Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện duy tiên- tỉnh hà nam

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG THỊ YẾN NHUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DUY TIÊN- TỈNH HÀ NAM

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ
lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đõ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 05 tháng 4 năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Thị Yến Nhung

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai - Học
viện Nông nghiệp Việt Nam, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới Thầy giáo: PGS-TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Nhà nước, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên
và Môi trường, Phòng Tài chính và Kế hoạch, các phòng, ban, ngành liên quan của huyện
Duy Tiên - tỉnh Hà Nam đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực
hiện đề tài.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 05 tháng 4 năm 2016
Tác giả luận văn

Đặng Thị Yến Nhung

ii

MỤC LỤC

Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ tắt và ký hiệu ...................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract .................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu của đề tài............................................................................................... 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................ 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.
Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................... 4
2.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản .................................................................. 4
2.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................. 6
2.1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................................... 9
2.2.
Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .................. 23
2.2.1. Tại Trung Quốc ................................................................................................. 23

2.2.2. Tại Nhật Bản ..................................................................................................... 25
2.2.3.
2.2.4.

Tại Thái Lan ...................................................................................................... 27
Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN ................................................. 27

2.3.
2.3.1
2.3.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................................................ 28
Quá trình hình thành giá đất tại Việt Nam .......................................................... 28
Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................... 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 37
3.1.
Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 37
3.2.
Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 37
3.3.
Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 37
3.4.
Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 37
3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Duy Tiên,
tỉnh Hà Nam ...................................................................................................... 37

iii

3.4.2.
3.4.3.

Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Duy Tiên ............................................ 38
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên ...................... 38

3.4.4.

Kết quả đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện
Duy Tiên ........................................................................................................... 38
Đánh giá công tác đấu giá QSD tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện
Duy Tiên ........................................................................................................... 38

3.4.5.
3.4.6.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất trên địa bàn
huyện Duy Tiên ................................................................................................. 38

3.5.
3.5.1.
3.5.2.
3.5.3.
3.5.4.
3.5.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 38
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................. 38
Phương pháp chọ điểm nghiên cứu .................................................................... 39
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................................. 39

Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp .......................................... 40
Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ................................... 41

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 42
4.1.
Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Duy Tiên ........... 42
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 42
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Duy Tiên .................................................. 46
4.2.
Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên .......... 53
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Duy Tiên ................................................... 53
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Duy Tiên....................................................... 57
4.3.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên giai đoạn
2011 – 2014 ....................................................................................................... 58
4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Duy Tiên ............................ 58
4.3.2. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Duy Tiên. ................... 60
4.3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................... 64
4.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên giai đoạn
2011 - 2014 ....................................................................................................... 67
4.4.
Kết quả đấu giá qsdđ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện duy tiên ........... 76
4.4.1. Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC mới thị trấn Hòa Mạc ...................................... 76
4.4.2. Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC xã Trác Văn..................................................... 79
4.4.3. Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC xã Yên Nam . .................................................. 81
4.5.
Đánh giá về công tác đấu giá qsd đất ở 3 dự án nghiên cứu ................................ 83
4.5.1. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án ......................... 83
4.5.2. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án ................................ 85
4.5.3. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Duy Tiên ..................................................................................... 89

iv


4.6.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất trên địa bàn
huyện Duy Tiên ................................................................................................. 91

4.6.1.
4.6.2.
4.6.3.
4.6.4.

Giải pháp về công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 91
Giải pháp về chính sách đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 91
Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................... 92
Giải pháp về tài chính ........................................................................................ 92

4.6.5.

Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá ................................................................. 93

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 94
5.1.
Kết luận ............................................................................................................. 94
5.2.
Kiến nghị ........................................................................................................... 95
Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 96

v


DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU

Chữ viết tắt
BĐG TS
BĐS
BLDS
CN QSH
CNH
ĐVT

Nghĩa tiếng Việt
Bán đấu giá tài sản
Bất động sản
Bộ Luật Dân sự
Chuyển nhượng Quyền sở hữu
Công nghiệp hoá
Đơn vị tính

GCN
HĐBĐG
HĐH
KDC
MCL
QSDĐ
TBQ
TW

UBND
VND
XHCN

Giấy chứng nhận
Hội đồng Bán đấu giá
Hiện đại hoá
Khu dân cư
Mức chênh lệch
Quyền sử dụng đất
Tiền bình quân
Trung ương
Uỷ ban nhân dân
Việt Nam đồng
Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG

TT
Bảng 4.1.
Bảng 4.2.

Tên Bảng
Trang
Cơ cấu kinh tế huyện Duy Tiên giai đoạn 2001-2014 .................................. 47
Dân số huyện Duy Tiên giai đoạn 2010 – 2014 ........................................... 50

Bảng 4.3.
Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Duy Tiên năm 2014 ...................................... 57
Kết quả 4 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Duy Tiên từ năm 2011 đến năm 2014 .......................................................... 68
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 .............................................. 68
So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2011 .................................... 69
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 .............................................. 70
So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2012 .................................... 71
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 .............................................. 72
So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2013 .................................... 73
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014 .............................................. 74
So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2014 .................................... 75
Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Hòa Mạc .................... 77
Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Hòa Mạc .................... 78
Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xã Trác Văn ........................... 80
Tổng hợp kết quả đấu giá đất KDC xã Yên Nam ................................................81
Tính minh bạch các thông tin liên quan đến lô thửa cho đấu giá quyền
sử dụng đất.................................................................................................. 83
Đánh giá về giá khởi điểm ........................................................................... 84
Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá ........................................................ 84
Đánh giá sau khi trúng đấu giá .................................................................... 85
Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ........................... 85

Bảng 4.5.
Bảng 4.6.
Bảng 4.7.
Bảng 4.8.
Bảng 4.9.

Bảng 4.10.
Bảng 4.11.
Bảng 4.12.
Bảng 4.13.
Bảng 4.14.
Bảng 4.15.
Bảng 4.16.
Bảng 4.17.
Bảng 4.18.
Bảng 4.19.
Bảng 4.20.
Bảng 4.21.

vii


DANH MỤC HÌNH

TT
Tên hình
Trang
Hình 2.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ....................................... 26
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Duy Tiên ................................................................... 42
Hình 4.2. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Hà Nam ....................................................... 60
Hình 4.3. Khu dân cư tại thị trấn Hòa Mạc....................................................................... 79
Hình 4.4. Khu dân cư tại xã Yên Nam ............................................................................. 83
Hình 4.5. Trụ sở làm việc Huyện ủy - HĐND - UBND huyện Duy Tiên .......................... 88

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đặng Thị Yến Nhung
Tên Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Duy Tiên- tỉnh Hà Nam.
Ngành: Quản lí đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số xã trên địa bàn
huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất của các xã trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: thu thập các văn bản có liên
quan tới công tác định giá đất, giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các
phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan, tại Ban Quản lý các dự án đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài,
trên cơ sở các số liệu đã thống kê và dựa trên các tiêu chí lựa chọn về vị trí địa lý,
điều kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia trên 01 dự án đấu giá, MCL cao, tôi tiến
hành lựa chọn 03 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Duy
Tiên làm điểm nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 100 hộ gia đình
tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án đấu giá đất KDC của các
xã, thị trấn trên địa bàn huyện Duy Tiên.
- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu: Thống kê, xắp

xếp tập hợp số liệu điều tra thứ cấp, sơ cấp theo nội dung nghiên cứu để làm rõ thực
trạng các vấn đề nghiên cứu. Tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu thu thập được bằng
phần mềm Excel, đưa ra và phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá
QSDĐ trên địa bàn huyện Duy Tiên.
ix


Kết quả chính và kết luận
1. Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình
hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
2. Kết quả đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu huyện Duy Tiên.
3. Đánh giá chung về công tác đấu giá QSDĐ của 03 dự án trên địa bàn huyện
Duy Tiên.
4. Đánh giá ý kiến các hộ gia đình tham gia công tác đấu giá QSDĐ về công
tác đấu giá QSDĐ huyện Duy Tiên tại 03 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn
trên địa bàn huyện Duy Tiên.
5. Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
6. Huyện Duy Tiên có vị trí khá thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng
(đường bộ, đường thủy) toả đi các tỉnh phía Bắc và các huyện trong tỉnh. Chính vì
vậy, công tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá
quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương.
7. Trong những năm gần đây từ năm 2011 - 2014, huyện Duy Tiên tổ chức
đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đấu giá là 187.936 m2, số tiền thu nộp
cho ngân sách nhà nước tổng cộng 314.791 tỷ đồng.
8. Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên có thể thấy, công tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và
được người tham gia đấu giá đánh giá cao.
9. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản pháp luật của Nhà Nước,
Chính Phủ và của UBND tỉnh Hà Nam về quy chế đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều

kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình thức đấu giá.
10. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá
QSDĐ của huyện Duy Tiên: Điều tra, xác định nhu cầu SDĐ, đưa ra phương án giảm
bớt thủ tục hành chính, tăng cường công tác kiểm tra năng lực tài chính của người
tham gia đấu giá. Phổ biến rộng rãi thông tin về các dự án đấu giá nhằm thu hút người
tham gia đấu giá.

x


THESIS ABSTRACT
Author: Dang Thi Yen Nhung
Thesis title: Evaluation of land use right auction in several projects Duy Tien
district, Ha Nam province .
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives:
-Reviews the work results of the auction of land use of Duy Tien district, Ha
Nam Province.
-Propose a number of solutions to improve the effectiveness of the work of
land-use rights auction of the Duy Tien district Township, Ha Nam Province.
Research and methods:
Theses have used the following research methodologies:
-Data collection methods, secondary materials: collect the documents related
to the work of land valuation, land prices and auctions of land use in professional
departments involved, project management at auctions of land use Duy Tien district
Ha Nam Province.

-Research: point selection method in the range of research topics, on the basis
of the figures were statistics and based on the selection criteria of geographical
location, socio-economic conditions, the number of participants on the project
bidding, MCL high, I select 3 land auction project N0 of the commune, the Duy Tien
district as research.
-The method of primary data collection: the investigation of household 100
participated in the work of land use rights auction in 03 land auction project N0 of the
communes on the Duy Tien district.
-Statistical methods, analysis, comparison and synthesis of data: statistics,
arranged set of secondary survey data, according to the content of primary research to
clarify the current status of research issues. Synthesis, processing and analysis of data
collected by the Excel software, and analysis of the influence factors to the price of
the auction on QSDĐ.
Main findings and conclucions:
1. Overview and general assessment of natural conditions, economic - social
situation of management and use of land in Duy Tien district, Ha Nam province .
2. Auction Results LUR in 03 research projects Duy Tien district .
xi


3. General assessment of the work of the 03 auction LUR projects Duy Tien
district.
4. Review the household is involved in the work auction auction LUR LUR
Duy Tien district in 03 projects of the KDC land auctions communes and towns in the
districts of Duy Tien.
5. Propose a number of measures to strengthen land use rights auctions Duy
Tien district, Ha Nam province.
6. Duy Tien district has a favorable position, is an important traffic hub
(roads, waterways) frozen north to the provinces and districts. Therefore, the
management of the land has always been the level of interest, especially the work of

land use right auction because this is a major source of revenue for local budgets.
7. In recent years in 2011-2014, Duy Tien district hold an auction of land
use rights for a total area of 187,936 m2 auctioned, the proceeds paid to the state
budget a total of 314,791 billion.
8.Qua evaluating 03 projects KDC land auction of communes, town land use
right auction can be seen above, the work of an auction in the province and was quite
successful auction participants rated high.
9. Auction Board performs pretty well the laws of the State, the Government
and the Henan Provincial People's Committee on the regulation of land use right
auction should have created better conditions for the auction participants understand
the process, procedures and forms of auctions.
10. propose some solutions to improve the quality of the work of the land
use right auction Duy Tien: Investigate, identify needs SDD, make plans to reduce
administrative procedures, strengthen inspection financial capacity of participants in
the auction. Wide dissemination of information about the project in order to attract
the auction participate in the auction.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi
quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan
trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai.

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá
- hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện
chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình thức này trong thực tế
đó đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương,
nhưng trong quá trình thực hiện đó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá
các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành
không chặt chẽ... Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà
nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng đấu thầu dự án
hoặc đấu giá quyền SDĐ. Công tác đấu giá quyền SDĐ đó thực sự là một hướng đi
mới cho thị trường BĐS.
Huyện Duy Tiên đang là địa bàn mở rộng các khu công nghiệp có vốn đầu tư
của nước ngoài. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện, tốc độ đô thị hóa và
nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, huyện Duy
Tiên thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng. Hình thức
này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của huyện,
tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác
định giá các khu đất dự án và việc giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây
thất thoát ngân sách nhà nước. Để khắc phục những tồn tại đó, thực hiện công tác
đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông
qua việc đấu giá QSDĐ.
Trong những năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Hà Nam nói chung và huyện Duy Tiên nói riêng đã đem lại hiệu quả to

1


lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá quyền sử dụng đất đã thể
hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo
tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và

có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường bất
động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và cải thiện đời sống nhân
dân. Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện
pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo
các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một
số tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm không sát với giá thị trường, việc
hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người
tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến
độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá...
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, với mong muốn được mang kiến thức học tập
ở nhà trường, góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn của địa phương, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
trên địa bàn huyện Duy Tiên – tỉnh Hà Nam”
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Tìm hiểu công tác đấu giá quyền SDĐ tại 03 dự án trên địa bàn huyện Duy
Tiên, tỉnh Hà Nam.
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ tại 03 dự án trên địa bàn huyện
Duy Tiên.
- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn
thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất
qua 3 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên,
tỉnh Hà Nam, cụ thể như sau:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư tại thị trấn Hòa Mạc với
tổng diện tích 8.207 m2 chia thành 72 lô.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án khu dân cư xã Trác Văn với
tổng diện tích 8.937 m2 chia thành 59 lô.

2


- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư xã Yên Nam với tổng
diện tích 10.280 m2 chia thành 77 lô.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của
Nhà nước quy định về quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với giá
thị trường, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào cơ
sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá đất qua các dự
án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những
quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem
lại hiệu quả cao.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng
hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết
với nhau thông qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường bất động sản (BĐS) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
BĐS. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt
động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường BĐS là một bộ

phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển
đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được
hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất. BĐS đều được mua,
bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS gồm chuyển
nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với
nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường, theo các quy luật của
nền kinh tế.
2.1.1.1. Bất động sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại:
BĐS và động sản. BĐS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác
là nó không thể di dời được.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định: “Bất động sản (BĐS) là
các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội, 2005).

4


Ở nước ta, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS.
Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính
chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở
hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam,
2014), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá
trong thị trường BĐS.
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao

đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (các loại
nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và một số loại
BĐS khác theo quy định của pháp luật) (Luật kinh doanh BĐS, 2006). Chỉ có quyền
sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất, của một số đối tượng cụ
thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu
thông trên thị trường BĐS.
2.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa
BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có
nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm
chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được
thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa
và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt
động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua
bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan
hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị
trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ
hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách
diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là
nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là
đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và
số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này,
khái niệm “nơi” không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố
không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
5

2.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Khái quát về giá đất
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay quyền
sử dụng đất, đây chính là mệnh giá của quyền sở hữu hay quyền sử dụng mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất:
Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành
trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan. Giá đất Nhà
nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và
các mục đích khác của Nhà nước.
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh
tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng,
phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất
cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư
CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì
vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như
định giá các tài sản thông thường (Nguyễn Thanh Trà và Hồ Thị Lam Trà, 2004).
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.2.2. Các phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ:

6


- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập:Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi
vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước
tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại
hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu
nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)
của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử
dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
2.1.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có sử

dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh
bằng QSDĐ để thu hồi nợ.
- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không
được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định.
7


- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại Khoản 1
và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu.
2.1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị
trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí

ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí
ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng
đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định
vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù có
rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ
có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực
được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng
bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,
v.v... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả
dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác
động tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện
kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa
hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở.
Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu
công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất
sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến
giá đất sẽ thấp.
- Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một lô đất nếu
dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo

8


các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường,
đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp, nhưng nó lại cho một chức năng sử
dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có

ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
2.1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
a. Đấu giá: Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá
cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một
thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.:
b. Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán
công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do
người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao
nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua
được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang
bán đấu giá.
c. Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. (Luật đất đai
năm 2013, Điều 3, Khoản 20).
d. Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước
khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. (Luật đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản 21).
2.1.3.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng
a) Nguyên tắc
Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ Luật
dân sự năm 2005. “Bán đấu giá bất động sản”.
1. Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản hoặc
nơi do người bán đấu giá xác định.
9

2. Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn
mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách những
người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá.
3. Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước
được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả khoản
tiền đó.
4. Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người
khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá.
5. Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công
chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
(Bộ Luật dân sự, 2005, Điều 459).
b) Phạm vi áp dụng:
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá quyền
sử dụng đất”:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất. (Luật đất đai năm 2013, Điều 118, Khoản 1).
c) Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất:
Khi xác định giá đất để đấu giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Có 3
nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất như sau:
d) Các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn.
10


- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng.
- Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS.
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố
thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có
những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất và ngược lại.
e) Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
- Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung...
f) Các yếu tố chung bên ngoài:
- Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Chính sách về
khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó
làm cho giá BĐS tăng; Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam;
chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại

thành phố; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS...
- Các yếu tố về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình
hình cung - cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu
vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân
các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động,
thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng...
- Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc
độ gia tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu
bị phá vỡ. Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao dục, trình

11


độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến
giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong khu vực đó (sức khỏe, nghề
nghiệp, việc làm...) (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003; Cục quản lý nhà - Bộ xây
dựng, 2004).
2.1.3.3. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
a) Văn bản quy phạm điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản
Sau khi Bộ Luật Dân sự có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, đến ngày 19/12/1996
Chính phủ ban hành Nghị định 86/1996/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Điều 454 về
Quy chế bán đấu giá tài sản.
Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005
(có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006), Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời tiếp tục điều
chỉnh từ Điều 454 đến Điều 459 quy định về Đấu giá tài sản.
Để triển khai bán đấu giá tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm
2005, ngày 18/01/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán
đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996. Thông tư số
03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số Điều của Nghị
định 05/2005/NĐ-CP.

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở pháp
lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định
hướng XHCN. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì còn có nhiều văn
bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như: Bộ Luật
dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm
2006, Luật Quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008, Pháp lệnh xử lý vi phạm
hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi
phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính
phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất; Thông tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và
sử dụng phí đấu giá; Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30/10/2007 về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản; Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư
liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng,
12