(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện bình giang, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ QUÝ ĐÔN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH GIANG, TỈNH HẢI DƯƠNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS Đỗ Nguyên Hải

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày. 21 tháng 9 năm 2019

Tác giả luận văn

Lê Quý Đôn

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện nghiên cứu, tơi nhận được sự giúp đỡ tận tình của
PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải đến nay tơi đã hồn thành luận văn chun ngành Quản lý
đất đai với tên đề tài:“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
trên địa bàn huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương”.
Tơi xin cảm ơn quý thầy cô trường Học viện nông nghiệp Việt Nam, các thầy cô
trong Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình chỉ dạy cho
tơi những kiến thức hết sức q báu trong suốt thời gian tôi học tập tại trường và đặc
biệt tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải người đã trực tiếp hướng dẫn,
giúp đỡ tôi trong q trình làm luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo, chuyên viên các phịng,
ban UBND huyện Bình Giang đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong q trình thu thập, điều
tra và tổng hợp số liệu và đã có những ý kiến đóng góp q báu cho tơi hồn thành
luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Hà Nội, ngày. 21 tháng 9 năm 2019
Tác giả luận văn

Lê Quý Đôn

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục .......................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới ......................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................... 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................... 2

Phần 2.Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 3
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................... 3

2.1.1.

Những khái niệm liên quan giá đất, quyền sử dụng đất và đấu giá
quyền sử dụng đất .............................................................................................. 3

2.1.2.

Tổng quan về thị trường bất động sản ............................................................... 6

2.1.3.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................... 8

2.2

Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ................................................. 12

2.2.1.

Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 2003 ....................................................... 12

2.2.2.

Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay ................................................ 14

2.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................. 18

2.3.

Đấu giá bất động sản của một số nước trên thế giới ........................................ 21

2.3.1.

Trung Quốc ...................................................................................................... 21

2.3.2.

Đài Loan .......................................................................................................... 24

2.3.3.

Nhật Bản .......................................................................................................... 25

iii

download by :


2.3.4.

Thái Lan ........................................................................................................... 25

2.3.5.

Bài học kinh nghiệm rút ra từ công tác đấu giá của các quốc gia trên
thế giới ............................................................................................................. 26

2.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam ............................................................ 28

2.4.1.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội .............................................. 28

2.4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh .................. 29

2.4.3.

Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Đà Nẵng ......................... 30

2.4.4.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương .................. 32

2.5.

Đánh giá chung về tổng quan tài liệu và định hướng nghiên cứu ................... 35

2.5.1.

Đánh giá chung về tổng quan tài liệu .............................................................. 35

2.5.2.

Đánh giá chung định hướng nghiên cứu .......................................................... 35

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................ 37

3.2.

Thời gian nghiên cứu ....................................................................................... 37

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 37

3.4.

Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 37

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Bình Giang....................................................................... 37

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Bình Giang................................ 37

3.4.3.

Cơng tác đấu giá QSDĐ ở trên tồn địa bàn huyện Bình Giang giai
đoạn 2015 – 2017............................................................................................. 37

3.4.4.

Cơng tác đấu giá QSDĐ ở tại 02 dự án đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn 02 xã ......... 38

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ở cho vùng nghiên cứu ...................................................................... 38

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 38

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp................................................ 38

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 38

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 39

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ............... 39

3.5.5.

Phương pháp đánh giá tiêu chí ........................................................................ 40

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 41
4.1.

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu........................................................... 41

iv

download by :


4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 41

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội của huyện Bình Giang ............................ 44

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ..................................... 54

4.2.

Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình
Giang giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................................... 56

4.2.1.

Căn cứ pháp lý thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Giang ....................................................................................................... 56

4.2.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................. 58

4.2.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn 2015 – 2017 ......... 59

4.3.

Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 xã trên địa bàn
huyện Bình Giang giai đoạn 2015– 2017 ........................................................ 61

4.3.1.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Long Xuyên ............................................... 61

4.3.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tân Việt ..................................................... 65

4.4.

Đánh giá công tác đấu giá qsdđ tại 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn
huyện Bình Giang ............................................................................................ 69

4.4.1.

Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 69

4.4.2.

Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên tại 02 dự án

nghiên cứu trên địa bàn huyện Bình Giang ..................................................... 79

4.4.3.

Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn huyện
Bình Giang ....................................................................................................... 83

4.5.

Đề xuất một số giải pháp cải thiện hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Bình Giang ........................................................................ 85

4.5.1.

Giải pháp về công tác tổ chức, thực hiện ......................................................... 85

4.5.2.

Giải pháp về cơ chế tài chính........................................................................... 86

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 87
5.1.

Kết luận ............................................................................................................ 87

5.2.

Kiến nghị ......................................................................................................... 88

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 89

Phụ lục ......................................................................................................................... 91

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hố – Hiện đại hố

CSHT

Cơ sở hạ tầng

HĐND

Hội đồng nhân dân

KDC

Khu dân cư

LURP

Land use rights projects

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TĐG

Trúng đấu giá

TL

Tỉnh lộ

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Thống kê dân số, lao động và việc làm. ..................................................... 48

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Giang năm 2018 ................................. 52

Bảng 4.3.

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất trênđịa bàn huyện Bình
Giang giai đoạn 2015 – 2017 ...................................................................... 60

Bảng 4.4.

Giá khởi điểm 03 vị trí tại dự án KDC xã Long Xuyên .............................. 63

Bảng 4.5.

Kết quả trúng đấu giá đợt 1 KDC xã Long Xuyên ...................................... 64

Bảng 4.6.

Kết quả trúng đấu giá đợt 1 KDC Ao Láng xã Tân Việt ............................. 67

Bảng 4.7.

Đánh giá của người tham gia đấu giá về tính cơng khai, minh bạch
của việc tổ chức ĐGQDĐ ở 02 dự án nghiên cứu....................................... 70

Bảng 4.8.

Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá ................. 72

Bảng 4.9.

Đánh giá về giá khởi điểm và giá trúng đấu giá .......................................... 73

Bảng 4.10. Đánh giá về mục đích đầu tư khi tham gia đấu giá QSDĐ và chất
lượng đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án đấu giá QSDĐ của người
tham gia đấu giá .......................................................................................... 76
Bảng 4.11. Đánh giá về các thủ tục sau khi tổ chức đấu giá QSDĐ ............................. 77
Bảng 4.12. Đánh giá về mức độ hài lịng về tồn bộ q trình tham đấu giá ................ 79
Bảng 4.13. Chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá ................................... 80

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính huyện Bình Giang ....................................................................... 41

Hình 4.2.

Cơ cấu chuyển dịch giá trị sản xuất nơng nghiệp giai đoạn 2015 - 2017............. 45

Hình 4.3.

Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Bình Giang .................................... 59

Hình 4.4.

Tổng hợp kết quả trúng đấu giá huyện Bình Giang giai đoạn 2015 - 2017 ........ 61

Hình 4.5.

Mặt bằng đấu giá KDC xã Long Xuyên .................................................................. 62

Hình 4.6.

Mặt bằng đấu giá KDC Ao Láng ............................................................................. 66

Hình 4.7.

Khu dân cư Ao Láng, thôn Tân Hưng, xã Tân Việt ............................................... 69

Hình 4.8.

Trường mầm non xã Tân Việt .................................................................................. 81

Hình 4.9

Trụ sở làm việc của UBND xã Long Xuyên ........................................................... 81

Hình 4.10. Hình ảnh sau tổ chức đấu giá đợt 1 tại KDC xã Long Xuyên ............................... 82

viii

download by :

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Q Đơn
Tên Luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương"
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng của cơng tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án đất ở trên
địa bàn huyện Bình Giang.
- Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện
Bình Giang, tỉnh Hải Dương và các địa bàn khác có điều kiện tương tự.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu
- Phương pháp đánh giá theo tiêu chí
Kết quả chính và kết luận
Trong những năm gần đây, huyện Bình Giang đã tập trung đẩy mạnh tiến
trình xây dựng nơng thơn mới, cùng với nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu
đất ở cho người dân do sự gia tăng dân số gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai. Các dự
án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô
lớn và cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang dần làm thay đổi bộ mặt nông thôn mới
phát triển theo nhu cầu của xã hội. Việc tổ chức dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã
được triển khai, người dân được tiếp xúc với hình thức đấu giá tuy nhiên hình thức

này cịn khá là mới mẻ; và cơng tác tổ chức thực hiện các dự án đấu giá QSDĐ cịn
có những tồn tại, hạn chế cần khắc phục. Hiệu quả của kinh phí thu được từ hoạt
động đấu giá QSDĐ được đầu tư quay trở lại để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại.
Qua đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại hai dự án đấu giá quyền
sử dụng đất tại xã Long Xuyên và xã Tân Việt, huyện Bình Giang đã xác định được
các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất liên quan đến giá khởi

ix

download by :


điểm,vị trí, cơ sở hạ tầng của khu đất đấu giá và đề xuất một số giải pháp cải thiện
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương,
góp phần bổ sung cơ sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thuộc
những khu vực đông dân cư thuộc đồng bằng sông Hồng.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Quy Don
Thesis title: "Evaluating the auction of land use rights in some project in Binh Giang
district, Hai Duong Province."
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives:
- Evaluating the current auction of land use rights in some of residential land
projects in Binh Giang district, Hai Duong Province.
- Proposed solutions to improve the effectiveness of auctioning land use rights in
the study area.
Research contents and methods:
- Method of selecting study sites
- Method of secondary data collection
- Method of primary data collection
- Methods of data analysis, processing and aggregation
- Method of assessment according to criteria
Main findings and conclusions
In recent years, Binh Giang district has focused on speeding up the process of
new rural construction, along with the need to complete infrastructure and housing
needs for people due to the increase in the population, putting great pressure on for land
funds. Residential area planning projects to meet people's housing needs with large
scale and invested infrastructure gradually changed the face of newly developed rural
areas to meet the needs of society. The organizing of a land use right auction project has
been implemented, people were exposed to the auction but this form was still quite new;
and the organizing and implementation of land use right auction projects had
shortcomings and need to be overcome. The effectiveness of the funds collected from
the auction of land use rights was invested back to build a synchronous and modern
technical and social infrastructure system.
Through evaluation of land use right auction in two land use right auction
projects in Long Xuyen and Tan Viet communes, Binh Giang district, the factors

xi

download by :


affecting the results of auction of land use rights were identified, related to the starting
price, location, infrastructure of the auction area and propose some solutions to improve
the auction work of land use rights in Binh Giang district, Hai Duong province,
contributing to supplementing the scientific basis for auction of residential land use
rights in populous areas in the Red River Delta.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành từ rất lâu tuy
nhiên phải đến khi thực hiện Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VII, cơ chế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa được hình thành. Hiến pháp 1992 ra đời,
Luật Đất đai 1993 đi vào thực tiễn công nhận 5 quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp cho người sử dụng đất, từ đó đất đai được
coi là một hàng hóa đặc biệt và đến nay Luật Đất đai 2013 đã công nhận 8 quyền
đối với người sử dụng đất đó là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền quyền sử dụng đất.
Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều
hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên
“thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người
mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của
Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ bn bán bất động sản nói chung và đất
đai nói riêng là rất cao dẫn tới việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.

Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở
hạ tầng dưới hai hình thức đấu giá Quyền sử dụng đất.Và đến nay, hình thức
này vẫn được đánh giá là khai thác, sử dụng hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra
sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất cịn góp phần
giảm sức ép về nhà ở, đất ở cho các địa phương. Thông qua công tác này, các
địa phương đã hạn chế được những bất cập cơ bản của các hình thức giao đất,
cho thuê đất trước kia.
Với chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thời gian qua huyện Bình
Giang đã tổ chức nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất và đạt được hiệu quả
nhất định, đem lại lợi ích cho người dân và nguồn ngân sách của địa phương
phục vụ xây dựng nông thơn mới và các cơng trình phúc lợi khác. Tuy nhiên,
để đấu giá quyền sử dụng đất tạo ra mặt bằng thị trường công khai, minh bạch
theo đúng nghĩa vẫn còn những vấn đề vướng mắc ở cả các bên tổ chức đấu
giá và người tham gia đấu giá. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết để
tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương, với mong góp

1

download by :


phần đi sâu nghiên cứu xác định những vấn đề liên quan và tìm kiếm những
giải pháp để hồn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thuộc vùng
nghiên cứu và những địa bàn có điều kiện tương tự thuộc đồng bằng sông
Hồng, được sự đồng ý của Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt
Nam, cùng với sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Đỗ Nguyên Hải – Giảng
viên khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số
dự án trên địa bàn huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương".

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ ở tại một số dự án
đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện Bình Giang.
- Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương và các địa bàn khác có điều kiện tương tự.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Công tác đấu giá QSDĐ ở tại một số dự án
trên địa bàn huyện Bình Giang trong giai đoạn 2015– 2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Nghiên cứu đánh giá được thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án
đấu giá QSDĐ ở tại huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở, và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ở của một huyện đông dân cư thuộc vùng đồng bằng sông Hồng.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đóng góp cho hoạt động đấu giá QSDĐ ở và đề xuất
giải pháp nhằm cải thiện nâng cao hiệu quả đấu giá đất ở huyện Bình Giang.
Kết quả nghiên cứu có thể bổ sung tài liệu tham khảo trong công tác quản
lý đất đai về đấu giá trên địa bàn một huyện thuộc vùng đồng bằng sông Hồng có
điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội tương đương.

2

download by :


PHẦN 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1. Những khái niệm liên quan giá đất, quyền sử dụng đất và đấu giá
quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Giá đất
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giá đất là giá trị QSDĐ tính
trên một đơn vị diện tích đất. Và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).
Theo Điều 113, 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ
5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá
đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở
lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Theo Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính
phủ quy định giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất
nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng
mục đích sử dụng đất tại một khu vực và trong một khoảng thời gian xác định.
Giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó
giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá
đất thị trường:
- Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá
đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất –
người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…
giữa các chủ sử dụng đất.
- Giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai
loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc

gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau.

3

download by :


- Ngồi ra, trong cơng tác quản lý nhà nước cịn có một loại giá đất là giá
đất cụ thể. Trường hợp giá đất trong bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng
QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển
nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu
cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Tại Khoản 3,4 Điều 114 Luật đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết
định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND
cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan
quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở
điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất,
cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước
khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch
UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ
chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013).
2.1.1.2. Định giá đất
Định giá đất là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành. Tồn tại và phát triển thị
trường. Định giá tài sản và là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái
niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số
khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá
ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tích kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình hình thu lợi
thơng thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ các yếu
tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và
chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định giá cả tại một
thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.1.3. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền đặc biệt mà Nhà nước giao cho người sử
dụng đất vì nó được coi là một loại tài sản. Theo quy định tại Điều 105, Bộ Luật

4

download by :


dân sự 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Như vậy, QSDĐ
với tư cách là một quyền tài sản đã được khẳng định là một loại tài sản trong giao
dịch dân sự (Trần Tiến Hải, 2015).
Khi quyền sử dụng đất trở thành một loại tài sản hợp pháp của các cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức thì các chủ thể nói trên sẽ có những quyền được pháp
luật quy định đối với tài sản đặc biệt này. Theo quy định tại các Điều 166, Điều
167, Luật Đất đai 2013, các quyền của người sử dụng đất bao gồm:
- Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất;
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải

tạo đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình;
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai;
2.1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Khoản 5 và Khoản 11 Điều 5 Luật đấu giá số 01/2016/QH14 ngày
17/11/2016, quy định:
"Tài sản đấu giá là tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá
theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy
định tại Điều 49 của Luật này."
Về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất cũng là đấu giá tài sản, là mối quan
hệ mua bán tài sản. Đối tượng được đem ra mua bán là QSDĐ. Chủ thể tham gia
quan hệ bên bán là các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; bên mua là các cá nhân, hộ gia đình tổ
chức có nhu cầu sử dụng đất để ở hoặc kinh doanh.

5

download by :


Vì vậy, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán cơng khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do tổ chức
bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được

quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán
đấu giá.
2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật
cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy
bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà cịn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như cơng trình
xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo
không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật
chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS)
là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài
sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật
quy định" (Quốc hội, 2015).
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa
BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng
có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao
dịch về BĐS được thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các
đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm
và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được
mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến BĐS.

6

download by :


Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng
của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao
dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" khơng phải đơn thuần chỉ địa
điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là
thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường
người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Thị trường quyền sử
dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong
mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10

năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do
Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ
bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường
tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế
"xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện
tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm
trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật
Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế

7

download by :


"xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm (Phùng
Ngọc Phương và cs., 2011). Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế
bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì
nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay
"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai cịn
có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều
tiết bằng cơng cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa
đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị
chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch.
Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng
chính vốn tiềm ẩn đất đai. Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều
yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự
cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường

sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân
dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng
Ngọc Phương và cs., 2011).
2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các loại giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
* Giá khởi điểm (giá sàn)
Giá khởi điểm (giá sàn) của thửa đất đấu giá đã được phê duyệt là căn cứ
để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Giá khởi điểm được xác định
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ và khơng được thấp hợp giá đất
quy định tại bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành.
Việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản
thuộc sở hữu nhà nước thực hiện theo Thông tư 02/2015/TT-BTCngày 05 tháng
01 năm 2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 48/2012/TTBTC ngày 16/03/2012 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá
khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao
đất có thu tiền.

8

download by :


Theo Điều 2, Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ
về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định
về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuế mặt nước. Việc xác định giá
khởi điểm cụ thể như sau:
Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu
đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên
đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các

tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể
do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá
đất của địa phương do Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng tổ chức thẩm
định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo các phương pháp so sánh
trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.
Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu
đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối
với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền
núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do cơ quan tài
chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
* Bước giá
Theo Khoản 5, Điều 2, Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán
đấu giá tài sản, bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá
trước liền kề. Bước giá do tổ chức bán đấu giá tài sản quy định phù hợp với từng
cuộc bán đấu giá.
Đấu giá viên công bố bước giá ngay từ khi bắt đầu cuộc bán đấu giá tài
sản và có thể điều chỉnh bước giá cho phù hợp với từng vòng đấu giá trong khi
điều hành cuộc bán đấu giá.
* Giá trúng đấu giá
Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là giá cao nhất mà người tham gia
đấu giá đã trả, sau khi đấu giá viên cơng bố ba lần mà khơng có người trả giá cao
hơn. Giá trúng đấu giá là số tiền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất,
cho th đất thơng qua hình thức đấu giá.

9

download by :

Trong trường hợp giá cả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi
điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành.
2.1.3.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thơng
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
2.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà

10

download by :


nước và người tham gia đấu giá, việc xác định giá đất phải dựa trên giá thị
trường, khả năng sinh lời của đất và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Lấy kết quả đó làm cơ sở để xây dựng giá đất, cụ thể cần phân tích một số yếu tố
như sau:
- Các yếu tố có mối quan trực tiếp đến bất động sản:
+ Vị trí của khu đất:Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò to lớn trong hoạt động sản xuất kinh
doanh và sinh hoạt đời sống, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi
trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (Ví dụ: các
vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn
các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác
động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất (lơ đất): Hai lơ đất có các điều
kiện tương nhau (cùng vị trí, cùng cơ sở hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất....),
lơ đất nào có kích thước mặt tiền lý tưởng (5 đến 5,5m), chiều sâu thửa đất từ 15
đến 16m và diện tích hợp lý từ 75 đến 90m2 sẽ có giá cao hơn.
+ Mơi trường sống: Môi trường trong lành, không ô nhiễm, yên tĩnh, tình
hình an ninh trật tự tốt và có sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật đều ảnh hưởng
đến giá đất.
- Nhóm yếu tố liên quan đến kinh tế và hạ tầng kỹ thuật:
+ Khả năng sinh lợi nhuận của bất động sản càng cao thì giá trị chuyển

nhượng bất động sản càng cao và ngựơc lại.
+ Hệ thống giao thông đi lại, điện, nước, thông tin liên lạc, trường học....
càng hiện đại, tiện nghi thì làm cho giá trị bất động sản ngày càng tăng.
- Nhóm các yếu tố bên ngồi khác:
+ Các yếu tố chính trị: sự thay đối về chủ trương đường lối, chính sách
phát triển kinh tế xã hội có ảnh hửơng trực tiếp đến giá bất động sản.
+ Chính sách khuyến kích thu hút đầu tư từ bên ngoài vào khu vực làm
tăng nhu cầu về bất động sản và bất động tăng lên.
+ Nhu cầu về bất động sản, khă năng cung cầu về bất động sản của khu vực.
Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá quyền
sử dụng đất là các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp đến bất động sản, yếu tố về

11

download by :


kinh tế - kỹ thuật có tác động, ảnh hưởng làm thay đổi giá trị của BĐS nâng cao
giá trị của BĐS và thu hút những người có nhu cầu.
2.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 2003
Hiến pháp 1980, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật.
Luật Đất đai năm 1987, sắc luật đầu tiên trong thời kỳ đổi mới, đánh dấu
sự trưởng thành của quản lý đất đai ở Việt Nam theo hướng xây dựng Nhà nước
pháp luật.
Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho đất đai
không được coi là tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm,
mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước khơng kiểm sốt được.
Luật Đất đai năm 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử

dụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và
phát triển thị trường bất động sản chính thức của nước ta. Chính phủ và các Bộ
ngành đã ban hành nhiều văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
1993, trong đó có nhiều văn bản liên quan đến giao đất, thu tiền sử dụng đất, sử
dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thơng tư
hướng dẫn thi hành số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá
Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - TCĐC.
- Nghị định số 89/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền SDĐ và
Thông tư hướng dẫn thi hành số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính.
- Nghị định số 193/NĐ-CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ
phí trước bạ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995.
- Nghị định số 85/NĐ-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định việc
thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao, cho thuê đất.
- Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về
việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định.
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế

12

download by :