Hãy nhận diện các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Chỉ rõ những nguyên nhân dẫn đến các rủi ro đó và đề xuất giải pháp khắc phục?

ĐỀ BÀI
Hãy nhận diện các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Chỉ rõ những
nguyên nhân dẫn đến các rủi ro đó và đề xuất giải pháp khắc phục?

BÀI LÀM
Việt Nam đang có một tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á và châu Á, trong
khi đó nhu cầu kiến thiết hạ tầng lại đang rất lớn. Mặt khác, Việt Nam hiện có 86 triệu
người, với độ tuổi trung bình là 24 và cịn tăng thêm đến khoảng hơn 100 triệu vào 5 – 10
năm tới phần đông tập trung ở thành thị, quá trình di dân và tốc độ đơ thị hố diễn ra khá
nhanh… Ngồi ra ngày càng có nhiều người nước ngồi đến làm việc, sinh sống, du lịch,
từ đó xuất hiện nhu cầu bức thiết và đa dạng về nhà ở, điều kiện và môi trường làm việc,
vui chơi giải trí... Điều này khẳng thị trường nhà đất VN ,bất động sản đang và sẽ ngày
càng sơi động.Vì vậy cũng tiềm ẩn rất nhiều những rủi ro khi kinh doanh vào lĩnh vực
này.Và các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cần nhìn nhận rõ những rủi ro thực tế sẽ
bị va trạm khi làm trong lĩnh vực này.Điển hình như:
 Rủi ro cơ chế chính sách
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có
những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực
BĐS nói riêng. Cụ thể là:
– Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa
phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
– Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành
phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê
đất…
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
Hiện nay hệ thống pháp luật của Việt Nam vẫn chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được
đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ

thống quản lý cơng khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm


ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động
sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý
còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp
luật mới về đất đai… Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết
gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư… Tất cả đều xuất phát từ
sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước.
Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống pháp lý: Một hành
lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều
chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến
khó áp dụng trong thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là:
thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất cịn nhiều rắc rối, khơng gắn với quyền của người sử dụng
và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch…
Ví dụ như việc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ chung
cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đáng trong giao dịch. Có
một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn
phòng cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hình thành. Rất nhiều dự án đã được sang
tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩm khơng hồn tồn là chủ đầu tư.
Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết nhà
đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về
pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng). Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều
phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Do không
được pháp luật bảo hộ nên sẽ rất rắc rối khi có tranh chấp xảy ra
 Rủi ro thi trường , thu nhập , thanh toán
Thị trường ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư bất động sản bởi giá cả
bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn
hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động

sản có xu hướng giảm xuống. Giá cả bất động sản còn phụ thuộc vào những yếu tố xuất
phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không
lành mạnh”.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang chứa đựng nhiều rủi ro do nhu cầu thị
trường và sức mua thực tế chưa được phản ánh đúng.Đây là một trong những phân tích
được đưa ra tại bản điều tra mới được xuất bản tháng 9/2009 của Công ty cổ phần Báo
cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report). Chính khoảng cách giữa thực tế và đánh giá
này vơ hình chung khiến khơng ít các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng mắc bẫy.
Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song điều này không đồng nghĩa với sự
dồi dào về sức mua. Lý do là mặt bằng thu nhập của người dân còn rất thấp.
Tuy nhiên, nhiều đánh giá về thị trường bất động sản của nhiều công ty quản lý bất động
sản hầu như chỉ tập trung làm đậm, thậm chí quá mức, nhu cầu về bất động sản, tạo nên


sức nóng trong thị trường đầu cơ. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu
lời từ việc tăng giá bán/cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ
gây ra những hậu quả nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế.
Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị đánh giá là quá cao so với
mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực
bất động sản. Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế- xã
hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn.
Khơng những thế, giá đất cao đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các
nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng cơng nghiệp. Chi phí dự án đội lên đáng kể do sự
biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất đai
 Rủi ro về mặt quy hoạch
Nhiều người đầu tư theo kiểu đón đầu tức là nhìn quy hoạch để đoán định xu hướng theo
kiểu "chỗ này chuẩn bị có đường dự phóng", "chỗ kia quy hoạch trung tâm thương mại,
chợ, trường học", "chuẩn bị có nhà đầu tư lớn đầu tư vào khu vực". Tuy nhiên, nhiều
người vỡ mộng vì câu chuyện mua xong 10 năm hạ tầng vẫn khơng thay đổi, đơi khi cịn
đi lập Group để kiện chủ đầu tư, rồi thị trường lên khiến người đó sốt ruột bán đất này,

mua đất kia sau đó quay lại thì khơng mua được miếng nào vì giá đất lên quá nhanh. Việc
hạ tầng xây dựng sẽ ảnh hưởng ít nhiều tới bất động sản khu vực đó tuy nhiên, việc đầu
tư đó thành cơng chỉ dành cho những nhà đầu tư trung và dài hạn có tầm nhìn xa. Vì vậy,
trước khi đầu tư bạn hãy thu thập đầy đủ thông tin trước khi ra quyết định, tránh đầu tư
theo tin đồn hoặc đám đông.
 Rủi ro về tài chính
Ngân hàng bơm nhiều tiền vào thị trường, tuy nhiên nhiều năm trở lại đây ngành ngốn
nhiều vốn lại là ngành bất động sản. Ngành sản xuất chưa được nhận nhiều nguồn vốn
đặc biệt những người làm kinh doanh nhỏ. Nhiều nhà kinh doanh sản xuất nhỏ thấy việc
đi đầu tư đất sinh lời nhanh trong thời gian ngắn thậm chí bỏ bê việc sản xuất kinh doanh
đi lướt lát cùng anh em khắp nơi. Khi tín dụng bất động sản siết lại tình trạng đầu cơ sẽ
giảm nhưng nếu ngân hàng siết ln thì lãi suất sẽ đẩy lên mạnh khiến nhiều người mua
bất động sản bằng vốn vay sẽ bị thiệt hại nặng nề. Thực tế năm 2011 lạm phát Việt Nam
cao thứ 2 thế giới đạt 17.15% có thể coi là ví dụ về rủi ro. Lịch sử hồn tồn có thể lặp
lại. Vì vậy bạn khơng nên bỏ hết tiền của mình để đầu tư bất động sản theo kiểu được ăn
cả ngã về không. Hãy cân nhắc việc cân bằng giữa vốn sở hữu và vốn vay trước khi đầu
tư. Việc sử dụng địn bẩy tài chính tức là vay nhiều đôi khi khiến bạn bị rắc rối và ảnh
hưởng nhiều tới lợi nhuận đầu tư nếu thanh khoản kém.
 Rủi ro về kiến trúc phong thủy


Như một môn khoa học không thể thiếu, thiết kế bất động sản hài hịa, đạt sự cân bằng
giữa khí, gió và nước trong dự án là yếu tố cá biệt rất được quan tâm khi đầu tư kinh
doanh bất động sản tại các quốc gia phương Đông. Tại thị trường Việt Nam từng xảy ra
trường hợp dự án thiếu nghiên cứu môn khoa học này dẫn đến khai thác không hiệu quả
và bán cả dự án cũng chẳng ai mua.Vì vậy CĐT cũng cần phải có kiến thức về kiến
trúc,phong thủy để dự án của mình có thể phát triển đồng đều.
 Rủi ro về uy tín
Có rất nhiều loại hình kinh doanh khác nhau nhưng tất cả đều có một điểm chung: dù bạn
kinh doanh ở bất kì lĩnh vực nào thì uy tín của doanh nghiệp là thứ quan trọng bậc nhất.

Nếu uy tín doanh nghiệp của bạn bị tổn hại, bạn lập tức bị mất doanh thu vì khách hàng
sẽ thận trọng hơn khi làm ăn với bạn. Ngồi ra nó cịn có những ảnh hưởng khác nữa.
Nhân viên của bạn có thể bỏ việc.
Bạn sẽ khó tìm được người thay thế khi những ứng cử viên tiềm năng không muốn ứng
tuyển vào công ty nếu họ nghe được những điều tiếng không hay về công ty bạn. Các nhà
cung cấp sẽ giảm bớt ưu đãi. Các nhà quảng cáo, nhà tài trợ hay đối tác có thể quyết định
khơng hợp tác với bạn nữa.
Rủi ro uy tín từ những vụ kiện tụng, từ việc thu hồi sản phẩm, từ những thông tin tiêu cực
về bạn hay nhân viên của bạn, hoặc từ những lời chỉ trích nặng nề về sản phẩm và dịch
vụ cơng ty bạn. Vào thời điểm này, thậm chí đó khơng chỉ là sự tổn hại về uy tín mà có
thể là cái chết từ từ khi hàng nghìn bình luận và phản hồi tiêu cực trực tuyến về sản phẩm
của bạn
Vì vậy trong kinh doanh bất động sản uy tín ln đặt lên hàng đầu giống như bạn đi
khám bệnh thì thường quan tâm đến thông tin của bác sĩ mà mình sẽ chữa bệnh.Nếu
khơng có uy tín thì khó có thể thành cơng trong lĩnh vực bất động sản nói riêng và các
ngành khác nói chung.