Phân tích sơ bộ phương án đấu giá đất
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (241.54 KB, 4 trang )
PHÂN TÍCH PHƯƠNG ÁN ĐẤU GIÁ
Kết quả kinh doanh
Thơng số qui hoạch
Giá khởi điểm dự kiến
(Triệu đồng)
8.59 (Triệu đồng/m2)
Doanh thu
297,896
196,510
Tổng diện tích khu đất
80,000 m2
Giá đất theo Bảng giá
5.64 (Triệu đồng/m2)
Chi phí đầu tư
Hệ số đất thương phẩm
50%
Chi phí đầu tư hạ tầng
0.85 (Triệu đồng/m2)
Chi phí hoạt động
22,342
Chi phí QLDA,TVTK, Khác
0.13 (Triệu đồng/m2)
Thuế VAT
49,728
Lợi nhuận (Giả định 30%)
1.98 (Triệu đồng/m2)
Lợi nhuận trước thuế TNDN
29,316
Diện tích đất thương phẩn
40,000 m2
Diện tích lơ đất trung bình
75.0 m2
Số lơ đất thương phẩm
533
Tỷ lệ trúng đấu giá
20%
Số lô trúng đấu giá
107
Hệ số trúng đấu giá
Giá trúng đấu giá dự kiến
Số tiền trúng đấu giá
2.5 (lần)
21.5 (Triệu đồng/m2)
172,420 (Triệu đồng)
Thuế TNDN
Lợi nhuận sau thuế (Kế toán)
7,527
21,788
Năm 2022
Quí 1
Quí 2
Năm 2023
Quí 3
Quí 4
Quí 1
Quí 2
Năm 2024
Quí 3
Quí 4
Quí 1
Quí 2
Quí 3
Quí 4
16.82%
16.82%
16.82%
16.82%
16.82%
32.71%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
Số quí bán hàng
6.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
Số lượng hàng bán
107
18.0
-
-
-
-
-
30
30.00
Doanh thu bán đất nền
Giá bán (Triệu đồng/m2)
Mức độ tăng giá hàng quí
2.0%
Giá trị hợp đồng (Triệu đồng)
Chi phí hoạt động
18.0
18.0
18.0
18.0
35.0
0.00%
30.60
31.21
31.84
32.47
33.12
33.78
34.46
35.15
35.85
36.57
102.0%
102.0%
102.0%
102.0%
102.0%
102.0%
102.0%
102.0%
102.0%
102.0%
297,896
40,525
41,336
42,163
43,006
43,866
87,001
-
-
-
-
-
22,342
3,039
3,100
3,162
3,225
3,290
6,525
-
-
-
-
-
Chi phí bán hàng
5.00%
14,895
2,026
2,067
2,108
2,150
2,193
4,350
-
-
-
-
-
Chi phí quản lý doanh nghiệp
2.50%
7,447
1,013
1,033
1,054
1,075
1,097
2,175
-
-
-
-
-
-
40,525
41,336
42,163
43,006
43,866
87,001
-
-
-
-
-
12,045
184,465
Báo cáo kết quả kinh doanh
Doanh thu
297,896
Chi phí đầu tư
Chi phí hoạt động
-
Thuế VAT nộp bổ dung
3,039
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,100
3,162
3,225
3,290
6,525
-
-
-
-
-
20,703
-
-
20,703
-
-
-
-
-
49,728
Lợi nhuận trước thuế TNDN
(12,045)
(146,979)
38,236
18,297
39,780
40,576
59,772
-
-
-
-
-
Lợi nhuận trước thuế TNDN
(12,045)
(159,024)
(120,789)
(102,492)
(62,711)
(22,135)
37,637
37,637
37,637
37,637
37,637
37,637
Thuế TNDN
Lợi nhuận sau thuế TNDN
Dòng tiền vào
7,527
-
-
-
-
-
7,527
-
-
-
-
-
30,110
(12,045)
(146,979)
38,236
18,297
39,780
40,576
52,245
-
-
-
-
-
297,896
-
40,525
41,336
42,163
43,006
43,866
87,001
-
-
-
-
-
-
40,525
41,336
42,163
43,006
43,866
87,001
-
-
-
-
-
12,045
187,504
3,100
23,866
3,225
3,290
34,756
-
-
-
-
-
Doanh thu bán đất nền
Dòng tiền ra
Chi tiền trúng đấu giá đất
Chi phí phát triển dự án
172,420
172,420
3.00
-
24,090
12,045
12,045
Chi phí hoạt động
22,342
-
3,039
3,100
3,162
3,225
3,290
6,525
-
-
-
-
-
Thuế VAT nộp bổ dung
41,407
-
-
-
20,703
-
-
20,703
-
-
-
-
-
7,527
-
-
-
-
-
-
7,527
-
-
-
-
-
38,236
18,297
39,780
40,576
52,245
-
-
-
-
-
Thuế TNDN
Dòng tiền ròng
(12,045)
NPV, 15%/năm =
8,172
IRR =
21.67%
ROE =
4.16%
(146,979)
Phân tích độ nhạy
Giả định tiến độ bán hàng
NPV
Số quí bán hàng
Giá chuyển nhượng đất nền
(Triệu đồng/m2)
8,172
4
6
7
8
9
10
11
4
27.0
27.0
(809)
5
25.0
4,078
2,126
(4,767)
(8,442)
(10,892)
(13,480)
(16,312)
5
21.0
21.0
27.5
3,554
4,927
3,681
1,319
(1,306)
(3,184)
(5,232)
(7,565)
6
18.0
18.0
30.0
3,029
7,729
8,172
7,405
5,831
4,523
3,015
1,183
7
15.0
15.0
32.5
2,504
10,530
12,662
13,492
12,968
12,231
11,262
9,931
8
13.0
13.0
35.0
1,980
13,332
17,152
19,578
20,105
19,939
19,510
18,679
9
12.0
12.0
37.5
1,455
16,133
21,643
25,665
27,241
27,646
27,757
27,427
10
11.0
11.0
40.0
931
18,935
26,133
31,751
34,378
35,354
36,004
36,175
11
10.0
10.0
42.5
406
21,736
30,623
37,837
41,515
43,062
44,252
44,922
IRR
Giá chuyển nhượng đất nền
(Triệu đồng/m2)
Số lượng
Số quí Số lượng hàng bán
bán hàng hàng bán
TB
Số quí bán hàng
21.7%
4
5
6
7
8
9
10
11
25.0
20.1%
17.0%
14.4%
11.9%
10.2%
9.3%
8.5%
7.8%
27.5
19.7%
19.8%
18.0%
15.9%
14.3%
13.3%
12.5%
11.7%
30.0
19.2%
22.7%
21.7%
20.0%
18.4%
17.4%
16.5%
15.5%
32.5
18.7%
25.8%
25.5%
24.1%
22.5%
21.5%
20.4%
19.4%
35.0
18.1%
29.0%
29.5%
28.4%
26.7%
25.6%
24.4%
23.2%
37.5
17.4%
32.5%
33.7%
32.7%
30.9%
29.7%
28.5%
27.0%
40.0
16.7%
36.1%
38.0%
37.1%
35.2%
33.9%
32.5%
30.9%
42.5
15.8%
40.0%
42.6%
41.7%
39.5%
38.1%
36.5%
34.7%
Giá trúng đấu giá QSDĐ (Triệu đồng/m2) và hệ số trúng đấu giá
17.18
Giá chuyển nhượng đất nền
(Triệu đồng/m2)
8,172
2.0
18.04
2.1
18.90
2.2
19.75
2.3
20.61
2.4
21.47
2.5
(809)
22.33
23.19
24.05
24.91
25.77
26.63
2.6
2.7
2.8
2.9
3.0
3.1
(2,398)
(3,987)
(5,576)
(7,165)
(8,754)
(10,343)
(1,086)
(2,675)
(4,264)
(5,853)
3,405
1,816
227
25.00
7,136
5,547
3,958
2,369
780
27.50
11,627
10,038
8,449
6,860
5,270
3,681
2,092
503
30.00
16,117
14,528
12,939
11,350
9,761
8,172
6,583
4,994
32.50
20,607
19,018
17,429
15,840
14,251
12,662
11,073
9,484
7,895
6,306
4,717
3,128
35.00
25,098
23,508
21,919
20,330
18,741
17,152
15,563
13,974
12,385
10,796
9,207
7,618
37.50
29,588
27,999
26,410
24,821
23,232
21,643
20,054
18,465
16,875
15,286
13,697
12,108
40.00
34,078
32,489
30,900
29,311
27,722
26,133
24,544
22,955
21,366
19,777
18,188
16,599
42.50
38,568
36,979
35,390
33,801
32,212
30,623
29,034
27,445
25,856
24,267
22,678
21,089
(1,363)
Giá trúng đấu giá QSDĐ (Triệu đồng/m2) và hệ số trúng đấu giá
17.18
Giá chuyển nhượng đất nền
(Triệu đồng/m2)
21.67%
18.04
18.90
19.75
20.61
21.47
22.33
23.19
24.05
2.0
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
25.00
22.04%
20.21%
18.55%
17.03%
15.64%
14.36%
13.19%
12.10%
11.09%
27.50
26.74%
24.63%
22.73%
20.99%
19.41%
17.95%
16.61%
15.37%
30.00
31.65%
29.25%
27.09%
25.12%
23.32%
21.67%
20.16%
18.76%
32.50
36.80%
34.08%
31.63%
29.41%
27.39%
25.54%
23.84%
35.00
42.19%
39.13%
36.38%
33.89%
31.62%
29.55%
37.50
47.85%
44.42%
41.34%
38.55%
36.02%
33.71%
40.00
53.80%
49.96%
46.52%
43.42%
40.61%
42.50
60.05%
55.77%
51.95%
48.50%
45.39%
24.91
2.9
25.77
26.63
3.0
3.1
10.15%
9.27%
8.45%
14.23%
13.16%
12.17%
11.24%
17.47%
16.27%
15.15%
14.11%
22.27%
20.82%
19.48%
18.23%
17.07%
27.65%
25.90%
24.29%
22.80%
21.41%
20.12%
31.60%
29.66%
27.88%
26.22%
24.69%
23.27%
38.05%
35.71%
33.57%
31.59%
29.77%
28.08%
26.51%
42.56%
39.98%
37.61%
35.44%
33.44%
31.58%
29.86%
