(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quốc oai, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

MAI THANH TÙNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Hoàng Xuân Phương

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày 19 tháng 11 năm 2018
Tác giả luận văn

Mai Thanh Tùng

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc của TS. Hồng Xn Phương đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân
huyện Quốc Oai, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Quốc Oai, Trung tâm Phát
triển quỹ đất huyện Quốc Oai, cấp ủy, chính quyền và bà con nhân dân các xã, thị trấn
trong huyện Quốc Oai đã quan tâm, giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài trên địa
bàn Huyện.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 19 tháng 11 năm 2018

Tác giả luận văn

Mai Thanh Tùng

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 4

2.1.1.

Những khái niệm liên quan về đấu giá quyền sử dụng đất ................................. 4

2.1.2.

Tổng quan về thị trường bất động sản ................................................................ 6

2.1.3.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................ 9

2.2.

Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới.......................................................... 13

2.2.1.

Đấu giá đất tại Thái Lan ................................................................................... 13

2.2.2.

Đấu giá đất tại Đài Loan ................................................................................... 14

2.2.3.

Đấu giá đất tại Nhật Bản................................................................................... 15

2.2.4.

Bài học kinh nghiệm về công tác đấu giá đất của các nước trên thế giới ......... 16

2.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................. 17

2.3.1.

Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất .................................................. 17

2.3.2.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 20

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 27
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 27

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 27

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 27

iii

download by :


3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 27

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 28

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 28

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 28

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 29

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ................ 30

3.5.5.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 32
4.1.

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu............................................................ 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 32

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội huyện Quốc Oai ..................................... 36

4.1.3.

Hiện trạng và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Quốc Oai .................. 42

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Quốc Oai ........... 46

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai .................. 47

4.2.1.

Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện ....... 47

4.2.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................. 48

4.2.3.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 53

4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai giai
đoạn 2015-2017 ................................................................................................ 54

4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 4 dự án nghiên cứu trên địa bàn
huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội ................................................................. 63

4.3.1.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xóm Sổ, xã Cộng Hòa, huyện

Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2015 ........................................................ 63

4.3.2.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc
Liệp, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2016 .................................... 66

4.3.3.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu A, thị trấn Quốc Oai, huyện
Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2017 ........................................................ 68

4.3.4.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai,
thành phố Hà Nội - Năm 2017.......................................................................... 71

4.4.

Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai, thành
phố Hà Nội giai đoạn 2015-2017 ..................................................................... 74

4.4.1.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ........................... 74

iv

download by :

4.4.2.

Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở của 4 dự án nghiên cứu ............................................................................ 76

4.4.3.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Quốc Oai ................................................................................................ 81

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai............................................................. 83

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 84
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 84

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 85

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 86
Phụ lục .......................................................................................................................... 89

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG

Bán đấu giá

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng quyền sở hữu

CNH

Cơng nghiệp hố

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐĐ

Đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

LĐĐ

Luật Đất đai

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Tăng trưởng kinh tế huyện Quốc Oai thời kỳ 2015 - 2017 ........................ 38

Bảng 4.2.

Cơ cấu kinh tế huyện Quốc Oai giai đoạn 2015 - 2017 ............................. 38

Bảng 4.3.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Quốc Oai năm 2017 ................................... 43

Bảng 4.4.

Kết quả 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Quốc Oai từ năm 2015 đến năm 2017............................................. 56

Bảng 4.5.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015 ........................................... 57

Bảng 4.6.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 ........................................... 59

Bảng 4.7.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 ........................................... 62

Bảng 4.8.

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xóm Sổ, xã Cộng Hịa,
huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội ........................................................... 65

Bảng 4.9.

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc
Liệp, huyện Quốc Oai ................................................................................ 67

Bảng 4.10. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu A thị trấn Quốc
Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội ................................................... 70
Bảng 4.11. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở xã Tân Hòa, huyện Quốc
Oai, thành phố Hà Nội ............................................................................... 73
Bảng 4.12. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ...................... 75
Bảng 4.13. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................................. 75
Bảng 4.14. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá............................................... 76
Bảng 4.15. Tính minh bạch các thơng tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ....... 77
Bảng 4.16. Đánh giá về giá khởi điểm và các khoản phí phải nộp khi tham gia đấu giá ...... 78
Bảng 4.17. Đánh giá về bước giá, mức chênh lệch giá và sự hài lòng của người
tham gia đấu giá ......................................................................................... 79
Bảng 4.18. Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất .................................... 80

vii

download by :

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí địa lý huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội .............................. 32

Hình 4.2.

Khu dân cư thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai .................. 68

Hình 4.3.

Khu A, thị trấn Quốc Oai ........................................................................... 71

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Mai Thanh Tùng
Tên đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai,
thành phố Hà Nội
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu
thập tại các phòng ban chuyên mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền
sử dụng tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: 4 dự án lựa chọn, trong đó 3 dự án là đấu
giá thành công, 1 dự án là đấu giá không thành.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 30 cán bộ và 82 cá nhân trúng
đấu giá quyền sử dụng đất của huyện từ 2015-2017.
- Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu: thống kê, phân
tích bằng phần mềm Excel; Sử dụng thang đo Liker để đánh giá các tiêu chí ảnh hưởng
đến cơng tác đâu giá quyền sử dụng đất.
Kết quả chính và kết luận
Huyện Quốc Oai là một huyện miền núi của thành phố Hà Nội, trung tâm huyện
cách trung tâm Thủ đơ khoảng 20 km về phía Tây, có các tuyến đường giao thơng trọng
yếu chạy qua, có nhiều tiềm năng để xây dựng phát triển kinh tế đa dạng, phong phú.
Công tác quản lý đất đai luôn được Nhà nước, cơ quan, ban ngành trên địa bàn huyện
quan tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn
thu lớn vào ngân sách Nhà nước và huyện.
Đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Quốc Oai chủ yếu giải quyết được đất ở
cho người dân. Giai đoạn 2015-2017 số diện tích trúng đấu giá của huyện là 41.179,79
m2 đấu giá ở 20 xã, thị trấn thu được số tiền là 509,166.621 tỷ đồng cho ngân sách Nhà
nước và địa phương. Trong 3 năm nghiên cứu thì năm 2017 có kết quả đấu giá QSDĐ

ix

download by :

cao nhất cả về diện tích và số tiền thu được qua đấu giá. Cịn năm 2015 có kết quả đấu
giá thấp nhất, số tiền thu được là 61,609.833 tỷ đồng.
Kết quả đấu giá của 4 dự án cho thấy:
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện khá ổn định và việc xác
định giá khởi điểm cơ bản sát với giá thị trường. Qua 4 dự án nghiên cứu cho thấy mức
chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu là không quá lớn từ 1,03 đến
2,36 lần. Dự án khu dân cư thị trấn Quốc Oai nằm giáp với tuyến đường trục chính Bắc
- Nam đơ thị Quốc Oai nên thu hút được nhiều người tham gia đấu giá do vậy mà mức
chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu của các lơ đất có mức chênh
lệch cao. Tại dự án xóm Sổ, xã Cộng Hịa do lựa chọn vị trí đấu giá chưa phù hợp nên
chỉ thu hút được người dân địa phương tham gia đấu giá do vậy mức chênh lệch giữa số
tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu khơng cao bình quân 1,08 lần và chỉ đấu giá được
10/24 lô đất đưa ra đấu giá.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai được cán bộ và người tham
gia đấu giá đánh giá: Khi được hỏi cán bộ tham gia cơng tác đấu giá về phương án đấu
giá có được cơng khai niêm yết tại địa phương khơng thì 30/30 cán bộ trả lời là có
(chiếm 100%); Về giá khởi điểm có phù hợp khơng thì 83,33% cán bộ trả lời là có và
16,67 % trả lời là khơng. Khi được hỏi người dân thì đa số người dân cho rằng: tính
minh bạch về thơng tin các thửa đất được đánh giá cao, 90,24% trả lời là được cung cấp
đầy đủ thơng tin về diện tích,vị trí, ranh giới, mục đích và thời hạn sử dụng của thửa
đất; Sử dụng thang đo Liker đánh giá giá khởi điểm so với giá đất ngoài thị trường là
1,70, khoản tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 1,93, phí phải nộp khi tham gia đấu giá
là 2,05 được đánh giá ở mức trung bình; Mức chênh lệch của giá trúng đấu giá so với
giá khởi điểm là 2,50 được đánh giá ở mức cao.
Trong thời gian tới, huyện cần nghiên cứu xác định vị trí, nhu cầu sử dụng đất
các khu đấu giá phù hợp và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đưa ra đấu giá, để
công tác đấu giá QSDĐ của huyện đạt kết quả cao hơn nữa.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Mai Thanh Tung
Thesis title: Assessment on the auction of land use right at Quoc Oai district, Hanoi.
Major:Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Research Objectives:
- To assess on reality of the auction of land use right at Quoc Oai district, Hanoi.
- To propose solutions for a better efficiency in auction of land use right in Quoc
Oai district, Hanoi.
Research Methods
- Method of investigation and collection of secondary data: Secondary data
collected at specialized departments related to the auction of land use rights (LUR) in
Quoc Oai district, Hanoi.
- Method of selection of study sites: 4 selected projects, in which, three project
was successfully auctioned, one was unsuccessful.
- Method of collecting primary data: survey of 30 officials and 82 individuals
won the auction of land use rights of the district from 2015 to 2017.
- Statistical method, data analysis, processing and aggregation: sum up, analysis
data using Excel software; Use the Likert scale to assess the criteria that affect the land
use right price.
Main results and conclusions
Quoc Oai is a mountainous district of Ha Noi, 20km west of Hanoi, with

important traffic system, has great potential to build a diversified economic
development. Land management has always been the State, agencies and departments in
the districts concerned and focused, especially the work of land use right auction as this
is the major source of income to the State budget and the district.
Auction of land use rights of Quoc Oai district mainly solved residential land for
people. In the period of 2015-2017, the auctioned area of the district is 41.179,79 m2
auctioned in 20 communes with the amount of VND 509,166.621 billion allocated to
the State budget and localities. Over the 3 years of research, year 2017 had the highest
LUR auction results in both area and proceeds. In 2015 the lowest auction result, the
amount collected was VND 61,609.833 billion.

xi

download by :


Conclusions
Auction results of 4 projects showed that:
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện khá ổn định và việc xác định
giá khởi điểm cơ bản sát với giá thị trường. Qua 4 dự án nghiên cứu cho thấy mức
chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu là không quá lớn từ 1,03 đến
2,36 lần. Dự án khu dân cư thị trấn Quốc Oai nằm giáp với tuyến đường trục chính Bắc
- Nam đô thị Quốc Oai nên thu hút được nhiều người tham gia đấu giá do vậy mà mức
chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu của các lơ đất có mức chênh
lệch cao. Tại dự án xóm Sổ, xã Cộng Hịa due to the ineligible bidding options, only
attract the local people to participate in the auction, so the difference between the
winning bid and the estimated amount was not high, 1.08 times and only the 10/24 lot
put up auction.
The auction of land use rights in Quoc Oai district was evaluated by officials and
participants in the auctions. When asked whether auction participants were publicly

listed in the locality, 30 out of 30 respondents (100%); As for the starting price suitable
or not, 83.33% of respondents said yes and 16.67% said no. When asked the people, the
majority of people said that transparency of land information is highly appreciated,
90.24% of respondents are provided with information on area, location, boundary, the
purpose and duration of use of the parcel of land; Using the Liker scale, the initial price
for a landed property is 1.70, the deposit for an auction is 1.93, the fee payable for an
auction is 2.05 as average price; The difference between the winning bid price and the
starting price of 2.50 is considered high.
In the coming time, the district needs to study to determine the location, the need
of land use, suitable auction areas and to disseminate well the soon-to-be auction areas,
so that the auction of LURCs results better.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài ngun vơ cùng q giá, có những đặc trưng riêng và là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, xã hội, văn hóa, an ninh
quốc phịng.... khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với
sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát
huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và
sử dụng có hiệu quả.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế, thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ
và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra chở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng khơng phải ngoại lệ. Song việc

mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác
nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước nên hình thành thị trường ngầm
đất đai mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả thuật giữa người mua và người bán.
Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến
lợi nhuận thu được từ bn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất
cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta đã có chủ trương đổi đất lấy cơ sở
hạ tầng (CSHT) bằng việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hai hình
thức là đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất nhằm huy động nguồn vốn
đầu tư cho xây dựng, cải tạo và nâng cấp hệ thống CSHT địa phương, qua đó mà
nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước góp phần
cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân, mang lại hiệu quả kinh tế, xã
hội. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng thơng qua việc đấu giá
quyền sử dụng đất sẽ giúp cho nguồn tài nguyên đất đai được xác định được giá
trị sử dụng, góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai
sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Huyện Quốc Oai là huyện miền núi của thành phố Hà Nội, Trung tâm
huyện cách trung tâm Thủ đơ khoảng 20 km về phía Tây. Trong những năm gần

1

download by :


đây, huyện Quốc Oai đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ
tầng. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người
dân với hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang làm cho bộ mặt đô thị
hiện đại phát triển. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trị quan
trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt về kỹ thuật, về tài chính để

thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Nhưng để đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) tạo ra mặt bằng thị thường
công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là vấn đề không hề đơn giản. Nhận thức
được tầm quan trọng và cấp thiết để tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng
đất chúng tôi đề xuất nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Quốc Oai trong giai đoạn 2015-2017.
- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại huyện Quốc Oai giai đoạn 2015 - 2017.
Trong đó tập trung đi sâu vào tìm hiểu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
qua 4 dự án.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra được kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc rất
lớn vào vị trí, cơ sở hạ tầng, giá khới điểm của khu đất được đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu nhằm góp phần giúp các tổ chức, cá nhân liên quan đến
công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội
có thể lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để đạt được kết quả tốt hơn.

2

download by :

Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học, sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai trong công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Những khái niệm liên quan về đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Giá đất
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất
cho phù hợp.
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được
hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lơ đất nào đó có thể thực hiện

được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự
tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện
bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)
tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà nước quy định
thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái
động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử
dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để
giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử

4

download by :


dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá
này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh…
giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành
trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng
tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử
lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với
người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự cơng
bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua đặt giá cho hàng hóa chứ
khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ

chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc
tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Theo Điều 2 Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản: là hình
thức bán tài sản cơng khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên
tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định
17/2010/NĐ-CP. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao
cho đến khi có người trả giá cao nhất (Chính phủ, 2010).
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán cơng khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người
bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất
do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua
được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất
mang bán đấu giá.

5

download by :


2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Bất động sản
Đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ
La Mã, nghĩa là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy

bất động sản không chỉ là đất đai trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được
tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như cơng trình xây
dựng, cơ sở hạ tầng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành
một dạng vật chất có cấu trúc và cơng năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS)
là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài
sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật
quy định". (Quốc hội, 2015).
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hóa. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS.
Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng
có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao
dịch về BĐS được thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các
đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm
và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
BĐS khác với các loại hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua
bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường BĐS được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường
bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng
hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn
đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi
diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là
đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả
và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn
đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các

6

download by :


yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là
thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường
người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị
trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay
mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ
cấp phù hợp với cơ chế thị trường, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá
đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận
với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có
đất thực hiện dự án...
Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước cịn có những can thiệp khơng
cần thiết, gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của

người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay Luật
Đất đai năm 2013, quy định: Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị
trường, chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất
nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nơng nghiệp giao khơng
thu tiền sử dụng đất, đất phi nơng nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không
thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao

7

download by :


gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường
bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cơng
trình cơng cộng …. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển
nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị
trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường
bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10
năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do
Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ
bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường
tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế
"xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện
tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm
trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật

Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế
"xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm. Từ đó
hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện
tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như không cịn. Thị trường BĐS đã
"hiện ngun hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp
nhau vì giá cung cịn cao hơn khả năng thanh tốn của cầu (Phùng Ngọc Phương
và cs., 2011). Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai
2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS
ngày cảng giảm mạnh.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ “thị trường quyền sử dụng đất” hay
“thị trường đất đai” cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai cịn
có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều
tiết bằng cơng cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa
đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị
chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch.
Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng
chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cịn nhiều
yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự
cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường

8

download by :


sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân
dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng
Ngọc Phương và cs., 2011).

2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thơng
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân
hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên
địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

9

download by :


2.1.3.2. Quy định về giá đất
Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 quy đinh về bảng giá đất và giá đất cụ
thể như sau:
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng
giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
`- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ
gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất

cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ
chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
a. Các văn bản hướng dẫn thi hành theo luật Đất đai năm 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thơng
tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ

10

download by :


chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP,
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về
hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam.
b. Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất
đai 2013

Triển khai những quy định của Luật Đất đai 2013, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Nghị định số
45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015, Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Bộ Tài chính đã ban
hành Thơng tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 quy
định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số
02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 về việc sử đổi, bổ sung một số điều thông
tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế
độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
2.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, việc xác định giá đất phải dựa trên giá thị
trường, khả năng sinh lời của đất và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

11

download by :


Lấy kết quả đó làm cơ sở để xây dựng giá đất, cụ thể cần phân tích một số yếu tố
như sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trị quan trọng trong hoạt động sản xuất,
kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thơng, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi
đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò
quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thơng, về môi

trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các
vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế-xã hội, thương mại.. sẽ có giá cao hơn các
vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động
rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục
đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục
đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao
nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị
trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất (lơ đất): Hai lơ đất có các điều
kiện tương nhau (cùng vị trí, cùng cơ sở hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất....),
lơ đất nào có kích thước mặt tiền lý tưởng (5 đến 5,5m), chiều sâu thửa đất từ 15
đến 16m và diện tích hợp lý từ 75 đến 90m2 sẽ có giá cáo hơn.
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng
như hệ thống giao thơng hồn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước
tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện
đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô
như thế nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các cơng trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế-xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn
phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm
khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất
thực tế ở đây tăng lên.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).

12

download by :