Thủ tục chuyển nhượng đất là di sản thừa kế - HoaTieu.vn

Thủ tục chuyển nhượng đất là di sản thừa kế
Hỏi:
Hai năm trước tơi có mua một mảnh đất của một người bạn nhưng mới chỉ ký với
nhau giây bán đât mà chưa làm bat kỳ một giây tờ nào khác. Đến ngày 9/01/2018 vừa
rồi bạn tôi mới mắt nhưng tất cả gia đình bạn tơi đã ký xác nhận đồng ý chuyển quyền
sử dụng dat dé toi lam giây tờ, trong đó gồm

có : vợ, bố mẹ vợ, bố mẹ ruột và hai đứa

con của bạn tôi, hai cháu đều 4 tuổi. Nhưng khi ra cơng chứng thì phịng cơng chứng
khơng chịu cơng chứng vì chữ ký của hai cháu bé. Lý do họ đưa ra là hai cháu còn
quá bé, sợ lớn lên xảy ra tranh chấp và kiện cáo. Vậy cho tơi hỏi trường hợp nay van
phịng cơng chứng có thể cơng chứng được chưa và tơi nên làm gì.
Trả lịi:
Thứ nhất, về giá trị của hợp đồng chuyển nhượng giữ bạn và người chủ đất.
Bạn thực hiện hợp đồng mua bán đất từ 2 năm trước. Do đó, hình thức và nội dung

của hợp đồng mua bán này phải phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2005

va Luat Dat dai nam 2013. Cụ thể:
Theo Điều 689 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định:

“Điều 689. Hình thức chuyền quyên sử dụng đất
1. Việc chuyển quyên sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đông, trừ trường hợp
quy định tại khoản 3 Điễu này.
2. Hợp động chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có cơng chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Đồng thời, Điều167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp động, văn bản thực hiện các quyền của người
su dung đất được thực hiện như sau:

a) Hợp động chuyến nhượng.

tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyên sử dụng đất,

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. quyên sử dụng đất và tài sản
sắn liên với đất, hợp động chuyển doi quyên sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng
chuyên nhượng quyên sứ dụng đái, quyên sử dụng đát và tài sản găn liên voi dat, tai

ÑŸvndoo

VnDoc - Tai tài liệu, văn bản pháp luật, biểu mẫu miễn phí


san gan liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt

động kinh doanh bắt động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của
các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyên sử dụng đất. quyên sử dụng đất và tài sản gắn liên với
đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Việc công chứng thực hiện tại các tô chức hành nghề công chứng, việc chứng thực
thực hiện tại Ủy ban nhân dán cap xã”.

Như vậy, hợp đồng mua bán đất viết tay khơng có cơng chứng, chứng thực giữa
bạn và người bạn của mình khơng có hiệu lực pháp luật do khơng tn thú điều

kiện về mặt hình thức.

Thứ hai, trình tự, thú tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng đất hợp pháp.
Vì hợp đồng mua bán của bạn khơng có giá trị pháp lý nên theo quy định thì đất vẫn
thuộc quyên sở hữu của người bán (người đã mất). Theo đó, nếu bạn muốn hợp thức
hóa mua và sang tên đối với quyên sử dụng đất này thì phải ký lại hợp đồng mua bán
với các đồng thừa kê. Trước đó, thì cần xác định người thừa kế đối với phần di sản

của họ là ai. Theo Điều 651 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a4) Hàng thừa kế thứ nhất sôm: VỢ, chong, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ,
con nudi cua nguoi chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gôm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột. chị ruột,
em ruột của người chết; châu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội,
ông ngoại, bà ngoại,
c) Hàng thừa kế thứ ba gom: cụ nội, Cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
rUỘI, cô ruột, đì ruỘti Của người chết; chu ruột của người chết mà người chết là bác
ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, đì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ
HỘI, Cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau `.
Theo đó, những người thừa kế mảnh đất này bao gồm: Cha. mẹ đẻ hoặc cha, mẹ
ni (nếu có), vợ và các con. Quá trình để bạn được xác lập quyền sở hữu đối với
mảnh đất này được thực hiện như sau:

Ñwvndoo

VnDoc - Tải tài liệu, văn bản pháp luật, biểu mâu miên phí

Bước thứ nhất: Bạn cần yêu cầu những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người
bán đất lập văn bản khai nhận di sản thừa kế.

Căn cứ theo Điểm c Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
"c) Văn bản về thừa kế quyên sử dụng đái, quyên sứ dụng đát và tài san gan liên với
đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự"
Đồng thời, Điều 58 Luật công chứng năm 2014 quy định:
“Điều 58. Công chứng văn bản khai nhận di sản
1. Người duy nhất được hưởng di san theo pháp luật hoặc những người cùng được
hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có qun
u cấu cơng chứng văn bản khai nhận di sản.
2. Việc công chứng văn bản khai nhận di sản được thực hiện theo quy định tại khoản

2 và khoản 3 Diéu 57 cua Ludt nay”.
Theo đó, những người thừa kế mảnh đất trên bao gồm cha, mẹ, vợ và các con của
người bán đất cần lập văn bản khai nhận di sản. Trường hợp hai bé con của người bán
đật chưa thành niên thì mẹ của hai bế là người đại diện theo pháp luật được phép ky
thay vào văn bản khai nhận di sản. Sau khi những ngời thừa kế mảnh dat trên lập văn
bản khai nhận di sản có cơng chứng thì họ được xác định là người đồng

sở hữu đối

với mảnh đất đó nên bạn cân phải lập hợp đồng mua bán đất có xác nhận của tồn bộ
những người thừa kế của mảnh đất.
Bước thứ hai: Bạn cần lập hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất với những người thừa

kế mảnh đất.
Đề hợp đồng chuyền nhượng đất có hiệu lực, bạn cần phải có sự xác nhận của cha, mẹ,

vợ cũng như các con của người bán đất và phải tiến hành công chứng hoặc chứng

thực hợp đồng theo quy định của pháp luật. Nhưng theo như thông tin bạn cung cấp,
hiện nay bạn đang có vấn đề vướng mặc trong quá trình nhận chuyển nhượng mảnh
đất do có hai cháu thừa kế mảnh đất đó chưa thành niên. Theo Điều 21 Bộ Luật dân

sự năm 2015 quy định:
“Điều 21. Người chưa thành niên
1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
2. Giao địch dân sự của người chưa đủ sảu tuổi do người đại diện theo pháp luật của
người đó xác lập, thực hiện `.

ĐŸvndoo

VnDoc - Tai tài liệu, văn bản pháp luật, biểu mẫu miễn phí


Do vậy, trong trường hợp con của người bạn anh hai cháu đều 4 tuổi nên khơng thê tự
mình xác lập giao dịch và ký vào giây xác nhận chuyên nhượng đất cho anh được mà
cần phải do người đại diện theo pháp luật của hai cháu (mẹ hai cháu bé) thực hiện
việc thay mặt hai cháu ký xác nhận vào giấy chuyển nhượng đất cho anh. Tuy nhiên,
đối với tài sản của con không phải trường hợp nào người đại diện theo pháp luật cũng
có thể tiến hành xác lập các giao dịch liên quan đến tải sản của con được mà còn bị

giới hạn trong quy định của pháp luật. Cụ thể, Điều 141 Bộ Luật Dân sự năm 2015
quy định:
“Điều 141. Phạm vi đại diện
1. Nguoi dai điện chỉ được xác lập, thực hiện giao địch dán sự trong phạm vì đại diện

theo căn cứ sau đây:
4) Quyết định của cơ quan có thẩm quyên;
b) Điễu lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền,
d) Quy định khác của pháp luật.
2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vì đại diện theo quy định tại khoản 1

Điểu này thì người đại điện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch
dân sự vì lợi ích của người được đại điện, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác `.
Như vậy, để hợp pháp hóa thủ tục mua bán mảnh

đất trên thì hợp đồng chuyển

nhượng đất sẽ phải có chữ ký xác nhận của những người sở hữu mảnh đất đó theo
diện thừa kế và phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật và phải đảm bảo người đại diện cho 2 người con chưa thành niên ký thực hiện
giao dịch nhăm mục đích phục vụ lợi ích chính đáng của con. Nếu việc ký gây ảnh
hưởng tới quyên và lợi ích của hai cháu thì khơng thể thực hiện giao dịch mua bán
được.

Xem thêm các văn bản pháp luật tai: />
Ñwvndoo

VnDoc - Tải tài liệu, văn bản pháp luật, biểu mâu miên phí