Nghiên cứu quyền thừa kế bất động sản của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật Việt Nam.

Bài tập: Nghiên cứu quyền thừa kế bất động sản của người nước
ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật Việt
Nam.
Nghiên cứu về Quyền thừa kế bất động sản của người nước ngoài và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật Việt Nam, trong phạm
vi đề tài này chủ yếu bàn đến quyền thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở của
người nước ngoài và người việt nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật
Việt Nam.
Căn cứ vào những quy định của pháp luật Việt Nam trong luật đất đai,
luật Nhà ở, các văn bản hướng dẫn thi hành về Quyền thừa kế bất động sản
của người nước ngoài và người việt nam định cư ở nước ngoài có thể chia
làm 2 thời kỳ: thời kỳ trước và sau khi bộ luật đất đai 2003 ra đời.
I – Thời kỳ trước khi luật Đất đai 2003 ra đời
- Trong thời kỳ này trong các văn bản của luật đất đai không có quy định gì
về quyền thừa kế quyền sử dụng đất của người nước ngoài, người việt nam
định cư ở nước ngoài.
+ Luật đất đai 1987 không quy định rõ về quyền của người sử dụng đất,
còn đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tại khoản 3, điều 16 :Việc
chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:
“Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên
trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó”, có nghĩa là khi
người được giao đất chết thì chỉ có thành viên trong hộ gia đình được thừa
kế quyền sử dụng đất của người đó trong trường hợp vẫn còn nhu cầu tiếp
tục sử dụng đất đó.
Ngoài ra không có quy định nào về quyền thừa kế quyền sử dụng đất của
người nước ngoài, người việt nam định cư ở nước ngoài.
+ Luật đất đai 1993 (khoản 2, điều 3, luật đất đai 1993), bộ luật dân sự
1995 đã quy định rõ về quyền thừa kế quyền sử dụng đất đối với cá nhân,
điều kiện để được hưởng thừa kế từng loại đất (điều 739, 740, 741, 742, 743
bộ luật Dân sự 1995) nhưng lại không quy định quyền này đối với người
nước ngoài, người việt nam định cư ở nước ngoài.

II - Thời kỳ sau khi luật Đất đai 2003 ra đời
Luật đất đai 2003 đã quy định rõ về quyền được hưởng thừa kế quyền sử
dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Tại khoản 5 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
“Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc
theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật.
Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc
đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế
quyền sử dụng đất, nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều
121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”
Mặt khác Tại điểm đ khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 cũng quy
định: “đ- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định
tại Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua
mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất”.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2003, chỉ những đối
tượng dưới đây mới được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế:
Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư ở Việt Nam;
người có công đóng góp với đất nước; những nhà hoạt động văn hoá, nhà
khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ
sự nghiệp xây dựng đất nước; người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt
Nam; các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội.
Những đối tượng này cũng chỉ được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận
thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Ngoài những đối tượng nêu
trên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được hưởng giá trị của phần
thừa kế quyền sử dụng đất đó.

- luật nhà ở 2005 quy định đối với người nước ngoài ( tổ chức, cá
nhân nước ngoài) chỉ có quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp đầu tư xây
nhà ở để cho thuê, để bán. Không quy định về quyền sở hữu nhà ở trong
trường hợp được hưởng thừa kế nhà ở đối với người nước ngoài. (khoản 1,
điều 125, luật Nhà ở 2005)
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà thông qua
thừa kế phải đáp ứng đủ những điều kiện theo khoản 1, điều 126, luật nhà ở
2005 : Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư ở
Việt Nam; người có công đóng góp với đất nước; những nhà hoạt động văn
hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam
nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; người có nhu cầu về sống ổn
định tại Việt Nam; các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban Thường vụ
Quốc hội. Những đối tượng này cũng chỉ được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. (khoản 1,
điều 126) Ngoài những đối tượng nêu trên, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.(khoản 2, điều 129, luật nhà ở
2005)
→ Như vậy bộ luật Đất đai 2003 và luật Nhà ở 2005 đều có quy định về
quyền thừa kế quyền quyền sử dụng đất và nhà ở đối với người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, đồng thời quy định những điều kiện để có thể được
thừa kế, trường hợp không đủ điều kiện thì chỉ có thể hưởng giá trị của phần
thừa kế quyền sử dụng đất và được hưởng giá trị của nhà ở đó.
+ Hưởng giá trị của phần thừa kế quyền sử dụng đất và hưởng giá trị
của nhà ở, có nghĩa là người thừa kế không được đứng tên chủ sở hữu căn
nhà được thừa kế, cũng như quyền sử dụng đất, chỉ được bán nhà ở đó và
hưởng giá trị của nó.
- Bắt đầu từ nghị quyết 19/2008 /NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho đến luật số
34/2009/QH12 sửa đổi bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của
Luật Đất đai 2003 và mới đây nhất là Nghị định số 71/2010 Hướng dẫn chi

tiết Luật nhà ở ngày 23/6/2010, pháp luật về đất đai và nhà ở đã có những
quy định rõ ràng hơn, mở rộng quyền hơn đối với người nước ngoài và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong lĩnh vực thừa kế quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở.
+ Nghị quyết 19/2008 /NQ-QH12, ngoài đối tượng người nước ngoài
được sở hữu nhà ở như quy định trong luật nhà ở 2005 là những người nước
ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê còn quy định thêm các đối tượng
là Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy
chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ
tướng Chính phủ quyết định; Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh
vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người
có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; Cá nhân nước ngoài
kết hôn với công dân Việt Nam; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng
kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm
việc tại doanh nghiệp đó ở. (điều 2)
Đặc biệt lần đầu tiên pháp luật Việt Nam quy định những điều kiện để
người nước ngoài có quyền thừa kế nhà ở tại Việt Nam, tại khoản 1 điều 5
nghị quyết 19: Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài (như quy định trên)
được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại;
nếu đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được
chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại,
đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
+ Luật số 34/2009/QH12 đã quy định thêm các đối tượng người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở như người có quốc tịch Việt Nam;
Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo
pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học,
nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam
có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công

dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. Những người trên chỉ có thể sở hữu
nhà ở tại Việt Nam với điều kiện được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên.
Ngoài ra đối với những người gốc Việt Nam không thuộc các trường hợp
trên được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và
được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một
nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các
thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam,
→ Trên đây là những quy định đã tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài có thể thừa kế nhà ở tại Việt Nam vì chỉ có