Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện duy tiên, tỉnh hà nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
    



NGUYỄN TUẤN BÌNH


ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ðỊA BÀN HUYỆN DUY TIÊN, TỈNH HÀ NAM


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP



Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.62.16


Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. CHU VĂN THỈNH


HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 12 tháng 8 năm 2012
Học viên


Nguyễn Tuấn Bình
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn ñược sự quan tâm,
giúp ñỡ quý báu của tập thể các thày cô giáo Tiểu ban Quy hoạch, các thày cô
giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội và ñặc biệt là sự giúp ñỡ, chỉ dẫn tận tình của
PGS.TS. Chu Văn Thỉnh, người hướng dẫn khoa học ñã giúp tôi hoàn thành
luận văn này về vấn ñề ñấu giá quyền sử dụng ñất.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của các ñồng chí lãnh ñạo UBND
và các Phòng, Ban huyện Duy Tiên - tỉnh Hà Nam ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi
trong thời gian ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu cho luận
văn của tôi.
Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên,
khuyến khích và giúp ñỡ tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.

Tự ñáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn ñối với mọi sự quan tâm,
giúp ñỡ, ñộng viên quý báu và kịp thời ñó!
Hà Nội, ngày 12 tháng 8 năm 2012
Tác giả luận văn


Nguyễn Tuấn Bình
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ tắt và kí hiệu vi
Danh mục các bảng vii

1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2
1.2.1. Ý nghĩa khoa học 2
1.2.1. Ý nghĩa thực tiễn 2
1.3. Mục ñích - yêu cầu của ñề tài 2
1.3.1. Mục ñích 2
1.3.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4
2.1.1. Bất ñộng sản 4

2.1.2. Thị trường bất ñộng sản 5
2.1.3. Một số khái niệm khác 6
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 7
2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới 7
2.2.2. Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS 8
2.2.3. ðấu giá ñất của một số nước 9
2.3. ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS Việt Nam 12
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 12
2.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường BðS Việt Nam 14
2.3.3. ðánh giá nhu cầu về BðS ở Việt Nam 16
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

2.4. Thực trạng ñấu giá quyền SDð tại Việt Nam 17
2.4.1. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền SDð 17
2.4.2. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam 19
2.4.3. ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð 23
2.4.4. Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam 29
3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 38
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 38
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 38
3.2. Nội dung nghiên cứu 38
3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Duy Tiên,
tỉnh Hà Nam 38
3.3.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn huyện Duy
Tiên, tỉnh Hà Nam 38
3.2.3. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð 39
3.2.4. ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền SDð 39

3.3. Phương pháp nghiên cứu 39
3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 39
3.3.2. Phương pháp ñiều tra, thu thập dữ liệu 39
3.3.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 39
3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 40
3.3.5. Phương pháp chuyên gia 40
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41
4.1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Duy Tiên,
tỉnh hà nam 41
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 41
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48
4.1.3. Tình hình quản lý và SDð 55
4.2. Khái quát công tác ñấu giá quyền SDð tại huyện Duy Tiên trong
những năm qua 58
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền SDð 58
4.2.2. Quy chế ñấu giá quyền SDð 59
4.3. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn
huyện Duy Tiên 65
4.3.1. Dự án ñấu giá quyền SDð tại thị trấn ðồng Văn 65
4.3.2. Dự án ñấu giá quyền SDð tại thị trấn Hòa Mạc 67
4.3.3. Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã Duy Minh 69
4.3.4. Tổng hợp ñánh giá các dự án ñấu giá quyền SDð 70
4.4. ðánh giá công tác ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn huyện Duy Tiên 71
4.4.1. Ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền SDð 71
4.4.2. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð 76
4.5. Một số giải pháp về công tác ñấu giá quyền SDð 80

4.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước 80
4.5.2. Giải pháp về kỹ thuật 80
4.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính 81
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82
5.1. Kết luận 82
5.2. Kiến nghị 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO 85
PHẦN PHỤ LỤC 89

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU

Ký hiệu Giải thích
BðS Bất ñộng sản
CN-TTCN-XD Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và xây dựng
CSHT Cơ sở hạ tầng
ðVT ðơn vị tính
GCN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất
GTSX Giá trị sản xuất
NXB Nhà xuất bản
SDð Sử dụng ñất
UBND Ủy ban nhân dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang


4.1. Quy mô và tốc ñộ tăng trưởng GDP huyện Duy Tiên 48

4.2. Cơ cấu GDP của Duy Tiên phân theo nhóm ngành kinh tế 49

4.3. Hiện trạng và cơ cấu SDð năm 2011 56

4.4. Biến ñộng SDð giai ñoạn 2000 - 2011 57

4.5. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð tại thị trấn ðồng Văn 66

4.6. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð thị trấn Hòa Mạc 68

4.7. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð xã Duy Minh 70

4.8. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð tại 3 dự án 708

4.9. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 77

4.10. Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 78



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và
sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó có ñất ñai.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993, Nhà nước ta ñã cho phép
thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình thức này
trong thực tế ñó ñạt ñược một số thành quả như làm thay ñổi bộ mặt của một
số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñó bộc lộ một số khó khăn tồn
tại như việc ñịnh giá các khu ñất chưa có cơ sở; việc giao ñất, thanh toán tiến
hành không chặt chẽ
ðể khắc phục những tồn tại ñó, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
có cơ chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ñấu thầu dự án
hoặc ñấu giá quyền SDð. Công tác ñấu giá quyền SDð ñó thực sự là một

hướng ñi mới cho thị trường BðS. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường
ñó xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền SDð.
Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy
mạnh công tác ñấu giá quyền SDð, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh
giá công tác ñấu giá quyền SDð tại một số dự án trên ñịa bàn huyện Duy
Tiên, tỉnh Hà Nam”.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
1.2.1. Ý nghĩa khoa học
Do có sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên
nhiều người ñã lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñể
liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi ñất” của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn ñề này là ñem ñất
của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân
trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDð thì Nhà nước cần nghiên
cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất.
ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất
là cách thức tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
1.2.1. Ý nghĩa thực tiễn
Huyện Duy Tiên là khu vực kinh tế trọng ñiểm của tỉnh Hà Nam. Trong
thời gian qua, công tác ñấu giá ñất ñã ñược triển khai rất mạnh, do vậy cần

tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án
khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá ñất ngày càng
hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất, góp phần ñem lại nguồn thu cho
ngân sách của ñịa phương.
1.3. Mục ñích - yêu cầu của ñề tài
1.3.1. Mục ñích
- Tìm hiểu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao cho hộ gia ñình,
cá nhân thông qua một số dự án trên ñịa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

- ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð tại một số dự án
trên ñịa bàn huyện Duy Tiên.
- ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền SDð góp phần
hoàn thiện trong công tác ñấu giá quyền SDð ở ñịa phương.
1.3.2. Yêu cầu
- Nắm vững các văn bản pháp luật liên quan ñến ñấu giá quyền SDð.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền SDð.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, có khả
năng áp dụng ở các ñịa bàn khác.


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2
loại: BðS và ñộng sản. BðS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các
tài sản khác là nó không thể di dời ñược. [18]
ðây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như ñất trống, ñất ñai và công
trình xây dựng dùng cho các mục ñích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, ñiều 174,
khoản 1 có nêu: “BðS là các tài sản bao gồm:
a) ðất ñai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng ñó;
c) Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh. [27]
Theo Giáo trình Thị trường BðS, BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc
và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc, cùng với
những thứ dùng ñể nâng cao giá trị sử dụng của BðS như hàng rào, cây cối và
các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp ñiện, vệ sinh, thông gió, thang máy,
phòng cháy, thông tin [23]
Như vậy, ta có thể thấy BðS chủ yếu gồm ñất ñai và những tài sản gắn
liền với ñất ñai.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Một số nước,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS

(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS.
Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS (ðất ñai và tài sản
trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở
hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền SDð. [18, 31]
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá. Các loại
BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về
xây dựng;
b) Quyền SDð ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của pháp
luật về ñất ñai;
c) Các loại BðS khác theo quy ñịnh của pháp luật. [30]
ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta, ñất ñai không
có quyền sở hữu riêng mà ”ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân” [26, 27, 29], do vậy
ñất ñai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền SDð, cụ thể hơn là quyền SDð
một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ
thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS.
Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi
giá trị quyền SDð có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là quá trình giao dịch hàng hoá BðS giữa các bên có
liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở ñó vai trò quản lý nhà nước có tác ñộng quyết
ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinh doanh trên thị
trường BðS
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. ðó có thể là trong phạm vi ñịa phương, quốc gia
hay quốc tế. Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán
BðS ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS
theo quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường. [36]
2.1.3. Một số khái niệm khác
- Bán ñấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương
thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia ñấu giá theo nguyên tắc và
trình tự, thủ tục theo quy ñịnh của pháp luật. Phương thức trả giá lên là
phương thức trả giá từ thấp lên cao cho ñến khi có người trả giá cao nhất.
- ðấu giá BðS là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể chọn người
mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài sản.
- ðấu giá viên là người ñược cấp Chứng chỉ hành nghề ñấu giá theo
quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 4/03/2010 của Chỉnh phủ.
- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng
hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời
ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá BðS là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể
tại một thời ñiểm xác ñịnh.
- Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

liền kề. Bước giá do tổ chức bán ñấu giá tài sản quy ñịnh phù hợp với từng
cuộc bán ñấu giá.
- Sàn giao dịch BðS là nơi diễn ra các giao dịch BðS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BðS.
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới
2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền SDð. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá
bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong
không gian và thời gian xác ñịnh [20, 9].
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð
thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh
là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử
dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã
hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng
của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ,
thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu
ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh. [15, 13]
Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất
Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường
luôn ở trạng thái ñộng.
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là
một tài sản thống nhất và gọi chung là BðS. Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh
giá BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là
một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng
như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ
qua. Nhiều nước ñã phát triển thành bộ luật BðS. [33]
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñó trở
thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá
ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñó ñược ñưa vào
ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch
dân sự trên thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BðS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại
nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý
của Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong
nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất
và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống
nhau
,
cụ thể là:

- ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong
những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

- Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã ñược
xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết. [ 24].
2.2.3. ðấu giá ñất của một số nước
a. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà ñất" ra ñời năm 1994, và thị trường
BðS thực sự ñược xác lập từ năm 1988 quy ñịnh Nhà nước giao quyền SDð
thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền SDð) trong số một
năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDð của người SDð
ñược gọi là xuất nhượng quyền SDð. [24]
Việc xuất nhượng quyền SDð phải phù hợp với quy hoạch SDð tổng
thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch SDð xây dựng hàng năm. Xuất nhượng
quyền SDð của UBND cấp huyện trở lên ñể làm nhà ở phải căn cứ vào kế
hoạch, chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của
UBND cấp tỉnh ñã ñược phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ. Việc giao
ñất; quyết ñịnh mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng ñất và những ñiều kiện
khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện về quy hoạch, xây dựng, ñất ñai
phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của Chính phủ và trình cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp
huyện thực hiện. UBND cấp huyện quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc
quyền quản lý của mình. [24]
Việc xuất nhượng quyền SDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá,
ñấu thầu hoặc thoả thuận. ðối với ñất ñể xây dựng công trình thương mại, du
lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng nếu có ñiều kiện thì phải thực hiện phương
thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá, ñấu thầu thì mới có

thể dùng phương thức thoả thuận.
Tiền SDð trong trường hợp xuất nhượng quyền SDð bằng thoả thuận
không ñược thấp hơn mức giá sàn do cơ quan có thẩm quyền quy ñịnh. Toàn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

bộ tiền SDð phải nộp vào ngân sách Nhà nước, ñưa vào dự toán dùng vào
việc xây dựng CSHT và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc
nộp tiền SDð và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BðS trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục ñích và
thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng
quyền SDð; Nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có thể thu hồi
quyền SDð mà không bồi thường; Trừ trường hợp bất khả kháng hoặc do
hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác
chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Việc xuất nhượng quyền SDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu
hoặc thỏa thuận hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm tư vấn và ñịnh giá
BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên về BðS chuyên
trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BðS ở
Trung Quốc. Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của
Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp của
Cục Quản lý ñất ñai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong
nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp
những dịch vụ như: ðịnh giá BðS, ñịnh giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn
phòng thương mại về BðS, lớp kế hoạch ñầu tư cho các dự án BðS, nghiên
cứu thị trường BðS [20]
b. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc ñấu giá BðS chủ yếu ñược thực hiện ñối với các tài

sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ñịnh của toà án. Sau
thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ñấu giá ñất trên thị trường BðS cũng bị
ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS cũng như
các con nợ và toà án tập trung giải quyết những bất ñộng sản ñang bị các ngân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

hàng cầm cố và tiến hành ñấu giá. Khi toà án ñịa phương tịch thu bất ñộng sản
của cá nhân không thanh toán ñược nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu ñược sẽ
tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. [24]
c. Australia
ðất ñai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và
ñược quyền sử dụng. Luật pháp các bang ñều chế ñịnh các mối quan hệ giữa
chủ sử hữu ñất và người thuê nhà ñất. Trong một số trường hợp, luật khống
chế mức tiền thuê theo từng loại nhà ñất/BðS và ñề ra các quy ñịnh bảo vệ
quyền lợi của người thuê nhà ñất và bảo ñảm các quyền của chủ ñất. Các công
tác này do Văn phòng thẩm ñịnh giá Australia (AVO) thực hiện. [18, 1].
d. Một số nước ASEAN (Hiệp hội các nước ðông Nam Á)
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me
mới có quyền sở hữu ñất ñai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu ñối với BðS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí ñất ñai, Quy hoạch
ñô thị và Xây dựng.
- Indonesia: Khái niệm BðS ñề cập tới ñất và bất cứ tài sản gì gắn với
ñất. Khung pháp lí ñối với BðS là hệ thống Luật ðất ñai số 5 ban hành năm
1960 ñược gọi là Luật ruộng ñất cơ bản (BAL).
- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can
thiệp qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc
có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay
tiền mua BðS qua các ngân hàng.

- Philippines: Phạm vi ñiều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố
cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp ñồng mua bán BðS; Các
hoạt ñộng kinh doanh BðS. [19]
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các
nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ
có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất
ñai trong cơ chế thị trường BðS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và
khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và
không thể thiếu ñược. Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho
từng giai ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng
hiệu quả hơn.
2.3. ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS Việt Nam
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BðS nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất. Có
thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường BðS ở nước ta
thành 4 giai ñoạn sau ñây:
a. Giai ñoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai
ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bọc lột. Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình

ñẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, về giá ñất ñó ñược hình thành trong giai ñoạn này.
b. Từ năm 1946 ñến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñó khẳng ñịnh có 3 hình
thức sở hữu ñất ñai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong ñó sở hữu Nhà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm
cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua bán bị hạn
chế theo quá trình “Công hữu hoá ñất ñai”. thị trường ñất ñai hầu như không
ñược pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về
nhà, ñất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho
thuê). Giá ñất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát
của pháp luật.
c. Từ năm 1980 ñến trước 1993
Tại ñiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hoá ñiều 19 của Hiến pháp, tại
ñiều 5 và ñiều 17 Luật ðất ñai năm 1988 ñó quy ñịnh: Nghiêm cấm việc mua,
bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận chuyển nhượng
nhà có quyền ñược SDð ở ñối với ngôi nhà ñó. Như vậy, bằng các chế ñịnh
pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường ñất ñai mà
chỉ có thị trường BðS là nhà ñể ở [33] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về
ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị). Thị trường bất
ñồng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công
trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất
không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.

d. Giai ñoạn từ 1993 ñến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ ñất ñai ñó ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy
ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền SDð,
thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi
thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác
ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

thành một nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều
13 Luật ðất ñai năm 1993) [28].
e. Giai ñoạn từ 2003 ñến nay
Từ sau khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam
hội nhập quốc tế, gia nhập WTO ñã khẳng ñịnh một lần nữa về ”giá ñất”, ñặc
biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BðS và các văn bản luật khác
có liên quan ñã thực sự ”cởi trói” và tạo ñiều kiện hình thành ”giá ñất”. Công tác
ñịnh giá ñất ngày càng phát triển. Những ñiều ñó dẫn ñến cơ hội ñầu tư vào lĩnh
vực này với các nhà ñầu tư trong và ngoài nước ñể thoả mãn lượng lớn nhu cầu
ñang còn bỏ ngỏ cũng như ñóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BðS.
2.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường BðS Việt Nam
Từ khi Việt Nam bắt ñầu ñổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh
hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) ñến nay, thị trường BðS ñã trải qua 3 chu
kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (ñóng băng). ðó là những giai ñoạn
1993-1999 (tăng trưởng giai ñoạn 1993-1996, suy giảm trong giai ñoạn 1996-
1999); 2000-2006(tăng trưởng trong giai ñoạn 2000-2003 và suy giảm trong
giai ñoạn 2004-2006) và 2007-nay (tăng trưởng trong giai ñoạn 2007-2008 và

suy giảm từ ñầu 2008 ñến nay). Hiện tại, thị trường ñang diễn biến rất khó dự
báo. Trong những năm qua, thị trường BðS Việt Nam ñã có những thành tựu
nhất ñịnh: [45]
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt ñộng ngày càng sôi ñộng. thị
trường BðS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị
trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu ñô thị cũ và mới); phân khúc thị
trường ñất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất,
các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm BðS thương mại, du
lịch(các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn
hộ, biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các ñối tượng xã hội
(người lao ñộng có thu nhập thấp, sinh viên…).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BðS rất ña dạng, có thể nói là tất
cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp ñều trực tiếp hoặc gián tiếp tham
gia thị trường này.
Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BðS ñã ñược ñưa vào vận hành, ñi
vào cuộc sống, ñóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy
hoạch ñô thị, cải thiện diện mạo ñô thị, nâng cao chất lượng sống của người
dân ñô thị. ðồng thời, nó cũng ñáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về
chỗ ở cho người dân ñô thị. ðiều này ñã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát
triển vượt bậc về quy mô ñô thị tại Việt Nam.
Thứ tư, thị trường BðS phát triển ñã thu hút một lượng lớn vốn của
nền kinh tế.
Thứ năm, thị trường BðS có quan hệ rõ nét ñối với các thị trường
khác trong nền kinh tế. ðó là các thị trường khoa học công nghệ, ñặc biệt là
công nghệ thông tin; thị trường tài chính-tiền tệ nói chung, ñặc biệt là thị
trường chứng khoán; thị trường lao ñộng

Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BðS Việt Nam dựa trên
một chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền SDð.
Thứ bảy, thị trường BðS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế ñang
chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện.
Thứ tám, thị trường BðS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc ñộ công
nghiệp hóa, ñô thị hóa cao của nền kinh tế. ðặc ñiểm này tạo ra sức ép về việc
chuyển ñổi ñất nông nghiệp (ñặc biệt là ñất lúa) sang ñất công nghiệp và ñô
thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển
bền vững.
Thứ chín, thị trường BðS Việt Nam ñược thuận lợi và chịu rủi ro của
nền kinh tế ñang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

2.3.3. ðánh giá nhu cầu về BðS ở Việt Nam
Ngày nay, thị trường BðS tại Việt Nam ñang bắt ñầu phát triển một
cách ñồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển
kinh doanh BðS hiện tại và trong tương lai là rất lớn.
Thị trường BðS nước ta tuy mới hình thành, nhưng ñã có bước phát
triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất
kinh doanh ñã ñược ñầu tư xây dựng và ñưa vào khai thác, sử dụng ñạt hiệu
quả cao, nhiều khu nhà ở, khu ñô thị mới với hệ thống hạ tầng ñồng bộ ñã
ñược ñầu tư làm thay ñổi bộ mặt, cảnh quan ñô thị, nhiều khu công nghiệp
ñược hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế. Thị trường BðS
ñã thu hút ñược ñáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, thúc
ñẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, ñóng góp một tỷ trọng ñáng kể
cho tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh xã hội trong những năm vừa qua.

ðánh giá về thị trường BðS, tại hội thảo “Giải pháp tổng thể cho thị
trường bất ñộng sản 2012” do Hiệp hội Bất ñộng sản Việt Nam tổ chức, ông
TS. Trần Kim Chung, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách - Viện Nghiên cứu
quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) ñã ñưa ra một số yếu tố ảnh hưởng quan
trọng ñến thị trường BðS, chẳng hạn như tình hình kinh tế thế giới, kinh tế vĩ
mô trong nước, chính sách nói chung và chính sách tiền tệ nói riêng, ứng xử
của doanh nghiệp Nhìn nhận về triển vọng thị trường trong vài ba năm tới,
nhiều chuyên gia có mặt tại hội thảo cho rằng, khả năng “sáng sủa” ñối với thị
trường bất ñộng sản là lớn. Từ 2012 - 2015 chắc chắn sẽ xảy ra một ñợt ñiều
chỉnh. Một số chủ thể sẽ rời bỏ thị trường, một số chủ thể mới sẽ tham gia.
Thị trường sẽ tiếp tục ñi ngang hoặc ñi xuống chút ít trong năm 2012 và ñi lên
từ cuối 2012 và ñạt ñỉnh khoảng cuối 2014 ñầu 2015.
Như vậy, có thể thấy thị trường BðS trong ñó có thị trường quyền SDð
khẳng ñịnh sự tồn tại ñộc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát
triển thị trường BðS ở nước ta. [45]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17

2.4. Thực trạng ñấu giá quyền SDð tại Việt Nam
2.4.1. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền SDð
Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm
coi ñất ñai là hàng hoá, trong ñó xác ñịnh quyền SDð ñược coi là một loại
hàng hóa ñặc biệt. ðể cụ thể hóa ñiều ñó, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chính
phủ ñã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát
triển và lành mạnh hóa thị trường BðS. Từ ñó ñến nay, luật pháp, chính sách,
các thành tố và cấp ñộ phát triển của thị trường BðS ñã từng bước ñược xây
dựng, hoàn thiện. Trong các quan ñiểm này, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn
dân về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu,
nội dung quan trọng nhất là quyền của người SDð ñược ðảng và Nhà nước

mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể. Các
văn bản tiếp theo ñều cụ thể hóa quyền và lợi ích hợp pháp của người SDð,
vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người SDð,
tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường
quyền SDð, nhà cửa gắn liền quyền SDð.
ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường BðS, từ khi
có Luật ðất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên
quan ñó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể ñến thị
trường ñất ñai như sau:
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai;
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số
16/11/2004 của Chính phủ;