phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

ĐỀ SỐ 06

PHẠM THỊ KHÁNH LINH – 18A51010170
STT: 51 – ĐỀ 06

ĐỀ BÀI
Phân tích phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong
nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngồi?
Nhóm Anh (Chị) hãy đưa ra nhận xét về các qui định đó?

Bài làm:
I. Khái niệm và đặc điểm về chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản
1. Khái niệm ( Khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS 2014)
- Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
2. Đặc điểm của chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản:
– Tư cách chủ thể có thể là cá nhân hoặc tổ chức.
– Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
– Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính liên tục, có tính chất nghề
nghiệp.
– Có mục đích sinh lời.

II. Điều kiện về chủ thể và phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản
1. Điều kiện về chủ thể ( Điều 10 Luật KDBĐS 2014)
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc HTX và có vốn
pháp định không được thấp hơn 20 tỷ.

1

ĐỀ SỐ 06

- Tở chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS quy định quy mô
nhỏ, khơng thường xun thì khơng phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp
thuế theo quy định của pháp luật.
2. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS ( Điều 11 Luật KDBĐS 2014)
Mặc dù đều quy định về phạm vi kinh doanh, nhưng Luật KDBĐS 2004 quy định rất khái
quát, còn Luật KDBĐS năm 2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh bất
động sản đối với từng chủ thể kinh doanh bất động sản. Mở rộng phạm vi hoạt động kinh
doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước:
a) Đối với tổ chức, cá nhân trong nước:
- Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Do

đó, phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của chủ thể trong nước sẽ bao gồm các hoạt động
đầu tư tạo lập BĐS, các giao dịch BĐS hướng tới lợi nhuận và kinh doanh dịch vụ BĐS.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 11 Luật KDBĐS 2014 thì nếu lược bỏ bớt các yếu tố khơng cần
thiết nói trên thì phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản của tổ chức, cá nhân trong
nước có thể xác định gồm các hình thức:
(1) Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh;
(2) Mua nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh dưới hình thức bán, cho thuê, cho th
mua;
(3) Th nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo hình thức cho thuê lại;
(4) Kinh doanh quyền sử dụng đất ở theo hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
dưới hình thức phân lơ, bán nền;
(5) Kinh doanh hạ tầng kỹ thuật, bao gồm cả trường hợp kinh doanh kết cấu hạ tầng
nghĩa trang, nghĩa địa.
=> Như vậy, các tổ chức cá nhân trong nước được phép đầu tư tạo lập không hạn chế các
BĐS để cung cấp ra ngoài thị trường các sản phẩm nhà ở thương mại, văn phòng cho
thuê và đặc biệt là phát triển hạ tầng tại các khu vực quy hoạch cho các khu công nghiệp,

khu kinh tế và khu công nghệ cao. Bên cạnh đó, họ được thực hiện các giao dịch về BĐS
với các hành vi mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của
pháp luật về kinh doanh BĐS
Vậy, tổ chức cá nhân được kinh doanh dịch vụ BĐS trong khn khở:
•
•
•
•
•

Dịch vụ mơi giới BĐS.
Dịch vụ định giá BĐS.
Dịch vụ sàn giao dịch BĐS.
Dịch vụ tư vấn BĐS.
Dịch vụ đầu giá BĐS
2


ĐỀ SỐ 06
•
•

Dịch vụ quảng cáo BĐS.
Dịch vụ quản lý BĐS.

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi và cá nhâm, tở chức có vốn đầu tư
nước ngoài ( khoản 2 Điều 11 Luật KDBĐS 2014)
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ thể này so với tở chức, cá nhân trong nước thì
người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng được thực hiện các hành vi kinh doanh sau:
Mua nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh dưới hình thức bán, cho thuê, cho

thuê mua;
• Kinh doanh quyền sử dụng đất ở theo hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
dưới hình thức phân lơ, bán nền;
• Kinh doanh kết cấu hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa.
•

=> Như vậy, có thể thấy đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ có phạm vi kinh doanh bất động sản hẹp hơn nhiều
so với đối tượng là tổ chức, cá nhân trong nước. Đặc biệt là các đối tượng này không
được quyền mua nhà để bán lại hoặc không được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất để đầu tư nhà, cơng trình để bán hoặc cho thuê lại (nói tóm lại là các đối tượng
này không được quyền mua bán nhà đất riêng lẻ, căn hộ riêng lẻ)
- Phạm vi hoạt động của tở chức, cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi hẹp hơn so với tở chức, cá nhân trong nước. Việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh
doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều phụ thuộc rất nhiều vào
quá trình hội nhập của Việt Nam vào đời sống kinh tế quốc tế. Do vậy, có những phạm vi
kinh doanh được bảo hộ cho nhà đầu tư trong nước nhưng chưa thể bảo hộ cho nhà đầu tư
nước ngoài.
- Nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh trong phạm vi sau:
•
•

Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã
có hạ tầng

=> Các nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngồi được phép đầu
tư tạo lập khơng hạn chế khi đủ điều kiện kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, tuy
nhiên, không được phép mua đi bán lại bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước. Ở
Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tở chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ởn
định, lâu dài. Vì vậy, phạm vi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất giữa
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và tở chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được pháp luật quy định có những điểm khác nhau. Điều này
thể hiện chính sách bảo đảm quyền bình đẳng giữa các chủ thể trong và ngoài nước trong
hoạt động kinh doanh BĐS song vẫn bảo đảm tính tồn vẹn, chủ quyền về lãnh thổ quốc
3


ĐỀ SỐ 06

gia. Như vậy, theo pháp luật hiện hành phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân
nước ngoài, Việt kiều hạn chế hơn so với phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân
trong nước.
 Vậy, hạn chế đối với nhà đầu tư là cá nhân, tở chức nước ngồi ở thị trường BĐS

Việt Nam nói chung là bị :
 Giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu
 Hạn chế về số tiền thu trước khi mua bán BĐS hình thành trong tương lai
 Nguy cơ bị thu hồi đất
=> Như vậy, pháp luật khơng quy định khơng cho phép người nước ngồi kinh doanh bất
động sản tại Việt Nam. Để hoạt động trong lĩnh vực này, người nước ngoài trước tiên
phải đáp ứng điều kiện chung là thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam với số vốn pháp
định tối thiểu là 20 tỷ. Việc thành lập doanh nghiệp của người nước ngoài tại Việt Nam
phải tuân theo quy định của pháp luật đầu tư. Theo quy định của pháp luật đầu tư, nhà
đầu tư nước ngồi có thể thực hiện thành lập tở chức kinh tế mới, thực hiện góp vốn, mua
cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản. Pháp luật không quy định cấm tở chức, cá nhân nước ngồi hoạt động trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản, tuy nhiên lại quy định về giới hạn phạm vi hoạt động của họ.

III. Một số giải pháp hồn thiện
•
•

•

•

•
•

Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý về kinh doanh BĐS
Bổ sung quy định về Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong
nước thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm
đảm bảo sự bình đẳng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài khi thuê đất sử dụng tại Việt Nam;
Mở rộng đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh BĐS, từng bước mở của thị
trường BĐS cho bộ phận người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tở chức, cá nhân
nước ngoài tham gia đầu tư, Pháp luật về kinh doanh BĐS phải được hồn thiện
theo hướng khơng hạn chế đối tượng được tryền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại.
Xác định rõ Bộ, ngành được giao nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS
là cơ quan chịu trách nhiệm chính, các Bộ, ngành liên quan chịu trách nhiệm phối
hợp quản lý.
Cần thành lập ở tất cả các địa phương cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh
BĐS...
Cần có dự báo tình hình thị trường để có định hướng phát triển nhằm chủ động
điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh những biến động gây ảnh hưởng
đến nền kinh tế quốc dân.
4

ĐỀ SỐ 06

Kiểm sốt đầu tư nước ngồi vào khu vực bất động sản
Tăng cường các cơng cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngồi thơng qua
việc bán các doanh nghiệp Việt Nam.
• Ngân hàng nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của
các TCTD, phát hiện kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất
lượng tín dụng; kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng, TCTD vào
BĐS (dự án BĐS thường là của các cở đơng lớn của ngân hàng) để dịng tiền đến
đúng nơi, được sử dụng đúng mục đích;
•
•

=> Việc xây dựng được một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự
phát triển kinh tế, xã hội. Khi thị trường bất động sản phát triển thì khả năng thu hút vốn
đầu tư của các nhà kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ
của các tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi
mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn…

IV. KẾT LUẬN
Kinh doanh BĐS có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc gia. Mảng hệ
thống pháp luật về kinh doanh BĐS được nhà nước quan tâm xây dựng, bở sung và hồn
thiện cho phù hợp với các yêu cầu về phát triển kinh tế. Sự bập bênh mất cân bằng về
phạm vi hoạt động giữa các nhóm chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản
gây nên sự mất cân bằng. Việc cải thiện hệ thống pháp luật BĐS nói riêng và hệ thống
pháp luật nói chung góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân
sách nhà nước. Không chỉ vậy, việc mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho người nước
ngồi cịn giúp tạo “đầu ra” cho thị trường BĐS, giải phóng được một số lượng BĐS bị

tồn kho nhiều năm qua, nhất là ở phân khúc căn hộ, văn phòng cho thuê, đồng thời đảm
bảo sự tương thích với các quy định mới của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở.

5