(LUẬN văn THẠC sĩ) thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở việt nam từ thực tiễn huyện củ chi, thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
----------

BÙI THỊ THANH

THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2021

download by :


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
----------

BÙI THỊ THANH

THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. LÊ ĐÌNH NGHỊ

Hà Nội, năm 2021

download by :


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được xem là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Tuy
nhiên, cùng với sự phát triển về quy mơ, số lượng đó thì vấn đề quản lý về mạng
lưới này cũng được đặt ra. Việc kiểm soát về chất lượng của hoạt động cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gặp nhiều khó khăn, một số nơi cịn có hiện tượng
quản lý lỏng lẽo, chưa chặt chẽ. Các hiện tượng như: cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất sai đối tượng, sai mục đích, sai diện tích cịn nhiều. Bên cạnh đó, sống
trong nền kinh tế thị trường, đồng tiền chiếm vị trí vơ cùng quan trọng, thậm chí
được xem là “thượng tôn” nên nhiều chủ thể mang quyền lực Nhà nước trong quá
trình thực thi nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất đã làm trái với quy định,
trình tự, thủ tục pháp luật quy định.
Cùng với sự chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan hành
chính nhà nước từ trung ương đến địa phương đã và đang tiến hành nhiều hoạt động
để thực hiện các quy định của pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Kết quả của việc thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đã cho thấy nhiều kết quả tích cực trong việc quản lý và bảo vệ quyền được sử

dụng, khai thác lợi ích từ đất. Điều này đã khẳng định tính cần thiết của hoạt động
phát hiện, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trong lĩnh vực này.
Xác định công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụ
trọng tâm, có liên quan đến quyền lợi và đời sống vật chất, tinh thần của người dân
nhất là những hộ dân bị thu hồi đất, tài sản để giao mặt bằng cho Chủ đầu tư xây
dựng các dự án nhằm phục vụ công trình lợi ích quốc gia, cơng cộng và phát triển
kinh tế, xã hội. Do đó lãnh đạo các đơn vị tại UBND huyện Củ Chi có tinh thần chủ
động sáng tạo trong việc tham mưu cho Huyện ủy, UBND huyện thực hiện công tác

1

download by :


chuyên môn, chủ động chỉ đạo và phối hợp tốt nhiệm vụ được giao. Tuy nhiên,
trong quá trình triển khai thực hiện công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Củ Chi
cịn tồn tại một số khó khăn, hạn chế nhất định như: Đa số các hộ dân không đồng ý
nhận tiền và bàn giao mặt bằng là do chưa đồng thuận theo đơn giá bồi thường; việc
xác minh mốc thời gian sử dụng, chứng minh mốc thời gian sử dụng khơng có hồ sơ
lưu trữ phải phụ thuộc vào UBND xã thẩm tra, xác nhận; việc mua, bán đất bằng
giấy tay hoặc đã biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được cập nhật
kịp thời dẫn đến việc xác định chủ sử dụng đất ảnh hưởng dự án thời gian kéo dài
làm chậm tiến độ…
Xuất phát từ thực trạng các quy định pháp luật và thực tiễn của hoạt động thu
hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên phạm vi huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh, tác giả chọn đề tài
“Thu hời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn huyện Củ Chi, thành

phố Hờ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu Luận văn Thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác
liền với đất nói chung cũng như hoạt động thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác liền với đất nói riêng là vấn đề quan
trọng trong hệ thống pháp luật và trong thực tiễn đời sống xã hội. Do đó, liên quan
đến vấn đề này có nhiều các cơng trình nghiên cứu ở dưới các góc độ và theo các
quy mơ khác nhau. Điển hình như:
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Sin Thoại Khánh (2014), Cấp và thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác khác gắn
liền với đất từ thực tiễn huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai, Học viện Khoa học Xã
hội, Hà Nội. Luận văn tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản về thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; các
điều kiện cấp, thu hồi; quy trình, trình tự, thủ tục cấp, thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đồng thời Luận văn nghiên cứu việc tổ chức thực hiện pháp luật

2

download by :


về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Thống Nhất,
tỉnh Đồng Nai, phân tích những ưu, nhược điểm trong cơng tác cấp, thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và nêu những giải pháp để hoàn thiện các quy định
pháp luật và đảm bảo thực hiện tốt pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo hướng cải cách các thủ tục trong cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. [10]
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần Quang Tạo (2018), Đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất
theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực tiễn tỉnh Lào Cai, Học viện Khoa học Xã

hội, Hà Nội. Luận văn nghiên cứu một số vấn đề chung của pháp luật về đăng ký và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, bên cạnh đó luận văn phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật
khi thực hiện công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn địa bàn tỉnh Lào Cai, qua đó
nhận định và đánh giá về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Lào Cai, kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân của
những hạn chế đó. Trên cơ sở đó, Luận văn đề xuất một số kiến nghị để hoàn thiện
thêm các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [19].
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Đặng Anh Tuấn (2019), Quản lý Nhà
nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn hụn Hóc Mơn, thành
phố Hờ Chí Minh, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội. Luận văn nghiên cứu cơ sở
lý luận, tính pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân; phân tích
đánh giá thực trạng, điểm mạnh và hạn chế của công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn nghiên cứu; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân. [22]
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần Thị Thu Hà (2015), Pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

3

download by :


liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, thành phố Hờ Chí Minh, Học viện Khoa
học Xã hội, Hà Nội. Luận văn nghiên cứu những vấn đề chung về giấy giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; pháp

luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; qua đó luận văn cũng đi phân tích và đánh giá thực trạng các quy
định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh,
để chỉ ra những tồn tại, bất cập, vướng mắc trong qua trình thực hiện pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn nghiên cứu. Dựa trên những phân tích và đánh giá trên,
luận văn đã đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
[8]
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Huỳnh Viết Hiếu (2014), Pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất từ thực tiễn q̣n Tân Bình, thành phố Hờ Chí Minh, Học viện Khoa
học Xã hội. Luận văn nghiên cứu các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đánh giá
thực trạng áp dụng pháp luật trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nêu ra những vướng mắc, hạn
chế và đề ra những biện pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân
Bình, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và trên cả nước nói chung. [9]
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Đoàn Phúc Trường (2019), Thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo
pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng
Ninh, Học viện Khoa học xã hội Việt Nam. Luận văn phân tích những khía cạnh lý
luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; thực trạng thực hiện pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận

4

download by :

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh; đánh giá những thành tựu và kết quả đạt được
dưới khía cạnh pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về công tác thu hồi giấy
chứng nhận nhằm có những giải pháp tốt hơn, hiệu quả hơn trong tương lai. [23]
Tóm lại, hầu hết các cơng trình nghiên cứu nêu trên đều tập trung nghiên cứu
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với
đất. Riêng Luận văn Thạc sỹ của tác giả Đoàn Phúc Trường tập trung nghiên cứu ở
cả khía cạnh lý luận pháp luật và thực tiễn việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở thị
xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.
Do đó có thể khẳng định rằng vấn đề thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt
Nam, cụ thể là thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh chưa được nghiên
cứu một cách kỹ lưỡng nhằm phát hiện những thiếu sót và khắc phục những lỗ hỗng
nhất định.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài
Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về hiện trạng các quy định pháp luật cũng như
hiệu quả áp dụng các thủ tục về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Củ Chi, tác giả đề xuất
các biện pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở địa bàn huyện Củ
Chi trong thời gian tới.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
- Một là, phân tích và làm rõ cơ sở lý luận và pháp lý về thu hồi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua
việc nghiên cứu địa bàn cụ thể là huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh.
- Hai là, đánh giá thực trạng, hạn chế trong các quy định pháp luật hiện hành và

thực tiễn áp dụng pháp luật trong thực tiễn cũng như làm rõ nguyên nhân của hạn chế,

5

download by :


vướng mắc từ đó đề xuất những giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao hiệu quả cơng
tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Là các quy phạm pháp luật hiện hành về thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
các quy định của huyện Củ Chi, của thành phố Hồ Chí Minh liên quan trực tiếp về vấn
đề này. Ngoài ra, tác giả nghiên cứu các tài liệu liên quan đến đề tài và thực tiễn thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại
huyện Củ Chi, của thành phố Hồ Chí Minh.
- Phạm vi không gian nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Củ Chi, thành phố Hồ
Chí Minh.
- Thời gian: từ năm 2014 khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay
(tháng 3 năm 2021).
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp của Chủ nghĩa duy vật biện chứng MácLênin và các phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải quyết những vấn
đề lý luận và thực tiễn liên quan đến thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đề tài nghiên cứu bằng những
phương pháp sau:
Một là, phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết: Nghiên cứu các tài
liệu, lí luận khác nhau bằng cách phân tích chúng thành từng bộ phận và liên kết
từng mặt, từng bộ phận thơng tin đã được phân tích tạo ra một hệ thống lý thuyết
mới đầy đủ và sâu sắc về đối tượng.

Hai là, phương pháp đối chiếu: Từ kết quả của hoạt động phân tích, tổng hợp
lý thuyết và thực tiễn; tiến hành đối chiếu, làm sáng tỏ những vần đề của pháp luật
và thực tiễn thi hành luật.

6

download by :


Ba là, phương pháp nghiên cứu và so sánh tài liệu tham khảo: Nghiên cứu, so
sánh những quy định của pháp luật và tham khảo những tài liệu nghiên cứu trước đó
để hồn thiện vấn đề một cách thích hợp nhất.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Qua nghiên cứu, Luận văn góp phần cung cấp cái nhìn tồn diện, khách quan
những vấn đề đang cần sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; qua đó đánh
giá một cách toàn diện thực tiễn các quy định của pháp luật hiện hành về thu hồi
giấy chứng nhận trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 tổ chức thi hành được hơn 8
năm. Từ đó kịp thời kiến nghị, đề xuất điều chỉnh, sửa đổi các quy định của pháp
luật khơng cịn phù hợp; nhất là đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quy định
của pháp luật đất đai về cơ chế thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đề tài nghiên cứu, ngồi đóng góp vào việc giải quyết vấn đề thực tiễn đang
đặt ra hiện nay ở huyện Củ Chi, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho
các địa phương, các nhà nghiên cứu, sinh viên, học sinh… quan tâm đến vấn đề
pháp luật và thực hiện pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
7. Kết cấu của Luận văn
Luận văn được kết cấu thành 3 chương chính, ngồi ra cịn có phần mở đầu,
kết luận, danh mục tài liệu tham khảo. 3 Chương có tên gọi như sau:

Chương 1. Một số vấn đề lý luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Củ Chi,
thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3. Hoàn thiện pháp luật và một số giải nhằm nâng cao hiệu quả công
tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh.

7

download by :


Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Những vấn đề lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
1.1.1.1. Khái niệm qùn sử dụng đất
Nhìn từ góc độ lịch sử, Luật đất đai từ năm 1987 đến Luật Đất đai hiện nay
vẫn thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo quy định của Luật đất đai
1987, người sử dụng đất bao gồm nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đồn sản
xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà
nước, tổ chức xã hội và cá nhân. Theo quy định tại Luật đất đai 1987, Nhà nước
nghiêm cấm việc mua, bán đất đai, người có hành vi mua bán đất đai phải bị tịch

thu toàn bộ tiền mua bán đất. Nhà nước chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất đai
khơng vì mục đích kinh doanh trong một số trường hợp tại Điều 16, Luật đất đai
1987. Bên cạnh đó, Nhà nước bảo đảm người sử dụng đất được quyền chuyển,
nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi khơng cịn sử
dụng đất.
Do khơng phù hợp với nền kinh tế thị trường, Luật đất đai 1987 nhanh chóng
trở nên lạc hậu và được thay thế bởi Luật đất đai 1993. Kể từ khi Luật đất đai 1993
có hiệu lực, Nhà nước chính thức thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa
có giá và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất được quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Như vậy, tuy không phải là chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất được quyền
chuyển nhượng, cho thuê, được để lại thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các
quyền chuyển nhượng, cho thuê, được để lại thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

8

download by :


của người sử dụng đất được coi gần như là quyền của chủ sở hữu. Tuy nhiên, quyền
sử dụng đất được hạn chế và quản lý thông qua các hoạt động quản lý của Nhà nước
như Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyết định giá đất, quyết
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [16, tr.7-8] bởi vì quyền sở hữu đất đai
thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Quyền sử dụng đất có những đặc trưng sau:
Thứ nhất, Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh. Theo quy định của pháp
luật hiện nay thì đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo
quy định pháp luật. Như vậy, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho
người sử dụng đất sử dụng thơng qua các hình thức như cho thuê đất, giao đất, công

nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, Quyền sử dụng đất là một quyền không trọn vẹn, khơng đầy đủ.
Người sử dụng đất khơng có đầy đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu như quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyết định
giá đất của Nhà nước. Bên cạnh đó, khơng phải bất cứ người nào có quyền sử dụng
hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi; tặng cho, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê
lại; thế chấp, bảo lãnh; thừa kế; góp vốn bằng quy mà pháp luật quy định (bao gồm
cả 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất đai)[16, tr.106-107].
Thứ ba, Quyền sử dụng đất có thể được xác lập qua nhiều hình thức khác
nhau như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cơng nhận quyền sử dụng đất. Ngồi ra,
quyền sử dụng đất cũng có thể được xác lập thơng qua chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, góp vốn,… quyền sử dụng đất.
Tóm lại Quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước
ban hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền cụ thể trong quá trình
khai thác và sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được đảm bảo
thực hiện bằng quyền lực Nhà nước.
1.1.1.2. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trên cơ sở quyền sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất có thể thực hiện
việc đầu tư cơng sức, vốn để tạo lập các tài sản trên đất, khai thác, hưởng hoa lợi,

9

download by :


lợi tức và những lợi ích khác được tạo ra trên quyền sử dụng đất hợp pháp. Tài sản
được tạo lập ra trên đất có thể bao gồm các loại cây trồng, nhà ở, cơng trình phụ trợ
và những tài sản khác mà gắn liền với đất đai.
Khác với đất đai, Nhà nước thừa nhận mọi cá nhân không phân biệt độ tuổi,
quốc tịch đều có quyền sở hữu nhà ở [15, tr.8]. Khi được xem là quyền sở hữu tài

sản, Nhà nước đảm bảo cho người sở hữu những tài sản này được đầy đủ các quyền
sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản và quyền
được Nhà nước bảo hộ khi bị xâm hại theo quy định pháp luật.
Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
không đồng nhất với nhau về chủ sở hữu và tính hợp pháp. Người sử dụng đất
được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận [16, tr.92-93]. Như vậy
có trường hợp nhà ở và tài sản khác được tạo lập trên đất không thuộc quyền sở
hữu của người sử dụng đất hợp pháp. Ví dụ, người sử dụng đất cho người khác
thuê đất để đầu tư xây dựng cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng, như vậy tài
sản trên đất là cửa hàng không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Ngồi ra, có rất nhiều trường hợp quyền sử dụng đất là hợp pháp nhưng nhà
ở hoặc các tài sản khác được tạo lập trên đất là không hợp pháp. Chẳng hạn như trường
hợp xây dựng nhà ở phải xin cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư không xin cấp
giấy phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ, theo thống kê của
UBND huyện Củ Chi, trong năm 2018, UBND huyện Củ chi đã thực hiện xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với 67 trường hợp xây dựng khơng phép,
trong năm 2019 có 72 trường hợp và trong năm 2020 có 36 trường hợp.
Tóm lại, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gắn liền với
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Các quyền này được Nhà nước
thừa nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

10

download by :

Để thực hiện chức năng Nhà nước thay mặt nhân dân làm đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước. Theo đó, Nhà
nước có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu bao gồm các quyền như quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Tuy nhiên, Nhà nước gần
như không trực tiếp thực hiện quyền khai thác và sử dụng đất mà trao các quyền này
cho người sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật, bao gồm như cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình.
Nhằm thực hiện quyền thống nhất quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà
ở và các tài sản khác gắn liền với đất giữa các chủ thể sử dụng, khai thác quyền sử
dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực
hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp để thừa nhận và bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của những chủ thể này.
Theo quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành kèm theo
Quyết định số 201-QĐ-ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 của Tổng cục quản lý
ruộng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Khái niệm này được kế
thừa tại Điều 3 Luật Đất đai 1993. Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được Nhà nước ghi nhận như là một minh chứng hợp pháp trong mối quan hệ về
quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý không chỉ trong mối quan hệ
quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất hợp pháp mà còn với bên
thứ ba như bên thuê đất, chủ sử dụng đất hợp pháp khác.
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2003 có sự mở rộng giá trị pháp lý của
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất
để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.” Theo đó, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất hợp pháp, có giá trị pháp lý để cơng nhận quyền sử dụng

11

download by :


đất của một chủ thể trước Nhà nước. Bên cạnh đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cịn là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước thừa nhận và bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất trong mối quan hệ giữa người sử dụng đất với
Nhà nước hoặc bên thứ ba. Tuy nhiên, quy định này chỉ dừng ở việc công nhận và
bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mà chưa ghi nhận những thành quả
lao động mà người sử dụng đất tạo ra trên đất trong quá trình khai thác và sử dụng
đất như nhà ở, cây trồng trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, quyền
lợi của người sử dụng đất chưa được xác lập đầy đủ, thỏa đáng.
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất không chỉ là quyền sử dụng đất
mà còn bao gồm cả những quyền đối với những tài sản được tạo ra trên đất, gắn liền
với đất, tại Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 đã ghi nhận khái niệm giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất toàn diện và đầy đủ hơn như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” [16, tr.2]. Với khái niệm này, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất không những là cơ sở pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất trước Nhà nước và bên thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
còn là căn cứ để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền của người sử dụng đất đối với
nhà ở và các tài sản khác được tạo lập trên đất và gắn liền với đất.
Tóm lại, giấy chứng nhận quyền sử dụng được ghi nhận như một chứng thư
pháp lý để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất. Chủ thể duy nhất có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, chủ thể

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những chủ thể có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp và khi
được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất nêu trên thì những chủ thể này được Nhà nước thừa nhận
và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình tạo lập, khai thác và sử
dụng các tài sản đó.

12

download by :


Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 các loại Giấy chứng nhận đã được
cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây
dựng trước 10/12/ 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường
hợp người có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy hiện nay các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Các
loại giấy tờ chứng nhận khác.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất có những ý nghĩa cơ bản sau:
Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là cơ sở đảm bảo quyền hợp pháp của chủ thể có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại Điều 166 Luật
Đất đai có khẳng định Nhà nước đảm bảo người sử dụng đất hợp pháp được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất. Đây là điều kiện quan trọng đầu tiên để người sử dụng đất tham gia vào các
giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây cũng là
cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ khi các quyền hợp pháp của chủ thể sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bị xâm phạm. Theo đó, người được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được an tâm khai thác, đầu tư và hưởng những thành quả của họ.
Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất góp phần tạo sự minh bạch trong giao dịch dân sự về loại tài
sản này. Những thông tin cần thiết về thông tin người sử dụng đất, số tờ, số thửa,
diện tích đều được thể hiện trên giấy chứng nhận, theo đó góp phần hạn chế những
rủi ro về mặt pháp lý cho người nhận chuyển nhượng.

13

download by :


Thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường
thiệt hại về đất và tài sản khác trên đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại
Điều 75 Luật Đất đai.
Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất có vai trị to lớn trong việc quản lý Nhà nước về đất đai. Việc
cấp giấy chứng nhận góp phần giúp cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai nắm rõ
nguồn gốc, lịch sử thửa đất đó, ban hành chính sách đất đai phù hợp và xây dựng lộ
trình quy hoạch phù hợp với quá trình phát triển của đất nước. Bên cạnh đó, Nhà
nước có thể kiểm sốt tốt hơn thị trường bất động sản, chống đầu cơ đất đai, kiểm
soát được quá trình sử dụng đất của tổ chức, cá nhân đồng thời góp phần hạn chế
những tranh chấp đất đai, đảm bảo cho người sử dụng đất tham gia vào các giao
dịch phù hợp theo quy định pháp luật.

1.1.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định của Luật Đất đai tại Điều 105, thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
quy định cụ thể như sau:
Thứ nhất, đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao do UBND cấp tỉnh cấp. Bên cạnh đó, UBND
cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đối với các trường hợp nêu trên.
Thứ hai, đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam do UBND cấp huyện cấp.
Thứ ba, đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền

14

download by :


với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ, cụ thể như sau [5, tr.40]:
i) Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
- Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Trong trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì được
quy định:
UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ điều kiện cụ thể tại
địa phương mình về cơ sở vật chất và bộ máy tổ chức của Văn phòng đăng ký đất
đai để quy định việc cho phép Sở Tài ngun và Mơi trường được ủy quyền cho
Văn phịng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp này.
Các trường hợp ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 105 của Luật
Đất đai và khoản này được sử dụng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Đối với địa phương đã thành lập Văn phịng đăng ký đất đai thì việc chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã
cấp do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực
hiện theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
ii) Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, việc cấp
Giấy chứng nhận thực hiện như sau:
Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho tổ chức, tổ chức, cá nhân nước ngồi; doanh nghiệp có

15

download by :

vốn đầu tư nước ngồi; cơ sở tơn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực
hiện dự án đầu tư do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp;
Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam do UBND cấp huyện cấp.
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi
thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay
đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
1.2. Những vấn đề lý luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Khác biệt với hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà trên cơ sở đó hình thành mối quan hệ
pháp luật đất đai giữa người sử dụng đất hợp pháp với Nhà nước và bên thứ ba thì
thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là một hoạt động pháp lý làm chấm dứt mối quan hệ pháp lý. Theo đó,
một chủ thể (người sử dụng đất) trước đó được cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng
nhận, được Nhà nước công nhận và bảo vệ các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất sẽ bị chấm dứt tại thời điểm Nhà nước
quyết định thu hồi giấy chứng nhận được cấp.
Theo từ điển Tiếng việt thông dụng, thu hồi là lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp
phát ra hoặc bị người khác lấy [23, tr.9]. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện
hành khơng có định nghĩa hay khái niệm về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ các quy định pháp luật về căn cứ, thủ tục, trình tự, điều kiện và thẩm
quyền thu hồi thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất có thể hiểu: Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hoạt động của cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền nhằm thu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

16

download by :


sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà trước đó Nhà nước đã cấp cho các
chủ thể sử dụng đất trên cơ sở mà pháp luật đất đai quy định [23, tr.9].
Pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian qua
được điều chỉnh bởi nhiều văn bản và chúng được thường xuyên sửa đổi, bổ sung
cho phù hợp với quá trình quản lý, khai thác và sử dụng đất đai và các tài sản khác
gắn liền với đất.
1.2.1. Ý nghĩa về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thứ nhất, hệ thống các quy phạm quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất sẽ tạo khung pháp lý, trật tự ổn định cho các cơ quan Nhà nước thực
hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và các tài sản khác trên đất theo pháp
luật. Theo đó, đất đai và các tài sản gắn liền với đất được quản lý và khai thác hiệu
quả hơn, quyền và lợi ích của người sử dụng đất, sở hữu nhà và các tài sản gắn liền
với đất cũng được đảm bảo hơn.
Thứ hai, các điều kiện và các thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được quy định cụ thể, rõ ràng và được thực hiện một cách công khai, minh bạch
sẽ tạo điều kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác trên đất được thực hiện các quyền và lợi ích của mình một cách thuận
lợi, dễ dàng. Theo đó, những chủ thể có quyền lợi hợp pháp này có cơ hội để được
biết, được góp ý và được kiểm tra công việc của các cơ quan quản lý Nhà nước về
đất và các tài sản gắn liền với đất, đồng thời góp phần hạn chế quan liêu, cửa quyền
của một bộ phận cán bộ quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Thứ ba, các điều kiện và các thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

được thể hiện bằng những quy phạm pháp luật cụ thể, là những điều kiện bắt buộc thực
hiện đối với cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, các cơ quan quản lý Nhà nước bắt buộc
phải tuân thủ, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật về quản lý đất đai và các tài sản gắn
liền trên đất nhằm tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa nói chung.
1.2.2. Pháp luật về các căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

17

download by :


Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi Giấy chứng
nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: i) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất
trên Giấy chứng nhận đã cấp; ii) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp; iii) Người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với
đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; iv) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không
đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, khơng đủ điều kiện được cấp,
khơng đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng
đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng
nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật đất đai.
Cần nhấn mạnh quy định này là thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
chứ không phải là hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ trong trường hợp
thu hồi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
không giao nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp.
1.2.2.1. Trường hợp Nhà nước thu hời tồn bộ diện tích đất trên Giấy chứng
nhận đã cấp

Theo quy định của Luật Đất đai tại Khoản 11 Điều 3 có đề cập Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp
luật về đất đai.
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai và được quyền quyết định thu hồi
đất trong một số trường hợp [16, tr.8] như: Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an
ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng; Thu hồi đất do vi
phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật,
tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người [16, tr.9].
Theo quy định của Luật Đất đai, tại Điều 61 thì thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh bao gồm các trường hợp sau: Làm nơi đóng qn, trụ sở làm việc;
Xây dựng cơng trình phịng thủ quốc gia, trận địa và cơng trình đặc biệt về quốc

18

download by :


phòng, an ninh; Xây dựng căn cứ quân sự; Xây dựng ga, cảng qn sự; Xây dựng
cơng trình cơng nghiệp, khoa học và cơng nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp
cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện,
nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ của lực
lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; Làm
trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng cơ sở giam giữ,
cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an quản lý.
Theo quy định của Luật Đất đai, tại Điều 62 thì Nhà nước thu hồi đất để phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng trong các trường hợp sau đây:
Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư
mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận,
quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất như Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu

chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn
vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật
cấp quốc gia gồm giao thơng, thủy lợi, cấp nước, thốt nước, điện lực, thông tin liên
lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; cơng trình thu gom,
xử lý chất thải; Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại
giao; cơng trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công
viên, tượng đài, quảng trường, bia tưởng niệm, cơng trình sự nghiệp cơng cấp quốc
gia; Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi
đất như: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính
trị - xã hội; cơng trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng,
công viên, tượng đài, bia tưởng niệm, quảng trường, cơng trình sự nghiệp cơng cấp
địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao
thông, thủy lợi, điện lực, thơng tin liên lạc, cấp nước, thốt nước, chiếu sáng đơ thị;
cơng trình thu gom, xử lý chất thải.
Theo quy định của Luật Đất đai, tại Điều 64 các trường hợp thu hồi đất do vi
phạm pháp luật về đất đai bao gồm: Sử dụng đất khơng đúng mục đích đã được Nhà
nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành

19

download by :


chính về hành vi sử dụng đất khơng đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử
dụng đất cố ý hủy hoại đất; Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với
Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà khơng chấp hành được hiểu là
trường hợp người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa
vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà đã bị cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng khơng chấp

hành; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng
hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Đất
được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất trồng cây hàng năm không
được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để
thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục
hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; Đất trồng cây lâu năm
không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử
dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì
chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền
tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ
thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn
chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và
tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Theo quy định tại Điều 65 Luật Đất đai, các trường hợp thu hồi đất do chấm
dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính
mạng con người bao gồm: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc
khơng cịn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê
đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc khơng cịn nhu cầu
sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế; Người sử dụng

20

download by :

đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho th có thời hạn nhưng
khơng được gia hạn; Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa
tính mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng
thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
Như vậy, người sử dụng đất có nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước có quyết
định thu hồi đất.
1.2.2.2. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp
Theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại Điều 76 có đề cập việc
cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã
cấp trước ngày 10/12/2009 sang loại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách,
hư hỏng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; Trường hợp
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và
chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của chồng hoặc của vợ, nay có yêu
cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên chồng và họ, tên vợ.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ
nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng gồm có:
i) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
ii) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
ii) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng
nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã
cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

21

download by :


1.2.2.3. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định của Luật Đất đai, tại Điều 95, Đăng ký biến động được thực
hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay
đổi sau đây: i) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất; ii) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được
phép đổi tên; iii) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ
thửa đất; iv) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; v)
Chuyển mục đích sử dụng đất; vi) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; vii) Chuyển từ
hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất
thu tiền một lần cho cả thời gian th; từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu
tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất theo quy định của Luật này; viii) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chồng hoặc của vợ thành quyền sử dụng
đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của chồng và vợ; ix) Chia tách quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của
hộ gia đình hoặc của chồng và vợ hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm
chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; x) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý
nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết

quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; xi) Xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; xii) Có thay đổi về những hạn chế
quyền của người sử dụng đất.

22

download by :


Theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng
05 năm 2014 cuả Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các trường hợp
đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: i) Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất
mới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp
luật; ii) Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất được cơ quan có thẩm quyền
cho phép; iii) Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao; iv)
Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích đất, tài sản gắn liền với
đất trên Giấy chứng nhận đã cấp dưới các hình thức quy định tại Điểm a Khoản này;
v) Thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
của hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng; vi)
Chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp
Giấy chứng nhận; vii) Thay đổi tồn bộ các thơng tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ
địa chính; viii) Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất; ix) Các trường hợp
đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà
trên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay
đổi; x) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất quy định tại các điểm a, b, e, g, h, l, m, n và r Khoản 1, Điều 17

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận bao gồm: a) Nhận quyền sử dụng
toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu tồn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy
chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
góp vốn; hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền cơng
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền

23

download by :