(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện đồng hỷ tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÔNG THỊ KHÁNH HẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNGĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨQUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

THÁI NGUYÊN - 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên,ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Đông Thị Khánh Hằng


ii
LỜI CẢM ƠN
Với lịng biết ơn sâu sắc tơi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông
đã trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tơi hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm - Thái
Nguyên, tập thể giáo viên PĐT sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường . Tôi
bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ, Phòng Tài nguyên và Mơi
trường huyện Đồng Hỷanh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo
mọi điều kiện tốt nhất để tơi hồn thành luận văn này.
Thái Ngun,ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Đông Thị Khánh Hằng


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi

DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
3.1 Ý nghĩa khoa học ..................................................................................................2
3.2 Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................3
1.1 Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................................3
1.1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .......................................................3
1.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ...............................................................................15
1.2.3 Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụngđất .................................................15
1.2.4 Đấu giá quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013 ...........................................18
1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài ......................................................................................20
1.2.1 Các văn bản pháp lý của Chính phủ và các Bộ, ngành về công tác đấu giá quyền
sử dụng đất ................................................................................................................20
1.2.2 Các văn bản pháp lý của tỉnh Thái Nguyên về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất......................................................................................................................21
1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài ....................................................................................21
1.3.1 Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới .........................................................21
1.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số thành phố lớn của
Việt Nam ...................................................................................................................24
1.3.3 Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh TháiNguyên .......................................27
1.4 Các vấn đề tồn tại cần được nghiêncứu ..............................................................27


iv
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
...................................................................................................................................29
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................29

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................29
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................29
2.2 Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................29
2.2.1Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đồng hỷ ..........................................................................................................29
2.2.2Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án đã đấu giá trên địa bàn
huyện Đồng Hỷ .........................................................................................................29
2.2.3 Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Đồng Hỷ ....................................................................................................................29
2.2.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ......................................................................30
2.3 Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................30
2.3.1 Phương pháp thông tin số liệu thứ cấp .............................................................30
2.3.2 Phương pháp thông tin số liệu sơ cấp ..............................................................30
2.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu ..............................................31
2.3.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................31
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện
Đồng Hỷ ....................................................................................................................32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................32
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế ............................................................................37
3.1.3 Tình hình xã hội ...............................................................................................41
3.1.4 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ ...........................................45
3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở 03 dự án đã đấu giá trên địa bàn
huyện Đồng Hỷ .........................................................................................................47
3.2.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu .........................................................................47
3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ..................................48


v

3.2.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ..................................52
3.3 Phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Đồng Hỷ ....................................................................................................................62
3.3.1 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ..........62
3.3.2 Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham
gia đấugiá ..................................................................................................................67
3.3.3 Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ .............71
3.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá quyền
sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ.................................................................................72
3.4.1 Giải pháp về chính sách ...................................................................................73

3.4.2 Giải pháp về tổ chức…………………………………………………...74
3.4.3 Giải pháp về phương pháp đấu giá...................................................................73
3.4.4 Giải pháp về cơ chế tài chính ...........................................................................74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................75
1.Kết luận…... ...........................................................................................................75
2. Kiến nghị ...............................................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................79


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
BTNMT
CSHT
GCNQSDĐ

Bất động sản
Bộ Tài Nguyên Môi trường

Cơ sở hạ tầng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật đất đai

QĐ

Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

Thị trường

TP

Thành phố

UBND

Uỷ ban nhân dân

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1 So sánh diện tích đất trước và sau chia tách ..............................................47
Bảng 3.2 Kế hoạch sử dụng đất năm 2019 của huyện Đồng Hỷ .............................47
Bảng 3.3 Khái quát đặc điểm các dự án ....................................................................49
Bảng 3.4 Danh sách các lô đất đấu giá QSD đất......................................................55
Bảng 3.5 Kết quả đấu giá QSD đất khu dân cư Xóm Gò Cao xã Hóa Thượng ........56
Bảng 3.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thịthuộc thuộc khu dân cư số 10
thị trấn Trại Cau huyện Đồng Hỷ..............................................................................58
Bảng 3.7 Kết quả đấu giá QSD đất khu dân cư Cầu Đất xã Nam Hòa .....................63
Bảng 3.8 Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSD đất ........................................65
Bảng 3.9 Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá......................68
Bảng 3.10 Ý kiến của cán bộ chuyên môn về đấu giá QSD đất............................................70
Bảng 3.11 Ý kiến của người tham gia đấu giá QSD đất.........................................................71


viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Đồng Hỷ……………………………34
Hình 3.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế các nghành năm 2019 ……………40
Hình 3.3 Sơ đồ quy hoạch khu dân cư xóm Gò Cao………………………60


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt
không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của

người sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất đã mang lại
những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã
hội.Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trị vơ cùng quan trọng cho sự
ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân.
Những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, hoạt
động giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã vượt tầm kiểm
soát của các cơ quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng và tác động xấu đến
quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử
dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế
trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ
bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc phục tình trạng trên, Nhà
nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục
quy định tại Luật Đất đai năm 2013, thì việc bán đấu giá quyền sử dụng đất so với
trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước tạo ra hướng đi mới phù hợp với
cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những
hạn chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong nhiều năm qua.
Từ những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những năm gần đây,
đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả nước, đã trở thành
một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giữa
giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá
đất hiện hành sát với giá thị trường.
Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm đã
được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp những
vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những bài học kinh


2
nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai trong suốt một thời gian
dài trôinổi

Là huyện đầu tiên thực hiện công tác đấu giá QSDĐ và cũng là huyện đấu giá QSDĐ
thành cơng trong tồn tỉnh Thái Nguyên. Với chính sách đổi đất lấy CSHT, thời gian
qua huyện Đồng Hỷ đã triển khai nhiều phiên đấu giá QSDĐ thu được hiệu quả to
lớn không chỉ cho Nhà nước mà cho cả người dân. Đây là một nội dung mới trong
công tác quản lý đất đai nên huyện cũng gặp khơng ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá
trình triển khai, thực hiện. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần
vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn
huyện Đồng Hỷ ,tỉnh Thái Nguyên”
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá hiệu quả củacông tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn
huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
- Đề xuất giải pháp hồn thiện hơn quy trình, cơ chế giúp cơng tác đấu giá hiệu quả
hơn
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1 Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hồn thiện
và đem lại hiệu quả cao nhất
Góp phần bổ sung và hồn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất.
3.2 Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt cịn
hạn chế để cơng tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu
quả cao nhất có thể cho cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Đồng Hỷ


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1.1 Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Nói cách khác
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở
một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cảquyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian
và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường
có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong
nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng
đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có
quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như
quyền sở hữu.
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai
nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 43 Luật đất đai 2013 ở khoản
19 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất ( Luật đất đai 2013)

4
- Giá thị trường
Giá thị trường của một tài sản là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong
điều kiện thương mại bình thường ( NĐ số 44/2014/NĐ-CP)
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể
thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất
trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật
cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển
nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét về phương diện
tổng quát. giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên
thực tế trong một không gian và thời gian xácđịnh.
- Giá quy định Nhà nước
Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 05 năm một lần đối với từng loại
đất,theo từng vùng . Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá phổ biến trên thị
trường tăng từ 20% trở nên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong
khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh cho phù hợp ( Luật Đất đai 2013)
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
Các văn bản quy định như :
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất
Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương
pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn
xác định giá đất.
1.1.1.2Cơ sở khoa học xác định giá đất

* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại


5
của chế độ tư hữu về ruộng đất.Ðã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ,
phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế
độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn
chếđộ tư hữu về ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa
tô tư bản chủnghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn
và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư
bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo
ra. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh
doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tơ: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. (Nguyễn Thế
Huấn giáo trình Định giá đất và BĐS , 2009)
* Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hưởng của địa tơ với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu
tố nào.Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm
đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ.
Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do
người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơnthu
nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người
bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định
giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó

giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử
dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở đểxác định giá đất. Đương nhiên
đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối
dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có
thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, khơng kể ở nơng thơn hay thành thị. Nếu có
chênh lệnh thì cũng khơng đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá


6
đất đai nói chung, chứkhông quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ
Thị Lam Trà giáo trình định giá đất,2006)
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng
cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh
tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều
chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa
thơng thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo
ngun tắc cung cầu nói trên mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu
trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định
giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một
khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng
trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương;
khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp (Nguyễn Thế Huấn giáo
trình Định giá đất và BĐS,2009)
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất
đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức

cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn . Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn
chế bởi các điều kiện cần thiết để khơng dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều
có đất để canh tác và có nhà để ở
1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ
* Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu,
tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình


7
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì
thế giá đất tăng lên
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được
giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng
khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã
hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho
mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ
làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn
hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng đểxây
nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
* Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh
xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đơ thị hóa (Hồ Thị Lam Trà giáo trình định giá đất,2006)
Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định
của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài
sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời

hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lịng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên.
Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất
rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi
người sẽ cảm thấy an tồn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư,mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng
ổn định cục diện chính trị.Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy
vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân
tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi
đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
* Nhân tố quốc tế


8
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là khơng thể tách rời ảnh
hưởng của hồn cảnh quốc tế.Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới
giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nước.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngồi việc
khơng thể cơ lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc
ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường
thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh
suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh
tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng khơng có ngoại lệxuống đến điểm đáy,
cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp
của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hịa hỗn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngồi, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất
lên cao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn

nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân
sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp
nên giá đất rớt theo.
* Nhân tố khu vực
Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về
vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự
li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung
đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu
vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
Điều kiện giao thông
Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thơng của
địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của


9
mạng lưới giao thơng, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thơng cơng
cộng và mật độ lưới giao thông
Điều kiện thiết bị hạ tầng
Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn
là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại,
khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, cơng viên, bệnh viện... Ngồi
ra cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li
* Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân
sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong q trình Chính phủ
tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng
đều thơng qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng
thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng

thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá
tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng,
tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển
kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng
xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế
Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận
với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên
lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học.Như vậy, phân tích sự
ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái qt bằng sự phân
tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Tích lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và
nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ
càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh.Nhìn từ góc độ
tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác,
cho nên khi các gia đình thơng thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài.
Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản vàcũng mới có khả năng có


10
đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ
của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết
với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự
trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó
là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt. Tình trạng chi thu
tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngồi của tình trạng tài chính
tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp
tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia
tăng vốn lưu động trên thịtrường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông
quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt,tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua

nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc
đẩy giá đất tăng lên khơng ngừng.Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư . Một là
tỷ lệ số gia đình có thu nhập caođược ở nhà chuyên dùng để ở là tương đối cao. Hai
là tỷ lệ gia đình có thu nhập cao được sử dụng nhà mới xây dựng là tương đối cao.
Ba là tỷ lệ những người có thu nhập cao tự có nhà ở tương đối cao, cịn người th
nhà thì thu nhập là tương đối thấp. Bốn là bình quân diện tích nhà ở tính theođầu
người trong gia đình thường tỷ lệ thuận với bình qn mức thu nhập tính theo đầu
người.
Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng
người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính
bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường
nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao nói rõ là giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh
ở khu vực thành thị, khu vực nơng thơn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi
nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất cịn xuống thấp. Điều đó
mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung khơng đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối
với giá đất.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn
ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng
vốn có thể sử dụng. khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà


11
đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải
luôn ln nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệhiện hành, chính sách
về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi vực trong cùng
một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân
* Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa
đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất

Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá
hay nhỏ q đề khơng dễ dàng trong q trình sử dụng và khả năng tài chính của
người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất
Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày
và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương
mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều
thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng
đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vng hoặc chữ nhật, cịn các dạng như
tam giác, hìnhthang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều khơng thuận lợi cho việc
sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
Độ dốc
Độ dốc q lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh
hưởng đến giá đất.
Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học,
bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại, internet...


12
Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung
tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...
Vị trí đất
Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến

xe,trường học,cơng viên(Nguyễn Thị Lam Trà giáo trình định giá đất ,2006)
1.1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở nước ta
Điều 112 Luật đất đai 2013 quy định Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên
tắc sau đây:
-

Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

-

Theo thời hạn sử dụng đất

-

Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những
nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

-

Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau ( Luật đất đai 2013)

-

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau (TT số
36/2014TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất )
+ Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:

Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những

vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong
đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng
qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cấn địnhgiá.
Yêu cầu của phương pháp này là cần thu thập, ghi chép và so sánh số liệu của
các vụ mua bán các bất đọng sản tại các vị trí đối chứng trong các vùng lân cận
Giá mua bán các bất đọng sản nói trên phải là giá thị trường . Qua đó rút ra giá
bất động sản
+ Phương pháp giá thành


13
Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành
xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này
giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những cơng
trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần địnhgiá.
Phương pháp này thường được sử dụng để định giá các bất động sản vào mục
địch cơng nghiệp hoặc sử dụng vào các mục đích đặc biệt như làm công sở trường
học bệnh viện …
+Phương pháp thu nhập
Phương pháp này còn gọi là phương pháp thuhồi vốn hoặc phương pháp đầu
tư. Đây là phương pháp định giá đượcsử dụng để ước tính giá trị thị trường của một
tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại.
Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hố thunhập ước tính trong tương lai kể
cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có
phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp
nhất, cịn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương
pháp thích hợp nhất(TT số 36/2014TT-BTNMTquy định chi tiết phương pháp xác

định giá đất )
Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định giá, thu
thập tài liệu, phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo ( Luất Đất đai 2013)
1.1.2.5 Đánh giá những hạn chế về giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
hiện nay ở nước
Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực
tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần
phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc
phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với
hoạt động của thị trường bất động sản và kinh tế thị trường ở nước ta trong những
năm tới. Một số điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là:
Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường (Bộ Tài
nguyên và Môi trường,Thông tư số 36/2014TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014


14
của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất,
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất)
Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người sử dụng đất
- người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này trong các
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thê đất. Giá quyền sử dụng đất
được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này được
gọi là “giá đất trên thực tế” hay “giá đất thị trường
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể
thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất
trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh
Như vậy, trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và giá

đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián
tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do
đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
-Giá đất Nhà nước quy định vào mùng một tháng một hàng năm trong khi đó
giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng
nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong
việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hịa giữa lợi ích của nhà nước và lợi
ích của người sử dụng đất trong q trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử
dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồiđất(TT số 36/2014TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất )(
NĐ 43/2014/NĐ-CP)
Như đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường, trong
khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá quyền sử dụng đất và khi Nhà
nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu,
người được giao đất lại rất lợi, đã có khơng ít trường hợp sau khi nhận đất được giao


15
lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những
người đó giàu nên nhanh chóng. Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều
người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức
vụ đểliên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi
đất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là đem đất của nhà nước
thơng qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là
nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước đây
1.1.2Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng
Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử

dụng đất( Luật Đất đai 2013)
1.1.2.2Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
-Là căn cứ để nhà nước xách định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá ổn
định thị trường bất động sản
- Mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách Nhà nước để cải tạo
đầu tư ,xây dựng cơ sở hạ tầng
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch được thực hiện một cách
đồng bộ
- Góp phần bình ổn chính trị và phát triển kinh tế một cách bền vững(Luật Đất
đai 2013)
1.1.2.3 Nguyên tắc trong đấu giá quyền sử dụng đất
Điều 117 mục 3 luật đất đai năm 2013 quy định
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện cơng khai, liên tục, khách quan,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của
pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản(Luật đất đai 2013)
1.2.3 Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụngđất
1.2.3.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở ViệtNam
Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ


16
sở hạ tầng ở ViệtNam
Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nước
nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường
Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất
được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị
trường bất động sản chính thức ở nước ta

Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, khơng chỉ giải quyết mối
quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa
người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai): Mở rộng quyền
cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự
tồn tại của thị trường bất động sản, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất
để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất dai theo diện tích, loại, hạng đất
mà còn quản lý theo giá trị đất (Giao đất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình
thức giao đất không thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích cơng cộng)
Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành
phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn
đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương. Thực chất quá
trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại các địa phương được tiến hành
dưới các hình thức chủ yếu sau

- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố cho phép các nhà đầu tư có
năng lực tài chính nhận làm các cơng trình. Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các đơn
vị thi công để xây dựng cơng trình. Sau khi hồn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ
thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cơng được nghiệm thu

- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư
vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi cơng để trực tiếp xây dựng cơng trình
(Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình trạng quá
trình thi cơng cơng trình qua q nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và
tiền của). Sau khi hoàn tất cơng trình, Uỷ ban nhân dân thành phố sẽ thanh toán bằng