Xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN THỊ MAI TRÂM

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP ĐỂ THỰC HIỆN
NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VAY CỦA CÁ NHÂN TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN THỊ MAI TRÂM

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP ĐỂ THỰC HIỆN
NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VAY CỦA CÁ NHÂN TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 8380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN VĂN TRÁNG

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan Luận văn thạc sĩ với đề tài “Xử lý tài sản thế chấp để
thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại” là cơng trình
nghiên cứu của riêng tác giả, không sao chép của bất kỳ ai. Các quan điểm, nội
dung được phân tích cũng như các đề xuất, kiến nghị được nêu trong bài nghiên cứu
là hồn tồn trung thực và chưa từng được cơng bố trong bất kỳ các cơng trình
nghiên cứu nào khác. Việc sử dụng các tài liệu tham khảo trong bài luận văn đều
được tác giả trích dẫn nguồn một cách rõ ràng, đầy đủ, chính xác. Nếu có dấu hiệu
của những cam đoan sai sự thật, tác giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.
HỌC VIÊN

TRẦN THỊ MAI TRÂM


LỜI CẢM ƠN
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, tác giả xin gửi đến quý Thầy, Cô đang công
tác tại Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh
cùng q Thầy, Cơ thỉnh giảng của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh,
Trường Đại học Cần Thơ đã cùng với những tri thức và tâm huyết của mình để
truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho tác giả trong suốt thời gian học tập tại
Trường.
Đặc biệt, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến thầy Nguyễn Văn
Tráng – người đã trực tiếp và tận tình hướng dẫn cho tác giả hồn thành bài luận
văn này. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế
nên bài luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, tác giả rất mong nhận được ý
kiến đóng góp q báu của các Thầy, Cơ để có thể học thêm được nhiều kinh
nghiệm nhằm hoàn thành tốt hơn bài luận văn tốt nghiệp của mình.
Cuối cùng, tác giả xin kính chúc q Thầy, Cơ dồi dào sức khỏe và thành

công hơn nữa trong sự nghiệp trồng người cao q của mình. Kính chúc q nhà
trường đạt được nhiều thành công mới trong công tác giáo dục, đào tạo và nghiên
cứu khoa học.


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................................2
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài ..........................................7
4. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................7
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................8
6. Kết cấu của luận văn ...............................................................................................8
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ XỬ
LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VAY CỦA
CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ..................................................10
1.1. Lý luận chung về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của
cá nhân tại ngân hàng thương mại ............................................................................10
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả
nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại ..........................................................10
1.1.1.1. Khái niệm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay
của cá nhân tại ngân hàng thương mại ......................................................................10
1.1.1.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của
cá nhân tại ngân hàng thương mại ............................................................................11
1.1.2. Những nội dung pháp lý của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại .....................................................12
1.1.2.1. Tài sản thế chấp ............................................................................................12
1.1.2.2. Hiệu lực của thế chấp tài sản........................................................................14

1.1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp ..............................17
1.1.2.4. Các trường hợp chấm dứt thế chấp tài sản ...................................................22
1.1.3. Vai trò và ý nghĩa pháp lý của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại .....................................................23


1.2. Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của
cá nhân tại ngân hàng thương mại ............................................................................24
1.2.1. Một số vấn đề cơ bản về xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ
vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại ...............................................................24
1.2.1.1. Khái niệm của xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của
cá nhân tại ngân hàng thương mại ............................................................................24
1.2.1.2. Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá
nhân tại ngân hàng thương mại .................................................................................25
1.2.1.3. Phân loại xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá
nhân tại ngân hàng thương mại .................................................................................28
1.2.2. Những nội dung pháp lý về xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ
vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại ...............................................................30
1.2.2.1. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá
nhân tại ngân hàng thương mại .................................................................................30
1.2.2.2. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của
cá nhân tại ngân hàng thương mại ............................................................................32
1.2.2.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá
nhân tại ngân hàng thương mại .................................................................................34
1.2.2.4. Xử lý tài sản thế chấp trong một số trường hợp cụ thể ................................36
1.2.2.5. Quyền thu giữ tài sản thế chấp .....................................................................40
1.2.2.6. Thanh tốn số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp ...........................45
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................48
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ
CHẤP ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VAY CỦA CÁ NHÂN TẠI

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY VÀ HƯỚNG
HOÀN THIỆN .........................................................................................................49
2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay
của cá nhân tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay ...................................49


2.1.1. Quy định pháp luật và việc thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp để xử lý
trên thực tế .................................................................................................................49
2.1.1.1. Vướng mắc trong quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền thu
giữ tài sản thế chấp ....................................................................................................49
2.1.1.2. Vướng mắc về việc thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp để xử lý trên
thực tế ........................................................................................................................55
2.1.2. Quy định pháp luật về thứ tự ưu tiên thanh toán số tiền thu được từ việc xử lý
tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương
mại .............................................................................................................................56
2.1.3. Các vướng mắc trong việc xử lý tài sản thế chấp đối với các khoản nợ đã bán
cho Công ty TNHH Một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt
Nam ...........................................................................................................................58
2.1.4. Các vướng mắc trong xử lý tài sản thế chấp thông qua con đường tố tụng, thi
hành án ......................................................................................................................65
2.2. Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp để thực
hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện
nay .............................................................................................................................70
2.2.1. Về việc xử lý tài sản thế chấp thông qua biện pháp thu giữ ...........................70
2.2.2. Về xử lý tài sản thế chấp của các khoản nợ đã bán Công ty TNHH Một thành
viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam ..........................................72
2.2.3. Về thứ tự ưu tiên thanh toán số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp để
thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại ......................73
2.2.4. Về việc xử lý tài sản thế chấp thông qua con đường tố tụng, thi hành án ......75
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................76

PHẦN KẾT LUẬN ..................................................................................................77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện phát triển của nền kinh tế hiện nay, các giao dịch dân sự,
thương mại được xác lập ngày càng nhiều, kéo theo đó là việc phát sinh các tranh
chấp giữa các chủ thể tham gia giao dịch cũng ngày một gia tăng. Thế chấp tài sản
được xem là một trong những cơng cụ pháp lý an tồn và hiệu quả để hạn chế
những rủi ro có thể nảy sinh từ các giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt là trong
hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại hiện nay. Song hành với việc thế
chấp tài sản, việc xử lý tài sản thế chấp cũng luôn dành được sự quan tâm thích
đáng của các nhà làm luật. Theo đó, nhiều văn bản pháp luật quan trọng đã được
sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với sự đòi hỏi của thực tiễn giao lưu dân sự như: Bộ
luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24/11/2015 và có
hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2017; Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13
được Quốc hội thơng qua ngày 24/11/2015 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày
01/7/2016, trừ một số quy định có liên quan đến quy định của Bộ luật Dân sự năm
2015 thì có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2017; Hội đồng Thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao cũng đã ban hành các Nghị quyết hướng dẫn thi hành một số quy
định của các đạo luật này. Đặc biệt là việc Quốc hội thông qua Nghị quyết số
42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng,
Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 15/8/2017 và chỉ được thực hiện thí
điểm trong thời hạn 05 (năm) năm kể từ ngày có hiệu lực thi hành. Bằng việc đồng
loạt sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật điều chỉnh có liên quan, pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp thời gian qua đã góp phần tạo lập một mơi trường pháp lý an

tồn, thuận lợi cho q trình xử lý tài sản thế chấp, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt
được, các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thực sự đáp ứng đầy đủ nhu
cầu điều chỉnh đa dạng của thực tiễn xử lý tài sản thế chấp.


2

Hiện nay việc xử lý tài sản đảm bảo của các cá nhân, tổ chức, đặc biệt là việc
xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại các
ngân hàng thương mại vẫn còn tồn tại khá nhiều rào cản, vướng mắc, như khó khăn
do quy định pháp luật khơng phù hợp, cịn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, lại có
những khoảng trống trong quy định và nhiều cách hiểu, áp dụng và thực thi pháp
luật khác nhau của các tổ chức, cá nhân liên quan. Việc này ảnh hưởng trực tiếp đến
quyền và lợi ích chính đáng của các bên trong quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp.
Từ thực trạng nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống, khoa học các
quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp để có cái
nhìn tổng quan, từ đó, hiểu đúng và thực hiện đúng trên thực tế, cũng như phát hiện
và tổng hợp những bất cập của quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng nhằm hoàn
thiện chúng là một công việc thực sự cần thiết và cấp bách, đặc biệt là trong bối
cảnh Nhà nước đang quan tâm đẩy mạnh công tác xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo
đảm của các khoản nợ xấu tại các tổ chức tín dụng như hiện nay.
Trước tình hình đó, tác giả đã mạnh dạn chọn nghiên cứu đề tài: “Xử lý tài
sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương
mại” để thực hiện luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản và xử
lý tài sản thế chấp đã được một số tác giả đề cập ở nhiều công trình nghiên cứu khác
nhau, trong đó có những cơng trình nổi bật như:

- Nguyễn Văn Hoạt (2004), “Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân
hàng bằng thế chấp tài sản”, luận án tiến sĩ, Viện Nhà nước và pháp luật, Hà Nội.
Luận án đã làm rõ các vấn đề lý luận và pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp đồng
tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản. Trên cơ sở đánh giá toàn diện thực trạng
pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản, luận án đã đưa ra những giải pháp và các
kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng bằng biện


3

pháp thế chấp. Tuy nhiên, luận án được ra đời vào thời điểm trước khi ban hành Bộ
luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2015 nên các quy định pháp luật được
phân tích tại luận án hiện đã khơng cịn phù hợp để áp dụng trên thực tế.
- Vũ Thị Hồng Yến (2013), “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo
quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”, luận án tiến sĩ luật học, Đại
học Luật quốc gia Hà Nội. Luận án đã xây dựng được cơ sở lý luận và phân tích các
quy định của pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định
của pháp luật dân sự Việt Nam. Nội dung luận án được nghiên cứu sâu, nêu bật các
bất cập còn tồn tại và đưa ra chi tiết các giải pháp hoàn thiện pháp luật về tài sản thế
chấp và xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, luận án được ra đời trước khi Bộ luật Dân
sự năm 2015 ra đời nên một số nội dung tại luận án cũng khơng cịn phù hợp trong
giai đoạn hiện nay.
- Trần Thanh Thanh (2012), “Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của tổ chức tín
dụng theo pháp luật Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật quốc gia Hà
Nội. Luận văn có đề tài sát với đề tài đang được nghiên cứu của bài luận văn này.
Tác giả đã làm rõ được cơ sở lý luận và quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm
tiền vay của tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam, đồng thời đưa ra một số bất
cập và hướng hoàn thiện. Tuy nhiên, luận văn ra đời thời gian đã lâu nên các văn
bản quy phạm pháp luật được lựa chọn làm cơ sở để phân tích đã khơng cịn phù
hợp với thực tiễn giao lưu dân sự hiện nay.

- Nguyễn Trung Hiếu (2015), “Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp
luật dân sự Việt Nam hiện hành”, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học
Quốc gia Hà Nội. Luận văn cơ bản đã làm rõ những vấn đề lý luận và thực trạng
pháp luật Việt Nam liên quan đến thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Đồng thời,
luận văn cũng đã nêu lên được những bất cập trong pháp luật và hướng hoàn thiện.
Do luận văn được hoàn thành trước thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực
nên các quy định pháp luật được tác giả phân tích trong luận văn vẫn cịn chưa đầy


4

đủ và phù hợp với Bộ luật Dân sự mới và một số văn bản quy phạm pháp luật được
ban hành sau đó.
- Nguyễn Bảo Ngọc (2018), “Xử lý tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự theo Bộ luật dân sự 2015”, luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học
Xã hội Việt Nam, Việt Hàn Lâm Khoa học Xã hội Việt Nam, Hà Nội. Luận văn
trình bày những vấn đề lý luận chung và các quy định của pháp luật dân sự hiện
hành về biện pháp thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, trong đó có so sánh với chế
định xử lý tài sản thế chấp trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Đồng thời, tác giả trình
bày về thực tiễn thực hiện biện pháp xử lý tài sản thế chấp ở Việt Nam để từ đó
phân tích những hạn chế, bất cập trong quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành về
xử lý tài sản thế chấp. Nhìn chung, bài viết chỉ tập trung phân tích và đưa ra các bất
cập trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, chưa xây dựng được bức tranh
tổng thể các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp tài sản và xử lý
tài sản thế chấp, đặc biệt là trong bối cảnh Nhà nước đang tăng cường, đẩy mạnh
công tác xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng hiện nay.
- Nguyễn Hoàng Vũ (2018), “Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ trong hợp đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt
Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật, Đại học Huế, Thừa Thiên
Huế. Luận văn trình bày về những vấn đề lý luận về thế chấp tài sản để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng và thực trạng pháp luật về thế chấp tài
sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho vay của các ngân hàng
thương mại và thực tiễn thực hiện ở Việt Nam. Theo đó, luận văn chỉ dừng lại ở
việc đưa ra thực trạng quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản trong
một số vấn đề cụ thể và các giải pháp hoàn thiện mang tính khái quát.
- Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự trong luật dân sự Việt Nam, sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Trẻ, Thành phố
Hồ Chí Minh. Đây là quyển sách được nhiều người nhắc đến khi nghiên cứu về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam và được xem là một


5

cơng trình nghiên cứu khoa học tổng thể về pháp luật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự, bao gồm các hình thức bảo đảm đối vật và bảo đảm đối nhân. Tác giả đã
trình bày những kiến thức pháp lý cơ bản cùng những bình luận chuyên sâu về các
nội dung của biện pháp thế chấp như sự thành lập hợp đồng thế chấp, đăng ký thế
chấp, hiệu lực của hợp đồng thế chấp, chấm dứt hợp đồng thế chấp, đặc biệt là thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu này đã được tác
giả thực hiện từ khá lâu (thời điểm Bộ luật Dân sự năm 1995 có hiệu lực).
- Lê Thị Thu Thủy (chủ biên, 2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng
tài sản của các tổ chức tín dụng, sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
Đây thực sự là cơng trình nghiên cứu có tính chất hệ thống và chuyên sâu về bảo
đảm tiền vay và các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín
dụng. Những vấn đề lý luận chung cũng như thực trạng pháp luật của các biện pháp
bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh được phân tích, bình luận theo từng
chương riêng. Qua đó, tác giả đã đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện
pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam.
Cơng trình nghiên cứu này cũng được ra đời từ lâu, hiện được sử dụng nhằm mục
đích nghiên cứu trên cơ sở lý luận chung hoặc được sử dụng để so sánh với các nội

dung mới theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Phạm Văn Tuyết & Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng và biện pháp
bảo đảm tiền vay, sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội. Tác giả đã
phân tích, bình luận các quy định của pháp luật và đưa ra cách hiểu thống nhất về
các vấn đề liên quan đến hợp đồng tín dụng, biện pháp bảo đảm tiền vay, cách xử lý
tài sản bảo đảm tiền vay. Đồng thời, tác giả cũng đã đưa ra một số mẫu hợp đồng
tín dụng, hợp đồng bảo đảm tương ứng với từng biện pháp bảo đảm. Thời điểm ra
đời của cơng trình nghiên cứu này là trước khi Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban
hành nên các cơ sở pháp lý đều dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và
các văn bản hướng dẫn Bộ luật này.


6

- Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương (2015), Pháp luật
về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam, sách chuyên khảo,
Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội. Cơng trình nghiên cứu này đã
hệ thống hóa, đánh giá, phân tích, bình luận những vấn đề lý luận và thực tiễn của
pháp luật về giao dịch bảo đảm, việc lựa chọn biện pháp bảo đảm, pháp luật về hợp
đồng bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm trong hoạt động
cấp tín dụng ở Việt Nam theo các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và các
văn bản hướng dẫn Bộ luật này.
- Nguyễn Thị Nga (2015), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các
tổ chức tín dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng giải quyết, sách chuyên khảo,
Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội. Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật
hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất, tác giả đã xây dựng được cơ sở lý luận để
làm sáng tỏ về bản chất và đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản là quyền sử
dụng đất. Đồng thời, tác giả nêu ra thực trạng quy định của pháp luật và đề xuất
những giải pháp quy định thống nhất về thế chấp quyền sử dụng đất giữa các lĩnh
vực pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật ngân hàng. Đây là một cơng

trình nghiên cứu chuyên sâu của tác giả về các quy định pháp luật liên quan đến thế
chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, không bao
gồm các loại tài sản khác của cá nhân, hộ gia đình như thực tế hiện nay.
- Các bài viết có liên quan được đăng trên các tạp chí luật học chuyên ngành
và các báo điện tử; các bài viết của các tác giả khác nhau trong các chương trình hội
thảo khoa học, các buổi tọa đàm.
Như vậy, có thể thấy đã có nhiều cơng trình nghiên cứu được công bố về thế
chấp tài sản và việc xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, cùng
với sự đồng loạt ban hành mới và sửa đổi, bổ sung của các văn bản pháp luật quan
trọng như Hiến pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, Bộ luật Tố tụng dân sự
năm 2015, Nghị quyết số 42/2017/QH14 và các văn bản có liên quan… Việc nghiên
cứu một cách nghiêm túc và toàn diện về việc xử lý tài sản thế chấp để thực hiện


7

nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại và đưa ra các giải pháp
để giải quyết những tồn tại, vướng mắc của quy định pháp luật hiện hành, đồng thời
đánh giá hiệu quả công tác áp dụng pháp luật trên thực tế trong giai đoạn hiện nay
là thật sự cần thiết và cấp bách.
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Về mục đích nghiên cứu: Nhằm góp phần xây dựng và hoàn thiện cơ sở lý
luận và quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp của cá nhân, hộ
gia đình, nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng các quy định này trên thực tế tại các
ngân hàng thương mại, đóng góp tích cực vào công tác xử lý nợ xấu, xử lý tài sản
bảo đảm trong tình hình nợ xấu tăng cao như hiện nay.
- Về đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận về thế chấp tài sản và xử
lý tài sản thế chấp của cá nhân, hộ gia đình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay tại
ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện hành, cũng như thực tiễn áp
dụng các quy định này trong công tác xử lý tài sản thế chấp trên thực tế.

- Về phạm vi nghiên cứu: Dựa trên những vấn đề lý luận cơ bản và quy
định của pháp luật Việt Nam hiện hành về biện pháp thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp của cá nhân, hộ gia đình, luận văn tập trung nghiên cứu những khía cạnh pháp
lý và thực tiễn của việc xử lý các tài sản thế chấp được cá nhân, hộ gia đình sử dụng
phổ biến để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay tại ngân hàng thương mại hiện
nay. Qua đó, tác giả tìm ra các vướng mắc, bất cập cịn tồn tại trong quy định pháp
luật và việc xử lý tài sản thế chấp trên thực tế để đưa ra hướng hoàn thiện chế định
này.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử được sử
dụng xuyên suốt luận văn, tác giả kết hợp chúng với một số phương pháp nghiên
cứu chuyên sâu như:


8

- Phương pháp phân tích kết hợp với so sánh được tác giả sử dụng khi thực
hiện nội dung nghiên cứu tại Chương 1 của luận văn này nhằm làm rõ quy định của
pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp qua các thời kỳ.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp, quy nạp được tác giả sử dụng linh hoạt
khi thực hiện nội dung nghiên cứu tại Chương 2 của luận văn này nhằm khái quát
hóa thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, từ đó đưa ra các đề xuất, kiến
nghị nhằm hồn thiện quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Về lý luận: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận về thế chấp tài
sản và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, đặc
biệt là việc xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ của cá nhân tại ngân hàng
thương mại, đây là một công trình nghiên cứu chuyên sâu. Kết quả nghiên cứu sẽ là
cơ sở lý luận cho việc hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về xử lý
tài sản thế chấp nói riêng, nhằm tạo ra khung pháp lý vững chắc, nâng cao tính hiệu

quả trong cơng tác xử lý nợ xấu, xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ
vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại hiện nay.
- Về thực tiễn: Trên cơ sở phân tích thực trạng quy định pháp luật và việc áp
dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong công tác xử lý nợ xấu của cá nhân tại
ngân hàng thương mại, luận văn chỉ ra những bất cập của pháp luật trước yêu cầu
của thực tiễn. Kết quả nghiên cứu sẽ là cơ sở lý luận và thực tiễn cho thấy tính cấp
thiết của việc hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp; đồng thời là
tài liệu hữu ích đối với các sinh viên, học viên chuyên ngành luật, ngân hàng cũng
như các tổ chức tín dụng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận
văn gồm 2 chương:


9

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế
chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa
vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay và hướng
hoàn thiện.


10

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN
THẾ CHẤP ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VAY CỦA CÁ NHÂN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Lý luận chung về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại

1.1.1.1. Khái niệm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả
nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại
Thế chấp là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng một hoặc nhiều
tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa
vụ dân sự. Tài sản thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản, có thể là tài sản
hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai và khơng giao tài sản cho bên nhận
thế chấp. Bên thế chấp sẽ chuyển giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ liên quan
đến tài sản thế chấp nếu hai bên có thỏa thuận. Việc giữ giấy tờ này giúp hạn chế
việc thực hiện quyền định đoạt tài sản của bên thế chấp.
Trong phạm vi bài viết, tác giả chỉ trình bày về việc thế chấp tài sản để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại. Theo đó,
ngân hàng thương mại (trong một số bối cảnh nhất định của bài viết được hiểu là
bên cho vay hoặc bên nhận thế chấp hoặc bên có quyền) thực hiện cấp tín dụng
(bằng hình thức cho vay), giao hoặc cam kết giao cho khách hàng (trong một số bối
cảnh nhất định của bài viết được hiểu là bên vay hoặc bên có nghĩa vụ) một khoản
tiền được sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa
thuận với nguyên tắc có hồn trả cả gốc và lãi. Để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa
vụ trả nợ, bên vay hoặc bên thứ ba (trong một số bối cảnh nhất định của bài viết
được hiểu là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình thế chấp cho ngân
hàng thương mại. Việc thế chấp này được xác lập, ký kết và thực hiện dưới dạng


11

hợp đồng dân sự. Trong trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện khơng

đúng nghĩa vụ hồn trả gốc, lãi theo thỏa thuận thì ngân hàng thương mại có quyền
xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
hoặc luật có quy định khác.
Như vậy, thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay tại ngân
hàng thương mại là việc bên thế chấp (trong phạm vi bài viết là các cá nhân, hộ gia
đình) dùng một hoặc nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình để bảo
đảm cho việc thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trả nợ vay của chính mình hoặc
của bên thứ ba (trong phạm vi bài viết bên vay là các cá nhân) tại ngân hàng thương
mại. Tài sản thế chấp do bên thế chấp hoặc bên thứ ba giữ và chỉ giao cho bên nhận
thế chấp để xử lý trong trường hợp luật định hoặc theo thoả thuận của các bên.

1.1.1.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại
Thứ nhất, trong quan hệ thế chấp, khơng có sự chuyển giao tài sản của bên
thế chấp cho ngân hàng thương mại. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các
bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Do vậy, các bên
cần có những thỏa thuận cụ thể về việc khai thác, sử dụng, bảo quản tài sản thế
chấp. Đồng thời, các bên cần thỏa thuận về hoa lợi, lợi tức hình thành từ tài sản thế
chấp sẽ được xử lý như thế nào nhằm hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra.
Thứ hai, quan hệ thế chấp tài sản không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc và
gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm. Do vậy, nếu bên có nghĩa vụ khơng
thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ đã thỏa thuận với ngân hàng
thương mại thì ngân hàng sẽ căn cứ vào thỏa thuận các bên và quy định pháp luật
liên quan để xử lý tài sản thế chấp.
Thứ ba, thế chấp tài sản là một biện pháp mang tính đối vật. Trong trường
hợp bên có nghĩa vụ khơng hợp tác và khơng thực hiện theo những nội dung đã cam
kết, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ.
Bên thế chấp chỉ phải chịu trách nhiệm trong phạm vi giá trị tài sản thế chấp tương

12

ứng với phần nghĩa vụ được bảo đảm. Trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài
sản thế chấp này khơng đủ để thanh tốn tồn bộ nghĩa vụ được bảo đảm thì việc
thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh tốn thuộc về bên có nghĩa vụ.

1.1.2. Những nội dung pháp lý của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại

1.1.2.1. Tài sản thế chấp
* Khái niệm tài sản thế chấp
Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản thế chấp bằng việc
đưa ra cách xác định tài sản thế chấp trong một số trường hợp cụ thể. Các tài sản
được quy định bằng cách liệt kê và phân loại tại Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015
đều có thể trở thành tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu đáp ứng
được các điều kiện của tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp nói riêng theo
quy định của pháp luật.
Dưới góc độ là một đối tượng của quan hệ thế chấp, tài sản thế chấp được
hình thành từ giao dịch thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều
này có nghĩa rằng một tài sản trở thành tài sản thế chấp khi tài sản đó được một bên
dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp thế chấp.
Như vậy, pháp luật không đưa ra khái niệm về tài sản thế chấp mà chỉ quy
định theo dạng liệt kê hoặc quy định về cách xác định, phân loại tài sản bảo đảm nói
chung, bao gồm cả tài sản thế chấp.
* Điều kiện của tài sản thế chấp
Thứ nhất, tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tài sản thế chấp nhằm bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ, trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực
hiện khơng đúng nghĩa vụ thì ngân hàng thương mại có quyền yêu cầu xử lý tài sản
thế chấp. Theo đó, bên thế chấp phải có tồn quyền quyết định đối với tài sản của

13

mình nhằm bảo đảm quá trình xử lý tài sản khơng bị tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của ngân hàng thương mại.
Thứ hai, tài sản thế chấp có thể được mơ tả chung, nhưng phải xác định
được. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc giao kết và thực hiện hợp
đồng thế chấp, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung quy định cho phép các bên
được mô tả chung về tài sản thế chấp1. Tuy nhiên, việc mô tả chung về tài sản thế
chấp cần phải có giới hạn nhằm tránh trường hợp tài sản được mô tả quá chung
chung, không rõ ràng đến mức không thể xác định được, làm phát sinh những tranh
chấp gây khó khăn cho q trình xử lý tài sản thế chấp. Vì vậy, để có cơ sở xác định
được tài sản thế chấp, tránh việc phát sinh những tranh chấp khơng đáng có liên
quan đến việc định danh tài sản thế chấp, ngoài việc cho phép các bên được mô tả
chung về tài sản thế chấp, Bộ luật Dân sự năm 2015 còn đưa ra yêu cầu bắt buộc
việc mô tả chung này phải xác định được tài sản thế chấp.
Thứ ba, tài sản thế chấp có thể trị giá được bằng tiền. Mục đích của thế chấp
tài sản là tạo ra nguồn trả nợ khác mang tính dự phịng khi người vay khơng thể
bằng khả năng của chính mình thực hiện việc trả nợ vay. Vì thế, tài sản thế chấp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay chắc chắn phải là những gì có thể định giá
được thành tiền. Đây là điều kiện về giá trị kinh tế của tài sản thế chấp.
Thứ tư, tài sản thế chấp phải được phép chuyển giao trong giao dịch dân sự.
Đây được xem là một điều kiện đặc thù để một tài sản có thể trở thành tài sản bảo
đảm. Điều kiện này nhằm đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng thương mại với tư cách
là bên cho vay trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Trên đây là các điều kiện của tài sản thế chấp xuất phát từ các đặc tính của
tài sản nói chung và theo quy định của pháp luật. Trong thực tiễn hoạt động tín
dụng, để đảm bảo cho việc thu hồi tối đa khoản nợ vay khi phải xử lý tài sản thế
chấp do khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo cam kết, ngân hàng

1

Xem khoản 2 Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015.


14

thương mại thường bằng các văn bản nội bộ để quy định thêm về các điều kiện khi
nhận tài sản thế chấp của khách hàng.
* Phân loại tài sản thế chấp
Theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, tài sản thế chấp
bao gồm nhưng không giới hạn là bất động sản, động sản. Tài sản thế chấp thường
được tồn tại dưới dạng quyền hay vật. Bất động sản và động sản có thể là tài sản
hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
Tùy thuộc vào sự thỏa thuận của bên thế chấp và ngân hàng thương mại, tài
sản thế chấp là toàn bộ hoặc một phần; bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp; tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp
thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp
được bảo hiểm thì ngân hàng phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài
sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp, khi đó, nếu xảy ra sự kiện bảo hiểm thì
tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho ngân hàng đang nhận thế
chấp tài sản. Nếu ngân hàng không thông báo cho tổ chức bảo hiểm thì tổ chức bảo
hiểm chi trả theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh tốn cho
ngân hàng2.
Trong khn khổ bài viết, tác giả chủ yếu nghiên cứu đối với việc thế chấp
và xử lý tài sản được các cá nhân, hộ gia đình sử dụng làm tài sản thế chấp phổ biến
tại các ngân hàng thương mại hiện nay như: quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, các phương tiện giao thông cơ giới đường bộ.

1.1.2.2. Hiệu lực của thế chấp tài sản
* Hiệu lực về hình thức của thế chấp tài sản:

2

Xem Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015.


15

Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định cụ thể về hình thức thế chấp
tài sản. Theo đó, việc thế chấp tài sản phải được lập bằng văn bản, có thể lập bằng
văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy
định thì văn bản thế chấp phải được cơng chứng, chứng thực hoặc đăng ký3. Luật
đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được
công chứng hoặc chứng thực4. Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12
năm 2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động
cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi đối với khách hàng
(Thơng tư số 39/2016/TT-NHNN) không quy định bắt buộc giao dịch thế chấp tài
sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay tại ngân hàng thương mại phải được
lập bằng văn bản. Tuy nhiên, tại một số nội dung quy định tại Thơng tư
39/2016/TT-NHNN có đề cập đến “hợp đồng bảo đảm” hay “hợp đồng bảo đảm
tiền vay”5.
Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 khơng có điều khoản thay thế quy định
của Bộ luật Dân sự năm 2005 về vấn đề này. Như vậy, hình thức thế chấp tài sản
được thực hiện theo quy định của luật chuyên ngành. Nghĩa là, trường hợp thế chấp
quyền sử dụng đất thì căn cứ quy định của Luật đất đai năm 2013, trường hợp thế
chấp quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì

căn cứ Luật nhà ở năm 2014… để bảo đảm tính hiệu lực về hình thức của giao dịch
bảo đảm theo đúng quy định pháp luật. Cách tiếp cận này của Bộ luật Dân sự năm
2015 theo hướng nhất quán Bộ luật Dân sự năm 2015 với tư cách là “luật mẹ - luật
gốc”, các luật chuyên ngành chịu trách nhiệm quy định chi tiết phạm vi điều chỉnh
và đối tượng áp dụng của mình và trên cơ sở tuân thủ những quy định chung của
“luật mẹ - luật gốc”.

3

Xem Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Xem Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.
5
Xem Khoản 3 Điều 15 và khoản 1, khoản 2 Điều 21 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN.
4


16

Trong khn khổ bài viết, tác giả trình bày về thế chấp tài sản để bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay tại ngân hàng thương mại. Ngân hàng
thương mại hoạt động cho vay phải tuân theo quy định tại Thơng tư số 39/2016/TTNHNN. Theo đó, Điều 15 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về bảo đảm
tiền vay thì bên vay, bên thế chấp phải phối hợp với ngân hàng thương mại để xử lý
tài sản bảo đảm tiền vay khi có căn cứ theo thỏa thuận cho vay, hợp đồng bảo đảm
tiền vay và theo quy định của pháp luật6. Do vậy, để bảo đảm việc xử lý tài sản thế
chấp là có căn cứ và hợp pháp, các ngân hàng thương mại đều có quy định nội bộ
về việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, theo đó, hình thức của thế chấp tài sản
là bằng văn bản, tên gọi là hợp đồng thế chấp, phải được công chứng hoặc chứng
thực và đăng ký theo đúng quy định pháp luật.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ
thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác7.

Hiện nay, phần lớn các hợp đồng thế chấp giữa bên thế chấp và ngân hàng thương
mại thường thỏa thuận hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ ngày ký. Thỏa
thuận này vừa phù hợp với quy định pháp luật dân sự, vừa hạn chế được sự sai sót
trong quá trình soạn thảo hợp đồng thế chấp.
* Hiệu lực đối kháng với bên thứ ba
Hiệu lực đối kháng là một chế định quan trọng và cũng là một trong những
điểm mới đáng chú ý của Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch bảo đảm.
Xét về thuật ngữ pháp lý, “hiệu lực đối kháng với người thứ ba” lần đầu tiên
được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 20158. Tuy nhiên, bản chất của vấn đề
“giá trị pháp lý đối với người thứ ba” đã được Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định.
Theo đó, trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật
thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng

6

Xem Khoản 3 Điều 15 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN.
Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015.
8
Xem Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015.
7


17

ký9. Đồng thời, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) cũng quy định
giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Thời điểm đăng ký được xác định theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm10. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản phát
sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo

đảm11.
Như vậy, hiệu lực đối kháng với người thứ ba được hiểu một cách đơn giản
là: Khi xác lập giao dịch bảo đảm hợp pháp thì quyền và nghĩa vụ giữa các bên
trong giao dịch bảo đảm không chỉ phát sinh đối với chủ thể trực tiếp tham gia giao
dịch bảo đảm, mà trong những trường hợp luật định còn phát sinh hiệu lực và có giá
trị pháp lý với người thứ ba khơng phải là chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm. Việc
xác định hiệu lực đối kháng với người thứ ba có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo
đảm quyền được ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp đối với các chủ thể liên
quan khác trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

1.1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp
Quan hệ thế chấp là quan hệ dân sự. Trong mối quan hệ dân sự, các bên phải
tuân theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Theo đó, cá nhân, pháp nhân
xác lập, thực hiện và chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự
nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của
pháp luật, không trái đạo đức xã hội đều có hiệu lực đối với các bên và phải được
chủ thể khác tôn trọng.
Trong quan hệ thế chấp, pháp luật dân sự quy định theo thứ tự “nghĩa vụ”
trước, “quyền” sau và “nghĩa vụ và quyền” của bên thế chấp trước, “nghĩa vụ và
quyền” của bên nhận thế chấp sau. Việc quy định theo thứ tự như trên là có chủ ý

9

Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Khoản 1 Điều 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
11
Xem Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015.
10

18

của nhà làm luật. Theo đó, nhà làm luật muốn chủ thể là bên thế chấp phải nắm rõ
nghĩa vụ của mình trong mối quan hệ thế chấp. Bên thế chấp phải hiểu rõ những gì
mình phải thực hiện và hậu quả pháp lý nếu không thực hiện hoặc thực hiện khơng
đúng nghĩa vụ của mình. Hậu quả xấu nhất có thể xảy ra chính là trường hợp phải
xử lý tài sản thế chấp. Hành động này tác động trực tiếp đến quyền lợi của bên thế
chấp với tư cách là chủ sở hữu tài sản thế chấp.
* Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản
Các nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp được Bộ luật Dân sự năm 2015 quy
định cụ thể tại Điều 320 và Điều 321. Theo đó, do đặc điểm của thế chấp tài sản là
khơng có sự chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp nên nghĩa vụ đầu tiên của
bên thế chấp là giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp
trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Việc giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp chính thức xác lập sự hạn chế trong
việc thực hiện các giao dịch dân sự khác liên quan đến tài sản thế chấp, đặc biệt là
các giao dịch dân sự liên quan đến chuyển nhượng tài sản thế chấp. Bên thế chấp sẽ
được nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và các giấy tờ liên quan đến tài
sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp
chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Không giao tài sản thế
chấp là một cơ hội để bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp
theo thỏa thuận. Quy định này tạo điều kiện cho bên thế chấp phát huy hiệu quả của
chính tài sản bảo đảm, đồng thời góp phần tạo ra giá trị kinh tế cho chính chủ sở
hữu, sử dụng và/hoặc người đang trực tiếp giữ tài sản thế chấp. Tuy nhiên, việc khai
thác công dụng tài sản thế chấp mà tài sản thế chấp đó có nguy cơ mất giá trị hoặc
giảm sút giá trị thì bên thế chấp có nghĩa vụ áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc
phục, ngăn ngừa thiệt hại kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế
chấp.