(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện bảo yên, tỉnh lào cai

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HỒNG NAM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẢO YÊN,
TỈNH LÀO CAI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Văn Chính

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 24 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoàng Nam

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện
Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng
dẫn tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Văn Chính, là người trực
tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi hồn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Bảo n, Phịng Tài ngun và
Mơi trường - Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Bảo Yên, Phòng Thống kê
huyện Bảo Yên, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 3 xã, thị trấn điều tra đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong
quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân
trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong q trình học tập, nghiên cứu
để hồn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày 24 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoàng Nam

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................. i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................... v
Danh mục bảng ............................................................................................................ vi
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.
1.4.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2
Đóng góp mới của đề tài .................................................................................. 3

1.5.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .......................................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.
Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ........................................... 4
2.1.1. Quyến sở hữu .................................................................................................. 4
2.1.2.
2.2.

Quyền sử dụng đất ........................................................................................... 6
Cơ sở thực tiễn của quyền sở hữu, sử dụng đất................................................. 8

2.2.1.
2.2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới.......................... 8
Quyền sở hữu, sử dụng đất của Việt Nam trong những năm gần đây .............. 17

Phần 3. Vật liệu và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 27
3.1.
Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 27
3.2.
3.3.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 27
Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 27

3.4.
3.4.1.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 27
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bảo Yên ................................. 27

3.4.2.
3.4.3.

Hiện trạng quản lý sử dụng đất tại huyện Bảo Yên ......................................... 27
Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2016.................... 27

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo
Yên ................................................................................................................ 27

3.4.5.

Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Bảo Yên........................................................................................ 27

3.5.
3.5.1.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 33
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 27

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập các số liệu, tài liệu .......................................... 28

iii

download by :

3.5.3.
3.5.4.

Phương pháp so sánh ..................................................................................... 28
Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ....................................................... 29

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 30
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bảo Yên ................................. 30
4.1.1
4.1.2.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 30
Thực trạng phát triển kinh tế xã hội................................................................ 35

4.2.
4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất và quản lý đất đai huyện Bảo Yên.............................. 40
Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 40

4.2.2.
4.3.

Tình hình quản lý đất đai của huyện Bảo Yên ................................................ 43
Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo

4.4.

Yên giai đoạn 2010-2016 ............................................................................. 46
Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Bảo Yên tại các điểm nghiên cứu giai đoạn 2010-2016........... 48

4.4.1.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ................ 48

4.4.2.
4.4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......... 50
Đánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất .................... 53

4.4.4.
4.4.5.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ...................... 57
Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất ................... 60

4.4.6.
4.4.7.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất ......................................................................................................... 63
Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử

4.4.8.

dụng đất ......................................................................................................... 66
Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo

4.5.

Yên ................................................................................................................ 79
Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất

4.5.1.

trên địa bàn huyện Bảo Yên ........................................................................... 83
Giải pháp về tổ chức quản lý việc thực hiện QSDĐ........................................ 83

4.5.2.
4.5.3.

Giải pháp về chính sách ................................................................................. 84
Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản

4.5.4.

lý đất đai ........................................................................................................ 84
Hoàn thiện các chính sách có liên quan .......................................................... 84

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 86
5.1.
Kết luận ......................................................................................................... 86
5.2.
Kiến nghị ....................................................................................................... 86
Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 88

Phụ lục ...................................................................................................................... 94

iv

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

CNH

Cơng nghiệp hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quền sử đụng đất

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

v

download by :

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.
Bảng 4.2.

Một số yếu tố khí tượng ở huyện Bảo Yên 2010-2016............................. 31
Tài nguyên rừng năm 2016 ..................................................................... 33

Bảng 4.3.
Bảng 4.4.

Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Bảo Yên qua một số năm............................ 35
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Bảo Yên qua một số năm ................... 36

Bảng 4.5.
Bảng 4.6.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của huyện Bảo Yên............................. 40
Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo

Bảng 4.7.

Yên giai đoạn 2010-2016 ........................................................................ 47
Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất tại 03

Bảng 4.8.

điểm nghiên cứu giai đoạn 2010-2016 ..................................................... 48
Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển đổi

Bảng 4.9.

QSDĐ tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016 .............................. 49
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03

điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016 .................................................. 50
Bảng 4.10. Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016 .............................. 51
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất tại 03 điểm
nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016 ........................................................... 53
Bảng 4.12.Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại
03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016 .............................................. 55
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại 03 điểm
nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016 ........................................................... 57
Bảng 4.14. Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016 ......................................... 58
Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại 03 điểm
nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016 ........................................................... 60
Bảng 4.16. Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ
tại 03 điểm nghiên giai đoạn 2010 - 2016 ................................................ 61
Bảng 4.17. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tại
03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016 ............................................. 63
Bảng 4.18. Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ theo 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016 ........... 64
Bảng 4.19. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất .................................................................................................. 67

vi

download by :

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí 3 điểm nghiên cứu ......................................................................29
Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Bảo Yên – Tỉnh Lào Cai ...................................................30

vii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Hồng Nam
Tên Luận văn: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện
Bảo Yên, tỉnh Lào Cai.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên,
tỉnh Lào Cai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Bảo Yên đạt hiệu quả hơn.
Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND huyện Bảo Yên, phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Bảo Yên; số liệu sơ cấp điều tra tại thị trấn Phố Ràng xã Bảo Hà và xã
Kim Sơn.
- Phương pháp chọn điểm: Việc nghiên cứu chi tiết ý kiến của người dân đối với

việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất được tiến hành ở thị trấn Phố Ràng xã
Bảo Hà và xã Kim Sơn.
- Sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phân tích số liệu để xây
dựng báo cáo.
Kết quả chính và kết luận
- Huyện Bảo Yên những năm gân đây có tốc độ đơ thị hóa cao, tốc độ tăng trưởng
kinh tế nhanh so với mặt bằng chung của tỉnh. Cùng với tốc độ phat triển kinh tế là
nhiều cơng trình được xây dựng mới, nhiều tuyến đường được mở rộng và chỉnh trang
lại. Bộ mặt nông thôn của huyện đang thay đổi nhanh chóng. Cơng tác tiếp nhận và trả
kết quả hồ sơ về nhà đất có những bước tiến mạnh, việc thực hiện quyền SDĐ của
người dân trên địa bàn huyện đã đạt được những kết quả khả quan, cụ thể như sau:
+ Trong số các quyền mà pháp luật cho phép các chủ sử dụng đất được thực hiện,
ở huyện Bảo Yên các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền QSDĐ.

viii

download by :


+ Tỷ lệ thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ
làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có sự biến chuyển theo
chiều hướng tích cực.
+ Sự hiểu biết pháp luật nói chung và văn bản quy định về đất đai nói riêng của
người dân đã được nâng tầm. Người dân đã ý thức được trách nhiệm và quyền lợi của
mình trong các giao dịch dân sự, giao dịch về đất đai.
+ Sự quan tâm của lãnh đạo huyện, việc đầu tư con người và cơ sở trang thiết bị
phục vụ cho công tác giải quyết hồ sơ nhà đất được chú trọng, đáp ứng kịp thời yêu cầu
phát triển của thị trường đất đai nói chung và nhu cầu thiết yếu về thực hiện quyền SDĐ
của công dân nói riêng.

- Từ kết quả nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp hồn thiện cơ chế chính sách để
người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi thực
hiện các quyền sử dụng đất.
Những năm gần đây, người dử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên đã quan
tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định pháp luật. Người dân đã bước đầu
thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, cần sự quan tâm nhiều hơn nữa từ các cấp Chính quyền đặc biệt trong
công tác tuyên truyền, tăng cường sự hiểu biết của người dân về phạp luật đất đai, để
người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận tiện, nhanh chóng. Thủ tục hành
chính đặt ra cho cơ quan Nhà nước và người sử dụng đất khi người sử dụng đất thực
hiện QSDĐ đúng quy định pháp luật và thực hiện một cách thống nhất.

ix

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Hoang Nam
Thesis title: Evaluate the implementation of the rights of land users in Bao Yen District,
Lao Cai Province.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
- Evaluate the implementation of the rights of land users in Bao Yen District, Lao
Cai Province.
- Propose some solutions to promote the implementation of land users’ rights in

Bao Yen more effectively.
Research Method
- Collect secondary figures at Bao Yen district People's Committee, Bao Yen
Department of Natural Resources and Environment, primary figures investigated at Pho
Rang Town, Bao Ha commune and Kim Son commune.
- Point selection method: Do research in detail of people’s opinions on the
implementation of the rights of land users which were conducted in Pho Rang town,
Bao Ha commune and Kim Son commune.
- Use the method of comparison, statistical methods and data analysis to write
the report.
Main findings and conclusions
- In recent years, Bao Yen district has a high urbanization rate, rapid economic
growth rate compared to the province in common. Along with the pace of economic
development are many new constructions built up, many roads are expanded and
refurbished. The rural face of the district is changing rapidly. The work of receiving and
returning the results of land and housing records has made great progress, the
implementation of land-use rights of local people has achieved positive results as follows:
+ In Bao Yen District, among the rights that the law allows land users to take,
households and individuals mainly exercise the right to: convert, transfer, lease, inherit,
donate and mortgage or guarantee by land-use rights.

x

download by :


+ The rate of exercising land-use rights of land users, especially the transfer of
land-use rights which fulfills all the formalities with the competent state authority has
made positive changes.
+ The understanding of law in general and land legislation in particular has been

improved. People are aware of their responsibilities and interests in civil transactions,
land transactions.
+ Thanks to District leaders, the investment in human and equipment facilities for
dealing with housing documents are paid attention to and are able to meet the
development requirements of the land market in general and the need for citizenship in
particular.
- Based on the study results, we propose 4 groups of solutions to improve
mechanisms and policies so that citizen can well fulfill their responsibilities and
obligations towards the State when exercising their land-use rights.
In recent years, land users in Bao Yen district have paid attention to their rights
and obligations conform to the law. Local people have initially made the declaration at
the competent state authority when exercising the land-use rights. However, authorities
should pay more attention to activities in Bao Yen District, especially in propagandizing
and enhancing people's understanding of the land law so that they can easily approach
to the procedures and exercise their land-use rights fast and conveniently.
Administrative procedures set for State agencies and land users when land users
implement the land-use right in accordance with the law and to implement consistently.

xi

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tài liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng các thành phần kinh tế, văn hố xã hội, an ninh và quốc phịng.
Trong chương III, điều 53 và 54 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,

nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Trong những năm gầy đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh
mẽ, giá đất trên thị trường bất động sản hết sức phức tạp và có biểu hiện ra ngồi
tầm kiểm sốt của nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản
đang diễn ra rất sơi động, trong đó có cả thị trường "ngầm". sự biến động chủ yếu
bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là những cơn sốt đất đai cho đến nay
vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị
trường bất động sản, sự yếu kém của công tác quản lý nhà nước đối với sự phát
triển bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư
phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng
ngày càng tăng. Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân
sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ nhằm tiếp tục phát triển thị
trường bất động sản của biệt Nam trong những năm tới.
Đại hội Đảng lần thứ XI đã xác định đẩy mạnh Cơng nghiệp hố - Hiện
đại hố đất nước đến năm 2020 cơ bản đưa nước ta trở thành nước cơng nghiệp
theo hướng hiện đại. Q trình thực hiện Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hố đất
nước có nhiều dự án đầu tư phát triển như: Các khu thương mại, khu công
nghiệp, khu đô thị, các khu kinh tế mở đã và đang được triển khai đưa vào hoạt
động. Việc đảm bảo các quyền sử dụng đất khơng chỉ mang tính chất kinh tế mà
cịn mang tính chất xã hội sâu sắc.

1

download by :

Huyện Bảo n là cửa ngõ phía đơng của tỉnh Lào Cai, cách thành phố
Lào Cai 75 km, về phía bắc cách Hà Nội 263 km. Có diện tích tự nhiên 827,91
km2. Nằm trong vùng thung lũng sông Hồng và sơng Chảy, có tuyến đường cao
tốc Hà Nội - Lào Cai, quốc lộ 279 và QL 70 chạy qua và tuyến đường sắt Hà Nội
Lào Cai chạy dọc theo lãnh thổ. Bảo n có vị trí thuận lợi cho phát triển và giao
lưu kinh tế - văn hóa - xã hội; q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh, các cụm dân cư,
điểm dân cư mới thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp bị thu hẹp,
hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên đơ thị hóa kéo theo nhiều bất
cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các QSDĐ. Do nhu cầu về
QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện các
QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện
các QSDĐ trên địa bàn huyện Bảo Yên không khai báo hoặc thực hiện không
đầy đủ các quy định của pháp luật vẫn cịn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế
nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các
câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai
đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tơi chọn đề tài: “Đánh giá tình hình thực
hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai” trong
thời điển này là cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bảo Yên, tỉnh Lào Cai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Bảo Yên đạt hiệu quả hơn.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất
tại huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai từ 2010-2016.
1.4. ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Trên cơ sở đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất
tại huyện Bảo Yên, đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác tổ
chức và thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đảm bảo quyền hợp pháp

của người sử dụng đất theo luật pháp hiện hành.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

2

download by :


- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung cơ sở khoa
học và cơ sở lý luận về công tác thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
-Ý nghĩa thực tiễn: Là cơ sở để hồn thiện các chính sách về quản lý, thực
hiện các quyền của người sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu sẽ giúp các nhà quản
lý quản lý tốt hơn việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyến sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.

Đối tượng của quyền sở hữu là

một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau:
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trọng trường hợp được chủ sở hữu trao quyền sử dụng, điều
này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế, như tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu.
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,
sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã

4

download by :


hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội nghề nghiệp (Quốc hội, 2005).

Luật đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ sở hữu đất đai,
quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai. Với tư cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về
đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng
quy hoạch, kế hoạch SDĐ, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử
dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi
lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là để SDĐ đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng
thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Trong những trường hợp cụ thể này,
QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên
từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp SDĐ được hưởng lợi ích từ
đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
từ tài sản, tài nguyên đất đai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước
thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành
phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho tồn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước, SDĐ vào mọi mục
đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng trên những
thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được
thể hiện trong quy hoạch SDĐ, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư

của Nhà nước mang lại.

5

download by :


Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng
thửa đất cụ thể lien quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Những quyền này là
hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận
đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
Vậy chủ sở hữu đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, cịn mỗi người
dân thực hiện quyền của mình như thế nào?
Nội dung QSDĐ của người SDĐ bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy theo vào từng loại chủ thể và từng
loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy
thuộc người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho
thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106, Luật đất đai năm 2003). Nội dung cụ thể của
từng quyền như sau:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có

6

download by :


tốt, có xấu, có xa, có gần”; những người có đất ở trong cùng địa phương (cùng 1
xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ
là khơng có mục đích thương mại (dẫn theo Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009).
- Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong trường hợp
người SDĐ chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng
sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch SDĐ mà pháp luật cho phép… Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu
tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ; Nhà nước có thể quy
định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng
QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi vi

phạm pháp luật (dẫn theo Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị
chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên
thị trường bất động sản (dẫn theo Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009).
- Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai làm vật thế chấp không được
chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động
sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ.
Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng
phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình
(dẫn theo Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009).

7

download by :


- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương

mại,… mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân – là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hóa nơng
nghiệp và nơng thơn (dẫn theo Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009).
- Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người SDĐ để sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất
được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá
trị QSDĐ (Quốc hội, Luật Đất đai 2003).
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
2.2.1.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
a. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển
Theo Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000 ở Thụy Điển:
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù
hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được

8

download by :

luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng đều được đăng ký.
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này
sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng
ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi
thực hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên
cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp ứng các u cầu này thì thế chấp
sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng

trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực
hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thơng thường ngân hàng đợi đến khi có quyết

9

download by :


định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho
bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng
được thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản
để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp.
Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng
6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản
và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp
thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên
chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích
chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được
quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản.
b. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức

Theo Trần Tú Cương (2012) cho biết:
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường
đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự
cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ
pháp lý bảo đảm cho q trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân
được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được
mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu
có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 -

10

download by :


7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp
đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp
một người mua căn hộ trong một tồ nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một
phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần
trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này
phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong toà nhà .
c. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ơxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói
chung pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh

quốc. Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật
này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ khơng phải sở hữu. Ơxtrâylia có cơ
sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước
1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại

11

download by :


cơ quan có thẩm quyền (Cục Quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA; Trần Thị Minh

Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2.1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trong khu vực
a. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Theo Hoàng Huy Biểu (2000) cho biết:
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, SDĐ được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với
chủ sở hữu, SDĐ, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tịa án có quyền
hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại
loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng,
nếu được cấp mà khơng có giấy tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm khơng được
chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là GCNQSDĐ (không phải sở hữu). Có hai
loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để
đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắm. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
khơng được sử dụng, tịa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày
thong báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển

nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm.

12

download by :


- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực địa chính. Loại giấy
này có quyền thừa kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “Được sử
dụng”. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít
nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không
được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các
tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3: là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
phúc lợi xã hội và khuyến khích hợp tác quản lý. Loại đất này khơng được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế. + Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai
công nhận việc SDĐ thông qua việc trả tiền thuế SDĐ cho Văn phòng đất đai cấp
huyện. Giấy này không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phịng cải cách đất đai nơng nghiệp
cấp dựa theo Luật cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thối hóa. Các thửa đất này khơng được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân
có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi
thành giấy NS4.

- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K.
b. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Malaixia
Dẫn theo Chu Tuấn Tú (2000):
Theo Bộ luật đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê…) đều phải

13

download by :