Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Hà Nội – 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học của
riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính
xác, độ tin cậy và trung thực. Các kết quả, kết luận khoa học nêu trong Luận
văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Hoàng Anh


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM ........................................... 7
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai............ 7
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai ......... 7
1.1.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tƣơng lai...................................... 10
1.2. Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam ..................................... Error! Bookmark not defined.
1.2.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai và các khái
niệm liên quan ................................................. Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ............... Error!
Bookmark not defined.
1.2.3. Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ........ Error!
Bookmark not defined.

1.2.4. Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM ........ Error! Bookmark not defined.
2.1. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam ..................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam ..................................... Error! Bookmark not defined.


2.1.2. Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ................. Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán và
thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt NamError!

Bookmark

not defined.
2.1.4. Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam ..................................... Error! Bookmark not defined.
2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp
luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt NamError! Bookmark not
defined.
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt NamError!

Bookmark

not

defined.
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê mua
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam Error! Bookmark not defined.
2.2.3. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ......... Error! Bookmark not defined.
2.2.4. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt NamError!

Bookmark

not

defined.
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM ........ Error! Bookmark not defined.
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
tại Việt Nam .................................................... Error! Bookmark not defined.
3.2. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................... Error! Bookmark not defined.


3.3.1. Hoàn thiện quy phạm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
......................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý thực hiện pháp luật.Error! Bookmark not
defined.
KẾT LUẬN ..................................................... Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................ 11

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS 2005

:Bộ luật dân sự năm 2005

BĐS

:Bất động sản

DN

:Doanh nghiệp

NHNN

:Ngân hàng nhà nƣớc

LKDBĐS

:Luật Kinh doang bất động sản

TCTD

:Tổ chức tín dụng

TSTC

:Tài sản thế chấp

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá
nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc.
Cùng với sự tăng trƣởng về dân số của đất nƣớc thì nhu cầu về nhà ở của
ngƣời dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tƣợng trong các giao dịch dân sự
phục vụ nhu cầu để ở của ngƣời dân vừa là đối tƣợng giao dịch trong kinh
doanh thƣơng mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách
khá mở cho việc đầu tƣ xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay
ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên, để xây dựng hoàn thành đƣợc một công trình nhà ở các chủ đầu tƣ
thƣờng phải sử dụng đến một lƣợng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp
nào cũng có thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì
vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn của ngƣời có nhu cầu mua nhà ở trƣớc
thời điểm xây dựng hoàn thành, hoặc thế chấp dự án xây dựng nhằm huy
động vốn cho việc đầu tƣ dự án đó. Đây là cơ chế góp phần giúp doanh
nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở lại vừa đáp ứng
đƣợc nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay. Từ đó
tạo tiền đề cho sự phát sinh các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành
trong tƣơng lai và đặt ra yêu cầu phải có một hành lang pháp lý vững chắc về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khi
tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Nhiều nƣớc trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh
các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Ở Việt Nam, giao dịch về tài
sản hình thành trong tƣơng lai lần đầu tiên đƣợc pháp luật ghi nhận vào năm
1999 tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay

1


của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới
chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ
chức tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận
"tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc hình thành trong tƣơng lai". Năm
2005, khi Luật Nhà ở đƣợc ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và cho
phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thƣơng mại dƣới hình thức trả chậm, trả
dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định
về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai. Vấn
đề mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc quy định một cách chi tiết và
đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng
ban hành Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và
hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Cho đến thời điểm hiện tại, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014 đã có những quy định chi tiết hơn về việc mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhiên,
do những giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên giữa các quy
định trên giấy có nhiều điểm chƣa thống nhất khiến việc áp dụng ngoài thực
tiễn có quá nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này thể
hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra những hậu quả xấu cho những ngƣời
tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nƣớc. Nhằm đáp ứng đƣợc nhƣ cầu điều chỉnh pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cần phải có cách nhìn tổng quát nhất các chế
định của pháp luật có liên quan đến các giao dịch về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Đồng thời có sự phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để
cơ quan ban hành pháp luật, cơ quan quản lý nhà nƣớc và ngƣời tham gia các
giao dịch có cái nhìn khách quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.

2


2. Tình hình nghiên cứu
Đề tài pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai không phải là một
chế định quá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, hầu nhƣ chƣa có một tác giả
nào đặt vấn đề và nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp về pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai thể hiện dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án, chuyên
đề nghiên cứu cũng nhƣ các công trình khóa học khác. Trƣớc và trong quá trình
nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và đƣợc biết đã có một số
tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của luận văn nhƣ :
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai. Lý luận và thực tiễn.
- Tiến sĩ Ngô Huy Cƣơng, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại
tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp điện tử.
- Luật sƣ Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.
- Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
- Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình
thành trong tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
Những bài viết và đề tài nghiên cứu nêu trên đã đề cập đƣợc tới khái niệm
về tài sản hình thành trong tƣơng lai cũng nhƣ đã phân tích đƣợc một số giao
dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nhƣng chƣa khái quát
đƣợc các quy định pháp luật đang điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. Các đề tài nghiên cứu đã đƣợc công bố
chƣa có đề tài nào phân tích tổng quan đƣợc các vấn đề pháp luật điều chỉnh
quan hệ của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.

3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3


3.1. Mục đích nghiên cứu
Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định các mục đích nghiên cứu cơ
bản nhƣ sau:
- Mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá,tổng hợp các quy
phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình giao
kết và thực hiện hợp đồng trong mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.
- Kiến nghị các cơ quan nhà nƣớc có liên quan trong việc soạn thảo và
ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật điều chỉnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai để phù hợp với tình hình thực tiễn và dần dần hoàn
thiện hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn
- Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp
luật về mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong
tƣơng lai.
- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực
mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng
lai và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa
đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật điều chỉnh về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp
luật trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Liên hệ so sánh giữa các quy định
hiện hành và các quy định đƣợc ban hành trƣớc đây liên quan đến phạm vi

nghiên cứu của luận văn.
4


- Thực tiễn của việc thi hành các quy định pháp luật về mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu chế định về nhà ở hình thành trong tƣơng lai, bao gồm:
Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân
tích mặt pháp luật và thực tiễn của các giao dịch mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê
và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai.Tuy nhiên với giới hạn của một luận
văn thạc sĩ, tác giả chỉ tập trung phân tích các quy phạm pháp luật điều chỉnh giao
dịch mua bán, bảo lãnh, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt
Nam với đối tƣợng của giao dịch là công dân Việt Nam qua đó tìm ra nhƣng điểm
mâu thuẫn trong các quy định pháp luật nhằm đƣa ra đề xuất sửa đổi. Mỗi loại nhà
ở có sự ảnh hƣởng khác nhau đối với xã hội, đối với thị trƣờng bất động sản, đối
với hoạt động quản lý của Nhà nƣớc.
Pháp luật điều chỉnh giao dịch loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn
nhiều điểm bất cập dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn lúng túng, xảy ra tranh
chấp giữa các bên trong giao dịch. Vì lý do đó, tác giả cho rằng việc xác định
phạm vi nghiên cứu nhƣ trên sẽ phù hợp với năng lực của tác giả.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Cơ sở phƣơng pháp luận của đề tài này là chủ nghĩa duy vật lịch sử, chủ
nghĩa duy vật biện chứng và đƣờng lối, chính sách của Đảng về đổi mới,
trong đó có chính sách về nhà ở trong điều kiện kinh tế thị trƣờng.Bên cạnh
đó, luận văn đƣợc tác giả sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khác nhau,
trong đó bao gồm chủ yếu là các phƣơng pháp sau: Hệ thống, phân tích, tổng
hợp, so sánh, khảo sát thực tiễn và tƣ duy logic.
Các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc áp dụng trong từng chƣơng cụ thể nhƣ sau:
Tại chƣơng 1 đƣợc sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu là hệ thống,

phân tích, tổng hợp để làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của
pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
5


Tại chƣơng 2 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh,
quy nạp, khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam
Tại chƣơng 3 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, tƣ duy
logic để bình luận và đƣa ra giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam
6. Điểm mới và đóng góp của luận văn
Luận văn làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của các giao dịch về nhà ở
hình thành trong tƣơng lai. Qua đó thấy đƣợc những nguyên nhân và những
bất cập còn tồn tại của những quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai, từ đó đƣa ra những biện pháp hoàn thiện
pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Trên cơ sở đƣa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai, đáp ứng yêu cầu của công cuộc cải cách tƣ pháp cũng
nhƣ đáp ứng nhu cầu cuộc sống ngày càng phát triển hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai và pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.
Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.

6


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Khái niệm về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản là một thuật ngữ phổ biến mà hầu nhƣ ai cũng biết và bởi nó rất
gần gũi với đời sống của mỗi ngƣời. Nhƣng để đƣa ra một khái niệm về tài
sản thì hầu nhƣ chƣa có ai trả lời đƣợc một cách hoàn hảo nhất cho câu hỏi
"tài sản là gì?". Từ nhiều thập kỷ qua, cả trong hệ thống pháp luật chung của
Anh - Mỹ và hệ thống dân luật La Mã - Đức cũng chƣa có một văn bản luật
nào đƣa ra đƣợc một khái niệm hoàn chỉnh về vấn đề này mà hầu nhƣ tất cả
chỉ liệt kê đƣợc tài sản bao gồm những gì. Ở Việt Nam cũng không phải là
một ngoại lệ, kế thừa và phát triển quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự
năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao
gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Xuất phát từ cách giải thích
và liệt kê trên đây, đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm tài sản.
Thực tế, chính quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 trên đây đã
tạo tiền đề để hình thành nên khái niệm về tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Nếu dựa vào quy định về tài sản trong Điều 172 của Bộ luật Dân sự năm 1995
là "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đƣợc bằng tiền và các
quyền tài sản" thì chắc chắn không thể có khái niệm tài sản hình thành trong
tƣơng lai vì loại tài sản này không phải là "vật có thực".
Theo một hƣớng dẫn chính thống đƣợc quy định lần đầu tiên tại khoản 7,
Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao
7

dịch bảo đảm thì "tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động
sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở
hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công
trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận". Khi
Bộ luật Dân sự năm 2005 thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 thì quy định này
đã đƣợc chỉnh sửa lại tại khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm nhƣ sau: “Tài sản hình thành
trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa
vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành
trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới
thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Đến năm 2012, quy định này lại một lần nữa
đƣợc làm rõ hơn tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Tài
sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài
sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối
tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản
hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”. Quy định này
là khá cụ thể nhƣng mới chỉ đƣợc thể hiện dƣới góc độ tài sản hình thành
trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự. Ở Việt Nam, chế định về tài sản hình thành trong tƣơng lai còn khá mới
mẻ trong lĩnh vực lập pháp. Mặc dù chế định tài sản hình thành trong tƣơng
lai đã đƣợc quy định ở khá nhiều ngành luật khác nhau điển hình là pháp luật
về dân sự; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy
8

nhiên, trong các ngành luật đó, mỗi ngành luật lại có một cách tiếp cận khác
nhau, đề cập ở những khía cạnh khác nhau và không có cách giải thích hay
định nghĩa cụ thể nào khác. Quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã nêu
vẫn đƣợc coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản hình thành
trong tƣơng lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dƣới góc độ tài sản hình thành
trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Nhƣ vậy, ta có thể thấy đặc thù của loại tài sản hình thành trong tƣơng lai
nhƣ sau:
Thứ nhất, nhà nƣớc ta cần có một khái niệm chính thống đƣợc nêu trong văn
bản pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác nhau về cùng một vấn đề,
nhiều cách làm và cách áp dụng khác nhau dẫn đến việc xảy ra những hậu quả
xấu cho xã hội. Khái niệm đƣợc đƣa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp
ngƣời đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tƣơng lai chứ không nhằm
liệt kê những loại tài sản nào đƣợc coi là tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Thứ hai, khái niệm đƣợc giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình thành
trong tƣơng lai và làm cơ sở cho các luật chuyên ngành khi quy định chi tiết.
Trên cơ sở những đặc thù của tài sản hình thành trong tƣơng lai, tác giả
mạnh dạn đƣa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong
tƣơng lai nhƣ sau:
“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở
thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài
sản đó sẽ được hình thành trong tương lai”.
1.1.1.2. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong
tƣơng lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chịu sự điều chỉnh
9

chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tƣơng lai và pháp luật về
nhà ở.
Nhà ở tiếp cận dƣới góc độ của khoa học pháp lý là đối tƣợng điều chỉnh
của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh
khác nhau: Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản,
là đối tƣợng của một số giao dịch dân sự nhƣ giao dịch về mua bán nhà ở,
tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây dựng
thì nhà ở đƣợc hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm đƣợc tạo
thành bởi sức lao động của con ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào
công trình, đƣợc liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dƣới mặt đất,
phần trên mặt đất, đƣợc xây dựng theo thiết kế.
Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở "là công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân".
Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một
loại tài sản hình thành trong tƣơng lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tƣơng
lai thì ngƣời ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện
tại chƣa đƣợc hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà
đó sẽ đƣợc xây dựng hoàn thành trong tƣơng lai.
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở
hình thành trong tƣơng lai đƣợc định nghĩa nhƣ sau: “ Nhà, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
1.1.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tương lai.
Dựa vào khái niệm và các quy định của pháp luật về nhà ở hình thành
trong tƣơng lai, có thể nhận xét nhà ở hình thành trong tƣơng lai có một số
đặc điểm nhƣ sau:
10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
TIếng Vệt
1. Bộ Tƣ pháp, Bộ tài nguyên môi trƣờng (2011), Thông tư liên tịch số
20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
2. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy
định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP, Hà Nội.
3. Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao
dịch bảo đảm, Hà Nội.
4. Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Hà Nội.
5. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về
giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
6. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
7. Ngô Huy Cƣơng (2008), "Tự do ý chí và s ự tiếp nhận tự do ý chí trong
pháp luật Việt Nam hiện nay", Nghiên cứu lập pháp, 117 (2), tr. 17-18
8. Ngô Huy Cƣơng(2010), “Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài
sản của Bộ luật Dân sự 2005và định hƣớng cải cách”,www.nclp.org.vn
9. Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt
Nam, Nxb Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh
10. Hiệp hội bất động sản (2015), Công văn số 41/CV-HoREA ngày
29/06/2015 về việc góp ý về thực hiện quy định bảo lãnh trong bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Tp Hồ Chí Minh.
11. Nguyễn Tiến Mạnh (2008), “Tài sản hình thành trong tương lai”,
, 23/05/2008, Hà Nội
11

12. Nguyên Minh, “Băn khoăn bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương
lai.”, Thƣ́ Hai, 3/8/2015 13:00.
13. Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Xây dựng, Bộ tƣ pháp, Bộ tài nguyên&Môi
trƣờng (2014), Thông tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển
tiếp, quyền và nghĩa vụ ngân hàng, chủ đầu tư, người mua nhà trong việc
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Hà Nội.
14. Ngân hàng nhà nƣớc (2015),Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về
bảo lãnh ngân hàng,Hà Nội.
15. Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân sự Pháp, Nxb Tƣ pháp,
Hà Nội.
16. Doãn Hồng Nhung ( chủ biên) (2013), Pháp luật về hạn chế rủi ro cho
người tiêu dùng trong hợp đồng theo mẫu, Hà Nội.
17. Doãn Hồng Nhung(2009), “Về bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua ở
Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật – Viện khoa học xã hội Việt
Nam – Viện Nhà nước và Pháp luật. Số 7/2009, trang 29-35.
18. Hồng Quân (2015), “ Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản trước giờ
G: Xây nhà xong rồi bán?”, 30/06/2015 14:59.
19. Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
20. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
21. Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
22. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội.
23. Quốc hội (2014), Luật doanh nghiệp, Hà Nội.
24. Quốc hội (2005), Luật thương mại, Hà Nội.
25. Đỗ Hồng Thái (2012), "Tài sản hình thành trong tƣơng lai là đối tƣợng
đƣợc dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự", Ngân hàng, 114(2), tr. 5-10

12

26. Lê Minh Toàn (Chủ biên) (2009), Luật kinh doanh Việt Nam, (tập 2),
Nxb Chin
́ h trị quốc gia, Hà Nội.
27. Lê Minh Toàn (2014), “ Khởi kiện doanh nghiệp bất động sản vì đâu khó
khăn”. 25/11/2014. 14:55
28. Thùy Trang, “Nhà ở cho thuê mở hướng ra cho thị trường bất động sản”,
10/10/2013 14:04.
29. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam,
Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.
Tiếng Anh
30. Asia Development Bank, World Bank (2011), Civil Code of Kingdom of
Campbodia, PnomPenh, Cambodia
31. Cornell Law School, 201.
32. East - West Management Inst., Asia Development Bank (1993), Land
law of Cambodia - A study and research manual, pp.12, PnomPenh,
Cambodia.
Tiếng Pháp
33. Brigitte Lefebvre, Le contrat d’adhésion, dans La Revue du Notariat,
Montréal vol 105, septembre 2003
34. Code civil francais, />35. Luc Audet, Le contrat d’adhésion, Caractéristiques et Cons quences
Juridiques, Audet@DroitDéPME.com

13