Thực trạng công tác thẩm định giá bđs là nhà và đất ở tại NH thương mại cổ phần (TMCP) ngoại thương việt nam (VCB) – chi nhánh huế

Phần I: MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với một nền kinh tế, dù trong thời kì khủng hoảng hay phát triển thì hoạt
động của hệ thống ngân hàng luôn đóng một vai trò hết sức quan trọng bởi nó là cầu
nối dẫn vốn đến các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Trong
điều kiện hiện nay khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế thấp, mặc dù đã có nhiều
chuyển biến tích cực nhưng các ngân hàng (NH) vẫn gặp không ít khó khăn trong hoạt
động tín dụng của mình, đa phần chỉ tập trung cho vay các khách hàng (KH) truyền
thống có tài chính lạnh mạnh. Việc đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng đang gặp tình trạng
cung cầu không gặp nhau: có những KH sẵn sàng trả lãi suất cao nhưng NH không thể
cho vay vì không đủ điều kiện; KH đủ điều kiện lại không muốn vay, trong khi đó
lượng tiền gửi vào lại quá nhiều, thừa vốn khiến cho hoạt động của NH trở nên kém
hiệu quả.
Hoạt động cho vay của NH thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, chính vì vậy vấn đề
an toàn trong hoạt động tín có tác động mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống NH. Để
hạn chế tối thiểu rủi ro có thể xảy ra, thông thường NH yêu cầu KH khi muốn vay vốn
cần phải có tài sản đảm bảo (TSĐB). Phần lớn TSĐB đều là bất động sản (BĐS) - các
tài sản (TS) có giá trị lớn. Giá trị của BĐS góp phần ảnh hưởng đến quyết định cho
vay từ đó có thể ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng và lợi thế cạnh tranh của NH. Do
đó, công tác thẩm định giá trị TSĐB (BĐS) có vai trò rất quan trọng. Tuy nhiên việc
định giá, xác định giá trị của TSĐB mà ở đây là BĐS nhà và đất ở còn nhiều bất cập,
hạn chế khiến cho việc xác định giá trị BĐS thường không sát với giá trị thị trường.
Chính vì vậy nhóm chúng em đã chọn đề tài: " Thực trạng công tác thẩm
định giá BĐS là nhà và đất ở tại NH Thương mại cổ phần (TMCP) Ngoại Thương
Việt Nam (VCB) – chi nhánh Huế " để tiến hành nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu.
-
Khái quát, hệ thống các cơ sở khoa học lý luận về hoạt động thẩm định giá
BĐS thế chấp tại NH.
1
-

Phân tích đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại NH
TMCP Ngoại Thương Vietcombank: chất lượng công tác thẩm định giá, những kết quả
đạt được cũng như những hạn chế, nhược điểm còn tồn tại.
-
Đề xuất các phương án góp phần hoàn thiện nâng cao hiệu quả chất lượng công
tác thẩm định giá BĐS thế chấp và phương hướng hoạt động của NH TMCP Ngoại
Thương Vietcombank trong tương lai.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
-
Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá BĐS thế chấp là nhà và đất ở.
-
Phạm vi nghiên cứu
 Về nội dung: đề tài tập trung vào thực trạng công tác thẩm định giá BĐS
thế chấp là nhà và đất ở cũng như đánh giá các phương pháp định giá được sử dụng tại
NH TMCP Ngoại Thương VCB chi nhánh Huế.
 Về không gian: Phòng KH thể nhân, NH VCB chi nhánh Huế.
 Về thời gian: Trong giai đoạn 2010-2012
4. Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài được thực hiện dựa trên sự kết hợp của nhiều phương pháp:
-
Phương pháp thu thập số liệu : một mặt nhóm đã tham khảo một số các bài
khoá luận, luận văn tại thư viện trường cũng như trên internet, mặt khác nhóm đã đến
chi nhánh VCB Huế để xin số liệu và phỏng vấn trực tiếp các cán bộ ở đó nhằm tìm
hiểu thêm các kiến thức thực tế làm cơ sở cho bài nghiên cứu.
-
Phương pháp thống kê : nhóm đã sử dụng phương pháp này để hệ thống hoá và
chỉnh lý lại các số liệu đã thu thập được trong quá trình tiếp xúc thực tế tại VCB chi
nhánh Huế.
-
Phương pháp so sánh: nhóm sử dụng khi xác định xu hướng, tốc độ tăng, tốc độ

phát triển… của các chỉ tiêu.
2
-
Phương pháp phân tích tổng hợp: sau khi tiến hành phân tích các tài liệu, thông
tin và số liệu có được để nắm vững cũng như hiểu sâu hơn về các vấn đề liên quan đến
đề tài thì nhóm đã tổng hợp, liên kết lại để có được một tổng thể thống nhất chặt chẽ.
5. Cấu trúc đề tài
Nội dung đề tài gồm 3 chương:
1. Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp.
2. Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp là nhà và đất ở tại phòng KH
thể nhân tại VCB Huế.
3. Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại
VCB chi nhánh Huế.
Phần II : NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP.
1.1 TS thế chấp và vai trò của thế chấp BĐS trong phát triển KT – XH.
1.1.1 Khái niệm và phân loại BĐS thế chấp
1.1.1.1 Khái niệm BĐS
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: BĐS là các
TS không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các TS gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó; Các TS khác gắn
liền với đất đai và các TS khác do pháp luật quy định.
1.1.1.2 Khái niệm về thế chấp BĐS
Là hình thức mà bên đi vay dùng TS là BĐS thuộc sở hữu của mình, hoặc của
bên bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt quá
hạn) đối với bên cho vay.
1.1.1.3 Phân loại BĐS thế chấp
BĐS được phân chia thành nhiều loại với nhiều đặc điểm và yêu cầu sử dụng
rất khác nhau. Do đó, BĐS thế chấp cũng rất đa dạng, bao gồm:

3
-
Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các TS gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó và các TS khác gắn liền với đất.
-
Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
-
Trường hợp thế chấp TS có vật phụ thì vật phụ đó cũng thuộc TS thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ đó chỉ thuộc TS thế
chấp nếu các bên có thoả thuận.
-
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ TS thế chấp cũng thuộc TS thế chấp
nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định. Trường hợp TS thế chấp được bảo
hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc TS thế chấp.
-
Các TS khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Tiêu chuẩn BĐS thế chấp
Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, muốn thế chấp để
vay vốn đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện cần
phải có gồm:
-
BĐS đó thuộc quyền sở hữu của bên đi vay, bên bảo lãnh. Đối với quyền sử
dụng đất thì bên đi vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp
theo quy định của pháp luật.
-
BĐS đó phải được pháp luật cho phép giao dịch tức là không cấm mua, bán,
tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch
khác.
-
BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và

nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm kí hợp đồng bảo đảm và bên
đi vay phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
-
BĐS phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.
4
1.2 Khái quát chung về thẩm định giá BĐS
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS
Có nhiều khái niệm kinh tế được sử dụng trong lý thuyết thẩm định giá nhưng
nhìn chung thì: Thẩm định giá trị BĐS là sự ước tính về giá trị, xác thẩm định giá cả
hợp lý của các quyền TS, BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được
xác định rõ trong những điều kiện cụ thể, trên một thị trường nhất định với những
phương pháp phù hợp.
1.2.2 Vai trò của thẩm định giá BĐS
Giá trị của BĐS là căn cứ cần thiết để thực hiện các quyết định liên quan đến
quản lý, mua bán, sử dụng BĐS (cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng,…) hay
đền bù khi Nhà nước thu hồi đất đầu tư, thừa kế. Do đó, thẩm định giá BĐS có tầm
quan trọng, giúp xác thẩm định giá trị thị trường của BĐS, hỗ trợ cho các công tác
quản lý, sử dụng BĐS được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác.
1.2.3 Các căn cứ thẩm định giá BĐS
Thẩm định giá BĐS là một việc khó khăn, phức tạp. Người làm công tác thẩm
định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy cảm
tốt với với tất cả sự thay đổi thường xuyên của thị trường. Để xác thẩm định giá của
một BĐS chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình thẩm định giá phải gắn
liền với mục đích thẩm định giá vì các mục đích khác nhau thì một TS có giá trị khác
nhau tương đối. Khi thẩm định giá một BĐS, thông thường người ta dựa vào những
căn cứ sau:
-
Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng BĐS, tức là sử dụng cao nhất và tốt
nhất của BĐS cả về mặt vật chất và mặt pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất
với BĐS tại thời điểm thẩm định giá.

-
Dựa vào các yếu tố cấu thành của TS BĐS như giá trị của nhà, giá trị của đất
được sử dụng (gồm quy mô, vị trí pháp lý của mảnh đất, diện tích đất )
5
-
Dựa vào khả năng cạnh tranh và các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS.
Mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS được mang vào sử dụng có rất
nhiều hình thức sử dụng khác nhau nên việc thẩm định giá căn cứ vào việc sử dụng có
hiệu quả và tốt nhất của BĐS.
-
Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế như thay đổi các chính sách về đất
đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa, tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu nhà đất
không ngừng thay đổi của con người.
1.2.4 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS
-
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của TS là đạt được mức hữu dụng tối đa
trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật,
về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho TS.
Tuy nhiên, một TS đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của TS đó.
-
Nguyên tắc cung - cầu.
Giá trị của một TS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về TS đó trên thị
trường. Ngược lại, giá trị của TS đó cũng tác động đến cung và cầu về TS. Giá trị của TS
thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về TS.
-
Nguyên tắc thay thế.
Trong trường hợp hai hay nhiều TS có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử
dụng, thì giá trị của những TS đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của TS này

đến TS khác.
Khi hai TS có tính hữu ích như nhau, TS nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì
TS đó sẽ bán được trước.
-
Nguyên tắc đóng góp.
6
Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào
giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm
giá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ
sung vào TS khi xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS.
-
Nguyên tắc cân bằng.
Các yếu tố cấu thành của TS cần phải cân bằng để TS đạt được khả năng sinh lời
tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của TS, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận
cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
-
Nguyên tắc thay đổi.
Giá trị BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thị trường theo
thời gian sử dụng. Có bốn nhóm yếu tố thay đổi tác động đến giá BĐS là kinh tế, xã
hội, chính phủ và môi trường. Sự thay đổi là một quy luật khách quan, diễn ra liên tục.
Do đó, ước tính giá thị trường hay thẩm định giá trên cơ sở giá thị trường có giá trị vào
thời điểm thẩm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của
BĐS. Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo.
-
Nguyên tắc phù hợp.
BĐS tạo ra phải phù hợp với nhu cầu thị trường, đầy đủ về mặt pháp lý giấy tờ
thủ tục trong xây dựng và sử dụng theo quy định của Pháp luật, phù hợp với môi

trường… thì giá trị của BĐS mới duy trì và đạt mức hữu dụng cao nhất.
-
Nguyên tắc cạnh tranh.
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh. Ngược lại, cạnh tranh quá mức có
thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với TS, mối quan
hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các TS với nhau và giữa TS này với TS khác. Do
đó, giá trị của TS được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
7
-
Nguyên tắc dự báo.
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai. Giá trị BĐS chịu ảnh hưởng của việc dự kiến về thị phần của người tham gia
thị trường, các yếu tố ảnh hưởng tới giá,… Dự tính trước những thay đổi của các yếu
tố này và triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của
người mua giúp ước tính giá trị BĐS.
-
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm.
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,
sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực BĐS
-
Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã
phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
1.2.5 Cơ sở giá trị để thẩm định giá BĐS
1.2.5.1 Giá thị trường làm cơ sở thẩm định giá BĐS
Giá trị thị trường của một TS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một

bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,
trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
-
Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của TS; giá chuyển
nhượng về TS thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
-
Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất
cho TS. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan
đến TS trên thị trường.
8
-
Kết quả khảo sát thực tế.
1.2.5.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá BĐS
Giá trị phi thị trường của TS là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ
khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không
phản ánh giá trị thị trường như: giá trị TS đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá
trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị TS bắt buộc phải bán, giá trị doanh
nghiệp, giá trị TS chuyên dùng, giá trị TS có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế
 Tuỳ theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, cán bộ thẩm định có thể sử dụng
giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Tuy
nhiên, để bảo đảm không có sự nhầm lẫn giữa việc xác định giá trị thị trường và giá
trị phi thị trường, cán bộ thẩm định phải tuân theo các bước sau:
-
Xác định rõ đối tượng được thẩm định giá.
-
Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với TS được thẩm định giá.
-
Xác định rõ mục đích của thẩm định giá TS.
-

Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá. Khảo sát thực tế TS cần thẩm định
giá và bảo đảm các bước công khai cần thiết.
-
Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong quá trình
thẩm định giá.
-
Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá.
Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị
thu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ
trong báo cáo thẩm định giá.
-
Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
9
1.3 Các phương pháp thẩm định giá BĐS
Có 5 phương pháp thẩm định giá BĐS và mỗi phương pháp thẩm định giá đều
có những ưu điểm và hạn chế nhất định. Do đó, việc lựa chọn một phương pháp thẩm
định giá thích hợp đối với BĐS cụ thể sẽ dựa vào 3 yếu tố cơ bản:
-
Mục đích thẩm định giá.
-
Tính chất, đặc điểm của TS cần thẩm định giá.
-
Điều kiện, tính chất thông tin thị trường.
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
1.3.1.1 Khái niệm
Phương pháp thẩm định giá so sánh trực tiếp là việc xác thẩm định giá trị BĐS
mục tiêu dựa trên cơ sở so sánh một cách trực tiếp với giá bán của những BĐS tương
tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị BĐS mục tiêu từ các giao dịch
trước đó.
1.3.1.2 Nội dung của phương pháp

Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá trị BĐS
thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu
thập thông tin về những giao dịch trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với BĐS
đang thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìm giá trị thích
hợp cho BĐS đang thẩm định giá.
1.3.1.3 Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp
• Ưu điểm:
-
Phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng.
-
Thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là bằng chứng rõ ràng, được thừa nhận
trên thực tế về giá trị của BĐS
• Nhược điểm:
10
-
Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất
hạn chế.
-
Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc BĐS chuyên
dùng cụ thể sẻ không có số liệu so sánh.
-
Trong điều kiện kinh tế và pháp lý có những thay đổi nhanh chóng cũng làm
hạn chế tính thực tiển của phương pháp này.
1.3.1.4 Điều kiện vận dụng
-
Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính chất đồng nhất như
về mục tiêu thiết kế, sử dụng….
-
Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.
-

Người thẩm định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường mới có thể
vận dụng được phương pháp thích hợp để đưa ra được mức giá đề nghị hợp lý.
-
Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
-
Thị trường cần phải ổn định.
1.3.1.5 Đối tượng áp dụng phương pháp
Phương pháp này áp dụng cho hầu hết các loại BĐS được mua bán phổ biến
trên thị trường. Nó đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những BĐS dân dụng có tính
đồng nhất như: đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kề được xây dựng
cùng một kiểu, các BĐS liền kề cùng khu vực, các BĐS thương mại – dịch vụ…
1.3.2 Phương pháp chi phí
1.3.2.1 Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp được hình thành bởi nguyên tắc thay thế
và giả định rằng giá trị của BĐS cần thẩm định giá được đo bằng chi phí để làm ra một
BĐS tương tự như một vật thay thế.
1.3.2.2 Nội dung phương pháp
11
Đây là phương pháp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp phương pháp so sánh và
phương pháp chi phí. Khi thực hiện phương pháp này thì ta phải ước tính riêng giá trị
TS trên đất và giá trị của đất. Sau đó, cộng giá trị của chúng lại thì ra giá trị BĐS cần
thẩm định giá.
Để ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất ta phải thực hiện ước tính chi
phí xây dựng hiện hành đối với những công trình xây dựng trên đất, rồi thực hiện ước
tính mức độ giảm giá của công trình và cuối cùng là trừ đi số tiền giảm giá ra khỏi chi
phí xây dựng ta được giá trị công trình trên đất.
1.3.2.3 Đánh giá phương pháp
• Ưu điểm:
-
Được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh trực

tiếp giá của các BĐS.
-
Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu dự báo
lợi ích trong tương lai.
• Nhược điểm.
-
Chi phí thực chất không thể bằng giá trị cho nên đây là một giả thiết lỏng lẻo.
Nó không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS.
-
Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hoặc đối nghịch nhau nên khó
xác định một cách hợp lý giá của nhà đầu tư.
-
Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thông thạo kỹ thuật xây
dựng và phải có kinh nghiệm.
1.3.2.4 Điều kiện áp dụng phương pháp
-
Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
-
Thị trường cần ổn định.
-
Người thẩm định giá cần có kiến thức về xây dựng, kỹ thuật và kiến thức thị
trường.
12
-
Người thẩm định giá cần ghi chép đầy đủ, cụ thể đặc điểm của từng BĐS, tuổi
đời kinh tế, tuổi thọ tại thời điểm hiện tại, tính tỷ lệ mức độ đã sử dụng của BĐS.
1.3.2.5 Đối tượng áp dụng của phương pháp
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các BĐS
chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường, TS đã qua sử dụng,
TS không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Phương pháp này còn được áp dụng để thẩm định giá những BĐS đặc biệt như
trường học, bệnh viện, công sở, nhà thờ. Thẩm định giá nhằm xác thẩm định giá trị
đền bù thiệt hại công trình do phải tháo dỡ, bỏ chuyển đến nơi khác trong trường hợp
nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích công cộng. Thường được sử dụng có
tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
1.3.3 Phương pháp thu nhập
1.3.3.1 Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị thị trường của một BĐS
dựa trên các thu nhập mà BĐS đó sẻ đem lại hoặc có khả năng sẻ đem lại trong tương
lai. Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong
tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại.
1.3.3.2 Nội dung phương pháp
Bản chất của việc thẩm định giá BĐS dựa vào thu nhập là sự tiến hành chuyển
hóa các thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu và cũng là giá
của BĐS.
Công thức tổng quát:
-
Vo: Giá trị hiện tại của khoản thu nhập trong tương lai hay giá trị của BĐS.
-
Ft: Thu nhập thuần trong tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư.
-
i: Tỷ suất chiết khấu.
13
-
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
1.3.3.3 Đánh giá phương pháp thu nhập
• Ưu điểm:
-
Xét về mặt lý thuyết đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó
tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.

-
Là phương pháp đơn giản trong quá trình áp dụng (ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu
dòng tiền).
-
Phương pháp này đạt hiệu quả cao, chính xác khi các khoản thu nhập có thể dự
báo trước với một độ tin cậy cao.
• Hạn chế của phương pháp:
-
Khi phân tích các thương vụ cần phải tiến hành điều chỉnh nhiều mặt như vị trí,
tuổi thọ, chất lượng, diện tích, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong
tương lai… nên gây khó khăn cho người thẩm định giá,
-
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
-
Kết quả thẩm định giá có độ nhạy cảm lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham
số tính toán.
1.3.3.4 Điều kiện áp dụng
-
Sử dụng kết hợp các phương pháp khác, không sử dụng độc lập.
-
Kỳ vọng BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn các chi phí để có
được nó.
-
Chủ yếu dùng để thẩm định giá BĐS tạo thu nhập.
-
Các mức tiền cho thuê BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẻ
tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền TS còn hiệu lực.
-
Người đầu tư sẻ chuyển hóa dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành
tổng số tiền vốn để có được BĐS.

1.3.3.5 Đối tượng áp dụng của phương pháp
14
Phương pháp này được áp dụng chủ yếu đối với các BĐS đang cho thu nhập
như BĐS thương mại – dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặc
những BĐS có khả năng cho thu nhập như đất trống.
1.3.4 Phương pháp thặng dư ( phương pháp giá trị còn lại)
1.3.4.1 Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của
TS cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá
trị ước tính của sự phát triển giả định của TS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí
phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
1.3.4.2 Nội dung phương pháp
Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển
Tổng chi phí phát triển = Chi phí xây dựng + Chi phí tài chính + Chi phí có liên
quan + Lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Tổng giá trị phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách
sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương án đầu tư.
Công thức tổng quát : V = DT – CP
-
V : giá trị BĐS cần thẩm định giá.
-
DT : là tổng doanh thu của dự án.
-
CP : là tổng chi phí đầu tư của dự án.
1.3.4.3 Đánh giá phương pháp thặng dư
• Ưu điểm:
-
Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
-
Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư

vào BĐS.
-
Phương pháp này có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và
tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án đầu tư phát triển BĐS.
15
• Hạn chế :
-
Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
-
Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị
trường.
-
Giá trị còn lại nhạy cảm với tham số về chi phí và giá bán.
-
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền mà giả định các dòng
tiền xảy ra cùng một thời điểm nên giả định này là không hiện thực.
1.3.4.4 Điều kiện áp dụng
-
Phù hợp khi thẩm định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp, các
yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
-
Nhà thẩm định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai
để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
-
Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh giá rủi ro, phân tích
xác suất với tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.
1.3.4.5 Đối tượng áp dụng
Phương pháp này chủ yếu sử dụng cho các nhà thầu xây dựng và các công ty
kinh doanh BĐS. Có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình
trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.

1.3.5 Phương pháp lợi nhuận
1.3.5.1 Khái niệm
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh
lợi của việc sử dụng TS để ước tính giá trị thị trường của TS cần thẩm định giá.
1.3.5.2 Nội dung phương pháp
Phương pháp này dựa vào khả năng sinh lời ước tính của việc sử dụng TS, trừ
đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu
16
nhập hàng năm đặc trưng của TS. Thu nhập thực này sau đó được chuyển thành vốn
theo đúng như cách trong phương pháp thặng dư.
1.3.5.3 Đánh giá phương pháp lợi nhuận
• Ưu điểm:
-
Phương pháp này thẩm định giá BĐS mà giá trị của chúng phụ thuộc nhiều bởi
khả năng sinh lợi tốt hơn so với các phương pháp thẩm định giá khác.
• Hạn chế :
-
Chỉ sử dụng để thẩm định giá đối với BĐS tạo ra lợi nhuận.
-
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của TS.
-
Thẩm định viên phải có kiến thức vững vàng về loại hình kinh doanh BĐS.
1.3.5.4 Điều kiện áp dụng
-
Các số liệu phải chính xác.
-
Việc định lãi suất vốn hoá phải được thực hiện ngay sau khi nghiên cứu thị
trường.
-
Sử dụng để thẩm định giá các BĐS tạo ra thu nhập khác nhau : khách sạn, rạp

chiếu bóng, nhà nghỉ.
1.3.5.5 Đối tượng áp dụng
Chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các TS mà việc so sánh với những
TS tương tự gặp khó khăn do giá trị của TS chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời
của TS.
Loại hình TS chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà
hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giả trí, sàn nhảy, khu thể thao,
công viên.
KẾT LUẬN: Mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm hay những
đối tượng áp dụng đặc trưng riêng, đối với mỗi loại hình BĐS thì sẽ có những phương
pháp tương ứng phù hợp để quá trình thẩm định đạt được kết quả tốt nhất. Trên thực tế
17
BĐS thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán, trao đổi như: nhà ở, cửa hàng, đất
đai, bến bãi… Hầu hết các tài sản này đều có thông tin phổ biến trên thị trường nên
phương pháp định giá so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất và
hiệu quả nhất. Nhưng trong quá trình thầm định giá chúng ta không nên chỉ sử dụng
một phương pháp duy nhất mà nên dùng những phương pháp khác để làm cơ sở so
sánh và kiểm tra. Cuối cùng cán bộ thẩm định cần “ dung hoà “ các kết quả thu được
để đưa ra được giá trị cuối cùng một cách hợp lý nhất.
1.4 Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp
Bước 1: Xác định những vấn đề về TS cần thẩm định giá.
-
Xác định BĐS cần thẩm định giá: nội dung này cần tìm hiểu về đặc điểm, đặc
tính kỹ thuật, kinh tế, pháp lý của BĐS đó.
-
Xác định mục đích thẩm định giá.
-
Xác định KH, yêu cầu của KH, những người sử dụng kết quả thẩm định giá.
-
Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá.

-
Xác định thời điểm thẩm định giá và nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
-
Xác định loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá: sử dụng giá trị thị trường
hay phi thị trường.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
-
Xác định phạm vi công việc, các tài liệu cần thu thập, phát triển các nguồn tài
liệu, phải đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng
-
Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập về thị trường, về TS, tài
liệu so sánh.
-
Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát và thu thập thông tin.
18
-
Khảo sát thu thập thông tin cơ bản về BĐS cần thẩm định giá như: vị trí, cơ sở
hạ tầng nơi có BĐS. Khảo sát trực tiếp BĐS để làm rõ được đặc điểm, đặc tính của
BĐS.
-
Thu thập các tài liệu làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh như:
các tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, lãi suất
-
Các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình trên đất, các quy trình về quyền và thời
hạn cho thuê…
-
Các số liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội nơi BĐS tọa lạc.
Bước 4: Phân tích và xử lý thông tin

Dựa trên những tài liệu đã có sẵn cần phải tiến hành các loại phân tích.
-
Phân tích thị trường: Mục đích là nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường
ảnh hưởng đến BĐS thẩm định giá.
-
Phân tích TS: Để nhận ra những đặc điểm, tiêu chuẩn chủ yếu của TS có ảnh
hưởng đến giá trị của nó.
-
Phân tích so sánh: Để lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các
phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch
chứng cớ đã xác lập thông tin trên thị trường.
Bước 5: Thực hiện xác thẩm định giá trị BĐS cần thẩm định giá.
-
Các phân tích trên là căn cứ để người thẩm định giá xác định phương pháp
thẩm định giá nào là chính, phương pháp thẩm định giá nào mang tính bổ sung, tham
chiếu. Trong khi lựa chọn cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi
phương pháp.
-
Để lựa chọn phương pháp thẩm định giá cần dựa vào thuộc tính TS, khả năng
sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc thẩm định giá chủ yếu được
vận dụng. Người thẩm định giá có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định
giá để ước tính giá trị BĐS.
19
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
-
Báo cáo thẩm định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm của người thẩm định
giá. Toàn bộ quá trình thẩm định giá được trình bày trong báo cáo thẩm định giá.
-
Chứng thư thẩm định giá trình bày tóm tắt quá trình thẩm định giá, kết quả
thẩm định giá và các điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị

BĐS và sử dụng kết quả thẩm định giá.
-
Báo cáo thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được gửi cho KH và được
lưu giữ tại văn phòng thẩm định giá.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ
CHẤP LÀ NHÀ VÀ ĐẤT Ở TẠI NHTMCP VCB CHI NHÁNH
HUẾ.
2.1 Một số nét khái quái quát về VCB Huế
2.1.1. Giới thiệu chung về VCB Huế
2.1.1.1 Thông tin cơ bản về VCB Huế
Chi nhánh NH Ngoại Thương Huế được thành lập theo quyết định số 68-QĐ
NH 3 ngày 10/08/1993 của Tổng Giám đốc VCB và đi vào hoạt ngày 02/11/1993. Tên
giao dịch của NH với các tổ chức, cá nhân trong nước là VCB chi nhánh Huế, tên giao
dịch quốc tế là Vietcombank Huế, trụ sở đóng tại 78 Hùng Vương- Thành phố Huế.
Hiện nay, Vietcombank Huế đã thành lập được các điểm giao dịch nằm ở khu
vực đông dân cư, bao gồm 01 chi nhánh và 05 phòng giao dịch.
Qua 20 năm hoạt động chi nhánh ngày càng phát triển lớn mạnh và đã đóng góp
một phần không nhỏ cho phát triển Tỉnh nhà cũng như hệ thống NH TMCP Ngoại
Thương Việt Nam. Từ những bước đi ban đầu, cùng với sự phát triển của hệ thống NH
Ngoại Thương, VCB Huế đã đổi mới công nghệ NH hiện đại, phát triển mạng lưới
giao dịch với hơn 1000 NH đại lý tại 85 quốc gia trên thế giới. NH Ngoại Thương Huế
đã từng bước trưởng thành và trở thành một NH đứng đầu trong tỉnh.
20
2.1.1.2 Cơ cấu tổ chức của VCB Huế
Cơ cấu tổ chức của VCB chi nhánh Huế bao gồm Ban giám đốc; các tổ, phòng
ban trực thuộc; các phòng giao dịch trên địa bàn.
Mỗi phòng ban đều có chức năng và nhiệm vụ riêng. Ban đầu, phòng KH của
chi nhánh bao gồm 3 bộ phận là tổ KH doanh nghiệp, tổ KH thể nhân và tổ marketing
nhưng hiện tại, tổ KH thể nhân đã được tách ra thành một phòng độc lập gọi là phòng
KH thể nhân. Phòng KH thể nhân của VCB bao gồm 1 trưởng phòng, 1 phó phòng và

11 nhân viên với nhiệm vụ tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh được giao đối với
lĩnh vực KH cá nhân, tổ chức và quản lý đội ngũ phát triển kinh doanh và bán hàng đối
với sản phẩm là KH cá nhân.
Ghi chú: Quan hệ trực tuyến Quan hệ chức năng
Hình 2.1: Bộ máy và tổ chức phòng ban tại NH TMCP VCB Chi nhánh Huế
21
Giám đốc
Phó Giám đốc Phó Giám đốc
Phòng
tổng
hợp
Phòng
khách
hàng
Phòng
hành
chính
nhân
sự
Tổ
vi
tính
Các
phòng
giao
dịch
Tổ
xử lý
nợ
Thanh

toán
quốc
tế
Phòng
quản
lý
nợ
Phòng
KH
thể
nhân
Phòng
thanh
toán
thẻ
Phòng
kinh
doanh
dịch
vụ
Phòng
ngân
quỹ
Phòng
kế
toán
Kiểm
tra kiểm
soát
tuân thủ

2.1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của NH
2.1.2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh
Hình 2.2: Biểu đồ tình hình hoạt động kinh doanh của VCB Huế.
Về thu nhập: Tổng thu nhập của chi nhánh năm 2011 là 392.169 triệu đồng
tăng hơn so với năm 2010 là 165.035 triệu đồng, tương ứng với tốc độ tăng là 72,66%.
Năm 2012 chỉ tăng 1.326 triệu đồng tương ứng với 0.34% so với năm 2011. Trong cơ
cấu thu nhập, thu nhập từ lãi cho vay giữ chiếm tỉ trọng lớn (khoảng trên 46%). So với
năm 2010 chỉ tiêu này tăng 72.475 triệu đồng hay tăng 44.87%, nguyên nhân chủ yếu
là do chi nhánh thực hiện chính sách mở rộng tiền tệ và không ngừng mở rộng các sản
phẩm cho vay giúp dư nợ cho vay tăng lên. Bước sang năm 2012 do tình trạng nợ xấu
của toàn hệ thống NH tương đối bất ổn khiến chi nhánh e ngại trong việc cho vay dẫn
đến thu nhập từ lãi cho vay giảm 49.862 triệu đồng, tương ứng giảm 21.31%. Bên
22
cạnh đó thu nhập từ các hoạt động dịch vụ cũng mang lại một nguồn thu không nhỏ
cho chi nhánh, cụ thể là 10.490 triệu đồng vào năm 2012. Trong giai đoạn 2010-2012
thu từ hoạt động kinh doanh ngoại hối có xu hướng giảm dần do trong những năm qua
tình hình đầu tư vào Việt Nam giảm sút rõ rệt, cụ thể năm 2012 đã giảm 30.38% so
với năm 2011.
Về chi phí: Nhìn chung, tổng chi phí qua 3 năm đều tăng nhưng tốc độ tăng lại
thấp hơn so với tổng thu nhập. Cụ thể, tốc độ tăng trưởng của tổng chi phí năm 2011
so với năm 2010 đạt 59.09%, đến năm 2012 tốc độ tăng trưởng giảm xuống, chỉ tăng
21.09%. Với hiện trạng nền kinh tế giai đoạn này đang gặp khó khăn cùng với biến
động tâm lý khiến người dân rất ngại gửi tiền vào NH nhưng tổng chi phí của chi
nhánh, đặc biệt là chỉ tiêu về chi trả lãi tiền gửi chiếm tỷ trọng cao nhất (trên 62%) vẫn
có xu hướng tăng nhưng tăng ít hơn so với năm trước. Và các khoản chi phí khác cũng
ảnh hưởng không nhỏ đến tổng chi phí là chi phí ngoài lãi. Dù chỉ chiếm tỷ trọng hơn
24% nhưng với tốc độ tăng trưởng trên 37% mỗi năm đã làm tổng chi phí tăng rất
mạnh.
Chính sự chênh lệch giữa thu nhập và chi phí tạo ra lợi nhuận cho NH. Giai
đoạn 2010-2012 là giai đoạn mà Việt Nam nói chung và Thành phố Huế nói riêng phải

gồng mình đứng dậy sau cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu tuy nhiên VCB Huế vẫn
tạo ra mức lợi nhuận cao. Cụ thể năm 2011, lợi nhuận tăng 46.096 triệu đồng, tương
ứng tăng 67.69% so với năm 2011. Tuy nhiên bước sang 2012, lợi nhuận giảm
29.356,99 triệu đồng, nguyên nhân là do mặt bằng lãi suất cho vay giảm cũng như
VCB phải tăng mạnh chi phí dự phòng rủi ro nên khiến cho lợi nhuận bị tác động
giảm.
Qua các phân tích trên, tuy trong giai đoạn 2010-2012 có những có khó khăn
nhất định nhưng VCB vẫn hoạt động có hiệu quá với nhiều nỗ lực để tối đa hóa lợi
nhuận giúp chi nhánh tiếp tục khẳng định thương hiệu và uy tín tại thành phố Huế.
2.1.2.2 Tình hình hoạt động tín dụng có TSĐB của KH cá nhân tại VCB Huế
23
Chỉ tiêu
Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 2011/2010 2012/2011
Giá trị % Giá trị % Giá trị % Giá trị % Giá trị %
1. Doanh số cho vay (DSCV) 50.123 100% 64.535 100% 160.834 100% 14.412 28.75% 96.299 149.22%
BĐS 39.999 79.80% 57.753 89.49% 112.528 69.97% 17.754 44.39% 54.775 94.84%
Không phải BĐS 10.124 20.20% 6.782 10.51% 48.306 30.03% (3.342) (33.01%) 41.524 612.27%
2. Doanh số thu nợ (DSTN) 26.873 100% 50.430 100% 141.063 100% 23.557 87.66% 90.633 179.72%
BĐS 20.608 76.69% 40.306 79.92% 126.329 89.56% 19.698 95.58% 86.023 213.42%
Không phải BĐS 6.265 23.31% 10.124 20.08% 14.734 10.44% 3.859 61.60% 4.610 45.54%
3. Dư nợ cho vay 70.138 100% 84.243 100% 104.014 100% 14.105 20.11% 19.771 23.47%
BĐS 60.014 85.57% 77.461 91.95% 63.660 61.20% 17.447 29.07% (13.801) (17.82%)
Không phải BĐS 10.124 14.43% 6.782 8.05% 40.354 38.80% (3.342) (33.01%) 33.572 495.02%
Hệ số thu nợ 51.52% 69.79% 112.26%
Vòng quay VTD có TSĐB là BĐS 0.34 0.52 1.98
Nợ quá hạn có TSĐB Là BĐS 1.343 1.414 1.264 71 5,29% (150) (10,61%)
Tỷ lệ NQH có TSĐB là BĐS/ Dư nợ có
TSĐB là BĐS
2,24% 1.83% 1.99% (0,41%) (18,30%) 0,16% 8,74%
Bảng 2.1: Tình hình hoạt động tín dụng có TSĐB của KH cá nhân tại VCB Huế (Đvt: Triệu đồng)

(Nguồn: VCB chi nhánh Huế)
24
Một trong những nguyên tắc quan trọng của tín dụng, đặc biệt đối với KH cá
nhân là cho vay phải có TS bảo đảm, đó là điều kiện để bảo vệ NH trong trường xấu
nhất có thể xảy ra. Hầu hết ở các NH thương mại hiện nay, tỉ lệ cho vay có TSĐB là
BĐS đều cao hơn nhiều so với cho vay TSĐB không phải là BĐS. Cụ thể với VCB
Huế, ta thấy DSCV có bảo đảm bằng BĐS chiếm tỷ trọng chủ yếu. Mặc dù chỉ tiêu
này tăng nhưng tỷ trọng lại giảm trong 3 năm, năm 2010 DSCV bằng BĐS chiếm tỷ
trọng 79,8%, năm 2011 chiếm tỷ trọng 89,49%, tuy nhiên sang năm 2012 lại giảm
xuống chỉ còn 69,97%. Do trong giai đoạn này thì các cơ quan và đơn vị trên địa thành
phố đã áp dụng hình thức trả lương thông qua các tài khoản mở tại các NH. Nhờ vậy,
NH có thể thực hiện cho vay đối với công nhân viên theo hình thức tín chấp. Đây là lí
do góp phần làm cho tỷ trọng cho vay có TSĐB là BĐS có xu hướng giảm.
Qua các năm, ta thấy DSCV và DSTN của chi nhánh có tốc độ tăng mạnh mẽ
với cụ thể năm 2012 DSCV tăng đến 149.22% và DSTN tăng 179,72% so với năm
2011. Bên cạnh đó tốc độ tăng của DNCV khá ổn định chỉ khoảng 23% và hệ số thu
nợ cùng với vòng quay vốn tín dụng có TSĐB là BĐS của chi nhánh trong 3 năm tăng
cao chứng tỏ hiệu quả của công tác thu hồi nợ và tốc độ luân chuyển vốn đối với cho
vay có TSĐB là BĐS của chi nhánh có chiều hướng gia tăng.
Trong quan hệ tín dụng thì việc phát sinh nợ quá hạn (NQH) là điều không thể
tránh khỏi nhưng xét trong giai đoạn 2010-2012 nước ta đang quá trình phục hồi sau
cuộc khủng hoảng kinh tế thì với tỷ lệ NQH có TSĐB là BĐS chỉ xấp xỉ 2% là một nỗ
lực đáng khen ngợi của chi nhánh. Cụ thể năm 2011, mặc dù NQH tăng 71 triệu đồng
tương ứng 5,29% nhưng tỷ lệ NQH lại giảm xuống chỉ còn 1,83%. Điều này là do chi
nhánh đã mở rộng chính sách tín dụng tạo điều kiện cho KH vay vốn sản xuất kinh
doanh phục hồi sau khủng hoảng. Sang năm 2012, do tốc độ giảm của dư nợ cho vay
lớn so với tốc độ giảm của NQH dẫn đến tỷ lệ NQH tăng lên 1,99% trong khi NQH
giảm 150 triệu đồng.
Qua các kết quả và phân tích, ta thấy VCB Huế đã thực hiện các chính sách,
nghiệp vụ hiệu quả cùng với cơ cấu tổ chức khoa học, đội ngũ cán bộ năng động, trình

độ chuyên môn cao đã góp phần tạo ra lợi nhuận cao cho NH trong lĩnh cực cho vay
25