Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn quận lê chân thành phố hải phòng

Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên
địa bàn quận Lê Chân - thành phố Hải Phòng

Nguyễn Văn Sửu

Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
Luận văn ThS chuyên ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80
Người hướng dẫn: TS. Mẫn Quang Huy
Năm bảo vệ: 2012


Abstract: Trình bày cơ sở lý luận về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tìm
hiểu công tác định giá đất tại quận Lê Chân - TP Hải Phòng. Thu thập giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh
hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng. Đánh giá và đề xuất một số giải pháp
phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc
biệt là giá đất.

Keywords: Địa chính; Giá đất; Hải Phòng; Đất đai


Content
* Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá
Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn
vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”.
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế
đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác
nhau.

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà
nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị
trường đất đai.
Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về
đất đai, học viên tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên
địa bàn quận Lê Chân - Thành phố Hải Phòng”
* Mục đích, yêu cầu của đề tài
Mục đích
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại quận Lê Chân - TP Hải Phòng.
- Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm
ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng, từ đó kịp thời có
những kiến nghị, đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công
tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất.
* Yêu cầu
- Thống kê, thu thập các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thị trường
quận Lê Chân - TP Hải Phòng từ tháng 1 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011.
- Các số liệu thu thập phải chính xác.
- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp tình hình thực tế.
* Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu các văn bản quy định về giá đất ở của UBND thành phố Hải Phòng áp dụng
trên địa bàn quận Lê CHân từ năm 2008 - 2011.
- Nghiên cứu phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Lê Chân và đánh giá sự
tác động của các yếu tố này đến giá đất.
- Điều tra giá đất thị trường một số đường phố của quận Lê Chân để tìm ra các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên 4 loại đường phố (I, II, III, IV) qua các năm 2008, 2009, 2010, 2011.
* Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu
- Thu thập các văn bản có liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND thành phố Hải Phòng
quy định.
- Thu thập các số liệu, tài liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2008 - 2011 tại

Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Lê Chân, từ cán bộ địa chính các phường trên địa bàn
quận, các trung tâm môi giới đất đai và nguồn thông tin khảo sát điều tra thực tế của người dân
tại các đường phố, đoạn phố nghiên cứu.
Phƣơng pháp chọn địa điểm nghiên cứu.
- Chọn các tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được phát triển kinh tế xã hội
của quận, cụ thể:
Đường phố loại I gồm các đường: Nguyễn Đức Cảnh, Tô Hiệu.
Đường phố loại II, gồm các đường: Hai Bà Trưng
Đường phố loại III gồm các đường: Tôn Đức Thắng, Trần Nguyên Hãn, Mê Linh
Đường phố loại IV bao gồm các đường: Chùa Hàng, Dư Hàng, Nguyễn Công Trứ, Nguyễn
Văn Linh
* Xử lý số liệu
- Loại bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả thị trường, những thông tin phản ánh
sai sự thật.
- Trong quá trình điều tra, những mảnh đất có những tài sản trên đó, việc xác định giá đất
sẽ được tính bằng phương pháp tách giá trị tài sản gắn liền với đất.
Giá trị còn lại của công trình xây dựng được tính theo công thức sau:
P
1
= P - G
Áp dụng công thức sau để tính giá trị thửa đất:
G
D
= G
BĐS
- P
1

* Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian từng quý của các

năm điều tra.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị.
* Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn có cấu trúc gồm 03 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
Chương 2: Công tác định giá đất trên địa bàn quận Lê Chân và các yếu tố ảnh hưởng.
Chương 3:
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu
1.1.1. Tổng quan về thị trƣờng đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến
khả năng trao đổi.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,
trong một thời gian nhất định
* Thị trƣờng đất đai có các đặc trƣng:
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế
1.1.1.1. Thị trƣờng đất đai trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được
xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền
cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này
thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính
đối với thị trường đất đai.Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc
thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển
và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút
đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
1.1.1.2. Thị trƣờng đất đai Việt Nam

Theo quy định pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ sử dụng đất
phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất
(thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia
vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp).
Việc phân định thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách
tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước- người sử dụng) và những quan hệ tiếp
theo (người sử dụng- người sử dụng).
Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trƣờng đất đai:
* Giai đoạn trước năm 1993
Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá đất được thể
hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của
nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
* Từ 1945 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai
(Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật
pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua
bán bị hạn chế theo quá trình “công hữu hóa đất đai”. Thị trường đất đai hầu như không được
pháp luật thừa nhận trên thực tế.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất
(khoản 3, điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định 5 quyền, đất đai
được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 đã thể hiện "đất đai là hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn
to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc".
Đặc điểm của thị trƣờng đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi
tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.2.1. Địa tô: là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp
cho người chủ sở hữu ruộng đất.
* Địa tô cấp sai
* Địa tô chênh lệch
* Địa tô độc quyền
* Địa tô tuyệt đối:
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay
giảm
1.1.2.3. Quan hệ cung – cầu
Quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác
so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến
1.1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất:
a. Yếu tố thông thƣờng
Yếu tố hành chính
* Chế độ về đất
* Chế độ nhà ở
* Quy hoạch đô thị
* Chính sách về giá đất
* Chính sách thuế
* Thay đổi về hành chính
Yếu tố nhân khẩu
* Mật độ nhân khẩu
* Tố chất nhân khẩu
* Cấu thành nhân khẩu gia đình
Yếu tố xã hội
* Tình trạng ổn định chính trị
* Tình trạng trị an xã hội

* Đầu cơ nhà đất:
* Tiến trình đô thị hóa
Yếu tố quốc tế
* Tình hình kinh tế thế giới
* Yếu tố chính trị quốc tế
Yếu tố kinh tế
* Tình trạng phát triển kinh tế
* Mức độ dự trữ và đầu tư
* Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ
* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
* Biến động vật giá
* Mức lãi suất
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Vị trí
Điều kiện giao thông
Điều kiện thiết bị hạ tầng
Chất lượng môi trường
Hạn chế của quy hoạch đô thị
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Diện tích
Chiều rộng
Chiều sâu
Hình dáng
Độ dốc
Điều kiện thiết bị thị chính của loại đất
Hạn chế của quy hoạch đô thị
Vị trí đất
Thời hạn sử dụng đất
1.1.4. Định giá đất của một số nƣớc trên thế giới
1.1.4.1 Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp Trung
ương gọi là “ Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA. Thực hiện quản lý Nhà nước về
định giá bất động sản trên phạm vi cả nước.
1.1.4.2. Trung Quốc
Về định giá bất động sản được nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của thế
kỷ 20. Cung cấp các dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản.
1.1.4.3. Đức
Nước Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện
pháp sau đây:
- Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi nhà nước cần có thể dùng phương
thức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao.
- Chính phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể
căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số
loại đất trong giao dịch địa sản.
- Khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả
hạn chế. Trong giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng để
tham khảo.
- Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng
và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng
vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản.
1.1.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam
Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển.
Luật Đất đai 1993 ra đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối
với từng vùng và theo từng thời gian”. Căn cứ vào Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành
Nghị định 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá tối thiểu đối với các loại đất. Tổng cục
Địa chính ra Thông tư số 32/Thị Trường- LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số
80/CP.
Nghị định số 80/CP không còn phù hợp và được thay thế bằng Nghị định 87/CP ngày

17/8/1994 quy định khung giá các loại đất.
Ngày 14/11/1994 Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban Vật giá
Chính phủ ban hành Thông tư liên bộ số 94 – THỊ TRƯỜNG/LB hướng dẫn thi hành Nghị định
số 87/CP.
- Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ
số (K) trong khung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994. Nội dung chính của
Quyết định này là nới rộng hệ số (K) quy định tại Nghị định 87/CP từ 0.5 đến 1.8 lần.
Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy đinh: việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo
nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có
chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều
chỉnh cho phù hợp.
Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy
định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
CHƢƠNG 2: CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN VÀ
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn quận Lê Chân
2.1.1. Điều kiện tự nhiên [15]
Quận Lê Chân là một quận nội thành nằm ở trung tâm thành phố Hải Phòng. Có diện tích
tự nhiên hiện nay của quận là 1.187 ha. Dân số là 193.500 người mật độ dân số trung bình cao
nhất thành phố Hải Phòng (15.653 người/km
2
), song phân bố dân cư không đồng đều. Hiện toàn
quận có 43,5km đường quốc lộ 5; 7,5km đường đô thị loại 1, có hơn 1.800 ngõ nghẽn đã được bê
tông hoá; mật độ đường chính 3,5km/km
2
hệ thống đường sắt Hải Phòng - Hà Nội - Lào Cai -
Vân Nam (Trung Quốc), có 5,5km sông Lạch Tray là tuyến giao thông thủy cho tàu có trọng tải

dưới 500 tấn hoạt động cũng như tạo điều kiện tự nhiên tốt để khai thác cảnh quan đô thị, cải tạo
môi trường, tạo khả năng phát triển các khu vui chơi giải trí và du lịch. Có khí hậu nhiệt đới, gió
mùa, độ ẩm trung bình năm 85%.
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Quận Lê Chân được coi là “Một quận có công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp” là hình
ảnh thu nhỏ của thành phố Hải Phòng. Cùng với công nghiệp, lĩnh vực Thương mại- dịch vụ- du
lịch đã được sự quan tâm rất lớn của các cấp các ngành trong quận và thành phố, cho nên đã góp
phần rất lớn cho sự phát triển kinh tế- xã hội của quận.
2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất quận Lê Chân- thành phố Hải Phòng: - Đất nông
nghiệp là 163,36ha (đất sản xuất nông nghiệp là 80,35ha, đất nuôi trồng thủy sản là 83,01ha),
chiếm 13,7% tổng diện tích tự nhiên.
- Đất phi nông nghiệp là 1.024,22 ha, chiếm 86,2% tổng diện tích tự nhiên.
+ Đất ở đô thị:573,02ha, chiếm 48,2% tổng diện tích tự nhiên.
+ Đất giao thông là 196,98ha.
- Đất chưa sử dụng: 0 ha (năm 2008 là 4,26ha)
2.2. Khái quát về công tác định giá đất ở quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng
những năm qua:
Thực hiện Luật đất đai năm 2003; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ; Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ. Ủy ban nhân dân quận Lê
Chân tiến hành công tác định giá đất với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quận để trình Ủy
ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành các quyết định xác định giá đất.
Từ năm 2008 đến năm 2010, UBND thành phố Hải Phòng ban hành các Quyết định quy
định giá đất theo phân loại đường phố.
Đến năm 2011, UBND thành phố Hải Phòng quy định giá đất ở tại đô thị theo từng vị trí
đất.
2.3. Giá đất quy định trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng ban hành từ
năm 2008 – 2011
* Giá đất ở quy định từ năm 2008- 2011
Quyết định số 2539/QĐ- UBND ngày 20/12/2007 của thành phố Hải Phòng Quy định về

phân loại đường phố và giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại thành phố Hải Phòng năm 2008, giá
đất ở theo quy định được thể hiện bảng 01 và bảng giá đất này được áp dụng đến hết năm 2008.
Ngày 31/12/2008, UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 2286/QĐ-
UBND Quy định về phân loại đường phố và giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại thành phố Hải
Phòng năm 2009.
Ngày 31/12/2009, UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 2640/QĐ-
UBND Quy định về phân loại đường phố và giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại thành phố Hải
Phòng năm 2010.
Đến tháng 12 năm 2010, UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số
2295/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 quy định giá đất ở tại đô thị theo từng vị trí đất.
2.4. Giá đất thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Lê
Chân, thành phố Hải Phòng.
2.4.1. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại 1 và các yếu tố ảnh hƣởng
Đường phố loại 1 trên địa bàn quận Lê Chân có đường Tô Hiệu và đường Nguyễn Đức
Cảnh. Đây là 2 tuyến đường thuộc trung tâm thành phố, trước mặt nhà hát lớn, có nhà Bảo tàng
của thành phố, công viên cây xanh trung tâm; rất gần bến xe Tam Bạc, chợ Sắt; các hộ có nhà
mặt đường dùng để kinh doanh quần áo, giầy dép thời trang và nội thất là chính.
Từ tháng 1 năm 2008 đến khoảng tháng 12 năm 2011 giá đất thị trường trung bình có xu
hướng tăng, đạt cao nhất là năm 2010. Từ năm 2010 đến năm 2011, giá đất thị trường trung bình
có xu hướng giảm trên tất cả các vị trí của đường phố loại 1. Việc giá đất trên thị trường tại 2
tuyến đường trên qua các năm có xu hướng tăng là tình hình tăng chung trên toàn thành phố Hải
Phòng. Nhất là tại 2 tuyến đường này cơ sở hạ tầng kỹ thuật rất đồng bộ, giao thông thuận tiện,
là trung tâm thành phố, có nhiều trung tâm hành chính, thương mại và đường rất thuận lợi cho
việc buôn bán của người dân. Năm 2010 đến năm 2011, giá đất thị trường có xu hướng giảm
chút ít nhưng cũng là tình hình chung của thành phố. Việc giá đất thị trường có giảm là do yếu tố
hành chính. Nhà nước đã ban hành những văn bản để xiết chặt tài chính ngân hàng nhằm giảm
lạm phát, tăng đầu tư cho sản xuất hàng hóa.
Thành phố Hải Phòng đã ban hành các quyết định điều chỉnh giá đất qua các năm nhưng
mức độ chênh lệch với giá thị trường trung bình các năm còn rất lớn, thấp nhất là 15.000.000
đồng và cao nhất là 45.000.000 đồng.Việc chênh lệch này đã gây rất nhiều khó khăn trong công

tác quản lý đất đai nhất là công tác giải phòng mặt bằng để thực hiện các dự án trên địa bàn quận
Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
Theo thống kê tại Văn phòng đăng ký QSDĐ quận Lê Chân, số vụ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên đường phố loại 1 (bảng 06) cho thấy: trong thời gian từ tháng 1 năm 2008 đến
tháng 12 năm 2011 tại 2 đường Tô Hiệu, đường Nguyễn Đức Cảnh có 271 vụ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Số lượng người tham gia trao đổi quyền sử dụng đất cũng đã phản ánh nên
được tình hình biến động đất đai và là một trong những yếu tố ảnh hưởng giá đất trên thị trường.
2.4.2. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại 2 và các yếu tố ảnh hƣởng
Đường phố loại 2 trên địa bàn quận Lê Chân chỉ có đường phố Hai Bà Trưng (đường Cát
Dài cũ) thuộc phường Cát Dài, phường An Biên, là đường phố được chọn để nghiên cứu giá đất
thị trường qua các năm.
Cũng tương tự như đường phố loại 1, có sự chênh lệch rất lớn giữa giá thị trường và giá
theo quy định của nhà nước các năm 2008,2009,2010 và 2011 dao động từ 15.000.000đ/m2 đến
35.000.000đ/m2. Việc chênh lệch giá đất thị trường và giá đất theo quy định cũng đã gây nhiều
khó khăn cho việc quản lý đất đai như đã nói ở trên.
Đường phố loại 2 là đường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, giao thông thuận tiện,
là tuyến đường chính vào trung tâm thành phố văn hóa, hành chính Thành phố; tại đay có mật độ
dân cư đông đúc, là tuyến đường có bệnh viện lớn của thành phố (bệnh viện Việt Tiệp), gần rạp
chiếu bóng Tháng Tám, sân vận động Lạch Tray và đường rất thuận lợi cho việc buôn bán,
thương mại của người dân,

chủ yếu là thời trang, nội thất. Do vậy, khả năng sinh lời rất lớn từ các hoạt động kinh
doanh, thương mại của các tổ chức, cá nhân có bất động sản. Tuy nhiên, bề rộng mặt đường
không được rộng rãi, thoãng đãng lắm. Đây cũng là một mặt hạn chế của tuyến đường này. Từ
những đặc điểm trên, tuyến đường Hai Bà Trưng là một trong những tuyến đường có nhiều yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất của địa bàn quận Lê Chân. Đây là một trong những yếu tố lớn ảnh
hưởng đến giá đất thị trường tại đường Hai Bà Trưng nói riêng, các tuyến đường khác trên địa
bàn quận Lê Chân nói chung.
Trong thời gian từ tháng 1 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011 tại đường Hai Bà Trưng có
127 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Số lượng người tham gia trao đổi quyền sử dụng đất

cũng đã phản ánh nên đư tình hình biến biến động đất đai và là một trong những yếu tố ảnh
hưởng giá đất trên thị trường.
2.4.3. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại 3 và các yếu tố ảnh hƣởng
Đường phố loại 3 trên địa bàn quận Lê Chân gồm các đường Tôn Đức Thắng, Trần
Nguyên Hãn và đường Mê Linh. Các đường này có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, giao thông
thuận tiện, gần trung tâm thành phố, gần trung tâm hành chính thương mại và đường rất thuận lợi
cho việc kinh doanh.
Cũng tương tự như các đường phố trên, có sự chênh lệch rất lớn giữa giá thị trường và
giá theo quy định của nhà nước các năm 2008, 2009, 2010 và 2e011 dao động từ
15.000.000đ/m2 đến 35.000.000đ/m2.
Theo thống kê, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đường phố loại 3 (bảng 10)
cho thấy: Trong thời gian từ tháng 1 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011 tại 3 đường phố Tôn Đức
Thắng, Trần Nguyên Hãn và đường Mê Linh của quận Lê Chân có 295 vụ chuyển nhượng
QSDĐ.
2.4.4. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại 4 và các yếu tố ảnh hƣởng
Các đường phố loại 4 trên địa bàn quận Lê Chân gồm các đường được chọn nghiên cứu
là Chùa hàng, Dư Hàng, Nguyễn Công Trứ và đường Nguyễn Văn Linh
Các đường phố tại tuyến đường phố loại 4 có đặc điểm gần trung tâm hành chính phường
quận, gần bệnh viện lớn của thành phố (bệnh viện VIệt Tiệp), có nhiều chợ đầu mối lớn (chợ
Con, chợ Hàng, chợ An Dương ), giao thông tương đối thuận lợi, có bến xe Niệm Nghĩa, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, nhà ở của người dân là những nhà ở riêng lẻ thấp tầng
chủ yếu là vừa ở và kinh doanh, đặc biệt có đường Nguyễn Văn Linh là tuyến đường giao thông
quan trọng để luân chuyển hàng hoá từ cảng Hải Phòng đi các tỉnh lân cận.
Cũng tương tự như các đường phố trên, có sự chênh lệch rất lớn giữa giá thị trường và
giá theo quy định của Nhà nước các năm 2008, 2009, 2010 và 2011 dao động từ 10.000.000đ/m2
đến 35.000.000đ/m2. Việc chênh lệch giá đất thị trường và giá đất theo quy định cũng đã gây
nhiều khó khăn cho việc quản lý đất đai như đã nói ở trên.
Theo thống kê tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Lê Chân, số vụ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên đường phố loại 4 cho thấy: Trong thời gian từ tháng 1 năm 2008
đến tháng 12 năm 2011 tại 4 đường phố trên có 415 vụ chuyển nhượng QSDĐ.

CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHỤC VỤ CÔNG
TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3.1. Đánh giá công tác định giá đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải
Phòng:
Công tác định giá đất trên địa bàn quận Lê Chân đã bám sát các Nghị định của Chính
phủ, các Thông tư hướng dẫn của các bộ ngành có liên quan để kịp thời trình UBND thành phố
Hải Phòng ra các Quyết định ban hành giá đất hàng năm trên địa bàn thành phố.Tuy nhiên,
ngành chức năng của UBND quận Lê Chân chưa có đội ngũ cán bộ xác định giá đủ chuyên môn
để đáp ứng công việc. Do đó, chậm thay đổi, điều chỉnh khi trên thị trường tại địa bàn có những
biến động lớn về giá cả, dẫn đến tình trạng giá quy định của nhà nước trong nhiều năm không
theo kịp giá thị trường. Dẫn đến tình trạng khó khăn trong công tác quản lý đất đai, nhất là việc
áp giá đất khi bồi thường để giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội
của địa phương.
3.2. Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cƣờng công
tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, đặc biệt là giá đất:
- Trước tiên, cần sự quan tâm hơn nữa của Đảng và Nhà nước, cùng các cấp các ngành
trong công tác quản lý đất đai nói chung, công tác định giá đất nói riêng. Xem xét để ban hành
một hệ thống văn bản pháp luật, các thông tư hướng dẫn thi hành và các quy định cụ thể, chặt
chẽ, đồng bộ và phù hợp với thực tế tại các địa phương.
- Tiếp đến, phải xác định công tác định giá đất là một nhiệm vụ rất quan trọng trong quản
lý đất đai, bất động sản trên địa bàn quận, để từ đó nâng cao nhận thức chung trong đội ngũ làm
cán bộ làm công tác quản lý đất đai.
- Trong công tác định giá đất, UBND quận Lê Chân cần phải triệt để trong việc ứng dụng
công nghệ thông tin, khoa học kỹ thuật
- Cần thiết, có thể thuê các đơn vị có chức năng thẩm định giá, cơ quan tư vấn về giá đất
khảo sát, điều tra giá đất thị trường, tư vấn xây dựng về giá các loại đất cụ thể trên địa bàn quận.
- Cần phân bổ kinh phí hàng năm từ ngân sách địa phương cho công tác định giá đất.
- Thường xuyên tổ chức tập huấn triển khai các văn bản pháp quy của nhà nước, tổ chức
đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ để nâng cao trình độ, chuyên môn nghiệp vụ cho các cán bộ làm
công tác định giá đất.

- Duy trì và mở rộng quan hệ quốc tế trong công tác đào tạo, phát triển nguồn nhân lực,
trao đổi kinh nghiệm, nâng cao năng lực thể chế.
- Nâng cao vai trò cấp phường, cán bộ địa chính và đội ngũ cán bộ tổ dân phố.
- Tổ chức định kỳ các cuộc gặp gỡ, trao đổi, giải đáp thắc mắc về quản lý đất đai gữa cán
bộ nhà nước với quần chúng nhân dân.
- Thường xuyên tuyên truyền, vận động và giải thích đầy đủ mục đích và ý nghĩa của việc
định giá. Bên cạnh đó, cần công khai đầy đủ bảng giá đất hàng năm, tham khảo ý kiến của nhân
dân để từ đó đảm bảo tính dân chủ, minh bạch.
- Khuyến khích kịp thời những tổ chức, cá nhân chấp hành tốt về giá đất, xử lý nghiêm
minh những cá nhân tổ chức gian lận trong việc xác định giá đất để từ đó có tính răn đe.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra.
- Hàng tháng thường xuyên tổ chức giao ban định kỳ rút kinh nghiệm về công tác định
giá đất.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
* Kết luận:
- Quận Lê Chân là một quận trung tâm của thành phố Hải Phòng, hội tụ đầu đủ những yết
tố thuận lợi để góp phần vào mục tiêu phát triển kinh tế, chính trị và xã hội của toàn thành phố.
- Công tác định giá đất đai trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng đã bám sát
các quy định của Chính phủ, các văn bản Thông tư hướng dẫn của các Bộ ngành liên quan.
- Chậm thay đổi, điều chỉnh khi trên thị trường có những biến động lớn về giá cả.
- Mức chênh lệch giữa giá thị trường trung bình các năm và giá đất theo quy định của nhà
nước trên địa bàn còn rất lớn, thấp nhất là 10.000.000 đồng và cao nhất là 45.000.000 đồng.
- Trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng, từ tháng 1 năm 2008 đến khoảng
tháng 12 năm 2011, giá đất thị trường trung bình có tăng. Năm 2011 có giảm do có biện pháp
hành chính, biện pháp tín dụng của Nhà nước.
* Kiến nghị:
Khi có những biến động lớn về giá đất trên thị trường, chính quyền địa phương cần có
những biện pháp bình ổn giá trước khi nhà nước điều chỉnh.
- Chú trọng đào tạo đội ngũ cán bộ toàn diện hơn về cả chuyên môn với nghiệp vụ trong
công tác xác định giá đất.

- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến về pháp luật trong việc chấp hành những quy
định về giá đất của Nhà nước để nâng cao nhận thức của nhân dân.
- Sớm đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học
kỹ thuật để phục vụ công tác định giá đất.


References
1. Chính phủ (1994), Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định về khung giá đất các
loại, Hà Nội.
2. Liên Bộ Tài chính- Xây dựng- Ban Vật giá Chính phủ- Tổng cục Địa chính (1994),
Thông tư số 94/TT- LB hướng dẫn thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định về
khung giá đất các loại, Hà Nội.
3. Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 về hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội.
4. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội.
5. Luật Đất đai 1993.
6. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, năm 1998, 2001.
7. Luật Đất đai năm 2003.
8. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), giáo trình định giá đất, Hà Nội.
9. Mai Bá Cầu, Tôn Gia Huyên. Nguyễn Đăng Huỳnh dịch (2004), Lý luận và phương
pháp định giá đất
10. Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2002), Quản lý thị trường bất động sản, Đại
học Nông nghiệp I, Hà Nội.
11. Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2003), Giáo trình quản lý thị trường bất
động sản, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội.
12. Nguyễn Đình Bồng (2003), “Một số vấn đề về định giá bất động sản”, Tạp chí Tài
nguyên và Môi trường, tháng 11, tr.52 – 54.
13. Nguyễn Đình Bồng (2004), “Pháp luật đất đai và bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên
và Môi trường, Tháng 5, tr.42- 47.

12. Trần Quốc Toàn (1993), Một số vấn đề đổi mới trong quan hệ sở hữu đất đai, Nhà
xuất bản Thông tin lý luận, Hà Nội.
13. Vụ Đăng ký- Thống kê, giá đất trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở
nước ta, Hà Nội.
14. Các Quyết định quy định khung giá các loại đất áp dụng tại thành phố Hải Phòng theo
các năm nghiên cứu.
15. Thuyết minh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 quận Lê Chân- thành phố Hải Phòng
(giai đoạn 2009- 2025).
16. UBND quận Lê Chân (2010), Báo cáo số 46/QĐ- UBND ngày 26/4/2010 về Kết quả
kiểm kê đất đai trên địa bàn quận Lê Chân.
17. Các Báo cáo của UBND quận Lê Chân về công tác định giá đất trên địa bàn quận Lê
Chân từ năm 2008 đến năm 2011.