142 HOÀN THIỆN CÔNG tác ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản tại NGÂN HÀNG THƯƠNG mại cổ PHẦN á CHÂU CHI NHÁNH hà NỘI,KHOÁ LUẬN tốt NGHIỆP

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
----*****- - - -

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHÀN Á CHÂU CHI NHÁNH HÀ NỘI

Họ và tên sinh viên
Lớp
Khóa
Khoa

: NGUYỄN HƯƠNG THẢO
: K15TCL
: 2012-2016
: TÀI CHÍNH

Hà Nội, tháng 05 năm 2016


Lời cam đoan
Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Hồn thiện cơng tác định giá
bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu - Chi nhánh Hà Nội” là
cơng trình nghiên cứu của bản thân em, dựa trên những kiến thức chuyên môn đã được

đào tạo, xuất phát từ việc nghiên cứu thực tiễn tại đơn vị thực tập và dưới sự hướng dẫn
của NGƯT. PGS. TS Kiều Hữu Thiện.
Cơ sở lý luận trong bài là tham khảo từ nguồn tài liệu chuyên ngành, các nội dung
về tình hình thực tiễn của đơn vị là những thơng tin thực tế, mang tính trung thực do Ngân
hàng Thương mại cổ phần Á Châu - Chi nhánh Hà Nội cung cấp. Một lần nữa, em xin
khẳng định về tính trung thực của lời cam đoan.


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.............................................................................................................................................1
CHƯƠNG 1................................................................................................................................................4
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI........................................................................'.......................................4
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản..............................................................4
1.1.1.
Bất động sản:.............................................................................................................................4
1.1.2.
Thị trường bất động sản:........................................................................................................... 6
1.2. Định giá bất động sản:..................................................................................................................7
1.2.1.
Khái niệm định giá bất động sản:............................................................................................. 7
1.2.2.
Cơ sở giá trị của định giá bất động sản:...................................................................................7
1.2.3.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản:.......................................................................8
1.2.4.
Các nguyên tắc định giá bất động sản trongnền kinh tế thị trường:........................................9
1.3. Vai trò của định giá bất động sản:..............................................................................................11
1.3.1.
Trong nền kinh tế thị trường:..................................................................................................11

1.3.2.
Trong hoạt động tín dụng:......................................................................................................11
1.4. Các phương pháp định giá bất động sản được áp dụng hiện nay............................................12
1.4.1.
Phương pháp so sánh..............................................................................................................12
1.4.2.
Phương pháp chi phí............................................................................................................... 14
1.4.3.
Phương pháp thu nhập............................................................................................................15
1.4.4.
Phương pháp thặng dư............................................................................................................18
1.5. Quy trình định giá bất động sản:...............................................................................................20
1.6. Một số nét về hoạt động định giá bấtđộng sản trênthế giới vàbài học cho Việt Nam:............22
1.6.1.
Một số nét về hoạt động địnhgiá bất động sảntrên thế giới.................................................22
1.6.2.
Bài học rút ra cho Việt Nam...................................................................................................24
CHƯƠNG 2..............................................................................................................................................27
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á
CHÂU - CHI NHÁNH HÀ NỘI......................................................................................'........................27
2. 1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Hà Nội.......................................27
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP Á Châu...........................................27
2.1.2............................. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng Á Châu - Chi nhánh Hà Nội
.........................................................................................................................................................................28
2.1.3. Cơ cấu bộ máy tổ chức của ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.......................................29


2.1.4.

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Giới thiệu về bộ phận thẩm định tài sản khu vực Nam Hà Nội................................................30
2.2. Thực trạng định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu Hà Nội..............................31
2.2.1.
Cơ sở của công tác định giá bất động sản tại ngân hàng ACB.................................................31
2.2.2.
Quy trình định giá bất động sản tại phòng thẩm định tài sản Nam Hà Nội..............................32
2.2.3.
Phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng tại ACB.............................................................35
2.2.4.
Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại ACB qua các ví dụ
thực tế..............................................................................................................................................................38
2.3. Đánh giá công tác định giá tài sản đảm bảo tại ACB Hà Nội.................................................46
2.3.1.
Về quy trình định giá...........................................................................................................46
2.3.2.
Về phương pháp định giá.....................................................................................................48
CHƯƠNG 3..............................................................................................................................................54
GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU............................................................................................................. 54
3.1. Định hướng phát triển của Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu- chinhánhHà Nội .... 54
3.1.1.
Kế hoạch phát triển hoạt động định giá tại Ngân hàng Thương mại cổphần ÁChâu............54
3.1.2.
Định hướng phát triển của bộ phận định giá tài sản..................................................................55
3.2. Giải pháp hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại ACB Hà Nội....55
3.2.1.
Về quy trình định giá bất động sản............................................................................................55
3.2.2.
Về phương pháp định giá bất động sản......................................................................................60

3.3. Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản.........................................64
3.3.1.
Kiến nghị đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.........................................................64
3.3.2.
Kiến nghị với Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu...........................................................66
Kết luận chung.........................................................................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................................................... 1

Tên bảng biêu

Trang

Bảng 2.1: Mạng lưới các phòng giao dịch trực thuộc ACB Hà Nội

27

Biêu đô 2.2: Biêu đô cơ câu tô chức của ngân hàng ACB

28

Biểu đơ 2.3 Sơ đơ tơ chức Phịng định giá tài sản khu vực Nam Hà Nội

29

Bảng 2.4: Đơn giá xây dựng các loại cơng trình xây dựng

36


______________Ký hiệu______________ ____________ Y nghĩa________________

TMCP

Thương mại cổ phần

ACB

Ngân hàng thương mại cổ phần A Châu

BDS

động sản
BẢNGBất
KÝ
HIỆU VIẾT TẮT

CLMS

Credit Life Management System (Hệ thống
quản lý hợp đồng bảo hiểm tín dụng)

PGD

Phịng giao dịch

UBND

Ủy ban nhân dân

1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nen kinh tế thị trường Việt Nam trong những năm gần đây đang dần bước qua giai
đoạn khủng hoảng và đang có những dấu hiệu tăng trưởng tích cực. Cùng với xu hướng
hội nhập và tồn cầu hóa, sự tham gia vào các tổ chức và hiệp định kinh tế quốc tế đã đưa
Việt Nam trở thành một thị trường hấp dẫn trên tồn thế giới. Những cơ hội lớn đó đã kéo
theo sự phát triển của tất cả các ngành nghề, lĩnh vực, trong đó quan trọng nhất là thị
trường vốn, cụ thể là các ngân hàng. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng của các ngân hàng
ln tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế phần nào những rủi ro đó, các ngân hàng đều đòi
hỏi tài sản đảm bảo, mà phổ biến nhất là bất động sản từ phía người đi vay, nhằm giúp
Ngân hàng đưa ra các quyết định đúng đắn, đồng thời cũng là để phòng ngừa khi rủi ro
xấu nhất xảy ra thì ngân hàng vẫn có khả năng thu hổi lại nguồn vốn. Do đó, cơng tác
định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại càng thể hiện vai trò quan trọng và cần
thiết.
Trong thời gian thực tập tại ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu chi nhánh Hà
Nội, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá ở đây, em đã quyết định chọn đề
tài: iiHoan thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Ả
Châu — Chi nhánh Hà Nội” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá
nói chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng. Đồng thời, có thể
đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại
Ngân hàng TMCP Á Châu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài nham chỉ ra một số vấn đề sau trong quá trình nghiên cứu:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản nói chung, quy trình, phương
pháp định giá bất động sản trên lý thuyết.


2

-

Làm rõ thực tế áp dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Á Châu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình và các phương pháp này, đưa
ra một số kiến nghị với các cơ quan chức năng có liên quan.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á
Châu - chi nhánh Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu: bất động sản thuộc thành phố Hà Nội. Số liệu cho nghiên cứu
được lấy trong năm 2016.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp sau để tiến hành nghiên cứu:
- Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
- Nghiên cứu, phân tích so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu dựa trên các tài liệu thực
tế do Ngân hàng TMCP Á Châu cung cấp, khảo sát thực tế nghiệp vụ định giá tại
phòng định giá tài sản của Ngân hàng.
- Kế thừa kết quả nghiên cứu từ các công trình nghiên cứu trước đó về định giá bất
động sản.
- Đánh giá, phỏng vấn trực tiếp cán bộ ngân hàng.
5. Ket cầu khóa luận
Bài khóa luận được chia thành ba chương riêng biệt
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của
Ngân hàng.
Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ
phần Á Châu - Chi nhánh Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động
sản tại ACB Hà Nội.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chê

nên khóa luận sẽ khơng tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy, em rất mong nhận được sự góp
ý từ các thầy cơ giáo và bạn đọc.


3

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
đã giúp em thu thập số liệu và hồn thành q trình thực tập.
Đặc biệt, em xin cảm ơn thầy giáo hướng dẫn NGƯT. PGS. TS Kiều Hữu Thiện đã
giúp đỡ em hoàn thành khóa luận này!


4

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản:
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản:
Có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản dựa trên những góc độ nghiên
cứu khác nhau. Tuy nhiên, giữa các quan điểm đều tồn tại những nét tương đồng, được
tổng hợp thành một khái niệm tổng quan nhất về bất động sản, cụ thể là:
“Bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất. Đặc tính cơ bản để
phân biệt với các tài sản khác là tính cố định, khó có thể di dời, việc di dời phải đảm bảo
tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi. Bất động sản thường tồn tại lâu dài, có
thể đo lường bằng giá trị nhất định, là tài sản quý giá vủa mọi cá nhân, gia đình và tồn
xã hội. ”
1.1.1.2. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản:
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, được thể hiện qua các đặc điểm riêng biệt

như sau:
Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí
Do tính cố định về mặt địa lý nên bất động sản là tài sản khơng có khả năng di dời,
vị trí của bất động sản cũng được xác định bởi một tọa độ nhất định. Chính vì đặc tính cố
định mà bất động sản khơng thể di chuyển từ nơi thừa sang nơi thiếu. Vì vậy, trong ngắn
hạn, khi xảy ra mất cân đối cung cầu về một loại bất động sản nào đó thì khó có thể điều
chỉnh kịp thời. Đồng thời, giá trị của bất động sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi vị trí và
mơi trường xung quanh.
Thứ hai, bất động sản có tính bền vững
Đất đai là tài sản được thiên nhiên ban tặng và có thể xem như khơng thể bị mất đi.
Đồng thời, các cơng trình và kiến trúc trên đất sau khi được xây dựng và sử dụng một thời


5

gian thì sẽ được cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại lâu dài. Chính vì vậy mà bất động sản
có tính bền vững theo giá trị thời gian. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa tuổi thọ kinh tế và
tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện chi phí sử dụng
bất động sản ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Trong khi, tuổi thọ vật
lý được tính bằng thời gian cơng trình trên đất bị lão hóa và hư hỏng, khơng cịn an tồn
khi tiếp tục sử dụng.
Thứ ba, bất động sản có tính khan hiếm:
Tính khan hiếm của bất động sản là sự giới hạn về diện tích của từng mảnh đất,
khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. Diện tích đất tự nhiên là có giới hạn so với sự phát
triển của dân số. Do đó, trong tương lai giá bất động sản ln có xu hướng tăng lên. Mặt
khác, do những quy định của Nhà nước về quy hoạch và sử dụng đất, mật độ xây dựng, số
tầng cho phép dẫn đến nguồn cung bất động sản có hạn.
Thứ tư, bất động sản có tính khác biệt:
Chính vì tính khan hiếm và tính cố định của đất đai nên hàng hóa bất động sản có
tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ cũng rất ít có khả năng tồn tại hai bất động sản

hoàn toàn giống nhau. Giữa hai bất động sản nằm liền kề hay các căn hộ trong cùng tòa
nhà, dù có thiết kế và kiến trúc tương tự nhau nhưng vẫn có sự khác biệt về các yếu tố chủ
quan như hướng nhà, số tầng, phong thủy.
Thứ năm, bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này
có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất
động sản trong khu vực đó.
Thứ sáu, bất động sản thường chịu ảnh hưởng của yếu tố văn hóa - xã hội:
Bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán, tâm lý và xã hội nhiều hơn
các loại hàng hóa khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực và quốc gia
là khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm
lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh. cũng chi phối nhu cầu
bất động sản.


6

Thứ bảy, bất động sản chịu sự quản lý của Nhà nước
Do đất đai là thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, cùng với
các quy định và chủ trương phát triển cơ sở hạ tầng của từng vùng miền trong từng giai
đoạn mà Nhà nước ban hành những chính sách và văn bản pháp luật về bất động sản.
1.1.2. Thị trường bất động sản:
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan
hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản:
Thứ nhất, thị trường bất động sản khơng có thị trường trung tâm:
Hoạt động trên thị trường bất động sản ngoài người mua và người bán cịn có cả
những tổ chức trung gian. Thông thường, việc mua bán bất động sản được tiến hành qua

các đơn vị kinh doanh bất động sản như các sàn giao dịch hoặc người mua và người bán
tìm đến nhau thơng qua báo chí. Chính vì vậy mà thơng tin về thị trường rất khó thu thập
và có độ tin cậy khơng cao.
Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính chất địa phương:
Đặc tính của bất động sản là tính cố định và khơng thể chia cắt hay mang đi được
làm cho thị trường có tính chất địa phương, đặc biệt là thị trường nhà ở do gắn chặt với
các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội của địa phương.
Thứ ba, thị trường bất động sản cạnh tranh khơng hồn hảo
Thị trường bất động sản ln có sự can thiệp trực tiếp từ phía Nhà nước nên khơng
cịn giữ được sự hồn hảo theo quy luật cung cầu của thị trường. Bên cạnh đó, do bất
động sản là khan hiếm nên thị trường luôn tồn tại yếu tố độc quyền và các thông tin trên
thị trường như quy hoạch, quản lý... chưa được phổ biến triệt để, tạo ra những cạnh tranh
khơng hồn hảo trên thị trường.
Thứ tư, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với các thị trường tài chính
tiền tệ và với sự phát triển của quốc gia.


7

Do yếu tố khan hiếm dẫn đến xu hướng tăng của giá bất động sản trong tương lai,
đầu tư vào bất động sản tạo ra kì vọng rất lớn về lợi nhuận. Hai nguồn tài trợ vốn quan
trọng cho các nhà đầu tư bất động sản là thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Những biến
đổi về lãi suất ngân hàng và thị trường chứng khốn có ảnh hưởng rất lớn đến giá cả của
bất động sản cũng như thái độ của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản.
1.2. Định giá bất động sản:
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản:
Khác với giá bán bất động sản, giá trị bất động sản luôn tồn tại kể cả khi khơng có
việc mua bán trên thị trường. Giá trị bất động sản được đo bằng độ lớn của các khoản thu
nhập mà bất động sản có thể đem lại cho chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản. Việc
định giá bất động sản không đơn giản chỉ phục vụ cho hoạt động mua bán mà còn có ý

nghĩa cho các hoạt động giao dịch kinh tế khác như hoạt động tín dụng tại các ngân hàng.
Xuất phát từ đặc điểm trên, có thể đưa ra định nghĩa về định giá bất động sản như
sau:
“Định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về các
khoản thu nhập mà bất động sản có thể tạo ra cho chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụng
bất động sản cho mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị trường cụ thể.”
1.2.2. Cơ sở giá trị của định giá bất động sản:
Theo tiêu chuẩn số 01 và 02 Thẩm định giá Việt Nam, cơ sở khoa học cho định giá
tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương
mại bình thường.
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường.


8

Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng là: Giá trị đang sử dụng, giá trị
đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị cịn lại, giá trị tài sản
bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản:

>

Yếu tố chủ quan:

Yếu tố con người, hệ thống cơ sở dữ liệu và quan điểm của cơ quan định giá gây ra

các tác động mang tính chủ quan tới kết quả của công tác định giá. Các tổ chức khác nhau
như ngân hàng, công ty định giá hay cơ quan nhà nước tiến hành định giá bất động sản
đứng trên các góc độ và có mục đích khác nhau. Bên cạnh đó, chất lượng nguồn nhân lực
về cả trình độ chun mơn và đạo đức nghề nghiệp cũng ảnh hưởng tới độ tin cậy và
chính xác của giá trị bất động sản được định giá. Đồng thời, q trình định giá địi hỏi sự
am hiểu về các thông tin trên thị trường. Do đó, hệ thống thơng tin của các cơ quan định
giá cũng là một trong những nhân tố chủ quan ảnh hưởng tới giá trị bất động sản.

>

Yếu tố khách quan

Các yếu tố về vật chất:
Là các thuộc tính hữu dụng vốn có của bất động sản như: vị trí, kích thước, phương
hướng, khả năng xây dựng.. .Khi những cơng dụng này càng cao thì giá trị bất động sản
càng lớn.
Các yếu tố về pháp lý
Tình trạng pháp lý của bất động sản là những quy định về quyền của của chủ thể
đối với việc khai thác các thuộc tính của bất động sản trong quá trình sử dụng. Nếu quyền
khai thác của chủ thể càng lớn thì giá trị bất động sản càng cao và ngược lại. Đó là các
quyền: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu tặng, nghĩa vụ nộp thuế khi mua bán.
Các yếu tố về kinh tế
Bất động sản cũng là một loại hàng hóa và giá bất động sản cũng chịu những tác
động từ quy luật cung cầu trên thị trường. Khi cung bất động sản khan hiếm sẽ đẩy giá lên
cao và ngược lại.
Các yếu tố khác


9

Ngoài các yếu tố như trên, giá trị bất động sản còn chịu ảnh hưởng từ các yếu tố
khác như: phong thủy, văn hóa xã hội hay tâm lý tiêu dùng... Do vậy, nhân viên định giá
phải am hiểu thị trường để có thể đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản.
1.2.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường:
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Cơ sở đề ra ngun tắc: Con người ln có xu hướng tìm ra phương thức khai
thác tối đa lợi ích của tài sản
Nội dung nguyên tắc: Nguyên tắc này dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay
nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất, nhưng có thể khác nhau đáng
kể trong việc khai thác và sử dụng. Giá trị của bất động sản được thừa nhận trong điều
kiện nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Tuân thủ nguyên tắc: Thẩm định viên cần xem xét việc sử dụng cao nhất và tốt
nhất của bất động sản về cả mảnh đất trống cũng như các cơng trình trên đất. Cần phải đặt
bất động sản vào những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế cho phép phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, pháp lý và tài chính.
Theo IVSC, một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi:
- Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên (điều kiện có thực, có độ tin cậy tại
thời điểm định giá, khơng bi quan, lạc quan quá mức.)
- Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý, tính thơng lệ, hay tập quán xã hội
cũng cần phải được tôn trọng.
- Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều
hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một cơng trình tương ứng,
trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.
Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất vè giá trị của một tài sản là khơng vượt
q chi phí để có một tài sản tương đương.
Tuân thủ nguyên tắc: Thẩm định viên cần:

10

- Am hiểu các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự vào
thời điểm định giá.
- Phải được trang bị kiến thức về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản.
1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Giá trị của bất động sản được đo lường dựa trên khả năng
tạo ra thu nhập, lợi ích mong muốn trong tương lai.
Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài
sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản
Tuân thủ nguyên tắc: Vận dụng nguyên tắc này khi định giá, thẩm định viên cần:
- Dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước
tính giá trị tài sản.
- Thu thập những thông tin gần nhất trên thị trường để tiến hành phân tích, điều
chỉnh và ước tính giá trị bất động sản.
1.2.4.4. Nguyên tắc cung — cầu
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Giá trị thị trường của bất động sản chịu ảnh hưởng từ
những tác động qua lại của các lực lượng cung, cầu trên thị trường. Giá thị trường tỷ lệ
thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
Nội dung nguyên tắc: Đánh giá bất động sản trong sự tác động của cung và cầu
khi định giá.
Tuân thủ nguyên tắc: Thẩm định viên cần phân tích được tác động của yếu tố
cung cầu đối với các giao dịch bất động sản trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của
chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần định giá nên được định giá trên cơ sở
giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.2.4.5. Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao
hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.

11

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài
sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản
tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị
toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị tồn bộ và
giá trị của các bộ phận cịn lại.
Các nguyên tắc trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình
thành nên quy trình và phương pháp định giá bất động sản một cách hợp lý và có cơ sở
khoa học.
1.3. Vai trị của định giá bất động sản:
1.3.1. Trong nền kinh tế thị trường:
Định giá bất động sản là công cụ quan trọng để tư vấn giá trị, giá cả bất động sản
giúp các chủ thể, các bên liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định mua bán,
đầu tư hay cho vay thế chấp bất động sản.
Định giá bất động sản góp phần giúp cơ chế thị trường tự động phân bổ một cách
tối ưu và thúc đẩy nền kinh tế hoạt động một cách hiệu quả.
Việc định giá bất động sản còn khiến cho thị trường trở nên minh bạch và khách
quan hơn, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước cũng như trên thế
giới.
Định giá bất động sản giúp Nhà nước thực hiện các chủ trương chính sách như cổ
phần hóa; bán , khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực
hơn.
1.3.2. Trong hoạt động tín dụng:
Việc xác định đúng giá trị bất động sản là hết sức cần thiết bởi đó là cơ sở quan
trọng để ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác đưa ra mức cho vay hợp lý, tránh rủi ro
cho ngân hàng. Định giá bất động sản không chỉ được thực hiện ở khâu đầu vào vay vốn
mà còn phải xem xét trong khâu phát mãi tài sản trong trường hợp khách hàng khơng có

12

khả năng trả nợ. Do đó, cơng tác định giá trước khi cho vay đã được giảm trừ bớt so với
giá thị trường, giảm thiểu rủi ro chênh lệch giá cho ngân hàng.
Ngoài ra, trong điều kiện hội nhập, việc cạnh tranh giữa các ngân hàng trong và
ngồi nước địi hỏi các ngân hàng cải tiến quy trình tính dụng và xác định lại giá trị bất
động sản trong hoạt động tín dụng để thu hút khách hàng.
1.4. Các phương pháp định giá bất động sản được áp dụng hiện nay
1.4.1. Phương pháp so sánh
1.4.1.1. Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất động
sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường.
1.4.1.2. Cơ sở của phương pháp
Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất
động sản có mối liên hệ mật thiết với giá bán của các bất động sản tương tự có thể so sánh
được đã được mua bán, giao dịch trên thị trường.
1.4.1.3. Nguyên tắc:
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc đóng góp.
1.4.1.4. Điều kiện th ực hiện
- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các bất động sản tương tự được
mua bán trên thị trường và phải so sánh được với bất động sản định giá.
- Chất lượng thơng tin thu thập được là phù hợp, chính xác và có thể kiểm tra được.
- Thị trường ổn định.
1.4.1.5. Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần
nhất và phù hợp với các điều kiện đặt ra.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị của nó và
đảm bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được.

13

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (tốt nhất là
trong khoảng 3 đến 5 bất động sản).
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản định giá và bất động
sản so sánh, thực hiện điều chỉnh như sau: Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần định giá trên cơ sở giá của các bất động
sản đã điều chỉnh
1.4.1.6. Ưu nhược điểm
ưu điểm:
Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến và được sử dụng nhiều nhất do các ưu
điểm sau:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì khơng có cơng thức
hay mơ hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường. Do đó, có cơ sở vững chắc để
khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
Hạn chế:
- Phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử
dụng để so sánh được.
- Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến động,
các thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu, giảm độ chính xác của phương pháp.
- Phương pháp này địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức
thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
1.4.1.7. Ứng dụng th ực tiến
Phương pháp này rất thích hợp để định giá cho các trường hợp:
- Các bất động sản có tính đồng nhất như chung cư, nhà liền kề, các dãy nhà được
xây cùng kiểu kiến trúc.

- Các mảnh đất trống.
- Cho mục đích mua bán, thế chấp, tính thuế bất động sản.


14

1.4.2. Phương pháp chi phí
1.4.2.1. Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc
chi phí thay thế bất động sản tương tự với bất động sản định giá.
1.4.2.2. Cơ sở của phương pháp
Phương pháp chi phí dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần định giá có
thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
1.4.2.3. Nguyên tắc
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc đóng góp
1.4.2.4. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất
trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc định
giá quy định tại Luật đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của
Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ban ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, tái tạo, thay thế cơng trình xây
dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy
định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá)
của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy
kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng kết

quả bước 1 và bước 4.
Cơng thức tính:
Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lơ đất + Chi
phí tái tạo hay chi phí thay thế cơng trình xây dựng trên đất - Giá trị hao mịn tích lũy
của cơng trình xây dựng.


15

1.4.2.5. Ưu nhược điểm
ưu điểm:
- Phương pháp này được sử dụng để định giá các bất động sản dùng cho các giao
dịch và mục đích riêng biệt.
- Sử dụng khi khơng có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo
dịng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
Hạn chế
- Chi phí khơng phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường tồn bộ khơng
hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
Phải có dữ liệu từ thị trường.
Việc ước lượng khấu hao mang tính chủ quan.
Thẩm định viên phải là người có nhiều kinh nghiệm và kiến thức.
1.4.2.6. Ứng dụng th ực tiễn
-

Định giá những bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt, chun dùng, khơng
đủ thơng tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường.
- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các
dạng bồi thường khác.
Được sử dụng để kiểm tra độ chính xác của các phương pháp định giá khác.
Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.

1.4.3. Phương pháp thu nhập
1.4.3.1. Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của một bất động sản bằng
cách thể hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do bất động sản mang
lại thành giá trị vốn tại thời điểm hiện tại.
1.4.3.2. Cơ sở của phương pháp
Cơ sở lý thuyết của phương pháp này xuất phát từ quan niệm: Giá trị của một bất
động sản được đo bằng độ lớn của khoản thu nhập mà bất động sản có thể mang lại cho
chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản trong tương lai; giả thiết rằng thu nhập là vĩnh
viễn và rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.
1.4.3.3. Nguyên tắc


16

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai.
1.4.3.4. Điều kiện thực hiện
Phương pháp này được áp dụng cho các bất động sản có khả nang mang lại thu
nhập trong tương lai.
1.4.3.5. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: chi
phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp,...
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính tốn, cơng việc này có thể
dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.
Bước 4: Dùng cơng thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản mục
tiêu.

Cơng thức tính:
n

1

∑

Ft
(1+7

t=1

Trong đó:
Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.
Ft: Thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.
i: Tỷ suất hiện tại hóa (cịn gọi là tỷ suất chiết khấu).
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
Đối với bất động sản cho thu nhập ổn định hàng nam

______I
Vo = r


17

Trong đó:
I: thu nhập rịng hàng năm
R: tỷ lệ chiết khấu
Đối với bất động sản cho thu nhập hàng năm tăng đều đạn trong vơ hạn:
11

Vo = 7÷
I-K
Trong đó:
I1: Thu nhập ròng ở năm thứ nhất: I1 = Io (1+k)
Io: Thu nhập ròng ở năm hiện hanh
i: tỷ lệ chiết khấu
k: Tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm
1.4.3.6. Ưu nhược điểm
ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, phương pháp này rất khoa học và có cơ sở chặt chẽ, vì nó
tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
- Đơn giản, dễ sử dụng.
- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi các khoản thu nhập có thể
dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
- Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do việc đầu tư bất động sản là
phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn.
Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ
quan.
- Kết quả dự báo có thể khơng chính xác do nhiều yếu tố chủ quan và khách quan
như: thời gian đưa bất động sản vào khai thác và sử dụng, giá cả tiền thuê trong
tương lai, các chi phí phát sinh...


18

1.4.3.7.

Ứng dụng th ực tiễn

Phương pháp này phù hợp cho những bất động sản mang lại thu nhập đều đặn qua
từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp...
1.4.4. Phương pháp thặng dư
1.4.4.1. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà thị trường của tài sản cần định
giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có, bằng cách lấy giá trị ước tính của sự
phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để
tạo ra sự phát triển đó.
1.4.4.2. Cơ sở của phương pháp
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp thu nhập. Theo
phương pháp này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu
vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
1.4.4.3. Nguyên tắc
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
1.4.4.4. Điều kiện thực hiện
Phương pháp này được áp dụng cho các bất động sản có tiềm năng phát triển (đất
trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo)
1.4.4.5. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của bất động sản mục tiêu, có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản theo hướng sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp
đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: các chi phí trong q trình đầu
tư vào cơng trình xây dựng trên đất như: Chi phí sử dụng đất, chi phí phá dỡ và dọn dẹp
mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà thầu xây dựng.