Tài liệu BÁO CÁO SỐ 115/BC-BTP NGÀY 11/7/2008 CỦA BỘ TƯ PHÁP TỔNG KẾT THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN docx

BÁO CÁO SỐ 115/BC-BTP NGÀY 11/7/2008 CỦA BỘ
TƯ PHÁP TỔNG KẾT THỰC TIỄN THI HÀNH
PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Hoạt động đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và
minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền
khác liên quan đến bất động sản của cá nhân, tổ chức. Qua đó, Nhà nước xác nhận
và bảo hộ các quyền cơ bản nêu trên và tạo nguồn thông tin để mọi người đều có thể
tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp
phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa các tranh
chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này, đồng
thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản – Một trong các mục tiêu của chiến lược phát
triển kinh tế, xã hội của nước ta đến năm 2010.
Xuất phát từ tầm quan trọng nêu trên của việc đăng ký bất động sản, trong những năm
vừa qua, Nhà nước đã thực hiện nhiều giải pháp để tăng cường công tác này. Nhằm làm
rõ các kết quả đã đạt được cũng như những tồn tại, vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ, trên
cơ sở đó rút ra những bài học kinh nghiệm và xác định phương hướng hoàn thiện hệ
thống đăng ký bất động sản, ngày 19/6/2008, Bộ Tư pháp đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tổ chức
Hội nghị tổng kết việc triển khai công tác đăng ký bất động sản.
Tham dự Hội nghị có Lãnh đạo Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, đại biểu
thuộc các Bộ, ngành ở Trung ương, thành viên Ban soạn thảo, Tổ biên tập, đại diện các
Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Hà Tây, Bắc Ninh, Văn phòng đăng
ký đất và nhà Hà Nội, Trung tâm Thông tin tài nguyên, môi trường và đăng ký nhà đất
Thành phố Hồ Chí Minh.
Hội nghị đã tập trung tổng kết, đánh giá công tác đăng ký bất động sản trên các mặt chủ
yếu sau đây:
PHẦN I
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ BẤT
ĐỘNG SẢN
I. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC

1. Về công tác xây dựng pháp luật
Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà
nước đã đặc biệt chú trọng tới việc xây dựng pháp luật về đăng ký bất động sản, nhằm tạo
hành lang pháp lý cho hoạt động quan trọng này. Qua đó, pháp luật về lĩnh vực đăng ký
bất động sản đã từng bước hoàn thiện, góp phần đưa hoạt động đăng ký bất động sản dần
đi vào nề nếp, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và đáp ứng yêu cầu công
khai, minh bạch các quyền và giao dịch về bất động sản.
Việc đăng ký bất động sản được quy định cụ thể trong từng lĩnh vực như đất đai, xây
dựng, nông nghiệp, thủy sản v.v… trong đó có Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai
năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Thuỷ sản, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công
ty nhà nước thành công ty cổ phần, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của
Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Nghị định số 90/2006/NĐ-
CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở,
Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và
phát triển rừng.
Pháp luật về đăng ký bất động sản đã bước đầu đạt được những kết quả quan trọng, cụ
thể như sau:
1.1. Thiết lập được hành lang pháp lý nhằm công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử
dụng và các quyền khác đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân, thông qua đó giúp
Nhà nước quản lý tốt hơn bất động sản và cá nhân, tổ chức thuận lợi hơn trong việc thực
hiện các quyền về bất động sản.
1.2. Từng bước chú trọng việc xây dựng các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản
nhằm khuyến khích các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, hợp pháp và
hạn chế những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình ký kết, thực hiện.

1.3. Từng bước xây dựng quy trình đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản
tương đối đầy đủ để giúp các cơ quan đăng ký áp dụng, thực hiện khi tổ chức, cá nhân có
yêu cầu.
1.4. Tạo cơ sở pháp lý để xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản theo 3 cấp hành
chính (tỉnh, huyện, xã) nhằm theo dõi những biến động về quyền sở hữu, quyền sử dụng
bất động sản.
2. Về cơ quan thực hiện quản lý đăng ký bất động sản
Ở Trung ương, việc quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản hiện nay có sự phân tán do
pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, nông nghiệp quản
lý đối với loại bất động sản tương ứng. Do đó, tồn tại nhiều Bộ có chức năng quản lý về
đăng ký bất động sản, cụ thể như sau:
- Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng
đất;
- Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký đối với nhà ở, công trình xây
dựng;
- Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký đối với
rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm;
- Bộ Tư pháp thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động
sản.
Ở địa phương, cũng tồn tại nhiều đầu mối cơ quan tham mưu giúp Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh thực hiện chức năng quản lý về đăng ký bất động sản như: Sở Tài nguyên và Môi
trường, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Tư pháp.
Về cơ bản, các Bộ nêu trên và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã hoàn thành chức năng, nhiệm
vụ của mình, đóng góp quan trọng vào việc tổ chức thi hành pháp luật về đăng ký bất
động sản. Tuy nhiên, do mô hình quản lý phân tán, chưa phù hợp với chủ trương tập
trung, thống nhất quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản vào một đầu mối ở cấp
Trung ương, nên dẫn đến khó khăn trong việc quản lý các bất động sản theo một thể
thống nhất giữa đất đai và tài sản gắn liền với đất cũng như hiệu quả quản lý chưa đáp
ứng được đầy đủ các yêu cầu của thực tiễn.
3. Về việc xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản

3.1. Về cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất
a) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai và Điều 56 của Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP, cụ thể như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở
tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư
ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở), tổ chức, cá nhân nước ngoài;
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở.
b) Cơ quan có thẩm quyền đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2003 và Điều 9 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao
gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế
chấp bằng quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký các giao
dịch về quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập theo
hai cấp: Văn phòng cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng cấp huyện
thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường. Các Văn phòng này thực hiện đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
c) Tổ chức cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất trên thực tế
Hiện nay, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất đã và đang thực hiện chức năng đăng ký theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, tổ chức thực hiện đăng
ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính,
giúp cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính
về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật đất đai. Cho đến thời điểm hiện
nay, đã thành lập 64 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; 257 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện; củng cố 416 Phòng Tài nguyên và
Môi trường cấp huyện đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất.
3.2. Về cơ quan đăng ký nhà ở, công trình xây dựng
Pháp luật về nhà ở, xây dựng không quy định cụ thể việc đăng ký đối với nhà ở, công
trình xây dựng mà chỉ quy định việc cấp Giấy chứng quyền sở hữu đối với các bất động
sản nói trên nếu tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Do đó, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy
được quy định như sau:
a) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
Theo quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng cho tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài và được phép ủy
quyền cho Sở Xây dựng cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng nêu trên. Uỷ ban nhân
dân huyện, quận, thị xã, thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài.
b) Cơ quan có thẩm quyền đăng ký các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng
- Theo quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005, những
giao dịch dẫn đến việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (mua bán,
tặng cho, chuyển đổi, thừa kế…) được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp
huyện. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho
các đối tượng căn cứ vào chủ sở hữu bất động sản là tổ chức hay cá nhân.
- Các giao dịch bảo đảm bằng nhà ở, công trình xây dựng khác được đăng ký tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền.
c) Tổ chức cơ quan đăng ký nhà ở, công trình xây dựng trên thực tế
Theo báo cáo của 46 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho thấy tổ chức và hoạt
động của cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng có

những điểm nổi bật như sau:
- Về tổ chức: Tại Sở quản lý chuyên ngành (Sở Xây dựng), Phòng chức năng được giao
quản lý lĩnh vực nhà ở, công trình xây dựng là Phòng quản lý nhà ở và công sở hoặc
Phòng quản lý đô thị hoặc Phòng kiến trúc quy hoạch…. Tại Ủy ban nhân dân quận,
huyện: Phòng chức năng được giao quản lý lĩnh vực nhà ở, công trình xây dựng là Phòng
quản lý đô thị hoặc Phòng công thương hoặc Phòng hạ tầng kinh tế….
Cán bộ thuộc Phòng chức năng được bố trí số lượng cán bộ theo tính chất, khối lượng
công việc, thường có lãnh đạo Phòng phụ trách và chuyên viên quản lý nhà ở, công trình
xây dựng, tất cả có trình độ từ trung cấp trở lên.
Nhìn chung, cơ cấu tổ chức và lực lượng quản lý nhà từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đến Ủy
ban nhân dân cấp huyện giữa các địa phương chưa có sự thống nhất (như tỉnh Yên Bái
giao Sở Tài chính; thành phố Đà Nẵng giao Sở Tài nguyên và Môi trường; tỉnh Quảng
Ngãi, Quảng Ninh và Hà Nam giao Văn phòng UBND quản lý, còn các tỉnh khác giao
cho Sở Xây dựng quản lý…).
- Về cán bộ: Cán bộ thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công
trình xây dựng tại các địa phương có trình độ đảm bảo yêu cầu theo phân cấp. Tuy nhiên,
số lượng cán bộ làm công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây
dựng còn thiếu và phải làm việc kiêm nhiệm; cơ sở vật chất chưa đáp ứng được yêu cầu
công tác trong khi khối lượng công việc ngày càng nhiều. Lực lượng cán bộ cấp xã làm
công tác liên quan cấp Giấy chứng nhận còn thiếu, trình độ chuyên môn còn hạn chế.
3.3. Về cơ quan đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng
trồng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 của Luật Bảo vệ và phát triển rừng thì “chủ rừng được
đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”. Cụ thể hoá quy
định đó, khoản 1 Điều 31 của Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 về thi hành
Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định: “Việc công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở
hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền
sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của chủ rừng”.

Với quy định trên thì việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là
rừng trồng sẽ do cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện và gắn liền
với hồ sơ địa chính được lưu trữ tại cơ quan địa chính.
4. Về công tác chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra chuyên môn, nghiệp vụ
4.1. Công tác tập huấn, bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ
Đối với đội ngũ cán bộ thực hiện công tác đăng ký bất động sản, các Bộ có chức năng
quản lý đăng ký bất động sản luôn chú trọng công tác đào tạo, bồi dưỡng về chuyên môn,
nghiệp vụ dưới nhiều hình thức đa dạng, phong phú và phù hợp với từng đối tượng. Cụ
thể là:
- Tổ chức tập huấn cho cán bộ đăng ký;
- Kịp thời cập nhật những kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ mới phát sinh trong quá trình
hoàn thiện hệ thống pháp luật;
- Định kỳ tổ chức tổng kết thực tiễn, trao đổi chuyên môn, nghiệp vụ giữa các cơ quan
đăng ký.
Việc tổ chức các lớp tập huấn, bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ làm công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng
được Bộ Tư pháp hết sức chú trọng. Ngay sau khi Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-
BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông
tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi
hành, Bộ Tư pháp đã phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức các đợt
tập huấn cho đội ngũ cán bộ tại địa phương thực hiện công tác đăng ký. Công tác này tiếp
tục được duy trì thường xuyên, đều đặn hàng năm với nguồn kinh phí đào tạo của Bộ Tư
pháp. Qua năm năm thực hiện (2003-2007), Bộ Tư pháp đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tài
nguyên và Môi trường tổ chức được gần 20 lớp tập huấn, bồi dưỡng về chuyên môn,
nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, nhiều Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã tích
cực, chủ động tổ chức hoặc phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ
chức các lớp tập huấn cho đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa
phương mình. Nổi bật trong số đó là thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương, tỉnh Bà
Rịa Vũng Tàu, tỉnh Kon Tum, tỉnh Thanh Hoá, tỉnh Hải Dương …

4.2. Công tác chỉ đạo, hướng dẫn về chuyên môn, nghiệp vụ
Đăng ký bất động sản là một trong những lĩnh vực khó. Do vậy, không phải trong mọi
trường hợp, giữa các cơ quan, tổ chức và cá nhân đều có sự thống nhất khi nghiên cứu, áp
dụng các quy định trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, nhất là trong điều kiện pháp luật
về lĩnh vực này còn chưa thực sự đầy đủ, hoàn thiện, chưa theo kịp với sự vận động của
thực tiễn đời sống. Để khắc phục tình trạng này, các cơ quan quản lý đã kịp thời có văn
bản hướng dẫn, giải đáp các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện đăng ký của
các cơ quan có thẩm quyền quản lý, đăng ký, các tổ chức (chủ yếu là các doanh nghiệp)
và cá nhân trong xã hội.
Sự kịp thời tháo gỡ những vướng mắc phát sinh khi áp dụng các quy định về đăng ký bất
động sản của các cơ quan quản lý nhà nước đã góp phần hạn chế những ách tắc trong quá
trình thực hiện quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
Cùng với việc ban hành các văn bản pháp luật và triển khai hoạt động tuyên truyền, phổ
biến quy định pháp luật về đăng ký bất động sản, các cơ quan quản lý trong phạm vi chức
năng, nhiệm vụ của mình đã ban hành và hướng dẫn việc sử dụng thống nhất các loại
biểu mẫu, giấy tờ phục vụ cho công tác đăng ký bất động sản và đẩy mạnh việc ứng dụng
tin học vào lĩnh vực này.
4.3. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật
Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật được xác định là một trong những nhiệm vụ
quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Do vậy, trong thời
gian qua, các cơ quan quản lý đã triển khai các hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp
luật về đăng ký bất động sản, theo hướng ngày càng mở rộng hơn về đối tượng, đa dạng
về hình thức (tổ chức tọa đàm, mở các lớp tập huấn…). Cùng với mục tiêu hiện đại hoá
cơ sở vật chất – kỹ thuật phục vụ cho hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký, một số
website về đăng ký bất động sản đã được xây dựng, tiêu biểu như website của Trung tâm
Thông tin về tài nguyên, môi trường và đăng ký nhà đất TP Hồ Chí Minh.
Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về
đăng ký bất động sản đã góp phần quan
trọng trong việc nâng cao nhận thức của các tổ chức, cá nhân trong xã hội về ý nghĩa, vai
trò và nội dung của các quy định về đăng ký bất động sản. Điều này được minh chứng

bởi số lượng các bất động sản được đăng ký đã tăng nhiều trong thời gian qua.
II. MỘT SỐ HẠN CHẾ
Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản
còn tồn tại một số hạn chế sau đây:
Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán tại nhiều văn
bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát
triển rừng, Luật Thủy sản, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của
Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình
xây dựng; một số quy định mâu thuẫn, chưa đồng bộ, không phù hợp với chủ trương cải
cách hành chính; thiếu một số quy định cần thiết liên quan đến việc đăng ký quyền sở
hữu rừng sản xuất là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề, quyền sở
hữu theo thời hiệu và một số quyền khác về bất động sản đã được khẳng định trong Bộ
luật Dân sự năm 2005, Luật Bảo vệ và phát triển rừng; trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp
thông tin về bất động sản chưa thực sự đơn giản, nhanh chóng và thuận lợi cho cá nhân,
tổ chức.
Thứ hai, việc quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn phân tán, chia cắt, không
tách bạch giữa quản lý hành chính về bất động sản như quy hoạch, giao đất, cho thuê đất,
cấp phép xây dựng với quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, cụ thể: Bộ Tài nguyên
và Môi trường quản lý đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất; Bộ Xây dựng quản lý xây
dựng và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác. Tương tự như vậy, ở địa
phương tồn tại nhiều cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức
năng quản lý về đăng ký bất động sản. Gần đây, việc ban hành Nghị định số
13/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 02 năm 2008 của Chính phủ quy định tổ chức các cơ
quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã ảnh
hưởng đến việc quản lý hồ sơ đăng ký bất động sản, đặc biệt ở Thành phố Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý về bất động sản.
Thứ ba, tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác. Các cơ quan này được thành lập theo
cấp hành chính (cấp tỉnh và cấp huyện), có thẩm quyền đăng ký khác nhau căn cứ vào

loại bất động sản và chủ thể tham gia giao dịch (Điều 52, Điều 64 Luật Đất đai năm
2003, Điều 14, Điều 16 Luật Nhà ở), làm cho người dân phải qua “nhiều cửa” để yêu cầu
đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản.
Thứ tư, công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng
ký chưa được thực hiện thường xuyên. Kết quả khảo sát cho thấy, năng lực của cán bộ
đăng ký bất động sản tại một số địa phương còn yếu, chưa tương xứng với nhiệm vụ
được giao. Hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký bất động sản chưa
được thực hiện sâu rộng, vẫn còn không ít tổ chức và cá nhân trong xã hội chưa nhận
thức đúng đắn và đầy đủ về vai trò, ý nghĩa và nội dung các quy định về đăng ký bất
động sản, dẫn đến cách hiểu, cách thực hiện chưa thống nhất, chưa đúng pháp luật.
Thứ năm, một số cơ quan có chức năng quản lý nhà nước chưa thực hiện tốt công tác chỉ
đạo, hướng dẫn nghiệp vụ và kiểm tra việc thực hiện
pháp luật về đăng ký bất động sản,
cho nên chậm phát hiện và xử lý các trường hợp vi phạm, ảnh hưởng đến hiệu lực và hiệu
quả của công tác đăng ký.
Thứ sáu, chưa thiết lập được hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản nên đã ảnh
hưởng đến việc công khai hoá nhanh chóng và chính xác các thông tin về tình trạng pháp
lý của bất động sản.
III. BÀI HỌC KINH NGHIỆM
1. Tăng cường nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện thể chế, pháp luật về bất động sản nói
chung và đăng ký bất động sản nói riêng nhằm bảo đảm tính ổn định, đồng bộ về chính
sách, pháp luật, đồng thời nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật trong
lĩnh vực này.
2. Công khai hóa các thông tin về bất động sản cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm
hiểu, đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thông tin ngày càng tăng trong thị trường bất động sản và
góp phần thúc đẩy các giao dịch về bất động sản phát triển.
3. Đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung, thống nhất
vào một đầu mối ở Trung ương và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất
động sản theo nguyên tắc “một cửa” để
đăng ký tập trung các bất động sản. Tăng cường

ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động của các cơ quan đăng ký.
4. Làm rõ cơ chế và trách nhiệm cũng như tổ chức tốt các hoạt động phối hợp của cơ
quan quản lý nhà nước ở Trung ương và cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương trong
quá trình thực hiện quản lý về đăng ký bất động sản.
5. Tăng cường hợp tác quốc tế về đăng ký bất động sản nhằm học tập kinh nghiệm của
các quốc gia trên thế giới, phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam.
6. Tăng cường công tác kiểm tra, chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ kết hợp với việc thực
hiện nghiêm túc những kiến nghị kiểm tra và xử lý những sai phạm tại cơ quan thực hiện
đăng ký bất động sản.
PHẦN II
VỀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
I. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC
1. Kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính và lập sổ sách địa chính[1] của hệ thống cơ
quan tài nguyên và môi trường
1.1. Đo đạc lập bản đồ địa chính
Theo báo cáo của 51 tỉnh, thành phố đến tháng 7 năm 2007 đã đo vẽ bản đồ địa chính
được 8.895.160 ha (đạt 27% tổng diện tích tự nhiên); trong đó:
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/500 đất đô thị là 136.668 ha;
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/1000 cho đất khu dân cư nông thôn là 856.080 ha;
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/2000 phủ trùm các xã đồng bằng và đất nông nghiệp ở miền
núi, trung du là 2.604.797 ha;
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/5000 chủ yếu cho khu vực đất cây công nghiệp và một số địa
phương ở Đồng bằng sông Cửu Long là 2.297.843 ha;
- Bản đồ địa chính khu vực đất lâm nghiệp tại 9 tỉnh ở tỷ lệ 1/10.000 là 3.997.281 ha, kết
quả này chưa thống kê diện tích đã đo vẽ bản đồ địa chính cơ sở;
Có 13 tỉnh, thành phố chưa có báo cáo hoặc báo cáo không đầy đủ gồm: Hà Nội, Sơn La,
Bắc Giang, Ninh Thuận, Gia Lai, Bình Phước, Tây Ninh, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu,
TP Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Cần Thơ, Bạc Liêu.
1.2. Lập sổ sách địa chính
Theo quy định, tại những địa phương đã thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, ngoài yêu cầu phải hoàn thiện bản đồ địa chính hoặc các loại bản đồ, sơ đồ hiện
có đã sử dụng cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính được lập
cần có các loại sổ sách gồm: Sổ mục kê đất, sổ địa chính, các loại sổ này phải được lập
thành 3 bộ lưu ở 3 cấp xã, huyện, tỉnh (cùng với bản đồ, sơ đồ sử dụng để cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất); ngoài ra trong quá trình quản lý biến động đất đai, từng
cơ quan nơi quản lý hồ sơ địa chính còn có trách nhiệm lập sổ theo dõi biến động đất đai
đối với các trường hợp đã làm thủ tục biến động.
Theo báo cáo chưa đầy đủ của 33 tỉnh, thành phố, tình hình lập các loại sổ sách địa chính
nói trên đến nay như sau:
a) Đối với sổ sách lập cho cấp xã
- Về sổ mục kê đất: Hiện có 5756 xã có sổ mục kê; trong đó có 4025 xã có sổ theo quy
định cũ (trước Luật Đất đai 2003) và 1731 xã có sổ theo quy định hiện hành;
- Về sổ địa chính: Hiện có 5812 xã có sổ địa chính các loại; trong đó có 1235 xã còn sử
dụng sổ đăng ký ban hành từ năm 1981 (chiếm 21% số xã); 3208 xã có sổ địa chính theo
Luật Đất đai 1993 (chiếm 55% số xã); 1369 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 2003
(chiếm 24%), trong đó có khoảng 700 xã chỉ lập bổ sung (1-3 quyển) cho những trường
hợp cấp thêm theo sau Luật 2003.
b) Đối với sổ sách lập cho cấp huyện
- Về sổ mục kê đất: Hiện có 5114 xã có sổ mục kê; trong đó có 3723 xã có sổ theo quy
định cũ (trước Luật Đất đai 2003) và 1391 xã có sổ lập theo Luật 2003. Như vậy so với
sổ mục kê lưu ở cấp xã thì sổ này lưu tại cấp huyện ít hơn 642 xã;
- Về sổ địa chính: Hiện có 5755 xã có sổ địa chính các loại; trong đó có 1290 xã còn sử
dụng sổ đăng ký ban hành từ năm 1981 (chiếm 22% số xã); 3098 xã có sổ địa chính theo
Luật Đất đai 1993 (chiếm 54% số xã); 1367 xã có sổ địa chính theo Luật Đất đai 2003
(chiếm 24%), trong đó có khoảng 700 xã chỉ lập bổ sung (1-3 quyển) cho những trường
hợp cấp thêm theo sau Luật 2003. Như vậy so với sổ địa chính lưu ở cấp xã thì sổ này lưu
tại cấp huyện ít hơn 57 xã.
c) Đối với sổ sách lập cho cấp tỉnh
- Về sổ mục kê đất: Hiện có 4210 xã có sổ mục kê; trong đó có 2937 xã có sổ theo quy
định cũ (trước Luật Đất đai 2003) và 1273 xã có sổ lập theo Luật 2003. Như vậy sổ mục

kê lưu ở cấp tỉnh ít hơn 904 xã so với lưu ở cấp huyện và ít hơn 1546 xã so với của cấp
xã;