Tài liệu Bài giảng Phân tích chình sách thuế_Chương 5: Thuế tài sản docx

THUẾ TÀI SẢN
Khái niệm

Thuế tài sản là một loại thuế tỷ lệ đánh vào giá trị tài
sản.

Thuế được thu hàng năm.

Tài sản chịu thuế phổ biến nhất là đất và công trình
phát sinh trên đất (Improvements to Land).

Ở Việt Nam, hiểu theo nghĩa rộng, thuế tài sản bao
gồm các khoản thuế và thu liên quan đến tài sản như
thuế tài nguyên, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế
nhà, đất, tiền sử dụng đất (thu một lần).
Công thức tính thuế tài sản

Ví dụ, một tài sản chịu thuế được cơ quan có thẩm quyền định
giá tính thuế là 500 triệu đồng, với thuế suất thuế tài sản 1% hay
10‰, thì số thuế tài sản tính ra bằng 5 triệu đồng mỗi năm.
Thuế tài
sản
=
Giá tính thuế của
tài sản chịu thuế
×
Thuế suất
thuế tài sản

Có quốc gia định giá tính thuế theo tỷ lệ phần trăm (<100%) so

với giá thị trường, còn thuế suất ngang với thuế suất hàng hóa
khác, VD Singapore: 4% đối với nhà để ở và 10% đối với nhà để
kinh doanh.

Có quốc gia định thuế suất theo tỷ lệ phần trăm không quá 3%,
còn giá tính thuế là giá thị trường, VD các địa phương tại Mỹ.
Tài sản chịu thuế

Tài sản chịu thuế gồm hai loại cơ bản:
1. Đất
2. Công trình trên đất (Improvements to Land), gồm:

Công trình nhân tạo không thể di dời (immovable man-made
things) : Nhà, Xưởng, Kho, Vật kiến trúc,,…

Công trình nhân tạo có thể di dời (movable man-made things)

Những tài sản cá nhân như nữ trang, ô-tô, TV,…không thuộc diện
chịu thuế.

Tài sản chịu thuế phải được quy thành tiền.

Thuế suất có thể là số phần trăm hoặc phần nghìn (‰,
millage rate) tùy theo quốc gia và địa phương đánh thuế.
Cấu thành giá trị tài sản chịu thuế
Giá trị tài sản
chịu thuế
Giá trị đất
(Land)
Giá trị công trình trên đất

(Improvements to Land)
= +
Giá trị công trình
trên đất
Giá trị công trình
không thể di dời
Giá trị công trình
có thể di dời
= +
Giá trị tính thuế của tài sản thay đổi

Khi giá trị tài sản thay đổi thì giá tính thuế (assessed
value) của tài sản cũng thay đổi.

Những lý do khiến giá trị tài sản thay đổi:

Kết cấu vật chất của tài sản thay đổi: hoàn thiện, thêm vào
hoặc dỡ bỏ,…;

Cầu về tài sản ở trong vùng hay vùng lân cận thay đổi;

Những thay đổi trong vùng: hạ tầng tốt lên/xấu đi, nâng cấp
đô thị, bị thiên tai, dịch bệnh,…
Phương pháp định giá tài sản

So sánh giá trị bán trên thị trường
Phần lớn tài sản của những người thường trú sử dụng
phương pháp này.

Tính từ chi phí

Chi phí thay thế công trình hiện có bằng một công trình
mới cùng mục đích.
Dùng cho các công trình mới xây dựng

Tính từ thu nhập
Định giá tài sản sử dụng trong kinh doanh.

Trong một công trình nghiên cứu 25 quốc gia áp dụng
thuế nhà, đất thuộc OECD, Trung và Đông Âu, Châu
Phi, Châu Á và Mỹ Latinh, Bird và Slack (2006) đã cho
thấy:

Hầu hết quốc gia dùng giá thị trường làm cơ sở tính thuế;

6 quốc gia có sử dụng thêm tiền cho thuê bên cạnh giá thị
trường (Australia, China, Guinea, Tunisia, Thailand và UK);

một quốc gia dùng thêm giá xây dựng (Chile);

một quốc gia chủ yếu dùng giá cho thuê (India), và

một quốc gia chỉ dùng giá địa chính (Nicaragua).
Phương pháp định giá tài sản
Xác định giá trị tính thuế hàng năm và
tổng quát (Annual and General Assessments)

There are two types of property assessments: Annual
Assessments and General Assessments.

Annual Assessments: are assessments to capture annual

improvement changes to properties, such as additions,
renovations or deletions, or the addition of new
properties.

General Assessments: must be completed at least once
every ten years. These assessments set the base year for
assessment calculations. This allows equity between
improvements of varying ages.
Lý do đánh thuế tài sản

Lý do tài chính
Càng nhiều tài sản thì càng có khả năng nộp thuế càng lớn.
Cơ sở thuế (tax base) tương đối ổn định

Lý do xã hội và chính trị
Giảm tập trung tài sản vào một cá nhân là mong ước của các
chính khách và hoạt động xã hội.
Sử dụng nhà, đất tiết kiệm

Lý do lợi ích
Người có nhiều tài sản cần chính phủ hơn người ít tài sản.
Dùng thuế tài sản tài trợ cho quốc phòng;
Một con đường khi hoàn thành sẽ làm tăng giá nhà;…

Lý do điều chỉnh (bổ sung khiếm khuyết của thuế thu nhập)
Lợi nhuận phát sinh trên một tài sản (capital gains) chưa bán thì
không thể đánh thuế thu nhập.
Nguyên tắc đánh thuế tài sản

Mức thu thấp


Phân biệt từng loại đất

Không đánh vào tài sản công

Khuyến khích sử dụng tiết kiệm tài sản
Thông lệ quốc tế

Số thuế nộp phải dựa vào giá trị (ad valorem) có
nghĩa là giá trị của đối tượng chịu thuế sẽ là cơ sở để
tính thuế.

Cơ cấu thuế suất đơn giản. Sử dụng thuế suất tỷ lệ
chứ không tính lũy tiến.

Thuế suất thường dao động trong khoảng từ 0,5%
đến 1,5% giá của tài sản trên thị trường, đồng thời có
phân biệt nhà nông thôn, nhà do chủ sở hữu ở, nhà
cho thuê hay dùng vào kinh doanh.

Không tách biệt thuế đất và thuế đối với các công
trình cải tạo và bất động sản trên đất.

Dành cho địa phương và sử dụng có mục đích.
Thuế tài sản dùng vào việc gì?
Ở các bang bên Mỹ, thuế tài sản thường được sử dụng
tài trợ cho:

Trường công lập


Phòng cháy chữa cháy

Thư viện

Công viên

Khu vui chơi công cộng

Emergency Medical

Hospital district
Nhược điểm của thuế tài sản

Không có tính co giãn

Có tính biểu hiện cao

Gia tăng chênh lệch giữa các địa phương
VD: Chi phí thuế tài sản tại Chi lê

Chile has a “relatively efficient and equitable property tax
system.” This state of affairs was not cheap to achieve. In
1985, for example, the property tax was estimated to be the
most expensive tax administered by SII, accounting for only
3.5% of revenue but 20% of field personnel and 40% of
computer programming maintenance and operations. Another
estimate for 1991 put the cost of property tax administration
at 2.2% per dollar of tax revenue.
Câu hỏi


Phân biệt thuế tài sản và thuế thu nhập cá nhân
Phụ lục 1
CƠ BẢN VỀ THUẾ
TÀI SẢN TẠI
MINESOTA (MỸ)
In a given jurisdiction Two moving parts
A. The Levy
Local budget (spending)
less (−) : Non-property tax revenue (incl. state aids)
equals (=): Total property tax levy (collections)
B. The Distribution of the Levy across properties

Estimated market value
times (×): Applicable Class Rate(s)
equals (=): Taxable value
Two Basic Moving Parts
Simple Example of Property Tax
Mechanics four jurisdictions
County
Khu học xá
(School district)
Khu kiểm soát muỗi
(Mosquito district)
City
Your home
Jurisdiction: The geographical area over which a court or government
body has the power and right to exercise authority.
( /> Levy Taxable Value Tax Rate
(aka, Tax Capacity*) (levy/taxable value)
(millions)

School $ 16.0 $ 27.0 16/27 = 59.3%
County 20.0 50.0 20/50 = 40.0
City 2.3 19.0 2.3/19 = 12.1
Mosq. 0.6 12.3 0.6/12.3 = 4.9
Total Tax Rate (on your home) 116.3%
(*Tax Capacity = Est. Market Value x Class Rate)
Mechanics, cont’d
Tax on Your Home:
Your Est. Market Value $240,000
× Residential Class Rate 0.01
= Your Tax Capacity $ 2,400
× Your local tax rate 116.3%
= Your property tax (before credits) $ 2,791
(*Tax Capacity = Est. Market Value x Class Rate)
Mechanics, cont’d
Minnesota Statute 272.03 defines “market value” as “the usual selling price
at the place where the property is at the time of assessment.” It is “the price
that could be obtained at a private sale or an auction sale, if the assessor
determines that the price from an auction sale represents an arms-length
transaction. The price obtained at a forced sale shall not be considered.”
Market value = The price that would prevail under competitive open-market
conditions
Property tax – simple mechanics
Unlike income and sales taxes,

Property tax collections are set in advance, and

the tax rate is determined by dividing collections by
total taxable value of property in the taxing
jurisdiction

Therefore: exemptions for some properties means
other properties pay more.
This is a unique aspect of the American property
taxes
Unclassified system
Two Moving Parts – Levy vs. Distribution
Classified system
Business tax
Home tax
The local levy
A

The levy determines the overall community tax burden

Point A depicts the average property tax burden (effective tax rate)

Lack of classification creates a uniform effective tax rate (level A)

Classification raises the effective rate for some properties, reduces it
for others

Phụ lục 2:
THUẾ TÀI SẢN TẠI
NORTHWEST
TERRITORIES (MỸ)
The Assessment and Taxation Process

Property assessment and taxation is a
two-step process:
1. Assessment of property is the first step, where the

value and classification of properties is
determined, and any exemptions from assessment
are determined.
2. Application of tax rates is the second step. Taxing
Authorities apply tax rates (mill rates) to the
assessed value of properties to determine the
amount of taxes that are owed to the taxation
authority.