(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện gia viễn tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM THANH KIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA VIỄN- TỈNH NINH BÌNH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đõ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Phạm Thanh Kiên

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các Thầy, Cơ giáo trong Khoa Quản lý Đất đai
- Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và
gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý Nhà nước, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thiện luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài ngun
và Mơi trường, Phịng Tài chính và Kế hoạch, các phòng, ban, ngành liên quan của
huyện Gia Viễn - tỉnh Ninh Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
thực hiện đề tài.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn.

Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Phạm Thanh Kiên

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục bảng ................................................................................................................ vi
Danh mục hình ................................................................................................................ vii
Danh mục chữ viết tắt .................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

1.4.1.

Đóng góp mới của đề tài ..................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Một số vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất.......................................... 4

2.1.1.

Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đất đai và thị trường đất đai ....................... 4

2.1.2.

Giá đất................................................................................................................. 7

2.1.3.

Định giá đất ........................................................................................................ 9

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................... 13

2.2.

Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên
thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào đấu giá quyền sử
dụng đất ............................................................................................................ 17

2.2.1.

Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất tài sản của Trung Quốc ...................... 17

2.2.2.

Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Pháp .......................... 19

2.2.3.

Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Nhật Bản ....................... 21

2.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam............................................................ 23

iii

download by :


2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất ở Việt Nam ......................................................................................... 23

2.3.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................. 25

2.3.3.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương............................ 29

Phần 3. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 35
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 35

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 35

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 35

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 35

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Viễn, tỉnh
Ninh Bình ......................................................................................................... 35

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Gia Viễn .......................................... 36

3.4.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn ................... 36

3.4.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn
huyện Gia Viễn ................................................................................................. 36

3.4.5.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn ......... 36

3.4.6.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Gia Viễn ............................................................................. 36

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 36

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 36

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 36

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 37

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu ................................................ 38

3.5.5.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 38

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 40
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia viễn ......................................... 40

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 40

4.1.2.

Thực trạng điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................ 44

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Gia Viễn ........................................... 47

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016.................... 47

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Gia Viễn ..................................................... 53

iv

download by :


4.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn giai
đoạn 2012 - 2016 .............................................................................................. 55

4.3.1.

Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Gia Viễn ......................... 55

4.3.2.

Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Gia Viễn ................................ 56

4.3.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện tại huyện Gia Viễn .................. 56

4.3.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn
2012 - 2016 ....................................................................................................... 59

4.4.

Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu ............... 61

4.4.1.

Khái quát về 3 dự án nghiên cứu ...................................................................... 61

4.4.2.

Khái quát quy định đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ........ 68

4.4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................... 69

4.4.4.

Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn....... 74

4.4.5.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Gia Viễn ................................................................................................. 82

4.5.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Gia Viễn ............................................................................. 84

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 85
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 85

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 87

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 88
Phụ lục .......................................................................................................................... 90

v

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế huyện Gia Viễn giai đoạn 2012-2016

Bảng 4.2.

Hiện trạng dân số, lao động, thu nhập huyện Gia Viễn giai đoạn

45

năm 2012- 2016

45

Bảng 4.3.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Viễn năm 2016

54

Bảng 4.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn giai
đoạn 2012 - 2016

61

Bảng 4.5.

Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Sinh

70

Bảng 4.6.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng tại xã Gia Thanh

71

Bảng 4.7.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng 69 lô đất tại xã Gia Tân

72

Bảng 4.8.

Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất so với giá
do Nhà nước quy định tại các dự án nghiên cứu

Bảng 4.9.

73

Đánh giá của cán bộ về thông báo dự án đấu giá, việc niêm yết thửa
đất, hình thức đấu giá đang áp dụng, phí tham gia đấu giá và khoản
tiền đặt trước

75

Bảng 4.10. Giá khởi điểm và bước giá

76

Bảng 4.11. Đánh giá của người trúng đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại các dự án

78

Bảng 4.12. Đánh giá của người trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản tiền đặt
trước, giá khởi điểm và bước giá
Bảng 4.13. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá

vi

download by :

79
81


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Gia Viễn - Tỉnh Ninh Bình

40

Hình 4.2. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Ninh Bình

56

Hình 4.3. Sơ đồ quy hoạch khu đất đấu giá xã Gia Sinh

64

Hình 4.4. Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất đất tại xã Gia Sinh

65

Hình 4.5. Sơ đồ quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Thanh

66

Hình 4.6. Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Thanh

66

Hình 4.7. Sơ đồ quy hoạch khu đất đấu giá Gia Sinh

67

Hình 4.8. Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Tân

68

vii

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ tài chính

BTN&MT

Bộ tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ tư pháp

CSHT

Cơ sở hạ tầng.

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

MCL

Mức chênh lệch

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

THPL

Thực hiện pháp luật

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNHHMTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

TT

Thông tư

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TTLT

Thông tin liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

VNĐ

Việt nam đồng

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Thanh Kiên
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Huyện Gia Viễn có tổng diện tích tự nhiên là 17.668,5 ha, bao gồm 21 xã, thị
trấn thuộc đơn vị hành chính. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng tỷ
trọng ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp. Dân số năm 2016
của huyện là 120,947 người, trong độ tuổi lao động là 83,215 người. Thu nhập bình
quân đầu người năm 2012 là 20 triệu đồng/năm đến năm 2016 thu nhập bình quân trên
đầu người là 26 triệu đồng/năm.
- Trong những năm qua, công tác quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Gia
Viễn có sự chuyển biến tích cực và đi vào nề nếp, trình độ chun mơn nghiệp vụ của
cán bộ địa chính ngày càng được nâng cao. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
được triển khai đồng bộ, đạt được những kết quả khả quan, góp phần khơng nhỏ và tạo
điều kiện thúc đẩy nền kinh tế phát triển với tốc độ nhanh, đảm bảo giữ vững ổn định
chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn huyện Gia Viễn.
- Trong giai đoạn 2012-2016, huyện Gia Viễn đã tổ chức đấu giá thành công 38
dự án, tổng số lô đã bán là 2067 lơ với diện tích 287.445 m2, ở 16/21 xã, thị trấn. Tổng
số tiền thu được là 395,531 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương.
- Kết quả đấu giá QSDĐ tại 03 dự án đã đạt được hiệu quả nhất định, số tiền thu
về cho ngân sách Nhà nước như sau: Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Sinh là 17.989
triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm là 1.758 triệu đồng; dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia
Thanh 6.912 triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm là 757 triệu đồng; dự án đấu giá
QSDĐ tại xã Gia Tân là 9.719 triệu đồng, vượt giá khởi điểm là 3.506 triệu đồng. 100%
số người trúng đấu giá và cán bộ đều cho rằng các dự án đã được thực hiện một cách
công khai, minh bạch. Hình thức đấu giá phù hợp, mang lại kết quả tốt. Phí tham gia
đấu giá và khoản tiền đặt trước khá phù hợp. Sau khi đấu giá CSHT và đời sống của
người dân được nâng lên. Tuy nhiên tại các dự án cũng gặp khơng ít khó khăn như công
tác đo đạc và xây dựng quy hoạch chi tiết tại các khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu quả.

Việc xác định giá khởi điểm tại một số dự án chưa phù hợp. Việc điều tra và xác định

ix

download by :


nhu cầu SDĐ của khu vực chưa khoa học dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền
SDĐ có những thời điểm ít người đăng ký tham gia đấu giá.Thông tin được công khai
nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả
chưa cao. Đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa
được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác
định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, hiện tượng đầu cơ đất đai vẫn còn tồn tại,
chưa tận dụng được tối đa nguồn thu từ đấu giá các lô đất.
- Để khắc phục và hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Viễn
cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp về chính sách, giải pháp về về quy hoạch, kế
hoạch SDĐ và giải pháp công tác tổ chức thực hiện đấu giá .

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Pham Thanh Kien
Thesis title: “Evaluation reality of auction land use authorities at some projects in
locality Gia Vien district, Ninh Binh province”.
Major: Land management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Main findings and conclusions
Gia Vien district has total area of natural land 176,685,000 m2, includes 21
villages, towns belong to administrative unit. The economic structure transliterates
toward positive, augment proportion the industry, service, reduced proportion
agriculture. In 2016, the population of the district were 120,947 people, in working age
were 83,215 people. In 2012, per capita income were 20 million per year, by 2016 per
capita income were 26 million per year.
Over the years, government management work about land of Gia Vien district
had a positive change and went in order. The professional qualifications of land officials
increasingly enhanced. The contents of government management about land were
deployed in sync, achieved results positive, contributed not a little and facilitated to
promote economic development with fast speed, ensuring political stability, safety and
order of society in locality Gia Vien district.
In the period 2012-2016, Gia Vien district organized successful 38 projects.
Total lands which were sold, were 2.067 lands with area 287,445 m2, in 16/21 villages,
towns. The total amount of proceeds were 395,531 billions Viet Namese dong for state
and local budget. The result of auction land use authorities at 03 projects had achieved
certain effect. Money earned for state budget as follows: The projects of auction land
use authorities in Gia Sinh villages were 17,989 millions Viet Namese dong, higher than
total starting price 1,758 millions Viet Namese dong. The projects of auction land use
authorities in Gia Thanh villages were 6,912 millions Viet Namese dong, higher than
total starting price 757 millions Viet Namese dong. The projects of auction land use
authorities in Gia Tan villages were 9,719 millions Viet Namese dong, higher than total
starting price 3.506 millions Viet Namese dong. 100% the people which won the
auction and staffs all said that projects were done publicly and transparent. The auction
form was fit, brought good results. Auction fee and reservation amount were quite fit.
After the auction, the life of people were raised. However, the projects also had many
difficulties such as measurement work and construction planning in detail at the auction

xi

download by :


residential area not effective. Determining the starting price at some projects were
inappropriate. The investigation and identify needs using land of area hadn’t been
science, led to condition the projects of auction land use rights were not really serious,
the effect was not high. All the staff cadres which did land valuation, were concurrent,
multiple jobs, were not professionally trained about valuation field. The ability to
understand about determining methods starting price was not very close with market
price, speculation phenomenon land was still exist, not yet fully utilized revenues from
auctions of land lots.
To fix and perfect auction land use authorities in locality Gia Vien district
required executable the solution group about policy, zoning, land use plan and the
solution of organizing the auction.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Từ ngàn xưa, cha
ơng ta đã từng nói: “Tấc đất, tấc vàng”. Ngày nay, trước sự phát triển kinh tế thị
trường dưới sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền
kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, nhất là “Thị trường bất động sản” đang thu
hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai

thác giá trị tiềm tàng của đất. Tăng cường việc giao đất, cho thuê đất qua hình
thức bán đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) là một trong những chủ trương,
định hướng lớn trong chính sách, pháp luật về đất đai nhằm tăng cường hiệu
quả pháp luật về đất đai, tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách và tạo ra thị
trường bất động sản minh bạch. Bản chất của ĐGQSDĐ là một hình thức bán
tài sản cơng khai theo phương thức trả giá từ thấp lên cao và người trả giá cao
nhất là người trúng đấu giá.
Huyện Gia Viễn đang là địa bàn mở rộng các khu cơng nghiệp có vốn đầu
tư cả trong và ngoài nước. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện, tốc độ đơ thị
hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, huyện
Gia Viễn thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng. Hình
thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của
huyện, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như
việc xác định giá các khu đất dự án và việc giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm
chí gây thất thốt ngân sách nhà nước. Để khắc phục những tồn tại đó, thực hiện
công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị
trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần
nhau hơn thơng qua việc đấu giá QSDĐ.
Trong những năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Ninh Bình nói chung và huyện Gia Viễn nói riêng đã đem lại
hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá quyền sử dụng
đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất
đảm bảo tính cơng khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử
dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị
trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và cải thiện
đời sống nhân dân. Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ

1

download by :

tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng theo các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên,
trong quá trình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất cịn bộc lộ một số
tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm khơng sát với giá thị trường, việc
hồn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người
tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục,
tiến độ xây dựng cơng trình sau khi trúng đấu giá...
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, với mong muốn được mang kiến thức học
tập ở nhà trường, góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn của địa phương, em tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một
số dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình”
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ tại 1 số dự án trên địa bàn huyện
Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền
SDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài giới hạn nghiên cứu, đánh giá đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án
trên địa bàn huyện Gia Viễn, Tỉnh Ninh Bình, cụ thể:
- Dự án 1: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Sinh.
- Dự án 2: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Thanh.
- Dự án 3: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Tân.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Trên cơ sở đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên
địa bàn huyện Gia Viễn, xác định những vấn đề còn tồn tại, hạn chế làm cơ sở
đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đối với công tác này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài

Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở
hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.

2

download by :


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của huyện Gia Viễn có thể
nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của
huyện Gia Viễn đạt kết quả tốt hơn.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác
đấu giá trên địa bàn huyện đồng bằng châu thổ sông Hồng.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đất đai và thị trường đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất
đai khơng chỉ bao gồm mặt đất cịn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả
mọi thứ sinh sơi trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao động và con người

làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động
vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng,
đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo
nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà
một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt
pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.1.2. Quyền sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm
của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương
thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch
sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hồn cảnh lịch
sử cụ thể.
Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ
mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/ tài sản. Nó là
hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu
và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn
Khánh, 2013).
Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có tồn quyền sử
dụng mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc cho người
được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình (Nguyễn Văn Khánh, 2013). Chế
độ sở hữu đất đai là một trong các trụ cột của chế độ chính trị, kinh tế - xã hội,

4

download by :


được hình thành dựa trên những điều kiện tự nhiên, lịch sử, văn hóa riêng biệt

của mỗi nước. Đó cũng chính là cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai ở Việt Nam (Nguyễn Đình Kháng, 2014).
Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan hệ về đất đai, quyền sở hữu
đất đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là quyền lợi đặc biệt không có
người thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ. Chế độ sở hữu đất đai có thể
chia thành hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai và chế độ tư hữu đất đai. Có
một số nước, chế độ công hữu và chế độ tư hữu cùng tồn tại. Quyền sở hữu đất
đai được nhà nước xác nhận bảo hộ, đều phải thông qua một văn kiện pháp luật
nhất định để thực hiện, đó là chứng thư về quyền sở hữu đất đai (Trần Kim
Chung, 2013).
Trên thế giới hiện nay, đang song song tồn tại cả chế độ công hữu và chế
độ tư hữu về đất đai. Các nước có chế độ tư hữu phần lớn về đất đai, bao gồm
tuyệt đại đa số là các nước tư bản chủ nghĩa. Tuy nhiên, tại các nước này vẫn còn
đang tồn tại cả sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về đất đai. Ví dụ: ở Mỹ 40%
là đất cơng, 60% là đất tư, ở Ơ-xtrây-li-a, về pháp lý toàn bộ đất đai là của Nữ
hoàng Anh, sau đó bán dần cho thần dân sử dụng, đến nay 93% lãnh thổ vẫn là
đất của nhà nước, nhưng 7% còn lại thuộc sở hữu tư nhân, chủ yếu nằm trong các
đô thị, đất tư nhân chiếm đến 90%. Ở Đài Loan, tồn bộ đất nơng nghiệp là thuộc
tư nhân. Ở Nhật Bản, trong số 25 triệu héc-ta rừng thì của nhà nước là 10 triệu
héc ta. Nhìn chung, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được xem như là nguồn dự trữ
để giải quyết các nhu cầu công cộng, điều tiết thị trường, biến đổi dân số
(Nguyễn Đình Kháng, 2014).
Ở nước ta, pháp luật khơng thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai mà đất đai
thuộc sở hữu tồn dân, do vậy chỉ có Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba
quyền năng đối với đất đai, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thơng
qua hình thức giao đất, cho th đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
(Quốc hội, 2013). Về bản chất, sở hữu tồn dân về đất đai khơng phải là nguồn
gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất đai. Chế độ sở hữu tồn dân cịn đem lại
nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người

dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng

5

download by :


trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất. Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện
nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính
mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao
động tốt nhất (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
2.1.1.3. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp
luật quy định (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Quyền sử dụng đất là một quyền tài
sản (Đặng Thị Bích Liễu, 2012; Trần Tiến Hải, 2015). Quyền tài sản là quyền trị
giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ,
quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác (Quốc hội, 2015). Thông thường
trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện quyền năng
của mình thơng qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho
thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với
đất đai, quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và
đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản
đặc biệt so với các tài sản khác (Trần Tiến Hải, 2015).
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do đó Nhà nước đóng vai trị
là người đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm thống nhất quản lý đất đai, cịn
các chủ khác như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khơng có quyền sở hữu đất mà
chỉ có quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Dung, 2011). Như vậy, có thể hiểu quyền
sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử dụng đất. Trong đó, pháp luật quy định

các quyền cụ thể của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các
quyền khác theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2013).
2.1.1.4. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác:
thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hóa (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

6

download by :


Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai
với về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị
trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và
được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê,
cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại

diện quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường quyền sử dụng đất ở
nước ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị trường sơ cấp
trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai
giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ
cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền
sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại. Hoạt động giao dịch về đất đai
trong thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịch trong việc giao đất (khơng thu
tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua
đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền
thuê đất hàng năm theo bảng giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê
theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo
giá thị trường). Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao
dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị
trường), thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được Nhà nước
giao qua thị trường sơ cấp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.2. Giá đất
2.1.2.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động

7

download by :


kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian
nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị

trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét
về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị QSDĐ tính
trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Quốc
hội, 2013).
Giá trị QSDĐ trên thị trường là giá QSDĐ được hình thành từ nhiều giao
dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường. Các giao
dịch về QSDĐ bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp,
thừa kế, góp vốn. Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa
giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện
quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
2.1.2.2. Đặc điểm của giá đất
Do đất đai có những đặc điểm mà các loại tài sản thông thường khơng thể
có, cho nên giá đất cũng có những đặc điểm khác biệt so với giá của các loại tài
sản thơng thơng. Những khác biệt đó thể hiện ở những điểm sau:
- Do đất đai không thể di dời được nên giá đất trước hết và chủ yếu phụ
thuộc vào vị trí của chính nó. Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống con
người, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao.
- Do đất đai không thể di dời được nên thị trường đất đai bị chia cắt theo
vùng, khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tương đối độc lập so với nhau.
- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là
một đại lượng hữu hạn. Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng
tính khan hiếm, tính “độc nhất vô nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng
đất đai ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con người. Do đó,
xét trên phương diện tổng quát thì giá trị của đất đai theo thời gian không

8

download by :


những không bị mai một như các loại tài sản thơng thường mà ngược lại giá trị
của đất đai có xu hướng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con người.
2.1.3. Định giá đất
2.1.3.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm
sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác
biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày
càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một
tài sản đặc biệt. Giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp
lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có
thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các
tài sản thông thường.
2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban
hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm
2014 quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ TN&MT đã ban hành Thơng
tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương
pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư
vấn xác định giá đất; Hiện nay, đang xây dựng Thông tư quy định Định mức kinh

tế - kỹ thuật định giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể).
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau:
theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng
đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá
QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền

9

download by :


kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng
đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Chính phủ, 2013).
2.1.3.3. Phương pháp định giá đất
Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định cụ thể các phương pháp định
giá đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã ban hành Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất, trong đó phương pháp
định giá đất được quy định tại Điều 4. Đồng thời, giao cho Bộ TN&MT quy định
chi tiết các phương pháp định giá đất được quy địn tại Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy
định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương
pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Đối với 4
phương pháp này, Nghị định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn
để so sánh không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà cịn có giá
trúng đấu giá QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật đất đai năm 2013.
Ngoài 4 phương pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của
Nghị định. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất/khu đất của dự án có giá
trị khơng lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với
trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương
pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta do số lượng thửa
đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế.
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp
dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4
Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết
định giá đất (Chính phủ, 2014).
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,

10

download by :


khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác
định giá của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014).
b. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính
phủ, 2014).
c. Phương pháp so sánh thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm
định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại
nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh
(Chính phủ, 2014).
d. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được
phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại
trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS
(Chính phủ, 2014).
e. Phương pháp hệ số điều chỉnh
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (Chính phủ, 2014).
2.1.3.4. Khung giá đất
Luật đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các
loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại
đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng
QSDĐ thực tế trên thị trường có biến động lớn (Quốc hội, 2003).
Luật đất đai năm 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại
đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian

11

download by :


thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên

so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất
thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” (Quốc hội, 2013).
2.1.3.5. Giá đất cụ thể
Đây là nội dung mới của Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2003
chưa có quy định về giá đất cụ thể nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện,
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (Khoản 2 Điều 4; Khoản 1
Điều 5, Điều 6); Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (Khoản 12 Điều 1) và Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP (Điều 11) quy định theo hướng: trường hợp giá đất trong
bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì
UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết
định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt
hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, quy định này chưa rạch ròi
nên phần lớn các địa phương vẫn áp dụng bảng giá đất để tính giá tiền thu các
khoản nghĩa vụ tài chính và tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập của Luật Đất đai 2003, tại Khoản 3,4
Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ
thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức
việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai
cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác
định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu
thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ
liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác
định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem
xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm
Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên
quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013).
Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình,
cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính
tiền th đất đối với đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận
chuyển QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

12

download by :