Tài liệu THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI docx

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
Q1 2008
& CHUYÊN
ĐỀ
HÀ NỘI MỞ RỘNG
Thuyết trình bởi:
Ông Renato Shordon
Phó Giám Đốc
Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)
Ngày 6/5/2008
CÁC MỤC CHÍNH
¾CẬP NHẬT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Q1
2008
¾DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
¾CHUYÊN ĐỀ:
KẾ HOẠCH MỞ RỘNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ NHỮNG
TÁC ĐỘNG TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CB Richard Ellis | Page 2
million US$
2,100
331
3,900
434
7,600
1,100
20,300
5,000
5,150
4,527
ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO VIỆT NAM Q1 2008
¾ Q1 2008: 5,1 tỉ USD*(tăng 31%

so với cùng kỳ năm 2007). Hơn
4,5 tỉ USD đầu tư vào bất động
sản (theo Tổng cục thống kê).
* Các dự án mới
22,000
20,000
18,000
16,000
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
ĐẦU
TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO TỪ NĂM 2004
ĐẾN QUÝ Q1 2008
a
2004 2005 2006 2007 Q1 2008
Đầu tư trực tiếp nước ngoài
Đầu tư vào bất động sản
57%
ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO BẤT
ĐỐNG
SẢN THEO LĨNH
VỰC
2%
41%

Khách sạn và khu nghỉ dưỡng
Văn phòng và căn hộ bán
Khu công nghiệp
CB Richard Ellis | Page 3
TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ VIỆT NAM Q1 2008
¾Dự báo tốc độ tăng trưởng GDP năm 2008 còn 7%-7,5%
¾ Chỉ số giá tiêu dùng tháng 3 2008 tăng 3% so với tháng 2
2008, khoảng 9% so với tháng 12 2007, khoảng 18% so với
cùng kỳ năm ngoái
¾ Chi phí xây dựng: tăng đột biến tới 15% so với tháng
12/2007
¾Thị trường chứng khoán tuột dốc
CB Richard Ellis | Page 4
Nguồn: HSC
NỀN KINH TẾ THẾ GIỚI Q1 2008
TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ
¾ Khu vực Châu Âu
 Tỉ lệ lạm phát tăng 3,5% trong tháng 3
¾ Châu Mỹ
 Lãi suất cho vay mua nhà khó có thể giảm sâu hơn
 Giá trị nhà giảm sút
¾ Châu Á
 Giá gạo và giá thực phẩm tăng đột biến
 Tốc độ tăng trưởng ở vùng Đông Á giảm xuống dưới 8% trong
năm 2008 (theo ngân hàng ABD)
Những điều này sẽ ảnh hưởng thế nào
tới thị trường bất động sản?
CB Richard Ellis | Page 5
XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
¾ Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội vẫn ổn định, trái

ngược với tình trạng rớt giá ở một số khu vực tại
Thành phố Hồ Chí Minh
¾ Giá nhà đất vẫn duy trì ở mức cao
¾ Giá cho thuê mặt bằng vẫn tăng cao do khan hiếm
nguồn cung
¾ Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tỏ ra lạc quan về
tiềm năng lâu dài của thị trường
CB Richard Ellis | Page 6
GIÁ CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI HÀ NỘI
Thị trường văn phòng cho thuê vẫn sôi động trong
suốt Q1 2008 do việc gia hạn hợp đồng thuê và dịch
chuyển khách thuê
¾ Văn phòng hạng A: 50USD/m
2
/tháng (tăng 25% so
với quý 4 2007)
¾ Văn phòng hạng B: 34USD/m
2
/tháng (tăng 20% so
với quý 4 2007)
¾ Giá thuê văn phòng hạng A cao nhất: 60USD/m
2
/tháng
¾
Giá thuê văn phòng hạng B cao nhất: 50USD/m
2
/tháng
CB Richard Ellis | Page 7
Diện tích có thể cho thuê
(sm)

Diện tích có thể cho thuê (sm)
Giá thuê trung
bình
(US$/sm/tháng)
Giá thuê trung bình
(US$/sm/tháng)
NGUỒN CUNG CHO THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ
¾ Các nguồn cung mới trong Q1 &
TỔNG CUNG VÀ GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG A
Q2 2008:
H ạ

ng

A : Tòa nhà Á Châu (3.100m
2
tổng diện tích mặt bằng cho thuê)
Tòa nhà SunCity (5.000m
2
tổng diện tích mặt bằng cho thuê)
110,000
105,000
100,000
95,000
90,000
60
50
40
30
20

10
0
Q4
2007
Q1
2008
Diện tích có thể cho thuê (sm) Giá thuê (US$/sm/tháng)
Hạ

ng

B: Viet Towers (10.500m
2
TỔNG CUNG VÀ GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG B
tổng diện tích mặt bằng cho thuê)
200,000
190,000
180,000
170,000
160,000
$60
$50
$40
$30
150,000
Q4 2007 Q1 2008
$20
Diện tích có thể cho thuê (sm) Giá thuê (US$/sm/tháng)
CB Richard Ellis | Page 8
XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI

¾ Tỉ lệ mặt bằng còn trống vẫn rất thấp (<2%)
¾ Tình hình cho thuê trước khi tòa nhà khai trương
rất sôi động tại các dự án trong khu vực trung tâm
¾ Các nguồn cung mới nhanh chóng được cho
thuê hết (Viet Tower, SunCity và Tòa nhà Á Châu)
¾ Xu hướng các khách hàng thuê với diện tích lớn
(4 khách hàng tại Viet Tower)
¾ Các biệt thự cũng được sửa sang thành văn
phòng để đối phó với tình trạng thiếu nguồn cung
CB Richard Ellis | Page 9
CÁC CAO ỐC VĂN PHÒNG MỚI Ở HÀ NỘI 2008
Viet Tower
Tòa nhà Á Châu
SunCity
CB Richard Ellis | Page 10
US$
b
illio
n
Tháng
1
Tháng
2
Tháng
3
Tháng
4
Tháng
5
Tháng

6
Tháng
7
Tháng
8
Tháng
9
Tháng
10
Tháng
11
Tháng
12
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI Q1 2008
Tổng giá trị bán lẻ Q1/2008: 13,6 tỉ USD,
Tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái
TỔNG
M
ỨC BÁN LẺ HÀNG NĂM
50.00
45.00
40.00
35.00
30.00
25.00
20.00
15.00
10.00
5.00
-

2004 2005 2006 2007
2008
Nguồn: Tổng cục thống kê
CB Richard Ellis | Page 11
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI Q1 2008
¾ Các thương hiệu thế giới đang xâm nhập vào thị
trường
¾ Các chuỗi cửa hàng bán lẻ sẽ tiếp tục mở rộng
trong những năm tới
CB Richard Ellis | Page 12
NGUỒN CUNG THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI
¾ Các nguồn cung mới trong Q1 2008
Parkson tại Viet Tower (11.000m
2
)
Syrena (5.000m
2
)
Tổng diện tích mằt bằng cho thuê bán lẻ: khoảng 150.000m
2
¾ Các nguồn cung mới trong Q2 2008
Skyline (190m
2
)
Hà Thành Plaza (khoảng 4.500m
2
)
SunCity Building (1.000m
2
)

¾ Cho tới cuối năm 2008, sẽ không có khu thương mại đáng kể
nào khai trương
CB Richard Ellis | Page 13
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI – GIÁ THUÊ VÀ NGUỒN CUNG
¾ Giá thuê mặt bằng bán lẻ vẫn rất cao, trung bình khoảng
85USD/m
2
cho vị trí tại tầng 1 trong các khu trung tâm
thương mại cao cấp
¾ Ở phân khúc hạng trung, giá cho thuê vào khoảng 45 –
55USD/m
2
¾ Mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại mới nhanh
chóng được cho thuê (Syrena)
CB Richard Ellis | Page 14
XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI
¾ Chính phủ đang có kế hoạch tái phát triển các chợ trong
khu trung tâm thành các trung tâm thương mại hiện đại
¾ Các tiểu thương đang đấu giá để giành được một vị trí bán
hàng khi các dự án này hoàn thành
¾ Các tiểu thương buộc phải thu nhỏ diện tích kinh doanh để
đổi lấy vị trí lý tưởng
CB Richard Ellis | Page 15
NGUỒN CUNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI
¾ Tuy một số dự án rơi vào tình trạng đình trệ, hầu
hết các dự án lớn vẫn được tiếp tục xây dựng
¾ Golden West Lake bán 93 căn hộ trong tháng 4
2008
¾ Berjaya-Handico12 đã bắt đầu rao bán các căn hộ
trong dự án Thạch Ban New City; gồm 148 căn hộ

chung cư cao cấp
CB Richard Ellis | Page 16
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI Q1 2008
Khác với thành phố Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ
chung cư ở Hà Nội không giảm
¾ Tuy còn có sự dao động nhưng nhìn chung, các
dự án đã bình ổn về giá cả
¾ Một số ít các căn hộ chung cư được rao bán
trong thị trường thứ cấp
CB Richard Ellis | Page 17
Triệu
V
N
D
/
m

2
Viglacera Hoàng
Hoa
Thám
Lilama 124 Minh Khai
Ciputra
ICC Building
Kinh Đô Building
Thái Thịnh Complex
101 Láng Hạ
15-17 Ngọc Khánh
195 Đội Cấn
25 Láng Hạ

Artex Building
VIMECO
Chelsea Park
The Manor
Pacific Place
Golden Westlake
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ HÀ NỘI Q1 2008
GIÁ CHÀO BÁN CĂN HỘ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TIÊU BIỂU (triệu
V
ND
/
m2)
Q4/2007
70 01/2008
02/2008
60
03/2008
50
40
30
20
10
0
CB Richard Ellis | Page 18
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI Q1 2008
¾ Hiện tượng đầu cơ có phần giảm sút
¾ Nguồn cung vẫn khan hiếm
¾ Nguồn cung hiện tại không theo kịp cầu
¾ Số lượng giao dịch vẫn tương đối ổn định
CB Richard Ellis | Page 19

Tổng cung
(sm)
Giá thuê
(US$/sm/tháng)
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO THUÊ - CUNG
¾ Nguồn cung mới trong năm 2008
Skyline (86)
Somerset Hoa Binh (206)
Fraser Suites (170)
¾ Giá thuê căn hộ cao cấp Q1 2008
Giá thuê trung bình hạng A khoảng từ
US$30 đến US$50
Giá thuê trung bình hạng B khoảng từ
US$22 đến US$35
¾
Hệ số sử dụng Q1 2008: 95%
82,000
81,000
80,000
79,000
78,000
77,000
76,000
75,000
74,000
73,000
72,000
71,000
70,000
Tổng cung và Giá thuê của căn hộ cho

thuê
hạng A và
B
$40
$35
$30
$25
$20
$15
$10
$5
$0
Grade B Grade
A
Tổng cung Giá thuê
(US$/sm/tháng)
CB Richard Ellis | Page 20
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO THUÊ
¾ Thêm một số dự án cao cấp sẽ đi vào hoạt động
vào năm 2010, phần lớn tập trung ở khu vực Mỹ
Đình
¾ Giá thuê ổn định trong ngắn hạn
CB Richard Ellis | Page 21
THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN HÀ NỘI Q1 2008
¾ Số lượng khách du lịch nước ngoài Q1 2008: 1,3 triệu lượt
(hơn 15% so với cùng kỳ năm ngoái)
¾ Khách nước ngoài đến Việt Nam với mục đích du lịch
chiếm phần lớn: 772.000 (61%)
Cơ cấu khách quốc tế
đế

n
Việ
t Nam Q1 2008
the

o
15%
6%
mục đích
đế

n
61%
18%
Du lịch Kinh doanh Thăm thân
Khác
CB Richard Ellis | Page 22
Nguồn: Tổng cục thống kê
Số lượng phòng khách sạn
NGUỒN CUNG CHO THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN Q1 2008
Nguồn cung của khách sạn Q1 2008
Số lượng phòng khách sạn tính
đến
tháng 4 năm
2008
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000

500
0
1,680
1,051
2,723
3-sao 4-sao 5-sao
CB Richard Ellis | Page 23
Hệ số sử dụng phòng
(%)
Giá thuê phòng trung bình
(US$)
THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN 5 SAO HÀ NỘI QUÝ 1 2008
¾ Giá thuê phòng trong khách sạn 5 sao tiếp tục tăng, trung bình
khoảng $155/phòng/đêm
Hệ số sử dụng phòng giảm xuống 72% (khách sạn InterContinental
Hanoi Westlake mới khai trương, chưa đi vào ổn định);
Trong thời gian tới, hệ số sử dụng phòng sẽ tăng trở lại 80%+
Giá thuê phòng và Hệ số sử dụng phòng
trung
bình tại các khách sạn 5
sao
90%
85%
80%
75%
70%
65%
60%
55%
50%

Q1 2007 Q1
2008
$180
$160
$140
$120
$100
$80
$60
$40
$20
$0
H
ệ
s
ố
s
ử
d
ụ
ng
phòng G
i
á
thuê
phòng
trung
bì
nh
CB Richard Ellis | Page 24

XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN 2008
¾ Kinh doanh khách sạn 5 sao mang lại nguồn lợi
nhuận cao
¾ Tình trạng thiếu nguồn cung khách sạn mới tiếp tục
đẩy cao giá thuê phòng khách sạn ở tất cả phân đoạn
¾ Giá xây dựng cao, các rủi ro về tỷ lệ lãi suất và tín
dụng gây trở ngại đối với nhà đầu tư
¾ Sự phát triển các toà nhà hỗn hợp bao gồm: khu ở
cao cấp, khu bán lẻ, văn phòng hay khách sạn
CB Richard Ellis | Page 25