Kiểm sát việc kê biên tài sản của ngƣời phải thi hành án là quyền sử dụng đất (luận văn thạc sỹ luật)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THÀNH YÊN

KIỂM SÁT VIỆC KÊ BIÊN TÀI SẢN CỦA NGƢỜI
PHẢI THI HÀNH ÁN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

KIỂM SÁT VIỆC KÊ BIÊN TÀI SẢN CỦA NGƢỜI
PHẢI THI HÀNH ÁN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Định hƣớng ứng dụng
Mã số Cn: 8380103

Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tiến
Học viên: Nguyễn Thành n
Lớp: Cao học luật, Bình Thuận khóa 2

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi với sự giúp đỡ
của giáo viên hướng dẫn. Các số liệu, trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy,
chính xác và trung thực. Những kết luận của luận văn chưa từng được ai cơng bố
trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả

Nguyễn Thành Yên


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TT TỪ VIẾT TẮT

TỪ ĐƢỢC VIẾT TẮT

1

CQTHADS, CHV

Cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên

2

LTCVKS

Luật Tổ chức Viện kiểm sát năm 2014

3

LTHADS

Luật Thi hành án 2008, sửa đổi, bổ sung
năm 2014

Nghị định số 33/2020/NĐ-CP

Nghị định số 33/2020/NĐ-CP ngày 17
tháng 3 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số
62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm
2015 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Thi hành án dân sự

Quy chế KSTHADS

Quy chế công tác Kiểm sát thi hành án
dân sự kèm theo Quyết định số 810/QĐVKSTC-V11 ngày 20 tháng 12 năm 2016
của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân
tối cao về việc ban hành quy chế công tác
kiểm sát thi hành án dân sự, thi hành án
hành chính

Quyết định số 810/QĐVKSTC-V11

Quyết định số 810/QĐ-VKSTC-V11 ngày
20 tháng 12 năm 2016 của Viện trưởng
Viện kiểm sát nhân dân tối cao về việc

ban hành quy chế công tác kiểm sát thi
hành án dân sự, thi hành án hành chính

7

Thơng tư liên tịch
11/2016/TTLT-BTPTANDTC-VKSNDTC

Thơng tư liên tịch 11/2016/TTLT-BTPTANDTC-VKSNDTC ngày 11 tháng 8
năm 2016 quy định một số vấn đề về thủ
tục thi hành án dân sự và phối hợp liên
ngành trong thi hành án dân sự.

8

UBND

Ủy ban nhân dân

9

VKSND, KSV

Viện kiểm sát nhân dân, Kiểm sát viên

4

5

6

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƢƠNG 1. KIỂM SÁT VIỆC XÁC ĐỊNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI
SẢN CỦA NGƢỜI PHẢI THI HÀNH ÁN ĐỂ KÊ BIÊN THI HÀNH ÁN .........8
1.1. Kiểm sát việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản của ngƣời phải thi
hành án đang trực tiếp sử dụng để kê biên thi hành án.....................................8
1.2. Kiểm sát việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản của ngƣời phải thi
hành án đang đang cầm cố, thế chấp để kê biên thi hành án ..........................18
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................25
CHƢƠNG 2. KIỂM SÁT THỦ TỤC KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ
TÀI SẢN CỦA NGƢỜI PHẢI THI HÀNH ÁN ĐỂ THI HÀNH ÁN ................26
2.1. Kiểm sát các thủ tục trƣớc khi thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất là tài
sản của ngƣời phải thi hành án của Cơ quan thi hành án, Chấp hành viên ........26
2.1.1. Kiểm sát việc thông báo, niêm yết các quyết định, văn bản thi hành án
dân sự cho đương sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ......................26
2.1.2. Kiểm sát việc xác minh điều kiện thi hành án của người phải thi hành án
trước khi Cơ quan thi hành án dân sự tiến hành hoạt động kê biên tài sản là
quyền sử dụng đất...............................................................................................30
2.2. Kiểm sát việc thực hiện việc kê biên ...........................................................35
2.2.1. Cơ quan thi hành án không tổ chức cưỡng chế kê biên đối với tài sản là
quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã chuyển nhượng cho người
khác sau khi bản án, quyết định của Tịa án có hiệu lực pháp luật ...................35
2.2.2. Kiểm sát việc kê biên quyền sử dụng đất là tài sản của người phải thi
hành án thuộc trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai .............................................................................39
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................45
KẾT LUẬN ..............................................................................................................46

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kiểm sát thi hành án dân sự là một trong những quyền năng, biện pháp pháp
lý quan trọng khi VKSND thực hiện chức năng kiểm sát hoạt động tư pháp nói
chung, kiểm sát thi hành án dân sự nói riêng. Nhận thức rõ ý nghĩa, tầm quan trọng
của nhiệm vụ này, thời gian qua ngành kiểm sát nhân dân đã áp dụng đồng bộ nhiều
giải pháp, đề ra chỉ tiêu cụ thể để kịp thời phát hiện thiếu sót, vi phạm của
CQTHADS, CHV, cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan đến việc thi hành án
nhằm bảo đảm việc thi hành án kịp thời, đầy đủ, đúng pháp luật và yêu cầu khắc
phục, góp phần nâng cao chất lượng của hoạt động thi hành án dân sự.
Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về thi hành án dân sự vẫn tồn tại một
số hạn chế, bất cập, thiếu sót trong thực tiễn áp dụng. Những hạn chế, bất cập này
xuất phát từ sự chưa hoàn thiện, đồng bộ của pháp luật và do người có thẩm quyền
thực hiện.
Thứ nhất, LTHADS và các văn bản hướng dẫn thi hành còn bộc lộ một số
khiếm khuyết như: trình tự, thủ tục thi hành án về kê biên tài sản của người phải thi
hành án là quyền sử dụng đất còn phức tạp, nhiều cơng đoạn, q trình thi hành án
kéo dài; chưa có sự thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan; chưa có quy
định cụ thể về biện pháp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người được thi hành án,
quyền lợi của người liên quan dẫn tới việc người phải thi hành án chây ỳ, cố tình
kéo dài thi hành án và khơng tự nguyện thi hành án.
Thứ hai, LTHADS và các quy định khác của pháp luật về kê biên tài sản của
người phải thi hành án còn chưa chặt chẽ, rõ ràng và chưa được hướng dẫn cụ thể
cho nên việc áp dụng chưa thống nhất trong thực tiễn dẫn đến hiệu quả tác động của
LTHADS chưa cao trong đó có việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là

quyền sử dụng đất.
Thứ ba, LTHADS và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định đầy đủ
mà cụ thể là việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự nếu
gặp phải sai sót mà nguyên nhân khách quan do các Cơ quan có thẩm quyền xác
định chưa đúng về hiện trạng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án. Các bất
cập này cịn chung chung chưa làm rõ được tình hình di biến động cũng như quá
trình kê khai quyền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
chưa đúng thực tế hoặc sai so với thực tế dẫn đến hoạt động kê biên tài sản của


2
người phải thi hành án là quyền sử dụng đất cũng như hoạt động Kiểm sát việc kê
biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn,
vướng mắc như: Cơ chế quản lý; sự phối hợp giữa các cơ quan tổ chức trong việc
cưỡng chế còn chưa thống nhất, đồng bộ.
Tiếp tục nghiên cứu, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những vướng mắc,
bất cập trong việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất là
nhu cầu mang tính cấp thiết nhằm bảo đảm cho hệ thống CQTHADS các cấp, CHV,
quyền và lợi ích chính đáng của người được thi hành án. Trong những năm gần đây,
những vụ việc thi hành án áp dụng biện pháp cưỡng chế, kê biên tài sản là quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất gia tăng, nhiều vụ việc mang tính chất phức tạp,
bản án tuyên khó thi hành, đương sự chống đối, cũng có nhiều trường hợp CHV tổ
chức cưỡng chế kê biên không đúng quy định, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi
ích hợp pháp của đương sự, người có quyền và nghĩa vụ liên quan dẫn đến tình trạng
đơn khiếu nại, tố cáo kéo dài, vượt cấp, vượt ngành. Vì vậy, công tác kiểm sát việc kê
biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất của VKSND có vị trí, vai
trị rất quan trọng trong khâu cơng tác kiểm sát thi hành án dân sự.
Đó cũng là lý do, tác giả lựa chọn đề tài: “Kiểm sát việc kê biên tài sản của
ngƣời phải thi hành án là quyền sử dụng đất” làm đề tài luận văn Thạc sỹ cao
học Luật, chuyên ngành Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến đề tài này đã có một số bài viết của các nhà nghiên cứu:
- Ngô Minh Thuận, (2013), “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp ngân hàng
để thu hồi nợ thông qua thi hành án”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật
Tp.Hồ Chí Minh. Trong cơng trình này tác giả đã làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
cơ bản về xử lý tài sản thế chấp, pháp luật xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu
hồi nợ thông qua thi hành án. Luận văn đã khái quát được các phương thức xử lý tài
sản thế chấp ngân hàng, quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam, pháp luật của
một số nước trên thế giới trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu
hồi nợ thơng qua thi hành án; phân tích, đánh giá thực tiễn pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp ngân hàng để thu hồi nợ thông thi hành án. Trên cơ sở đó đưa ra một số
định hướng có tính nguyên tắc, đồng thời đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn
thiện pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu hồi nợ thông
qua thi hành án. Tuy nhiên, luận văn chỉ chỉ rõ những khó khăn, vướng mắc, cũng


3
như những hạn chế, bất cập của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu
hồi nợ thông qua thi hành án chứ chưa đề cập các vấn đề nghĩa vụ đảm bảo của tài
sản thế chấp của bên thứ ba trong Hợp đồng tín dụng; khơng xác định người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia; chưa phân định rõ được phần quyền sở hữu
tài sản, quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung và
cũng chưa đề cập phương thức kiểm sát việc kê biên tài sản của người phải thi hành
án là quyền sử dụng đất để thi hành án.
- Hoàng Thế Anh (2015), “Giám sát thi hành án dân sự”, luận án Tiến sĩ,
Trường Đại học Quốc gia Hà Nội trong luận văn này tác giả đã cơ bản làm rõ được cơ
sở lý luận về công tác thi hành án dân sự và giám sát thi hành án dân sự, đồng thời
phân tích, làm rõ nhiệm vụ giám sát của các chủ thể liên quan như: nhân dân, Quốc hội
và Hội đồng nhân dân, Tòa án nhân dân, VKSND cùng với thực trạng giám sát thi
hành án dân sự ở Việt Nam hiện nay. Mặc dù đề tài rất rộng, liên quan đến nhiều đối

tượng nghiên cứu cho nên luận án là tài liệu rất tốt cho tác giả nghiên cứu trong quá
trình thực hiện luận văn. Tuy nhiên, luận án cũng chưa đề cập phương thức kiểm sát
việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất để thi hành án.
- Đỗ Văn Kha, (2017), “Những vấn đề rút ra từ việc ban hành kháng nghị
trong hoạt động kiểm sát thi hành án dân sự”, Tạp chí Kiểm sát số 02/2017, tr. 2024. Kháng nghị là một văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất trong hoạt động thi
hành án dân sự nhưng có một số bản kháng nghị khi ban hành không được cơ quan
Thi hành án chấp nhận làm ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng công tác kiểm sát
thi hành án dân sự. trong bài viết này, tác giả đã nêu lên một số vấn đề cần rút kinh
nghiệm để ban hành các kháng nghị về công tác thi hành án dân sự được chính xác,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, cơ quan, tổ chức, cá nhân. Nhưng,
tác giả cũng không đề cập đến kháng nghị trong quá trình kiểm sát việc kê biên tài
sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất để thi hành án.
- Đỗ Văn Kha, “Kinh nghiệm khi kiểm sát việc xác minh điều kiện thi hành án
dân sự”, Tạp chí Kiểm sát số 18/2017, tr. 12-20. Tác giả đã nên lên một số dạng vi
phạm phổ biến trong việc xác minh điều kiện thi hành án dân sự và xác định chỉ có
kiểm sát tốt ngay từ giai đoạn xác minh điều kiện thi hành án mới đảm bảo cho việc
thi hành bản án, quyết định được kịp thời đầy đủ và đúng pháp luật. Phát hiện vi
phạm trong xác minh điều kiện thi hành án càng sớm thì việc khắc phục hậu quả càng
nhẹ, làm tốt việc kiểm sát xác minh điều kiện thi hành án không đơn thuần chỉ là việc
hạn chế tổn thất trong tổ chức thi hành án mà còn nâng cao vị thế của VKSND.


4
- Nguyễn Nông, “Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác kiểm sát thi
hành án dân sự, hành chính”, Tạp chí Kiểm sát số 21/2016, tr. 12-17. Tác giả đã nêu
lên một số kết quả đã đạt được, những hạn chế trong công tác kiểm sát thi hành án
dân sự, hành chính. Qua đó, tác giả đã đưa ra một số giải pháp để nâng cao chất
lượng, hiệu quả công tác kiểm sát thi hành án dân sự, hành chính như: quan tâm xây
dựng lực lượng KSV, cơng chức làm công tác kiểm sát thi hành án dân sự, hành
chính; đổi mới phương thức thực hiện cơng tác kiểm sát thi hành án dân sự, hành

chính ở VKSND các cấp từ kiểm sát thơng thường, tồn diện sang kiểm sát có trọng
tâm, trọng điểm; hồn thiện hệ thống pháp luật, quy định, quy chế có liên quan đến
cơng tác kiểm sát thi hành án dân sự, hành chính.
- Nguyễn Thị Thế, “Bàn về phạm vi công tác kiểm sát thi hành án dân sự”,
Tạp chí Kiểm sát số 15/2017, tr.24-30. Tác giả đã nêu lên nội dung việc nghiên cứu
lý luận về vấn đề phạm vi kiểm sát thi hành án dân sự có ý nghĩa quan trọng trong
việc nhận thức cũng như áp dụng quy định của pháp luật vào thực tiễn cơng tác,
đảm bảo tính chủ động và áp dụng thống nhất trong việc thực hiện nhiệm vụ, quyền
hạn của VKSND khi kiểm sát thi hành án dân sự.
- Bùi Đức Tiến (2016), “Một số vấn đề về cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là
quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tịa án nhân dân, Số 20/2016, tr. 26-28. Tác giả đã nêu
nêu lên một số vướng mắc trong việc cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử
dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc nhận thức cũng như áp dụng quy định của
pháp luật vào thực tiễn công tác, đảm bảo tính chủ động và áp dụng thống nhất trong
việc thi hành án. Tuy nhiên, tác giả chưa nêu lên nhiệm vụ, quyền hạn của VKSND
trong quá trình kiểm sát thi hành án dân sự nói chung và q trình kiểm sát việc kê
biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất để thi hành án nói riêng.
Điều này đặt ra yêu cầu là tác giả phải làm sáng tỏ “Kiểm sát việc kê biên
tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự” ở góc độ thực tiễn có so
sánh với pháp luật hiện hành để đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và cơ
chế thi hành pháp luật về việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở quy định của pháp luật, thực tiễn kiểm sát hoạt động thi hành án
dân sự về việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất,


5
vướng mắc, khó khăn, hạn chế, bất cập của các quy định hiện hành để đề xuất một

số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về việc kê biên tài sản của người phải thi
hành án là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được những mục đích trên nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài là:
- Làm rõ thực trạng pháp luật về kiểm sát việc kê biên tài sản của người phải
thi hành án là quyền sử dụng đất;
- Chỉ ra hạn chế, vướng mắc khi thực hiện kiểm sát việc kê biên tài sản của
người phải thi hành án là quyền sử dụng đất;
- Đánh giá nguyên nhân, hạn chế của việc kê biên tài sản của người phải thi
hành án là quyền sử dụng đất;
- Đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật đối với việc kê biên tài
sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu trong cơng trình là quy định của pháp luật về kiểm sát
việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất trong thi hành
án dân sự. Các quy định này được điều chỉnh trong LTHADS, LTCVKS và các văn
bản hướng dẫn thi hành. Thực tiễn thi hành, vướng mắc, bất cập khi thực hiện kiểm
sát việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất trong thi
hành án dân sự được đánh giá là căn cứ để đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật về
việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Cơng trình chỉ nghiên cứu về hoạt động kiểm sát việc kê biên tài sản của
người phải thi hành án là quyền sử dụng đất. Các hoạt động kiểm sát việc kê biên
khác của người phải thi hành án bao gồm: Khấu trừ tài khoản, trừ vào tiền, thu hồi
giấy tờ có giá của người phải thi hành án; Trừ vào thu nhập của người phải thi
hành án; Phong toả tài khoản, tài sản của người phải thi hành án tại ngân hàng, tổ
chức tín dụng, kho bạc nhà nước; Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành
án, kể cả tài sản của người phải thi hành án đang do người thứ ba giữ; Cấm hoặc
buộc người phải thi hành án không làm hoặc làm cơng việc nhất định cơng trình

khơng đề cập.


6
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài, tác giả sử dụng các phương pháp sau:
- Phương pháp phân tích: Phương pháp này được sử dụng trong hai chương
của luận văn nhằm làm sáng tỏ, làm rõ các quy tắc và bảo đảm tính chính xác của
việc áp dụng luật trong thực tiễn kiểm sát việc kê biên tài sản của người phải thi
hành án là quyền sử dụng đất;
- Phương pháp phân tích luật viết: Phương pháp này cũng được sử dụng trong
hai chương của luận văn nhằm đánh giá những quy định cụ thể trong hoạt động
kiểm sát việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất. Trên
cơ sở phân tích, đánh giá các quy phạm pháp luật, cơng trình chỉ ra những bất cập
của luật và hạn chế trong thực tiễn thực hiện.
- Phương pháp tổng hợp: Phương pháp được sử dụng trong hai chương của
luận văn nhằm đánh giá tình hình thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật về
hoạt động kiểm sát việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng
đất, trên cơ sở đó đưa ra các nhận xét, bình luận. Phương pháp này cịn được sử
dụng trong các kết luận.
- Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng khi so sánh các quy
định của pháp luật về kiểm sát việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là
quyền sử dụng đất. Nói cách khác, khi muốn tìm hiểu sự tương đồng và khác biệt
của hê thống pháp luật thuần túy, tác giả không thể không dựa vào những tương
đồng và khác biệt giữa các chế định, các quy phạm pháp luật của các hệ thống pháp
luật đó và ngược lại, để tìm hiểu sự khác biệt trong nội dung của chế định nào đó ở
các văn bản pháp luật khác nhau.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ quy định của pháp luật
trong hoạt động kiểm sát việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử

dụng đất những bất cập và hướng hồn thiện;
Luận văn làm tài liệu tham khảo trong cơng tác nghiên cứu, học tập đối với hoạt
động kiểm sát việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất;
Kết quả nghiên cứu nâng cao nghiệp vụ công tác của tác giả khi thực hiện
nhiệm vụ theo quy định của pháp luật trong việc kê biên tài sản của người phải thi
hành án là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự.


7
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 2 chương:
Chương 1: Kiểm sát việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản của người
phải thi hành án để kê biên thi hành án
Chương 2: Kiểm sát thủ tục kê biên quyền sử dụng đất là tài sản của người
phải thi hành án để thi hành án


8
CHƢƠNG 1
KIỂM SÁT VIỆC XÁC ĐỊNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CỦA
NGƢỜI PHẢI THI HÀNH ÁN ĐỂ KÊ BIÊN THI HÀNH ÁN
1.1. Kiểm sát việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản của ngƣời phải
thi hành án đang trực tiếp sử dụng để kê biên thi hành án
Theo Từ điển Luật học, kiểm sát hoạt động tư pháp là “kiểm tra, giám sát,
xem xét, theo dõi việc tuân theo pháp luật đối với hoạt động điều tra, truy tố, xét xử,
thi hành án, giam giữ, cải tạo của các cơ quan tiến hành tố tụng và giải quyết các
hành vi phạm pháp, kiện tụng trong nhân dân nhằm đảm bảo cho pháp luật được
chấp hành nghiêm chỉnh và thống nhất”1. Theo Điều 4 LTCVKS, kiểm sát hoạt
động tư pháp là “hoạt động của Viện kiểm sát nhân dân để kiểm sát tính hợp pháp

của các hành vi, quyết định của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong hoạt động tư
pháp”. Với các khái niệm trên, hoạt động kiểm sát là hoạt động của VKSND trong
việc kiểm tra, giám sát các hoạt động tố tụng của các cơ quan tiến hành tố tụng và
những người tham gia tố tụng nhằm thực hiện chức năng kiểm sát hoạt động tư
pháp theo quy định của pháp luật.
Kiểm sát thi hành án dân sự là một trong những công tác thực hiện chức năng
kiểm sát hoạt động tư pháp của VKSND nhằm đảm bảo cho các bản án, quyết định
đã có hiệu lực pháp luật hoặc chưa có hiệu lực nhưng phải thi hành ngay của Tòa án
được thi hành đầy đủ kịp thời, đúng pháp luật; đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của tổ chức, cá nhân và Nhà nước, góp phần giữ vững ổn định chính trị, xã hội, tăng
cường hiệu lực và hiệu quả của bộ máy Nhà nước, đặc biệt là của hệ thống các cơ
quan tố tụng.
Trong thi hành án dân sự, để đảm bảo việc thi hành án kịp thời, đúng pháp luật,
cần thiết phải có một cơ chế kiểm tra, giám sát. Đó là hoạt động kiểm sát trong thi
hành án dân sự nói chung, kiểm sát việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là
quyền sử dụng đất nói riêng. Trong phạm vi, quyền hạn của mình, VKSND thực hiện
chức năng kiểm sát việc tuân theo pháp luật của cơ quan thi hành án và các chủ thể
khác nhằm đảm bảo cho pháp luật được chấp hành nghiêm chỉnh và thống nhất.
Sự tham gia của VKSND góp phần hạn chế những tiêu cực, thiếu sót trong q
trình thi hành án dân sự nói chung, trong việc kê biên tài sản của người phải thi hành
án là quyền sử dụng đất nói riêng, nâng cao tinh thần trách nhiệm của CQTHADS,
1

Từ điển Luật học (2006), NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp, tr. 441.


9
CHV khi tổ chức thi hành án dân sự. Theo Hướng dẫn số 05/HD-VKSTC ngày
05/01/2018 của VKSND tối cao ban hành Hướng dẫn công tác công tác kiểm sát thi
hành án dân sự, thi hành án hành chính năm 2018 thì VKSND các cấp tăng cường

cơng tác kiểm sát thi hành án dân sự, kiểm sát việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi
hành án; nhất là việc áp dụng biện pháp kê biên tài sản thi hành án là quyền sử dụng
đất. Tăng cường trực tiếp kiểm sát, nhất là việc thi hành án tồn đọng, kéo dài; kịp thời
ban hành các bản kháng nghị, kiến nghị, yêu cầu khắc phục vi phạm.
Theo Điều 12 LTHADS, VKSND có quyền trực tiếp kiểm sát hoạt động thi
hành án dân sự của CQTHADS cùng cấp và cấp dưới, CHV, các cơ quan, tổ chức
và cá nhân có liên quan; ban hành kết luận kiểm sát khi kết thúc việc kiểm sát; kiến
nghị xem xét hành vi, quyết định liên quan đến thi hành án có vi phạm pháp luật ít
nghiêm trọng của Tòa án, CQTHADS cùng cấp hoặc cấp dưới; yêu cầu khắc phục
vi phạm pháp luật và xử lý người vi phạm. Kiến nghị cơ quan, tổ chức liên quan có
vi phạm, thiếu sót trong hoạt động quản lý khắc phục nguyên nhân, điều kiện dẫn
tới vi phạm pháp luật và áp dụng các biện pháp phòng ngừa và kháng nghị hành vi,
quyết định của Thủ trưởng, CHV, CQTHADS cùng cấp, cấp dưới có vi phạm pháp
luật nghiêm trọng xâm phạm lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cơ
quan, tổ chức, cá nhân; yêu cầu đình chỉ việc thi hành, thu hồi, sửa đổi, bổ sung
hoặc hủy bỏ quyết định có vi phạm pháp luật trong việc thi hành án, chấm dứt hành
vi vi phạm pháp luật.
Theo Điều 14 Quy chế KSTHADS, VKSND có trách nhiệm kiểm sát việc áp
dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án. Khi kiểm sát việc kê biên tài sản của người
phải thi hành án là quyền sử dụng đất, VKSND kiểm sát các nội dung cơ bản sau:
Thẩm quyền, căn cứ, đối tượng, thời hạn, thủ tục áp dụng đối với biện pháp cưỡng chế;
việc lập kế hoạch cưỡng chế thi hành án trong trường hợp cần huy động lực lượng; việc
bảo quản tài sản thi hành án; tranh chấp về tài sản và các quy định khác.
Hoạt động kiểm sát việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử
dụng đất có thể thơng qua biện pháp cử KSV trực tiếp tham gia và kiểm sát việc cưỡng
chế hoặc kiểm sát hồ sơ, tài liệu việc thi hành án có cưỡng chế. Khi tham gia và trực
tiếp kiểm sát việc cưỡng chế, KSV nghiên cứu trước các tài liệu thi hành án có liên
quan đến việc cưỡng chế, nếu phát hiện có vi phạm trong việc tổ chức cưỡng chế thể
hiện trong tài liệu thi hành án thì báo cáo Lãnh đạo VKSND để yêu cầu hoặc kiến nghị,
kháng nghị khắc phục; nếu phát hiện vi phạm tại nơi tổ chức cưỡng chế thì có quan

điểm yêu cầu CQTHADS, CHV khắc phục, sau đó báo cáo Lãnh đạo VKSND.


10
Khi kiểm sát việc kê biên đối với tài sản là quyền sử dụng đất, trong đó chú ý
kiểm sát những trường hợp quyền sử dụng đất không được kê biên, thủ tục kê biên,
việc tạm giao quản lý, sử dụng, khai thác diện tích đất đã kê biên; việc xử lý tài sản
gắn liền với đất đã kê biên theo quy định tại các Điều 89, Điều 110, Điều 111, Điều
112 và Điều 113 LTHADS.
Với các quy định như trên và qua thực tiễn kiểm sát việc kê biên tài sản của
người phải thi hành án là quyền sử dụng đất, tác giả nhận thấy có những bất cập
như sau:
Thứ nhất, CQTHADS, CHV không xác định được mốc giới, diện tích quyền
sử dụng đất là tài sản của người phải thi hành án khi kê biên.
Theo Điều 88 LTHADS, trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 03
ngày làm việc, CHV thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ
dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về
thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán,
hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án.
Trường hợp đương sự vắng mặt thì có thể ủy quyền cho người khác thực hiện
các quyền, nghĩa vụ của mình. Trường hợp đã được thơng báo hợp lệ mà đương sự
hoặc người được ủy quyền vắng mặt thì CHV vẫn tiến hành việc kê biên, nhưng
phải mời người làm chứng và ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên. Trường hợp
không mời được người làm chứng thì CHV vẫn tiến hành việc kê biên nhưng phải
ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên.
Việc kê biên tài sản phải lập biên bản. Biên bản phải ghi rõ giờ, ngày, tháng,
năm kê biên, họ, tên CHV, đương sự hoặc người được ủy quyền, người lập biên
bản, người làm chứng và người có liên quan đến tài sản; diễn biến của việc kê biên;
mơ tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và ý kiến của người làm chứng.
Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được ủy quyền, người

làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng
chế, CHV và người lập biên bản.
Theo Điều 89 LTHADS, trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài
sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của
pháp luật, CHV yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã
đăng ký. Sau khi kê biên, CHV thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về
việc kê biên tài sản đó để xử lý theo quy định tại khoản 1 Điều 178 của LTHADS.


11
Theo khoản 1 Điều 178 LTHADS, cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giao
dịch bảo đảm trong thi hành án dân sự phải tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các
yêu cầu liên quan đến các giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng
ký tại cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm ngay sau khi nhận được
yêu cầu của CHV, CQTHADS. Theo khoản 3 Điều 178 LTHADS, cơ quan đăng ký
tài sản phải thu hồi, sửa đổi, hủy các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử
dụng đất, đã cấp cho người phải thi hành án; thực hiện việc cấp mới các giấy tờ theo
quy định của pháp luật.
Theo điểm c khoản 2 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, đối với tài sản thuộc
quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì CHV xác định phần sở hữu, sử dụng
theo số lượng thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản,
thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất. CHV thông báo kết quả xác định phần sở hữu, sử dụng
cho các thành viên trong hộ gia đình biết.
Theo Điều 84 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2024 của Chính phủ
quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai, người nhận quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất nộp hồ sơ đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo kết
quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận; quyết định hoặc bản án
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của CQTHADS đã được thi hành; kết

quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chia tách hộ gia đình, nhóm
người sử dụng đất có quyền đăng ký biến động về đất đai. Văn phòng đăng ký đất
đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính,
cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
Tuy pháp luật quy định như vậy, nhưng trong quá trình tổ chức thi hành án,
CHV gặp rất nhiều khó khăn khi xác định mốc giới, diện tích đất thuộc quyền sử
dụng của người phải thi hành án để kê biên. Cơ quan quản lý đất đai tại địa phương
không nắm rõ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Trong khi đó, khoản 3
Điều 178 LTHADS đã xác định rõ về trách nhiệm của cơ quan này. Hơn nữa, Điều
3 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP quy định: Trong phạm vi quyền hạn do pháp luật
quy định, UBND các cấp, có trách nhiệm phối hợp chỉ đạo và tạo điều kiện cho cơ
quan thi hành án dân sự trên địa bàn thực thi chính sách, pháp luật về thi hành án


12
dân sự; chỉ đạo các cơ quan chức năng có liên quan phối hợp với CQTHADS để
thực hiện tốt việc quản lý hoạt động thi hành án dân sự trên địa bàn.
Ví dụ 1: Bản án số 18/2016/DSST ngày 10/8/2016 của Tịa án nhân dân
huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận2.
Theo bản án trên, vợ chồng bà Nguyễn Thị Diệu và ông Nguyễn Thương phải
trả cho bà Nguyễn Thị Bích Hường số tiền 58.000.000 đồng. Ngồi ra, bản án cịn
xác định nghĩa vụ án phí dân sự và hồn trả tạm ứng án phí. Theo yêu cầu của người
được thi hành án, Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hàm Tân ra Quyết định thi hành
án số 349/QĐ-CCTHADS ngày 05/4/2017, buộc vợ chồng bà Nguyễn Thị Diệu và
ông Nguyễn Thương phải trả cho bà Nguyễn Thị Bích Hường số tiền 58.000.000
đồng cùng với lãi suất chậm thi hành án; đồng thời phân công CHV tổ chức thi hành.
CHV được phân công tổ chức thi hành án đã thực hiện việc thông báo Quyết định thi
hành án, thời hạn tự nguyện thi hành án đối với người phải thi hành án.
Hết thời gian tự nguyện, người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện

nghĩa vụ, CHV tiến hành xác minh điều kiện thi hành án, kết quả: Vợ chồng bà
Nguyễn Thị Diệu và ông Nguyễn Thương được UBND huyện Hàm Tân cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 081805 tại thửa số 164, tờ bản đố số 4 tọa lạc
tại khu phố 7, thị trấn Tân Nghĩa, huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận vào ngày
05/9/2011, qua nhiều lần tách thửa cho các con thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của vợ chồng bà Nguyễn Thị Diệu và ông Nguyễn Thương còn lại 800m2.
CHV ra Quyết định về việc cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 16/QĐCCTHADS ngày 11/8/2017 đồng thời tiến hành kê biên quyền sử dụng đất nêu trên
để đảm bảo thi hành nghĩa vụ của người phải thi hành án. Tuy nhiên, khi kê biên,
CHV khơng xác định được vị trí đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
phải tạm dừng việc kê biên trên.
Để đảm bảo việc thi hành án, CHV đã ban hành văn bản đề nghị Chi nhánh
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hàm Tân, Phòng Tài ngun - Mơi trường
huyện Hàm Tân, địa chính thị trấn Tân Nghĩa xác định lại vị trí đất hiện tại của vợ
chồng bà Nguyễn Thị Diệu và ông Nguyễn Thương. Qua trả lời của các cơ quan
trên thì tại thời điểm đo vẽ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ
chồng bà Nguyễn Thị Diệu và ông Nguyễn Thương do đo, vẽ diện tích bằng tay.
Khi tách thửa cho các con thì được đo, vẽ diện tích bằng máy nên có sự thiếu hụt về
2

Phụ lục 1.


13
diện tích đất cho nên hiện nay khơng xác định được diện tích đất cịn lại của vợ
chồng bà Nguyễn Thị Diệu và ông Nguyễn Thương là bao nhiêu.
Trong vụ án này, tác giả nhận thấy:
Một, dù CHV đã tiến hành các thủ tục để kê biên tài sản của người phải thi
hành án là quyền sử dụng đất nhưng khơng thể thực hiện. Ngun nhân xuất phát từ
diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất thực tế là
khơng trùng khớp.

Hai, KSV khi kiểm sát việc việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là
quyền sử dụng đất không thể đề xuất Lãnh đạo Viện kiến nghị, kháng nghị với
CQTHADS, CHV về việc thi hành. Trong khi đó, người được thi hành án căn cứ
vào bản án, thực hiện quyền khiếu nại và việc khiếu nại này là có căn cứ.
Ba, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên - Môi trường
muốn giải quyết được đầy đủ vụ việc phải tổ chức họp liên ngành, giải quyết khiếu
nại của vợ chồng bà Nguyễn Thị Diệu và ông Nguyễn Thương khi điều chỉnh lại
diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể trên.
Bốn, thời hạn thi hành Bản án số 18/2016/DSST ngày 10/8/2016 của Tịa án
nhân dân huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận sẽ kéo dài do tiến hành các hoạt động trên.
Năm, đây là tình trạng chung của việc đo vẽ để cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất trong thời gian trước đây.
Sáu, trong vụ án này, nghĩa vụ của vợ chồng bà Nguyễn Thị Diệu và ông
Nguyễn Thương là trả tiền, nếu nghĩa vụ là giao đất thì bản án trên phải xem xét lại
theo các thủ tục khác. Như vậy, việc thi hành án sẽ diễn ra trong thời gian rất dài.
Ví dụ 2: Bản án sơ thẩm số 13/2018/DS-ST ngày 23/5/2018 của Tịa án nhân
dân huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận và Bản án phúc thẩm số 148/2018/DS-PT
ngày 14/11/018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận3.
Trong vụ án này, bản án sơ thẩm và phúc thẩm tun buộc ơng Kiều Ngọc
Hịe và bà Nguyễn Thị Kim Liên giao trả lại diện tích đất 528m2 thuộc thửa đất số
20, tờ bản đồ số 22, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 672955 cấp cho bà
Trương Thị Kim Liên đã chuyển nhượng cho ơng Nguyễn Minh Cường vào ngày
21/4/2006 và tồn bộ tài sản gắn liền trên đất cho ông Nguyễn Minh Cường được
tồn quyền sử dụng (có trích lục bản đồ địa chính kèm theo). Ơng Nguyễn Minh
3

Phụ lục 2.


14

Cường phải hồn trả trị giá tài sản cho ơng Kiều Ngọc Hòe và bà Nguyễn Thị Kim
Liên là 7.330.000 đồng.
Án có hiệu lực pháp luật, Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hàm Tân đã ra
Quyết định thi hành án số 166/QĐ-CCTHADS ngày 13/12/2018, thi hành bản án
trên. Hết thời gian tự nguyện, do người phải thi hành án không tự nguyện, CHV tiến
hành xác minh để thi hành thì được biết: Diện tích đất của ơng Nguyễn Minh
Cường trên thực tế có sự sai số với diện tích được cấp; mặt khác các nhân chứng
đều xác định rõ ranh giới giữa các thửa đất từ trước đến nay giữ nguyên hiện trạng.
CHV đã ban hành văn bản đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất Hàm Tân xác định lại vị trí đất hiện tại của ơng Nguyễn Minh Cường thì được
trả lời là có sự sai sót trong đo vẽ nên chờ điều chỉnh.
Trong vụ án này, điểm giống với vụ án trên là cơng tác đo, vẽ về diện tích
khơng chính xác nên mốc giới khơng xác định được chính xác. Qua việc thi hành
án, việc sai sót về mốc giới, diện tích mới được phát hiện và phải chỉnh lý trong thời
gian rất dài. Điều này đồng nghĩa với việc thi hành án kéo dài. Điểm khác của vụ án
này với vụ án trên là nghĩa vụ trong bản án là giao đất. Tuy trong vụ án này khơng
có hoạt động kê biên, nhưng cho thấy công tác quản lý đất đai tại địa phương
(huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận) cịn lỏng lẻo, hồ sơ lưu trữ chưa đảm bảo sự
chính xác, nhất quán. Điều này đặt ra yêu cầu là phải có sự tổng rà sốt cơng tác
quản lý đất đai tại địa phương, điều chỉnh về diện tích, mốc giới, chủ sử dụng đối
với hiện trạng đất đai tại huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận. Mở rộng ra là địa bàn
tỉnh Bình Thuận. Có như vậy, cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
đăng ký biến động và thi hành án mới đi vào quy củ, thống nhất. Tránh tình trạng
khi các cơ quan chức năng thực hiện hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất là
phải điều chỉnh lại hiện trạng đất đai. Đối chiếu với vụ án này, sau khi có kết quả
điều chỉnh hiện trạng đất đai, Bản án sơ thẩm số: 13/2018/DS-ST ngày 23/5/2018
của Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận và Bản án phúc thẩm số
148/2018/DS-PT ngày 14/11/2018 của Tịa án nhân dân tỉnh Bình Thuận buộc phải
hủy và giải quyết lại cho đúng với quyền sử dụng đất mà bà Trương Thị Kim Liên
mà nay là ông Nguyễn Minh Cường nhận chuyển nhượng và được cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất lần thứ hai.
Từ thực tiễn kiểm sát việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền
sử dụng đất, theo tác giả, UBND tỉnh Bình Thuận, Sở Tài ngun và Mơi trường
phải thực hiện những hoạt động sau:


15
Một, tổng rà sốt cơng tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh để có kế hoạch
điều chỉnh giấy tờ về đất đai đúng với thực trạng đất đai hiện có.
Hai, thường xuyên cập nhật biến động đất đai trên địa bàn phù hợp với thực
tiễn sử dụng đất đai.
Ba, tăng cường và nâng cao hiệu quả công tác đo vẽ hiện trạng đất đai trên
địa bàn đúng với đất đai hiện đang quản lý. Trong đó, chú trọng về vị trí, diện tích,
mốc giới, người sử dụng, mục đích sử dụng đất.
Bốn, số hóa cơng tác quản lý đất đai vừa đảm bảo tính chính xác trong việc
quản lý đất đai, đồng thời nhanh chóng cung cấp thơng tin cho cơ quan chức năng
khi thực hiện nhiệm vụ theo thẩm quyền.
Năm, Luật Đất đai năm 2013 cần được sửa đổi, bổ sung theo định hướng
quản lý đất đai bằng việc số hóa cơ sở dữ liệu đất đai. Có như vậy, khơng chỉ cơ
quan thi hành án, tổ chức công chứng, các cơ quan, tổ chức khác và cơng dân tiếp
cận thơng tin về đất đai nhanh chóng, hiệu quả mà cịn giảm bớt tình trạng khiếu
nại, tố cáo về đất đai do việc quản lý đất đai không tốt, không hiệu quả.
Thứ hai, CHV kê biên quyền sử dụng đất liên quan đến tài sản thừa kế.
Theo Điều 74 LTHADS, trường hợp chưa xác định được phần quyền sử dụng
đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung để thi hành án thì CHV phải
thông báo cho người phải thi hành án và những người có quyền sử dụng đất biết để
họ tự thỏa thuận phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ
tục tố tụng dân sự.
Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo mà các bên khơng có
thỏa thuận hoặc thỏa thuận vi phạm quy định của pháp luật hoặc thỏa thuận không

được và khơng u cầu Tịa án giải quyết thì CHV thơng báo cho người được thi
hành án có quyền u cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền
sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng
dân sự.
Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo mà người được thi
hành án không yêu cầu Tịa án giải quyết thì CHV u cầu Tịa án xác định phần
quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục
tố tụng dân sự.
Về vấn đề này, thông qua hoạt động kiểm sát việc kê biên quyền sử dụng đất
là tài sản của người phải thi hành án, tác giả nhận thấy:


16
Một, chỉ khi CHV xác minh điều kiện thi hành án mới phát hiện quyền sử
dụng đất là tài sản của người phải thi hành án liên quan đến di sản thừa kế.
Hai, khi tiến hành cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất là tài sản của người
phải thi hành án CQTHADS, CHV mới gặp phải sự phản kháng của người thừa kế.
Ba, thời điểm áp dụng việc cưỡng chế kê biên chưa được pháp luật điều
chỉnh thống nhất.
Ví dụ: Bản án số 01/2016/DSST ngày 02/02/2016 của Tòa án nhân dân
huyện K, tỉnh H về kiện đòi tài sản4.
Theo bản án trên, ông Tiêu Văn Th và bà Bùi Thị H phải trả cho bà Lê Thị T
số tiền là 315.052.303 đồng. Chi cục THADS huyện K đã ban hành Quyết định thi
hành án số 395/QĐ-CCTHADS ngày 21/4/2016 cho thi hành khoản ông Tiêu Văn
Th và bà Bùi Thị H phải trả cho bà Lê Thị T số tiền tổng cộng 315.052.303đ cùng
với lãi suất chậm thi hành án kể từ ngày 14/4/2016. Vợ chồng ông Tiêu Văn Th
đang sử dụng nhà, đất tại thôn T, xã TH, huyện K.
Kết quả xác minh tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
K, thấy rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U092018 ngày 06/6/2004 cấp
cho ông Tiêu Văn Th được sử dụng 864m2 đất ở tại thôn T xã TH huyện K. Sau khi

xác minh, CHV tiến hành các thủ tục để kê biên quyền sử dụng đất nêu trên để đảm
bảo thi hành nghĩa vụ của ông Tiêu Văn T, bà Bùi Thị H.
Tuy nhiên, qua thu thập thông tin, một số người là con của ơng Tiêu Văn Th
cho rằng diện tích đất trên không phải chỉ thuộc quyền sử dụng của ông Tiêu Văn
Th mà là bao gồm cả của các con ông Th. Lý do: Ông Tiêu Văn Th cùng với bà
Đinh Thị Nh là vợ chồng có 05 người con chung, năm 2000, bà Đinh Thị Nh chết;
năm 2004, ông Tiêu Văn Th đứng ra kê khai làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đứng tên ông Tiêu Văn Th. Năm 2010, ông Tiêu Văn Th kết hôn
với bà Bùi Thị H.
Việc CHV tiến hành các thủ tục để kê biên quyền sử dụng đất nêu trên, có hai
quan điểm. Quan điểm thứ nhất cho rằng: Căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đã được UBND huyện K cấp cho ơng Tiêu Văn Th, có đủ cơ sở xác định
diện tích đất 864m2 thuộc quyền sử dụng của ơng Tiêu Văn Th và CHV có quyền kê
biên để thi hành án. Khi CHV kê biên quyền sử dụng đất nêu trên, các con của ông
4

truy
cập lúc 21h ngày 09.10.2021.


17
Tiêu Văn Th và bà Đinh Thị Nh tranh chấp, CHV hướng dẫn các đương sự thực
hiện quyền khởi kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 74 LTHADS để họ thực hiện
quyền của mình.
Quan điểm thứ hai cho rằng: Khi có ý kiến của các con ơng Tiêu Văn Th, bà
Đinh Thị Nh, CHV xác minh, làm rõ nguồn gốc quyền sử dụng đất đã được cấp cho
ông Tiêu Văn Th và xác định quyền thừa kế của mỗi người, sau đó kê biên để thi hành
án. Trường hợp người thừa kế không thống nhất, CHV thông báo để họ thỏa thuận
phân chia tài sản hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết. Theo quan điểm này, nếu những
người thừa kế thống nhất được với nhau thì CHV mới tiến hành kê biên. Ngược lại,

CHV dành quyền thỏa thuận, yêu cầu Tòa án giải quyết của người thừa kế, sau khi có
văn bản thỏa thuận về thừa kế hoặc bản án của Tòa án, CHV mới tiến hành kê biên.
Hiện nay Điều 74 LTHADS chưa quy định rõ là CHV được kê biên quyền sử
dụng đất trước hay sau khi những người có quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng
đất phản đối, cụ thể:
Theo quy định tại Điều 74 Luật Thi hành án dân sự quy định: “Trường hợp
chưa xác định được phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người
phải thi hành án trong khối tài sản chung để thi hành án thì chấp hành viên phải
thông báo cho người phải thi hành án và những người có quyền sở hữu chung đối
với tài sản, quyền sử dụng đất biết để họ tự thỏa thuận phân chia tài sản chung
hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự”.
Như vậy theo quy định này, CHV không được phân chia tài sản chung mà chỉ
yêu cầu tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người
phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự. CHV xử lý tài sản
theo quyết định của Tòa án. Tuy nhiên, theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị
định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự thì CHV có quyền xác định phần sở
hữu của vợ, chồng đối với tài sản của vợ chồng; xác định phần sở hữu, sử dụng theo số
lượng thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản, thời điểm
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển
quyền sử dụng đất. Việc hướng dẫn tại điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định dẫn đến sự
tùy nghi của CHV trong thực tiễn áp dụng pháp luật. Tuy nhiên, những quy định này
cũng chưa làm rõ là CHV được kê biên quyền sử dụng đất trước hay sau khi những
người có quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất phản đối.


18
Thông thường, chỉ khi CHV xác minh, kê biên quyền sử dụng đất thì những
người có quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất mới thể hiện ý chí, tranh chấp,
nên nếu chưa kê biên thì CHV khó xác định là có hay khơng có người có quyền lợi

liên quan đến quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu CHV đã tiến hành kê biên và Tịa án
đã cơng nhận quyền của người có quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất thì hồ
sơ về cưỡng chế kê biên phải được điều chỉnh lại cho phù hợp với thực tiễn thi hành.
Từ thực tiễn kiểm sát về việc CHV kê biên quyền sử dụng đất liên quan đến
tài sản thừa kế, tác giả kiến nghị Điều 74 LTHADS cần được hướng dẫn theo hướng
như sau:
Một, nếu trong quá trình Chấp hành viên xác minh điều kiện thi hành án của
người phải thi hành án mà có tranh chấp về quyền sử dụng đất, hợp đồng liên quan
đến quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên thơng báo cho người phải thi hành án và
những người có liên quan đến quyền sử dụng đất biết để họ tự thỏa thuận phân chia
tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Sau khi
người phải thi hành án và những người có liên quan đến quyền sử dụng đất thỏa
thuận phân chia tài sản chung hoặc Tòa án giải quyết, Chấp hành viên kê biên, xử
lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án.
Hai, nếu sau khi Chấp hành viên xác minh điều kiện thi hành án của người phải
thi hành án và tiến hành kê biên, mà có tranh chấp về quyền sử dụng đất, hợp đồng
liên quan đến quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên thơng báo cho người phải thi
hành án và những người có liên quan đến quyền sử dụng đất biết để họ tự thỏa thuận
phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
Chấp hành viên xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án.
Ba, nếu Chấp hành viên xác minh điều kiện thi hành án của người phải thi
hành án không đầy đủ, cụ thể và là ngun nhân của việc khơng biết có tranh chấp
về quyền sử dụng đất, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất thì Chấp hành
viên phải chịu trách nhiệm về việc xác minh đó.
1.2. Kiểm sát việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản của ngƣời phải
thi hành án đang đang cầm cố, thế chấp để kê biên thi hành án
Theo Điều 90 LTHADS, trường hợp người phải thi hành án khơng cịn tài
sản nào khác hoặc có tài sản nhưng khơng đủ để thi hành án, CHV có quyền kê
biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của
tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.

19
Khi kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp, CHV phải thông báo ngay cho
người nhận cầm cố, nhận thế chấp; khi xử lý tài sản kê biên, người nhận cầm cố, nhận
thế chấp được ưu tiên thanh toán theo quy định tại khoản 3 Điều 47 của LTHADS.
Theo khoản 3 Điều 24 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, đối với tài sản đã được
cầm cố, thế chấp hợp pháp mà kết quả xác minh tại thời điểm thi hành án cho thấy
tài sản có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ phải thanh toán theo hợp đồng cầm cố,
thế chấp thì CHV phải thơng báo bằng văn bản cho người nhận cầm cố, thế chấp
biết nghĩa vụ của người phải thi hành án và yêu cầu khi thanh toán hết nghĩa vụ theo
hợp đồng hoặc khi xử lý tài sản cầm cố, thế chấp phải thông báo cho cơ quan thi
hành án dân sự biết. CQTHADS kê biên tài sản sau khi đã được giải chấp hoặc thu
phần tiền còn lại sau khi xử lý tài sản để thanh tốn hợp đồng đã ký, nếu có. Nếu
người nhận cầm cố, thế chấp không thông báo hoặc chậm thông báo mà gây thiệt
hại cho người được thi hành án thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTCVKSNDTC, đối với tài sản cầm cố, thế chấp đủ điều kiện để kê biên, xử lý theo quy
định mà người nhận cầm cố, thế chấp đang tiến hành xử lý để thu hồi nợ vay theo
quy định thì CHV phải có văn bản yêu cầu người xử lý tài sản cầm cố, thế chấp
thông báo ngay kết quả xử lý tài sản cho cơ quan thi hành án dân sự, giữ lại số tiền
cịn lại (nếu có) để cơ quan thi hành án dân sự giải quyết theo quy định của pháp
luật. Đối với tài sản cầm cố, thế chấp có giá trị không lớn hơn nghĩa vụ được bảo
đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án thì Thủ trưởng CQTHADS ra quyết định thu
hồi quyết định cưỡng chế, kê biên, xử lý tài sản.
Qua thực tiễn kiểm sát việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản của người
phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp để kê biên thi hành án, tác giả nhận thấy có
những bất cập như sau:
Thứ nhất, tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất đang cầm
cố, thế chấp thuộc diện không được kê biên.
Theo Điều 11 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng 6 năm 2017 về thí

điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng, các tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của
bên phải thi hành án đang bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tại tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu không bị kê biên để
thực hiện nghĩa vụ khác theo quy định tại Điều 90 của LTHADS, trừ trường hợp thi
hành bản án, quyết định về cấp dưỡng, bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ


20
và trường hợp có sự đồng ý bằng văn bản của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân
hàng nước ngồi, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu.
Với quy định này, việc kê biên tài sản của người phải thi hành án là quyền sử
dụng đất đang cầm cố, thế chấp không thể thực hiện dù tài sản của người phải thi
hành có giá trị cao hơn nghĩa vụ phải thực hiện và các chi phí hợp lý khác. Quy định
tại Điều 11 Nghị quyết số 42/2017/QH14 là bất hợp lý. Điều 90 LTHADS đã quy
định rõ là CHV chỉ kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế
chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế
thi hành án. Nghĩa là, quyền của người nhận cầm cố, thế chấp không bị ảnh hưởng
bởi việc kê biên của CHV. Khoản 3 Điều 47 LTHADS cũng quy định rõ là tài sản
cầm cố, thế chấp mà bên nhận cầm cố, thế chấp là bên được thi hành án hoặc trường
hợp bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa
vụ cụ thể thì số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp, bị kê biên được ưu
tiên thanh toán cho bên nhận cầm cố, thế chấp hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm
sau khi trừ án phí của bản án, quyết định đó, chi phí cưỡng chế và khoản tiền quy
định tại khoản 5 Điều 115 của LTHADS. Quy định tại Điều 11 Nghị quyết số
42/2017/QH14 làm chậm quá trình thi hành án, không đảm bảo thời hạn theo quy
định của LTHADS, trong khi đó, quyền của bên nhận cầm cố, thế chấp tài sản là
quyền sử dụng đất không bị vi phạm. Hơn nữa, các khoản thu cho nhà nước theo quy
định tại khoản 2 Điều 36 LTHADS cũng bị ảnh hưởng vì khơng thể thi hành, do đó,
số lượng án tồn hàng năm tăng lên và không biết đến thời hạn nào thì kết thúc.
Thứ hai, người nhận cầm cố, thế chấp tài sản của người phải thi hành án là

quyền sử dụng đất không cung cấp thông tin về tài sản theo yêu cầu của CQTHADS,
CHV. Theo quy định tại khoản 3 Điều 24 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, khoản 2
Điều 4 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC, người nhận
cầm cố, thế chấp phải thông báo cho CQTHADS về việc xử lý tài sản cầm cố, thế
chấp; giữ lại số tiền cịn lại (nếu có) để CQTHADS giải quyết theo quy định của pháp
luật nhưng các tổ chức nhận cầm cố, thế chấp không thực hiện nghĩa vụ này. Điều
này dẫn đến hệ quả là sau khi giải chấp hoặc xử lý nợ xong, người phải thi hành án
còn tài sản, nhưng CQTHADS, CHV không biết nên không xử lý tài sản để đảm bảo
quyền cho người được thi hành án. Việc CQTHADS, CHV không biết tiến độ của
việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp còn ảnh hưởng đến việc CQTHADS, CHV không
thể hoặc buộc phải thực hiện biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản khác làm ảnh
hưởng đến quyền lợi của người phải thi hành án. Chẳng hạn, quy định tại khoản 5