Thực Trạng Và Ảnh Hưởng Của Công Tác Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Quyền Sử Dụng Đất Ở Đến Thị Trường Bất Động Sản Trên Địa Bàn Quận 3 TP. Hồ Chí Minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (429.55 KB, 70 trang )
B GIO DC & O TO
TRNG I HC NễNG LM TP. H CH MINH
KHOA QUN Lí T AI & BT NG SN
BO CO TT NGHIP
TI:
THC TRNG V NH HNG CA CễNG TC
CP GIY CHNG NHN QUYN S HU NH
V QUYN S DNG T N TH TRNG
BT NG SN TRấN A BN
QUN 3 TP. H CH MINH
SVTH
MSSV
LễP
KHOA
NGAỉNH
:
:
::
:
:
TH QUYấN
03135061
DH03TB
2003 2007
Quaỷn Lyự Th Trng Bt ng Sn
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2007
Trang 2
SVTH: Đỗ Thị Quyên
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỖ THỊ QUYÊN
THỰC TRẠNG VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐẾN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3
TP. HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: KS. Nguyễn Trung Quyết
(Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Tháng 07 – 2007
LỜI CẢM ƠN
Để có được ngày hôm nay, con cảm ơn bố mẹ đã nuôi nấng, dạy
dỗ con nên người, đã luôn ở bên con, lo lắng, thương yêu con, luôn đồng
hành cùng với con trong những giai đoạn khó khăn nhất.
Xin được cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai và bất động
sản cùng quý thầy cô thỉnh giảng, đặc biệt là Thầy Nguyễn Trung
Quyết đã luôn tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình học
tập cũng như hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Xin được cảm ơn anh Đông, chò Thủy, chò Hương, anh Phước
cùng các cô chú, các anh chò Phòng Tài nguyên Môi trường, Phòng
Quản lý đô thò, Tổ nghiệp vụ Hành chính công Quận 3 đã luôn nhiệt
tình giúp đỡ, chỉ bảo em trong quá trình thực tập.
Xin được cảm ơn cô Loan và các anh chò tại Hiệp hội Bất động
sản TP. Hồ Chí Minh đã luôn quan tâm, tạo điều kiện cho em có được
những tư liệu và thông tin quý báu.
Cảm ơn các bạn lớp Quản lý thò trường bất động sản K.29 và
những người bạn thân thiết - nguồn động viên, khích lệ lớn nhất của tôi.
Xin trân trọng biết ơn và xin gửi đến mọi người tình cảm yêu
thương chân thành nhất mà không phải lúc nào tôi cũng có thể bày tỏ
được!
TP. Hồ Chí Minh, tháng 07/2007
Đỗ Thò Quyên
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đỗ Thị Quyên, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: Thực trạng và ảnh hưởng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đến thị trường bất động sản trên địa bàn Quận 3 TP.
Hồ Chí Minh.
Giáo viên hướng dẫn: KS. Nguyễn Trung Quyết, Bộ môn Quy hoạch, Khoa
Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Thị trường bất động sản hiện đang là một vấn đề nóng bỏng, thu hút rất nhiều
sự quan tâm của các cấp lãnh đạo từ Trung Ương đến địa phương, của các nhà đầu tư
trong và ngoài nước, của các định chế tài chính cũng như của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân đang quản lý và sử dụng bất động sản. Thị trường bất động sản giữ một vị trí
rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, ngay bản thân bất động sản đã là một tài sản
có giá trị lớn mà ai cũng có nhu cầu sử dụng và sở hữu. Ở nước ta, thị trường bất động
sản hiện nay chỉ mới bước đầu phát triển nên còn thể hiện rất nhiều khiếm khuyết và
hạn chế. Thực hiện công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ là cơ sở quan trọng để
quản lý bất động sản và cũng được xem như là một biện pháp lâu dài để có thể minh
bạch hóa, lành mạnh hóa thị trường nhiều biến động này. Tuy nhiên không phải tại
một không gian bất kỳ, vào một thời điểm bất kỳ công tác cấp GCN QSHNƠ và
QSDĐƠ cũng được tiến hành một cách suôn sẻ và nhanh chóng, nhất là trong thời
điểm hiện nay, có rất nhiều các văn bản luật điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung cho một
trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai này được ban hành. Kết quả đạt được
cho thấy công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ không theo kịp so với sự gia tăng
nhanh chóng của lượng nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh nói chung và tại Quận 3 nói
riêng, không đáp ứng được yêu cầu của chức năng quản lý Nhà nước cũng như nhu
cầu chính đáng được thực hiện các quyền của người dân.
Bằng các phương pháp thống kê; điều tra, thu thập thông tin; so sánh; phân
tích, tổng hợp; đánh giá; đề tài tập trung nghiên cứu các quy trình, phương pháp tổ
chức và kết quả thực hiện công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ – QSDĐƠ tại Quận 3
TP. Hồ Chí Minh qua các thời kỳ cùng với những ảnh hưởng của nó đến thị trường bất
động sản. Từ đó có những nhận xét, đánh giá, rút ra những thuận lợi, khó khăn, đề
xuất những giải pháp tháo gỡ góp phần đẩy nhanh và hoàn thiện công tác cấp GCN
QSHNƠ và QSDĐƠ, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,
toàn diện và hiệu quả.
Trang i
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
MỤC LỤC
TÓM TẮT..............................................................................................................Trang I
MỤC LỤC.......................................................................................................................II
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ..................................................................III
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT..........................................................................IV
ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................. 1
PHẦN 1: TỔNG QUAN.............................................................................................2
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................2
I.1.1. Cơ sở khoa học..................................................................................................2
I.1.1.1. Công tác đăng ký cấp giấy chủ quyền nhà và đất.................................2
I.1.1.2. Tổng quan thị trường bất động sản.......................................................8
I.1.2. Cơ sở pháp lý..................................................................................................15
I.1.2.1. Văn bản Trung Ương...........................................................................15
I.1.2.2. Văn bản của TP. Hồ Chí Minh............................................................16
I.1.3. Cơ sở thực tiễn................................................................................................16
I.1.3.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở nước ta....................16
I.1.3.2. Những mặt tích cực và tồn tại của thị trường bất động sản................18
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU...............................................................20
I.2.1. Đặc điểm tự nhiên...........................................................................................20
I.2.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội...............................................................21
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...............................................25
I.3.1. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................25
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................25
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.......................................................................26
II.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3........26
II.1.1. Tình hình quản lý đất đai...............................................................................26
II.1.2. Hiện trạng sử dụng đất..................................................................................28
II.1.3. Biến động sử dụng đất...................................................................................29
II.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GCN QSHNƠ VÀ QSDĐƠ.....31
II.2.1. Công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ theo NĐ 60/CP..............32
II.2.1.1. Công tác đăng ký cấp GCN theo Quyết định 6280/QĐ-UB.............32
II.2.1.2. Công tác đăng ký cấp GCN theo Quyết định 38/QĐ-UB.................34
II.2.1.3. Công tác đăng ký cấp GCN theo Quyết định 04/QĐ-UB.................37
II.2.2. Công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/CP...................................41
II.2.3. Công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ theo NĐ 90/CP..............46
II.3. Ý NGHĨA CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỦ QUYỀN NHÀ ĐẤT
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................52
II.4. NHIỆM VỤ CỦA NGÀNH TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRONG ĐỊNH
HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...............................55
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ......................................................................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Trang ii
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
HS
Hồ sơ
SH
Sở hữu
SD
Sử dụng
NC
Nhu cầu
KH
Kế hoạch
TP
Thành Phố
GCN
Giấy chứng nhận
NVTC
Nghĩa vụ tài chính
UBND
Ủy Ban Nhân Dân
TP. HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
GCN QSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN QSHNƠ và QSDĐƠ
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ơû
Trang iii
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Cơ cấu các ngành kinh tế Quận 3 qua các năm.....................................................
Bảng 2: Các chỉ tiêu tổng hợp về dân số qua các năm.......................................................
Bảng 3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 của Quận 3 - Tp. Hồ Chí Minh......................
Bảng 4: Tình hình sử dụng và biến động đất đai giai đoạn 2000-2005.............................
Bảng 5: Tình hình sử dụng và biến động đất phi nông nghiệp giai đoạn 2000-2005........
Bảng 6: Số lượng GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đã cấp theo Quyết định số 38....................
Bảng 7: Số lượng GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đã cấp theo Quyết định số 04 và 90..........
Bảng 8: Số lượng GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đã cấp theo Nghị định số 60/CP................
Bảng 9: Tổng hợp số lượng hồ sơ cần cấp GCN QSDĐ....................................................
Bảng 10: Tổng hợp số liệu về phiếu công khai thông tin tháng 08/2006...........................
Bảng 11: Số lượng GCN QSDĐ đã cấp theo Nghị định số 181/Chính Phủ......................
Bảng 12: Số lượng hồ sơ cấp GCN theo Nghị định số 181/CP chưa giải quyết................
Bảng 13: Số lượng GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đã cấp trong 06 tháng đầu năm 2007......
Bảng 14: Số lượng giao dịch bảo đảm qua các năm...........................................................
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế Quận 3 năm 2002 và 2006........................................................
Biểu đồ 2: Số lượng giao dịch bảo đảm qua các năm.........................................................
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 6280.........................
Sơ đồ 2: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 38 (theo KH)............
Sơ đồ 3: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 38 (theo NC)............
Sơ đồ 4: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 04 (theo KH)............
Sơ đồ 5: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 04 (theo NC)............
Sơ đồ 6: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Nghị định số 181/CP (theo KH).....
Sơ đồ 7: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Nghị định số 181/CP (theo NC)......
Sơ đồ 8: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 54.............................
Sơ đồ 9: Tổ chức hệ thống cơ quan Tài nguyên và Môi trường.........................................
Trang iv
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong thời gian qua, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có
những đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế – xã hội nước ta. Bên cạnh những
mặt tích cực, thị trường bất động sản vẫn còn bộc lộ những mặt tồn tại không thể phủ
nhận. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản nước ta còn đang trong thời kỳ đầu của
quá trình phát triển. Sự vận hành của thị trường này còn thiếu nhiều kinh nghiệm, Nhà
nước chưa kiểm soát, điều tiết được các giao dịch trên thị trường. Do vậy, để nâng cao
vị trí, vai trò của thị trường bất động sản, cần thiết phải có các giải pháp để khai thác
tính hiệu quả của thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của
nước ta. Một trong những biện pháp được xem là hữu hiệu nhằm đưa thị trường bất
động sản vận hành và phát triển một cách lành mạnh, minh bạch đó chính là công tác
cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ.
Việc đăng ký cấp giấy chủ quyền nhà và đất là biện pháp quan trọng để xác
định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, giúp Nhà nước
quản lý sự biến động về đất đai và nhà ở, tạo cơ sở pháp lý cần thiết để chủ sở hữu và
cơ quan quản lý đất đai thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Trong những năm qua, do
điều kiện phát triển kinh tế – xã hội mà nhu cầu sử dụng đất ở và nhà ở không ngừng
gia tăng làm cho tình hình sử dụng đất càng trở nên phức tạp, nhất là tại Quận 3 – một
trong những Quận nội thành năng động và có tốc độ phát triển vào bậc nhất của TP.
Hồ Chí Minh. Hơn bao giờ hết công tác đăng ký cấp giấy chủ quyền nhà đất cho người
dân ngày càng trở nên cấp bách và thiết thực.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai &
Bất động sản và sự đồng ý của Phòng Tài nguyên & Môi trường Quận 3, chúng tôi
thực hiện đề tài: Thực trạng và ảnh hưởng của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đến thị trường bất động sản trên địa
bàn Quận 3 TP. Hồ Chí Minh.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và những ảnh hưởng của nó đến thị trường bất
động sản trên địa bàn Quận 3 TP. Hồ Chí Minh.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
Đối tượng nghiên cứu:
− Nội dung và quy trình thực hiện công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ
và QSDĐƠ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Quận 3.
− Mối quan hệ giữa công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ và
sự phát triển của thị trường bất động sản trên địa bàn Quận 3.
Phạm vi nghiên cứu:
− Nội dung: Công tác đăng ký cấp giấy chủ quyền nhà ở và đất ở cho
hộ gia đình, cá nhân.
− Địa bàn nghiên cứu: Quận 3 TP. Hồ Chí Minh.
− Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 03/2007 đến tháng 06/2007.
Trang v
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
PHẦN 1. TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Công tác cấp giấy chủ quyền nhà và đất
1) Các khái niệm cơ bản
− Đăng ký quyền sử dụng đất: Là một thủ tục hành chính ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm
thiết lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
− Hồ sơ địa chính: Là các tài liệu thành quả của việc đo đạc địa chính
và đăng ký đất đai, thể hiện đầy đủ các thông tin về từng thửa đất phục vụ yêu cầu
quản lý đất đai, bao gồm: sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất
đai, bản đồ địa chính…
− Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Là chứng thư pháp lý do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất.
− Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Là chứng thư pháp lý do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của chủ sở hữu đối với nhà ở.
− Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Là
chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp để bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của chủ sở hữu nhà đồng thời là chủ sử dụng đất ở.
2) Vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở
− Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử
dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo
quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo
vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích
chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Hồ sơ địa chính và GCN QSHNƠ và
QSDĐƠ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các
quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị xâm phạm, đồng thời xác định nghĩa
vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật.
− Là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và
có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại
đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của
quản lý đất. Các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý Nhà nước về đất đai bao
gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử
Trang 1
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá
trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết
đến từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự
nhiên – kinh tế – xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
− Là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý dữ liệu và chất lượng về
nhà ở, góp phần định hướng xây dựng chương trình phát triển nhà ở phù hợp với tình
hình phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Từ các thông tin, dữ liệu đầu vào của công tác đăng ký cấp giấy chủ
quyền, Nhà nước tiến hành triển khai thực hiện các chương trình phát triển bất động
sản phù hợp với quy hoạch và quy chuẩn xây dựng, phân bố các bất động sản phù hợp
với sự phát triển kinh tế – xã hội và phân bố dân cư của từng địa phương.
− Là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai và cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ sẽ thiết lập nên hệ
thống hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng
thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các
nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước khác như:
+ Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng bất
động sản: các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng bất động sản là cơ sở pháp lý
cho việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất.
+ Công tác điều tra, đo đạc: kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học
cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế
sử dụng và sở hữu bất động sản để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký.
+ Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập
kế hoạch sử dụng đất là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo
việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thông qua việc
giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động trực tiếp đến đăng ký đất
đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn
định và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến
đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các
trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không
hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu.
+ Công tác giao đất, cho thuê đất: Chính Phủ hoặc UBND các cấp có
quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu
để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan
chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa, chỉ sau khi người được giao đất, thuê
đất đã đăng ký và được cấp GCN QSDĐ mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm
pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy quyết định giao đất, cho thuê đất
là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng
đất khi đăng ký.
+ Công tác phân hạng và định giá đất: kết quả phân hạng và định giá đất
là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau
Trang 2
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
khi đăng ký cấp GCN QSDĐ, đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử
dụng đất trong quá trình sử dụng.
+ Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: trong quá trình thực
hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai
trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp có
nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử
dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà
nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất,
đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và GCN QSHNƠ và
QSDĐƠ, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành
đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử
dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp
đất đai,…
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền
đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội
dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất đai cung cấp những
thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ
sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết
tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và
thu hồi đất, công tác phân hạng và định giá đất, công tác thống kê, kiểm kê đất đai.
Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai
sót tồn tại được người sử dụng đất phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo
đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất.
− Là một nhân tố góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động
sản.
Điều quan trọng nhất trong công tác quản lý Nhà nước đối với bất
động sản là ở bất kỳ một thời điểm nào, cơ quan quản lý Nhà nước luôn có các thông
tin đầy đủ và chính xác của bất động sản. Công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và
QSDĐƠ giúp cho Nhà nước nắm bắt được các thông tin, dữ liệu về đất đai và bất động
sản, hình thành được một hệ thống quản lý bất động sản. Đăng ký quyền sở hữu và sử
dụng bất động sản là điều kiện đầu tiên và cần thiết để bất động sản tham gia vào thị
trường một cách có tổ chức. Một bất động sản đã được đăng ký pháp lý khẳng định
một sự an toàn hợp pháp của bất động sản, không những giúp Nhà nước kiểm soát, hạn
chế được những yếu tố tiêu cực của thị trường mà còn làm cho các chủ thể yên tâm
tham gia giao dịch, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Trang 3
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
3) Lược sử công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Trước năm 1945:
Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VI. Tuy
nhiên bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại một số nơi ở
Bắc và Trung Bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806); ở Nam Bộ chưa tìm
thấy sổ địa bạ thời Gia Long mà chỉ có sổ địa bộ thời Minh Mạng (năm 1836).
− Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công điền,
đất tư điền, trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế. Sổ
được lập thành 3 bản: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “bính” nộp Bố Chánh và bản “đinh”
để tại xã.
− Sổ địa bộ thời Minh Mạng: hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã
có rất nhiều tiến bộ so với sổ địa bạ thời Gia Long, được lập trên cơ sở đạc điền với sự
chứng kiến của đầy đủ các chức việc trong làng, huyện.
Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt
Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:
− Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ;
− Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ;
− Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để nương”) áp dụng với bất động sản
của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc;
− Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ;
− Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tại Nam
Kỳ và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng;
Đánh giá chung về các hệ thống hồ sơ đất đai của các chế độ trước:
− Trong bất kỳ chế độ nào, xã hội nào, việc đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ
địa chính đều hết sức cần thiết và bức bách, mục tiêu chủ yếu là nắm chắc tình hình sử
dụng đất phục vụ cho việc thu thuế đất và tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho
chủ đất.
− Mỗi thời kỳ lịch sử đều có thể áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ
sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu dài là
xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Tuy nhiên, trong mọi chế độ quản
lý và hệ thống hồ sơ thiết lập, việc xác định chuẩn xác quyền sở hữu của các chủ đất
luôn được coi trọng, yêu cầu pháp lý của hệ thống hồ sơ ngày càng chặt chẽ.
− Nhìn chung, dưới các chế độ cũ đều có nhiều chủng loại hồ sơ, bao gồm
hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa, và nhóm lập theo chủ sử dụng để dễ tra
cứu. Xu hướng chung của các hệ thống hồ sơ là ngày càng nhiều tài liệu, sổ sách. Điều
đó phản ánh lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình trạng sử dụng đất ngày càng manh
mún ở Việt Nam.
Từ 1945 – 1980:
Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng ký đất
đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSHN và QSDĐ vẫn chưa được triển khai. Hoạt
động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất
Trang 4
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng kế hoạch phát
triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất.
Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm 2 loại: bản đồ giải
thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến hoặc chỉnh lý các bản đồ
cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về người sử dụng đất trên
sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng, không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử
dụng đất.
Từ 1980 – 1988:
Từ sau năm 1980, công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được cơ quan Nhà nước
quan tâm, thể hiện bằng việc ban hành các văn bản:
− Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính Phủ ra Quyết định 201/CP về việc
thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
− Ngày 10/11/1980, Thủ Tướng Chính Phủ ra Chỉ thị 299/TTg.
Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu
tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK ngày
05/11/1981. Theo Quyết định này, việc đăng ký đất đai có một trình tự khá chặt chẽ.
Việc triển khai Chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 với kết
quả đạt được còn rất nhiều hạn chế. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp
của người kê khai đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy, hệ thống hồ sơ đăng
ký đất đai thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên
hiện trạng sử dụng đất, việc cấp GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất vẫn
chưa được thực hiện.
Từ 1988 – 1993:
Từ khi có Luật Đất đai 1988, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết
định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết định cấp GCN QSDĐ và
Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định cấp GCN
QSDĐ. Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trong
việc thực hiện đăng ký đất và bắt đầu từ năm 1990 được triển khai đồng loạt trên phạm
vi cả nước.
Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số
vướng mắc cần giải quyết: chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg còn có quá
nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi mới. Vì vậy,
công việc triển khai cấp GCN QSDĐ tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và
duyên hải miền Trung thực hiện rất chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định, nhiều
địa phương đã thực hiện cấp GCN QSDĐ tạm thời.
Từ 1993 – 2003:
Sau khi Luật Đất đai ra đời, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn : ruộng đất
được ổn định cho hộ gia đình, cá nhân; đất đai có giá trị; người sử dụng đất được
hưởng các quyền chuyển nhượng đất, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Với
những thay đổi đó, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp GCN QSDĐ ngày càng trở nên
cấp bách.
Để phù hợp với tinh thần Luật Đất đai, từ năm 1993 đến 2001, Nhà nước đã ban
hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai và đẩy
mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất. Trong đó đáng chú ý là:
Trang 5
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
− Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
− Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa Chính quy
định các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động.
− Công văn 1427/CV-ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa Chính về việc
hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCN QSDĐ.
− Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa Chính
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ.
− Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã có những sự chuyển biến mạnh mẽ do
hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới, một số điều khoản
của Luật Đất đai không còn phù hợp với thực tế nữa. Vì vậy, trong kỳ họp thứ 9 Quốc
hội khóa X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 1993
(có hiệu lực thi hành từ ngày 01/10/2001). Một số văn bản pháp luật quan trọng được
ban hành:
− Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính Phủ sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về
thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất
và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
− Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa Chính
hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ.
Từ 2003 – nay:
Năm 2003 đánh dấu một sự kiện quan trọng, đó là vào ngày 26/11/2003 Quốc
hội thông qua Luật đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Luật Đất đai ban
hành lần này xác định lại quyền sử dụng đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, các điều khoản quy định rất chi tiết, cụ thể nhằm hạn
chế việc ban hành các văn bản dưới Luật, mở rộng thêm các quyền của chủ sử dụng
đất. Đặc biệt chương V quy định rất chặt chẽ và chi tiết về thủ tục hành chính về quản
lý và sử dụng đất đai.
Nghị định 181/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 và Thông tư
29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các
văn bản pháp lý sửa đổi bổ sung như Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày
13/04/2005, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006… được ban hành đẩy
nhanh công tác cấp GCN QSDĐ. Tiến độ thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ đã được
đẩy nhanh hơn và quy trình thực hiện cũng thuận lợi hơn so với các văn bản pháp quy
trước đó.
Ngày 29/11/2005, Luật Nhà ở được ban hành cùng với Nghị định 90/NĐ-CP
ngày 08/10/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã mở ra một
hướng đi mới cho công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ: quy trình, thủ tục
thông thoáng hơn, đơn giản hơn, thời gian thực hiện được rút ngắn hơn.
Trang 6
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
4) Những quy định chung về đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ
− Đối tượng đăng ký cấp GCN: Là người sử dụng đất có quan hệ trực
tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng pháp
luật.
− Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất: Gồm các thông tin về thửa đất
và công trình xây dựng trên đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất được xác định và thể hiện trên GCN, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý
Nhà nước về đất đai và bất động sản.
− Thủ tục đăng ký cấp GCN: Thực hiện theo cơ chế “một cửa”, thống
nhất nguyên tắc: người sử dụng đất nộp hồ sơ tại đâu thì nhận kết quả tại đó.
− Thẩm quyền cấp GCN: UBND cấp Tỉnh cấp cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
UBND cấp Huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
I.1.1.2. Tổng quan thị trường bất động sản
1) Khái niệm và những đặc điểm của bất động sản
Bất động sản theo cách hiểu thông thường là những tài sản không thể di dời
được. Chính vì đặc điểm cố định đó nên bất động sản không chỉ đơn thuần là đất đai,
của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây trồng và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao,
chiều rộng, chiều sâu) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng xác
định.
Điều 181 Bộ Luật Dân sự năm 1995 quy định: “Bất động sản là các tài sản
không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn
liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”.
Tính chất của bất động sản:
−
Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có
khả năng di dời. Tính chất này do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai lại
có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy, giá trị và lợi
ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể.
−
Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa
bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai – loại tài sản không thể bị tiêu hủy
(trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở… ). Bên cạnh đó, các
công trình xây dựng, các công trình kiến trúc, và ngay cả các yếu tố nông nghiệp như
vườn cây, hoa màu, rừng… cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền
của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy từng loại bất động sản cụ thể.
−
Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, do sự khan hiếm và
tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất.
−
Bất động sản có tính dị biệt, không thể có hai bất động sản hoàn toàn
giống nhau. Tính khác biệt của bất động sản trước hết là về vị trí, khác biệt về kết cấu,
kiến trúc, khác nhau về cảnh quan, môi trường và các vật ngoại cảnh.
Trang 7
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
−
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội. Tính chất này xuất phát từ nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc
gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm
chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh.
−
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do chi phí cho đất đai, đầu
tư xây dựng lớn, bên cạnh đó bất động sản lại có khả năng sinh lợi, có thể tạo vốn mới.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước. Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai theo pháp luật ở nước
ta thuộc về sở hữu toàn dân, do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và chịu sự quản lý của Nhà nước.
2) Khái niệm và những đặc trưng của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là môi trường trong đó người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản,
bao gồm: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo hiểm…) tại một
địa bàn cố định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá.
Thị trường bất động sản chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, giao
dịch, mua bán về hàng hóa bất động sản. Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc
của sản xuất hàng hóa bất động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát
triển của sản xuất hàng hóa bất động sản.
Do hàng hóa bất động sản có nhiều thuộc tính đặc biệt nên thị trường bất
động sản cũng là một thị trường đặc thù, khác với những thị trường hàng hóa thông
thường khác với các tính chất sau:
−
Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đối với hàng
hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch,
còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất
động sản giao dịch. Điều này xuất phát từ thuộc tính cố định không thể di dời được
của bất động sản.
−
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền
và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất
đai, không bao giờ mòn hay mất đi và người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng
đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đất
đai mang lại.
−
Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Bất
động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung cầu bất động sản ở các vùng,
các khu vực rất phong phú và rất đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, chất lượng đến quy
mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản ở còn có đặc điểm là phụ thuộc vào
tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng riêng về cung và
cầu bất động sản.
−
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy
là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ
và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản
cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản như kết cấu công trình,
chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý… chỉ mang tính tương đối.
Trang 8
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
−
Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả bất động sản. Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả
thường diễn ra theo quy luật chung là khi cầu tăng lên sẽ kích thích cung tăng, cung
cân bằng với cầu sẽ kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa
bất động sản, khi cầu tăng cung bất động sản không thể phản ứng nhanh như các loại
hàng hóa khác do tính có hạn của đất đai và thời gian để tạo lập một bất động sản
thường không ngắn.
−
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập. Đặc điểm này
có được là do hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các loại
hàng hóa khác, người mua và người bán không có đủ cơ hội và đủ lượng thông tin để
lựa chọn thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Do đó, việc giao dịch trên
thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao và các
định chế hỗ trợ khác như môi giới, định giá, thanh toán, bảo hiểm…
−
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn của bất động sản”, hầu như mọi giao
dịch bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn. Đa phần lượng vốn này được huy
động từ thị trường vốn.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. Bất
động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện được giao dịch trên thị trường phải
chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp
luật chi phối và điều chỉnh các quyền về bất động sản như mua, bán, thế chấp, góp
vốn… Đồng thời, pháp luật còn qui định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản.
3) Các thành phần của thị trường bất động sản
Cung hàng hóa bất động sản:
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản
sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới
hạn nhất định.
Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu
bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán)
được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận.
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan,
doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở
khác thuộc sở hữu Nhà nước. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung bất động sản
chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Nhà nước điều tiết khu vực này thông
qua quy hoạch, các quy chuẩn xây dựng,..
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó
yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy
hoạch của Chính Phủ. Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các yếu tố: sự phát
triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.
Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật
chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu
thông, làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường.
Trang 9
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
Cầu hàng hóa bất động sản:
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất
động sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định.
Giữa nhu cầu tiêu dùng về bất động sản và cầu về bất động sản trên thị trường
có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu
thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song
cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có các nhu cầu không có
khả năng thanh toán, lượng nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường. Mặt khác,
có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng có khả năng thanh toán trở thành
lực lượng đầu cơ. Chính vì vậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với
nhu cầu có khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường.
Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi về cơ cấu bất động
sản: sự gia tăng dân số, quá trình đô thị hóa, mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và
hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của Chính Phủ,…
Giá cả hàng hóa bất động sản:
Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được
hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, hàng
hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản cũng có một số đặc
trưng riêng. Cơ sở để hình thành giá cả bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức
độ khan hiếm và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hóa thông thường
khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau:
− Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình.
− Tính khu vực.
− Có hai loại hình giá cả: giá mua bán và giá cho thuê.
− Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản
đó mang lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau.
− Giá cả bất động sản được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài
việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt còn phụ thuộc vào tính cá biệt
của người mua và người bán.
− Theo xu hướng dài hạn, giá cả bất động sản luôn có xu hướng tăng lên vì
đất đai là tài nguyên có giới hạn.
Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:
− Nhà nước:
Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý
vĩ mô. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho sự hoạt
động của thị trường bất động sản. Đồng thời Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp
(chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển,
thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản. Bên cạnh
đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động
sản.
Trang 10
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính Phủ vào thị trường bất
động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt:
Thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để
điều tiết vĩ mô thị trường.
Tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể
khác.
− Cá nhân:
Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia thị trường với tư cách là phía
cung. Ngược lại, có một số các nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản sẽ tham gia thị
trường với tư cách là phía cầu.
− Doanh nghiệp (tổ chức) kinh doanh, tạo lập bất động sản:
Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau:
doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, phát triển hạ tầng, phát triển đất,... đây là
loại doanh nghiệp tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường.
− Nhà thầu xây dựng:
Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây
dựng, tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường. Người kinh doanh bất động sản cần
đến nhà thầu để thi công xây dựng công trình. Nhiều nhà thầu xây dựng cũng mở rộng
kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản.
− Các tổ chức môi giới, tư vấn:
Chuyên gia tư vấn giúp hai bên cung, cầu gặp nhau và giao dịch. Các
chuyên gia tư vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên
về môi giới, tư vấn về bất động sản. Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ
thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên
môn hóa.
− Các định chế tài chính:
Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn. Vì
vậy hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải huy động vốn từ các định chế tài
chính trên thị trường vốn, chủ yếu là từ phía ngân hàng. Mặt khác, chính các ngân
hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí
tổ chức riêng một bộ phận để chuyên kinh doanh bất động sản. Bên cạnh ngân hàng có
thể kể đến các định chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính,
quỹ đầu tư,...
4) Vai trò của thị trường bất động sản đối với kinh tế và đời sống xã hội
Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát
triển kinh tế – xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp
nhân dân. Vai trò của thị trường bất động sản thể hiện ở các mặt cụ thể sau:
− Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản
cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị và chúng trực tiếp tác động đến nền
kinh tế quốc dân.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản
trong tổng số của cải xã hội ở các nước tuy mức độ khác nhau nhưng thường chiếm
Trang 11
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan tới bất
động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên
gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc
thế giới thứ 3 là rất lớn, lên đến hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA
của các nước phát triển dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản nhà đất còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong
điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản nhà đất ngoài chức năng là nơi ở, nơi
tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt
động thế chấp.
− Thị trường bất động sản phát triển sẽ góp phần huy động nguồn vốn
lớn tại chỗ cho đầu tư phát triển.
Đây là một nội dung quan trọng được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận: “Nếu một quốc gia có biện pháp hữu hiệu bảo
đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa
học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn
để từ đó phát triển kinh tế – xã hội đạt được những mục tiêu đề ra”.
Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng
đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố
định này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của bất
động sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư. Thứ hai là, phát triển thị
trường bất động sản được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lượng hàng
hoá bất động sản giao dịch trên thị trường; cách thứ hai là mở rộng phạm vi các quan
hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,.. làm tăng các quan hệ giao
dịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao dịch làm cho lượng hàng
hoá tăng lên và do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn.
Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Đầu
tư vào bất động sản sử dụng một lượng vốn lớn và thời gian dài, vì vậy thị trường bất
động sản chính là đầu ra của thị trường vốn. Ngược lại, hoạt động thị trường bất động
sản tốt là cơ sở để huy động nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp
và giải ngân. Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho
vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% tổng lượng vốn cho vay. Khi các
giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng
những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác dụng khai thác
nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển. Vì vậy, phát triển đầu tư kinh
doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn
tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội đặc biệt là đầu tư phát
triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
− Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản là điều kiện quan trọng
để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu, bảo đảm cho sự phát triển đô thị và nông thôn tuân thủ quy hoạch bền
vững, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại, đưa đất
nước bước vào thời kì công nghiệp hoá, hiện đại hoá trong xu thế hội nhập và phát
triển. Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp
hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60% – 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị
trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm
Trang 12
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
quan trọng, đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện
các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có
chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường ở đô thị phải đi đôi với
tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những yếu kém và vướng mắc trong
tương lai.
− Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác
như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động,… Vì vậy,
có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản có tác động lan tỏa tới sự phát triển
của nền kinh tế quốc dân.
Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối
lượng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn
thu cho ngân sách Nhà nước. Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai là
mở rộng và tăng các loại hình giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hoá nhưng
qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hoá luân chuyển, đó cũng là cách
góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước thông qua tăng thu nhập về thuế.
Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc
đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các
công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc,… để từ đó tạo nên sự chuyển dịch đáng kể và
quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Theo ước tính, nước ta hiện nay có khoảng hơn 70% giao dịch ngầm (không thực hiện
nghĩa vụ thuế), nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch
chính thức (có đăng kí và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới các cơ chế giao dịch
theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế
trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
− Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng
nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn.
Nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu của người dân. Thị trường nhà ở là
bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở
là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu
hết bắt nguồn từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường khác, ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống nhân dân. Vì vậy phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động
sản nâng cao chất lượng nhà ở bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm giá nhà phù hợp với
thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước
về thị trường bất động sản nhà ở.
− Những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản có thể xảy ra
đối với nền kinh tế – xã hội.
Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trường bất động sản, những
biến động của thị trường bất động sản cũng có ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế và
đời sống xã hội. Thị trường bất động sản quá “nóng sốt” hoặc quá “đóng băng” đều
ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của người dân. Chi phí
đầu tư cơ sở vật chất nhà xưởng chiếm tỷ trọng lớn trong đầu tư, chi phí này được
khấu hao dần vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu tư bất động sản cao sẽ
ảnh hưởng rất lớn đến đầu tư trong nước, thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài và giảm
Trang 13
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
sút cạnh tranh của nền kinh tế. Ngược lại, như chúng ta đã biết, có 80% lượng vốn vay
từ ngân hàng được thế chấp bằng bất động sản. Khi thị trường bất động sản “đóng
băng” sẽ làm ứ đọng một lượng vốn lớn, không có khả năng quay vòng và từ đó không
thể sinh lợi. Việc rút vốn ra khỏi thị trường bất động sản đang “đóng băng” cũng là
điều không phải dễ dàng. Thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh
tế không chỉ một nước mà có thể ảnh hưởng đến các nước trong khu vực, thậm chí trên
thế giới.
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân. Khi giá bất
động sản lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì người dân gặp nhiều khó khăn
trong việc tạo lập nhà ở, dẫn đến hậu quả là hiện tượng lấn chiếm đất công, xây dựng
trái phép làm mất mỹ quan đô thị, gây quá tải hệ thống hạ tầng, ô nhiễm môi trường,
gia tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện.
Khi giá nhà đất lên cao ảnh hưởng lớn đến các chương trình đầu tư
phát triển của Nhà nước. Chi phí đền bù giải toả mặt bằng gấp 5 – 10 lần mức đầu tư
hạ tầng, gây khó khăn trong việc bố trí vốn đầu tư, chậm tiến độ và đặc biệt là làm
giảm hiệu quả đầu tư.
Phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện chưa thực hiện quy
hoạch đi trước một bước sẽ dễ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn để khắc
phục trong tương lai. Nhà nước và nhân dân phải bỏ ra một lượng vốn lớn để tái đầu
tư, điều này gây lãng phí một lượng của cải vật chất không nhỏ của xã hội .
Tóm lại, hoạt động của thị trường bất động sản liên quan đến khối lượng tài
sản lớn rất lớn của quốc gia và của từng hộ gia đình. Phát triển thị trường bất động sản
đúng hướng sẽ tác động quan trọng và tích cực đến tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu
cầu thiết yếu của nhân dân. Nói cách khác, phát triển tốt hàng hoá bất động sản tạo nên
hình ảnh của đất nước. Ngược lại, quản lý điều hành không tốt thị trường này sẽ ảnh
hưởng không nhỏ tới phát triển bền vững và giảm sút mức sống của nhân dân. Bởi
vậy, phát triển hàng hoá bất động sản và vận hành thị trường bất động sản rất cần vai
trò quản lý của Nhà nước, trong đó vai trò quan trọng và trực tiếp của chính quyền địa
phương cần được thể hiện trong suốt quá trình từ tạo lập, vận hành thị trường và quản
lý sử dụng bất động sản.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
I.1.2.1. Văn bản Trung Ương
− Pháp lệnh về nhà ở ngày 26/03/1991 quy định chế độ quản lý Nhà
nước về nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia các quan hệ về nhà ở.
− Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
− Luật Đất đai năm 2003.
− Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai.
− Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
− Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
Trang 14
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
− Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
− Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 của Chính Phủ về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.
− Luật Nhà ở năm 2005.
− Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 08/10/2006 của Chính Phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
− Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 của Bộ Xây Dựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP.
− Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
I.1.2.2. Văn bản của TP. Hồ Chí Minh
− Quyết định số 6280/QĐ-UB-QLĐT ngày 26/08/1995 của UBND TP.
Hồ Chí Minh về việc ban hành quy định thủ tục cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ, thủ
tục chuyển QSHNƠ và QSDĐƠ tại TP. Hồ Chí Minh.
− Quyết định số 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/6/2000 của UBND TP. Hồ
Chí Minh về việc ban hành quy định trình tự, thủ tục cấp GCN QSHN và QSDĐ, thủ
tục chuyển QSHN và QSDĐ tại TP. Hồ Chí Minh.
− Quyết định số 25/2002/QĐ-UB ngày 21/03/2002 của UBND TP. Hồ
Chí Minh về phân cấp cho UBND các quận, huyện cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ.
− Quyết định số 04/2003/QĐ-UB ngày 06/01/2003 của UBND TP. Hồ
Chí Minh về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục cấp GCN QSHN và QSDĐ tại
TP. Hồ Chí Minh.
− Quyết định số 90/2004/QĐ-UB ngày 09/04/2004 của UBND TP. Hồ
Chí Minh về sửa đổi, bổ sung quy định về trình tự, thủ tục cấp GCN QSHN và QSDĐ
tại TP. Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định 04/2003/QĐ-UB ngày
06/01/2003.
− Quyết định số 54/2007/QĐ-UB ngày 30/03/2007 của UBND TP. Hồ
Chí Minh về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục cấp GCN QSHNƠ và
QSDĐƠ, GCN QSHNƠ, GCN QSDĐ tại TP. Hồ Chí Minh.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
I.1.3.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở nước ta
Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993:
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, đất đai, bất động sản ở
nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà
nước. Do đó, hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra
một cách bình thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư
doanh ở miền Bắc, đất đai và bất động sản được phân phối lại, các giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, thuê mướn, cầm cố đất đai và bất động sản trên thực tế vẫn được thực
hiện nhưng không phổ biến. Cách thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê
Trang 15
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đỗ Thị Quyên
mướn… được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia
giao dịch tự tìm đến nhau và tự thỏa thuận giá cả. Trong giai đoạn này, mặc dù Nhà
nước chưa có văn bản pháp luật về giao dịch bất động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừa
nhận và làm thủ tục cho các giao dịch mua, bán, thuê mướn bất động sản, vẫn thu lệ
phí trước bạ (thuế trước bạ) khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Đặc điểm chủ yếu của
thị trường bất động sản trong giai đoạn này là một thị trường tự phát ở một số vùng,
một số địa phương theo yêu cầu của thực tế; chưa có khung pháp luật cho thị trường
bất động sản; chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản .
Hiến pháp năm 1980 qui định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản
pháp luật cho thị trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký
quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
được giao cho khu vực kinh tế Nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Quan hệ chuyển dịch,
mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không
được thừa nhận. Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị
trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, xây dựng và
phát triển sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ… thuộc các thành phần kinh tế
ngày một gia tăng, phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai. Hiện tượng mua bán đất đai,
bất động sản, đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại các đô thị vào những năm từ 1991 –
1993. Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn với sử dụng đất. Về cơ sở
pháp lý, Điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đã cho phép: “Người được thừa kế nhà ở hoặc
người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan
có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có
ngôi nhà đó”. Tuy nhiên trên thực tế, giao dịch mua bán nhà ở thực chất là giao dịch
mua bán đất đai ngầm không được pháp luật qui định. Giao dịch mua bán là giao dịch
trao tay, một số trường hợp có dấu xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn. Hiện
tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến,
không tuân thủ những quy định của pháp luật về đất đai. Việc giao đất, phân phối đất
không đúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị,
các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương mại và dịch
vụ… làm nảy sinh nhiều vụ khiếu kiện về đất đai. Chính vì vậy, trong giai đoạn từ
năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, thị trường bất động sản còn là thị trường ngầm và được
hình thành một cách tự phát.
Thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993 đến nay:
Hiến pháp năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo qui hoạch và theo pháp luật, đảm bảo sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1993 khẳng
định: “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; Nhà nước thừa nhận đất
có giá, quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hóa đặt biệt”. Tiếp đó, Bộ Luật Dân Sự
năm 1995 đã có qui định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về
chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Qua 3 lần sửa đổi (1998, 2001,
2003), Luật Đất đai đã quy định đến các vấn đề liên quan đến phát triển thị trường bất
động sản như: lần đầu tiên quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp…; người sử dụng đất được cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ; tổ
chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất… Đây là sự thay đổi quan niệm
Trang 16
