Tài liệu Tiêu chuẩn thu các loại thuế bất động sản ở Thượng Hải doc

Tiêu chuẩn thu các loại thuế bất động sản ở
Thượng Hải
Các khoản
phí
Các quy định chủ
yếu
Các mức thu thuế
Bên thanh
toán
Ghi chú
Thuế sử
dụng đất đô
thị và thị
trấn
Quy định hướng
dẫn về thuế sử
dụng đất đô thị và
thị trấn ở Trung
Quốc, và hướng
dẫn thực hiện thuế
sử dụng đất ở
Thượng Hải
Các khu vực đô thị trong khu
vực hành chính: 2-7,5
yuan/m2.năm; thị xã, thị trấn
được thành lập, khu công
nghiệp và mỏ: 1 yuan/m2.năm
(thị xã và thị trấn mới thành lập
của Chongminh: 0,5
yuan/m2.năm)
Các tổ chức

và cá nhân
nắm giữ
quyền sử
dụng đất
“3 quỹ doanh
nghiệp” sẽ
được thực hiện
theo quy định
của các hướng
dẫn thi hành về
nhà đầu tư
nước ngoài ở
Thượng Hải.
DN quản lý sử
dụng đất
Thuế đánh
trên giá trị
tăng thêm
của đất
Quy định hướng
dẫn về giá trị đất-
thuế giá trị gia
tăng ở Trung
Quốc; và Chi tiết
thực hiện các quy
định này
Dựa trên 4 mức tỷ lệ thuế luỹ
tiến:
1. Đối với phần giá trị tăng
thêm không vượt quá 50% của

các khoản khấu trừ tỷ lệ thuế
bằng 30%
2. Đối với phần vượt quá nằm
trong khoảng 50-100%, tỷ lệ
Các đơn vị và
cá nhân uỷ
thác BĐS

thuế là 40%
3. Đối với phần vượt nằm trong
khoảng 100-120%, tỷ lệ thuế
50%
4. Đối với phần vượt 200%, tỷ
lệ thuế là 60%
Thuế thu
nhập doanh
nghiệp
Quy định hướng
dẫn về giá trị đất-
thuế giá trị gia
tăng ở Trung
Quốc; và Chi tiết
thực hiện các quy
định này; Các quy
định hướng dẫn
doanh nghiệp đầu
tư nước ngoài về
thuế thu nhập ở
Trung Quốc và chi
tiết thực hiện

33% của mức thu nhập hàng
năm từ sản xuất và vận hành; tỷ
lệ thuế doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài là 30%
Các doanh
nghiệp sản
xuất trong
nước và
doanh nghiệp
sản xuất có
vốn nước
ngoài
Đối với mức
thu nhập hàng
năm dưới
100.000 yuan
sẽ được quy
định ở các tiêu
chuẩn khác
Thuế bất
đống sản
Các quy phạm
pháp luật về thuế
BĐS ở TQ và chi
tiết thực hiện thuế
BĐS ở Thượng
Hải
Đối với bất động sản cho mục
đích để ở, thuế ròng (1-20%)*tỷ
lệ thuế hàng năm 1,2%; đối với

cho BĐS cho thuê, tiền thuê *
12%
Chủ sở hữu
Lệ phí cấp
sổ đỏ
Quy định hướng
dẫn về lệ phí cấp
sổ đỏ ở Trung
Quốc,
Chuyển nhượng đất và sở hữu
nhà, uỷ thác các công trình xây
dựng nhà ở, bán nhà thương
phẩm, tỷ lệ thuế thích hợp ở
thành phố này là 3% (cá nhân
mua nhà ở nói chung sẽ trả lệ
phí cấp sổ đỏ là 1,5% theo quy
định HUFA (1999) số 86 và sẽ
được quyền có 50% trợ cấp từ
các cơ quan tài chính các cấp)
Các đơn vị và
cá nhân uỷ
thác

Lệ phí
chứng từ
Những quy định
hướng dẫn về lệ
phí chứng từ của
Cộng hoà nhân
dân Trung Hoa và

chi tiết thực hiện
Các tỷ lệ thuế tương ứng được
chia thành 5 mức: 0,1%;
0,05%; 0,03%; 0,005%;
0,003%, tỷ lệ thuế cố định 5
yuan/mỗi khoản
Gồm các bên
tham gia hợp
đồng, người
ký sổ tài
khoản, người
nhận thanh
toán giấy
chứng nhận
quyền
Tỷ lệ thuế
0,003% được
áp dụng cho
các hợp đồng
bảo hiểm bất
động sản đã
được sửa đổi để
thanh toán căn
cứ vào 0,1%
của phí bảo
hiểm trả dần
Một số mức chi phí hành chính cho việc phát triển
bất động sản ở Thượng Hải
Mức chi phí hành chính cho việc phát triển bất động sản ở Thượng Hải
STT Các khoản phí

Các quy định chủ
yếu
Các mức phí
Bên thanh
toán
Ghi
chú
1 Quỹ điều hành
cho người lao
động làm thuê từ
các địa phương
khác nhau
HUFUFA (1996) số
31
25 yuan/người/tháng
2 Phí quản lý cho
bỏ thầu quy
hoạch
HUFUFA (1998) số
69
HUJIANSE (1990)
số 602
HUJIANFANG
(1997) số 275
Các dự án vốn tài chính
trong nước: 0,02% tổng
số vốn đầu tư
“ Dự án được tính toán
theo 3 cách”
A: Quyền sở hữu duy

nhất: vốn đầu tư là 5-30
triệu USD, phải nộp
1000 USD ; vốn đầu tư
30-100 triệu USD, phải
nộp 2000 USD; vốn đầu
tư vượt quá 100 triệu
USD, phải nộp 4000
USD.
B: Cổ phiếu và hợp tác
liên doanh: bỏ thầu đầu
tư, tương tự như quyền
sở hữu, bỏ thầu quốc
Các đơn vị
mời bỏ
thầu
Chi phí
những
tính
toán
ban
đầu
trong
ngoại
tệ sẽ
được
đổi và
trả
bằng
Tệ
gia: 0,2% của giá bỏ

thầu
3 Phí cho việc
thiết lập stack và
chi phí cho việc
thiết lập ranh
giới
HUJIASHANG
(2001) số 42
HUCAIYU (2001)
số 113
1.304 yuan/mảnh (4-
stack), 326 yuan cho
mỗi stack thêm, 10-12
yuan/sào
Khách
hàng

4 Phí cho việc phá
huỷ thiết bị cung
cấp ga
HUJIAJIN (1998)
số 237
150 yuan/hộ gia đình
5 Phí bồi thường
cho việc phá huỷ
thiết bị phòng
thủ dân sự
HUJIAFEI (1995)
số 118
1.150-3.500 yuan/m2

của khu vực phá huỷ

6 Phí đền bù cho
đất trồng cây cỏ
(nhà kính trồng
cây)
HUFUFA (1996) số
6
A: Tiêu chuẩn đền bù
cho vườn hoa công viên
trong các dự án xây
dựng được giao đất:
a. K/v 1: 13.000
yuan/m2
b. K/v 2: 10.000
yuan/m2
c. K/v 3: 8.000

yuan/m2
d. K/v 4: 3.000
yuan/m2
e. K/v 5: 2.000
yuan/m2
B: Các dự án khác
a. K/v đô thị: 5.000
yuan/m2
b. K/v ngoại ô: 3.000
yuan/m2
c. thị xã: 1.500 yuan/m2
Những mức phí trên

được tính toán trong
khu vực đất thiếu không
gian xanh
7 Phí quản lý cho
việc thực hiện
bỏ thầu công
trình
HUFUFA (1998) số
50
HUJIANSHE
(1990) số 602
HUJIANFANG
(1997) số 275
Các dự án vốn tài chính
trong nước: 0,04% của
giá bỏ thầu; 0,02% của
giá bỏ thầu “ Dự án
đóng góp tài chính theo
3 cách”
A: Quyền sở hữu duy
nhất: dưới 500 triệu
USD; phải nộp 500
Các đơn vị
bỏ thầu
được mời
Những nhà
thầu thành
công
Các đơn vị
được mời

Tương
tự như
trên
USD; khác: tương tự
phí quản lý cho việc bỏ
thầu quy hoạch
B: Cổ phiếu và hợp tác
liên doanh: 0,04% giá
bỏ thầu; 0,02% giá bỏ
thầu
bỏ thầu
2/3
Thành
công 1/3
8 Phí cho việc
giám sát chất
lượng công trình
HUJIAHANG
(1996) số 333
HUJIANJIAN
(1995) số 580
0,1% cho việc xây dựng
và lắp đặt, chuyên chở
với việc giám sát
khoảng 0,15% cho xây
dựng và lắp đặt, chuyên
chở mà không có giám
sát

9 Phí cho việc

điều hành thi
công công trình
HUJIANJIANXIEZI
(2001) số 20
1. Giai đoạn bỏ thầu:
không vượt quá 0,1%
chi phí xây dựng
2. Giai đoạn xây dựng
và bảo dưỡng
A: tương xứng với các
chi phí xây dựng
a. 5 triệu yuan hoặc
thấp hơn, không nhỏ
hơn 3,3%
Các đơn vị
mời thầu
Các đơn vị
chịu trách
nhiệm thi
công

b. 5-10 triệu yuan, 2,9-
3,3%
c. 10-30 triệu yuan, 2,6-
2,9%
d. 30-50 triệu yuan 2,4-
2,6%
e. 50-70 triệu yuan 2,2-
2,4%
g. 70-100 triệu yuan

1,9-2,2%
f. 100-200 triệu yuan
1,7-1,9%
i. 200-300 triệu yuan
1,5-1,7%
j
. 500-700 triệu yuan,
1,1-1,3%
k. 700 triệu- 3 tỷ yuan
0,7-1,1%
l. Lớn hơn 3 tỷ yuan,
không vượt quá 0,7%
B. Dựa trên số lượng
trung bình của những
người có liên quan
trong quản lý (điều
hành) công trình thường
xuyên, ở mức 35.000-
50.000 yuan/đầu
người/năm. Các tỷ lệ
này phụ thuộc vào sự
thay đổi chỉ số dao
động có liên quan
10 Phí hành chính
cho việc dự thảo
chi phí (hạn
ngạch) xây dựng
JIJIAGE (2001) số
585
0,04%-0,14% chi phí

xây dựng trực tiếp
Các đơn vị
có trách
nhiệm xây
dựng hoặc
các đơn vị
có trách
nhiệm thi
công công
trình

11 Lượng cố định
của phí nghiên
cứu hành chính
cho chính quyền
HUJIANSHI (1987)
số 693
0,09% chi phí xây dựng
trực tiếp

12 Phí cho việc
vạch ra biên giới
đường đỏ
HUJIASHE (1992)
số 230
519 yuan/mỗi đội Các đơn vị
chịu trách
nhiệm xây
dựng

13 Phí cho việc
thanh tra đường
biên giới của
công trình
HUJIASHE (1992)
số 230
392 yuan/mỗi đội Các đơn vị
chịu trách
nhiệm xây
dựng

14 Phí cho việc
chuyển giao
khung cầu
HUJIASHE (1992)
số 230
676 yuan/mỗi đội Các đơn vị
chịu trách
nhiệm xây
dựng

15 Phí cho việc
chuyển giao
công trình
HUJIASHE (1992)
số 230
727 yuan/mỗi tấm
block
Các đơn vị
chịu trách

nhiệm xây
dựng

16 Phí cho việc
chịu trách nhiệm
thiết kế đường
HUJIASHE (1992)
số 230
727 yuan/đội Các đơn vị
chịu trách
nhiệm xây
dựng

17 Phí hành chính
cho việc phá dỡ
và tái định cư
nhà ở
HUJIANYAN
(1995) số 426
1. Với các dự án phát
triển phi công cộng,
0,5% của việc xây dựng
lại nhà ở bị phá huỷ, tái
định cư và phí đền bù
sẽ được thanh toán với
mức phí trần là 300
Các đơn vị
xây dựng
lại

nhân dân tệ
2. Các dự án phát triển
công cộng, 0,25% sẽ
được thanh toán với
mức trần là 10.000
NDT
3. Với các dự án công
trình quốc gia, 0,2% sẽ
được thanh toán với
mức trần là 10.000
nhân dân tệ
18 Phí đăng ký ban
đầu cho bất
động sản
HUJIASHANG
(2001) số 42
HUCAI (2001) số
113
Dựa trên tổng giá cả
BĐS đăng ký, sử dụng
phương pháp tính toán
luỹ tiến: 1 triệu yuan
hoặc thấp hơn thì sẽ
phải thanh toán 0,2%,
1-20 triệu yuan sẽ phải
trả 0,08%, 20-50 triệu
yuan sẽ phải trả 0,06%,
50-100 triệu yuan sẽ
phải trả 0,04%; 100
triệu yuan trở lên sẽ

phải trả 0,2%
Người nộp
đơn đăng
ký

19 Phí nghiên cứu
và quản lý cố
HUJIASHE (1992)
số 298
0,05% cuả chi phí trực
tiếp
Doanh
nghiệp

định
20 Phí đo đạc và
khảo sát ban đầu
cho bất động sản
HUJIASHANG
(2001) số 42
Phí cho việc đo đạc mỗi
căn hộ được đề xuất trả
trước được trao đổi là
0,3 yuan/m2;
sau khi thực hiện, với
tổng diện tích sàn dưới
mức khảo sát, mức phí
phải trả là 0,3 yuan/m2
so với tổng diện tích
sàn;

đo đạc nhà building và
một phần đất chia lô;
mức phí phải trả là 4,3
yuan/m2 so với tổng
diện tích sàn; đo đạc
nhà đất trong cùng một
thời gian, phí phải trả là
0,6 yuan/m2 so với tổng
diện tích; sau khi đăng
ký, mức phí của việc đo
lại vì thay đổi diện tích
sẽ phải trả là 0,3
yuan/m2 so với tổng
diện tích sàn
Khách
hàng

21 Phí quản lý cho HUJIANFANG 0,8% tổng khối lượng Nhà phát
cơ sở vật chất đi
kèm trong dự án
phát triển khu
dân cư
(1996) số 498 phí facility kèm theo triển (Chủ
dự án)
22 Phí cho quy
trình chuyển
nhượng bất động
sản
HUJIASHANG
(2002) số 12

HUCAIYU (2002)
số 15
Đối với nhà ở xây dựng
mới phí phải trả dựa cơ
bản là 0,3% yuan/m2
Đối với nhà ở dự trữ,
mức thanh toán là 5
yuan/m2

Một số loại phí có liên quan đến bất động sản ở
Thượng Hải
STT
Khoản lệ
phí
Những quy định
chủ yếu
Mức phí (lệ phí)
Ghi
chú
1 Phí sử dụng
đất (nông
nghiệp).
HUJIASHANG
(2001) số 53
HUCAIYU (2001) số
122
25.000 yuan/ mu hoặc 37,5 yuan /m2
2 Quỹ phát
triển đất
trồng rau

HUJIASHANG
(2001) số 53
Chiếm giữ đất nông nghiệp trong khu
vực trồng rau, ngoài khu vực đất trồng
rau, vườn rau là một phần của đất có

mới HUCAIYU (2001) số
122
trồng trọt (canh tác), các mức phí tương
ứng là 45.000 yuan/mu (67,5 yuan/m2),
33.000 yuan/mu (49,5 yuan/m2), 75.000
yuan/mu (112,5 yuan/m2). Chiếm giữ
đất trồng rau trong khu vực trồng rau
được bảo vệ, đất trồng rau trong khu đất
trồng rau phi canh tác, các mức phí
tương ứng là 30.000 yuan/mu (45
yuan/m2), 18.000 yuan/mu (27
yuan/m2), 60.000 yuan/mu (90
yuan/m2).
3 i/ Phí tái
định cư của
lao động dư
thừa do thu
hồi đất
HUFU (1994) NĐ số
62
HULABAIGUANFA
1. Được thuê mướn bởi bên thu hồi đất,
4.000 yuan/đầu người;

4 ii/ Phí tái
định cư cho
người được
hưởng lương
hưu
(1994) số 30, (1995)
số 26, (1996) số 39,
(1997) số 25, (1998)
số 23, (1999) số 26
2. Được thuê mướn bởi doanh nghiệp
địa phương (tại vùng nông thôn, thị
trấn), 40.000 đồng Đài Loan/đầu người;
3. Lực lượng lao động tự tìm kiếm việc
làm, 15.000-30.000 yuan/ đầu người;
4. Tiền trợ cấp, cho Pudong, Minhang,
Baoshan, Jiading, Changning, Xuhui,
Putuo, Zhabei, Yangpu, 335 yuan/đầu
người/tháng; cho Songjiang, Jinshan,
Nanhui, Qingpu, Fengxian, Chongminh,

273 yuan/đầu người/tháng.
5 Phí (tiền)
đền bù đất
cho BĐS
trên đất
HUFUFA (2002) số
13
Phù hợp với điều luật (quy tắc) được
quy định trong các mức (tiêu chuẩn) đền
bù.

6 Phí dự
phòng cho
hợp đồng
thu hồi đất
chung .
Phí quản lý
cho hợp
đồng thu hồi
đất chung.
HUFUFA (1997) số
8
HUFUFA (1987) số
58
Không vượt quá 2% tổng số phí (tiền)
đền bù đất, phí đền bù hoa màu, trợ cấp
tái định cư cho lực lượng lao động, và
phí đền bù mặt sàn và công trình ngầm
đi kèm

7 Các phí
quản lý cho
thu hồi đất
2% tổng số đền bù đất, đền bù hoa màu,
mức phí đền bù mặt sàn và công trình
ngầm đi kèm, tiền trợ cấp tái định cư, và
phát triển quỹ đất trồng rau mới
Bên
thu
hồi đất

8 Thuế sử
dụng đất
canh tác
HUFUFA (1987) số
36
HUCAINONG
(1988) số 40
3 yuan/m2 Chongminh, Hengsha,
Changxing 4 yuan/m2 Nanhui,
Fengxian, Songjian, Jinshan, Qingpu 6
yuan/m2 Minghang, Jiading, Baoshan,
Vùng Chuansha (bao gồm các khu vực
được quy hoạch như các vùng đô thị) 8
Bên
thu
hồi đất
yuan/m2 (các khu vực đất canh tác vượt
quá 1 mu trên đầu người) 10 yuan/m2
(các khu vực đất canh tác dưới 1 mu
trên đầu người) 2 yuan/m2 sử dụng đất
canh tác làm đường cao tốc(không có
vấn đề gì trong khu vực này)

Các mức phí cụ thể đối với đất được giao cho nhà biệt thự ở Thượng Hải

Tỷ lệ đất (X) Mức phí trợ cấp đất


X> 1 Căn cứ vào giá trị phòng ở
400US$/m2

0,9 < X < 1 Căn cứ vào giá trị phòng ở
400US$/m2


0,8 < X < 0,9 Căn cứ vào giá trị phòng ở
440US$/m2


0,7 < X < 0,8 Căn cứ vào giá trị phòng ở
490US$/m2


0,6 < X < 0,7 Căn cứ vào giá trị phòng ở
550US$/m2


0,5 < X < 0,6 Căn cứ vào giá trị phòng ở
680US$/m2


0,4 < X < 0,5 Căn cứ vào giá trị phòng ở
750US$/m2


0,3 < X < 0,4 Căn cứ vào giá trị phòng ở
840US$/m2

0,2 < X < 0,3 Căn cứ vào giá trị phòng ở
940US$/m2


0,1 < X < 0,2 Căn cứ vào giá trị phòng ở
1.040US$/m2


Ghi chú:
1. Khuyến khích chấp nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đất biệt thự,
phí chuyển nhượng đất cho miếng đất có tỉ lệ từ 0,3 trở lên có thể được giảm 40%
so với mức tiêu chuẩn; cho miếng đất có tỉ lệ từ 0,2 đến 0,3 và từ 0,1 đến 0,2, phí
chuyển nhượng đất có thể được giảm 20% so với mức tiêu chuẩn.
2. Cho miếng đất có tỉ lệ thấp hơn 0,1 thì phí chuyển nhượng đất tiêu chuẩn có thể
sẽ được quyết định tuỳ vào từng trường hợp.
3. Tiêu chuẩn tạm thời này sẽ dành cho các biệt thự ở khu vực đô thị cũ, và không
áp dụng với biệt thự xây dựng mới trên đất bị thu hồi.