Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại hồ chí minh (luận văn luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUT H NI

PHáP LUậT Về KINH DOANH NHà ở
HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI Từ THựC
TIễN THI HàNH TạI THàNH PHố Hå CHÝ
MINH

HÀ NỘI – 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUT H NI

PHáP LUậT Về KINH DOANH NHà ở
HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI Từ THựC
TIễN THI HàNH TạI THàNH PHố Hå CHÝ
MINH
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 9 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: 1. TS. Nguyễn Thị Dung
2. TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung

HÀ NỘI - 2022


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình
nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu
trong luận án là trung thực. Những kết luận
khoa học của luận án chưa từng được ai cơng
bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN ÁN


MỤC LỤC
Trang
1

MỞ ĐẦU

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ
THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

9

1.1. Tình hình nghiên cứu

9

1.2. Cơ sở lý thuyết của đề tài

50

Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ
KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
LAI Ở VIỆT NAM

2.1. Lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

58
58

2.2. Lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ởbất động sản hình thành
trong tương lai

77

Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

97

3.1. Thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ởbất động sản hình thành
trong tương lai

97

3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong

tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh

126

Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
LAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH

162

4.1. Định hướng hồn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại tThành phố Hồ Chí
Minh

162


4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai và nâng cao hiệu thi hành tại TThành phố Hồ Chí Minh

170

KẾT LUẬN

183

DANH MỤC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CƠNG BỐ
CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

186

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

187

PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

KDBĐS

: Kinh doanh bất động sản

NCS

: Nghiên cứu sinh

Tp.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TTBĐS

: Thị trường bất động sản

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu
bảng
3.1

Tên bảng

Trang

Lượng vốn khu vực đầu tư trực tiếp của nước ngoài tại Tp.HCM

136

trong giai đoạn 2010 - 2014


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một vấn đề mà bất cứ ai cũng phải quan tâm; bởi vì, ăn, ở, mặc
và đi lại là những nhu cầu tối cần thiết và không thể thiếu được của con người.
“Phàm con người ta sinh ra, ai cũng phải giải quyết nhu cầu ăn, ở, mặc và đi lại rồi

mới nghĩ đến hoạt động chính trị, nghiên cứu khoa học, nghệ thuật…” (Các Mác).
Song không phải bất cứ người nào cũng có đủ khả năng tài chính để có thể tự
mình lo được nhà ở. Trong xã hội có một bộ phận đáng kể người dân khơng tự lo
được nhà ở phải sử dụng sản phẩm nhà ở của các chủ đầu tư kinh doanh bất động
sản (KDBĐS). Sự bất tương thích, bất cân đối giữa yếu tố “cung” với yếu tố “cầu”
về nhà ở là một trong những nguyên nhân ra đời loại hình kinh doanh nhà ở nhằm
mục đích thu lợi nhuận. Muốn kinh doanh nhà ở thì trước hết chủ đầu tư, KDBĐS
phải tạo lập một lượng nhà ở hàng hóa để có thể bán ra thị trường cho người tiêu
dùng. Điều này đòi hỏi, các chủ đầu tư, KDBĐS phải đầu tư một nguồn vốn lớn để
xây dựng nhà ở, khu chung cư v.v...; trong điều kiện phần lớn các chủ đầu tư,
KDBĐS ở nước ta có năng lực tài chính cịn hạn chế. Để giải quyết “bài toán” vốn
cho đầu tư xây dựng nhà ở thì một trong những kênh huy động vốn của khách hàng
là kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Có nghĩa là trong q trình xây
dựng nhà ở, chủ đầu tư được phép bán chính nhà ở chưa xây dựng xong cho người
có nhu cầu mua, người thuê mua (gọi chung là khách hàng). Đối với khách hàng
cũng chấp nhận hình thức mua bán nhà ở này, cho dùng tiềm ẩn rủi ro, mạo hiểm;
bởi họ được tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở, đóng góp với chủ đầu tư để
hình thành nhà ở đáp ứng thị hiếu, sở thích, phù hợp với nhu cầu của mình và cùng
“chung tay” với chủ đầu tư đẩy nhanh quá trình xây dựng sớm được nhận bàn giao
nhà phần thơ trong thời gian ngắn nhất có thể. Dẫu vậy mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với khách hàng như lấy gì để bảo đảm khi
chủ đầu tư nhận một phần tiền ứng trước của người mua, người thuê mua sẽ sử
dụng đúng mục đích cam kết; làm thế nào để giám sát, kiểm sốt chủ đầu tư khơng


2

thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền của khách hàng hoặc chậm bàn giao nhà ở
theo đúng tiến độ, thời gian đã cam kết v.v... Điều này rất cần có một hành lang
pháp lý đồng bộ, thống nhất, đầy đủ để ngăn ngừa các hành vi này; bảo vệ quyền và

lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
đồng thời, góp phần tháo gỡ khó khăn về vấn đề vốn cho các chủ đầu tư, kinh doanh
nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành
có các quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai như giải thích như
thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai; phương thức thanh toán đối với mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai v.v... Tuy nhiên, do đây là loại hình kinh doanh nhà ở cịn khá mới mẻ ở
nước ta và Nhà nước chưa có nhiều kinh nghiệm về quản lý đối với phân khúc nhà
ở này. Vì vậy, sự chưa hồn thiện hay cịn tồn tại những “lỗ hổng” hoặc “kẽ hở” của
lĩnh vực pháp luật này là điều khó tránh khỏi. Xin đơn cử một ví dụ trong trường
hợp chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai nhận số tiền mua nhà ứng trước của
khách hàng lên đến hàng chục tỷ đồng rồi bỏ trốn thì pháp luật sẽ xử lý như thế nào
và ai là người bồi thường số tiền này cho người mua, người thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai. Rất tiếc vấn đề này lại chưa được Luật KDBĐS năm 2006 và
các văn bản hướng dẫn thi hành quy định. Hậu quả là khách hàng rất băn khoăn, bất
an khi tham gia vào phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai trên thị trường.
Điều này khơng chỉ gây khó khăn cho các chủ đầu tư, kinh doanh chân chính trong
việc huy động vốn thực hiện dự án thông qua việc bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai mà cịn tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn của mơi trường đầu
tư kinh doanh ở nước ta. Để khắc phục kịp thời những bất cập của Luật KDBĐS
năm 2006 về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, Luật KDBĐS năm 2014
được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 8 thơng qua ngày 25/11/2014 thay thế Luật
KDBĐS năm 2006. Đạo Luật này ra đời cùng thời điểm với Luật Nnhà ở năm 2014
với những sửa đổi, bổ sung đối với phân khúc thị trường kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước hiện


3

nay. Đặt trong bối cảnh đó, địi hỏi các nhà đầu tư KDBĐS phải nắm vững, kịp thời
và vận dụng đúng những quy định mới này trong hoạt động kinh doanh nhà ở nói
chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Ngược lại, các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cũng phải nghiên cứu, tìm hiểu để quản lý chặt chẽ hoạt động
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai song cũng không được gây cản trở đến
quyền tự do kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở của các tổ chức, cá nhân.
Tthành phố Hồ Chí Minh (Tp. HCM) là trung tâm kinh tế, thương mại, dịch
vụ phát triển năng động, sôi động nhất cả nước. Với điều kiện thuận lợi về địa chính trị,
kinh tế, thương mại, dịch vụ nên thị trường bất động sản (TTBĐS) của Tp. HCM có
sức hấp dẫn mạnh mẽ đối với các chủ đầu tư KDBĐS trong và ngoài nước. Loại
hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được các chủ đầu tư chú trong
khai thác những ích lợi trong việc giải quyết “bài toán” vốn cho kinh doanh và rút
ngắn chu kỳ quay vòng vốn “đầu vào”. Song bên cạnh đó có khơng ít chủ đầu tư
thực hiện hành vi chiếm dụng vốn; không bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai
đúng tiến độ, thời hạn đã cam kết với người mua, người thuê mua; thậm chí cịn
thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền của khách hàng... và phải chịu sự xử lý
của pháp luật. Hậu quả là TTBĐS nói chung và phân khúc nhà ở hình thành trong
tương lai nói riêng phát triển méo mó, lệch lạc. Điều này minh chứng cho thực tiễn
thi pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM còn nhiều
hạn chế, yếu kém. Để khắc phục triệt để, kịp thời những hạn chế, yếu kém này thì
việc nghiên cứu, đánh giá pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
về lý luận và thực tiễn tham chiếu từ thực tế của Tp. HCM là cần thiết.
Với những lý do cơ bản trên đây, nghiên cứu sinh (NCS)nghiên cứu sinh
lựa chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ
thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh” làm luận án tiến sĩ luật học
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận án là bổ sung, góp phần hồn thiện hệ thống
cơ sở lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; tham chiếu nội

4

dung lĩnh vực pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai với thực tiễn
thi hành tại Tp. HCM; đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này và nâng
cao hiệu quả thi hành tại Tp. HCM.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, lLuận án xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cơ bản như sau:
Một là, n- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai và pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, bao
gồm: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm của nhà ở, kinh doanh nhà ở nói chung và
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng; ii) So sánh nhà ở hình thành
trong tương lai với các loại nhà ở khác để nhận diện những điểm đặc trưng của nó;
iii) Luận giải vai trị của loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai;
iv) Phân tích các yêu cầu đối với loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai; v) Luận giải cơ sở ra đời của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai; vi) Phân tích khái niệm, đặc điểm của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai; vii) Luận giải yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt
động kinh doanh nhà ở này; viii) Cấu trúc nội dung pháp luật về kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai; ix) Các yếu tố bảo đảm thực thi pháp luật về kinh doanh
nhà ở hình thành trong tương lai; ix) Đề cập kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của
một số nước về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và bài học kinh nghiệm
đối với Việt Na v.v...
Hai là, n- Nghiên cứu thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai và thực tiễn thi hành tại Tp. HCMtại Việt Nam khu trú vào một số
vấn đề chủ yếu sau: i) Phân tích nội dung pháp luật về kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai; ii) Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai tại Tp. HCM trên các khía cạnh: Tìm hiểu điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội đặc thù tác động đến việc thi hành pháp luật về kinh doanh nhà

ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM; những kết quả đạt được; những hạn chế,
yếu kém và nguyên nhân của hạn chế, yếu kém (bao gồm nguyên nhân chủ quan và


5

nguyên nhân khách quan).
Ba là, đ- Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tp.
HCM.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án bao gồm:
- Quan điểm, đường lối của Đảng về tạo lập và phát triển nhà ở trong nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở
của người dân nói chung và người dân ở các đơ thị nói riêng (trong đó có Tp. HCM).
- Các luận điểm khoa học, trường phái lý thuyết của giới học giả trong nước
và nước ngoài về pháp luật kinh doanh nhà ở nói chung và pháp luật về kinh doanh
nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng.
- Các quy định của Luật KDBĐSbất động sản năm 2014 và các văn bản
hướng dẫn thi hành về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cũng như quy
định của một số đạo luật có liên quan.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai tại Tp. HCM v.v...
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi
hành tại Tp. HCM là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng liên quan đến nhiều đạo luật
khác nhau. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một luận án tiến sĩ luật học, NCStác giả
giới hạn phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau đây:
Một là, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai được luận án tập trung

nghiên cứu là các giao dịch mang tính chất kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận
nhằm đáp ứng đúng chuyên ngành nghiên cứu tiến sĩ luật học là Chuyên ngành Luật
Kinh tế. Do tính chất đặc thù và phức tạp của loại hình kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai nên NCStác giả chỉ đi sâu phân tích về giao dịch kinh doanh mua
bán, chuyển nhượng; thuê; thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được xác lập


6

giữa các chủ thể KDBĐS với nhau hoặc giữa các chủ thể này với tổ chức, cá nhân
khác nhằm mục đích thu lợi nhuận.
Các hoạt động bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai
(hoạt động tạo lập hàng hóa nhà ở hình thành trong tương lai để đáp ứng nhu cầu
của xã hội); hoạt động tạo lập, thu hút, kêu gọi nguồn vốn đầu tư kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai; hoạt động nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; các giao dịch về kinh
doanh dịch vụ nhà ở hình thành trong tương lại, bao gồm môi giới, quản lý, tư vấn
và sàn giao dịch bất động sản (BĐS)... không thuộc đối tượng và phạm vi nghiên
cứu của bản luận án này.
Hai là, luận án giới hạn nội dung nghiên cứu ở các quy định về kinh doanh
nhà ở hình thành trong tương lai của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng
dẫn thi hành cũng như các quy định của một số đạo luật khác gồm Luật Nnhà ở năm
2014, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Ddoanh nghiệp năm 2015, Luật Đđầu tư năm
2015 có liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai.
Ba là, luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu các quy định của pháp luật về
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 201404 (năm ban hành Luật
KDBĐS năm 2016nhà ở) đến nay.
Bốn là, luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian ở thực tiễn thi
hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM.

4. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Khi thực hiện luận án tiến sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về kinh doanh
nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại thành phố Hồ Chí Minh”,
NCSnghiên cứu sinh sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin nghiên cứu bản chất, nguồn gốc ra đời của sự
vật, hiện tượng; nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của sự vật, hiện


7

tượng; nghiên cứu mối quan hệ vận động, tương tác giữa sự vật, hiện tượng với sự
vật, hiện tương khác.;
- Ngồi ra, luận án cịn sử dụng một sốcác phương pháp nghiên cứu cụ thể
sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp hệ thống,
phương pháp nghiên cứu đa ngành được sử dụng xuyên suốt toàn bộ quá trình nghiên
cứu luận án từ nghiên cứu lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai; xem xét thực trạng pháp luật và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM đến đưa ra định hướng, giải
pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tp. HCM.
đánh giáii) ,P phương pháp bình luận, phương pháp so sánh, đối chiếu,
phương pháp tổng hợp... được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1. Tổng quan tình
hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của đề tài luận án.
ii) Phương pháp diễn giảiphân tích, phương pháp lịch sử...v.v được sử dụng
khi nghiên cứu Chương 2. Những vấn đề lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai tại Việt Nam.
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp so sánh, phương pháp diễn
giải...thống kê, phương pháp tổng hợp v.v được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3.
Thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi

hành tại Tp. HCM.
iv) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn
giải...v.v được sử dụng khi nghiên cứu Chương 4. Định hướng, giải pháp hoàn
thiệnGiải pháp pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và nâng
cao hiệu quả thi hành tại Tp. HCM.
5. Những đóng góp mới của luận án
Luận án tiến sĩ luật học với đề tài: “Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại thành phố Hồ Chí Minh” có một số
đóng góp nhất định cho khoa học pháp lý ở nước trên; cụ thể:


8

Một là, xác lập khung lý thuyết bao gồm lý thuyết về quyền sở hữu tài sản;
lý thuyết về quyền tự do kinh doanh; lý thuyết về cân bằng lợi ích giữa các chủ thể;
lý thuyết về nền kinh tế thị trường... để bổ sung, phát triển hệ thống cơ sở lý luận
pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ở nước ta.
Hai là, phân tích, nhận diện những đặc điểm của kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam để
từ đó luận giải yêu cầu xây dựng pháp luật; cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với
loại hình kinh doanh này đảm bảo quyền tự do kinh doanh; đảm bảo sự hài hịa về
lợi ích giữa Nhà nước; chủ đầu tư kinh doanh với lợi ích của người mua, người thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ba là, tìm hiểu thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai để nhận diện một số đặc điểm so với các quy định về kinh doanh nhà ở có
sẵn, kinh doanh quyền sử dụng đất để vận dụng đúng, phù hợp trong quá trình thực
hiện trên thực tế.
Bốn là, tham chiếu nội dung pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai với thực tiễn thi hành tại Tp. HCM với sự ảnh hưởng của các điều
kiện riêng về tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương này để chỉ ra những vướng

mắc, bất cập và nguyên nhân. Trên cơ sở đó, luận án lập luận đưa ra định hướng,
giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tp. HCM.
Luận án sẽ là tài liệu tham khảo bổ ích khơng chỉ đối với các nhà lập pháp,
hoạch định chính sách, pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà
ở hình thành trong tương lai nói riêng; đối với các cơ quan nhà nước, công chức nhà
nước thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai; đối với đội ngũ thẩm phán giải quyết các tranh chấp về kinh doanh nhà ở
nói chung và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM nói riêng v.v...
mà cịn là tài liệu chun khảo có giá trị cho các cơ sở đào tạo luật học ở nước ta
trong giảng dạy, học tập, nghiên cứu pháp luật KDBĐS.
6. Bố cục của luận án


9

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận
án được bố cục với nội dung 04 chương:
Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của đề tài
luận án.
Chương 2. Những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai và pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam.
Chương 3. Thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai và thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 4. Định hướng, giải pháp hGiải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh
doanh nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thực thi hành tại Thành
phố Hồ Chí Minh.


10

Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
CỦA ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
1.1. Tình hình nghiên cứu
1.1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước
1.1.1.1. Nhóm các cơng trình nghiên cứu lý luận về kinh doanh bất động
sản và thị trường bất động sản
Ở nước ta, nNghiên cứu nhóm các cơng trình nghiên cứu lý luận về
KDBĐS và TTBĐS với mức độ, phạm vi khác nhau đã có nhiều cơng trình khoa
học được cơng bố trong thời gian qua mà qua tìm hiểu, NCS có thể đề cập đến một
số cơng trình khoa học tiêu biểu sau đây:
Thứ nhất, Nguyễn Điển (2012), Quản lý nhà nước thị trường BĐS ở
thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Nội dung cơ bản của cơng trình này đi sâu phân tích những vấn đề lý luận
về quản lý thị trường BĐS nói chung và quản lý thị trường BĐS ở thành phố Hồ
Chí Minh nói riêng. Trên cơ sở đó, tác giả đánh giá, bình luận về thực trạng quản lý
thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh chỉ ra những thành tựu, kết quả; những
hạn chế, yếu kém và nguyên nhân. Tiếp đó, tác giả đề xuất một số giải pháp góp
phần nâng cao hiệu quả quản lý thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh. Việc
nghiên cứu nội dung quản lý phân khúc thị trường nhà ở hình thành trong tương lai
tại thành phố Hồ Chí Minh được đề cập trong cơng trình này dường như cịn “vơi”,
khá mờ nhạt. Nó khơng được nghiên cứu thành một chủ đề riêng mà lồng ghép
trong nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí
Minh. Hơn nữa, những nghiên cứu của cơng trình này có một số nội dung lạc hậu so
với hiện nay; bởi nó được tìm hiểu tham chiếu với Luật Kinh doanh BĐS năm 2006,
nay đã được thay thế bằng Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Tuy nhiên, những kết
quả nghiên cứu lý luận về quản lý thị trường BĐS nói chung và quản lý thị trường

11

BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh nói riêng cũng như một số bình luận, đánh giá về
thực trạng quản lý thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh có giá trị tham khảo
nhất định được NCS kế thừa khi nghiên cứu lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai và pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lại tại
Chương 2 luận án.
Thứ nhất, Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, Nxb Lao động xã
hội, Hà Nội.
Cuốn sách đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu dưới góc độ lý luận các nguyên lý cơ
bản của BĐS. Theo NCS, giá trị tham khảo nổi bật nhất của cuốn sách này là cung
cấp nền tảng, cơ sở lý luận về BĐS. Bởi lẽ, chỉ khi có sự hiểu biết sâu sắc về nguyên lý
BĐS mới giúp cho NCS thuận lợi hơn trong quá trình nghiên cứu bản chất, cơ chế
hoạt động, vận hành của loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai (một
dạng cụ thể của BĐS) trong nền kinh tế thị trường. Mặc dù, nội dung của cuốn sách
này không liên quan trực tiếp đến phạm vi đề tài nghiên cứu luận án của NCS. Tuy
nhiên, cuốn sách “Nguyên lý bất động sản” của tác giả Trần Tiến Khai có mối quan
hệ với đề tài luận án của NCS. Đây là mối quan hệ giữa “cái chung” với “cái riêng”.
Tác phẩm của tác giả Trần Tiến Khai đề cập những nguyên lý chung của BĐS;
trong khi đó, luận án của NCS đi sâu tìm hiểu phân khúc kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai - Nhà ở hình thành trong tương lai một loại BĐS cụ thể. Vì
vậy, quan hệ về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cũng được định dạng
dựa trên các nguyên lý chung của BĐS. Một số phát hiện của cuốn sách này được
NCS tham khảo khi phân tích, nhận diện đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương
lai và các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương 2
luận án.
Thứ hai, Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động
sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội.
Cuốn sách của các tác giả Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam nghiên cứu

những vấn đề lý luận chung về TTBĐS trên thế giới nói chung và TTBĐS Việt Nam
nói riêng thơng qua việc phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, các yếu tố cấu


12

thành của TTBĐS; phân loại TTBĐS; cấu trúc của TTBĐS; mối quan hệ giữa TTBĐS
với thị trường vốn, thị trường sức lao động và thị trường nguyên, vật liệu xây dựng v.v...
Dựa trên những nghiên cứu lý luận, các tác giả đánh giá sự hình thành và phát triển
của TTBĐS nói chung và TTBĐS Việt Nam nói riêng. Tiếp đó, cuốn sách đề cập định
hướng và các giải pháp đảm bảo sự hoạt động lành mạnh, thơng suốt và có hiệu quả
của TTBĐS ở nước ta. Theo NCS, cuốn sách này là cuốn sách giáo khoa về TTBĐS;
bởi nó cung cấp những kiến thức cơ bản, nền tảng nhất về TTBĐS. Nếu muốn tìm
hiểu về TTBĐS thì trước hết khơng thể bỏ qua những nội dung của cuốn sách này.
Những kết quả được các tác giả Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam phát
hiện có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS trong quá trình nghiên cứu luận án;
đặc biệt là những phân tích về khái niệm, đặc điểm của BĐS, của TTBĐS nói chung
và TTBĐS Việt Nam nói riêng cũng như mối quan hệ giữa TTBĐS với thị trường
vốn, vai trò của TTBĐS trong nền kinh tế thị trường v.v... được NCS tham khảo, kế
thừa khi tìm hiểu một số vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai tại Chương 2 luận án. Dẫu vậy, nội dung cuốn sách này không trực tiếp nghiên
cứu một cách trực diện, hệ thống về phân khúc thị trường nhà ở hình thành trong
tương lai ở Việt Nam. Vì vậy, kế thừa kết quả nghiên cứu lý luận về TTBĐS nói
chung, NCS đi sâu tìm hiểu lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
và những vấn đề pháp lý về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tham chiếu
từ thực tiễn thi hành tại Tp. HCM.
Thứ ba, Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất
động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội.
Cuốn sách “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công
cuộc đổi mới ở Việt Nam” của tác giả Lê Xuân Bá góp thêm “một tiếng nói” vào

việc góp phần hồn thiện hệ thống cơ sở lý luận về TTBĐS trong nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN ở nước ta. Những vấn đề lý luận về TTBĐS Việt Nam
được tác giả phân tích, nhận diện và từng bước làm sáng tỏ thơng qua việc tìm hiểu,
đánh giá sự hình thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đổi mới. Thông qua


13

việc tìm hiểu nội dung cuốn sách này, người đọc nắm bắt được khái quát sự hình
thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam; đồng thời, tự mình
có thể lý giải được cơ sở hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta. Mặc dù, tác giả
Lê Xn Bá khơng nghiên cứu trực tiếp, có hệ thống về loại hình kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai - sự hình thành và phát triển trong 30 năm đổi mới; song
những kết quả nghiên cứu, phát hiện được trình bày trong cuốn sách này có giá trị
tham khảo nhất định đối với NCS khi tìm hiểu, giải mã một số vấn đề lý luận về
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai tại Chương 2 luận án. Bởi lẽ, kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai là một phân khúc cụ thể, một loại hình KDBĐS cụ thể của TTBĐS.
Quá trình hình thành và phát triển của loại hình KDBĐS này khơng thể tách dời với
sự hình thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam. Hay nói
cách khác, việc tìm hiểu sự hình thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đổi mới ở
Việt Nam tạo nền tảng cơ sở vững chắc cho quá trình nghiên cứu, phân tích loại
hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ở nước ta dưới khía cạnh lý luận.
Thứ tư, Nhiều tác giả (2006), Kinh doanh bất động sản: Thực trạng và giải
pháp ở Việt Nam, Nxb Thanh niên, Tp. HCM.
Đối tượng nghiên cứu của cuốn sách này là KDBĐS, tiếp cận từ vấn đề lý
luận đến đánh giá thực trạng và đưa ra giải pháp hoàn thiện ở Việt Nam của nhiều
tác giả do Nxb Thanh niên, Tp. HCM xuất bản năm 2006. Nội dung cuốn sách
“Kinh doanh bất động sản: Thực trạng và giải pháp ở Việt Nam” góp phần hồn
thiện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của KDBĐS ở Việt Nam cung cấp những

thơng tin tham khảo bổ ích mang tính chun mơn đối với NCS trong q trình
nghiên cứu luận án. Bởi lẽ, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là một loại
hình cụ thể của KDBĐS ở nước ta nên loại hình kinh doanh này khó có thể tách rời
những nguyên lý, đặc điểm, nguyên tắc và yêu cầu v.v... của KDBĐS. Những kết
quả, phát hiện của cuốn sách này được NCS tham khảo trong toàn bộ quá trình
nghiên cứu luận án, từ nghiên cứu lý luận, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp
hoàn thiện pháp về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Dẫu vậy, do cuốn


14

sách khơng đi sâu tìm hiểu một cách hệ thống, đầy đủ, tồn diện về kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai mà nghiên cứu về KDBĐS nói chung trên phương diện
lý luận và phương diện thực tiễn. Vì vậy, những phát hiện của các tác giả về đánh giá
thực trạng và giải pháp về KDBĐS được NCS tiếp thu có chọn lọc, phù hợp khi đánh
giá thực trạng thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và đưa
ra giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này tham chiếu từ thực tiễn tại Tp. HCM.
Thứ năm, Phan Thị Cúc và Nguyên Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất
động sản, Nxb Đại học Quốc gia TP. HCM; TP. HCM.
Trước khi đi sâu phân tích hoạt động đầu tư KDBĐS, các tác giả Phan Thị
Cúc và Nguyên Văn Xa nghiên cứu một số vấn đề lý luận về BĐS, vai trò của BĐS;
khái niệm và đặc điểm của TTBĐS; phân loại TTBĐS, vai trị của TTBĐS; cấu trúc
của TTBĐS... Tiếp đó, các tác giả phân tích hoạt động đầu tư KDBĐS dưới khía
cạnh lý luận và khía cạnh thực tiễn để làm rõ ý nghĩa, vị trí của hoạt động này trên
TTBĐS. Mặc dù, nội dung cuốn sách không liên quan trực tiếp đến đề tài nghiên
cứu của luận án song các thông tin mà các tác giả phân tích có giá trị tham khảo bổ
ích. Nó cung cấp những kiến thức cơ sở, nền tảng về BĐS, TTBĐS, hoạt động đầu
tư KDBĐS - một hoạt động cơ bản, không thể thiếu được của TTBĐS giúp NCS
hiểu rõ hơn bản chất, cơ chế vận hành của hoạt động đầu tư KDBĐS nói chung và
hoạt động KDBĐS ở nước ta nói riêng. Những kết quả nghiên cứu của cuốn sách

này được NCS tiếp thu, tham khảo khi giải quyết một số vấn đề lý luận cơ bản về
hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai nói chung và kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai nói riêng tại Tiểu mục 2.1 Chương 2 của luận án.
Thứ sáu, Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2006), Nghiên cứu các yếu tố cấu
thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của
các chính sách quản lý thị trường bất động sản nhà đất, Đề tài nghiên cứu khoa
học cấp Bộ, Hà Nội.
Mặc dù, cơng trình này khơng nghiên cứu trực tiếp về chính sách quản lý
TTBĐS hình thành trong tương lai nói chung và chính sách quản lý thị trường nhà ở
hình thành trong tương lai tại Tp. HCM nói riêng. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu


15

của cơng trình này rất rộng và mang tính vĩ mô đề cập đến các yếu tố cấu thành
TTBĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường phân
khúc BĐS nhà đất. Những phát hiện của cơng trình này có giá trị phổ quát, “phủ
trùm” đối với đề tài luận án của NCS; bởi lẽ, thị trường nhà ở hình thành trong
tương lai tại Tp. HCM là một phân khúc của TTBĐS nhà đất. Hơn nữa, với chức
năng quản lý nhà nước về nhà và TTBĐS; Cục Quản lý nhà (nay là Cục Quản lý
nhà và TTBĐS trực thuộc Bộ Xây dựng) nghiên cứu, đề xuất giải pháp hồn thiện
chính sách quản lý TTBĐS nhà đất ở tầm vĩ mơ và mang tính định hướng chiến
lược góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về TTBĐS nhà đất trong phạm
vi cả nước. Vì vậy, những kết quả nghiên cứu các yếu tố cấu thành TTBĐS nhà đất,
đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý TTBĐS nhà đất của cơng trình
này có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS khi nghiên cứu lý luận về thị trường
nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM ở Chương 2; nghiên cứu thực trạng thực
hiện pháp luật về quản lý thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM ở
Chương 3 và đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện lĩnh vực pháp luật này ở
Chương 4 luận án.

Thứ bảy, Gregory M. Stein, Acquiring Land Use Rights in Today's China: A
Snapshot from on the Ground, 24 UCLA Pac. Basin L.J. 1 (2006).
Đây là chuyên đề nghiên cứu tổng quan về TTBĐS Trung Quốc - tiếp cận
từ việc mua lại quyền sử dụng đất trên thực tế xém xét dưới góc độ pháp lý và kinh
doanh. Theo đó, đất đai thuộc sở hữu của Chính phủ hoặc chính quyền địa phương,
Chính phủ có quyền bán quyền sử dụng đất có thời hạn thơng qua hình thức đấu
thầu. Tuy nhiên, theo tác giả, lĩnh vực này cũng có nhiều “khe hở” pháp lý tạo cơ
hội cho tham nhũng và chưa thực sự công bằng, minh bạch trong đấu thầu. Người
mua quyền sử dụng đất phải trả tồn bộ chi phí cho Chính phủ; đồng thời, phải sử
dụng đất đúng mục đích và phải hồn thành ít nhất 25% cơng trình được đề xuất
mới có thể bán cho bên thứ ba. Ở Trung Quốc, chủ sở hữu quyền sử dụng đất được
sở hữu tòa nhà xây dựng trên khu đất đó.
Tác giả bài viết đánh giá Trung Quốc đã có những thành cơng trong việc


16

thu được những lợi ích kinh tế từ đất đai, thơng qua việc kiểm sốt và bán quyền sử
dụng đất. Dẫu vậy, cải cách pháp luật ở Trung Quốc chưa thực sự hoàn thành,
TTBĐS Trung Quốc chưa thực sự trưởng thành, biện pháp thế chấp vẫn còn trong
giai đoạn “trứng nước”, có nhiều tranh chấp về xây dựng từ các dự án phát triển
BĐS, Chính phủ thao túng lãi suất và thuế suất chuyển nhượng... Những tồn tại này
cho thấy TTBĐS Trung Quốc không được tự do, cởi mở và vận hành theo các quy
luật khách quan của kinh tế thị trường; trong khi lãnh đạo Trung Quốc muốn nhận
được sự tin tưởng của các nhà đầu tư nước ngoài vào nền kinh tế thị trường của
nước này. Những thành công và tồn tại về đấu giá quyền sử dụng đất trong TTBĐS
của Trung Quốc là gợi mở bổ ích cho tác giả trong quá trình nghiên cứu luận án;
phải chăng những khuyết tật của TTBĐS Trung Quốc được bài viết nhận diện cũng
là sự đồng dạng của TTBĐS nói chung và thị trường kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai nói riêng ở Việt Nam. Đi tìm câu trả lời là sự định hướng, gợi mở

cho NCS trong quá trình nghiên cứu luận án.
Thứ tám, Gregory M. Stein, The Chinese Land Use Right Is It Property, 21
Prob. & Prop. 22 (2007).
Bài viết nghiên cứu tổng quan về TTBĐS Trung Quốc trong hoạt động mua
lại quyền sử dụng đất trên thực tế tiếp cận từ khía cạnh pháp luật và khía cạnh kinh
doanh. Tương tự như Việt Nam, ở Trung Quốc, quyền sở hữu tư nhân về đất đai
không được pháp luật thừa nhận. Đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và sở hữu của
tập thể. Hiến pháp năm 1982, được sửa đổi năm 1988, cho phép quyền sử dụng đất
được chuyển nhượng và được quy định chi tiết tại Luật Quản lý đất đai năm 1986
(được sửa đổi năm 1998 và năm 2004). Theo đó, Chính phủ có thể chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho các chủ thể với mục đích sử dụng khác nhau với thời hạn tới
70 năm, 40 năm hoặc 50 năm. Trên cơ sở đó, tác giả bài viết phân tích những hạn
chế, vướng mắc trong quy định của pháp luật Trung Quốc về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, đấu thầu quyền sử dụng đất, với những “khe hở” pháp lý có thể tạo cơ
hội cho tham nhũng hoặc những khó khăn đối với nhà đầu tư nước ngoài khi tiếp
cận TTBĐS ở Trung Quốc.


17

Những kết quả nghiên cứu này được NCS tham khảo khi nghiên cứu thực
tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM
để đối chiếu, so sánh, nhận diện xem ở nước ta có gặp phải những vấn đề tương tự
như Trung Quốc khơng. Trên cơ sở đó, lý giải ngun nhân của những hạn chế này
(nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan) làm định hướng đề xuất các
giải pháp tại Chương 4 luận án v.v...
1.1.2. Nhóm các cơng trình nghiên cứu về quản lý thị trường bất động sản
nói chung và quản lý thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng
Thứ nhất, Nguyễn Điển (2012), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản ở
Thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

Nội dung cơ bản của cơng trình này đi sâu phân tích những vấn đề lý luận về
quản lý TTBĐS nói chung và quản lý TTBĐS ở Tp. HCM nói riêng. Trên cơ sở đó, tác
giả đánh giá, bình luận về thực trạng quản lý TTBĐS ở Tp. HCM chỉ ra những thành
tựu, kết quả; những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân. Tiếp đó, tác giả đề xuất một số
giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý TTBĐS ở Tp. HCM. Việc nghiên cứu
nội dung quản lý phân khúc thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM
được đề cập trong cơng trình này dường như cịn “vơi”, khá mờ nhạt. Nó khơng được
nghiên cứu độc lập thành một chủ đề riêng mà lồng ghép trong nghiên cứu, đánh giá
thực trạng quản lý TTBĐS ở Tp. HCM. Hơn nữa, những nghiên cứu của cơng trình
này có một số nội dung lạc hậu so với hiện nay; bởi nó được tìm hiểu tham chiếu
với Luật KDBĐS năm 2006, nay đã được thay thế bằng Luật KDBĐS năm 2014.
Tuy nhiên, những kết quả nghiên cứu lý luận về quản lý TTBĐS nói chung và quản
lý TTBĐS ở Tp. HCM nói riêng cũng như một số bình luận, đánh giá về thực trạng
quản lý TTBĐS ở Tp. HCM có giá trị tham khảo nhất định được NCS kế thừa khi
nghiên cứu lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lại tại Chương 2 luận án.


18

Thứ hai, Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2006), Nghiên cứu các yếu
tố cấu thành thị trường BĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách
quản lý thị trường BĐS nhà đất, Đề tài NCKH cấp Bộ, Hà Nội.
Mặc dù, cơng trình này khơng nghiên cứu trực tiếp về chính sách quản lý thị
trường BĐS hình thành trong tương lai nói chung và chính sách quản lý thị trường nhà ở hình
thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của
cơng trình này rất rộng đề cấp đến các yếu tố cấu thành thị trường BĐS nhà đất, đề xuất cơ sở
khoa học của các chính sách quản lý thị trường phân khúc BĐS nhà đất. Những phát hiện của cơng
trình này có giá trị phổ quát, “phủ trùm” đối với đề tài luận án của NCS; bởi lẽ, thị trường nhà ở
hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh là một phân khúc của thị trường BĐS nhà

đất. Hơn nữa, với chức năng quản lý nhà nước về nhà và thị trường BĐS; Cục Quản lý nhà (nay là
Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS) nghiên cứu, đề xuất giải pháp hồn thiện chính sách quản lý
thị trường BĐS nhà đất ở tầm vĩ mơ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường
BĐS nhà đất trong phạm vi cả nước. Vì vậy, những kết quả nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị
trường BĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường BĐS nhà đất
của cơng trình này có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS khi nghiên cứu lý luận về thị trường nhà
ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh ở Chương 2; nghiên cứu thực trạng thực
hiện pháp luật về quản lý thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh ở
Chương 3 và đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện lĩnh vực pháp luật này ở Chương 4 luận án.

Thứ haiba, Trần Du Lịch (2005), Cơ chế quản lý để vận hành và phát triển
thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Viện Kinh tế, Tp. HCM.
Cơng trình này đi sâu nghiên cứu có hệ thống về lý luận và thực tiễn cơ chế
quản lý để vận hành và phát triển TTBĐS Tp. HCM. Nội dung của công trình này
liên quan trực tiếp đến đề tài và phạm vi mà luận án của NCS đang nghiên cứu; bởi
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là một phân khúc của TTBĐS nói
chung và TTBĐS tại Tp. HCM nói riêng. Do đó, kết quả, phát hiện của tác giả được
cơng bố có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS trong quá trình nghiên cứu luận án.
Bởi lẽ, cơng trình này nghiên cứu trực tiếp về cơ chế quản lý để vận hành và phát