(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố vinh, nghệ an

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ THỊ HẢI YẾN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
VINH, TỈNH NGHỆ AN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình
nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Thị Hải Yến

i

download by :

năm 2017


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Để hồn thành được luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải - Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nơng nghiệp
Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi
trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Trắc địa bản đồ, khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, viên chức Ủy ban nhân
dân thành phố Vinh, Phịng Tài ngun và Mơi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất,
UBND các xã, phường và nhân dân trên địa bàn nơi tôi đến điều tra đã giúp đỡ và
tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình thực hiện đề tài.

Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Thị Hải Yến

ii

download by :

năm 2017


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................. i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, khoa học và thực tiễn. ................................................... 3

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài ....................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất....................................... 4

2.1.1.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 4

2.1.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................. 7

2.2.

Đấu giá tại một số nước trên thế giới ............................................................. 26

2.2.1.

Đấu giá đất tại Trung Quốc ............................................................................ 26

2.2.2.

Nhật Bản ....................................................................................................... 27

2.2.3.

Australia ........................................................................................................ 27

2.2.4.

Một số bài học, kinh nghiệm cho Việt Nam ................................................... 27

2.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................................................ 28

2.3.1.

Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................. 28

2.3.2.

Tình hình thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại một số địa phương............. 35

2.4.

Nhận xét, đánh giá ......................................................................................... 39

2.4.1.

Những mặt được ............................................................................................ 39

iii

download by :


2.4.2.

Một số tồn tại, hạn chế ................................................................................... 39

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 41
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 41

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 41

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 41

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 41

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Vinh ....................................... 41

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Vinh. ................................... 42

3.4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh qua các dự án
nghiên cứu ..............................................................................................................42

3.4.4.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu
trên địa bàn thành phố Vinh. .......................................................................... 42

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại thành phố Vinh. .......................................................................... 42

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 42

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp................................... 42

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 43

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp .................................... 43

3.5.4.

Phương pháp thống kê- tổng hợp ................................................................... 44

3.5.5.

Phương pháp phân tích- so sánh ..................................................................... 44

3.5.6.

Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ............................... 44

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 45
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ................ 45

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 45

4.1.2.

Điều kiện kinh tế- xã hội ................................................................................ 47

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................... 51

4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An ........................................................................................................ 51

4.2.1. Tình hình thực hiện quản lý đất đai .................................................................... 51
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................... 53
4.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An. ................................................................................................ 55

iv

download by :


4.3.1.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh. ............................................................ 55

4.3.2.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất .............................. 56

4.3.3.

Những điều cần biết khi đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn thành phố Vinh ........................................................................... 57

4.3.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016 .............................. 61

4.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng các dự án trên địa bàn thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An ................................................................................................. 63

4.4.1.

Khái quát về các dự án đấu giá....................................................................... 63

4.4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với dự án khu quy hoạch chia
lô đất ở khối 15, phường Trung Đô ................................................................ 67

4.4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với khu quy hoạch đất ở khối
Xuân Đông, phường Hưng Dũng ................................................................... 70

4.4.4.

Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với khu quy hoạch
chia lơ đất ở xóm 11, xã Nghi Kim ................................................................ 72

4.5.

Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh qua
03 dự án nghiên cứu....................................................................................... 76

4.5.1.

Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá QSD đất ở tại
thành phố Vinh qua 03 dự án ......................................................................... 76

4.5.2.

Đánh giá của các cán bộ về công tác đấu giá QSD đất ở tại thành phố
Vinh qua 03 dự án ......................................................................................... 81

4.5.3.

Đánh giá chung về công tác đấu giá trên địa bàn thành phố Vinh ................... 84

4.6.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An............................................... 85

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 87
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 87

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 89

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 90
Phụ lục ...................................................................................................................... 93

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CMND

Chứng minh nhân dân

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa- hiện đại hóa

HĐND

Hội đồng nhân dân

MNCD

Mặt nước chun dùng

NTTS

Ni trồng thủy sản

PTTH

Phát thanh truyền hình

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SXKD PNN

Sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Cơ cấu giá trị tăng theo ngành thành phố Vinh từ năm 2014 đến
năm 2016 ................................................................................................47
Bảng 4.2. Một số chỉ tiêu tổng hợp về dân số thành phố Vinh từ năm 2014
đến năm 2016 ..........................................................................................49
Bảng 4.3. Lao động, cơ cấu lao động thành phố Vinh từ năm 2014 đến năm
2016 ........................................................................................................50
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2016 ...................................54
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016 ........................61
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá tại 3 dự án trên địa bàn thành phố Vinh ..........................66
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án khu quy hoạch khối
15, phường Trung Đô ..............................................................................68
Bảng 4.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án dự án khối Xuân
Đông, phường Hưng Dũng ......................................................................71
Bảng 4.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án thuộc dự án khu
quy hoạch đất ở xóm 11, xã Nghi Kim ....................................................73
Bảng 4.10. Tính minh bạch các thơng tin liên quan đến đấu giá QSDĐ ...................77
Bảng 4.11. Đánh giá về giá khởi điểm và Mức chênh lệch ......................................79
Bảng 4.12. Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá ..................................................81
Bảng 4.13. Đánh giá về trình tự, thủ tục và lập dự án đấu giá QSDĐ.......................82

Bảng 4.14. Đánh giá về tính công khai minh bạch của dự án ...................................83
Bảng 4.15. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...............................84

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Vinh .......................................................................... 45
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất thành phố Vinh năm 2016 ............................................. 55
Hình 4.3. Sơ đồ trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định ................57

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Thị Hải Yến
Tên luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá kết quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: thu thập các văn bản có liên
quan tới cơng tác định giá đất, giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các
phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan, tại Ban Quản lý các dự án đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, trên
cơ sở các số liệu đã thống kê và dựa trên các tiêu chí lựa chọn về vị trí địa lý, điều kiện
kinh tế - xã hội, số người tham gia trên 01 dự án đấu giá, tôi tiến hành lựa chọn 03 dự án
đấu giá đất của các xã, phường trên địa bàn thành phố Vinh làm điểm nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 108 hộ gia đình tham
gia cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án đấu giá đất ở của các xã, phường
trên địa bàn thành phố Vinh.
- Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu: Tổng hợp, phân tích và
xử lý số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel, đưa ra và phân tích ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Vinh.
Kết quả chính và kết luận
- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình
quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Kết quả đấu giá QSDĐ thành phố Vinh giai đoạn 2012-2016.

ix

download by :


- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ thành phố Vinh tại 03 dự án đấu giá đất của
các xã, phường trên địa bàn thành phố Vinh.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Thành phố Vinh có vị trí khá thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng (đường
bộ, đường thủy) toả đi các tỉnh và các huyện trong tỉnh. Chính vì vậy, công tác quản lý đất
đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là
nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương.
- Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá đất tại các xã, phường đấu giá quyền sử
dụng đất ở trên có thể thấy, cơng tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và được người
tham gia đấu giá đánh giá cao. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản pháp luật
của Nhà nước, Chính Phủ và của UBND tỉnh Nghệ An về quy chế đấu giá QSDĐ nên
đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình
thức đấu giá.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ
của thành phố Vinh: Giải pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ
chế tài chính nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai trong thời gian tới.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Thi Hai Yen
Thesis title: Evaluate of the land use rights evaluate in Vinh city of Nghe An Province
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Objectives
- Assessing results of land use right auction work of some communes in area of
Vinh city - Nghe An province.
- Proposing some solutions to enhance efficiency of land use right auction work
of some communes in Vinh city - Nghe An province.
Materials and Methods
The thesis has been used in the following research methods:
Method of data collection, secondary document: Collecting documents relating
to land price valuation work and land use right auction work in relevant professional
and operations departments and divisions in project management boards of land use
right auction in area of Vinh city, Nghe An province.
- Method of research place choice: Within the thesis’s research, on the basis of
statistical data and based on chosen targets on geographical location, socio-economic
condition, number of participants over 01 auction project, I have carried out to choose
03 residential land price auction projects of communes, townlets in area of Vinh city to
make research place.
- Method of secondary data collection: Carrying out the investigation of 108
family households and 15 participants in land use right auction work at 03 residential
land price auction projects of communes, townlets in area of Vinh city.
Method of statistics, analysis, comparison and data summary: Doing statistics,
arranging data in time of years taking. Summary, analysis and data processing collected
by Excel software, putting out and analyzing affects of factors on land use right auction
in area.
Main findings and Conclusions
- Overview and general assessment of natural and socio-economic conditions,
land use and management situation in area of Vinh city, Nghe An province.
- Land use right auction results in Vinh city in period 2012 - 2016.

xi

download by :


- Assessment of land use right auction work in Vinh city at 03 residential land
price auction projects of communes, townlets in area of Vinh city.
- Proposing some solutions to enhance efficiency of land use right auction work
of some communes in Vinh city - Nghe An province.
- Vinh city has a rather favorable location and import traffic junction (road and
waterway) spreading all over provinces and districts in province. For this reason, land
management work is always interested by all levels especially land use right auction
work because this is a great source of revenue to local budget.
- Through assessment of 03 residential land price auction projects of communes,
townlets given above showing that auction work in area is rather successful and highly
appreciated by auction participants. Auction council has implemented rather well legal
documents of the State, the Government and the People’s Committee of Nghe An
province on land use right auction regulations so has created favorable conditions for
auction participants to understand obviously process, procedure and form of auction.
- Proposing some solutions to enhance quality of land use right auction work of
Vinh city: Solution to policy, solution to technique and solution to financial mechanism
aiming at making contribution to improving efficiency of land use right auction work
under regulations of law on land in future.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ chế

kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát
triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất
và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng không phải
ngoại lệ.
Đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và giữ một vai trị rất
quan trọng trong q trình phát triển kinh tế, xã hội. Đất đai được xem là một tư
liệu sản xuất đặc biệt trong hoạt động sản xuất, là môi trường sống của con
người, là khơng gian của q trình sản xuất. Do vậy hiệu quả kinh tế mà đất đai
mang lại là vơ cùng to lớn, hiệu quả đó được thể hiện trong giá trị sử dụng và giá
trị trao đổi của đất đai.
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý” (Quốc hội, 2013).
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân
cư, cơ sở tôn giáo khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để
bảo vệ quyền của người sử dụng đất, Nhà nước quy định người sử dụng đất có
quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất là một tài sản.
Để đưa đất đai vận hành cùng với thị trường bát động sản, Đảng ta đã ban
hành nhiều chủ trương, đường lối về quyền sử dụng đất, như “ Phát triển thị
trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với
đất: bảo đảm quyền sửu dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm
cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản có
sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư” (Đảng
Cộng sản Việt Nam, 2006) và “Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất” (Đảng Cộng sản Việt Nam, 2012). Đấu giá quyền sử
dụng đất đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước nói chung, cho các địa
phương nói riêng, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính
trị - xã hội; bảo đảm việc giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá cơng
khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp,
chính đáng của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực sự có nhu cầu.

1

download by :


Quá trình đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An thời
gian qua cũng đã đạt được các kết quả nhất định. Tuy nhiên vẫn còn một số hạn
chế, yếu kém như: tình trạng thơng đồng, “qn xanh,qn đỏ” dìm giá... vẫn cịn
xảy ra; các tranh chấp liên quan đến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất vẫn
còn tồn tại, gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của tập thể và cá nhân liên
quan; sự phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị như Sở Tài chính, Sở Tài ngun và
Mơi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất, trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản
và UBND thành phố chưa nhịp nhàng, đồng bộ, vẫn cịn tình trạng bng lỏng
trong quản lý của các cơ quan có thẩm quyền đối với tổ chức bán đấu giá chuyên
nghiệp. Hoạt động thanh tra, kiểm tra chưa thường xuyên, nghiêm túc, vẫn còn
nể nang, né tránh; việc hướng dân triển khai thực hiện văn bản quy phạm pháp
luật về đấu giá giữa các địa phương chưa thống nhất.
Để nhìn nhận cụ thể hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh đưa ra phương hướng và những giải pháp nhằm giải quyết một
cách căn bản những khúc mắc trong công tác đấu giá hiện nay, cũng như làm cho
việc đấu giá thực sự trở thành công cụ hữu hiệu trong quản lý đất đai tại Thành
phố Vinh tôi thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
trên địa bàn Thành phố Vinh.
- Đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả cho công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án trên địa bàn thành phố

Vinh thực hiện đấu giá đất từ năm 2014-2016.
- Dự án 1: Đấu giá QSDĐ tại dự án khu quy hoạch chia lô đất ở khối 15
phường Trung Đơ. Dự án có quy mơ gồm 25 lơ đất với tổng diện tích là 3048.9 m2.
- Dự án 2: Đấu giá đất tại khu quy hoạch chia lô đất ở khối Xuân Đông,
phường Hưng Dũng. Dự án có quy mơ gồm 21 lơ với tổng diện tích 2930.21 m2.
- Dự án 3: Đấu giá đất tại khu quy hoạch chia lơ đất ở xóm 11, xã Nghi
Kim. Dự án có quy mơ gồm 36 lơ với tổng diện tích 5122.6 m2.

2

download by :


- Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 1 năm 2016 đến tháng 4 năm 2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Luận văn đã chỉ ra được:
- Việc đảm bảo tính minh bạch, dân chủ trong cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất có ảnh hưởng khơng nhỏ tới sự thành công của dự án đấu giá.
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tùy thuộc rất lớn vào các yếu tố về vị
trí địa lý, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất lập dự án đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm rõ cơ sở khoa học của công tác đấu giá QSDĐ, kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi
điểm của khu đất được tổ chức đấu giá QSDĐ.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ qua các dự án khác nhau,
với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra tồn tại, hạn chế để
đề xuất xây dựng quy trình đấu giá QSDĐ đem lại hiệu quả cao.
Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo các tổ chức có

chức năng đấu giá QSDĐ, các nhà quản lý đất đai trên địa bàn có vị trí địa lý
tương đồng.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Khái quát về giá đất
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay
quyền sử dụng đất, đây chính là mệnh giá của quyền sở hữu hay quyền sử dụng
mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2
loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường
được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên
quan. Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các
mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước.
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước. Giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật
cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị
trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả
năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác
định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngồi yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu
tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó cịn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý,
xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà khơng thể tính
đúng, tính đủ như định giá các tài sản thơng thường (Nguyễn Thanh Trà và Hồ
Thị Lam Trà, 2004).

Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

4

download by :


2.1.1.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập:Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi
vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để
ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ
đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn

hố thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
2.1.1.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

5

download by :


+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích
để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.

- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất
khơng được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định.
- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại
Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu
giá, đấu thầu.
2.1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất
bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì
giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm.
Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hố, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có
giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt
đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp
hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá
đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh
hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù
có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu
đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một
khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt
nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất
qui mô lớn, v.v... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống
sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá
trị của đất và tác động tác động trực tiếp đến giá đất.

6

download by :


- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh
tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phịng, cửa hàng
dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở. Các
yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu cơng
nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất sẽ
hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến
giá đất sẽ thấp.
- Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một lô đất nếu
dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng
theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản
thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về khơng
gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp, nhưng nó
lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư khơng
hồn tồn bất biến.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có ảnh
hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu
giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá trúng
sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
2.1.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
a. Đấu giá: Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho
hàng hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và
cầu.
b. Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán cơng

khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do
người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao
nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người
mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất
mang bán đấu giá.
c. Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. (Luật đất đai năm
2013, Điều 3, Khoản 20).

7

download by :


d. Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất. (Luật đất đai năm 2013, Điều 3,
Khoản 21).
2.1.2.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng
a. Nguyên tắc:
Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ
Luật dân sự năm 2005. "Bán đấu giá bất động sản’’.
1. Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản
hoặc nơi do người bán đấu giá xác định.
2. Sau khi có thơng báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người
muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách
những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá.
3. Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước
được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì khơng được hồn trả khoản
tiền đó.

4. Người bán đấu giá phải hồn trả khoản tiền đặt trước cho những người
khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá.
5. Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có cơng
chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
(Bộ Luật dân sự, 2005, Điều 459).
b. Phạm vi áp dụng:
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá
quyền sử dụng đất”:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích
để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử

8

download by :


lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài
sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đơ thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất. (Luật đất đai năm 2013, Điều 118, Khoản 1).
c. Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất:
Khi xác định giá đất để đấu giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Có
3 nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất như sau:
d. Các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: Một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân
cư trong vùng.
- Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS.
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố
thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có
những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất và ngược lại
e. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
- Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình
trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung...
f. Các yếu tố chung bên ngoài:

9

download by :


- Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của
Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động
của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Chính

sách về khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS
qua đó làm cho giá BĐS tăng; Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt
Nam; chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS...
- Các yếu tố về kinh tế vĩ mơ: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình
hình cung - cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu
vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân
các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao
động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng trong vùng...
- Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do
tốc độ gia tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung
- cầu bị phá vỡ. Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao
dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh
hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong khu vực đó (sức
khỏe, nghề nghiệp, việc làm...) (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003; Cục quản lý
nhà - Bộ xây dựng, 2004).
2.1.2.3. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
a. Văn bản quy phạm điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản:
Sau khi Bộ Luật Dân sự có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, đến ngày
19/12/1996 Chính phủ ban hành Nghị định 86/1996/NĐ-CP hướng dẫn thi hành
Điều 454 về Quy chế bán đấu giá tài sản.
Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ Luật Dân sự ngày
14/6/2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006), Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời
tiếp tục điều chỉnh từ Điều 454 đến Điều 459 quy định về Đấu giá tài sản.
Để triển khai bán đấu giá tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm
2005, ngày 18/01/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán
đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996. Thông tư số
03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số Điều của
Nghị định 05/2005/NĐ-CP.

10

download by :


Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở
pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP
thì cịn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu
giá tài sản như: Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật
kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Quản lý và sử dụng tài sản nhà nước
năm 2008, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi
bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, Quyết
định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Thông tư số
96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng phí
đấu giá; Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30/10/2007 về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản; Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai; Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng
dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất.
Ngày 04/3/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ - CP
về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2010) thay thế Nghị
định số 05/2005/NĐ-CP. Để hướng dẫn các địa phương triển khai thống nhất quy
định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số
23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị

định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số
137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài
sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản.
Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết các Điều 6, 7 và Điều 11
của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thực hiện một số vấn đề cụ thể
trong thực tiễn mà Nghị định số 17/2010/NĐ-CP chưa quy định hoặc thể hiện
chưa rõ nhằm đảm bảo áp dụng thống nhất các quy định mới về bán đấu giá tài
sản trong phạm vi toàn quốc.

11

download by :


Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu
giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối
với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục
bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh
vực này. Nhưng trên thực tế, sau 4 năm triển khai Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã
bộc lộ một số hạn chế cần tháo gỡ. Việc ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP
được đánh giá là có nhiều điểm mới, hồn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu
của hoạt động bán đấu giá tài sản.
b. Quy định pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
*) Bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đầy đủ yếu tố của hợp đồng dân
sự gồm:
- Chủ thể của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất:
Người bán QSDĐ: là người chủ sử dụng đất hợp pháp; họ có thể là cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác hoặc Nhà nước. Theo quy định của Bộ
Luật Dân sự năm 2005 (Điều 697 đến Điều 702) và Luật Đất đai (Điều 58 và

điều 106), những chủ thể trên có thể thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thơng
qua hình thức bán đấu giá. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, trong một số
trường hợp QSDĐ nếu là thế chấp hoặc là đối tượng phải thi hành các quyết định
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người bán đấu giá QSDĐ không nhất
thiết là người sử dụng đất hợp pháp mà có thể là người khác, tùy thuộc vào mối
quan hệ giữa những người đó với nhau (ví dụ như người nhận thế chấp QSDĐ có
quyền bán đấu giá QSDĐ theo thỏa thuận từ trước để đảm bảo việc thực hiện
nghĩa vụ tài sản của người thế chấp…)
Người bán đấu giá QSDĐ: là người thực hiện các hoạt động bán đấu giá
QSDĐ. Người bán đấu giá QSDĐ có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc cũng có thể là
người bán tài sản chuyên nghiệp hoặc không chuyên. Ở nước ta hiện nay, người
bán đấu giá QSDĐ thường là Trung tâm bán đấu giá tài sản (Thuộc Sở Tư pháp)
hoặc UBND cấp có thẩm quyền hoặc HĐBĐG quyền sử dụng đất được thành lập
hợp pháp không thuộc UBND. Trong một số trường hợp người BĐG quyền sử
dụng đất đồng thời là người bán QSDĐ.
Người tham gia bán đấu giá QSDĐ: là những người tham gia thị trường
bán đấu giá QSDĐ nhằm mục đích mua được tài sản. Họ có thể là một trong
những người mua QSDĐ trong tương lai.

12

download by :