Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện kim sơn, tỉnh ninh bình

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRƯƠNG THỊ THANH THỦY
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM SƠN,
TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRƯƠNG THỊ THANH THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM SƠN,
TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8 85 01 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ KHUY

Hà Nội - Năm 2018

i

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Thị Khuy
Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Vũ Sỹ Kiên

Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 16 tháng 9 năm 2018


ii

LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung
thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật
Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Kim Sơn, ngày 28 tháng 6 năm 2018
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trương Thị Thanh Thủy


iii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt luận văn ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ tận tình của TS. Nguyễn Thị Khuy trong suốt thời gian thực hiện
luận văn. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và trân thành đến cô cũng như các thầy
giáo, cô giáo trong khoa đã tận tình chỉ dạy, hướng dẫn, giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá
trình học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sỹ.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cám ơn tới các anh, chị cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Kim Sơn; các anh, chị thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất của huyện và
tỉnh Ninh Bình; các đồng chí lãnh đạo UBND xã Chính Tâm cùng các anh, chị, em trong
cơ quan nơi tôi đang công tác và gia đình, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ, ủng hộ,
chia sẻ những khó khăn và tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Kim Sơn, ngày 28 tháng 6 năm 2018
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trương Thị Thanh Thủy


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... ii
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... iii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iv
THÔNG TIN LUẬN VĂN ..................................................................................... vii
DANH MỤC VIẾT TẮT ...................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................4
1.1. Cơ sở khoa học .....................................................................................................4
1.1.1. Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đai và thị trường đất đai ..........................4
1.1.2. Giá đất ..............................................................................................................7
1.1.3. Định giá đất ......................................................................................................9
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................................13
1.2. Cơ sở pháp lý ......................................................................................................17
1.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ....................17
1.2.2. Một số quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất .............................19
1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................30
1.3.1. Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới ..... 30
1.3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất một số địa phương tại Việt Nam ..............37
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 41
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .........................................................................41
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................41
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................41
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................41
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Kim Sơn .................41
2.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Kim Sơn .......................................41


v

2.2.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Kim Sơn ..............41
2.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện
Kim Sơn ....................................................................................................................41
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình. .....................................................42
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................42
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................42

2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................42
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................42
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu ..............................................43
2.3.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................44
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................45
3.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh
Ninh Bình ..................................................................................................................45
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................45
3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội ..................................................................................52
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn.........................63
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Kim Sơn ..................................63
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn ..................................... 70
3.3. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh
Ninh Bình ..................................................................................................................70
3.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Kim Sơn. ...................70
3.3.2. Quy trình về đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Sơn .......................71
3.3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Kim Sơn 2015 – 2017 ..................75
3.4. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn huyện Kim
Sơn, tỉnh Ninh Bình ..................................................................................................76
3.4.1. Quy định đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu.............................76
3.4.2. Khái quát về 3 dự án nghiên cứu ....................................................................81
3.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................90


vi

3.4.4. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim
Sơn ............................................................................................................... 98
3.4.5. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...............................107
3.5. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất .... 115

3.5.1. Giải pháp về chính sách ................................................................................108
3.5.2. Giải pháp về quy hoạch, đo đạc bản đồ ........................................................109
3.5.3. Giải pháp về công tác tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ........... 116
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................................111
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................113

PHỤ LỤC ..................................................................................................... 125


vii

THÔNG TIN LUẬN VĂN
1. Họ và tên học viên: Trương Thị Thanh Thủy
2. Lớp: CH2B.QĐ

Khoá: 2B

3. Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Khuy
4. Tên đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình
5. Những nội dung chính được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt được:
- Nội dung chính được nghiên cứu: đánh giá thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Kim Sơn. Từ đó đề xuất một
số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình.
- Kết quả đạt được: đã đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại 3 dự án trên địa bàn huyện Kim Sơn và đề xuất được một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn,
tỉnh Ninh Bình.
- Kết quả của luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo trong đào tạo, nghiên

cứu khoa học tại các trường đại học cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.


viii

DANH MỤC VIẾT TẮT
Các chữ viết tắt

STT

Ký hiệu

1

Bán đấu giá quyền sử dụng đất

BĐG QSDĐ

2

Bất động sản

BĐS

3

Bán đấu giá

BĐG

4

Chứng minh nhân dân

5

Công nghiệp – Xây dựng

6

Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng cơ bản

7

Đăng ký đất đai

ĐKĐĐ

8

Giấy chứng nhận

GCN

9

Giải phóng mặt bằng

10

Hợp tác xã

11

Hợp tác xã nông nghiệp

12

Hội đồng đấu giá

HĐĐG

13

Hội đồng nhân dân

HĐND

14

Nuôi trồng thủy sản

NTTS

15

Phòng chống thiên tai và tìm kiếm cứu nạn

16

Quyền sở hữu

17

Quyền sử dụng đất

18

Thị trường bất động sản

19

Tiểu học, Trung học cơ sở

20

Trách nhiệm hữu hạn

TNHH

21

Ủy ban nhân dân

UBND

22

Việt nam đồng

CMND
CN - XD
CN-TTCN-XDCB

GPMB
HTX
HTX NN

PCTT và TKCN
QSH
QSDĐ
TT BĐS
TH, THCS

VNĐ


ix

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất của huyện Kim Sơn ............67
Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn giai đoạn 2015
- 2017 .........................................................................................................................76
Bảng 3.3. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Hùng Tiến.....................90
Bảng 3.4. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Kim Chinh ...................92
Bảng 3.5. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Thượng Kiệm ..............94
Bảng 3.6. Danh sách đề nghị hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất xã
Thượng Kiệm, huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình .......................................................96
Bảng 3.7. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá QSDĐ với giá do Nhà nước quy

định tại các dự án nghiên cứu....................................................................................97
Bảng 3.8. Đánh giá về trình tự thủ tục và sự công khai phương án đấu giá quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................99
Bảng 3.9. Giá khởi điểm và bước giá......................................................................100
Bảng 3.10. Đánh giá về trình tự thủ tục và sự công khai phương án đấu giá quyền sử
dụng đất của người trúng đấu giá ............................................................................102
Bảng 3.11. Đánh giá của người trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản ...................104
tiền đặt trước, giá khởi điểm và bước giá ...............................................................104
Bảng 3.12. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá .................105


x

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ..............................36
Hình 3.1. Sơ đồ quy trình đấu giá QSDĐ tại huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình ........72


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành; các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ
mở ra xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Do đó, đất
đai không chỉ là điều kiện cần để sinh tồn, là tư liệu đầu vào cơ bản của các
nghành, các lĩnh vực mà đất đai còn trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn
lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp

hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Từ đó đến nay,
Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai để
phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; đồng thời thay đổi cơ
chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu
dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực
sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản.
Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa
nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh
tế. Trong những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai,
hoạt động giao đất, cho thuê đất tại các địa phương diễn ra có lúc đã vượt tầm kiểm
soát của các cơ quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng và tác động xấu
đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền
sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực
tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân
cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc phục tình trạng trên,
Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và tiếp
tục quy định tại Luật Đất đai năm 2013, do đó việc bán đấu giá quyền sử dụng đất


2

so với trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước (ban đầu được tiến hành
có tính chất thử nghiệm ở một vài địa phương) tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ
chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn
chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong nhiều năm qua. Qua thực tế
triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia
đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất.
Huyện Kim Sơn là vùng đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển

kinh tế, đặc biệt là kinh tế nông nghiệp và kinh tế biển; huyện đã phát huy tiềm
năng và thế mạnh để từng bước vươn lên. Hiện nay, huyện đang tích cực đầu tư cơ
sở hạ tầng tạo nền tảng thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển; phấn đấu phát triển toàn
diện để huyện đủ điều kiện thành lập thị xã vào năm 2020 theo Nghị quyết số 06
ngày 04/5/2011 về chỉnh trang thị trấn Phát Diệm, xây dựng - mở rộng không gian
đô thị để thành lập thị xã trước năm 2020; đồng thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng
đất của địa phương thì việc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn mới, đấu
giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là một nội dung
rất quan trọng góp phần thúc đẩy các hoạt động kinh tế - xã hội của địa phương, đáp
ứng được yêu cầu đầu tư về cơ sở hạ tầng để thực hiện mục tiêu chung của huyện.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Kim Sơn,
tỉnh Ninh Bình” là rất cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Kim Sơn. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học của đề tài
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng
và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.


3

- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của huyện Kim Sơn có thể nghiên
cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của huyện đạt kết

quả tốt hơn.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học
viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.


4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước, mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất đai
biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những
quyền theo tập quán không thành văn [7].
1.1.1.2. Quyền sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm của
nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời, một
mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất định.
Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể.
Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối
quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải, tài sản. Nó là hình

thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu và được
thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu [10].
Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền sử
dụng mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc cho người được
thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình [10]. Chế độ sở hữu đất đai là một trong
các trụ cột của chế độ chính trị, kinh tế - xã hội, được hình thành dựa trên những
điều kiện tự nhiên, lịch sử, văn hóa riêng biệt của mỗi nước. Đó cũng chính là cơ sở
lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam [12].


5

Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan hệ về đất đai, quyền sở hữu đất
đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là quyền lợi đặc biệt không có người
thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ. Chế độ sở hữu đất đai có thể chia thành
hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai và chế độ tư hữu đất đai. Có một số nước,
chế độ công hữu và chế độ tư hữu cùng tồn tại. Quyền sở hữu đất đai được nhà
nước xác nhận bảo hộ, đều phải thông qua một văn kiện pháp luật nhất định để thực
hiện, đó là chứng thư về quyền sở hữu đất đai [20].
Trên thế giới hiện nay, đang song song tồn tại cả chế độ công hữu và chế độ
tư hữu về đất đai. Các nước có chế độ tư hữu phần lớn về đất đai, bao gồm tuyệt đại
đa số là các nước tư bản chủ nghĩa. Tuy nhiên, tại các nước này vẫn còn đang tồn
tại cả sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về đất đai. Ví dụ: ở Mỹ 40% là đất công,
60% là đất tư; ở Đài Loan, toàn bộ đất nông nghiệp là thuộc tư nhân; ở Nhật Bản,
trong số 25 triệu héc-ta rừng thì của nhà nước là 10 triệu héc ta. Nhìn chung, đất đai
thuộc sở hữu nhà nước được xem như là nguồn dự trữ để giải quyết các nhu cầu
công cộng, điều tiết thị trường, biến đổi dân số [12].
Ở nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai mà đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do vậy chỉ có Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền
năng đối với đất đai, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thông qua hình

thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [17]. Về bản
chất, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện
nay về đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân còn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc
thù của nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình
để cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ
đất. Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam
có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội
chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất [15].
1.1.1.3. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy


6

định [28]. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản [6;21]. Quyền tài sản là quyền trị
giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ,
quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác [18]. Thông thường trong quan hệ
dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện quyền năng của mình
thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế
chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với đất đai,
quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là
một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt
so với các tài sản khác [21].
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó Nhà nước đóng vai trò là
người đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm thống nhất quản lý đất đai, còn các chủ
khác như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền
sử dụng đất [8]. Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử

dụng đất. Trong đó, pháp luật quy định các quyền cụ thể của người sử dụng đất bao
gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,
góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật [17].
1.1.1.4. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng
hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết
với nhau thông qua trao đổi hàng hóa [7].
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa
lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất
đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Khi
nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế
độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai [7].


7

Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với
về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường
là đất đai đã được thương phẩm hóa; đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng
như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng
nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại
diện quản lý nên thị trường đất đai được gọi là thị trường quyền sử dụng đất; bao
gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị trường sơ cấp trong thị trường
quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với
người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được hiểu là thị

trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có
nhu cầu sử dụng lại. Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các
hoạt động giao dịch trong việc giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất
cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu
dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất
hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo giá thị trường). Hoạt động giao dịch trong thị
trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại
(theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp [7].
1.1.2. Giá đất
1.1.2.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi từ đất đến đó và cũng có giá cả tương
ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là


8

biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định [7].
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên
một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [17].
Giá trị QSDĐ trên thị trường là giá QSDĐ được hình thành từ nhiều giao

dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường. Các giao
dịch về QSDĐ bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp,
thừa kế, góp vốn. Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá
trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện
quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
1.1.2.2. Đặc điểm của giá đất
Do đất đai có những đặc điểm mà các loại tài sản thông thường không thể có,
cho nên giá đất cũng có những đặc điểm khác biệt so với giá của các loại tài sản
thông thường. Những khác biệt đó thể hiện ở những điểm sau:
- Do đất đai không thể di dời được nên giá đất trước hết và chủ yếu phụ
thuộc vào vị trí của chính nó. Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống con
người, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao.
- Do đất đai không thể di dời được nên thị trường đất đai bị chia cắt theo vùng,
khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tương đối độc lập so với nhau.
- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là một
đại lượng hữu hạn. Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng tính
khan hiếm, tính “độc nhất vô nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng đất đai
ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con người. Do đó, xét trên
phương diện tổng quát thì giá trị của đất đai theo thời gian không những không bị
mai một như các loại tài sản thông thường mà ngược lại giá trị của đất đai có xu
hướng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con người.


9

1.1.3. Định giá đất
1.1.3.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định

giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong
lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay,
theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn
thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế [7].
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài
sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự
ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thông thường.
1.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành 02
Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về
giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung
giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định
giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá
đất; hiện nay, đang xây dựng thông tư quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá
đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá
đất cụ thể).
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau: theo
mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù
hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc


10

thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng
mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau

thì có mức giá như nhau [17].
1.1.3.3. Phương pháp định giá đất
Luật Đất đai ngày 29/11/2013 quy định về giá đất nhưng không quy định cụ
thể các phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định tại Điều 4; đồng
thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết các phương pháp định
giá đất và được quy định tại thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy
định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương
pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Đối với 4 phương
pháp này, Nghị định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh
không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà còn có giá trúng đấu giá
QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013.
Ngoài 4 phương pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4
của Nghị định. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất (khu đất) của dự án
có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ
sung phương pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta
do số lượng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất
còn hạn chế.
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp
định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa
chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp
các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất [5].

11

a) Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá [5].
b) Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [5].
c) Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [5].
d) Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS [5].
e) Phương pháp hệ số điều chỉnh
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS [5].
1.1.3.4. Khung giá đất
Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại

đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ


12

quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng QSDĐ thực
tế trên thị trường có biến động lớn [16].
Luật Đất đai năm 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính
phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” [17].
1.1.3.5. Giá đất cụ thể
Đây là nội dung mới của Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2003
chưa có quy định về giá đất cụ thể nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện, Chính
phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (Khoản 2 Điều 4; Khoản 1 Điều 5,
Điều 6); Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (Khoản 12 Điều 1) và Nghị định số
69/2009/NĐ-CP (Điều 11) quy định theo hướng: trường hợp giá đất trong bảng giá
đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh
căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể
nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người
có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, quy định này chưa rạch ròi nên phần lớn các địa phương
vẫn áp dụng bảng giá đất để tính giá tiền thu các khoản nghĩa vụ tài chính và tính bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập của Luật Đất đai 2003, tại Khoản 3,
Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất
cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức
việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá
đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin

về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp
dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình
UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp


13

tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng
tư vấn xác định giá đất [17].
Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với
phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất
đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không
thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông
qua hình thức đấu giá QSDĐ.
- Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh
nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối
với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [17].
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo từ điển kinh tế học hiện đại xuất bản năm 1999: đấu giá là một thị
trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn
thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả
được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.
Dưới góc độ của quan hệ pháp luật dân sự, bán đấu giá có thể hiểu là hình
thức bán đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá trị thấp nhất do người
bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua. Bán đấu giá có thể được thực hiện