Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại việt nam

I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

HONG TH HI H

PHáP LUậT Về
CHO VAY THế CHấP BằNG NHà ở HìNH THàNH
TRONG TƯƠNG LAI CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI TạI VIệT NAM

LUN VN THC S LUT HC

H NI - 2015


I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

HONG TH HI H

PHáP LUậT Về
CHO VAY THế CHấP BằNG NHà ở HìNH THàNH
TRONG TƯƠNG LAI CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI TạI VIệT NAM
Chuyờn ngnh: Lut kinh t
Mó s: 60 38 01 07

LUN VN THC S LUT HC

Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS. Lấ TH THU THY

H NI - 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng
tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm
bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các
môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định
của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi
có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Thị Hải Hà


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: KHÁI QUÁT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI................................................................................... 6
1.1.

Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng lai .............................. 6

1.1.1. Khái niệm ............................................................................................. 6
1.1.2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai ................................. 13
1.2.

Khái quát về thế chấp và cho vay thế chấp bằng nhà ở hình
thành trong tƣơng lai ....................................................................... 16

1.2.1.

Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ........ 16

1.2.2. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở
hình thành trong tương lai .................................................................. 21
1.3.

Khái quát về pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay thế
chấp bằng nhà ở hình thành trong tƣơng lai ................................. 27

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY THẾ
CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM ............... 30
2.1.

Các quy định của pháp luật về cho vay thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai ....................................................................... 30

2.1.1. Các chủ thể tham gia vào giao dịch cho vay thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai .......................................................................... 30

2.1.2. Hợp đồng tín dụng trong cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành
trong tương lai .................................................................................... 34
2.1.3. Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ........................ 41
2.1.4.

Trình tự, thủ tục cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ........ 50

2.1.5. Thủ tục công chứng, đăng ký hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai .................................................................................... 55
2.1.6. Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai ................ 56
2.1.7. Mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai ............................................... 59
2.2.

Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cho vay thế chấp bằng
nhà ở hình thành trong tƣơng lai của Ngân hàng thƣơng mại ....... 61

2.2.1. Thực tiễn hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành
trong tương lai của Ngân hàng thương mại ....................................... 61
2.2.2. Một số khó khăn, vướng mắc trong thi hành pháp luật về hoạt
động cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân
hàng Thương mại ............................................................................... 66
Chƣơng 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO
VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ..................... 82
3.1.

Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về cho vay thế chấp bằng
nhà ở hình thành trong tƣơng lai.................................................... 82

3.1.1. Khắc phục những bất cập của pháp luật về cho vay thế chấp bằng
nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân hàng thương mại ........... 82
3.1.2. Nâng cao vai trò của cơ quan chức năng trong việc xây dựng và
phối hợp thực hiện pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở
hình thành trong tương lai .................................................................. 84


3.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho vay thế chấp nhà ở
hình thành trong tƣơng lai .............................................................. 86

3.2.1. Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về tài sản thế chấp là
nhà ở hình thành trong tương lai ........................................................ 86
3.2.2. Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai .......................................................................... 90
3.2.3. Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
hình thành trong tương lai .................................................................. 94
KẾT LUẬN .................................................................................................... 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 99


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BLDS

Bộ Luật Dân sự

HTTTL

Hình thành trong tương lai

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng Thương mại

TCTD

Tổ chức tín dụng

TSBĐ

Tài sản bảo đảm


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại tại Việt Nam
hiện nay, cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL, hay còn gọi là sản phẩm "cho
vay mua nhà dự án" đối với những dự án chưa hoàn thành là một chính sách
tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng có nhu cầu mua
nhà, căn hộ để ở. Thực tiễn cho thấy, sản phẩm cho vay mua nhà dự án đã

giúp một bộ phận người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở được tiếp cận vốn
vay ngân hàng. Sản phẩm này ngày càng thu hút được sự quan tâm của đông
đảo khách hàng.
Dưới góc độ luật học, hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL
giữa các chủ thể: ngân hàng, khách hàng (bên vay) và/hoặc bên thứ ba (bên thế
chấp) xuất hiện hai mối quan hệ pháp lý là quan hệ cho vay và quan hệ thế chấp.
Trong mối quan hệ thứ nhất, ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền để
sử dụng vào mục đích mua nhà ở, căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định,
với điều kiện khách hàng hoàn trả tiền vay cả gốc lẫn lãi. Đổi lại, để đảm bảo
nghĩa vụ trả nợ, các bên liên quan cần thiết phải xác lập mối quan hệ ràng buộc
về nghĩa vụ giữa bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thế chấp (bên vay hoặc
người thứ ba) bằng chính nhà ở, căn hộ vay mua đó, cho dù nhà ở đó chưa hình
thành hoặc chưa được xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Trong vài năm gần đây, hàng lang pháp lý về cho vay thế chấp bằng
nhà ở HTTTL ngày càng được chú trọng xây dựng và hoàn thiện bởi các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, pháp luật đã chính thức ghi nhận nhà
ở HTTTL là loại tài sản có thể được dùng để thế chấp và bảo đảm cho nghĩa
vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng thông qua hàng loạt các văn bản pháp
luật điều chỉnh như Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao

1


dịch bảo đảm (“Nghị định số 163/2006/NĐ-CP”); Nghị định số 11/2012/NĐCP ngày 22/12/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP

(“Nghị

định

số

11/2012/NĐ-CP);

Nghị

định

số

83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở ("Nghị định số 71/2010/NĐ-CP"); Thông tư số
08/2014/TT-BTP ngày 26/2/2014 của Bộ Tư pháp về việc sửa đổi, bổ sung
một số điều của Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 của Bộ Tư
pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch
bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê khai tài sản thi hành án ("Thông tư số
08/2014/TT-BTP"); Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT ngày 25/04/2014 về việc hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ("Thông
tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT"); Thông tư liên
tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 về việc hướng
dẫn một số vấn đề về xử lý TSĐB ("Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLTBTP-BTNMT-NHNN"),… Tuy nhiên, pháp luật về hoạt động này vẫn chưa
rõ ràng và thống nhất nên nảy sinh nhiều vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn
triển khai và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả ngân hàng và khách hàng. Do đó, tác
giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành
trong tương lai của ngân hàng thương mại tại Việt Nam” để làm đề tài nghiên
cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sỹ của mình
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Trước khi có Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật các Tổ chức tín dụng
năm 2010, thì hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản HTTTL nói chung và

nhà ở HTTTL nói riêng của NHTM vẫn chưa thực sự được quan tâm đúng mực
tại Việt Nam. Trước năm 2005, liên quan đến vấn đề này, có rất ít các công
trình nghiên cứu, sách báo đi sâu vào phân tích. Những năm gần đây, cùng với

2


sự phát triển mạnh mẽ của các tổ chức tín dụng và thị trường bất động sản,
pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL đã nhận được sự quan tâm
nhiều hơn của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bằng việc ban hành một
loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh về cho vay, điều kiện thế chấp nhà ở
HTTTL, thủ tục công chứng, đăng ký thế chấp, giao dịch bảo đảm,…. Vì vậy,
cũng có khá nhiều nghiên cứu, bài viết liên quan đến vấn đề này như “Pháp
luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của Ngân hàng
thương mại ở Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ của tác giả Hoàng Anh Tuấn năm
2006;“Một số vấn đề về thế chấp tài sản tại Ngân hàng thương mại”, Luận văn
thạc sỹ của tác giả Vũ Thị Thu Hằng năm 2010; “Pháp luật về bảo đảm bằng
tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại tại Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ của tác giả Lê Thị Mai Hương
năm 2010;“Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp
luật dân sự Việt Nam hiện hành”, Luận văn tiến sỹ của tác giả Vũ Thị Hồng
Yến năm 2013;“Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt
Nam”, Luận văn thạc sỹ của tác giả Nguyễn Thanh Thúy năm 2014;…
Các công trình nghiên cứu trên tuy có đề cập đến biện pháp thế chấp tài
sản HTTTL trong hoạt động cho vay của các NHTM hoặc về thế chấp nhà ở
HTTTL trong giao dịch dân sự nói chung, tuy nhiên chưa có công trình nào đi
sâu nghiên cứu pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL. Mặt khác,
do sự thay đổi các quy định pháp luật như Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh
doanh bất động sản năm 2014, Luật Công chứng năm 2014 cùng một số nghị
định, thông tư hướng dẫn thi hành về việc nhận thế chấp, đăng ký thế chấp,

đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở HTTTL như Thông tư số
08/2014/TT-BTP, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN,…Tính
đến nay, chưa có công trình nghiên cứu nào phân tích chuyên sâu về quy định
mới cũng như chỉ ra các bất cập, vướng mắc trong thực thi pháp luật.
3


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Trên cơ sở phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam về cho
vay thế chấp nhà ở HTTTL và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định
này. Từ đó, đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật, khắc phục những
vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai hoạt động cho vay thế chấp
nhà ở HTTTL và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho vay thế chấp
bằng nhà ở HTTTL. Để đạt được mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của
luận văn cần phải làm rõ một số vấn đề như sau:
- Khái quát và phân tích những vấn đề lý luận về khái niệm tài sản, nhà
ở HTTTL, thế chấp, thế chấp nhà ở HTTTL,…;
- Hệ thống hóa và đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật về
cho vay và thế chấp nhà ở HTTTL;
- Phân tích, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về cho vay thế chấp
nhà ở HTTTL tại các NHTM ở Việt Nam.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cho vay
thế chấp nhà ở HTTTL của NHTM tại Việt Nam.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở kết hợp các phương pháp nghiên
cứu ch ủ yếu như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương
pháp luật học so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng
hợp để làm rõ các luận điểm nghiên cứu nêu trong luận văn.
5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định pháp luật về cho

vay và thế chấp nhà ở HTTTL và thực tiễn áp dụng các quy định này. Cụ thể
hơn, luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về hoạt động cho vay và nhận thế chấp
nhà ở HTTTL với đối tượng là nhà ở HTTTL của cá nhân mua từ doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản.

4


Phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ tiếp cận pháp luật về cho vay và
thế chấp nhà ở HTTTL tại các NHTM ở Việt Nam hiện nay.
6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của Luận văn
Về ý nghĩa lý luận, luận văn làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về các
khái niệm tài sản, tài sản HTTTL, nhà ở HTTTL, thế chấp, thế chấp nhà ở
HTTTL,… và hệ thống hóa các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành
về cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL.
Về ý nghĩa thực tiễn, luận văn là công trình nghiên cứu có giá trị tham
khảo cho những người làm công tác pháp luật trong quá trình nghiên cứu và
hoàn thiện những quy định của pháp luật về hoạt động cho vay có tài sản bảo
đảm bằng nhận thế chấp nhà ở HTTTL của NHTM tại Việt Nam. Đồng thời,
luận văn có thể làm tài liệu cho các bạn sinh viên, học viên có nhu cầu tìm
hiểu pháp luật ngân hàng, pháp luật về bảo đảm tiền vay,…
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời mở đầ u , kế t luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn bao gồm ba chương:
Chương 1: Khái quát về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong
tương lai của Ngân hàng thương mại.
Chương 2:

Thực trạng pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành
trong tương lai của Ngân hàng thương mại tại Việt Nam.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho vay thế chấp bằng
nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân hàng thương
mại tại Việt Nam.

5


Chương 1
KHÁI QUÁT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm tài sản
Không chỉ là một thuật ngữ quen thuộc trong đời sống xã hội, tài sản
còn là vấn đề trung tâm trong mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp
luật nói riêng. Sở dĩ như vậy bởi tài sản là công cụ mà con người sử dụng vào
mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Trong thực tế, tài sản tồn tại rất phong phú
và đa dạng. Mỗi loại tài sản lại mang những đặc trưng riêng biệt, chẳng hạn:
Tài sản có thể được sở hữu dưới nhiều dạng: tài sản của cá nhân (tài sản
riêng) hoặc của một nhóm người (tài sản chung), hoặc của xã hội (tài sản
cộng đồng). Tài sản có thể không dịch chuyển được (bất động sản) hoặc có
thể di chuyển (động sản). Tài sản có thể là vật thể hoặc có thể chỉ là một ý
tưởng hoặc một cách thức hành động (phi vật thể). Tài sản được hoán đổi,
chuyển giao như biếu tặng, đổi chắc, mua bán, thừa kế,… hoặc bị hạn chế
chuyển nhượng. Tài sản có thể được pháp luật bảo vệ hay không được bảo
vệ,... Nhiều quan điểm cho rằng tài sản là các vật thể trong khi vật thể đó chỉ
là yếu tố thực tại, là khía cạnh bề nổi của tài sản. Một vật thể sẽ không thể trở
thành tài sản nếu không có mối liên hệ nào giữa con người với vật thể đó
được xác lập, hay nói cách khác là không có sự thiết lập quyền của một

người, một nhóm người hay cả cộng đồng đối với vật thể đó.
Dưới góc độ luật học, nhận thức về tài sản có vai trò rất quan trọng trong
các giao dịch dân sự, thương mại và kinh tế, các nhà làm luật cần thiết phải xây
dựng một khái niệm có nội hàm rộng bao phủ được bản chất và toàn bộ các đặc

6


trưng của tài sản. Theo từ điển Black Law Dictionary, khái niệm “property” (tài
sản) được định nghĩa tương đối khái quát và chính xác về mặt pháp lý. Theo đó,
tài sản được hiểu là những gì cụ thể hoàn toàn thuộc về một cá nhân, một chủ thể
và hiểu rộng hơn về mặt pháp lý là toàn bộ những quyền mà một chủ thể đối với
một tài sản nhất định được nhà nước đảm bảo và bảo vệ [49]. Luật dân sự của
một số nước theo hệ thống Civil Law định nghĩa về tài sản như sau: BLDS
Quebec (Canada) quy định:“Tài sản, dù hữu hình hay vô hình, được phân chia
thành bất động sản và động sản” [7, Điều 899]. BLDS của Tiểu bang Louisiana
(Hoa Kỳ) cũng dựa vào phân loại tài sản để xây dựng khái niệm: “Tài sản được
phân chia thành tài sản chung, tài sản công và tài sản tư; tài sản hữu hình và tài
sản vô hình; và động sản và bất động sản” [25, Điều 448]. Theo BLDS Pháp,
“Tài sản bao gồm động sản và bất động sản” [18, Điều 516]; “Tài sản có thể
là động sản do tính chất hoặc do pháp luật quy định” (Điều 527). Các luật gia
Common Law lại thể hiện quan niệm về tài sản là các mối quan hệ giữa người
với người liên quan đến vật chứ không nhấn mạnh đến các đặc tính vật lý hay
vật chứa đựng như các học giả Civil Law, theo đó tài sản được hiểu là một mớ
quyền (abundle of right): tài sản bao gồm bất kể những gì có khả năng sở hữu
hoặc bởi cá nhân, tập thể hoặc cho lợi ích của người khác [50]. Qua so sánh,
đối chiếu các quan điểm về tài sản của hai hệ thống pháp luật tiêu biểu nói
trên, có thể thấy khái niệm tài sản được xây dựng theo hai cách tiếp cận cơ
bản là dưới góc độ vật hoặc góc độ quyền. Dưới góc độ vật: khái niệm được
xây dựng theo tiêu chí vật lý, những vật mà con người có thể nhận biết được

bằng các giác quan tiếp xúc là vật hữu hình, còn ngược lại là vật vô hình (là
các quyền tài sản). Dưới góc độ quyền: cơ sở ban đầu của cách tiếp cận này là
sự thừa nhận vật có tính chất hữu hình. Tiếp theo là việc xác định các quyền
lợi của chủ thể xung quanh vật hữu hình đó, cụ thể: các quyền được thực hiện
một cách trực tiếp trên vật mà không cần có sự hỗ trợ của bất kỳ chủ thể nào

7


khác được gọi là quyền đối vật hay còn gọi là vật quyền. Trong quyền đối vật
có quyền đối vật tuyệt đối là quyền sở hữu và quyền đối vật phụ thuộc là các
quyền hưởng dụng, quyền địa dịch, quyền bề mặt, quyền của bên nhận cầm
cố, thế chấp đối với vật. Ngược lại với quyền đối vật là quyền đối nhân. Đây
là quyền được thực hiện trên vật một cách gián tiếp thông qua hành vi của chủ
thể mang nghĩa vụ hay còn được gọi là trái quyền [47].
Quay trở lại pháp luật Việt Nam, khái niệm tài sản lần đầu tiên được
quy định tại Điều 172 BLDS năm 1995: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền,
giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản” [37, Điều 172]. Đến
BLDS năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản” [37, Điều 163]. Theo tinh thần BLDS năm 2005 thì khái niệm
tài sản được mở rộng hơn so với quy định cũ, bao gồm cả những vật có thực
và những vật sẽ có trong tương lai. Vật có thực là vật đã tồn tại vào thời điểm
đang xét đến và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu của vật đó, ví
dụ: ngôi nhà ở đã xây xong và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
máy móc đã lắp ráp hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng sử dụng,... Còn
vật hình thành trong tương lai thì được hiểu là vật chưa tồn tại hoặc chưa hình
thành đồng bộ vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có trong tương lai,
ví dụ: dự án nhà ở cao tầng đang trong quá trình xây dựng, hệ thống đường
sắt trên cao Cát Linh – Hà Đông đang thi công,... Sự mở rộng khái niệm tài
sản tại BLDS năm 2005 đã làm cho giá trị pháp lý của khái niệm này được

xác định ở phạm vi rộng hơn, từ đó đối tượng của giao dịch dân sự hợp pháp
cũng được mở rộng hơn theo hướng đa dạng, phù hợp với nền kinh tế vận
hành theo cơ chế thị trường nhiều thành phần của nước ta. Tuy nhiên, tiêu chí
quan trọng để xác định tài sản là “vật chứa đựng” tức là quyền sở hữu đã bị
tách ra khỏi khái niệm tài sản. Hơn nữa, khái niệm tài sản theo BLDS năm
2005 được xây dựng theo hình thức liệt kê gồm 4 loại: vật, tiền, giấy tờ có giá

8


và quyền tài sản. Định nghĩa như vậy thiếu tính khái quát hóa và không bao
trùm được các tài sản mới phát sinh trong xã hội như: tiền miền, địa chỉ email,
tài sản ảo trong các trò chơi điện tử trực tuyến, tiền tệ kỹ thuật số,… Hệ quả là
khi đọc khái niệm về tài sản tại BLDS, người đọc không thể hình dung hết thế
nào là tài sản, bản chất của tài sản là gì, dẫn đến việc thực hiện các quy định
pháp luật liên quan đến tài sản, đặc biệt là các tài sản mang tính đặc thù như
tài sản trí tuệ, tài sản ảo, tài sản HTTTL còn gặp nhiều khó khăn, lúng túng.
Từ những phân tích nêu trên, có thể khái quát về tài sản như sau: Tài
sản là vật hữu hình hoặc vô hình hoặc là quyền tài sản thuộc sở hữu của chủ
thể. Khái niệm này sẽ là căn cứ, cơ sở để hình thành khái niệm tài sản HTTTL
và nhà ở HTTTL.
1.1.1.2. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch dân sự,
kinh tế, thương mại ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu, chế định
tài sản HTTTL là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất
yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự… Khái niệm tài sản HTTTL lần đầu
tiên được quy định tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm (“Nghị định số 165/1999/NĐ-CP”), quy định:
Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản
hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc

quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình
thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà
bên bảo đảm có quyền nhận [10, Điều 2, Khoản 7].
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo
đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (“Nghị định số 178/1999/NĐ-CP”) cũng
có quy định tương tự:
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc

9


khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín
dụng [11, Điều 2, Khoản 5].
Khái niệm tài sản HTTTL được ghi nhận tại BLDS năm 2005 như sau:
Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản
thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập
hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết [37, Điều 320, Khoản 2].
Tuy nhiên, nội dung điều này chỉ đề cập đến “vật hình thành trong tương
lai” chứ không phải “tài sản hình thành trong tương lai”, trong khi “vật” và
“tài sản” là hai phạm trù khác nhau, vật chỉ là một trong số bốn loại tài sản theo
quy định của BLDS. Vì vậy, khái niệm trên không bao quát được khái niệm
“tài sản hình thành trong tương lai”. Cho đến Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
được ban hành quy định:
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của
bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch
bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm
cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở
hữu của bên bảo đảm [12, Điều 4, Khoản 2].

Mặc dù đã giải thích cụ thể hơn nhưng dựa vào quy định trên, vẫn chưa
thể xác định tài sản nào là tài sản HTTTL do khái niệm không nêu bất kỳ căn
cứ hay tiêu chí nhận diện nào. Phải đến khi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ra
đời thì tài sản HTTTL mới được quy định một cách rõ ràng:
Tài sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình
thành từ vốn vay; Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang
được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài
sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu,

10


nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới
được đăng ký theo quy định của pháp luật... [15, Điều 1, Khoản 2].
Nhìn lại quá trình hình thành và phát triển từ năm 1999 đến nay, nội hàm
của khái niệm tài sản HTTTL ngày càng được mở rộng từ chỗ chỉ bao gồm tài
sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch ở thời kỳ đầu đến bao gồm cả tài
sản đã hình thành nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên có tài sản. Hơn nữa,
luật hiện hành cũng xác định rõ: “Tài sản hình thành trong tương lai không bao
gồm quyền sử dụng đất”. Lý do của quy định này là trong thời gian vừa qua, đã
xảy ra trường hợp các chủ đầu tư tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đối với phần diện tích chưa bồi thường xong hoặc chuyển nhượng nhà ở, căn
hộ khi chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật trên đất. Điều này dẫn đến nhiều tranh
chấp, kiện cáo phát sinh, gây mất ổn định trật tự xã hội.
Tóm lại, việc mở rộng nội hàm cũng như nâng tầm pháp lý của khái
niệm tài sản HTTTL đã góp phần tạo ra sự phát triển mạnh mẽ của các giao
dịch dân sự, thương mại, kinh tế, trong đó có các giao dịch bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ có đối tượng là tài sản HTTTL. Dựa vào các quy định pháp luật
và phân tích nêu trên, có thể khái quát về tài sản HTTTL như sau: “Tài sản
hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành hoặc đã được

hình thành ở thời điểm hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu nhưng
có căn cứ pháp lý để xác định tài sản đó sẽ hình thành trong tương lai và
thuộc quyền sở hữu của chủ thể xác định”.
1.1.1.3. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con
người. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái
tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc
của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Dưới góc độ luật
học, khái niệm nhà ở xuất hiện ở một số văn bản pháp luật như: theo pháp luật
dân sự, nhà ở được hiểu một cách chung nhất là một loại tài sản, chính xác
11


hơn là một loại bất động sản được giao dịch dân sự như mua bán, tặng cho,
thế chấp nhà ở,…; Luật xây dựng năm 2014 quy định:
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao
động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công
trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt
đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước,
được xây dựng theo thiết kế [42, Điều 3, Khoản 10].
Tại Luật nhà ở năm 2014 giải thích như sau:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân [41, Điều 3, khoản 1].
Theo Luật này, nhà ở được phân loại theo mục đích sử dụng, bao gồm:
nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục
vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại phân
chia nhà ở thành (i) nhà, công trình xây dựng có sẵn; và (ii) nhà, công trình
xây dựng HTTTL.
Mang tính chất là một loại hình nhà ở và cũng đồng thời là tài sản
HTTTL, Nhà ở HTTTL có nội hàm hẹp hơn so với các khái niệm đã phân tích

ở trên. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. [41,
Điều 3 Khoản 4].
Thông tư liên tịch số 01/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định
như sau:
Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở
được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng
thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ

12


thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải
có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy
định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) [32, Điều 3, Khoản 1].
Là đối tượng của giao dịch dân sự, có thể thấy giao dịch nhà ở HTTTL
phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà
ở. Như vậy, có thể khái quát về nhà ở HTTTL: “Nhà ở hình thành trong
tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thiện ở thời
điểm hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp
lý để xác định nhà ở đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu
của chủ thể xác định”.
1.1.2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
Để nhận diện tài sản thì nhất thiết phải chỉ ra được các đặc trưng pháp
lý của chúng. Trên cơ sở nghiên cứu, tìm hiểu các quy định pháp luật dân sự,
có thể rút ra các đặc điểm pháp lý cơ bản của nhà ở HTTTL như sau:

Thứ nhất, nhà ở HTTTL là một loại tài sản và là đối tượng của quyền
sở hữu. Để được phép tham gia giao dịch dân sự thì nhà ở HTTTL trước hết
phải là một loại tài sản hay nói cách là đối tượng của quyền sở hữu. Như đã
phân tích ở trên, BLDS năm 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản không còn
phân biệt “vật có thực” hay “vật chưa có thực” nữa. Vì vậy, nhà ở HTTTL
vẫn được pháp luật ghi nhận là một loại tài sản và được phép tham gia các
giao dịch dân sự. Tuy nhiên, do tính chất "chưa có thực tại thời điểm giao
kết" nên các giao dịch liên quan đến nhà ở HTTTL sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn
so với các nhà ở hiện hữu vì không có gì đảm bảo chắc chắn nhà ở đó sẽ được
hình thành (do nhiều nguyên nhân tiềm ẩn làm cho nhà ở bị hoãn, tạm dừng
xây dựng hoặc không thực hiện bàn giao được như cam kết của chủ đầu tư,...)

13


hoặc nảy sinh những khó khăn trong việc giám sát, quản lý nhà ở hoặc xử lý,
phát mại nhà ở HTTTL,...
Theo pháp luật dân sự, nhà ở HTTTL được công nhận là một loại tài
sản, vì vậy loại tài sản này còn phải được xem xét trong mối quan hệ với chủ
thể thiết lập quyền sở hữu bao gồm các tiêu chí về địa vị của chủ sở hữu tài
sản; các căn cứ xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền sở hữu; các quyền và
nghĩa vụ của chủ sở hữu; các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu,...[44]. Theo
đó, chủ thể có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu
của mình, bao gồm quyền dùng tài sản của mình để đảm bảo việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự cho mình hoặc cho người khác. Theo quy định của BLDS
năm 2005, người không có tư cách chủ sở hữu sẽ không thể có đầy đủ các
quyền năng nêu trên, tuy nhiên trong một số trường hợp, họ vẫn có một số
quyền nhất định nào đó nếu có thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc do pháp luật
có quy định (Điều 173). Ví dụ: quyền chiếm hữu theo uỷ quyền, chiếm hữu
thông qua giao dịch dân sự, chiếm hữu tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị

chôn giấu, bị chìm đắm… (Điều 183); quyền sử dụng tài sản và hưởng hoa
lợi do chiếm hữu ngay tình (Điều 194); quyền định đoạt tài sản theo uỷ
quyền (Điều 198); quyền chiếm hữu tài sản và xử lý tài sản theo thoả thuận
của bên nhận cầm cố (Điều 333 BLDS); quyền sử dụng tài sản khi mua tài
sản theo phương thức trả chậm (Điều 461 BLDS),… Các quyền lợi trên đều
được xác lập trên nguyên tắc tôn trọng ý chí và quyền định đoạt của chủ sở
hữu, và các chế định khác điều chỉnh các trường hợp tài sản chưa xác định
được chủ sở hữu. Từ đó cho thấy, chủ sở hữu đối với nhà ở HTTTL tuy chưa
có tư cách chủ sở hữu đầy đủ nhưng vẫn sẽ có một số quyền nhất định, trong
đó có quyền sử dụng nhà ở sẽ HTTTL của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự của mình hoặc của bên thứ ba.
Thứ hai là sự thay đổi về tình trạng pháp lý của nhà ở HTTTL sau khi

14


hoàn thành. Tại thời điểm xác lập nghĩa vụ bảo đảm, tuy chưa có quyền sở
hữu đầy đủ đối với nhà ở HTTTL nhưng chủ sở hữu có quyền sử dụng nhà ở
đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của người khác.
Theo pháp luật hiện hành, chủ thể được quyền dùng quyền tài sản phát sinh từ
hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở HTTTL để làm tài sản thế chấp để
bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác. Các giao dịch nêu trên
đều có hình thức pháp lý là hợp đồng thế chấp. Về bản chất, hợp đồng thế
chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng thế
chấp nhà ở HTTTL đều là các giao dịch có điều kiện theo quy định tại Điều
125 của BLDS năm 2005. Điều kiện ở đây là để giao dịch thế chấp có hiệu
lực thì bên thế chấp phải xác lập được quyền sở hữu đầy đủ đối với tài sản….
Thời điểm hoàn thành của nhà ở HTTTL được hiểu là nhà ở hoàn thiện, đã
bàn giao và bên mua nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc
giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất. Điều này đồng nghĩa với việc các bên sẽ tiến hành thanh lý hợp
đồng mua bán nhà ở, khi đó, đối tượng của giao dịch thế chấp không còn
là quyền tài sản hay nhà ở HTTTL nữa mà đã trở thành nhà ở hiện hữu. Để
bảo vệ quyền và lợi ích của mình khi đối tượng của hợp đồng thế chấp thay
đổi, bên nhận thế chấp và bên thế chấp cần phải nhanh chóng tiến hành sửa
đổi đối tượng của hợp đồng thế chấp đã ký kết: Từ “quyền tài sản” trong hợp
đồng mua bán nhà ở HTTTL hoặc “nhà ở HTTTL” sang “nhà ở hiện hữu”.
Việc sửa đổi đối tượng sẽ kéo theo việc thực hiện các thủ tục chuyển tiếp
đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL, chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền phát
sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, nhà ở HTTTL thuộc sở hữu của bên thế chấp sau thời điểm
nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Thông thường,
các tài sản là bất động sản tham gia giao dịch thế chấp phải là tài sản thuộc

15


quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có
giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nhưng đối với nhà ở HTTTL, việc nhà ở đó có
hình thành hay không, chủ thể có được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở đó
hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Chính điều
này góp phần làm tăng tính rủi ro của nhà ở HTTTL khi tham gia vào giao dịch
dân sự. Do vậy, điều kiện để nhà ở HTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm,
quy trình, thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo
đảm, đăng ký thế chấp cũng phải cụ thể hơn, chặt chẽ hơn so với thế chấp các
loại TSBĐ thông thường khác để hạn chế các rủi ro và đảm bảo nguyên tắc của
giao dịch bảo đảm là có thể xử lý để thu hồi nợ. Có thể nói pháp luật hiện hành
tuy đã có quy định điều chỉnh nhưng chưa xây dựng thành một hệ thống hoàn
chỉnh và đồng bộ về thế chấp bằng nhà ở HTTTL nên khi vận dụng vào thực
tiễn dường như không được suôn sẻ từ khâu xác định tài sản, giao kết hợp đồng

cho đến đăng ký thế chấp, giao dịch bảo đảm,...
Từ những phân tích nêu trên cho thấy việc xác định chính xác bản chất
pháp lý của nhà ở HTTTL thông qua các đặc trưng của nó là điều kiện tối cần
thiết để hạn chế rủi ro cho các giao dịch, đảm bảo quyền và lợi ích của các
bên tham gia giao dịch đó. Đối với các nhà làm luật, việc nhìn nhận nhà ở
HTTTL với đầy đủ các đặc trưng của chúng sẽ giúp cho việc ban hành quy
định pháp luật liên quan mang tính khả thi và hiệu quả trên thực tế.
1.2. Khái quát về thế chấp và cho vay thế chấp bằng nhà ở hình
thành trong tƣơng lai
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.1.1. Khái niệm thế chấp
Việc xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự trước tiên dựa vào sự tự
giác của các bên, nhưng trên thực tế, không phải bất cứ ai khi tham gia giao
dịch đều tự giác thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình. Do vậy, pháp

16


luật cho phép các bên trong quan hệ dân sự có thể thỏa thuận đặt ra các biện
pháp bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ dân sự. Trong đó, thế chấp là biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định trong hầu hết pháp luật dân sự của
các nước, chẳng hạn BLDS Nhật Bản quy định: "Người nhận thế chấp có
quyền ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc đáp ứng yêu cầu của mình từ
bất động sản mà bên nợ hoặc người thứ ba đưa ra như một biện pháp bảo đảm
trái vụ và không chuyển giao quyền chiếm hữu nó" (Điều 369). BLDS Pháp
cũng có cùng cách tiếp cận: "Thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động
sản được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" (Điều 2114). Tại Việt Nam,
BLDS năm 2005 quy định rõ:
Thế chấp là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia

(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản cho bên nhận
thế chấp [37, Điều 342].
Về bản chất, thế chấp được hình thành trên cơ sở có một nghĩa vụ được
xác lập trước đó. Để đảm bảo chắc chắn nghĩa vụ đó được thực hiện ngay cả
trong trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả năng và điều kiện thực hiện bất
kể nguyên nhân gì, thì bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải cung cấp
một tài sản như "vật làm tin" như đất đai, bất động sản khác, hoặc có thể là
động sản. Khi tài sản được cam kết để đảm bảo thực thi cho một nghĩa vụ thì
ngay lập tức chúng tạo ra những quyền cụ thể cho bên nhận thế chấp và cũng
đồng thời hạn chế những quyền nhất định của bên thế chấp đối với tài sản đó.
Thậm chí bên thế chấp có thể mất đi hoàn toàn quyền đối với tài sản thế chấp
trong trường hợp nghĩa vụ không được thực hiện. Trái lại, tài sản thế chấp cũng
có thể được khôi phục và trở lại bên thế chấp trong trường hợp nghĩa vụ được
thực hiện như đã thỏa thuận. Khác với các biện pháp kỹ quỹ, cầm cố, thì tài sản
được chuyển giao cho bên có quyền, nhưng trong quan hệ thế chấp, bên thế

17


chấp không phải chuyển giao tài sản mà chỉ chuyển giao những giấy tờ, tài liệu
chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp như giấy chứng nhận quyền
sở hữu tài sản (ô tô, xe máy, tàu thủy, tàu bay,…); giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, các giấy tờ khác như hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL kèm theo dự
án đã được phê duyệt về căn hộ, giấy tờ thừa kế tài sản,… Việc bên nhận thế
chấp chỉ giữ các giấy tờ pháp lý của tài sản vẫn đủ cơ sở để đảm bảo quyền lợi
của bên nhận thế chấp, bởi vì bên thế chấp khó có thể thực hiện quyền định
đoạt đối với tài sản nếu không có các giấy tờ này. Như vậy, bản chất của biện
pháp thế chấp gồm 2 yếu tố: (i) biện pháp thế chấp được phát sinh trên cơ sở
một quan hệ nghĩa vụ đã tồn tại trước đó và nhằm mục đích bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ đó; và (ii) không chuyển giao tài sản cho bên có quyền.

1.2.1.2. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được sử
dụng rất phổ biến trong giao dịch tín dụng. Biện pháp bảo đảm này tỏ ra rất
hiệu quả và thường được các NHTM lựa chọn áp dụng đối với sản phẩm cho
vay mua nhà dự án, nhà chung cư chưa hoàn thiện. Sở dĩ như vậy bởi nhà ở là
tài sản có giá trị tương đối lớn, ít bị giảm giá hoặc giảm giá với mức độ không
đáng kể, đặc biệt là nhà ở tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh như
thành phố Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh,... Về nguyên tắc, thế chấp nhà ở
HTTTL là một biện pháp mang tính dự phòng, thể hiện ở chỗ nhà ở HTTTL
chỉ được đem ra xem xét và xử lý để thu hồi nợ khi người đi vay không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình đối với NHTM. Tính dự
phòng này tạo áp lực khiến người đi vay nâng cao trách nhiệm trong việc thực
hiện nghĩa vụ trả nợ nếu không muốn căn nhà bị phát mại để thu hồi nợ theo
quy định của pháp luật và theo sự thỏa thuận của các bên.
Mặc dù được đề cập ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau nhưng khái
niệm thế chấp nhà ở HTTTL vẫn không được giải thích, định nghĩa. Dựa vào

18