quyền sở hữu nhà của người nước ngoài ở Việt Nam

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong những năm qua, cùng với sự tăng trưởng nhanh chóng của đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam, cùng với sự giao lưu hợp tác quốc tế ngày càng sâu rộng, thì nhu cầu được sở hữu
nhà ở của những nhà đầu tư, những nhà khoa học đã làm việc lâu năm ở Việt Nam cũng tăng
lên nhanh chóng. Đáp ứng nhu cầu đó Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 về tổ
chức thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam (sau đây xin
gọi là Nghị quyết 19/2008/QH12) đã có những quy định về thí điểm cho người nước ngoài
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy đã có khung pháp lý điều chỉnh, nhưng việc giải
quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập. Việc
khắc phục những bất cập đó, hoàn thiện pháp luật Việt Nam trở nên cấp thiết để tạo ra môi
trường hấp dẫn đầu tư, hấp dẫn làm việc với các nhà đầu tư, các nhà khoa học nước ngoài.
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1. Khái quát về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài ở Việt Nam
1.1. Một số khái niệm
Theo quy định của khoản 1 Điều 5 Luật quốc tịch năm 1998 của Việt Nam thì: “Người
có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam”. Như vậy, mặc dù không có quy định về khái
niệm người nước ngoài nhưng qua đó có thể hiểu: Người nước ngoài là người không có quốc
tịch Việt Nam. Và khi nói đến người nước ngoài trong quan hệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Nghị định 59/2009/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết
19/2008/QH12 (sau đây xin gọi là Nghị định 59/2009) đã đưa ra khái niệm cụ thể: “Cá nhân
nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam” (khoản 1 Điều 3). Phân tích nội dung khái
niệm này cho thấy:
- Người nước ngoài có thể có quốc tịch nước ngoài hoặc là người không quốc tịch.
- Người nước ngoài có thể cư trú trên lãnh thổ Việt Nam và cũng có thể không cư trú
ngoài lãnh thổ Việt Nam.
Khái niệm nhà ở được quy định tại Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 như sau: “Nhà ở theo
quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Về khái niệm quyền sở hữu được quy định tại Điều 164 Bộ luật dân sự: “Quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật”.

Như vậy có thể hiểu, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam bao gồm
quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với nhà ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật Việt Nam. Quyền sở hữu được xác lập theo nhiều căn cứ như mua bán, thừa kế,
1
chiếm hữu ngay tình… Nhưng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài chỉ
được xác lập bởi căn cứ duy nhất là hợp đồng mua nhà ở. Vấn đề này được điều chỉnh chủ
yếu tại Nghị quyết 19/2008/QH12.
1.2. Giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại
Việt Nam.
Quan hệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là một quan hệ dân sự có yếu
tố nước ngoài, do có chủ thể giam gia là người nước ngoài. Như vậy quan hệ này không chỉ
thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật đất đai mà còn là đối tượng điều chỉnh của Tư pháp quốc
tế. Khi đã có yếu tố nước ngoài, thì xung đột pháp luật xảy ra là điều tất yếu. Để giải quyết
xung đột pháp luật trong quan hệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, Tư pháp
quốc tế Việt Nam cũng sử dụng hai phương pháp cơ bản là phương pháp thực chất và
phương pháp xung đột.
Phương pháp thực chất là phương pháp phổ biến nhất để giải quyết xung đột pháp luật
trong quan hệ sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Các quy định trong Luật nhà ở
năm 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12, Nghị định 59/2009… chính là các văn bản định ra các
quy phạm thực chất để giải quyết quan hệ này. Do việc đặt ra các quy phạm xung đột không
trực tiếp giải quy định các quyền và nghĩa vụ của chủ thể khi thực hiện quyền sở hữu nhà tại
Việt Nam, nên việc đặt ra các quy phạm xung đột sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng. Hơn thế
nữa, việc đặt ra các quy phạm thực chất cũng thể hiện tính chủ động và chủ quyền quốc gia
của Việt Nam với loại tài sản đặc biệt là nhà ở.
Bên cạnh đó, phương pháp xung đột cũng được áp dụng ở một mức độ nhất định đề
điều chỉnh quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Ví dụ việc xác định năng
lực pháp luật của người nước ngoài khi tham gia quan hệ sở hữu phải tuân theo quy định
pháp luật của nước mà người đó mang quốc tịch (khoản 1 Điều 761 Bộ luật dân sự). Các quy
phạm xung đột hai chiều như trên chỉ áp dụng để điều chỉnh các vấn đề chung nhất. Còn khi
đi vào quan hệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam thì chỉ tồn tại một cách hãn

hữu các quy phạm xung đột một chiều. Ví dụ khoản 1 Điều 9 Nghị quyết 19/2008/QH12: “
Tranh chấp về nhà ở liên quan đến các đối tượng quy định tại Điều 2 của Nghị quyết này được
giải quyết theo quy định của Nghị quyết này, pháp luật về nhà ở, dân sự, tố tụng dân sự của
Việt Nam”. Nguyên nhân của vấn đề này xuất phát từ một nguyên tắc trong tư pháp quốc tế,
khi giải quyết xung đột pháp luật liên quan đến bất động sản mà pháp luật Việt Nam cũng đã
quy định tại khoản 1 Điều 766 Bộ luật dân sự: “Việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu
2
tại sản, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác lập theo pháp luật của nước nơi có tài
sản đó…”. Hơn thế nữa quan hệ về quyền sở hữu nhà ở liên quan đến một loại bất động sản
đặc biệt, nên vấn đề áp dụng luật nước ngoài để giải quyết nội dung quan hệ này sẽ không
đảm bảo được tính chủ quyền của Việt Nam. Vì vậy chỉ tồn tại các quy phạm xung đột một
chiều để giải quyết quan hệ về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
1.3. Nội dung quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại
Việt Nam
Luật Nhà ở năm 2005 bước đầu đã có quy định về công nhận quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài tại Việt Nam, nhưng phạm vi quy định đó còn nhỏ hẹp, giới hạn trong lĩnh
vực xây dựng nhà tại Việt Nam để đầu tư và bán cho các đối tượng được phép (Điều 125).
Nhưng quy định đó đã không đáp ứng được nhu cầu sở hữu nhà để ở cho mình của cá nhân
nước ngoài trước làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào Việt Nam trong thời gian qua. Đến Nghị
quyết 19/2008/QH12 đã có quy định cụ thể về vấn đề cho phép người nước ngoài mua và sở
hữu nhà tại Việt Nam.
Về những người nước ngoài là đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Điều 2
Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định gồm:
- Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về
đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về
doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thuê giữ chức danh quản lí trong doanh nghiệp đó.
- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam, được Chủ tịch nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương, cá nhân nước ngoài có
đóng góp đặc biệt cho Việt Nam được Thủ tướng Chính phủ quyết định;

- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học
hoặc tương đương trở lên có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;
- Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam.
Để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài phải đang sinh sống tại Việt
Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ
một năm trở lên và không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo
quy định của pháp luật Việt Nam (khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 19/2008/QH12).
Nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam “là căn hộ chung cư trong dự án
phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư
trú, đi lại” (khoản 2 Điều 1 Nghị quyết 19/2008/QH12)
3
Thời gian được sở hữu nhà của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam tối đa là 50 năm, kể từ
ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó. Thời hạn này được ghi trong Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong thời hạn 12 tháng, kể thừ khi hết hạn sở hữu tại Việt
Nam, người nước ngoài phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó.
Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật về nhà
ở, và phải được lập bằng tiếng Việt. Sau khi đã nộp đủ Hồ sơ đề nghị xin cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà theo khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 19/2008/QH12 thì người nước ngoài
được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhận được hồ sơ hợp
lệ. Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người
nước ngoài thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do. Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà cụ thể được quy định tại Nghị định 59/2009.
Khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài được hưởng
các quyền và thực hiện các nghĩa vụ quy định tại Điều 5 và 6 Nghị quyết 19/2008/QH12. Các
quyền và nghĩa vụ này về cơ bản được xây dựng trên cơ sở nguyên tắc đãi ngộ quốc gia,tuy
nhiên cũng có sự hạn chế hơn quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam, ví dụ như: chỉ được
bán nhà của mình sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở(trừ trường hợp cá nhân không thể tiếp tục ở Việt Nam); hay chỉ được sử dụng nhà vào
mục đích để ở, không được sử dụng để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích

khác…
2. Những bất cập của pháp luật Việt Nam trong vấn đề giải quyết quyền sở hữu nhà
của người nước ngoài tại Việt Nam
2.1. Bất cập trong quy định về trao quyền sở hữu nhà cho người nước ngoài tại Việt
Nam
Sự ra đời của Nghị quyết 19/2008/QH12 là một bước tiến dài của Việt Nam trong việc
công nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Nghị quyết đã có tác động tích cực đến
tình hình kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Không những thế, Nghị
quyết này còn mang ý nghĩa chính trị, xã hội sâu sắc khi tạo ra sự ưu đãi cho những cá nhân
nước ngoài có đóng góp to lớn với nước ta. Tuy nhiên, cho đến nay giải quyết vấn đề sở hữu
nhà của người nước ngoài vẫn còn không ít bất cập.
Thứ nhất là bất cập trong các quy định tản mạn và mâu thuẫn của hệ thống pháp luật
hiện hành về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Như chúng ta biết, trực
tiếp điều chỉnh quyền sở hữu nhà của người nước ngoài ở Việt Nam ngoài Luật nhà ở năm
4
2005, Nghị quyết 19/2008/QH12, Nghị định 59/2009, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở, còn các quy định trong Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm
2005…Vì vậy, để biết được quyền sở hữu nhà ở của mình tại Việt Nam, người nước ngoài
phải tìm hiểu và chắp nối từ nhiều văn bản khác nhau. Sự tồn tại của nhiều văn bản như thế
này không chỉ gây khó khăn cho việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài
khi sở hữu nhà tại Việt Nam mà còn tại ra sự mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật. Ví
dụ như theo khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 19/2008/QH12 thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, nhưng khoản 2 Điều 14 Luật Nhà ở
lại quy định: “Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà cho cá nhân” .Quy định này áp dụng chung cho cả cá nhân nước
ngoài (Điều 130). Và rõ ràng nó đã gây ra những khó khăn không đáng có cho việc đăng ký
quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Thứ hai là bất cập về đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam. Các quy định hiện nay
rõ ràng chưa tạo ra được sự hấp dẫn mạnh mẽ đối với những nhà nghiên cứu, nhà khoa học
nước ngoài có ý định đến và làm việc tại Việt Nam. Quy định hiện hành không phân biệt tính

quan trọng và sự quan tâm ưu đãi với từng đối tượng được hưởng quyền sở hữu nhà cụ thể.
Việc cào bằng như vậy không phát huy được tính tính cực của quy định cho người nước
ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam. Tất cả các đối tượng được nêu ở Điều 12 Nghị quyết
19/2008/NĐ-CP đều được hưởng quy chế pháp lý như nhau là điều bất hợp lí trong khi hoàn
cảnh, đóng góp của họ cho Việt Nam, chế độ đãi ngộ cần thiết với họ là khác nhau.
Thứ ba là bất cập về thời hạn sở hữu nhà. Thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài ở
Việt Nam là 50 năm áp dụng cho tất cả các đối tượng là chưa hợp lí. Với những cá nhân đến
Việt Nam đầu tư sản xuất kinh doanh thì 50 năm là một thời hạn đủ dài để họ đạt được mục
đích của mình. Tuy nhiên với các nhà khoa học mà Việt Nam muốn thu hút, và nếu họ có nhu
cầu gắn bó lâu dài với Việt Nam thì thời hạn này tạo ra một tâm lý e ngại, kém hấp dẫn
những người “có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu”.
Sau khi hết thời hạn sở hữu nhà người nước ngoài phải bán hoặc tặng cho căn hộ của
mình. Tuy nhiên với người nước ngoài đã kết hôn với công dân Việt Nam, thì nhà ở sẽ thuộc
sở hữu chung vợ chồng. Việc bán nhà phải được sự đồng ý của cả vợ và chồng, do đó quy
định về thời hạn sở hữu nhà và nghĩa vụ bán hoặc tặng, cho nhà của người nước ngoài trong
trường hợp này là không khả thi.
5