Xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN THỊ MAI TRÂM

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP ĐỂ THỰC HIỆN
••
_

? _ _ — . ?_ _. F Ạ. _ _

NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VAY CỦA CÁ NHÂN TẠI
•••
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN THỊ MAI TRÂM

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP ĐỂ THỰC HIỆN
••
_

? _ _ — . ?_ _. F Ạ. _ _

NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VAY CỦA CÁ NHÂN TẠI

•••
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 8380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN VĂN TRÁNG


TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan Luận văn thạc sĩ với đề tài “Xử lý tài sản thế chấp để
thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại” là cơng trình
nghiên cứu của riêng tác giả, khơng sao chép của bất kỳ ai. Các quan điểm, nội dung
được phân tích cũng như các đề xuất, kiến nghị được nêu trong bài nghiên cứu là
hoàn toàn trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ các cơng trình nghiên
cứu nào khác. Việc sử dụng các tài liệu tham khảo trong bài luận văn đều được tác
giả trích dẫn nguồn một cách rõ ràng, đầy đủ, chính xác. Nếu có dấu hiệu của những
cam đoan sai sự thật, tác giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.
HỌC VIÊN

TRẦN THỊ MAI TRÂM


LỜI CẢM ƠN
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, tác giả xin gửi đến quý Thầy, Cô đang công tác
tại Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh cùng
q Thầy, Cơ thỉnh giảng của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Trường

Đại học Cần Thơ đã cùng với những tri thức và tâm huyết của mình để truyền đạt
vốn kiến thức quý báu cho tác giả trong suốt thời gian học tập tại Trường.
Đặc biệt, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến thầy Nguyễn Văn
Tráng - người đã trực tiếp và tận tình hướng dẫn cho tác giả hoàn thành bài luận văn
này. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế nên
bài luận văn khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, tác giả rất mong nhận được ý kiến
đóng góp q báu của các Thầy, Cơ để có thể học thêm được nhiều kinh nghiệm
nhằm hoàn thành tốt hơn bài luận văn tốt nghiệp của mình.
Cuối cùng, tác giả xin kính chúc q Thầy, Cơ dồi dào sức khỏe và thành
công hơn nữa trong sự nghiệp trồng người cao q của mình. Kính chúc q nhà
trường đạt được nhiều thành công mới trong công tác giáo dục, đào tạo và nghiên
cứu khoa học.


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
1.1.2.1.................................................................................................................
1.1.3. Vai trò và ý nghĩa pháp lý của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại

23

1.1.
Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả
nợ vay của

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ
CHẤP ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VAY CỦA CÁ NHÂN TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY VÀ HƯỚNG HOÀN

THIỆN .................................................................................................................. 49
2.1......................................................................................................................Th
ực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay
của cá nhân tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay .......................49
2.1.1...................................................................................................................
2.1.2........................................................................................................................
2.1.3. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
2.1.4. PHỤ LỤC


6

2.1.5. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
2.1.6. Trong điều kiện phát triển của nền kinh tế hiện nay, các giao dịch dân
sự, thương mại được xác lập ngày càng nhiều, kéo theo đó là việc phát sinh các tranh
chấp giữa các chủ thể tham gia giao dịch cũng ngày một gia tăng. Thế chấp tài sản
được xem là một trong những cơng cụ pháp lý an tồn và hiệu quả để hạn chế những
rủi ro có thể nảy sinh từ các giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt là trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng thương mại hiện nay. Song hành với việc thế chấp
tài sản, việc xử lý tài sản thế chấp cũng ln dành được sự quan tâm thích đáng của
các nhà làm luật. Theo đó, nhiều văn bản pháp luật quan trọng đã được sửa đổi, bổ
sung cho phù hợp với sự đòi hỏi của thực tiễn giao lưu dân sự như: Bộ luật Dân sự
số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24/11/2015 và có hiệu lực thi hành
kể từ ngày 01/01/2017; Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 được Quốc hội
thơng qua ngày 24/11/2015 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2016, trừ một số
quy định có liên quan đến quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/01/2017; Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cũng đã
ban hành các Nghị quyết hướng dẫn thi hành một số quy định của các đạo luật này.
Đặc biệt là việc Quốc hội thông qua Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017

về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, Nghị quyết này có hiệu lực thi
hành từ ngày 15/8/2017 và chỉ được thực hiện thí điểm trong thời hạn 05 (năm) năm
kể từ ngày có hiệu lực thi hành. Bằng việc đồng loạt sửa đổi, bổ sung các quy định
pháp luật điều chỉnh có liên quan, pháp luật về xử lý tài sản thế chấp thời gian qua đã
góp phần tạo lập một mơi trường pháp lý an tồn, thuận lợi cho q trình xử lý tài
sản thế chấp, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, các quy định của pháp luật hiện
hành vẫn chưa thực sự đáp ứng đầy đủ nhu cầu điều chỉnh đa dạng của thực tiễn xử
lý tài sản thế chấp.
2.1.7. Hiện nay việc xử lý tài sản đảm bảo của các cá nhân, tổ chức, đặc biệt
là việc xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân


7

tại các ngân hàng thương mại vẫn còn tồn tại khá nhiều rào cản, vướng mắc, như khó
khăn do quy định pháp luật khơng phù hợp, cịn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, lại có
những khoảng trống trong quy định và nhiều cách hiểu, áp dụng và thực thi pháp luật
khác nhau của các tổ chức, cá nhân liên quan. Việc này ảnh hưởng trực tiếp đến
quyền và lợi ích chính đáng của các bên trong quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp.
2.1.8. Từ thực trạng nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống, khoa
học các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp để
có cái nhìn tổng quan, từ đó, hiểu đúng và thực hiện đúng trên thực tế, cũng như phát
hiện và tổng hợp những bất cập của quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng nhằm
hồn thiện chúng là một cơng việc thực sự cần thiết và cấp bách, đặc biệt là trong bối
cảnh Nhà nước đang quan tâm đẩy mạnh công tác xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo
đảm của các khoản nợ xấu tại các tổ chức tín dụng như hiện nay.
2.1.9. Trước tình hình đó, tác giả đã mạnh dạn chọn nghiên cứu đề tài: “Xử
lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng

thương mại” để thực hiện luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
2.1.10.

Việc nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp

tài sản và xử lý tài sản thế chấp đã được một số tác giả đề cập ở nhiều cơng trình
nghiên cứu khác nhau, trong đó có những cơng trình nổi bật như:
2.1.11.

- Nguyễn Văn Hoạt (2004), “Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín

dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản”, luận án tiến sĩ, Viện Nhà nước và pháp luật,
Hà Nội. Luận án đã làm rõ các vấn đề lý luận và pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp
đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản. Trên cơ sở đánh giá toàn diện thực
trạng pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản, luận án đã đưa ra những giải pháp và
các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng bằng
biện pháp thế chấp. Tuy nhiên, luận án được ra đời vào thời điểm trước khi ban hành
Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2015 nên các quy định pháp luật


8

được phân tích tại luận án hiện đã khơng cịn phù hợp để áp dụng trên thực tế.
2.1.12.

- Vũ Thị Hồng Yến (2013), “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản

thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”, luận án tiến sĩ
luật học, Đại học Luật quốc gia Hà Nội. Luận án đã xây dựng được cơ sở lý luận và

phân tích các quy định của pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp
theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam. Nội dung luận án được nghiên cứu
sâu, nêu bật các bất cập còn tồn tại và đưa ra chi tiết các giải pháp hoàn thiện pháp
luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, luận án được ra đời
trước khi Bộ luật Dân sự năm 2015 ra đời nên một số nội dung tại luận án cũng
khơng cịn phù hợp trong giai đoạn hiện nay.
2.1.13.

- Trần Thanh Thanh (2012), “Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

của tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học
Luật quốc gia Hà Nội. Luận văn có đề tài sát với đề tài đang được nghiên cứu của
bài luận văn này. Tác giả đã làm rõ được cơ sở lý luận và quy định pháp luật về xử lý
tài sản bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam, đồng thời đưa
ra một số bất cập và hướng hoàn thiện. Tuy nhiên, luận văn ra đời thời gian đã lâu
nên các văn bản quy phạm pháp luật được lựa chọn làm cơ sở để phân tích đã khơng
cịn phù hợp với thực tiễn giao lưu dân sự hiện nay.
2.1.14.

- Nguyễn Trung Hiếu (2015), “Thế chấp và xử lý tài sản thế

chấp theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa
Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn cơ bản đã làm rõ những vấn đề lý luận và
thực trạng pháp luật Việt Nam liên quan đến thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Đồng
thời, luận văn cũng đã nêu lên được những bất cập trong pháp luật và hướng hoàn
thiện. Do luận văn được hoàn thành trước thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 có
hiệu lực nên các quy định pháp luật được tác giả phân tích trong luận văn vẫn còn
chưa đầy đủ và phù hợp với Bộ luật Dân sự mới và một số văn bản quy phạm pháp
luật được ban hành sau đó.
2.1.15.

- Nguyễn Bảo Ngọc (2018), “Xử lý tài sản thế chấp bảo đảm


9

thực hiện nghĩa vụ dân sự theo Bộ luật dân sự 2015”, luận văn thạc sĩ luật học, Học
viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Việt Hàn Lâm Khoa học Xã hội Việt Nam, Hà Nội.
Luận văn trình bày những vấn đề lý luận chung và các quy định của pháp luật dân sự
hiện hành về biện pháp thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, trong đó có so sánh với
chế định xử lý tài sản thế chấp trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Đồng thời, tác giả
trình bày về thực tiễn thực hiện biện pháp xử lý tài sản thế chấp ở Việt Nam để từ đó
phân tích những hạn chế, bất cập trong quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành về xử
lý tài sản thế chấp. Nhìn chung, bài viết chỉ tập trung phân tích và đưa ra các bất cập
trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, chưa xây dựng được bức tranh tổng
thể các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp tài sản và xử lý tài
sản thế chấp, đặc biệt là trong bối cảnh Nhà nước đang tăng cường, đẩy mạnh công
tác xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng hiện nay.
2.1.16.

- Nguyễn Hồng Vũ (2018), “Thế chấp tài sản để bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại theo pháp
luật Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật, Đại học Huế, Thừa
Thiên Huế. Luận văn trình bày về những vấn đề lý luận về thế chấp tài sản để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng và thực trạng pháp luật về thế chấp
tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho vay của các ngân hàng
thương mại và thực tiễn thực hiện ở Việt Nam. Theo đó, luận văn chỉ dừng lại ở việc
đưa ra thực trạng quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản trong một số
vấn đề cụ thể và các giải pháp hồn thiện mang tính khái quát.

2.1.17.

- Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam, sách chuyên khảo, Nhà xuất bản
Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là quyển sách được nhiều người nhắc đến khi
nghiên cứu về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam và
được xem là một cơng trình nghiên cứu khoa học tổng thể về pháp luật bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm các hình thức bảo đảm đối vật và bảo đảm đối nhân.
Tác giả đã trình bày những kiến thức pháp lý cơ bản cùng những bình luận chuyên
sâu về các nội dung của biện pháp thế chấp như sự thành lập hợp đồng thế chấp,


10

đăng ký thế chấp, hiệu lực của hợp đồng thế chấp, chấm dứt hợp đồng thế chấp, đặc
biệt là thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, công trình nghiên cứu này đã
được tác giả thực hiện từ khá lâu (thời điểm Bộ luật Dân sự năm 1995 có hiệu lực).
2.1.18.

- Lê Thị Thu Thủy (chủ biên, 2006), Các biện pháp bảo đảm

tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Tư
pháp, Hà Nội. Đây thực sự là cơng trình nghiên cứu có tính chất hệ thống và chun
sâu về bảo đảm tiền vay và các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ
chức tín dụng. Những vấn đề lý luận chung cũng như thực trạng pháp luật của các
biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh được phân tích, bình luận theo
từng chương riêng. Qua đó, tác giả đã đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện
pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam.
Cơng trình nghiên cứu này cũng được ra đời từ lâu, hiện được sử dụng nhằm mục

đích nghiên cứu trên cơ sở lý luận chung hoặc được sử dụng để so sánh với các nội
dung mới theo quy định của pháp luật hiện hành.
2.1.19.

- Phạm Văn Tuyết & Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng

và biện pháp bảo đảm tiền vay, sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
Tác giả đã phân tích, bình luận các quy định của pháp luật và đưa ra cách hiểu thống
nhất về các vấn đề liên quan đến hợp đồng tín dụng, biện pháp bảo đảm tiền vay,
cách xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Đồng thời, tác giả cũng đã đưa ra một số mẫu
hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tương ứng với từng biện pháp bảo đảm. Thời
điểm ra đời của cơng trình nghiên cứu này là trước khi Bộ luật Dân sự năm 2015
được ban hành nên các cơ sở pháp lý đều dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự năm
2005 và các văn bản hướng dẫn Bộ luật này.
2.1.20.

- Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương (2015),

Pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam, sách
chuyên khảo, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội. Cơng trình nghiên
cứu này đã hệ thống hóa, đánh giá, phân tích, bình luận những vấn đề lý luận và thực
tiễn của pháp luật về giao dịch bảo đảm, việc lựa chọn biện pháp bảo đảm, pháp luật
về hợp đồng bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm trong


11

hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam theo các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005
và các văn bản hướng dẫn Bộ luật này.
-

Nguyễn Thị Nga (2015), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ
chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng giải quyết, sách chuyên
khảo, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội. Trên cơ sở phân tích các quy định của
pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất, tác giả đã xây dựng được
cơ sở lý luận để làm sáng tỏ về bản chất và đặc điểm của biện pháp thế chấp
tài sản là quyền sử dụng đất. Đồng thời, tác giả nêu ra thực trạng quy định của
pháp luật và đề xuất những giải pháp quy định thống nhất về thế chấp quyền
sử dụng đất giữa các lĩnh vực pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật
ngân hàng. Đây là một công trình nghiên cứu chuyên sâu của tác giả về các
quy định pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại các
tổ chức tín dụng ở Việt Nam, không bao gồm các loại tài sản khác của cá
nhân, hộ gia đình như thực tế hiện nay.

-

Các bài viết có liên quan được đăng trên các tạp chí luật học chuyên ngành và
các báo điện tử; các bài viết của các tác giả khác nhau trong các chương trình
hội thảo khoa học, các buổi tọa đàm.
2.1.21.

Như vậy, có thể thấy đã có nhiều cơng trình nghiên cứu được

công bố về thế chấp tài sản và việc xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, trong bối cảnh
hiện nay, cùng với sự đồng loạt ban hành mới và sửa đổi, bổ sung của các văn bản
pháp luật quan trọng như Hiến pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, Bộ luật Tố
tụng dân sự năm 2015, Nghị quyết số 42/2017/QH14 và các văn bản có liên quan...
Việc nghiên cứu một cách nghiêm túc và toàn diện về việc xử lý tài sản thế chấp để
thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại và đưa ra các
giải pháp để giải quyết những tồn tại, vướng mắc của quy định pháp luật hiện hành,

đồng thời đánh giá hiệu quả công tác áp dụng pháp luật trên thực tế trong giai đoạn
hiện nay là thật sự cần thiết và cấp bách.


12

3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
2.1.22.

- Về mục đích nghiên cứu: Nhằm góp phần xây dựng và hoàn

thiện cơ sở lý luận và quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp của
cá nhân, hộ gia đình, nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng các quy định này trên
thực tế tại các ngân hàng thương mại, đóng góp tích cực vào cơng tác xử lý nợ xấu,
xử lý tài sản bảo đảm trong tình hình nợ xấu tăng cao như hiện nay.
2.1.23.

- Về đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận về thế chấp

tài sản và xử lý tài sản thế chấp của cá nhân, hộ gia đình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ
vay tại ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện hành, cũng như thực tiễn
áp dụng các quy định này trong công tác xử lý tài sản thế chấp trên thực tế.
2.1.24.

- Về phạm vi nghiên cứu: Dựa trên những vấn đề lý luận cơ

bản và quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về biện pháp thế chấp và xử lý tài
sản thế chấp của cá nhân, hộ gia đình, luận văn tập trung nghiên cứu những khía
cạnh pháp lý và thực tiễn của việc xử lý các tài sản thế chấp được cá nhân, hộ gia
đình sử dụng phổ biến để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay tại ngân hàng

thương mại hiện nay. Qua đó, tác giả tìm ra các vướng mắc, bất cập còn tồn tại trong
quy định pháp luật và việc xử lý tài sản thế chấp trên thực tế để đưa ra hướng hoàn
thiện chế định này.
4. Phương pháp nghiên cứu
2.1.25.

Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử được sử dụng xuyên suốt luận văn, tác giả kết hợp chúng với một số phương pháp
nghiên cứu chuyên sâu như:
2.1.26.

- Phương pháp phân tích kết hợp với so sánh được tác giả sử

dụng khi thực hiện nội dung nghiên cứu tại Chương 1 của luận văn này nhằm làm rõ
quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp qua các thời kỳ.
2.1.27.

- Phương pháp phân tích, tổng hợp, quy nạp được tác giả sử

dụng linh hoạt khi thực hiện nội dung nghiên cứu tại Chương 2 của luận văn này
nhằm khái quát hóa thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, từ đó đưa ra các


13

đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
2.1.28.

- Về lý luận: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận về

thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện
hành, đặc biệt là việc xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ của cá nhân tại
ngân hàng thương mại, đây là một cơng trình nghiên cứu chun sâu. Kết quả nghiên
cứu sẽ là cơ sở lý luận cho việc hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật
về xử lý tài sản thế chấp nói riêng, nhằm tạo ra khung pháp lý vững chắc, nâng cao
tính hiệu quả trong cơng tác xử lý nợ xấu, xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa
vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại hiện nay.
2.1.29.

- Về thực tiễn: Trên cơ sở phân tích thực trạng quy định pháp

luật và việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong công tác xử lý nợ xấu
của cá nhân tại ngân hàng thương mại, luận văn chỉ ra những bất cập của pháp luật
trước yêu cầu của thực tiễn. Kết quả nghiên cứu sẽ là cơ sở lý luận và thực tiễn cho
thấy tính cấp thiết của việc hồn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp;
đồng thời là tài liệu hữu ích đối với các sinh viên, học viên chuyên ngành luật, ngân
hàng cũng như các tổ chức tín dụng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại.
6. Kết cấu của luận văn
2.1.30.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và

phụ lục, luận văn gồm 2 chương:
2.1.31.

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp tài sản và xử lý

tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương

mại.
2.1.32.
sản thế
chấp
Chương
để
thực
2:thương
Thực
hiệntrạng
nghĩa
vụ trả
luật
nợvề
vay
xửnay
của
lý tài
cá
nhân
hướng
tại
hoàn
ngân
thiện.
hàng
mại
ởpháp
Việt
Nam

hiện
và


2.1.33.CHƯƠNG 1
2.1.34.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ XỬ LÝ TÀI
SẢN
THẾ CHẤP ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VAY CỦA CÁ NHÂN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.

Lý luận chung về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả

nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại
1.1.1.

Khái niệm, đặc điểm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại
1.1.1.1.

Khái niệm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả

nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại
2.1.35.Thế chấp là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng một hoặc
nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình để bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự. Tài sản thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản, có thể là tài
sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai và không giao tài sản cho bên
nhận thế chấp. Bên thế chấp sẽ chuyển giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ liên
quan đến tài sản thế chấp nếu hai bên có thỏa thuận. Việc giữ giấy tờ này giúp hạn

chế việc thực hiện quyền định đoạt tài sản của bên thế chấp.
2.1.36.Trong phạm vi bài viết, tác giả chỉ trình bày về việc thế chấp tài sản để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại. Theo
đó, ngân hàng thương mại (trong một số bối cảnh nhất định của bài viết được hiểu là
bên cho vay hoặc bên nhận thế chấp hoặc bên có quyền) thực hiện cấp tín dụng
(bằng hình thức cho vay), giao hoặc cam kết giao cho khách hàng (trong một số bối
cảnh nhất định của bài viết được hiểu là bên vay hoặc bên có nghĩa vụ) một khoản
tiền được sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa
thuận với ngun tắc có hồn trả cả gốc và lãi. Để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa
vụ trả nợ, bên vay hoặc bên thứ ba (trong một số bối cảnh nhất định của bài viết
được hiểu là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình thế chấp cho ngân


hàng thương mại. Việc thế chấp này được xác lập, ký kết và thực hiện dưới dạng hợp
đồng dân sự. Trong trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng
nghĩa vụ hồn trả gốc, lãi theo thỏa thuận thì ngân hàng thương mại có quyền xử lý
tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc
luật có quy định khác.
2.1.37.

Như vậy, thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ

vay tại ngân hàng thương mại là việc bên thế chấp (trong phạm vi bài viết là các cá
nhân, hộ gia đình) dùng một hoặc nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của
mình để bảo đảm cho việc thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trả nợ vay của chính
mình hoặc của bên thứ ba (trong phạm vi bài viết bên vay là các cá nhân) tại ngân
hàng thương mại. Tài sản thế chấp do bên thế chấp hoặc bên thứ ba giữ và chỉ giao
cho bên nhận thế chấp để xử lý trong trường hợp luật định hoặc theo thoả thuận của
các bên.
1.1.1.2.

Đặc điểm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ

vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại
2.1.38.

Thứ nhất, trong quan hệ thế chấp, khơng có sự chuyển giao tài

sản của bên thế chấp cho ngân hàng thương mại. Tài sản thế chấp do bên thế chấp
giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Do
vậy, các bên cần có những thỏa thuận cụ thể về việc khai thác, sử dụng, bảo quản tài
sản thế chấp. Đồng thời, các bên cần thỏa thuận về hoa lợi, lợi tức hình thành từ tài
sản thế chấp sẽ được xử lý như thế nào nhằm hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra.
2.1.39.

Thứ hai, quan hệ thế chấp tài sản không tồn tại độc lập mà luôn

phụ thuộc và gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm. Do vậy, nếu bên có nghĩa
vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ đã thỏa thuận với ngân
hàng thương mại thì ngân hàng sẽ căn cứ vào thỏa thuận các bên và quy định pháp
luật liên quan để xử lý tài sản thế chấp.
2.1.40.

Thứ ba, thế chấp tài sản là một biện pháp mang tính đối vật.

Trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng hợp tác và không thực hiện theo những nội


dung đã cam kết, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo
nghĩa vụ trả nợ. Bên thế chấp chỉ phải chịu trách nhiệm trong phạm vi giá trị tài sản

thế chấp tương ứng với phần nghĩa vụ được bảo đảm. Trường hợp số tiền thu được từ
việc xử lý tài sản thế chấp này khơng đủ để thanh tốn tồn bộ nghĩa vụ được bảo
đảm thì việc thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh tốn thuộc về bên có nghĩa
vụ.
1.1.2.

Những nội dung pháp lý của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại
2.1.41.

1.1.2.1. Tài sản thế chấp

2.1.42.

* Khái niệm tài sản thế chấp

2.1.43.

Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản thế chấp

bằng việc đưa ra cách xác định tài sản thế chấp trong một số trường hợp cụ thể. Các
tài sản được quy định bằng cách liệt kê và phân loại tại Điều 105 Bộ luật Dân sự
năm 2015 đều có thể trở thành tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu
đáp ứng được các điều kiện của tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp nói
riêng theo quy định của pháp luật.
2.1.44.

Dưới góc độ là một đối tượng của quan hệ thế chấp, tài sản thế

chấp được hình thành từ giao dịch thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự. Điều này có nghĩa rằng một tài sản trở thành tài sản thế chấp khi tài sản đó
được một bên dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp thế chấp.
2.1.45.

Như vậy, pháp luật không đưa ra khái niệm về tài sản thế chấp

mà chỉ quy định theo dạng liệt kê hoặc quy định về cách xác định, phân loại tài sản
bảo đảm nói chung, bao gồm cả tài sản thế chấp.
2.1.46.

* Điều kiện của tài sản thế chấp

2.1.47.

Thứ nhất, tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp.

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tài sản thế chấp
nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện
hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì ngân hàng thương mại có quyền u cầu xử


lý tài sản thế chấp. Theo đó, bên thế chấp phải có tồn quyền quyết định đối với tài
sản của mình nhằm bảo đảm quá trình xử lý tài sản khơng bị tranh chấp, bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng thương mại.
2.1.48.

Thứ hai, tài sản thế chấp có thể được mơ tả chung, nhưng phải

xác định được. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc giao kết và thực

hiện hợp đồng thế chấp, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung quy định cho phép các
bên được mô tả chung về tài sản thế chấp1. Tuy nhiên, việc mô tả chung về tài sản
thế chấp cần phải có giới hạn nhằm tránh trường hợp tài sản được mô tả quá chung
chung, không rõ ràng đến mức không thể xác định được, làm phát sinh những tranh
chấp gây khó khăn cho q trình xử lý tài sản thế chấp. Vì vậy, để có cơ sở xác định
được tài sản thế chấp, tránh việc phát sinh những tranh chấp khơng đáng có liên quan
đến việc định danh tài sản thế chấp, ngoài việc cho phép các bên được mô tả chung
về tài sản thế chấp, Bộ luật Dân sự năm 2015 còn đưa ra yêu cầu bắt buộc việc mô tả
chung này phải xác định được tài sản thế chấp.
2.1.49.

Thứ ba, tài sản thế chấp có thể trị giá được bằng tiền. Mục đích

của thế chấp tài sản là tạo ra nguồn trả nợ khác mang tính dự phịng khi người vay
khơng thể bằng khả năng của chính mình thực hiện việc trả nợ vay. Vì thế, tài sản thế
chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay chắc chắn phải là những gì có thể
định giá được thành tiền. Đây là điều kiện về giá trị kinh tế của tài sản thế chấp.
2.1.50.

Thứ tư, tài sản thế chấp phải được phép chuyển giao trong giao

dịch dân sự. Đây được xem là một điều kiện đặc thù để một tài sản có thể trở thành
tài sản bảo đảm. Điều kiện này nhằm đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng thương mại
với tư cách là bên cho vay trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
2.1.51.

Trên đây là các điều kiện của tài sản thế chấp xuất phát từ các

đặc tính của tài sản nói chung và theo quy định của pháp luật. Trong thực tiễn hoạt
động tín dụng, để đảm bảo cho việc thu hồi tối đa khoản nợ vay khi phải xử lý tài sản

thế chấp do khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo cam kết, ngân hàng

1

thương mại thường bằng các văn bản nội bộ để quy định thêm về các điều kiện khi
1Xem khoản 2 Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015.


nhận tài sản thế chấp của khách hàng.
2.1.52.* Phân loại tài sản thế chấp
2.1.53.

Theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, tài sản

thế chấp bao gồm nhưng không giới hạn là bất động sản, động sản. Tài sản thế chấp
thường được tồn tại dưới dạng quyền hay vật. Bất động sản và động sản có thể là tài
sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
2.1.54.

Tùy thuộc vào sự thỏa thuận của bên thế chấp và ngân hàng

thương mại, tài sản thế chấp là toàn bộ hoặc một phần; bất động sản, động sản có vật
phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp; tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế
chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế
chấp được bảo hiểm thì ngân hàng phải thơng báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc
tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp, khi đó, nếu xảy ra sự kiện bảo hiểm thì
tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho ngân hàng đang nhận thế chấp
tài sản. Nếu ngân hàng không thông báo cho tổ chức bảo hiểm thì tổ chức bảo hiểm
chi trả theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh tốn cho ngân

hàng2.
2.1.55.

Trong khn khổ bài viết, tác giả chủ yếu nghiên cứu đối với

việc thế chấp và xử lý tài sản được các cá nhân, hộ gia đình sử dụng làm tài sản thế
chấp phổ biến tại các ngân hàng thương mại hiện nay như: quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, các phương tiện giao thông cơ giới đường bộ.
1.1.2.2.

Hiệu lực của thế chấp tài sản

2.1.56.* Hiệu lực về hình thức của thế chấp tài sản:
2.1.57.

Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định cụ thể về hình

thức thế chấp tài sản. Theo đó, việc thế chấp tài sản phải được lập bằng văn bản, có
thể lập bằng văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp
luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng
2Xem Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015.


ký3. Luật đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải
được công chứng hoặc chứng thực 4. Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng
12 năm 2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động
cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi đối với khách hàng
(Thơng tư số 39/2016/TT-NHNN) không quy định bắt buộc giao dịch thế chấp tài
sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay tại ngân hàng thương mại phải được

lập bằng văn bản. Tuy nhiên, tại một số nội dung quy định tại Thơng tư 39/2016/TTNHNN có đề cập đến “hợp đồng bảo đảm” hay “hợp đồng bảo đảm tiền vay”5.
2.1.58.

Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 khơng có điều khoản thay

thế quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về vấn đề này. Như vậy, hình thức thế
chấp tài sản được thực hiện theo quy định của luật chuyên ngành. Nghĩa là, trường
hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì căn cứ quy định của Luật đất đai năm 2013,
trường hợp thế chấp quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành
trong tương lai thì căn cứ Luật nhà ở năm 2014... để bảo đảm tính hiệu lực về hình
thức của giao dịch bảo đảm theo đúng quy định pháp luật. Cách tiếp cận này của Bộ
luật Dân sự năm 2015 theo hướng nhất quán Bộ luật Dân sự năm 2015 với tư cách là
“luật mẹ - luật gốc”, các luật chuyên ngành chịu trách nhiệm quy định chi tiết phạm
vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của mình và trên cơ sở tuân thủ những quy định
chung của “luật mẹ - luật gốc”.
2.1.59.

Trong khn khổ bài viết, tác giả trình bày về thế chấp tài sản

để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay tại ngân hàng thương mại. Ngân
hàng thương mại hoạt động cho vay phải tuân theo quy định tại Thơng tư số
39/2016/TT- NHNN. Theo đó, Điều 15 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về
bảo đảm tiền vay thì bên vay, bên thế chấp phải phối hợp với ngân hàng thương mại
để xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khi có căn cứ theo thỏa thuận cho vay, hợp đồng
bảo đảm tiền vay và theo quy định của pháp luật6. Do vậy, để bảo đảm việc xử lý tài
3Xem Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2005.
4Xem Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.
5Xem Khoản 3 Điều 15 và khoản 1, khoản 2 Điều 21 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN.
6Xem Khoản 3 Điều 15 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN.

sản thế chấp là có căn cứ và hợp pháp, các ngân hàng thương mại đều có quy định
nội bộ về việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, theo đó, hình thức của thế chấp
tài sản là bằng văn bản, tên gọi là hợp đồng thế chấp, phải được công chứng hoặc
chứng thực và đăng ký theo đúng quy định pháp luật.
2.1.60.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng thế chấp tài sản có

hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy
định khác7. Hiện nay, phần lớn các hợp đồng thế chấp giữa bên thế chấp và ngân
hàng thương mại thường thỏa thuận hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ ngày
ký. Thỏa thuận này vừa phù hợp với quy định pháp luật dân sự, vừa hạn chế được sự
sai sót trong q trình soạn thảo hợp đồng thế chấp.
2.1.61.

* Hiệu lực đối kháng với bên thứ ba

2.1.62.

Hiệu lực đối kháng là một chế định quan trọng và cũng là một

trong những điểm mới đáng chú ý của Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch bảo
đảm.
2.1.63.

Xét về thuật ngữ pháp lý, “hiệu lực đối kháng với người thứ ba”

lần đầu tiên được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 20158. Tuy nhiên, bản chất của
vấn đề “giá trị pháp lý đối với người thứ ba” đã được Bộ luật Dân sự năm 2005 quy

định. Theo đó, trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp
luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý với người thứ ba, kể từ thời điểm
đăng ký9. Đồng thời, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) cũng quy định
giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Thời điểm đăng ký được xác định theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm10 11. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản phát
sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm11.

7Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015.
8Xem Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015.
9Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2005.
10
Khoản 1 Điều 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
11
Xem Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015.


2.1.64.

Như vậy, hiệu lực đối kháng với người thứ ba được hiểu một

cách đơn giản là: Khi xác lập giao dịch bảo đảm hợp pháp thì quyền và nghĩa vụ
giữa các bên trong giao dịch bảo đảm không chỉ phát sinh đối với chủ thể trực tiếp
tham gia giao dịch bảo đảm, mà trong những trường hợp luật định còn phát sinh hiệu
lực và có giá trị pháp lý với người thứ ba không phải là chủ thể tham gia giao dịch
bảo đảm. Việc xác định hiệu lực đối kháng với người thứ ba có ý nghĩa quan trọng
trong việc bảo đảm quyền được ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp đối với các
chủ thể liên quan khác trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ
trả nợ.

1.1.2.3.
2.1.65.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp
Quan hệ thế chấp là quan hệ dân sự. Trong mối quan hệ dân sự,

các bên phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Theo đó, cá nhân,
pháp nhân xác lập, thực hiện và chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ
sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm
điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội đều có hiệu lực đối với các bên và
phải được chủ thể khác tôn trọng.
2.1.66.

Trong quan hệ thế chấp, pháp luật dân sự quy định theo thứ tự

“nghĩa vụ” trước, “quyền” sau và “nghĩa vụ và quyền” của bên thế chấp trước,
“nghĩa vụ và quyền” của bên nhận thế chấp sau. Việc quy định theo thứ tự như trên
là có chủ ý của nhà làm luật. Theo đó, nhà làm luật muốn chủ thể là bên thế chấp
phải nắm rõ nghĩa vụ của mình trong mối quan hệ thế chấp. Bên thế chấp phải hiểu
rõ những gì mình phải thực hiện và hậu quả pháp lý nếu không thực hiện hoặc thực
hiện khơng đúng nghĩa vụ của mình. Hậu quả xấu nhất có thể xảy ra chính là trường
hợp phải xử lý tài sản thế chấp. Hành động này tác động trực tiếp đến quyền lợi của
bên thế chấp với tư cách là chủ sở hữu tài sản thế chấp.
2.1.67.

* Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

2.1.68.

Các nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp được Bộ luật Dân sự

năm 2015 quy định cụ thể tại Điều 320 và Điều 321. Theo đó, do đặc điểm của thế


chấp tài sản là khơng có sự chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp nên nghĩa vụ
đầu tiên của bên thế chấp là giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bên nhận
thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác. Việc giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp chính thức xác lập sự hạn
chế trong việc thực hiện các giao dịch dân sự khác liên quan đến tài sản thế chấp, đặc
biệt là các giao dịch dân sự liên quan đến chuyển nhượng tài sản thế chấp. Bên thế
chấp sẽ được nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và các giấy tờ liên quan
đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế
chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Không giao tài sản
thế chấp là một cơ hội để bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo
thỏa thuận. Quy định này tạo điều kiện cho bên thế chấp phát huy hiệu quả của chính
tài sản bảo đảm, đồng thời góp phần tạo ra giá trị kinh tế cho chính chủ sở hữu, sử
dụng và/hoặc người đang trực tiếp giữ tài sản thế chấp. Tuy nhiên, việc khai thác
công dụng tài sản thế chấp mà tài sản thế chấp đó có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm
sút giá trị thì bên thế chấp có nghĩa vụ áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục,
ngăn ngừa thiệt hại kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp.
2.1.69.

Vì tài sản thế chấp là do bên thế chấp giữ, khai thác, sử dụng

nên bên thế chấp có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp. Việc bảo quản, gìn
giữ tài sản thế chấp được mở rộng ý nghĩa trong hợp đồng thế chấp. Thông thường
nghĩa mở rộng của nghĩa vụ này là bên thế chấp phải bảo quản tài sản thế chấp,
không để hư hỏng, mất mát, hao hụt, bảo tồn giá trị của tài sản thế chấp. Khi tài sản
thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa để bảo

toàn giá trị thế chấp. Trường hợp mất hoặc hư hỏng không thể sửa chữa hoặc khơng
thể khơi phục giá trị tương đương thì có thể thay thế bằng tài sản khác có giá trị
tương đương.
2.1.70.

Khi xác lập thế chấp, bên thế chấp phải cung cấp thông tin về

thực trạng tài sản thế chấp cho ngân hàng thương mại. Trong khuôn khổ bài viết,
ngân hàng thương mại là chủ thể nhận thế chấp, bên thế chấp cung cấp thông tin về


thực trạng tài sản thế chấp chỉ có giá trị về mặt hình thức. Bởi lẽ, ngân hàng thương
mại thơng thường có đội ngũ chuyên nghiệp về thẩm định tài sản thế chấp lúc cho
vay và tái thẩm định tài sản trong suốt q trình vay.
2.1.71.

Bên thế chấp có nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế

chấp để xử lý khi: (i) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ
khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; (ii) Bên có nghĩa vụ phải thực
hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của luật; (iii) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật
có quy định12.
2.1.72.

Ngồi ra, bên thế chấp có nghĩa vụ phải thơng báo cho bên nhận

thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp
khơng thơng báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và
yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người

thứ ba đối với tài sản thế chấp. Đây là nghĩa vụ của bên thế chấp đồng thời là quyền
lựa chọn của bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp là người quyết định cuối cùng về
việc hủy hay duy trì hợp đồng thế chấp.
2.1.73.

Trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp có quyền đầu tư để làm

tăng giá trị của tài sản thế chấp. Việc đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thế chấp phải
tuân theo quy định pháp luật liên quan, ví dụ như xây dựng nhà ở trên tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định của pháp luật về nhà ở, xây
dựng... Để hạn chế rủi ro cũng như tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình xử lý tài
sản, trong hợp đồng thế chấp thường thỏa thuận tài sản hình thành trên chính tài sản
thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp. Thỏa thuận này hạn chế tranh chấp trong công
tác xử lý tài sản, đồng thời, tài sản thế chấp có thể có giá trị cao hơn sẽ bảo đảm
thanh toán nghĩa vụ tốt hơn.
2.1.74.

Bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài

sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của
pháp luật. Trong trường hợp tài sản thế chấp được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho
12

Xem Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015.


thì quyền u cầu bên mua thanh tốn tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số
tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Về
cơ bản, đối với những tài sản pháp luật buộc phải đăng ký thì bên nhận thế chấp giữ
giấy tờ bản chính liên quan đến tài sản thế chấp. Do vậy, bên thế chấp rất khó khăn

trong việc thực hiện các giao dịch dân sự khác, đặc biệt những giao dịch dân sự mà
pháp luật buộc phải công chứng, chứng thực, bởi lẽ pháp luật về cơng chứng, chứng
thực u cầu phải có bản chính hồ sơ cơng chứng, chứng thực, bao gồm cả giấy tờ
bản chính liên quan đến tài sản.
2.1.75.

Bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng

phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang
được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Trong khuôn
khổ bài viết bàn về xử lý tài sản thế chấp của cá nhân thì thơng thường, bên thế chấp
là cá nhân quyết định việc cho thuê mà không thông báo cho bên nhận thế chấp,
cùng với việc pháp luật không yêu cầu hợp đồng thuê phải công chứng, chứng thực 13
thì bên thế chấp dễ dàng thực hiện các giao dịch cho thuê và hưởng lợi từ hoạt động
cho th này. Để bảo đảm khơng có sự ngăn trở trong quá trình xử lý tài sản thế
chấp, ngân hàng thương mại thường yêu cầu bên thế chấp phải thông báo bằng văn
bản cho ngân hàng thương mại về việc cho thuê và phải được sự đồng ý bằng văn
bản của ngân hàng thương mại chấp thuận việc cho thuê này, nhằm giới hạn quyền
của bên thế chấp và góp phần miễn trừ trách nhiệm của ngân hàng thương mại khi có
tranh chấp giữa bên cho thuê và bên thuê, củng cố quyền của bên nhận thế chấp khi
xử lý tài sản thế chấp mà tài sản thế chấp đó đang cho thuê.
2.1.76.

* Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

2.1.77.

Bên nhận thế chấp (trong bối cảnh của bài viết là các ngân hàng

thương mại) có nghĩa vụ trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp

đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến
13
Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn
bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có cơng chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký. Pháp luật
dân sự hiện hành không buộc hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực hoặc
đăng ký. Tuy nhiên, Luật nhà ở năm 2014 quy định hợp đồng thuê nhà phải được lập bằng văn bản, không
buộc thực hiện việc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.


tài sản thế chấp. Trong một số trường hợp nhất định, giấy tờ liên quan đến tài sản thế
chấp là điều kiện tiên quyết để tham gia giao dịch dân sự. Vì thế, trường hợp ngân
hàng thương mại khơng trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thế chấp thì bên thế chấp có quyền kiện đòi
tài sản theo quy định của pháp luật dân sự. Nhà làm luật đánh giá cao tầm quan trọng
của nghĩa vụ này nên đã đặt nghĩa vụ này là nghĩa vụ đầu tiên mà bên thế chấp phải
thực hiện.
2.1.78.

Ngân hàng thương mại có quyền xử lý tài sản thế chấp trong các

trường hợp luật định hoặc theo thỏa thuận của các bên. Khi thực hiện thủ tục xử lý
tài sản thế chấp, ngân hàng phải tuân theo đúng quy định của pháp luật. Điều này có
nghĩa là, các nhà làm luật xây dựng sẵn những thủ tục, buộc bên nhận thế chấp phải
tuân theo khi xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp làm trái quy định của pháp luật thì
phải chịu chế tài hoặc bồi thường thiệt hại theo quy định.
2.1.79.

Ngân

hàng

thương mại nhận thế chấp cịn có các quyền khác như: quyền xem xét, kiểm tra trực
tiếp tài sản thế chấp nhưng khơng được gây khó khăn, cản trở đối với bên thế chấp
trong việc hình thành, sử dụng, khai thác

tài sản thế chấp;

2.1.80. quyền yêu cầu

bênthế

chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản

thế chấp;

2.1.81. quyền

bênthế

yêu cầu

chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn

giá trị tài

2.1.82.sản; quyền được thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định pháp luật;
quyền yêu cầu giao tài sản thế chấp để xử lý...
2.1.83.
2.1.84.

rp

r
J
Trong các quyền của bên nhận thế chấp thì quyền yêu cầu bên
A

9

1 /V

1 /V

1 A -I A . -I X

A

/X

A-|/\.-|A-|A-|’^

thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi
bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ là quyền làm
nền móng cho q trình xử lý tài sản. Khi thuộc trường hợp xử lý tài sản thế chấp,
ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao