(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố điện biên phủ, tỉnh điện biên giai đoạn 2017 2019​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯỜNG CHIẾN PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ,
TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017 -2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯỜNG CHIẾN PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ,
TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017 -2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đề tài luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học
của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hồn tồn trung
thực và chưa cơng bố dưới bất kỳ hình thức và bậc đào tạo nào. Mọi sự giúp đỡ cho
việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đã
được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020
Tác giả luận văn

Lường Chiến Phương


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn tơi được tỏ lịng biết ơn và
cảm ơn chân thành tới:
- Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, Ban Giám hiệu - Trường Đại
học Nông Lâm, cùng các thầy cô giáo, những người đã trang bị kiến thức cho tơi
trong suốt q trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nơng Lâm Thái
Ngun.
Với lịng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn thầy
giáo - TS. Nguyễn Ngọc Anh, người đã trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn khoa học và
nhiệt tình giúp đỡ tơi trong suốt q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn này.
Tơi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo cán bộ nơi tôi
công tác đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học tập, nghiên cứu; cám ơn
Phịng Tài Nguyên và Môi trường, UBND thành phố Điện Biên Phủ, và các phòng
ban trên địa bàn thành phố đã giúp đỡ tôi thu thập thông tin, số liệu trong suốt quá

trình thực hiện nghiên cứu luận văn.
Xin chân thành cảm ơn tất các bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ
nhiệt tình và đóng góp nhiều ý kiến q báu để tơi hồn thành luận văn này.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, luận văn của tơi chắc chắn khơng thể tránh
khỏi những sơ suất, thiếu sót, tơi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cơ
giáo, nhà khoa học cùng tồn thể bạn bè, đồng nghiệp.
Tôi nin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lường Chiến Phương

năm 2020


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2

3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3
1.1. Đất đai và thị trường bất động sản .......................................................................3
1.1.1 Nhu cầu đất đai cho phát triển thị trường bất động sản .....................................3
1.1.2. Các cơ chế tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư ..............................................4
1.1.3. Phân tích ưu, nhược điểm của các cơ chế tiếp cận đất đai ................................5
1.2. Quá trình hình thành cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................6
1.2.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng
CSHT ở Việt Nam .......................................................................................................6
1.2.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành .........................................................10
1.2.3. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 và theo luật đất đai 2013 .....11
1.2.4. Đặc điểm của giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất..........................17
1.3. Quá trình chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư ở nước ta những
năm qua......................................................................................................................23
1.3.1. Đánh giá chung về việc thực hiện các cơ chế tiếp cận đất đai của nhà đầu tư .........23
1.3.2. Cơ chế tiếp cận đất đai chủ yếu đang được áp dụng trong thực tế .................24
1.5. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới và ở Việt Nam.................28
1.5.1. Khái quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước ...................28


iv

1.5.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................33
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................40
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................40
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................40
2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 40
2.2.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ
trong những năm qua.................................................................................................40

2.2.3. Tìm hiểu đấu giá tại một số phường trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ
qua các năm 2017 - 2019 ..........................................................................................41
2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...........................41
2.2.5. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá
và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn
2017-2019. .................................................................................................................41
2.2.6. Những tồn tại và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .....................41
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................41
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................41
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................42
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................42
2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu ..............................................43
2.4.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................43
2.3.6. Phương pháp chuyên gia .................................................................................43
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................44
3.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ...44
3.1.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai. ...........................................................44
3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .......................50
3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ qua
các năm 2017 – 2019.................................................................................................53
3.2.1. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................53
3.2.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................................62


v

3.3. Tìm hiểu đấu giá quyền sử dụng đất tại một số phường trên địa thành phố Điện
Biên Phủ giai đoạn 2017-2019 ..................................................................................62
3.3.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Noong Bua từ năm 2017 - 2019 .......62
3.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Him Lam từ năm 2017 – 2019 ..........65

3.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Tân Thanh từ năm 2017 – 2019 ........67
3.4. Những hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..................................69
3.4.1. Hiệu quả về kinh tế .........................................................................................69
3.4.2. Hiệu quả về xã hội...........................................................................................71
3.4.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai .......................................71
3.5. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá và
cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn
2017-2019. .................................................................................................................72
3.5.1. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..........................72
3.5.2. Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn nghiên cứu .............................................................................................76
3.6. Những tồn tại và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ........................80
3.6.1. Những tồn tại ...................................................................................................80
3.6.2. Một số đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ......................................81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................83
1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................83
2. KIẾN NGHỊ ..........................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................85


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ tài chính

CP

Chính Phủ

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐGĐ

Đấu giá đất

HQ

Quốc hội

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT – XH

Kinh tế xã hội

NQ

Nghị Quyết

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2017-2019 ................51
Bảng 3.2. Kết quả đấu giá QSD đất tại Phường Noong Bua -thành phố Điện
Biên Phủ từ 2017-2019 ...........................................................................................63
Bảng 3.3. Kết quả đấu giá QSD đất tại phường Him Lam - thành phố Điện
Biên Phủ ....................................................................................................................66
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá QSD đất tại phường Tân Thanh – thành phố Điện
Biên Phủ ....................................................................................................................67
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ của các phường trên địa bàn thành phố năm
2017-2019...................................................................................................................68
Bảng 3.6. Đánh giá của cán bộ, viêm chức về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
các phường ................................................................................................................74
Bảng 3.7. Đánh giá của cán bộ, viên chức sau khi có dự án đấu giá ........................75
Bảng 3.8. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự
án nghiên cứu ............................................................................................................78
Bảng 3.9. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá .....................80

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn
nội lực để cây dựng và phát triển đất nước. Trong quá trình đổi mới, từ năm 1986
đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai, Luật
Đất đai 1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi
mới và không ngừng được hoàn thiện: Luật Đất đai 1993, 1998, 2001, 2003, 2013
đã đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh
tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh công nghiệp hố, hiện đại
hố đất nước.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hồn
thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát
huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất
nước. cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Để
phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện
đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ
trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế
đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng
trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số tồn tại như việc định giá các khu đất dùng
để thanh tốn chưa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng chặt chẽ.
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay
đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn XD cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu
dự án hoặc đấu giá QSDĐ. Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là một hướng đi mới
cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau
hơn thơng qua việc đấu giá QSDĐ.
Công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án ở thành phố Điện Biên Phủ - tỉnh Điện

Biên trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về
mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài
hồ lợi ích giữa Nhà nước, người sự dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực


2

cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ
thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Đề tài:
"Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017 - 2019" được thực hiện là cần
thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã
hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hồn
thiện trình tự thủ tục đấu giá QSDĐ, hạn chế sự thất thốt nguồn thu tài chính từ đất
đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi,
phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ tỉnh Điện Biên qua các năm 2017 - 2019;
Đánh giá hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ tỉnh Điện Biên qua các năm 2017 - 2019;
- Đề xuất giải pháp để hồn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường công
tác ĐGĐ hiệu quả hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hồn
thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Góp phần bổ sung và hồn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt
còn hạn chế để công tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại
hiệu quả cao nhất có thể cho cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai và thị trường bất động sản
1.1.1 Nhu cầu đất đai cho phát triển thị trường bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và
động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều
thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại
Điều 107 Bộ Luật Dân sự (2015) đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: a/ Đất
đai; b/ Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c/ Tài sản khác gắn liền với
đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d/ Tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật
Dân sự, 2015).
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau
về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như
Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia,
Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá
được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được
phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu
tập thể không được mua bán mà chỉ được chuyển QSDĐ (Chu Văn Thỉnh, 2000).
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào
thị trường BĐS do có nhiều BĐS khơng phải là BĐS hàng hố (Ví dụ: Các cơng
trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS nhưng theo
pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai khơng có quyền sở hữu riêng mà

chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai khơng phải là hàng hố. Chỉ có QSDĐ,
cụ thể hơn là QSDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những
điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hố và được đưa vào lưu thơng thị trường BĐS.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá
trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (Nguyễn Văn
Xa, 2004).


4

1.1.2. Các cơ chế tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư
1.1.2.1. Nhà nước giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư
Trước Luật Đất đai 2003, cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử
dụng đất để cho thuê hoặc giao cho các dự án đầu tư được áp dụng cho tất cả các
loại dự án. Mặc dù, Luật Đất đai ghi rằng Nhà nước thu hồi đất khi thực sự cần thiết
để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, quốc phịng, an
ninh, nhưng cơ chế Nhà nước thu hồi đất vẫn được áp dụng cho tất cả các loại dự
án, kể cả các dự án vì mục đích lợi nhuận thuần túy của nhà đầu tư. Thực tế, phải
làm như vậy vì nhà đầu tư cũng khơng được phép nhận chuyển QSDĐ từ hộ gia
đình, cá nhân. Những lời giải thích đành đi theo hướng khuyến khích đầu tư là vì lợi
ích quốc gia.
Nhưng từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, thì tất cả các dự án đầu tư trọng điểm
của quốc gia thì Nhà nước giao đất và cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư dựa trên
hồ sơ năng lực của nhà đầu tư đó. Hình thức này được thực hiện khi các dự án đầu
tư được cơ quan thẩm quyền phê duyệt và đã qua giai đoạn giải phóng mặt bằng do
cơ quan nhà nước thực hiện.
Theo quy định hiện hành, vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật đất đai số 45/2013/QH13
ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11 (Luật đất đai, 2013)
1.1.2.2. Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá

Cách tiếp cận đất đai thứ hai của các dự án đầu tư là các dự án đầu tư này
được nhà nước giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ. Hình thức
này cũng được thực hiện sau khi khu đất đã có mặt bằng.
Luật đất đai năm 2013 đã có quy định cụ thể về nguyên tắc đấu giá QSDĐ và
các trường hợp đấu giá QSDĐ được quy định tại điều 117, 118, 119. (Luật đất đai, 2013)
1.1.2.3. Nhà đầu tư thỏa thuận với người đang sử dụng đất
Hiện tại, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định rằng nhà đầu tư
phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi muốn triển khai dự án đầu tư; nhà
nước chỉ quyết định thu hồi đối với một số dự án đầu tư quan trọng. Đối với các dự
án khơng trọng điểm, thì các dự án đầu tư này nếu thực hiện được thì nhà đầu tư


5

phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất đồng ý với dự án của mình và chuyển
nhượng QSDĐ cho dự án. Cách thức tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư đã rộng
mở như vậy nhưng thực tế lại chuyển theo một hướng khác. Cơ chế chuyển dịch đất
đai tự nguyện gặp khó khăn. Hầu hết các dự án đều gặp phải trường hợp một số
người đang sử dụng đất nói giá đất "trên trời", khơng thể đàm phán được và chịu bó tay.
Cụ thể, hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng
dẫn thì có 02 hình thức lấy đất để thực hiện dự án, gồm: Nhà nước thu hồi đất để
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng – quy định tại điều 62, Luật
đất đai 2013 và Theo Điều 73 Luật Đất đai 2013 chủ đầu tư được sử dụng đất thông
qua hình thức nhận chuyển nhượng (mua bán), thuê quyền sử dụng đất, nhận góp
vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh (Luật đất đai, 2013).
1.1.3. Phân tích ưu, nhược điểm của các cơ chế tiếp cận đất đai
Hiện tại, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định rằng nhà đầu tư
phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi muốn triển khai dự án đầu tư; nhà
nước chỉ quyết định thu hồi đối với một số dự án đầu tư quan trọng. Quy định này
có thể nhận thấy đã giúp giảm áp lực trong việc thu hồi đất bằng các quyết định

hành chính, nhưng trên thực tế lại tạo ra sự bất bình đẳng giữa chủ đầu tư các dự án
lớn (được nhà nước ra quyết định thu hồi) và dự án nhỏ (tự thỏa thuận). Hơn nữa,
khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất thì giá
thỏa thuận thường cao hơn giá bồi thường dẫn tới khó khăn cho việc thu hồi đất của
dự án khác trong cùng địa bàn.
Từ khi Luật Đất đai ra đời, nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển QSDĐ
trực tiếp từ người đang sử dụng đất, tạo nên cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện.
Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên cơ chế Nhà nước thu hồi đất để cho
thuê hoặc giao cho các dự án đầu tư bị thu hẹp lại. Cơ chế này chỉ áp dụng cho các
dự án sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, quốc phòng, an ninh và các
dự án đầu tư xây dựng hạ tầng chung, dự án có vốn đầu tư lớn thuộc nhóm A, dự án
có 100% vốn đầu tư từ nước ngồi.
Trong giai đoạn đầu của q trình khuyến khích đầu tư, nhiều nhà đầu tư đã
lợi dụng cơ chế này cùng với những mối quen biết để lấy đất của dân nhằm sinh lợi


6

cho mình, chính quyền quyết định thu hồi đất, ai khơng nghe thì cưỡng chế và ghép
tội hình sự "chống người thi hành cơng vụ".
Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư ít quen biết phải đi thuyết phục dân nhận
chuyển nhượng khơng hợp pháp rồi tới cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất xin làm
thủ tục thuê đất của Nhà nước. Người đang sử dụng đất được lợi hơn về giá, nhà
đầu tư vất vả hơn chút ít nhưng thuận lợi hơn về thủ tục. Cả nhà đầu tư và người sử
dụng đất đều muốn pháp luật cho phép được chuyển QSDĐ trực tiếp giữa hai bên, tránh
những phức tạp khi phải thực hiện các thủ tục hành chính tại cơ quan nhà nước.
Như vậy, thông qua các cách tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư đều có mặt
ưu điểm và nhược điểm. Tất cả các hình thức cuối cùng vẫn là mặt bằng để giao cho
các nhà đầu tư để thực hiện dự án. Và muốn có mặt bằng thì các dự án đều phải qua
đền bù giải phóng mặt bằng thơng q giá đền bù. Giải phóng được mặt bằng nhanh

chóng thì ở hình thức tiếp cận giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư và
thông qua đấu giá là chiếm phần ưu. Còn nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng
đất thì rất khó thực hiện. Nhưng ở các cách tiếp cận đất đai trên thì cách tiếp cận
thơng qua đấu giá lại đem lại hiệu quả về mặt kinh tế cho ngân sách Nhà nước một
nguồn thu rất lớn.
1.2. Quá trình hình thành cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
dựng CSHT ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nước
nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị QSDĐ trên thị trường. Đất đai
khơng có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá
nhân không thu tiền sử dụng. Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh
lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với
người được giao, cấp đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà
nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà khơng quản lý đất đai mang
nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo


7

hướng tích cực, đất đai khơng được coi là tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng
lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước khơng kiểm sốt được.
Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất
được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDĐ
đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường
BĐS chính thức ở nước ta.
Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, khơng chỉ giải quyết mối
quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa
người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai): Mở rộng

quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển QSDĐ, thừa nhận sự tồn
tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định giá đất để quản
lý, từ đó Nhà nước khơng chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà cịn
quản lý theo giá trị đất (Giao đất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức
giao đất khơng thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích
cơng cộng, quốc phịng, an ninh), Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu
tiền sử dụng. Theo quy định Luật đất đai 1993 Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng trong các trường hợp sau:
- Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng đó.
- Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng CSHT theo dự án do
Chính phủ quyết định.
Theo quy định Luật đất đai 2013 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong
các trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;


8

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán
kết hợp cho thuê;
- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (Luật đất đai,
2013).
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với

đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu
ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp
công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu
tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người
trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn
tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách
nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu
quả hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp
lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng (Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam
Trà, 2004)
Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành
phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn
đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT địa phương. Thực chất quá trình
tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng CSHT tại các địa phương được tiến hành dưới các
hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài
chính nhận làm các cơng trình. Sau đó, các nhà đầu tư này th các đơn vị thi cơng
để xây dựng cơng trình. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán
bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cơng được nghiệm thu.
- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có
năng lực tài chính, vừa có năng lực thi cơng để trực tiếp xây dựng cơng trình (Hình
thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình trạng q trình thi
cơng cơng trình qua q nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền
của). Sau khi hồn tất cơng trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho


9

nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. Song trên thực tế các nhà đầu
tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi cơng là rất ít.

- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp một
khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một cơng trình thuộc danh mục
cơng trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng mức đầu tư
được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà
đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán. Với số tiền thu được, Uỷ
ban nhân dân tỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng cơng trình.
Hiện nay, hệ thống CSHT (Hệ thống đường giao thơng, hệ thống điện, cấp
thốt nước, các cơng trình phúc lợi như trường học, bệnh viện, trạm xá, nơi vui chơi,
giải trí ....) ở hầu hết các địa phương còn lạc hậu, nghèo nàn, thiếu đồng bộ, chưa
tương xứng với trình độ và tốc độ phát triển của nền kinh tế - xã hội. Với chủ trương
“Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vịng hơn 10 năm trở lại đây, việc
thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xâu dựng CSHT đã được nhân rộng trên
phạm vi cả nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn
xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp
cơng nghiệp hố - hiện đại hố. Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều
địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo,
nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống
vật chất, tinh thần cho nhân dân. Chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng
CSHT đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến động về
giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so
với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng
CSHT đã bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định.
Trong thời gian qua, nhiều địa phương đã thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy
cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và thu
được những kết quả nhất định. Song bên cạnh những địa phương thực hiện tốt công
tác này, tiến hành giao đất công khai, khách quan, trung thực, đúng trình tự, thủ tục
do pháp luật quy định, sử dụng nguồn thu đúng mục đích, đúng cơ chế tài chính thì
tại một số địa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh đạo lạm dụng quyền hạn câu kết

10

với chủ đầu tư, chủ dự án tiến hành giao đất thiếu cơng khai, thiếu trung thực với
mục đích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin
ở dân. Tại một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài làm
rối loạn chính trị - xã hội địa phương, gây tác động xấu đối với sự phát triển của nền
kinh tế (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn
đầu tư xây dựng CSHT mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế,
xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã
hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền
sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định.
Cơ chế đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT được áp dụng thí điểm
tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm,
hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài
chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc
sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp
dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng CSHT là phải thực hiện đấu thầu
cơng trình xây dựng CSHT hoặc ĐGĐ đối với quỹ đất dùng để tạo vốn (Bộ tài
chính, 2003). Điều 1 quy định cụ thể phạm vi áp dụng:
a. Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng CSHT theo quy định tại Mục II Chương IV Nghị định 04/2000/NĐ-CP về thi
hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 1998; Khoản 10 điều 1 Nghị định
66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 04/2000/NĐ-CP.
b. Danh mục các dự án xây dựng CSHT được sử dụng quỹ đất tạo vốn đã
được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:
- Dự án xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã
hội ngồi đơ thị, ngồi khu dân cư nơng thơn: Giao thơng liên lạc, thuỷ lợi, điện,
cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận động và các

cơng trình kết cấu hạ tầng khác.
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị.


11

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư.
- Các dự án xây dưng cơng trình kết cấu hạ tầng khác.
c. Quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT là quỹ đất nằm trong kế hoạch sử dụng
đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:
- Đất giao có thu tiền sử dụng đất.
- Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu
tiền sử dụng (chuyển mục đích sử dụng).
d. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:
- Giao đất ngay tại nơi có cơng trình kết cấu hạ tầng của dự án.
- Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng của dự án.
- Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các cơng trình
hạ tầng giao thơng. Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo vốn xây dựng CSHT.
- Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và
dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương.
(Bộ tài chính, 2003)
Đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu
của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các
dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
1.2.3. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 và theo luật đất đai 2013
*Theo Luật đất đai 2003
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khố XI đã thơng qua Luật đất đai mới, Luật đất
đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được
quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi

theo hướng.
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.


12

Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chun
mơn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch QSDĐ.
- Bổ sung quy định về đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án trong đó có QSDĐ.
Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế
thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế
xin - cho; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách.
- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng
khơng kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS.
Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khố XI kỳ họp thứ IV thơng qua,
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật
đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các
hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS và
giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá QSDĐ như sau:
Điều 61 quy định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ
- Đấu giá QSDĐ được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSDĐ, trừ các
trường hợp quy định tại khoản 2 điều 61.
- Đấu giá QSDĐ không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSDĐ
trong các trường hợp sau:

+ Sử dụng đất qui định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai.
+ Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ th đất sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất để đấu giá mà khơng có người tham gia hoặc đấu giá khơng thành.
Về trình tự đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được
sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã quy định cụ thể:
- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được
thực hiện theo một trong hai hình thức sau:


13

+ Đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ Đầu thầu xây dựng cơng trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng cơng
trình đó trong cùng một gói thầu.
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử
dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:
+ Việc đấu giá QSDĐ và đấu thầu xây dựng cơng trình được tiến hành độc lập.
+ UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích
và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng cơng trình và đấu giá
QSDĐ để tạo vốn xây dựng cơng trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực
hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:
+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng cơng trình và thang điểm để chấm đấu
giá QSDĐ được xây dựng riêng.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ
mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá.

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án
phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt.
Ngồi ra, Nghị định 181/2004/NĐ-CP cịn quy định thêm "hàng năm, Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân
cùng cấp thơng qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử
dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện
các dự án đó".
Ngồi hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-CP,
Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập
văn phòng đăng ký QSDĐ đai nhằm mục đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và
tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị
trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch. Để
tạo thêm "sân chơi" Điều 66 nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang


14

cho việc xây dựng các sàn giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là nơi thực
hiện các hoạt động:
- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển QSDĐ, tài
sản gắn liền với đất.
- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản gắn
liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về qui hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất.
- Tổ chức phiên giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Tổ chức đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu.
Việc tổ chức Sàn giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được qui định
do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh

vực kinh doanh BĐS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai, dịch vụ bán đấu
giá BĐS thành lập.
Đến nay, một số địa phương đã xác định được tầm quan trọng của Sàn giao dịch
trong thị trường BĐS nên đang tiến hành xây dựng và từng bước chuẩn bị cơ sở vật
chất để đưa Sàn giao dịch BĐS sớm đi vào hoạt động (tại Thành phố Hồ Chí Minh sàn
giao dịch được thành lập thuộc Trung tâm Kiểm định chất lượng đo đạc bản đồ và tư
vấn địa ốc của Sở Tài ngun và Mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh).
Cho tới nay công tác đấu giá QSDĐ đã được thực hiện rộng khắp trên địa
bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng ĐGĐ vẫn còn mới và chưa được
hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện khác tốt và đem lại
những hiệu quả nhất định
* Theo Luật đất đai 2013
Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất
đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11, nội
dung cụ thể như sau:
`

Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất


15

1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện cơng khai, liên tục, khách quan,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá
quyền sử dụng đất
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại

khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đơ thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất.
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,
cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều
110 của Luật Đất đai 2013;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của
Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khống sản;


16

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở
xã hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo
quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà

khơng có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn
thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn mà khơng có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản
1 Điều này mà khơng có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký
tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng khơng thành thì Nhà nước
thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp thành phố được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều
kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại
Điều 55 và Điều 56 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại
Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
đầu tư (Luật đất đai, 2013)