác nhưng cũng có thể họ chưa nhập quốc tịch nước nào cả hoặc là người có
huyết thống với những người có quốc tịch hoặc đã từng có quốc tịch Việt Nam.
Quan hệ huyết thống này chỉ được xác định trong phạm vi ba đời: cha mẹ ruột và
ông bà nội, ông bà ngoại 6.
6
Xem Thông tư 02/2005/TTLT-BKH-BTP-BNG-BCA
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 19
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
Căn cứ vào mục đích về Việt Nam cư trú
Để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh thu lợi nhuận, những đối tượng này sẽ
được điều chỉnh bởi Luật Đầu tư và được hưởng ưu đãi từ chính sách khuyến khích
đầu tư. Nhóm người này thường hoạt động dưới hình thức là cá nhân kinh doanh,
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư 100% nước ngồi.
Để sinh sống, làm ăn lâu dài. Nhóm này cần có quyền sử dụng đất và sở hữu
nhà là để phục vụ nhu cầu ở của bản thân
1.1.3 Chính sách chung cho người nước ngoài và người Việt Nam định
cư ở nước ngoài
Như tại phần mở đầu tác giả đã khẳng định chính sách của Nhà nước Việt Nam
giành cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện nay đã
có những bước phát triển đáng kể, mở rộng quyền và đồng thời đề ra những chính
sách hỗ trợ khuyến khích hợp lý cho từng thời kì tạo nên một môi trường pháp lý
thuận lợi hơn rất nhiều cho các nhà đầu tư nước ngoài.
Những chủ trương đúng đắn tại kì Đại hội Đảng khố VI, quyết định sửa đổi
Hiến pháp 1980 và cho ra đời Hiến pháp 1992 mở ra một cánh cửa mới, thơng
thống hơn rất nhiều so với những chính sách trước đó của chính quyền Cách mạng,
xóa bỏ được những định kiến, tránh phân biệt đối xử và thể hiện được tinh thần đại
đoàn kết dân tộc, cùng phấn đấu vì một tương lai tươi sáng. Nhà nước ta khẳng định
“ xóa bỏ mặc cảm, định kiến, phân biệt đối xử về quá khứ, giai cấp, thành phần, xây
dựng tinh thần cởi mở, tin cậy lẫn nhau, hướng tới tương lai” 7 luôn khuyến khích
và tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngồi và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, cam kết bảo hộ tính mạng và tài sản, quyền lợi và lợi ích chính đáng của họ
theo pháp luật Việt Nam. Thể hiện tư tưởng trên của Hiến pháp 1992, hàng loạt các
đạo luật ra đời sau đó, có đối tượng điều chỉnh là người nước ngoài và người Việt
Nam định cư ở nước ngoài cũng theo khuynh hướng ấy.
Luật Quốc tịch, ngay những điều đầu tiên đã đưa ra những khái niệm rõ ràng về
hai chủ thể đặc biệt này để qua đó xác định quyền lợi và nghĩa vụ của họ. Đặc biệt
đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngồi nhưng vẫn cịn giữ quốc
tịch thì đây là căn cứ pháp lý đảm bảo mối liên hệ bền vững giữa họ và Nhà nước
Việt Nam. Xu hướng của pháp luật hiện nay cũng đang nới rộng những điều kiện
7
Xem Giáo trình Luật Đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội, 2007, trang 252
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 20
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
cho người nước ngoài được nhập quốc tịch Việt Nam, người Việt Nam đã mất quốc
tịch được trở lại quốc tịch Việt Nam. Tại Luật này đã xác định rất rõ ràng chính sách
dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo đó, đối với cơng dân Việt
Nam định cư ở nước ngồi thì sẽ được Nhà nước tạo điều kiện cho họ được hưởng
các quyền công dân và thực hiện nghĩa vụ đối với Tổ quốc, còn người gốc Việt Nam
định cư ở nước ngồi thì cũng được khuyến khích và tạo điều kiện để họ giữ mối
quan hệ gắn bó với gia đình và q hương, góp phần xây dựng đất nước .
Những đối tượng này được Nhà nước Việt Nam hết sức quan tâm trong lĩnh
vực đầu tư, đặc biệt là thông qua Luật Đầu tư 2005. Tại luật này đã xóa bỏ sự phân
biệt người trong hay ngoài nước và gọi chung họ là nhà đầu tư8 . Họ được quyền đầu
tư vào tất cả những lĩnh vực mà pháp luật không cấm, được tự chủ và hoạt động đầu
tư theo pháp luật Việt Nam9, đây là một điều khoản được xem là rất thoáng, và thực
sự đã mang lại một hành lang pháp lý minh bạch cho các chủ dự án. Trong luật này
dành riêng hẳn một chương gọi là “ Bảo đảm đầu tư” ( chương II ) nhằm tăng
cường sự tin cậy của các nhà đầu tư về tính pháp lý an tồn của thị trường Việt Nam.
Bên cạnh đó, Luật này cũng quy định về quyền và nghĩa vụ của những đối tượng
này, thể hiện rõ chính sách ưu đãi và hỗ trợ đầu tư. Tất cả những chế định này đã thể
hiện nhất quán những quan điểm của Đảng và Nhà nước ta đối với chính sách dành
cho người nước ngồi và người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thời kì hội
nhập với nền kinh tế quy mơ tồn thế giới.
Từ sự khác biệt về mối quan hệ của hai loại chủ thể có yếu tố nước ngồi với
Nhà nước Việt Nam dẫn đến sự khác biệt trong chính sách pháp luật nói chung và
pháp luật đất đai nói riêng, đặc biệt là việc sở hữu nhà ở. Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đã được pháp luật xác định rõ những điều kiện được sở hữu nhà ngay
trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Những quy định này tiếp tục được quan tâm sửa
đổi và gần đây nhất nó được thơng qua với những quy định hết sức thơng thống.
Ngược lại, việc sở hữu nhà ở của người nước ngồi lại khơng được dễ dàng như vậy,
cho đến khi Nghị quyết 19/2008/QH12 ra đời, họ mới chính thức được có quyền
này. Tuy nhiên, những quy định này vẫn chỉ dừng lại ở mức thí điểm, giới hạn số
lượng và điều kiện hơn nhiều so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
8
9
Xem khoản 4, Điều 3, Luật Đầu tư 2005
Xem khoản 1, Điều 4, Luật Đầu tư 2005
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 21
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
Trong thời kỳ mở cửa hội nhập Quốc tế, cùng với việc hoàn thiện hệ thống
pháp luật và cải thiện môi trường đầu tư, Đảng và Nhà nước đang cố gắng tăng tính
khuyến khích và thiện chí cho hệ thống pháp luật, mở rộng cánh cửa cho nhà đầu tư
nước ngoài bên cạnh việc hạn chế những mặt trái của việc tác động từ cơ chế thị
trường vào tình hình chung của xã hội. Đây không phải là một việc dễ dàng mà đã,
đang và sẽ gặp rất nhiều những phát sinh khôn lường xảy ra trong quá trình thực thi,
các nhà làm luật của chúng ta cần có được một trình độ lập pháp cao hơn và nên học
hỏi kinh nghiệm ở các nước khác, đặc biệt là những nước phương Tây như Ba Lan,
Na Uy.., ở những nước này, người nước ngoài và Kiều bào của họ được sở hữu nhà
rất dễ dàng giống như những chủ thể trong nước nhưng lại không gây ra những trở
ngại nào cho sự phát triển chung cho xã hội.
1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
Đất ở là loại đất được xác định dùng vào mục đích xây dựng nhà để ở. Do đó,
hai quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở luôn gắn liền với nhau. Thế nhưng
nhà ở là loại tài sản có thể được xây tạo, bị chỉnh sửa, hoặc bị làm mất đi mà không
gắn liền với sự thay đổi tương ứng của đất và dĩ nhiên nó khơng gắn liền với yếu tố
chủ quyền quốc gia nên Nhà nước cho phép người dân được quyền sở hữu nó như
những loại tài sản khác.
1.2.1 Định nghĩa quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở
1.2.1.1 Quyền sử dụng đất ở
Đất đai là một thành phần cực kì quan trọng của môi trường sống, là điều kiện
sinh tồn của con người. Và đối với nền sản xuất nông lâm nghiệp, đất chính là nguồn
tư liệu sản xuất hết sức quý giá và then chốt, nó kết hợp với sức lao động tạo nên
của cải vật chất đáp ứng nhu cầu sống của con người, bên cạnh đó đất cịn phục vụ
một nhu cầu hết sức thiết yếu của con người đó là nhu cầu ở, nó là cơ sở vật chất tạo
chỗ đứng cho mọi cơng trình xây dựng, là địa bàn hoạt động sản xuất phục vụ cho
cuộc sống của cư dân.
Quyền sử dụng đất: đây là một loại quyền về đất đai được Nhà nước trao quyền
cho những cá nhân, tổ chức nhất định trong xã hội thực hiện, do đó người sử dụng
đất theo pháp luật đất đai không phải là chủ sở hữu mà chỉ là người được Nhà nước
cơng nhận quyền sử dụng đất. Vì là một quyền phát sinh từ việc “ trao quyền” nên
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 22
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
người thực thi quyền sử dụng đất phải đáp ứng những yêu cầu nhất định của chủ sở
hữu là Nhà nước, phục vụ cho mục đích sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Quyền
sử dụng đất có những đặc điểm rất riêng biệt xuất phát từ tính chất của đối tượng tài
sản và mối quan hệ giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất này.
Thứ nhất, người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng
đất đúng mục đích, đúng với quy hoạch của Nhà nước. Vì đây là một quyền của Chủ
sở hữu nên khi được Chủ sở hữu cho phép thụ hưởng quyền này thì người sử dụng
đất phải tuân thủ những phạm vi mà chủ sở hữu yêu cầu. Qua phương thức khai thác
tài nguyên đất này, người sử dụng đất đã thực thi được ý chí của Nhà nước, đưa
những dự tốn sử dụng đất đi vào thực tế. Nhà nước là đại diện cho nhân dân quản
lý đất đai, gánh trọng trách phát huy nguồn tài nguyên theo hướng có lợi nhất cho
của cả dân tộc, vì vậy việc tuân theo những kế hoạch, quy hoạch của Nhà nước trong
quá trình sử dụng đất là trách nhiệm mà cũng chính là để bảo vệ quyền lợi cho người
trực tiếp sử dụng đất và cộng đồng của họ.
Thứ hai, bản thân người sử dụng đất không đồng thời là người sở hữu đất đai,
do đó, họ chỉ được xác lập quyền này trong một khoảng thời gian xác định mà Nhà
nước đặt ra, gọi là thời hạn cho thuê đất hoặc thời hạn giao đất. Mối quan hệ của
Nhà nước và người sử dụng đất có thể được xác lập giống như một quan hệ hành
chính, như việc giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, hoặc cũng có thể mang dáng
dấp của một mối quan hệ dân sự - tiền tệ thông thường như giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất. Tất cả những hình thức này đều được thực hiện theo
những chu trình pháp luật khá rõ ràng và nghiêm túc nhằm đảm bảo quyền làm chủ
rộng rãi trong nhân dân và phân phối đất hợp lý.
Thứ ba, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho những cá nhân, tổ chức trong
xã hội thông qua những hình thức giao đất, cho th đất và cơng nhận quyền sử
dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là chứng thư pháp lý xác nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Bằng giấy chứng nhận này, Nhà
nước mặc nhiên thừa nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức được ghi trong
giấy và đảm bảo cho người đó được thực thi quyền sử dụng đất này một cách trọn
vẹn theo pháp luật hiện hành.
Thứ tư, tại Điều 163, Bộ Luật Dân sự quy định, tài sản bao gồm “ vật, tiền,
giấy tờ có giá và các quyền tài sản”, điều này thừa nhận quyền sử dụng đất cũng
được coi là một loại tài sản thuộc người sở hữu nó. Chính vì vậy họ hồn tồn có
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 23
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
quyền định đoạt quyền này, nghĩa là họ có thể được chuyển nhượng , cho thuê, tặng
cho, để lại thừa kế…tuỳ theo ý chí của họ. Thế nhưng việc chuyển dịch quyền này
phải có sự chấp thuận của chủ sở hữu_ Nhà nước, thể hiện bằng việc họ phải xác lập
những giao dịch dân sự hợp pháp và không trái với đạo đức truyền thống của dân
tộc.
Đất ở được sử dụng vào mục đích để ở nên sẽ tập trung phần đơng người dân
sinh sống. Đất này bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.Theo những quy
định hiện hành, đây là một loại đất được quy định sử dụng vào mục đích phục vụ
cho nhu cầu ăn ở và sinh hoạt của con người, bao gồm những loại đất được sử dụng
để xây dựng nhà ở và xây dựng những cơng trình trực tiếp phục vụ cho đời sống của
hộ gia đình trong cùng một thửa đất , phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Quyền sử dụng đất ở được hiểu là: quyền của người không phải chủ sở hữu
đất đai mà là người được Nhà nước cho phép chiếm hữu và sử dụng một diện tích
đất cụ thể nhằm mục đích xây dựng các cơng trình phục vụ cho nhu cầu ở và sinh
hoạt của bản thân hoặc cho cộng đồng xã hội thông qua hoạt động bán hoặc cho
thuê.
1.2.1.2 Quyền sở hữu nhà ở
Nhà ở có vị trí quan trọng trong nền kinh tế, nó khơng chỉ là loại tài sản có giá
trị lớn mà được coi là điều kiện cần thiết đứng thứ ba sau ăn và mặc, giúp chúng ta
yên tâm tham gia lao động tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Do đó, Nhà nước_ cơ
quan quyền lực có trách nhiệm quản lý và duy trì trật tự an tồn xã hội_ phải bảo vệ
chủ quyền của họ trên chính nơi gắn liền với cuộc sống mưu sinh đó bằng những chế
định pháp luật quy định những nguyên tắc cư xử trong lĩnh vực này công bằng và
phù hợp
Nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 là “cơng trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (Điều 1).
Nó là một loại bất động sản, gắn liền với đất và nhằm đáp ứng một nhu cầu tối cần
thiết cho con người nên nó được Nhà nước hết sức quan tâm để đảm bảo bình ổn
trong mọi mặt sinh hoạt của đời sống nhân dân. Đầu tiên Nhà nước thừa nhận rộng
rãi quyền được có chỗ ở thơng qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc
thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật, khẳng định quyền sở hữu của
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 24
Khoá luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Phạm Văn Võ
những người đã thực hiện việc đầu tư tạo lập nhà ở, và đồng thời cam kết bảo hộ
quyền sở hữu đó10. Đối với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước
ngồi thì họ được Nhà nước Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu đối với hai loại nhà
ở đó là nhà ở dùng cho sinh hoạt và nhà ở thương mại dùng để cho thuê.
Cũng như những quyền dân sự khác, quyền sở hữu nhà ở bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với nhà ở của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật. Chính vì vậy người đầu tư xây dựng cũng nhằm vào nhiều vào mục
đích thực hiện quyền khác nhau, từ đó pháp luật cũng phân ra hai hình thức phát
triển nhà ở phù hợp với từng loại mục đích đó, bao gồm : phát triển nhà ở theo dự án
và phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình,cá nhân11. Quyền sở hữu nhà ở đã được
Nhà nước bảo hộ bằng qui định sau : “Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu
nhà ở của chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân khơng bị quốc hữu
hóa. Trường hợp thật cần thiết vì lý do An ninh-quốc phịng vì lợi ích Quốc gia, Nhà
nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ
sở hữu nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện cho họ
tạo lập nhà ở”12.
1.2.2 Vai trị của chính sách pháp luật về quyền sử dụng đất ở và sở
hữu nhà của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại
Việt Nam
Đất đai và nhà ở luôn là những vấn đề then chốt nhất của xã hội, ảnh hưởng
trực tiếp đến thể chế chính trị, tính chất kinh tế và tầm phát triển nhận thức của giai
đoạn đó. Theo xu hướng mang tính quy luật và tất yếu, vai trị của chế định “quyền
sử dụng đất ở và sở hữu nhà của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở
nước ngoài” ngày càng được khẳng định. Ngày nay, chế định này giữ một vị trí cực
kì quan trọng trong việc thể hiện những quan điểm và chủ trương của Đảng và Nhà
nước ta đối với những quan hệ có yếu tố nước ngồi. Chính sách pháp luật là cơng
cụ giúp Nhà nước điều tiết và bình ổn xã hội, hướng những quan hệ phát sinh đi theo
đúng khuynh hướng vạch định. Từ đó, các quy định về quyền sử dụng đất ở và
quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài
10
Xem Điều 4 và Điều 5, Luật Nhà ở 2005
11
Xem điều 28, Luật Nhà ở 2005
12
Xem điều 5, Luật Nhà ở 2005
SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn
Trang 25
