lập kế hoạch kinh doanh cho dự án kinh doanh phòng trọ

LẬP KẾ HOẠCH SẢN XUẤT KINH DOANH

TÊN DỰ ÁN:
CHO THUÊ PHÒNG TRỌ CAO CẤP

1


MỤC LỤC

2


PHẦN I: MỞ ĐẦU
1. Giới thiệu hoạt động kinh doanh
Lĩnh vực kinh doanh: phòng trọ cao cấp cho thuê
Phòng trọ cao cấp là một hình thức cho thuê bất động sản nhà ở, kết hợp
được những điểm mạnh của hình thức cho th khách sạn và cho th phịng
trọ thơng thường. Phòng trọ cao cấp mà bạn thuê sẽ sở hữu đầy đủ tiện ích và
trang bị nội thất nhưng các dịch vụ dọn phòng, giặt ủi,… lại được cung cấp sẵn
như khi bạn ở khách sạn.
Không gian được thiết kế với nhiều phong cách đa dạng, tùy thuộc theo lựa
chọn của chủ đầu tư và nhu cầu chung của thị trường. Về cơ bản, cách bày trí
đều hướng đến sự đơn giản, tiện nghi, mang phong cách như một phịng trọ cao
cấp nhà ở ấm cúng, thoải mái. Ngồi phịng riêng của bạn, bạn cũng có thể sử
dụng các khơng gian chung hay các tiện ích khác tại khu chung cư như bể bơi,
phòng tập gym,…
Khi lựa chọn phòng trọ cao cấp, khách hàng có thể sử dụng các dịch vụ
trọn gói như tại khách sạn, giảm bớt các nỗi lo liên quan đến vấn đề sinh hoạt
hàng ngày nhưng đồng thời vẫn đảm bảo đủ không gian riêng tư, đem lại cảm
giác an tâm và thoải mái.

Mức giá cho th của loại hình phịng trọ cao cấp khá đa dạng vì phụ
thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích, vị trí phịng ở, các tiện ích sẵn có, các
loại hình dịch vụ đính kèm.
2. Lý do chọn dự án
Ngày nay nhu cầu về nhà ở càng càng tăng cao ở các vùng đô thị lớn đặc
biệt là ở TP.HCM nên nhóm 09 chọn lĩnh vực kinh doanh là phòng trọ cao cấp
3. Mục tiêu của dự án
Mục tiêu ngắn hạn: Mong muốn mang đến cho các bạn ý tưởng khởi nghiệp
khả thi thông qua những nguyên cứu và tìm hiểu của nhóm.
Mục tiêu dài hạn: nhóm mong muốn dự án có thể triển khai thực hiện trong
3 năm tới.
4. Phương pháp xây dựng kế hoạch kinh doanh
•

Phương pháp phân tích tài liệu: Tiến hành phân tích các báo cáo về đặc điểm
tình hình kinh tế - chính trị - văn hố – xã hội, thu thập thơng tin, số liệu về đối
thủ cạnh tranh ngành từ sách báo, tài liệu và trong thực tế của khu vực
TP.HCM.
• Phương pháp quan sát thực tế: Tiến hành quan sát các phòng trọ cao cấp , trung
cư đang kinh doanh để có thêm thơng tin cho bài viết
• Phương pháp nghiên cứu tổng hợp, dự báo: Tổng hợp các thông tin có được để
tiến hàng dự báo nhu cầu, độ lớn của thị trường để xác định tài chính, doanh
thu, chi phí, thời gian hồn vốn và lợi nhuận.
3


•

Phương pháp phân tích SWOT: Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và cả
thách thức để có những chiến lược kinh doanh phù hợp.

4


PHẦN II: XÂY DỰNG KẾ HOẠCH KINH DOANH
Chương 1: Phân Tích Thị Trương Và Ý Tưởng Kinh Doanh
1.1.

Ý tưởng kinh doanh
Nhận thấy nhu cầu nhà ở tại TP.HCM ngày càng cao, mặc dù đã có
nhiều hình thức kinh doanh nổi lên như trung cư, trọ, thuê nhà
nguyên căn song vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của TP.HCM hiện
tại nên nhóm 09 quyết định xây dựng ý tưởng kinh doanh cho th
phịng trọ cao cấp.

1.2.

Dịch vụ cung cấp

Diện tích phịng trọ

Số lượng

12m2

3

5,000,000

30m2

2

7,000,000

40m2

2

7,500,000

1.3.

Đơn giá thuê

Mục tiêu

 Trong 3 tháng đầu:
− Tiếp cận được 2500 khách hàng tại khu vực cho thuê
− Có 80% số phịng được th
 Trong 3 tháng tiếp theo:
− 100% số phòng được thuê
− Giữ chân khách hàng hiện tại

1.4.

Phân tích thị trường

1.4.1. Phân tích mơi trường vĩ mô
1.4.1.1.

Môi trường kinh tê

− Trong khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản, sản lượng một số cây lâu năm,

sản phẩm chăn nuôi chủ yếu và sản lượng tôm năm 2020 tăng khá đã đưa tốc
độ tăng của khu vực này đạt 2,68%, cao hơn năm 2019 (2,01%). Đối mặt với
tình hình dịch bệnh trên cây trồng và vật ni, biến đổi khí hậu, trong khai thác
thủy sản chưa được gỡ bỏ, đặc biệt là dịch Covid-19 nhưng khu vực này đã gặt
hái được kết quả tăng trưởng khả quan với nỗ lực vượt bậc thông qua các giải
pháp chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mùa vụ. Trong đó, ngành nông nghiệp tăng
2,55%; ngành lâm nghiệp tăng 2,82% và ngành thủy sản tăng 3,08% (tốc độ
tăng tương ứng của các ngành trong năm 2019 là 0,61%; 4,98% và 6,30%).
Đặc biệt, kết quả xuất khẩu nông sản tăng mạnh trong bối cảnh khó khăn do
dịch Covid-19, kim ngạch xuất khẩu gạo lần đầu tiên đạt hơn 3 tỷ USD, tăng
9,3% so với năm 2019; gỗ và sản phẩm gỗ đạt 12.323,3 tỷ USD, tăng 15,7%.
Trái ngược với ngành lâm sản, bức tranh xuất khẩu thủy sản lại ảm đạm hơn
5


khi kim ngạch xuất khẩu năm 2020 chỉ đạt 8,4 tỷ USD, giảm 1,8% so với năm
trước.Trước tình hình dịch bệnh,một số nghành nghề gặp khó khăn nhưng cũng
có một số nghành nghề đang được phát triển.

1.4.1.2. Môi trường nhân khẩu
− Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2020, dân số Việt Nam ước tính là

97.757.118 người, tăng 876.475 người so với dân số 96.903.947
người năm trước.

1.4.1.3. Môi trường văn hóa xã hội
− Thành phố Hồ Chí Minh , được coi là một nơi lý tưởng để sinh

sống . Mọi người có nhiều cơ hội để tìm việc làm , có cơ hội để phát
triển cơng việc trong tương lai. Chính vì thế, những người dân ở các
thành phố hoặc tỉnh khác đều di cư đến thành phố Hồ Chí Minh để
học tập và làm việc. Không phải ai cũng có nhà ở đất Sài Thành này,
mà họ phải tìm nhà để thuê. Hiện nay,xung quanh các trường đại
học,khu công nghiệp,...những dãy nhà trọ ‘mọc lên như nấm’.
− Tuy nhiên, tùy vào sở thích và mức thu nhập cá nhân, đặc biệt là
người làm văn phòng , họ cần thuê một phịng trọ chung cư để họ có
một nơi làm việc và sinh hoạt yên tĩnh , thoải mái và sạch sẽ.Chính
vì vậy,kinh doanh cho th phịng trọ cao cấp hiện nay là một lợi thế.

1.4.1.4. Môi trường công nghệ
− Với thời đại công nghệ 4.0 hiện nay, dù là kinh doanh ở lĩnh vực nào

thì yếu tố cơng nghệ không thể thiếu. Công nghệ giúp chúng ta dễ
dàng quảng bá sản phẩm/dịch vụ của mình , khách hàng dễ dàng tìm
hiểu về sản phẩm/dịch vụ.Quản lý quan hệ khách hàng hay CRM
(Customer relationship management) là một phương pháp giúp các
doanh nghiệp tiếp cận và giao tiếp với khách hàng một cách có hệ
thống và hiệu quả, quản lý các thông tin của khách hàng như thông
tin về tài khoản, nhu cầu, liên lạc và các vấn đề khác nhằm phục vụ
khách hàng tốt hơn.
− Một số phần mềm quản lí quan hệ khách hàng có thể cân nhắc:
SSALE, EFECT... An ninh của hầu hết các doanh nghiệp trong xã
hội hiện đại thường bị đe dọa và phá hoại. Công nghệ có thể được sử
dụng để bảo vệ các dữ liệu tài chính, các quyết định điều hành bí mật
cũng như các thông tin độc quyền dẫn đến lợi thế cạnh tranh. Nên áp

dụng một số phần mềm an ninh để bảo vệ những thông tin quan
trọng của doanh nghiệp.

1.4.1.5. Mơi trường chính trị-pháp luật
 u cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh
− Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng
nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
6


− Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện

theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà
ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
− Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm
chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
− Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án
bất động sản theo quy định của pháp luật.
− Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã
được phê duyệt.
− Chỉ được phép bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng
khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, cơng trình xây dựng và
các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong
dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng
chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng
thơ thì phải hồn thiện tồn bộ phần mặt ngồi của nhà, cơng trình

xây dựng đó.
− Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, cơng trình xây dựng
cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục
để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có
văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
− Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh,
liên kết, hợp tác kinh doanh
 Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động
sản
− Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do
các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà
nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

1.4.2. Phân tích môi trường vi mô
1.4.2.1. Quy mô thị trường
− Cho tới thời điểm hiện tại thì việc đầu tư phịng trọ cao cấp vẫn đang

là xu hướng kinh doanh của nhiều nhà đầu tư bất động sản lớn nhỏ
hiện nay, bởi thị phần này mang lại hiệu quả kinh tế cao, ít rủi ro và
mang lại thu nhập ổn định cho nhà đầu tư.
− Tổng dân số của TPHCM vào thời điểm 0 giờ ngày 1/4/2019 là
8.993.082 người, trong đó dân số nam là 4.381.242 người (chiếm
48,7%) và dân số nữ là 4.611.840 người (chiếm 51,3%). TPHCM là
thành phố đông dân nhất, chiếm tỷ trọng 9,35% dân số cả nước và
50,44% dân số vùng Đông Nam bộ.Với số lượng người sống ở thành
phố Hồ Chí Minh đơng như vậy,cho thấy đây là một điểm rất thuận
lợi trong việc kinh doanh cho thuê phòng trọ cao cấp.

1.4.2.2. Phân khúc thị trường
7


− Phân khúc theo địa lý : Thành phố Hồ Chí Minh , từ lâu được coi là nơi

−
−
−
−

lý tưởng để chúng ta học tập,làm việc nhưng không phải ai cũng có nhà
ở đây, nên việc cho th phịng trọ cao cấp sẽ đáp ứng được nhu cầu của
người dân.
Phân khúc theo thu nhập: những người có thu nhập tầm trung
Phân khúc theo tuổi : trên 18 tuổi
Phân khúc tôn giáo và nghề nghiệp:khơng có phân khúc cho chỉ tiêu này
Phân khúc theo tâm lý: Với thời đại phát triển hiện nay, mọi thứ đều
được nâng cao và nhu cầu nơi ở của người dân cũng được nâng cao.Ví
dụ đối với người dân văn phịng họ sẽ thích ở những phịng trọ cao cấp
để có khơng gian n tĩnh ,sạch sẽ , thoáng mát để sinh hoạt và làm
việc.Hoặc những hộ gia đình ,với mức thu nhập hiện tại ,họ sẽ tìm đến
và th một phịng trọ cao cấp thay vì là nhà trọ thơng thường

1.4.2.3. Phân tích đối thủ cạnh tranh
− Với nhu cầu nơi ở của người dân ngày càng tăng nhanh, nên việc mở

đầu kinh doanh phòng trọ cao cấp sẽ gặp nhiều khó khăn bởi các đối thủ
cạnh tranh .Ví dụ như phịng trọ cao cấp Celadon City có địa chỉ 88
đường N1 , phường Sơn Kỳ , quận Tân Phú,phịng trọ cao cấp

EMERALD có địa chỉ 385 đường H3 ,phường Sơn Kỳ,quận Bình
Tân,...Điểm mạnh của các đối thủ là có diện tích rộng rãi , thoáng
mát,sạch sẽ thường được đánh giá năm sao.Tuy nhiên ,nhược điểm là giá
thuê đắt so với những người có thu nhập tầm trung.Ngoài đối thủ trực
tiếp , những đối thủ gián tiếp là những dự án phòng trọ cao cấp giá rẻ
hoặc trả góp.Điều này có thể giảm bớt số lượng khách hàng thuê phòng
trọ cao cấp.

1.4.2.4. Nhà cung cấp
− Nhà cung cấp: điện máy chợ lớn
− Ngồi ra cịn một số nhà cung cấp khác phục vụ việc sửa chửa lại phòng

trọ cao cấp như sơn, thach cao

1.4.2.5. Phân tích khách hàng
− Những khách hàng của phịng trọ cao cấp cho thuê là những người có

thu nhập tầm trung trở lên , ví dụ như người làm văn phịng,hộ gia đình,
sinh viên có điều kiện kinh tế.Để thu hút được phía khách hàng thì phải
sử dụng truyền thơng như quảng cáo trên tv, poster.
− Đối với phòng trọ cao cấp, phải chọn những nơi có địa điểm thuận lợi
như gần trường học,văn phòng,bệnh viện,...Phòng trọ cao cấp phải đầy
đủ tiện nghi , thoáng mát và sạch đẹp.

1.4.2.6. Tương lai của nghành
− Ngắn hạn : cho thuê phòng trọ cao cấp đang được phát triển mạnh mẽ
− Trung hạn: việc cho thuê phòng trọ cao cấp ngày càng phát triển để đáp

ứng nhu cầu của người dân
8

− Dài hạn : cho thuê phòng trọ cao cấp sẽ dẫn đầu trong lĩnh vực kinh

doanh

1.5.

Phân tích SWOT

1.5.1. Điểm mạnh
− Vấn đề di dân từ nông thôn lên thành thị mỗi năm một tăng
− TP.HCM đất chật người đông, thiếu những phòng trọ cao cấp với giá cả

hợp lý

1.5.2. Điểm yếu
− Mơ hình kinh doanh q nhỏ khó có thể cạnh tranh
− Khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng và giữ chân khách hành

1.5.3. Cơ hội
− Thị trường tiềm năng
− Là người đi sau có thể rút kết được rất nhiều kinh nghiệm chi phí so với

người đi trước

1.5.4. Thách thức
− Bối cảnh dịch Covid hiện tại
− Nhiều đối thủ cạnh tranh trong ngành

9


Chương 2: Phân Tích Địa Điểm
2.1.

Giới thiệu các phương án chọn địa điểm
− Địa điểm 1: 72/1 Cao Thắng, Phường 2, Quận 3, TP.HCM
− Địa điểm 2: Khu Phan Xích Long, Phường 1, Quận Phú
Nhuận, TP.HCM.

2.2.

Đánh giá các phương án chọn địa điểm

− Địa điểm 1: gần nhiều trường đại học (ĐH Hoa Sen, ĐH Khoa Học và

Tự Nhiên, ĐH Sư Phạm, ĐH Sài Gòn), gần khu văn phòng, gần siêu thị
− Địa điểm 2: gần bệnh viện, khu văn phịng

Qua đánh giá nhóm quyết định lựa chọn địa điểm 1 làm nơi triển
khai dự án.

10


Chương 3: Chiến Lược Marketing Mix
3.1.

Chiến lược sản phẩm

− Xây dựng sản phẩm phịng trọ cao cấp sạch sẽ, thống mát
− Có 3 loại phịng theo diện tích để khách hàng có thể lựa chọn

thích hợp với số lượng, sở thích và khả năng tài chính

3.2.

Chiến lược giá
− Niêm yết giá không đổi liên tục trong 12 tháng
− Tăng 10% giá thuê cho năm tiếp theo

3.3.

Chiến lược phân phối

3.3.1. Kênh phân phối trực tiếp
− Kênh phân phối trực tiếp: trực tiếp tiếp cận những khách hàng có nhu cầu

thơng qua các tìm phịng trọ th trên FB.

3.3.2. Kênh phân phối gián tiếp
− Kênh phân phối gián tiếp: Do tính đặc thù của phòng trọ cao cấp trung

gian phân phối chủ yếu là các đại lý và MGBĐS. Các đại lý nhà đất nói
riêng và đại lý tiêu thụ BĐS nói chung khơng giống như các đại tiêu thụ
các hàng hóa thơng thường khác mà hoạt động của họ mang tính chất
của người môi giới nhiều hơn.

3.4.

Chiến lược marketing

− Chọn kênh quảng cáo cho thuê nhà hiệu quả
− Chúng ta đang ở thế giới 4.0, mọi thứ đều được diễn ra qua màn hình

máy tính và mạng internet, quảng cáo cũng vậy. Chính vì điều đó, việc
cho th nhà sẽ được diễn ra thuận lợi nếu chúng ta áp dụng những
phương thức quảng cáo hợp lý và hiệu quả từ những công dụng mà
internet mang lại. Nghiên cứu và lựa chọn đăng các bài quảng cáo tại cái
trang rao vặt, website chuyên về cho thuê bất động sản, sử dụng cái
trang mạng xã hội thông dụng nhất hiện nay (facebook, zalo, ...) sẽ giúp
người cho thuê tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng.

11


− Sử dụng đa kênh để quảng cáo miễn phí kết hợp trả phí
o Các website bất động sản lớn (chiến lược dựa trên vai người

khổng lồ)
o Fanpage, Group Facebook do chính bạn tạo ra hoặc tham gia vào
các Group do các admin quản trị viên khác
o Tạo ra các Blog nhỏ để quảng cáo - thiết lập những việc nhỏ nhất
hình thành thói quen chun nghiệp.
o Xây dựng các Doanh nghiệp hỗ trợ trên google : Google maps,
hay còn gọi là Google business
o Xây dựng thương hiệu Cá nhân trên Zalo - Gym số điện thoại
thành thương hiệu các nhân cho thuê nhà phòng trọ cao cấp theo
phong cách của bạn
o Seeding, Comment và các chiến lước bao vây khi sử dụng các

nền tảng
− Nhờ sự trợ giúp của nhà môi giới để tiết kiệm thời gian tiềm kiếm khách
hàng
− Nếu bài đăng quảng cáo, rao vặt về việc cho thuê nhà không mang lại
cho nhà đầu tư kết quả mong muốn và tốn quá nhiều thời gian, công sức
thì nhờ đến sự trợ giúp của các nhà mơi giới là phương án tốt và hiệu
quả nhất. Với những kinh nghiệm, mối quan hệ, sự chuyên nghiệp của
các chuyên viên môi giới khu vực sẽ giúp các nhà đầu tư dễ dàng cho
thuê với mức giá tốt và nhanh nhất.
− Tuy nhiên, lựa chọn nhà môi giới không phải điều dễ dàng. Tránh những
trường hợp lừa đảo, và bị lợi dụng thông tin, tiền, sản phẩm cho thuê,...
người cho th phải tìm hiểu thật kỹ những cơng ty mơi giới chuyên
nghiệp và uy tín để gửi gắm sản phẩm. Hơn thế nữa, khi làm việc với
nhà môi giới cần phải rõ ràng và cẩn thận về các khoản tiền, hoa hồng,
12


tiến độ, thủ tục, phương thức thanh toán,... để tránh những phát sinh rắc
rối về sau.

3.4.1. Chiến lược bán hàng
− Ký hợp đồng thỏa thuận với khách hàng thuê 1 năm, cọc trước 1 tháng tiền
nhà, vi phạm hợp đồng mất số tiền đã cọc.

13


Chương 4: Tổ Chức Và Quản Lý Nhân Sự
4.1.

Số lượng nhân sự

Với dự án kinh doanh theo hướng kinh doanh cá nhân nên số lượng nhân sự là
0 . Chủ sở hữu và là người quản lý trực tiếp

4.2.

Trình độ chun mơn

Có khả năng kinh doanh, nắm bắt sơ bộ về lĩnh vực phòng trọ, đủ điều kiện
kinh tế (nếu có)

4.3.

Cơ cấu tổ chức

Một chủ sở hữu và tự quản lý

4.4.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Quy trình thực hiện cơng việc
Lên ý tưởng kinh doanh phòng trọ cao cấp

Nguyên cứu thị trường
Xác định rõ đối tượng khách hàng
Xác định vốn
Lên kế hoạch đầu tư
Tìm kiếm địa điểm thích hợp kinh doanh
Quảng bá và tìm kiếm khách hàng
Niềm nở với người thuê trọ

14


Chương 5: Phân Tích Tài Chính
5.1.

Dự báo chi phí đầu tư ban đầu
STT

Khoản mục

Thành tiền

1

Chi phí thuê và chỉnh sửa

2

Chi phí nội thất

78,870,000

3

Chi phí lắp đặt chung

11,180,000

4

Chi phí quảng cáo

21,600,000

155,000,000

Tổng cộng

266,650,000

5.1.1. Chi phí thuê và chỉnh sửa
Thực tế khảo nhà cho thuê tại khu vực đường Cao Thắng, phường 2, quận 3 với
diện tích 70m2 với giá 25 triệu/tháng. Kết cấu: Nhà 1 trệt 1 lửng 3 lầu
Đặt cọc 4 tháng với mức là 100 triệu VNĐ, kí hợp đồng 3 năm.
Trả trước 1 tháng tiền nhà 25 triệu VNĐ

STT Khoản mục
1

Nhà

2

Cọc nhà

3

Sơn khống
Tổng cộng

Thành tiền
25,000,000
100,000,000
30,000,000
155,000,000

5.1.2. Chi phí nội thất
STT Khoản mục

Số lượng Đơn giá

Thành tiền

1

Máy lạnh 1 HP hiệu TCL

7

5,840,000

40,880,000

2

Tủ lạnh 120l mua cũ

7

1,200,000

8,400,000

3

Giường 1m8 x 2m

4

2,200,000

8,800,000

4

Nệm 1m8

7

1,200,000

8,400,000
15


5

Bàn trang điểm

7

220,000

1,540,000

6

Combo kệ bếp và labo

7

350,000

2,450,000

7

Tủ quần áo

7

1,200,000

8,400,000

Tổng cộng

78,870,000

16


5.1.3. Chi phí lắp đặt chung
STT Khoản mục

Số lượng Đơn giá

1

Khóa vân tay cổng

1

5,000,000

5,000,000

2

Bộ gồm 3 camera

1

4,500,000

4,500,000

3

Đồng hồ điện

7

240,000

1,680,000

Tổng cộng

Thành tiền

11,180,000

5.1.4. Chi phí quảng cáo và MGBĐS
Chi phí chạy quảng cáo trên chợ tốt tinvip với giá: 1 triệu VNĐ/ tuần. Tiến
hành chạy trong 1 tháng: 4 triệu VNĐ ước tính hiệu quả 20% trên tổng doanh
thu.
Chi phí mơ giới giới thiệu khách hàng bằng một phần hai tháng đầu tiên của
phịng, ước tính hiệu quả 80% trên doanh thu
Doanh thu từ mơ giới mang đến ước tính:
= (3 x 5,000,000 + 2 x 7,000,000 + 2 x 7,500,000) x 0,8

= 35,200,000 VNĐ
Chi phí mơ giới ước tính = 35,200,000 : 2 = 17,600,000 VNĐ

STT

Khoản mục

1

Chạy quảng cáo

4,000,000

2

Chi phí MGBĐS

17,600,000

Tổng cộng

5.2.

Thành tiền

21,600,000

Dự báo doanh thu và chi phí trong 1 tháng

 Doanh thu 1 tháng bao gồm:

− Số phòng được thuê trong 1 tháng bao gồm 7 phòng đã đề cập
o 3 phòng 5 triệu VNĐ (phòng 1 người)
o 2 phòng 7 triệu VNĐ (phòng 2 người)
o 2 phòng 7,5 triệu VNĐ (phòng 3 người)
− Tiền nước: 100,000/người/phòng
− Tiền Internet: 100,000/phịng
 Chi phí 1 tháng bao gồm:
− Tiền th nhà
17


− Tiền nước trung bình
− Tiền Internet

5.2.1. Bảng dự báo doanh thu trong 1 tháng
Mục thu

3 phòng 5 triệu 2 phòng 7 triệu 2 phòng 7,5 Tổng cộng
triệu

Tiền Nhà

15,000,000

14,000,000

15,000,000

44,000,00
0

Tiền Nước

300,000

400,000

600,000

1,300,000

Tiền Internet

300,000

200,000

200,000

700,000

Tổng cộng

45,000,00
0

5.2.2. Bảng dự báo chi phí trong 1 tháng
Mục chi

Tiền chi

Tiền thuê nhà

25,000,000

Tiền nước trung bình

950,000

Tiền Internet

400,000

Tổng cộng

5.3.

26,350,000

Đánh giá dự án

− Doanh thu = thu trong 1 tháng x 13 ( bao gồm 12 tháng trong năm và 1

tháng tiền cọc của khách hàng)
− Chi phí = Chi phí cố định + chi phí biến đổi
− Chí phí cố định = tiền cọc + tiền sữa chửa + tiền nội thất + tiền quảng

cáo MGBĐS
− Chi phí biến đổi bằng = chi trong 1 tháng x 12
− Lợi nhuận = Doanh thu – chi phí – tiền cọc khách hàng + tiền cọc từ chủ

nhà + nguyên giá sau khi khấu hao TSCĐ

Chỉ tiêu

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Tổng

Doanh thu

585,000,000

585,000,000

585,000,000

1,755,000,00
0

Chi phí

557,850,000

316,200,000

316,200,000

1,190,250,00
0

Chi phí cố
định

241,650,000

0

0

241,650,000

Chi

316,200,000

316,200,000

316,200,000

948,600,000

phí

18

biến đổi
Lợi nhuận

27,150,000

268,800,000

268,800,000

564,750,000

− Trả cọc lại cho khách hàng = 45,000,000 x 3 = 135,000,000 VNĐ
− Nhận lại cọc từ chủ nhà cho thuê = 100,000,000 VNĐ
− Nguyên giá sau khi khấu hao tài sản cố định

= 241,650,000 – 24,165,000 - 21,748,000 – 19,573,650 = 176,164,000 VNĐ
− NPV = 564,750,000 + 100,000,000 + 176,164,000 – 135,000,000

= 705,914,000 VNĐ
− Thực tế cho thấy dự án sẽ không đi theo hoạch định đúng 100% nên

nhóm hoạch định mức NVP cịn 80%
 NPV mới = NPV x 80% = 705,914,000 x 80% = 564,731,200 VNĐ
 So sánh dự án so với gửi tiết kiệm ngân hàng thông thường:
− Ngân hàng gửi tiết kiệm mang lãi suất 6,05%/ năm
Gửi tiết kiệm 266,650,000 sau 3 năm sẽ mang về
Tăng 1,18 lần tương ứng 315,046,975 VNĐ
− Dự án với số vốn bỏ ra 266,650,000 VNĐ tăng ít nhất 2,12 lần tương

ứng 564,731,200 VNĐ

 Nhìn qua ta có thể thấy dự án mang lại lợi nhuận cao hơn so với việc gửi
tiết kiệm ngân hàng song rũi ro đi kèm cũng rất cao cùng tìm hiểu cách
quản trị rũi ro để đem lại lợi nhuận như đã hoạch định.

5.4.

Quản trị rũi ro

5.4.1. Phân tích rủi ro
Thoạt nhìn thì ngành kinh doanh nào cũng là một ngành dễ kiếm tiền và đơn giản,
nhưng khi đi sâu vào làm việc thì mới hiêu được kinh doanh dịch vụ thuê nhà là một
ngành vơ cùng phức tạp và tìm ẩn nhiều rủi ro.
 Mặt bằng:
− Các rủi ro: Kinh doanh cho th phịng trọ cũng giống như nhiều hình thức
kinh doanh dịch vụ khác. Lựa chọn được một mặt bằng phù hợp, có lợi thế là
điều hết sức quan trọng.
− Hậu quả: ít khách th hoặc khơng có, thu hồi vốn chậm
− Biện pháp: xây gần trường học, gần mặt đường, không nên xây trong hẻm sâu.
 Cháy nổ:
− Các rủi ro: Chủ yếu là do dùng điện quá tải, chập mạch, dùng quá lượng điện
cho phép.

19


− Hậu quả: Cháy hỏng sản phẩm của cửa hàng gây tổn thất chi phí cao; cháy lan
sang các hộ gia đình khác; Tình hình hoạt động của nhà trọ phải tạm ngưng
trong thời gian dài.
− Biện pháp: Sử dụng dây dẫn phù hợp với dòng điện phụ tải; Thường xuyên
kiểm tra nhiệt độ của thiết bị tiêu thụ, dây dẫn điện trần ngoài phải được mắc

an toàn.
 Mặt bằng bị thu hồi
− Các rủi ro: Chủ đất thu hồi để bán giá cao hơn là phải cho thuê để lấy tiền
hàng tháng.
− Hậu quả: Chi phí chuyển địa điểm kinh doanh; chi phí xây dựng lại
− Biện pháp: Quy định rõ trong hợp đồng, chi phí bồi thường cao khi vi phạm
hợp đồng; tạo quan hệ tốt với chủ cho thuê đất.
 Rủi ro về tài chính
− Tài chính là yếu tố quan trọng trong việc kinh doanh. Không hoạch định được
tài chính, khơng nắm được số vốn đang có, số vốn đang cần để phát triển cửa
hàng là điều dễ khiến quán thất bại. Bên cạnh đó, định giá cả cho 1 phòng cho
thuê là một điều hết sức quan trọng và khó khăn.
− Định giá hợp lý để vừa có thể thu được lợi nhuận, vừa làm hài lòng khách
hàng thuê nhà là điều cần thiết. Khi ta định giá thấp hơn chi phí khiến cho lợi
nhuận âm, nhưng quá cao lại khiến cho khách hàng không thuê bởi giá quá
cao. Với tình hình này kéo dài, phịng trọ mình sẽ khơng tồn tại được lâu.
− Biện pháp: nên định giá hợp lý, không nên thu lợi nhuận nhanh mà định giá
quá cao.
 Kế hoạch rút lui: sau 3 năm lỗ vốn liên tục
− Quyết định trả lại đất thuê cho chủ để thu lại một phần chi phí xây dựng ban
đầu và tiền cọc thuê nhà

20


Chương 6: Phân Tích Lợi Ích Kinh Tế, Xã Hội
6.1.

Lợi ích xã hội

− Cung ứng thêm nguồn nhà ở cũng như sự lựa chọn cho khách hàng
− Tạo sự cạnh tranh để giúp cho sản phẩm phòng trọ cao cấp ngày càng

phát triển và hồn thiện

6.2.

Lợi ích kinh tế

− Đem đến nguồn thu nhập hấp dẫn khi phát triển dự án

21


PHÂN III: TRIỂN KHAI NỘI DUNG THỰC HIỆN

Tên công việc

Thời gian

Thời gian
bắt đầu

Thời gian
kết thúc

Tổng dự án

50 ngày

14/07/21

04/09/21

I Giai đoạn chuẩn bị

30 ngày

14/07/21

12/08/21

1

Lập bảng kế hoạch

12 ngày

14/07/21

25/07/21

2

Khảo sát thị trường

7 ngày

26/07/21

01/08/21

3

Lựa chọn địa điểm kinh
doanh

7 ngày

02/08/21

08/08/21

4

Tìm đơn vị thi cơng

4 ngày

09/08/21

12/08/21

Giai đoạn triển khai dự
án

6 ngày

13/08/21

18/08/21

5

Sữa chữa mặt bằng

2 ngày

13/08/21

14/08/21

6

Lắp ráp hệ thống điện
nước

2 ngày

15/08/21

16/08/21

7

Lắp ráp nội thất

2 ngày

17/08/21

18/08/21

III. Giai đoạn chuẩn bị
đi vào hoạt động

14 ngày

19/08/21

01/09/21

14. Quảng cáo

7 ngày

19/08/21

25/08/21

15. MGBĐS

7 ngày

26/08/21

01/09/21

22

KẾT LUẬN
Kinh doanh nhà trọ là hình thức kinh doanh đang rất phát triển và mang lại
nguồn thu ổn định cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, để kinh doanh hiệu quả bạn cũng
cần phải tìm hiểu và trang bị những kiến thức, kinh nghiệm cần thiết để hạn chế
những rủi ro khơng đáng có. Hi vọng, dự án của nhóm có thể giúp bạn có
những thơng tin bổ ích với ý tưởng kinh doanh phịng trọ cao cấp. Nhóm xin
chân thành cảm ơn.

23


TÀI LIỆU THAM KHẢO
 Các website tham khảo:
1. se/y-tuong-kinh-doanh-nha-tro/
2. />
3.
4.


1.
2.

%C6%B0%E1%BB%9Dng---nghi%C3%AAn-c%E1%BB%A9u-v
%C3%A0-ph%C3%A2n-t%C3%ADch-%E1%BB%9F_tp.-h%E1%BB
%93-ch%C3%AD-minh-(tphcm).html
/> />%20h%E1%BB%97n%20h%E1%BB%A3p
%20%E2%80%93%20Marketing,v%C3%A0%20place%20(ph
%C3%A2n%20ph%E1%BB%91i).
Sách tham khảo:

Phân tích hoạt động kinh doanh
Lập kế hoạch kinh doanh

24