Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình đình trong trong trong thi hành án dân sự (luận văn thạc sỹ luật)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN NGỌC THẠCH

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự
Định hƣớng ứng dụng
Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: Ts. Lê Vĩnh Châu
Học viên: Nguyễn Ngọc Thạch
Lớp: Cao học Luật, Bình Thuận Khố 2

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của
hộ gia đình trong thi hành án dân sự” là kết quả q trình tự nghiên cứu của riêng
tơi, dưới sự hướng dẫn khoa học của Thầy - TS. Lê Vĩnh Châu. Luận văn không
sao chép kết quả của bất kỳ luận văn nào trước đó.
Nội dung luận văn có tham khảo các tài liệu, thông tin, bản án theo danh mục
tài liệu tham khảo thể hiện trong luận văn. Số liệu trong luận văn đảm bảo trung
thực, có nguồn gốc rõ ràng.
Tơi xin cam đoan và hồn tồn chịu trách nhiệm về tính chính xác luận văn
của mình.
Học viên

Nguyễn Ngọc Thạch


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT TỪ VIẾT TẮT

TỪ ĐƢỢC VIẾT TẮT

01

BLDS

Bộ luật Dân sự năm 2015

02

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

03

CHV

Chấp hành viên

04

HĐXX

Hội đồng xét xử

05

HGĐ

Hộ gia đình

06

LĐĐ

Luật Đất đai năm 2013

07

LĐG

Luật Đấu giá năm 2016

08

Luật THADS năm 2014

Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa
đổi, bổ sung năm 2014.

09

Nghị định số 33/2020/NĐ-CP

Nghị định số 33/2020/NĐ-CP ngày 17
tháng 3 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số
62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm
2015 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Thi hành án dân sự, có hiệu lực kể từ
ngày 01 tháng 5 năm 2020

10

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

11

Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLTThông tư Liên tịch số
BTP-TANDTC-VKSNDTC
ngày
11/2016/TTLT-BTP-TANDTC- 1.8.2016 quy định một số vấn đề về thủ
VKSNDTC
tục thi hành án dân sự và phối hợp liên
ngành trong thi hành án dân sự


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. CĂN CỨ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ .............................. 7
1.1. Bản án, quyết định của Tịa án đã có hiệu lực pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình ...................................................... 7
1.2. Quyết định thi hành án, quyết định cƣỡng chế thi hành án về việc xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình....................................... 17
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ............................................................................................... 22
CHƢƠNG 2. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRONG THI HÀNH ÁN DÂN
SỰ........................................................................................................................................ 23
2.1. Bảo quản tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất của hộ gia đình .......... 23
2.2. Định giá tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất của hộ gia đình ............ 26
2.3. Bán đấu giá và giao tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
cho ngƣời trúng đấu giá ............................................................................................ 32
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ............................................................................................... 39
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 40
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, theo định
hướng xã hội chủ nghĩa và xu hướng hội nhập kinh tế thế giới, tạo điều kiện cho các
loại hình doanh nghiệp hình thành, phát triển. Nhằm tạo nhiều cơ hội cho các doanh
nghiệp và cá nhân phát triển trong điều kiện nền kinh tế thị trường nên thị trường tài
chính đã mở ra nhiều cơ chế cho vay thơng thống hơn. Trong đó, hoạt động vay
vốn ngân hàng có thế chấp bằng tài sản đã và đang diễn ra ngày càng sơi động, trở
nên quan trọng, đóng vai trò là đòn bẩy cho sự phát triển của các doanh nghiệp, cá
nhân trong bối cảnh cạnh tranh mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường. Theo đó, pháp
luật về thi hành án dân sự trong xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng đóng vai trị
quan trọng trong việc bảo đảm hiệu lực các phán quyết dân sự về tài sản của Tịa án.
Là tài sản có giá trị lớn, ổn định, nên quyền sử dụng đất là một trong các tài
sản được ngân hàng ưu tiên để đảm bảo cho hợp đồng vay bằng việc thế chấp. Thơng
thường chỉ khi khách hàng khơng có tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự thì ngân hàng mới áp dụng biện pháp xử lý các tài sản khác.
Tuy có vai trị quan trọng như vậy nhưng hiện nay tỷ lệ thi hành án liên quan
đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các ngân hàng
đạt kết quả thấp. Nguyên nhân của tình trạng này là quy định của pháp luật về xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong thi hành án dân sự vẫn
cịn bất cập, hạn chế. Cụ thể:
Thứ nhất, bất cập về phương thức bảo quản tài sản thi hành án là quyền sử
dụng đất của hộ gia đình;
Thứ hai, bất cập về định giá tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất của hộ gia
đình trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp;
Thứ ba, bất cập về giao tài sản đấu giá cho người trúng đấu giá;

Thứ tư, bất cập về công tác phối hợp trong việc xử lý các tranh chấp liên
quan đến hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
trong quá trình thi hành án;
Thứ năm, bất cập về thứ tự xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ
gia đình trong hợp đồng thế chấp tài sản.


2
Từ các bất cập nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống, khoa học các
quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để hoàn thiện
pháp luật và thực hiện hiệu quả về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
thi hành án dân sự là vấn đề có tính cấp thiết. Đó là lý do tác giả chọn đề tài “Xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong thi hành án dân sự”
làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đề cập về pháp luật THADS trong xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của hộ gia
đình trong THADS, các nhà nghiên cứu đã có những cơng trình liên quan như sau:
- Giáo trình, sách chuyên khảo
Trường Đại học Luật Hà Nội (2020), “Giáo trình Luật THADS Việt Nam”,
Nxb Cơng an nhân dân. Xử lý tài sản, trong đó có QSDĐ được nhóm tác giả trình
bày trong phần về biện pháp cưỡng chế trong THADS. Trong phần nội dung này
các căn cứ, nguyên tắc cũng như trình tự, thủ tục xử lý được phân tích khá chi tiết.
Đây là tài liệu tham khảo quan trọng giúp tác giả trong việc triển khai nghiên cứu lý
luận về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của hộ gia đình trong THADS. Tuy nhiên,
cơng trình biên soạn nhằm giảng dạy trong các cơ sở đào tạo Luật, vì vậy khơng
đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, không chỉ ra bất cập, vướng mắc và hướng
hồn thiện. Vì vậy, trên cơ sở kế thừa một số nội dung, quan điểm về mặt lý luận từ
cơng trình, tác giả cần phải triển khai việc nghiên cứu theo hướng đánh giá thực
tiễn, chỉ ra bất cập, vướng mắc và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật.
Học viện tư pháp (2010), “Giáo trình kỹ năng THADS”, Nxb Tư pháp. Trong

cơng trình, các tác giả đã phân tích, minh hoạ khá chi tiết về các hoạt động kê biên,
xử lý tài sản, bao gồm QSDĐ, những phân tích này là nguồn tài liệu tham khảo cho
tác giả trong việc triển khai nghiên cứu về lý luận đối với đề tài của mình. Song đây
cũng là cơng trình biên soạn nhằm phục vụ cho việc giảng dạy, nên không đánh giá
thực tiễn, chỉ ra bất cập, vướng mắc cũng như đề xuất giải pháp hồn thiện, vì vậy
bên cạnh kế thừa một số nội dung của công trình, tác giả sẽ làm rõ các vấn đề này.
Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy
định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Hà Nội, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự
thật. Đây là cơng trình mang tính lý luận và chứa đựng những vấn đề về tài sản thế
chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy


3
nhiên, là cơng trình có tính lý luận nên chưa phản ánh được thực tiễn về xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong thi hành án dân sự.
- Luận văn, luận án
Ngô Minh Thuận (2013), “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để
thu hồi nợ thông qua thi hành án”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh. Trong cơng trình này, tác giả đã làm sáng tỏ những vấn đề lý
luận cơ bản về xử lý tài sản thế chấp, pháp luật xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để
thu hồi nợ thông qua thi hành án. Luận văn đã khái quát được các phương thức xử
lý tài sản thế chấp ngân hàng, quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam, pháp luật
của một số nước trên thế giới trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để
thu hồi nợ thơng qua thi hành án; phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu hồi nợ. Trên cơ sở đó đưa ra một số định
hướng có tính nguyên tắc, đồng thời đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện
pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu hồi nợ thông qua thi
hành án. Tuy nhiên, luận văn chưa đề cập các phương thức xử lý tài sản khác để thi
hành án.
Nguyễn Văn Hiệp “Hoàn thiện pháp luật về thi hành án dân sự Việt Nam”,

Luận văn thạc sỹ luật học, năm 2003. Trong đề tài này, tác giả đã đánh giá toàn bộ
hệ thống pháp luật THADS hiện hành (pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1993 và
các văn bản hướng dẫn thi hành). Tổ chức và hoạt động của cơ quan THADS, cơ
quan quản lý THADS từ trung ương đến địa phương. Tác giả có làm sáng tỏ cơ sở
lý luận về THADS như đối tượng, phạm vi, nguyên tắc, trình tự thủ tục THADS.
Trong trình tự thủ tục THADS, tác giả đã tóm tắt và đánh giá sơ bộ về các thủ tục
mà không đi sâu vào phân tích từng thủ tục cụ thể.
- Bài viết tạp chí
Lê Anh Tuấn (2013), “Một số vấn đề về cưỡng chế kê biên, bán đấu giá
quyền sử dụng đất để thi hành án”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (số 9), tr. 44-52.
Tác giả đã nêu lên những khó khăn, phức tạp trong việc kê biên đối với g tài sản là
QSDĐ, qua đó đã phân tích những khó khăn, bất cập trong áp dụng pháp luật về
THADS cũng như pháp luật về dân sự, về đất đai để xác định chính xác QSDĐ nào
được kê biên, khơng được kê biên; khó khăn trong kê biên quyền thuê đất, quyền
cho thuê lại đất; vướng mắc trong kê biên nhà ở gắn liền với QSDĐ. Tác giả cũng


4
đã đưa ra một số kiến nghị định hướng chung để sửa đổi, bổ sung pháp luật và một
số lưu ý trong tác nghiệp.
Nguyễn Thị Nhàn và Trần Thị Lành (2016), “Quy định của pháp luật Việt
Nam về xử lý tài sản bảo đảm trong thi hành án dân sự và thực tiễn thi hành”, Tạp
chí Dân chủ và pháp luật, số 10, tr.47-52. Tác giả bài viết phân tích quy định của
pháp luật THADS về xử lý tài sản bảo đảm và thực tiễn tổ chức kê biên, xử lý tài
sản bảo đảm để thi hành án. Trong đó, tác giả khai thác những nguyên nhân mà
công tác THADS gặp khó khăn trong thực tiễn khi quy định của pháp luật về tín
dụng, ngân hàng chưa đồng bộ với pháp luật THADS.
Xét trong mối quan hệ với các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài
luận văn thì các cơng trình khoa học nêu trên mới chỉ đề cập đến những vấn đề về
xử lý tài sản thế chấp của tất cả các loại tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập,

đăng ký giao dịch thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo các
phương thức quy định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm. Trên cơ sở những ý
tưởng gợi mở từ các cơng trình nêu trên, luận văn được xem như là một cơng trình
nghiên cứu độc lập và có tính hệ thống về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ
theo quy định của pháp luật THADS hiện hành.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu:
Phát hiện những vướng mắc, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về
xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS và thực tiễn thực hiện từ đó
tìm ra các giải pháp khắc phục, kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu
quả về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để thực hiện mục đích trên, luận văn phải hồn thành các nhiệm vụ sau:
Một là, lý giải một cách hệ thống các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS.
Hai là, nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS qua các vụ việc thi hành án cụ thể, để từ đó
chỉ ra những nội dung, những vấn đề cịn bất cập, thiếu sót, chưa phù hợp. Từ đó,
kiến nghị để hồn thiện quy định của pháp luật.


5
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích các căn cứ luật định, các căn cứ này được
vận dụng nhận định cụ thể trong các hồ sơ thi hành án có liên quan đến việc xử lý tài
sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS. Đồng thời, đưa ra các kiến nghị, giải
pháp nhằm làm rõ các căn cứ để áp dụng một cách thống nhất, hạn chế các vi phạm với
các nhận thức chủ quan khác nhau.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu các quy định của Luật THADS và
các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của
HGĐ trong THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên nghiên cứu các quy định của pháp luật
Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS qua các báo
cáo sơ kết, tổng kết Công tác THADS trên địa bàn tỉnh Bình Thuận những năm
gần đây.
- Phạm vi thời gian: Các quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS từ khi ban hành Luật THADS năm 2008,
được sửa đổi bổ sung năm 2014 đến nay.
5. Các phƣơng pháp nghiên cứu
Trong cơng trình này, các phương pháp cụ thể được sử dụng như sau:
- Phương pháp phân tích được sử dụng để làm sáng tỏ cơ sở lý luận về xử lý
tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS trọng tâm là Chương 1. Phương
pháp này cũng sử dụng trong chương 2 để phân tích về thực tiễn áp dụng pháp luật
về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS.
- Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng để đánh giá thực trạng pháp
luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS, trên cơ sở đó, chỉ
ra những hạn chế, bất cập của luật nhằm làm cơ sở đề xuất hướng hoàn thiện pháp
luật trong Chương 2.
- Phương pháp bình luận án được sử dụng để nhận xét những hạn chế, thiếu
sót của Luật cũng như những vướng mắc, khó khăn trong việc thi hành án về xử lý


6
tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS nhằm làm cơ sở kiến nghị, đề
xuất trong Chương 2.
- Phương pháp so sánh được sử dụng để đối chiếu pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS trước đây và hiện nay nhằm chỉ ra sự
tiến bộ hoặc hạn chế của Luật trong Chương 1 và Chương 2.

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng để đưa ra kết luận cũng như định
hướng đề xuất, kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Về mặt lý luận: Góp phần làm sáng tỏ lý luận về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ của HGĐ trong THADS, đề xuất các giải pháp hoàn thiện và áp dụng thống
nhất pháp luật đáp ứng nhu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
Về giá trị thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của cơng trình là tài liệu trong cơng
tác học tập Luật THADS nói chung, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong
THADS nói riêng.
7. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được
kết cấu gồm 2 chương như sau:
Chương 1. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
trong thi hành án dân sự.
Chương 2. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của
hộ gia đình trong thi hành án dân sự.


7
CHƢƠNG 1
CĂN CỨ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
Điều 70 Luật THADS năm 2014 quy định về căn cứ để xử lý tài sản thế chấp
là QSDĐ của HGĐ trong THADS, bao gồm: Bản án, quyết định; Quyết định thi hành
án; Quyết định cưỡng chế thi hành án. Bản án, quyết định của Tòa án là một trong
những căn cứ bắt buộc, để thực hiện biện pháp xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của
HGĐ trong THADS. CHV dựa vào nội dung bản án, quyết định của Tòa án để ban
hành quyết định THA và áp dụng biện pháp cưỡng chế. Quyết định thi hành án là căn
cứ quan trọng và cần thiết trong hồ sơ thi hành án và là căn cứ để CHV lập hồ sơ thi

hành án, cũng như tổ chức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS.
1.1. Bản án, quyết định của Tịa án đã có hiệu lực pháp luật về xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Tại các Điều 28, Điều 36 và Điều 179 Luật THADS năm 2014 quy định:
Tòa án đã ra bản án, quyết định phải chuyển giao bản án, quyết định đó cho
cơ quan THADS có thẩm quyền trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày bản án, quyết
định có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đối với bản
án, quyết định sơ thẩm được thi hành ngay mặc dù có thể bị kháng cáo, kháng nghị,
Tịa án phải chuyển giao cho cơ quan THADS có thẩm quyền trong thời hạn 15
ngày, kể từ ngày ra bản án, quyết định. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã kê
biên tài sản, tạm giữ tài sản, thu giữ vật chứng hoặc thu giữ các tài liệu khác có liên
quan đến việc thi hành án thì khi chuyển giao bản án, quyết định cho cơ quan
THADS, Tòa án phải gửi kèm theo bản sao biên bản về việc kê biên, tạm giữ tài
sản, thu giữ vật chứng hoặc tài liệu khác có liên quan và các trường hợp khác.
Thủ trưởng cơ quan THADS ra quyết định thi hành án khi có yêu cầu thi
hành án đối với những bản án, quyết định của Tòa án và tổ chức khác trừ quy định
tại Khoản 2 Điều 36 Luật này. Việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án về xử lý
tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ cũng thực hiện theo quy định trên.
Tòa án đã ra bản án, quyết định có văn bản giải thích những nội dung mà Bản
án, quyết định tuyên chưa rõ trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được yêu cầu
của đương sự hoặc của cơ quan THADS, trường hợp vụ việc phức tạp thì thời hạn
trả lời khơng q 30 ngày, kể từ ngày nhận được yêu cầu.


8
Qua thực tiễn thi hành các bản án, quyết định của Tòa án về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS, tác giả nhận thấy còn tồn tại bất cập sau:
Thứ nhất, về xác định tư cách đương sự của HGĐ sử dụng đất trong THADS.
Theo Khoản 1 Điều 101 BLDS, HGĐ tham gia quan hệ dân sự thì các thành
viên của HGĐ là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy

quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy
quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự
thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.
Theo Khoản 29 Điều 3 LĐĐ, HGĐ sử dụng đất là những người có quan hệ
hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia
đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ.
Theo Khoản 1 Điều 3 Luật THADS năm 2014, đương sự bao gồm người
được thi hành án, người phải thi hành án. Đương sự trong thi hành án được xác định
theo bản án, quyết định của Toà án.
Với các quy định trên về HGĐ, HGĐ sử dụng đất, có sự khơng thống nhất
giữa BLDS và LĐĐ. Nếu căn cứ theo quy định của BLDS, HGĐ sử dụng đất không
phải là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự và không phải là đương sự trong
THADS. Ngược lại, theo LĐĐ, HGĐ sử dụng đất lại là chủ thể của quan hệ pháp
luật đất đai và là đương sự trong THADS. Nếu căn cứ theo LHNGĐ, vợ chồng vừa
là HGĐ sử dụng đất (sự kiện kết hôn), đồng thời là chủ sử dụng đất nhưng không
phải là tổ chức.
Vậy trong trường hợp này, cơ quan THADS ra quyết định thi hành án với
đương sự trong các vụ án về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ là HGĐ sử
dụng đất hay là từng cá nhân là thành viên của hộ. Đây là quy định không nhất quán
trong luật. Sở dĩ đặt vấn đề đối với trường hợp này là vì liên quan đến việc ra quyết
định thi hành án và tổ chức việc thi hành, có sự khác nhau giữa cá nhân, cơ quan, tổ
chức là đương sự trong THADS.
Chẳng hạn: Điểm c Khoản 2 Điều 24 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, quy
định: “Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của vợ, chồng thì Chấp
hành viên xác định phần sở hữu của vợ, chồng theo quy định của pháp luật về hơn
nhân và gia đình và thơng báo cho vợ, chồng biết. Đối với tài sản thuộc quyền sở


9

hữu, quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì Chấp hành viên xác định phần sở
hữu, sử dụng theo số lượng thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền
sở hữu tài sản, thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Chấp hành viên thông báo kết quả
xác định phần sở hữu, sử dụng cho các thành viên trong hộ gia đình biết. Với quy
định này, vợ chồng đồng thời là thành viên hộ gia đình về quyền sử dụng đất chung
của hộ gia đình”.
Ví dụ: Bản án 54a/2019/DS-PT ngày 12/04/2019 về "Yêu cầu tuyên bố hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu" của TAND tỉnh Đắk Lắk1.
Theo bản án, gia đình ơng Y K Byă là hộ đồng bào dân tộc tại chỗ, ngày
04/01/2001 UBND tỉnh Đắk Lắk cấp CNQSDĐ số O 367121, tờ bản đồ số 25, thửa
đất số 116, diện tích 1.350m² thị trấn E, huyện E mang tên hộ ông Y K. Tại thời
điểm kê khai đăng ký cấp giấy CNQSDĐ khơng thể hiện có các thành viên trong
HGĐ. Năm 2005 ông Y K Byă, bà H’B Niê chuyển nhượng diện tích đất trên cho
vợ chồng ông Trần Văn G và bà Đặng Thị Minh T với giá 300.000.000 đồng, khi
bán đất có ghi “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư”, được buôn trưởng là ông Y D
Bkrông xác nhận. Sau khi chuyển nhượng, vợ chồng ông Y K Byă, bà H’B Niê đã
giao giấy CNQSDĐ và bàn giao thửa đất cho vợ chồng ông G, bà T quản lý, sử
dụng từ năm 2005. Ngày 25/4/2012, vợ chồng ông G, bà T vay vốn Ngân hàng Nchi nhánh huyện Ea S Đắk Lắk, do giấy CNQSDĐ vẫn đang đứng tên hộ ông Y K
Byă nên vợ chồng ông G nhờ vợ chồng ông Y K Byă ký hợp đồng thế chấp bằng tài
sản của bên thứ ba với Ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay của ông G, bà T, tài
sản thế chấp là thửa đất số 116, tờ bản đồ số 25, diện tích 1350m2 nêu trên. Do
không trả được nợ, ngày 06/10/2016 Ngân hàng, ông G, bà T, vợ chồng ông Y K, bà
H’B và bà H’Y Niê đã thống nhất lập “Văn bản thỏa thuận về việc bán đấu giá tài
sản thế chấp”. Ngày 20/10/2016, Ngân hàng đã ký hợp đồng với Công ty cổ phần
dịch vụ đấu giá T để bán tài sản thế chấp nêu trên, vợ chồng ông Trần Trọng N, bà
Phạm Thị H đã mua trúng tài sản đấu giá và đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký
QSDĐ huyện E đăng ký biến động sang tên ông N vào ngày 17/3/2017.
Các nguyên đơn là chị H’N Niê, anh Y B Niê, chị H’L Niê, chị H’N Niê, anh
Y Ơ Niê và chị H’Y Niê (con của ông Y K Byă và bà H’B Niê) đã khởi kiện đề nghị

1

truy cập lúc 20h ngày 2.6.2021.


10
Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba ngày 25/4/2012
được ký giữa Ngân hàng với ông Y K Byă và bà H’B Niê là vơ hiệu vì đây là tài sản
chung của HGĐ, căn cứ vào giấy CNQSDĐ. Hội đồng xét xử sơ thẩm, phúc thẩm
đều không chấp nhận yêu cầu của các nguyên đơn.
Trong vụ án này, tác giả nhận thấy:
Một, về ngun tắc khi QSDĐ ghi là HGĐ thì QSDĐ đó là của hộ, bao gồm
các thành viên của gia đình. Cho đến sau này, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT,
ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và môi trường về việc quy định chi
tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai mới bổ sung
nội dung này cụ thể hơn. Theo đó, điểm c Khoản 5 Điều 6 của Thông tư số
33/2017/TT-BTNMT mới xác định cụ thể hơn: Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ
gia đình, gồm ơng” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên
và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình khơng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì
ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất
của hộ gia đình. Dịng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn
liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt
họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ
gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”
Hai, về quyền của thành viên HGĐ sử dụng đất. Điểm c, d, đ khoản 2 Điều
179 LĐĐ quy định: Hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm có quyền để thừa kế, tặng cho, cho thuê tài sản; thế chấp bằng tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt

Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Đối chiếu
quy định này với vụ án trên, điểm vướng mắc là quyền của người từ đủ 15 tuổi trở
lên đến dưới 18 tuổi. Theo Khoản 2 Điều 77 LHNGĐ, con từ đủ 15 tuổi đến dưới
18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản,
động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh
thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ. Như vậy dưới
góc độ dân sự nói chung, con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi, họ có một số quyền
liên quan đến việc định đoạt tài sản như để lại di chúc chẳng hạn. Theo các quy định


11
hiện hành, người chưa thành niên là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất và trong
phạm vi nhất định thì họ vẫn có quyền đối với quyền sử dụng đất.
Ba, tại Điểm 4, Mục I, Phần III Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày
07/4/2017 về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ, khi giải quyết vụ án dân sự tranh chấp
quyền sử dụng đất mà GCNQSDĐ đó được cấp cho HGĐ và tại thời điểm giải quyết
tranh chấp, thành viên HGĐ đã có sự thay đổi so với thời điểm cấp GCNQSDĐ, cách
xác định thành viên HGĐ theo quy định tại Khoản 29, Điều 3, LĐĐ như sau:
- Thời điểm để xác định HGĐ có bao nhiêu thành viên có QSDĐ là thời điểm
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ.
- Việc xác định ai là thành viên HGĐ căn cứ vào hồ sơ cấp GCNQSDĐ.
Trường hợp cần thiết, Tịa án có thể yêu cầu UBND có thẩm quyền GCNQSDĐ xác
định thành viên HGĐ tại thời điểm cấp GCNQSDĐ để làm căn cứ giải quyết vụ án
và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên HGĐ có
QSDĐ, Tịa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của HGĐ, người
có cơng sức đóng góp làm tăng giá trị QSDĐ hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng
với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Theo hướng dẫn này, điểm bất cập chính là thời điểm xác định HGĐ có
QSDĐ. Đó là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ;

nhận chuyển QSDĐ. Thay vì hướng dẫn theo hướng vừa là thời điểm có được
QSDĐ, vừa là người có khả năng sử dụng đất. nếu là đất được giao, vừa đảm bảo tài
chính nếu là đất thuê, nhận chuyển nhượng và các hình thức khác. Đối chiếu với vụ
án trên, đây là đất do nhà nước giao, nên về nguyên tắc vẫn là đất của hộ.
Bốn, hầu hết các bản án của Tịa, khi quyết định chủ thể có nghĩa vụ thi hành
cho người được thi hành án là các cá nhân cụ thể. Khái niệm HGĐ chủ yếu là để
xác định phạm vi người có quyền hoặc nghĩa vụ trong vụ án.
Năm, Tịa án có sự chưa nhất qn trong việc xác định tài sản của hộ và thành
viên của HGĐ khi giải quyết vụ án có việc xử lý tài sản thế chấp là QSĐĐ của HGĐ.
Ví dụ: Bản án 17/2017/KDTM-PT ngày 18/12/2017 về tranh chấp hợp đồng
tín dụng2.
2

truy cập lúc 19h ngày 5.6.2021.


12
Công ty trách nhiệm hữu hạn S vay của Ngân hàng thương mại cổ phần C
Việt Nam- chi nhánh Thanh Hóa số tiền 8.850.000.000 đồng với tài sản thế chấp là
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ số 82 Hàng Đ, phường B, thành phố
Thanh Hóa, theo GCNQSDĐ số AG 725924 do UBND thành phố Thanh Hóa, tỉnh
Thanh Hóa cấp ngày 29/11/2006, theo Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền
với đất của bên thứ ba số 10560055/HĐBĐ ngày 15/11/2010 ký giữa Ngân hàng
TMCP C Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hóa với bên có tài sản là hộ ơng Đ, bà O,
bên vay vốn là Công ty S.
Anh Q, anh S, anh T (là các con của ơng Đ, bà O) có u cầu độc lập: Yêu
cầu Tòa án hủy Hợp đồng thế chấp số 10560055/HĐBĐ ngày 15/11/2010, giữa ông
Đ, bà O với ngân hàng.
Bản án số 11/2017/KDTM-ST ngày 06/9/2017 của TAND thành phố Thanh
Hóa quyết định: Khơng chấp nhận u cầu của Ngân hàng C về quyền yêu cầu cơ

quan thi hành án kê biên, phát mại tài sản đảm bảo là QSDĐ và tài sản gắn liền với
đất tại địa chỉ: Số nhà 82 Hàng Đ, phường B, thành phố Thanh Hóa, theo
GCNQSDĐ số AG 725924 do UBND thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa cấp
ngày 29/11/2006, theo Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của bên
thứ ba số 10560055/HĐBĐ ngày 15/11/2010 ký giữa Ngân hàng C với bên có tài
sản là ơng Đ, bà O, bên vay vốn là Công ty S.
Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 17/2017/KDTM-PT ngày
18/12/2017 của TAND tỉnh H quyết định: Không chấp nhận kháng cáo của Ngân
hàng Công thương, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 11/2017/KDTM-ST ngày 6/9/2017
của TAND thành phố T.
Quyết định giám đốc thẩm số 17/2018/KDTM-GĐT ngày 19/11/2018 của Ủy
ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Hà Nội đã quyết định: Hủy toàn bộ Bản án kinh
doanh thương mại sơ thẩm, phúc thẩm nêu trên để giải quyết lại theo quy định của
pháp luật3.
Trong vụ án này, Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng nhà đất trên là của
HGĐ, hội đồng giám đốc thẩm cho rằng đây là tài sản chung của vợ chồng. Theo
tác giả, với sự không nhất quán trong việc xác định tư cách, nội hàm, quyền, nghĩa
3

D48E
3E00E317DB107E3706F225B1CE22F006B7C704FC8B6894F6ABCA85660A&ItemID=7633&webP=porta
l, truy cập lúc 21h ngày 15.6.2021.


13
vụ của các thành viên trong HGĐ, khái niệm HGĐ cần được sửa đổi theo như quy
định của BLDS. Việc sửa đổi này đảm bảo sự thống nhất trong pháp luật về địa vụ
pháp lý của HGĐ cũng như quyền, nghĩa vụ của các thành viên trong HGĐ nói
chung, HGĐ sử dụng đất nói riêng.
Từ thực tiễn trên, tác giả kiến nghị:

Một, HGĐ sử dụng đất quy định tại Khoản 29 Điều 3 LĐĐ là HGĐ với tư cách
là tập thể có ít nhất từ hai người trở lên được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ. QSDĐ của HGĐ sử dụng đất là tài sản của các
thành viên của HGĐ sử dụng đất. HGĐ sử dụng đất khi tham gia các quan hệ pháp
luật thì các thành viên của HGĐ là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch hoặc
ủy quyền QSDĐ. Người sử dụng đất phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Người chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thực hiện theo chế độ đại diện, giám
hộ quy định tại BLDS năm 2015. Khi sửa đổi LĐĐ 2013, bỏ chủ thể HGĐ sử dụng
đất quy định tại Khoản 29 Điều 3 LĐĐ, thay vào đó là người sử dụng đất.
Hai, khi xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ, Tòa án xác định nguồn
gốc tài sản hình thành là của HGĐ sử dụng đất nhưng khi xác định nghĩa vụ thì phải
xác định nghĩa vụ của từng chủ thể cụ thể trừ nghĩa vụ liên đới.
Ba, trong THADS, đương sự bao gồm cơ quan, tổ chức, cá nhân với tư cách
là người được thi hành án, người phải thi hành án. HGĐ sử dụng đất không phải là
đương sự trong thi hành án.
Bốn, vợ chồng là thành viên của HGĐ sử dụng đất trong xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ của HGĐ là những cá nhân và nghĩa vụ được xác định trong bản án,
quyết định của Tòa án là nghĩa vụ liên đới hoặc nghĩa vụ của cá nhân. QSDĐ vợ
chồng là tài sản chung của vợ chồng theo Điều 33 LHNGĐ, không phải là tài sản
của HGĐ sử dụng đất.
Thứ hai, về nội dung bản án xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ.
Theo quy định, cơ quan THADS, căn cứ vào nội dung bản án, yêu cầu của
đương sự ra quyết định thi hành án. Mục đích của xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
của HGD để THADS nhằm đảm bảo thi hành quyền và nghĩa vụ của các đương sự
và người có quyền, lợi ích liên quan trong các bản án, quyết định dân sự có hiệu lực
thi hành. Khi người phải thi hành án khơng tự nguyện thi hành thì cơ quan THADS
xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ bằng cách sử dụng quyền lực nhà nước


14

nhằm chấm dứt quyền sử dụng của người phải thi hành án để đảm bảo quyền cho
người được thi hành án.
Tuy nhiên, một số bản án của Tòa án, trong phần nhận định, quyết định khơng
tương thích với nhau hoặc nội dung quyết định trong bản án, quyết định của Tịa án
khơng rõ ràng nên khi ra quyết định THA rất khó để thi hành. Điều này càng làm cho
việc thi hành án kéo dài hoặc phải yêu cầu giải quyết theo thủ tục tố tụng khác.
Ví dụ: Bản án số: 04/2017/KDTM-ST ngày 29/5/2017 V/v Tranh chấp hợp
đồng tín dụng của TAND huyện Thái Thụy, Thái Bình4.
Theo bản án trên, HĐXX quyết định: “Buộc Công ty Trách nhiệm hữu hạn T,
địa chỉ: Xóm 5, thơn T1, xã T2, huyện T3, tỉnh Thái Bình phải trả cho nguyên đơn là
Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ do Chi nhánh Thái Bình làm đại diện số tiền là
361.059.372 đồng. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, Cơng ty Trách nhiệm hữu
hạn T khơng thanh tốn xong nợ thì Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ do Chi
nhánh Thái Bình làm đại diện có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo
Hợp đồng thế chấp bất động sản số H0580/1/HĐTC-02 ngày 02/12/2013 giữa Ngân
hàng Thương mại cổ phần Đ với vợ chồng ông K và bà N2 được đăng ký tại UBND
huyện T3 ngày 02 tháng 12 năm 2013; hợp đồng sửa đổi bổ sung hợp đồng thế
chấp/cầm cố số 0910H0743/1/HĐTC- 02/PLHĐTC ngày 09/12/2014 giữa Ngân
hàng Thương mại cổ phần Đ với vợ chồng ông K và bà N2 được đăng ký tại UBND
huyện T3 ngày 09 tháng 12 năm 2014. Tài sản thế chấp gồm: QSDĐ và tài sản trên
đất theo GCNQSDĐ số BC 423460 do UBND huyện Thái Thụy cấp ngày 20 tháng
08 năm 2010 mang tên ơng K và bà N2; diện tích thửa đất là 460m2 (trong đó có
400m2 đất ở và 60m2 đất trồng cây lâu năm), địa chỉ thửa đất: xóm 5, thơn T1, xã
T2, huyện T3, tỉnh Thái Bình và toàn bộ tiền tài sản được đền bù do TSTC bị quy
hoạch, giải tỏa một phần hoặc toàn bộ theo quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền; phần giá trị tăng lên do sửa chữa nâng cấp TSTC; Tòan bộ số tiền, tài
sản được bồi thường thiệt hại đối với TSTC từ bên thứ ba; Toàn bộ hoa lợi lợi tức
và các quyền phát sinh từ TSTC; Tài sản khác gắn liền với đất, kể cả tài sản hình
thành trong tương lai từ TSTC; khoản tiền bảo hiểm trong trường hợp TSTC được
bảo hiểm; và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Trường hợp tài sản

thế chấp không đủ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì bị đơn phải tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ trả nợ cho nguyên đơn”.
4

Bản án số: 04/2017/KDTM-ST ngày 29/5/2017 của Tịa án nhân dân huyện Thái Thụy, Thái Bình.


15
Với bản án này, tác giả nhận thấy:
Một, theo thỏa thuận, tài sản bảo đảm khoản nợ cho Công ty trách nhiệm hữu
hạn T là QSDĐ và tài sản trên đất theo GCNQSDĐ số BC 423460 do Uỷ ban nhân
dân huyện T3 cấp ngày 20 tháng 08 năm 2010 chủ sử dụng/sở hữu là vợ chồng ông
K và bà N2; diện tích thửa đất là 460m2, địa chỉ thửa đất: Xóm 5, thơn T1, xã T2,
huyện T3, tỉnh Thái Bình và toàn bộ tiền tài sản phát sinh theo tài sản thế chấp. Việc
đảm bảo này là đúng luật.
Hai, cách xử lý của Hội đồng xét xử trong bản án này vừa thừa vừa thiếu.
Thừa là: “Trường hợp tài sản thế chấp không đủ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì bị
đơn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho nguyên đơn”. Đây là điều đương
nhiên vì phạm vi bảo đảm tài sản của hộ ông K và bà N2 là trong phạm vi giá trị
QSDĐ đã thế chấp. Phần thiếu và khó có khả năng thi hành án là “Sau khi bản án
có hiệu lực pháp luật, Công ty Trách nhiệm hữu hạn T không thanh tốn xong nợ thì
Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ do Chi nhánh Thái Bình làm đại diện có quyền
xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số
H0580/1/HĐTC-02 ngày 02/12/2013 giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ với vợ
chồng ông K và bà N2”. Theo cách tuyên trên, việc xử lý tài sản của hộ ông K và bà
N2 không phải là nhiệm vụ của cơ quan THADS. Nếu sau khi bản án có hiệu lực
pháp luật, Cơng ty Trách nhiệm hữu hạn T khơng thanh tốn xong nợ, vợ chồng ông
K và bà N2 không tự nguyện thi hành thì Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ khơng
thể xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ và cũng không thể yêu cầu cơ quan THADS
tổ chức thi hành vì theo bản án, quyền này là của Ngân hàng Thương mại cổ phần

Đ. Nếu có tranh chấp hoặc khơng thi hành được, Ngân hàng chỉ có thể khởi kiện
hoặc đề nghị giám đốc thẩm bản án trên.
Song song với tình trạng trên, là việc xử lý tài sản thế chấp là chưa triệt để.
Trên mảnh đất của vợ chồng đã thế chấp có nhà do vợ chồng xây dựng trước thời
điểm thế chấp nhưng không thế chấp các tài sản trên đất, Tòa án cấp sơ thẩm, phúc
thẩm khơng xem xét tài sản này dẫn đến khó khăn trong thi hành án và không bảo
đảm quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng5.
Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp, việc xác định chủ tài sản thế
chấp là rất quan trọng, trong đó, có việc xác định tài sản riêng của vợ, chồng hay là
Nguyễn Thúy Hiền, “Những vấn đề rút kinh nghiệm khi giải quyết vụ án liên quan đến giao dịch bảo đảm”,
truy cập lúc 22h ngày 20.6.2021.
5


16
tài sản chung, nếu giấy chứng nhận một bên đứng tên; tình trạng vợ chồng là đang
tồn tại quan hệ hơn nhân hay đã chấm dứt; tình trạng tài sản là nếu vợ chồng ly hơn
thì tài sản thế chấp thuộc loại tài sản đã chia hay chưa chia. Nếu các thơng tin này
đã được làm sáng tỏ thì bản án thi hành thuận lợi, ngược lại, việc thi hành kéo dài
do các bên tranh chấp phân chia tài sản, tính có hiệu lực của hợp đồng thế chấp và
các quan hệ khác liên quan, kể cả quyền lợi của người thứ ba có liên quan.
Ví dụ: Kết quả giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao6.
Vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng nguyên đơn là Ngân hàng N, bị đơn là
vợ chồng ông Trần Bá C bà Hồng Thị T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là
vợ chồng ông Trần Vĩnh H bà Nguyễn Thị N.
Ngày 24/01/2011, Ngân hàng và vợ chồng ông H bà N ký hợp đồng thế chấp
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất (nhà 2 tầng trên diện tích đất 105 m2 tại Tổ 13,
thị trấn C, có GCNQSDĐ cấp cho HGĐ ông H) để bảo lãnh cho ông C vay tiền của
Ngân hàng. Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2015/DSST ngày 05/2/2015, TAND
huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh, quyết định: Buộc vợ chồng ông C bà T trả nợ cho

Ngân hàng N 1.238.797.000 đồng, trong đó có 900 triệu đồng nợ gốc; cơng nhận
hợp đồng thế chấp có hiệu lực thi hành. Bản án dân sự phúc thẩm số 13/2016/DSPT
ngày 13/4/2016, TAND tỉnh Hà Tĩnh đã sửa bản án sơ thẩm về phần hợp đồng thế
chấp, tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Quyết định giám đốc thẩm số
14/2017/DS-GĐT ngày 27/3/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Hà Nội
đã hủy bản án phúc thẩm để xét xử phúc thẩm lại. Ngày 13/02/2020, Hội đồng
Thẩm phán TAND tối cao đã hủy Quyết định giám đốc thẩm và một phần Bản án
phúc thẩm, bản án sơ thẩm về phần thế chấp tài sản để giải quyết sơ thẩm lại.
Từ các kết quả xét xử trong vụ án này, tác giả nhận thấy:
(i) Vụ án được xét xử quá nhiều lần với nhiều thủ tục khác nhau và kết quả là
Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hủy Quyết định giám đốc thẩm và một phần
Bản án phúc thẩm, bản án sơ thẩm về phần thế chấp tài sản để giải quyết sơ thẩm
lại; (ii) Quyết định giám đốc thẩm xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực tồn bộ
là chưa tồn diện vì QSDĐ của HGĐ có hai thành viên đã trên 15 tuổi nhưng khơng
được có ý kiến về hợp đồng thế chấp; (iii) Bản án phúc thẩm cho rằng pháp luật
chưa có quy định việc vừa thế chấp vừa bảo lãnh một tài sản nên hợp đồng vô hiệu
6

truy cập lúc 19h ngày 7.6.2021.


17
là chưa chính xác vì pháp luật khơng cấm; (iv) Bản án sơ thẩm xác định hợp đồng
thế chấp có hiệu lực toàn bộ; (v) Nếu cơ quan THADS đã thi hành một trong số các
bản án phúc thẩm, quyết định giám đốc thẩm thì việc thi hành phải tạm đình chỉ đối
với phần chưa thi hành theo Điều 49 LTHADS và chờ kết quả xét xử theo quyết
định của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao khi giải quyết sơ thẩm, phúc thẩm
hoặc giám đốc thẩm lại.
Kiến nghị: Từ thực tiễn nêu trên về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của
HGĐ, theo tác giả, TAND Tối cao cần có chuyên đề về giải quyết các tranh chấp tài

sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ, theo hướng như sau:
Một, khi giải quyết các tranh chấp tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, các Tòa án phải xác định rõ về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là
của hộ hay của các nhân, nguồn gốc hình thành tài sản và chứng thư pháp lý.
Hai, nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là của vợ chồng (thường ghi
là hộ) thì tài sản đó của vợ chồng theo Điều 33 LHNGĐ hay theo hộ gia đình theo
quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Thành viên của hộ là những
người nào và năng lực hành vi của họ.
Ba, nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của vợ chồng thì tình trạng
pháp lý về quan hệ vợ chồng và tình trạng tài sản của họ (đang tồn tại hôn nhân
hay ly hôn; nếu đã ly hơn thì đã chia hay chưa chia tài sản).
Bốn, nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của nam, nữ chung sống thì
tình trạng tài sản giữa họ là như thế nào (tài sản chung, riêng).
1.2. Quyết định thi hành án, quyết định cƣỡng chế thi hành án về việc xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Theo Điều 70 LTHADS, quyết định thi hành án, quyết định cưỡng chế thi
hành án là căn cứ để cơ quan THADS, CHV tổ chức việc thi hành án khi đương sự
không tự nguyện thi hành.
Theo Điều 13 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, CHV căn cứ vào nội dung bản án,
quyết định; quyết định thi hành án; tính chất, mức độ, nghĩa vụ thi hành án; điều kiện
của người phải thi hành án; yêu cầu bằng văn bản của đương sự và tình hình thực tế
của địa phương để lựa chọn việc áp dụng các biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng
chế thi hành án thích hợp. Việc áp dụng biện pháp bảo đảm, cưỡng chế thi hành án
phải tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án và các chi phí thi hành án


18
theo quy định của pháp luật. Đối với việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ
cũng áp dụng các thủ tục nêu trên theo quy định chung của pháp luật THADS.
Qua nghiên cứu về việc thi hành thi hành các bản án, quyết định của Tòa án

về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ về việc ra quyết định thi hành án, quyết
định cưỡng chế thi hành án trong việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ, tác
giả nhận thấy còn có tồn tại, bất cập như sau:
Thứ nhất, cơ quan thi hành án ra quyết định thi hành án, CHV ra quyết định
cưỡng chế thi hành án về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ không hiệu quả
do bản án của Tòa án chưa giải quyết triệt để nội dung tranh chấp.
Nguyên nhân của tình trạng này là do khi cấp GCNQSDĐ cho công dân, các
cơ quan nhà nước đều ghi cấp cho hộ ông (hoặc bà) nên khó phân biệt đâu là tài sản
của vợ chồng hay của HGĐ. Trong đó có tình trạng hồ sơ cấp GCNQSDĐ bị thất
lạc hoặc không lưu trữ nên CHV không xác định được phần QSDĐ của các thành
viên của HGĐ. Do không xác định được thành viên của HGĐ nên việc thông báo,
tống đạt giấy tờ cho những người có quyền khơng đầy đủ, chính xác.
Tình trạng khơng xác định được nguồn gốc của tài sản thế chấp là QSDĐ của
HGĐ cũng là một khó khăn cho việc THADS. CHV không xác định được nguồn
gốc QSDĐ khi đương sự được thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi và các
căn cứ khác. Tương tự, CHV cũng không xác định được người để lại di sản, tặng
cho, chuyển nhượng, chuyển đổi. Đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê thì
khơng rõ chủ thể giao, người được giao, cho th; mục đích, phương án giao, cho
th. Chính vì điều này mà q trình xét xử Tịa án cũng gặp rất nhiều khó khăn,
khơng minh định được quyền của người sử dụng đất. Đây cũng là lý do mà bản án
quyết định của Tịa án xác định khơng rõ về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của
HGĐ và cơ quan THADS khó khăn trong việc thi hành xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ của HGĐ.
Ví dụ: Viện Kiểm sát kháng nghị đối với các bản án kinh doanh thương mại
sơ thẩm về tranh chấp hợp đồng tín dụng7.
Ngân hàng cho anh Nông Văn H và chị Vi Thị M vay số tiền 300.000.000
đồng với mục đích là kinh doanh tạp hóa. Tài sản thế chấp là 01 thửa đất diện tích
1.460m2 thơn K, xã A, huyện S theo GCNQSDĐ được cấp ngày 15/9/2000 mang
7

truy cập lúc 22h ngày 12.6.2021.


19
tên hộ ơng M. Ngân hàng đề nghị Tịa án giải quyết, buộc anh H, chị M phải trả đầy
đủ gốc, lãi và yêu cầu xử lý tài sản thế chấp nêu trên để thu hồi nợ theo quy định
pháp luật.
Chị Vi Thị M vắng mặt tại nơi cư trú, Tịa án khơng thu thập được lời khai
của chị M. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Nông Văn M đồng ý
để ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ nhưng ông đề nghị chỉ xử lý tài
sản là diện tích đất vườn cùng tài sản trên đất, cịn 360m2 diện tích đất ở và nhà thì
ơng xin được giữ lại để làm chỗ ở tuổi già. Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm
số 01/2020/KDTM-ST ngày 07/02/2020 của TAND huyện S đã giải quyết chấp
nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng; miễn tồn bộ án phí cho anh H, chị M vì
là hộ nghèo.
Trong vụ án trên, tác giả nhận thấy:
Một, hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng với anh H và chị M là giao dịch
không bắt buộc phải có đảm bảo về tài sản. Điều 6 thể hiện: “Bảo đảm tiền vay:
Khơng có đảm bảo bằng tài sản”. Hồ sơ vụ án khơng có tài liệu chứng cứ là hợp
đồng thế chấp tài sản theo nhận định của Tịa án cấp phúc thẩm.
Hai, dù là hợp đồng khơng có bảo đảm bằng tài sản nhưng anh Nơng Văn H
được ông Nông Văn M bảo đảm bằng việc thế chấp tài sản là 01 thửa đất diện tích
1.460m2 thơn K, xã A, huyện S theo GCNQSDĐ mang tên hộ ông M.
Ba, trong vụ án này, Tòa án chưa làm rõ HGĐ ông M tại thời điểm được cấp
GCNQSDĐ gồm những ai, người thừa kế của bà V (vợ ông M) là không đảm bảo
QSDĐ của các chủ thể này.
Bốn, quyết định của bản án là “Ngân hàng được quyền yêu cầu xử lý tài sản
bảo đảm như: GCNQSDĐ số Q619876 do UBND huyện S cấp ngày 15/9/2000 ...”
là không đúng. Vì GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứ khơng phải là tài sản. Với
nội dung quyết định nêu trên, cơ quan THADS, CHV không thể thi hành.

Năm, cơ quan THADS, CHV khi ra quyết định thi hành án, quyết định cưỡng
chế thi hành án, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ ông M sẽ gặp rất nhiều
khó khăn, phức tạp. Bởi, các thành viên trong hộ ông M sẽ cản trở, khiếu nại hoặc
khởi kiện xác định tài sản chung của hộ.
Thứ hai, đối tượng của xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ khơng đúng
như nội dung bản án, quyết định mà Tịa án tuyên.


20
Qua thực tiễn thi hành về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ, tác giả
nhận thấy quyết định của Tịa án có một số thiếu sót như: Tòa án xác định chưa đầy
đủ về chủ sở hữu, sử dụng tài sản; thơng tin, tình trạng tài sản trong bản án khơng
khớp với thực tế thi hành án.
Ví dụ: Bản án 131/2018/DS-PT ngày 10/07/2018 về tranh chấp hợp đồng tín
dụng của TAND tỉnh Bình Dương8.
Hợp đồng thế chấp QSDĐ số: 97/13/TC/V ký ngày 05 tháng 02 năm 2013
giữa Ngân hàng và HGĐ bà Đ (gồm bà Phan Thị Ái A, bà Võ Thị Đ, ông Phan
Triển V2, bà Phan Thị V1, bà Phan Thị T, ông Nguyễn P) có nội dung: HGĐ bà Đ
thế chấp cho Ngân hàng QSDĐ diện tích 5.487m2 (có 300m2 đất thổ cư) theo
GCNQSDĐ, ngày 27 tháng 9 năm 2001 do UBND huyện D cấp cho hộ bà Võ Thị
Đ, đảm bảo cho số tiền vay 400.000.000 đồng của bà A theo Hợp đồng tín dụng số
97/13/TD/V ký ngày 05 tháng 02 năm 2013. Hợp đồng thế chấp QSDĐ số
97/13/TC/V khơng có nội dung thế chấp nhà trên đất.
Theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 27/7/2015, trên đất có những
tài sản sau: 01 căn nhà cấp 4 hình chữ L lợp mái tôn; 02 chuồng chăn nuôi heo, gà;
01 b chứa nước; 01 bồn nước inox 1000 lít; 01 ngơi mộ ốp đá; cây trồng trên đất: 04
cây muông rừng, 02 cây chơm chơm, 01 cây sầu riêng, 02 cây xồi, 01 cây ổi, 02
cây bưởi, 01 cây mận, 05 cây sao trồng, 324 cây cao su và tài sản khác. Tài sản này
do gia đình bà Võ Thị Đ hiện đang quản lý, sử dụng.
Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2018/DS-ST ngày 09 tháng 3 năm 2018 của

TAND huyện D, tỉnh Bình Dương quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện “tranh
chấp hợp đồng dân sự (tín dụng)” của Ngân hàng Thương mại Cổ phần A đối với bà
Ái A. Buộc bà Ái A có trách nhiệm trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần A số
tiền 622.707.701 đồng. Nếu bà Ái A khơng thanh tốn số tiền trên thì Ngân hàng
Thương mại Cổ phần A được quyền yêu cầu cơ quan THADS có thẩm quyền phát
mãi tài sản thế chấp là QSDĐ theo GCNQSDĐ, số vào sổ: 01864/QSDĐ/QĐ-UB
ngày 27 tháng 9 năm 2001 do UBND huyện D cấp cho hộ bà Võ Thị Đ theo Hợp
đồng thế chấp số: 97/13/TC/V ngày 05 tháng 02 năm 2013.
Với bản án trên, tác giả nhận thấy:
8

truy cập lúc 15h ngày 22.6.2021.