(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất kỳ đầu giai đoạn 2011 2015, xây dựng phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất kỳ cuối giai đoạn 2016 – 2020 của huyện Trùng Khánh, tỉnh Cao Bằng

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THÀNH HẢI

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN
PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ ĐẦU
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015, XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN
ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH KỲ CUỐI
GIAI ĐOẠN 2016 - 2020 CỦA HUYỆN TRÙNG KHÁNH,
TỈNH CAO BẰNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THÀNH HẢI

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN
PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ ĐẦU
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015, XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN
ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH KỲ CUỐI
GIAI ĐOẠN 2016 - 2020 CỦA HUYỆN TRÙNG KHÁNH,
TỈNH CAO BẰNG
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được
sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thành Hải


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của
các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng
nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua
những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ
chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới PGS.TS.

Nguyễn Ngọc Nông đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho
tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng Đào tạo,
các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên.
Xin cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường, Phòng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn, UBND huyện Trung Khánh, UBND các xã và các hộ
gia đình tham gia phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu
thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được
hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Học viên

Nguyễn Thành Hải

năm 2017


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .....................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN .........................................................................................................ii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iii
DANH MỤC BẢNG .............................................................................................. vi
DANH MỤC HÌNH ..............................................................................................vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................. 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 3
1.1. Tổng quan về sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất .................................... 3
1.1.1. Khái quát về đất và sử dụng đất ............................................................. 3
1.1.2. Khái quát về QHSDĐ ............................................................................ 6
1.2. Một số vấn đề lý luận về tính khả thi và hiệu quả của QHSDĐ ................... 12
1.2.1. Bản chất và phân loại tính khả thi của QHSDĐ ................................... 12
1.2.2. Bản chất và phân loại hiệu quả của QHSDĐ ........................................ 13
1.3. Cơ sở pháp lý về QHSDĐ........................................................................... 14
1.3.1. Các văn bản pháp lý của trung ương .................................................... 14
1.3.2. Các văn bản pháp lý của tỉnh, huyện .................................................... 14
1.4. Tình hình quy hoạch và thực hiện QHSDĐ trong và ngoài nước ................ 15
1.4.1. Tình hình quy hoạch và thực hiện QHSDĐ ở nước ngoài .................... 15
1.4.2. Tình hình quy hoạch và thực hiện QHSDĐ tại Việt Nam..................... 16
1.4.3. Tình hình quy hoạch và thực hiện QHSDĐ tại tỉnh Cao Bằng ............. 18
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 20
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 20
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 20


iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 20
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................... 20
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ........................................................................... 20
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ........................................................................... 20
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 20
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Trung Khánh . 20
2.3.2. Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất huyện Trùng Khánh giai
đoạn 2011 – 2015 .......................................................................................... 20
2.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất kỳ đầu
giai đoạn 2011 – 2015 huyện Trùng Khánh .................................................. 20
2.3.4. Xây dựng phương án điều chỉnh QHSDĐ giai đoạn 2016 – 2020 huyện
Trùng Khanh và đề xuất giải pháp nâng cao tính khả thi và hiệu quả của
phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ................................................ 20
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 20
2.4.1. Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập số liệu tài liệu thứ cấp .......... 20
2.4.2. Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập số liệu tài liệu sơ cấp ............ 20
2.4.3. Phương pháp thống kê, so sánh, phân tích và xử lý kết quả.................. 21
2.4.4. Phương pháp chuyên gia...................................................................... 21
2.4.5. Phương pháp xây dựng bản đồ............................................................. 21
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................. 22
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Trùng Khánh. .............................. 22
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 22
3.1.2. Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển KT- XH huyện Trùng Khánh 25
3.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Trùng Khánh. .... 31
3.2.1. Đánh giá công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Trùng Khánh ..... 31
3.2.2. Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất huyện Trùng Khánh giai
đoạn 2010 - 2015 .......................................................................................... 33
3.3. Đánh giá kết quả thực hiện chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu
giai đoạn 2011 - 2015 ........................................................................................ 41

v
3.3.1. Kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất kỳ đầu giai
đoạn 2011 - 2015 ......................................................................................... 41
3.3.2. Đánh giá những mặt được, những tồn tại và nguyên nhân của tồn tại
trong thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước ............................................ 43
3.4. Phương án điều chỉnh QHSD đất giai đoạn 2016 – 2020 và đề xuất giải pháp
nâng cao tính khả thi phương án quy hoạch. ...................................................... 44
3.4.1. Khát quát phương hướng, mục tiêu phát triển KT-XH đến năm 2020 .. 44
3.4.2. Quan điểm sử dụng đất ........................................................................ 46
3.4.3. Định hướng sử dụng đất theo khu chức năng ....................................... 46
3.4.4. Phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2016-2020 huyện
Trùng Khánh ................................................................................................. 49
3.4.5. Tổng hợp, cân đối các chỉ tiêu sử dụng đất .......................................... 57
3.4.6. Giải pháp thực hiện ............................................................................. 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 78
1. Kết luận ......................................................................................................... 78
2. Kiến nghị....................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 80
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện giai đoạn 2005 - 2015 . 26
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2015 ............................................. 34
Bảng 3.3. Biến động diện tích các loại đất thời kỳ 2010-2015 ............................... 37
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất theo kế hoạch....................... 41
Bảng 3.5. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Trùng Khánh ..................... 50

Bảng 3.6. Chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 được phân bổ trên địa
bàn huyện Trùng Khánh ....................................................................... 51
Bảng 3.7. Chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm 2020 được cấp trên phân
bổ trên địa bàn huyện Trùng Khánh ...................................................... 52
Bảng 3.8. Tổng hợp cân đối các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 huyện ............ 58
Bảng 3.9. Các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 huyện Trùng Khánh.................. 74
Bảng 3.10. Các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 huyện Trùng Khánh ... 75
Bảng 3.11. Các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm 2020 huyện Trùng Khánh .. 76


vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Trùng Khánh giai đoạn 2011 – 2015 ........ 28
Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Trùng Khánh năm 2015 .................... 36
Hình 3.3: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp huyện Trùng Khánh năm 2015 ...... 36
Hình 3.4: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Trùng Khánh năm 2015.... 37
Hình 3.5: Biểu đồ kết quả thực hiện phương án quy hoạch giai đoạn 2011 – 2015 43
Hình 3.6: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất theo phương án điều chỉnh quy hoạch đến
năm 2020 .............................................................................................. 74
Hình 3.7: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp theo phương án điều chỉnh quy
hoạch đến năm 2020 ............................................................................. 75
Hình 3.8: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp theo phương án điều chỉnh
quy hoạchh đến năm 2020 .................................................................... 76


viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

FAO

Food Agricultural Organization
(Tổ chức Nông lương quốc tế)

2

KT- XH

Kinh tế- xã hội

3

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

4

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5

UBND

Ủy ban nhân dân

6

TT

Thông tư

7

CN-TTCN- XD

Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp-xây dựng

8

TM- DV

Thương mai- dịch vụ


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là thể tự nhiên đặc biệt, là nguồn tài nguyên quý giá của nhân loại, cũng
như của mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, số phận loài người phụ thuộc vào nguồn

thức ăn và tài nguyên đất để sản xuất ra nguồn thức ăn ấy. Tài nguyên đất luôn gắn
bó với con người trong mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội [6].
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định:
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật” cũng trong Hiến pháp, khi liệt kê các tài sản
thuộc sở hữu toàn dân, nêu: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý” trong đó, đất đai được đặt lên hàng đầu [7].
Đất đai là nền tảng của nền tảng phát triển kinh tế xã hội được thể hiện chủ
yếu trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chính sách pháp luật về đất đai. Quy
hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường
và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất
của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính
trong một khoảng thời gian nhất định. Điều đó cho thấy, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất là công cụ quan trọng của người quản lý và của cả người sử dụng đất.

Quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2011 - 2020 của huyện Trùng Khánh đã
được UBND tỉnh Cao Bằng phê duyệt tại Quyết định số 1264/QĐ-UB ngày
21/8/2013. Đây là cơ sở cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng
năm, góp phần quan trọng thực hiện thắng lợi các mục tiêu kinh tế xã hội của
huyện [18].
Thực hiện QHSDĐ được duyệt đã góp phần không nhỏ trong quản lý sử
dụng quỹ đất phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Tuy
nhiên, trong thời gian qua nhiều chương trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện
và của tỉnh được triển khai trên địa bàn huyện đã làm thay đổi nhu cầu sử dụng đất
như: Khu nghỉ dưỡng của Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn, Chùa Phật tích Trúc Lâm,
Thác Bản Giốc đã làm thay đổi quy hoạch sử dụng đất được duyệt ban đầu [14].

2
Để giúp huyện Trùng Khánh đánh giá kết quả thực hiện phương án QHSDĐ
kỳ đầu (2011- 2015), đánh giá những thuận lợi, khó khăn, xây dựng phương án

QHSDĐ kỳ cuối (2016- 2020) và đề xuất các giải pháp thực hiện nhằm nâng cao
tính khả thi và hiệu quả của phương án quy hoạch; được sự phân công của khoa
Quản lý Tài nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả thực hiện
phương án quy hoạch sử dụng đất kỳ đầu giai đoạn 2011 - 2015, xây dựng
phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất kỳ cuối giai đoạn 2016 – 2020 của
huyện Trùng Khánh, tỉnh Cao Bằng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá kết quả thực hiện phương án QHSDĐ kỳ đầu giai đoạn 2011 2015 và xây dựng đề xuất phương án QHSDĐ kỳ cuối 2016 - 2020 của huyện
Trùng Khánh.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất kỳ đầu
giai đoạn 2011 – 2015 huyện Trùng Khánh.
- Xây dựng được phương án điều chỉnh QHSDĐ giai đoạn 2016 – 2020
huyện Trùng Khanh và đề xuất giải pháp nâng cao tính khả thi và hiệu quả của
phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái quát về đất và sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm, vai trò và chức năng của đất đai

“Đất đai” về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các thành phần
của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu, bề mặt thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...), các lớp trầm tích sát
bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và
động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường
sá, nhà cửa,...”[11].
Theo định nghĩa của FAO: "Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái,
bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng
nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất như khí hậu, địa hình, thổ
nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật, cỏ dại, động vật tự nhiên, Những biến đổi của đất
do hoạt động của con người" [21].
Đất đai có chức năng và vai trò quan trọng đối với hoạt động sản xuất cũng
như cuộc sống của xã hội loài người. Những chức năng của đất đai bao gồm:
- Chức năng sản xuất: Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc
sống con người qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều
sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi
gia súc, gia cầm và các loại thủy hải sản.
- Chức năng môi trường sống: Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật
sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gien
di truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật, các cơ thể sống cả trên và dưới mặt đất.
- Chức năng cân bằng sinh thái: Đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là
tấm thảm xanh, hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ, hấp
thụ,chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển địa cầu.
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: Đất đai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nước
trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.

4
- Chức năng dự trữ: Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi
nhu cầu sử dụng của con người.
- Chức năng không gian sự sống: Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là
môi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: Đất đai là trung gian để bảo vệ, bảo
tồn các chứng cứ lịch sử, văn hóa của loài người, là nguồn thông tin về các điều
kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
- Chức năng vật mang sự sống: Đất đai là không gian cho sự chuyển vận của
con người, cho đầu tư, sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữa
các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên [2].
1.1.1.2. Sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng đến sử dụng đất
Sử dụng đất là hệ thống các biện pháp nhằm điều hòa mối quan hệ người đất trong tổ hợp với các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và môi trường. Căn cứ
vào nhu cầu của thị trường sẽ phát hiện và quyết định phương hướng chung, mục
tiêu sử dụng hợp lý tài nguyên, phát huy tối đa tiềm năng đất đai nhằm đạt hiệu quả
kinh tế, xã hội, môi trường và sự phát triển bền vững. Vì vậy, phạm vi, cơ cấu và
phương thức sử dụng đất vừa bị chi phối bởi các điều kiện và quy luật sinh thái tự
nhiên vừa bị chi phối bởi các điều kiện, quy luật KT- XH và các yếu tố kỹ thuật.
Theo nghiên cứu của Viện Điều tra Quy hoạch đất đai thì có 3 nhân tố ảnh hưởng
đến sử dụng đất.
* Nhân tố điều kiện tự nhiên
Quá trình sử dụng đất đai cần phải chú ý đến các đặc tính và tính chất đất đai
để xác định yếu tố hạn chế hay tích cực cho việc sử dụng đất hợp lý như chế độ
nhiệt, bức xạ, độ ẩm, yếu tố địa hình, thổ nhưỡng, xói mòn... Các đặc tính, tính chất
này được chia làm 2 loại:
- Điều kiện khí hậu: Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến sản
xuất nông nghiệp và điều kiện sinh hoạt của con người. Nhiệt độ bình quân cao
thấp, sự sai khác nhiệt độ về thời gian và không gian, chênh lệch giữa nhiệt độ tối
cao và tối thấp, về độ ẩm trong ngày và giữa các mùa trong năm hay các khu vực
khác nhau... trực tiếp ảnh hưởng đến sự phân bố, sinh trưởng và phát triển của cây

trồng, rừng tự nhiên và thực vật thủy sinh... Cường độ ánh sáng mạnh hay yếu, thời
gian chiếu sáng dài hay ngắn cũng có tác dụng nhất định đối với sinh trưởng, phát
triển và quang hợp của cây trồng. Chế độ nước, lượng mưa nhiều hay ít, bốc hơi mạnh
hay yếu có ý nghĩa quan trọng trong việc giữ nhiệt độ và độ ẩm của đất, cũng như khả


5
năng đảm bảo cung cấp nước cho sinh trưởng của cây trồng, thảm thực vật, gia súc
và thủy sản...
- Điều kiện đất đai: Sự sai khác giữa địa hình, địa mạo, độ cao so với mặt
nước biển, độ dốc, và hướng dốc, sự bào mòn mặt đất và mức độ xói mòn... dẫn đến
sự khác nhau về đất đai và khí hậu làm ảnh hưởng tới sản xuất và phân bố các
ngành. Địa hình và độ dốc ảnh hưởng lớn đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp
sẽ nảy sinh nhu cầu về thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Đối với ngành phi nông nghiệp,
địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá trị công trình, gây khó khăn cho thi công, tốn
kém về kinh tế. Điều kiện thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông
nghiệp. Độ phì của đất là tiêu chí quan trọng về sản lượng cao hay thấp. Độ dầy
tầng đất và tính chất đất ảnh hưởng lớn đối với sinh trưởng của cây trồng. Vì vậy
trong thực tiễn sử dụng đất cần phải tuân thủ quy luật tự nhiên, phát huy những lợi
thế, khắc phục hạn chế để việc sử dụng đất mang hiệu quả cao nhất.
* Nhân tố điều kiện kinh tế - xã hội
Các nhân tố điều kiện tự nhiên là cơ sở để xây dựng phương án sử dụng đất
nhưng các nhân tố KT- XH sẽ quyết định phương án đã lựa chọn có thực hiện được
hay không. Phương án sử dụng đất được quyết định bởi khả năng của con người và
các điều kiện KT- XH, kỹ thuật hiện có.
Từ những lý luận trên cho thấy, các điều kiện KT-XH có tác động không nhỏ
tới việc sử dụng đất đai, thúc đẩy hoặc kìm hãm quá trình sử dụng đất hiệu quả của
con người. Vì vậy, khi lựa chọn phương cách sử dụng đất, ngoài việc dựa vào quy
luật tự nhiên thì các nhân tố kinh tế xã hội cũng không kém phần quan trọng.
* Nhân tố không gian

Trong thực tế, bất kỳ ngành sản xuất nào (nông nghiệp, công nghiệp, xây
dựng...) đều cần đến đất đai là điều kiện không gian cho các hoạt động. Tính chất
không gian bao gồm: vị trí địa lý, địa hình, hình dạng, diện tích. Đất đai không thể
di dời từ nơi này đến nơi khác nên sự thừa thãi đất đai ở nơi này không thể sử dụng
để đáp ứng sự thiếu đất ở địa phương khác. Đất đai phải khai thác tại chỗ, không thể
chia cắt mang đi nên không thể có hai khoanh đất giống nhau hoàn toàn. Do đó,
không gian là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả của việc sử dụng đất.
Đặc điểm không thể chuyển dịch của đất đai dẫn đến những lợi thế hoặc khó
khăn cho vùng, lãnh thổ. Nếu những khoanh đất có vị trí tại khu trung tâm, có nền
kinh tế phát triển, thuận lợi giao thông, giao lưu buôn bán... thì hiệu quả sử dụng đất
của khoanh đất đó sẽ lớn hơn rất nhiều so với khoanh đất tại vùng nông thôn, hay


6
những khoanh đất tại vùng đồng bằng, địa hình bằng phẳng sẽ cho hiệu quả của sản
xuất nông nghiệp cao hơn vùng đồi núi, địa hình phức tạp.
Như vậy, các nhân tố không gian có ảnh hưởng tới quá trình sử dụng đất, nó
sẽ gián tiếp quyết định hiệu quả của việc sử dụng đất [8].
1.1.1.3. Sử dụng đất và các mục tiêu KT-XH và môi trường
Con người là trung tâm của phát triển bền vững. Phát huy tối đa nhân tố con
người với vai trò là chủ thể, nguồn lực chủ yếu và là mục tiêu của phát triển bền
vững; đáp ứng ngày càng đầy đủ hơn nhu cầu vật chất và tinh thần của mọi tầng lớp
nhân dân; xây dựng đất nước giàu mạnh, xã hội dân chủ, công bằng, văn minh; xây
dựng nền kinh tế độc lập tự chủ và chủ động hội nhập quốc tế để phát triển bền
vững đất nước [13].
Những năm gần đây, sự bùng nổ dân số cùng với sự phát triển như vũ bão
của khoa học công nghệ đã kéo theo nhu cầu của con người ngày càng cao. Để đáp
ứng nhu cầu trên, con người đã áp dụng những thành tựu, tiến bộ của khoa học vào
sử dụng đất nhằm khai thác triệt để, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo nhu
cầu về lương thực, thực phẩm và các điều kiện khác cho sự tồn tại và phát triển của

loài người. Tuy nhiên, việc sử dụng đất càng triệt để đồng nghĩa với việc đất mất
dần chất dinh dưỡng, nếu không được bảo vệ, cải tạo, bồi dưỡng thì đất đai ngày
càng suy thoái và ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của thế hệ sau.
1.1.2. Khái quát về QHSDĐ
1.1.2.1. Khái niệm QHSDĐ
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai được quy định tại Điều 22, Luật Đất đai 2013. Theo Luật Đất đai
2013: “QHSDĐ là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường
và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất
của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính
trong một khoảng thời gian xác định”[6].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng
đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, là căn cứ
để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tránh tình trạng chuyển mục
đích tùy tiện, làm giảm sút quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa
nước và đất lâm nghiệp có rừng) sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; ngăn


7
chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm hủy hoại đất, phá vỡ sự cân
bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản
xuất, gây ảnh hưởng tiêu cực tới phát triển KT- XH và các hậu quả khó lường về
tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương.
Qua những lý luận trên cho thấy, QHSDĐ là bước không thể thiếu được
trong quá trình sử dụng đất hợp lý và có vai trò quan trọng trong quản lý Nhà nước
về đất đai.
1.1.2.2. Đặc điểm của QHSDĐ

QHSDĐ thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính khống chế vĩ mô,
tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành quan trọng của hệ
thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc điểm của QHSDĐ
được thể hiện cụ thể như sau:
* Tính lịch sử - xã hội:
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của QHSDĐ. Mỗi
hình thái KT-XH đều có một phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt:
Lực lượng sản xuất (mối quan hệ giữa người với sức hoặc vật tự nhiên trong quá
trình sản xuất) và Quan hệ sản xuất (quan hệ giữa người với người trong quá trình
sản xuất). Trong QHSDĐ luôn nẩy sinh quan hệ giữa người với đất đai - là sức tự
nhiên (như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế...), cũng như quan hệ giữa người
với người (xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa những
người chủ đất - GCNQSDĐ). QHSDĐ thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát
triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó
luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.
Trong xã hội có phân chia giai cấp, QHSDĐ mang tính tự phát, hướng tới
mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý (là phương tiện mở rộng, củng
cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất đai để mua, bán, phát
canh thu tô...). Ở nước ta, QHSDĐ phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và
quyền lợi của toàn xã hội; góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn;
Nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền
kinh tế thị trường, QHSDĐ góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi
ích kinh tế, xã hội và môi trường nẩy sinh trong quá trình sử dụng đất, cũng như
mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
* Tính tổng hợp:
Tính tổng hợp của QHSDĐ biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: Đối tượng của quy


8
hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu

của toàn bộ nền kinh tế quốc dân; QHSDĐ đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học,
kinh tế và xã hội như khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất
nông, công nghiệp, môi trường sinh thái...
Với đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử
dụng đất; Điều hòa các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; Xác định và
điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu
KT-XH, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao
và ổn định.
* Tính dài hạn:
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố KT-XH
quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hóa công nghiệp hóa,
hiện đại hóa nông nghiệp...), từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng
đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo
căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài KT-XH.
Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài
(cùng với quá trình phát triển dài hạn KT-XH) cho đến khi đạt được mục tiêu dự
kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính sách và biện pháp sử dụng đất để
phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của QHSDĐ thường từ 10 năm đến 20 năm.
* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô:
Với đặc tính trung và dài hạn, QHSDĐ chỉ dự kiến được các xu thế thay đổi
phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không
dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy,

QHSDĐ là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính
chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành.
* Tính chính sách:

QHSDĐ thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Khi xây
dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên quan đến đất đai

của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thể hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu
phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch KT-XH; tuân thủ các
quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.
* Tính khả biến:
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương


9
diện khác nhau, QHSDĐ chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử
dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một
thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính
sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của QHSDĐ không còn phù hợp.
Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là
cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. QHSDĐ luôn là quy
hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy hoạch - thực hiện - quy
hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện...” với chất lượng, mức độ hoàn thiện và
tính phù hợp ngày càng cao.
1.1.2.3. Nguyên tắc của QHSDĐ
Các hoạt động của Nhà nước trong lĩnh vực phân phối và sử dụng tài nguyên
đất tuân theo quy luật phát triển kinh tế khách quan. Nhà nước thực hiện chức năng
phân phối và tái phân phối quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu về đất sử dụng cho các
ngành, đơn vị, cá nhân sử dụng đất và điều chỉnh các mối quan hệ đất đai thông qua
quy hoạch. Như vậy, QHSDĐ thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh mối
quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt được xây dựng
dựa trên những nguyên tắc: Chấp hành quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; sử dụng
đất tiết kiệm, bảo vệ đất và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên; đáp ứng được yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội; tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ hợp lý; phù hợp với
các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
1.1.2.4. Quan điểm xây dựng QHSDĐ

QHSDĐ có những chức năng không thể thay thế, đó là: Xác định triển vọng,
mục tiêu và phương châm phát triển của đất nước cả trước mắt và lâu dài (i); Xác
định khung không gian đất đai quốc gia và từng địa phương(ii); cân đối giữa việc tổ
chức sử dụng đất với nhu cầu của các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội- môi trường
(iii) [16]. Do đó, khi xây dựng phương án QHSDĐ cần dựa trên những quan điểm
nhất định, cụ thể là:
* Sử dụng quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững:
Sử dụng quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững tức là sử dụng
tiềm năng quỹ đất kết hợp với phát triển quỹ đất theo hướng làm tăng độ phì
của đất, khai hoang, lấn biển, mở rộng diện tích, nâng cao hiệu quả kinh tế đầu
tư trên đất, bảo vệ môi trường, đa dạng sinh học và tạo hệ sinh thái bền vững.
* Bảo vệ diện tích đất trồng lúa hợp lý để đảm bảo an ninh lương thực, bảo
đảm diện tích phủ rừng ở mức độ cần thiết để bảo vệ môi trường


10
An ninh lương thực là vấn đề trọng đại của đất nước trước mắt cũng như lâu
dài. Trong những năm qua sự suy giảm đất lúa là đáng báo động do tốc độ đô thị
hóa và công nghiệp hóa. Điều đáng lo ngại hơn là sự biến đổi khí hậu có thể tác
động nặng nề đến nước ta (nước biển dâng, diện tích đất lúa có thể bị suy giảm).
Để đảm bảo sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm và bền vững thì việc bảo
vệ và nâng cao diện tích che phủ rừng là việc làm không thể thiếu.
Trong điều kiện tự nhiên chưa có tác động của con người, đất miền núi luôn
được che phủ bởi một thảm thực vật mà phổ biến là rừng cây các loại. Trải qua
hàng nghìn năm, lớp thảm thực vật đã tạo nên một tầng đất mặt nhiều mùn, chất
dinh dưỡng, có kết cấu, khả năng giữ màu, giữ ẩm tốt. Do nhận thức “hám lợi”
trước mắt của một số người, dẫn đến hiện tượng khai thác rừng bừa bãi. Đồng thời
việc phát rẫy làm nương không hợp lý làm lớp thảm rừng biến mất, đất bị tác động
của lượng mưa lớn, gây rửa trôi, xói mòn, mất dần chất dinh dưỡng và khả năng sản
xuất. Do đó, để bảo vệ đất, đảm bảo cho việc sử dụng lâu dài, Nhà nước ta phải thực

hiện tốt chính sách giao đất, giao rừng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước. Đây là khâu đột phá,
là vấn đề trung tâm, then chốt và cũng là biện pháp về kinh tế, quản lý để bảo vệ và
sử dụng có hiệu quả đất đai. Giao đất, giao rừng cần kết hợp chặt chẽ với QHSDĐ
trong vùng để đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý.
* Cân đối quỹ đất cho các nhu cầu khác nhau.
Để đảm bảo cân đối quỹ đất cho các nhu cầu đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý
để phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng các khu dân cư mới, hiện đại, phát
triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng đất trong quá
trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu của xã hội có xu hướng tăng nhanh.
Điều này đòi hỏi con người phải có những tác động vào thiên nhiên, tạo ra ngày
càng nhiều của cải vật chất nuôi sống xã hội. Do đó, khoa học kỹ thuật ngày càng
phát triển, các ngành nghề mới xuất hiện, gây ra những bất hợp lý trong yêu cầu sử
dụng đất của các ngành.
1.1.2.5. Hệ thống QHSDĐ
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại QHSDĐ. Tuy nhiên, thông
thường hệ thống QHSDĐ được phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau (như loại
hình, dạng, hình thức quy hoạch...) nhằm giải quyết các nhiệm vụ cụ thể về sử dụng
đất đai (như điều chỉnh quan hệ đất đai hay tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản


11
xuất) từ tổng thể đến thiết kế chi tiết. Đối với Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013 quy
định Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện;
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng;
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh;

Khác với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 không quy định lập
quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Đối với quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh được quy định riêng tại Điều 41 [10]
Tuy luật đất đai không quy định việc QHSDĐ theo ngành, song có thể hiểu
mối quan hệ tương đối chặt chẽ giữa QHSDĐ theo lãnh thổ và QHSDĐ theo
ngành. QHSDĐ phải đi trước và có tính định hướng cho QHSDĐ theo ngành. Nói
khác đi, quy hoạch ngành là một bộ phận cấu thành trong QHSDĐ theo lãnh thổ.
1.1.2.6. Nhiệm vụ và nội dung của QHSDĐ
Đối với mỗi quốc gia, cũng như từng vùng trong một nước (khác nhau về
không gian), nhiệm vụ và nội dung QHSDĐ ở các giai đoạn lịch sử khác nhau.
Theo Điều 40, Luật Đất đai 2013, nội dung của QHSDĐ cấp huyện bao gồm:
- Định hướng sử dụng đất 10 năm;
- Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong QHSDĐ cấp tỉnh và
diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện và cấp xã;
- Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn vị
hành chính cấp xã;
- Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến từng
đơn vị hành chính cấp xã;
- Lập bản đồ QHSDĐ cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch đất trồng lúa,
khu vực chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1
Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
- Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất [6].
Như vậy, nhiệm vụ trọng tâm của QHSDĐ là: Phân phối hợp lý đất đai cho
nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; Hình thành hệ thống cơ cấu sử dụng đất phù hợp
với cơ cấu kinh tế; Khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích; Hình
thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất nhằm đạt hiệu quả tổng
hòa giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cao nhất.


12

1.2. Một số vấn đề lý luận về tính khả thi và hiệu quả của QHSDĐ
1.2.1. Bản chất và phân loại tính khả thi của QHSDĐ
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phương án

QHSDĐ khi hội tụ đủ một số điều kiện hoặc yếu tố nhất định cả về phương diện
tính toán, cũng như trong thực tiễn.
Như vậy, để nhìn nhận một cách đầy đủ về góc độ lý luận, tính khả thi của
phương án QHSDĐ sẽ bao hàm “Tính khả thi lý thuyết” - được xác định và tính
toán thông qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp ngay trong quá trình xây
dựng và thẩm định phương án quy hoạch sử dụng đất; “Tính khả thi thực tế” chỉ có
thể xác định dựa trên việc điều tra, đánh giá kết quả thực tế đã đạt được khi triển
khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong thực tiễn [5].
Khi triển khai thực hiện, không ít trường hợp luôn có những vấn đề phát sinh
trong quá trình triển khai thực hiện phương án QHSDĐ do tác động của nhiều yếu
tố khó đoán trước được như tính kịp thời về hiệu lực thực thi của phương án quy
hoạch; nhận thức và tính nghiêm minh trong thực thi quy hoạch của các nhà chức
trách và người sử dụng đất; các sự cố về khí hậu và thiên tai; những đột biến về mục
tiêu phát triển KT-XH; khả năng về các nguồn lực; áp lực mới về các vấn đề xã hội,
thị trường, an ninh quốc phòng; tác động của nền kinh tế quốc tế...
Tính khả thi của phương án QHSDĐ có thể được đánh giá và luận chứng
thông qua 5 nhóm tiêu chí sau [6]:
(1). Khả thi về mặt pháp lý, bao gồm các tiêu chí đánh giá về:
- Căn cứ và cơ sở pháp lý để lập QHSDĐ;
- Việc thực hiện các quy định thẩm định, phê duyệt phương án QHSDĐ.
(2). Khả thi về phương diện khoa học - công nghệ, bao gồm:
- Cơ sở tính toán và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất;
+ Chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện gồm chỉ tiêu sử
dụng đất theo loại đất và chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng.
Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do quy
hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ cho cấp huyện và chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất

do cấp huyện, cấp xã xác định. Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do cấp huyện, cấp xã
xác định gồm đất nông nghiệp khác; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất phát
triển hạ tầng cấp huyện, cấp xã; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;
đất tín ngưỡng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông
nghiệp khác.


13
Chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng gồm khu vực chuyên trồng lúa nước;
khu vực chuyên trồng cây công nghiệp lâu năm; khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng,
rừng sản xuất; khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu đô thị - thương mại - dịch vụ;
khu du lịch; khu ở, làng nghề, sản xuất phi nông nghiệp nông thôn [12].
- Phương pháp công nghệ được áp dụng để xử lý tài liệu, số liệu và xây dựng
tài liệu bản đồ...
(3). Khả thi về yêu cầu chuyên môn - kỹ thuật, gồm các tiêu chí đánh giá về:
- Mức độ đầy đủ các nội dung chuyên môn theo các bước thực hiện quy
hoạch và các nội dung cụ thể của phương án QHSDĐ...
- Nguồn tư liệu và độ tin cậy của các thông tin phụ thuộc vào cách thức thu
thập, điều tra, xử lý và đánh giá;
- Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dưới) của các chỉ tiêu sử dụng đất
theo quy định trong hệ thống QHSDĐ các cấp.
(4). Khả thi về các biện pháp cần thiết để phương án quy hoạch thực hiện
được. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể được đánh giá căn cứ theo đặc điểm
hoặc tính chất đầu tư.
(5). Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch, được
đánh giá theo nhóm các giải pháp gồm: Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế; Các
giải pháp về quản lý và hành chính; Các giải pháp về cơ chế chính sách.
1.2.2. Bản chất và phân loại hiệu quả của QHSDĐ
Hiệu quả là tổng hòa các lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường mà quy
hoạch sử dụng đất sẽ đem lại khi có thể triển khai thực hiện phương án trong thực

tiễn (với phương án đã được đảm bảo bởi các yếu tố khả thi).

QHSDĐ là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh tế của xã hội. Quá
trình lập phương án QHSDĐ khá phức tạp, liên quan đến nhiều vấn đề và chịu tác
động của nhiều yếu tố khác nhau như các mối quan hệ sản xuất; hình thức sở hữu
đất đai và các tư liệu sản xuất khác. Với cách tiếp cận như trên, cần phải lưu ý một
số vấn đề khi xem xét hiệu quả QHSDĐ như sau [9]:
- Hiệu quả của QHSDĐ phải được đánh giá trên cơ sở hệ thống các mối quan hệ
về kinh tế cùng với việc sử dụng các chỉ tiêu đánh giá phù hợp;
- Khi xác định hiệu quả của QHSDĐ cần xem đồng thời giữa lợi ích của
những người sử dụng đất với lợi ích của toàn xã hội;
- Đất đai là yếu tố của môi trường tự nhiên, vì vậy cần phải chú ý đến các


14
yêu cầu bảo vệ và nâng cao độ phì nhiêu của đất, cũng như giữ gìn các đặc điểm
sinh thái của đất đai;
- Khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả cần tách bạch rõ phần hiệu quả đem lại của

QHSDĐ thông qua các chỉ tiêu đồng nhất về chất lượng và có thể so sánh được về mặt
số lượng (cần xác định hiệu quả theo từng nội dung của phương án QHSDĐ và từng
đối tượng sử dụng đất);
- Phương án QHSDĐ là cơ sở để thực hiện các biện pháp (sẽ được cụ thể
hóa trong các đề án quy hoạch chi tiết) như chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, cải tạo
và bảo vệ đất, xây dựng các công trình thủy lợi, giao thông, các dự án xây dựng
công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh... Vì vậy, cần tính đến hiệu quả của tất cả
các biện pháp có liên quan được thực hiện cho đến khi định hình phương án

QHSDĐ (bao gồm chi phí vốn đầu tư cơ bản và vốn quay vòng, các chi phí cần
thiết để bồi thường thiệt hại và bảo vệ môi trường).

1.3. Cơ sở pháp lý về QHSDĐ
1.3.1. Các văn bản pháp lý của trung ương
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 (đã được
Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2013);
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luất Đất đai;
- Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ về việc triển
khai thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
1.3.2. Các văn bản pháp lý của tỉnh, huyện
- Công văn số 312/UBND-NĐ ngày 09 tháng 02 năm 2015 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Cao Bằng v/v điều chỉnh quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất;
- Công văn số 574/UBND-NĐ ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Cao Bằng v/v lập điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
giai đoạn 2016-2020;
- Nghị quyết số 34/NQ-HĐND ngày 11 tháng 12 năm 2014 của Hội đồng
nhân dân tỉnh Cao Bằng thông qua danh mục các dự án, công trình cần thu hồi đất
và đăng ký chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
trên địa bàn tỉnh Cao Bằng năm 2014, 2015;


15
- Nghị quyết số 29/NQ-HĐND ngày 10 tháng 12 năm 2015 của Hội đồng
nhân dân tỉnh Cao Bằng thông qua danh mục các dự án cần thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Cao Bằng năm 2016;
- Nghị quyết số 30/NQ-HĐND ngày 10 tháng 12 năm 2015 của Hội đồng
nhân dân tỉnh Cao Bằng thông qua danh mục các dự án đăng ký nhu cầu chuyển
mục đích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trên địa bàn tỉnh Cao

Bằng năm 2016;
- Nghị quyết số 12/2017/NQ-HĐND ngày 14 tháng 7 năm 2017 của Hội
đồng nhân dân tỉnh Cao Bằng V/v thông qua Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) tỉnh Cao Bằng;
- Văn bản số 177/HĐND ngày 25 tháng 8 năm 2017 của Hội đồng nhân dân
tỉnh V/v bổ sung danh mục các dự án, công trình cần thu hồi đất; chuyển mục đích
sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng năm 2017 trên địa bàn
tỉnh (đợt 2);
- Nghị quyết đại hội Đảng bộ huyện Trùng Khánh lần thứ XVII, nhiệm kỳ
2015-2020;
1.4. Tình hình quy hoạch và thực hiện QHSDĐ trong và ngoài nước
1.4.1. Tình hình quy hoạch và thực hiện QHSDĐ ở nước ngoài
Ở các quốc gia phát triển như Mỹ, Đức, nội dung QHSDĐ đã gắn liền với
môi trường, xây dựng một hệ thống quy hoạch tổng thể đảm bảo cảnh quan môi
trường và sử dụng đất hiệu quả, bền vững. Vì thế, QHSDĐ tại những nước này có
tính khả thi cao.
1.4.1.1. Ở Mỹ: Những nguyên tắc về sử dụng đất được thông qua ở thành phố
NewYork từ 1916 đến những năm 30 và hầu hết các bang của nước Mỹ đều tuân
theo nguyên tắc trên. Đến những năm 70, các bang này gặp phải một số vấn đề về
môi trường và sự bảo tồn các di tích lịch sử nên đòi hỏi phải có những nguyên tắc
có tầm nhìn xa hơn. Từ những đòi hỏi trên, Luật Đất đai mới của Mỹ ra đời và hình
thành hệ thống QHSDĐ.
1.4.1.2. Ở Đức, điển hình là thành phố Berlin, hệ QHSDĐ đã được xây dựng từ rất
sớm. Chỉ vài năm sau khi có sự thống nhất toàn lãnh thổ của đất nước, năm 1994,
hệ thống QHSDĐ được xây dựng với bản đồ tỷ lệ 1:50.000. Sau đó, việc điều chỉnh
và cập nhật những biến động đất đai cho phù hợp với sự thay đổi của nền kinh tế, xã
hội và mục tiêu của Chính phủ được tiến hành thường xuyên. Do đó, hệ thống
QHSDĐ của thành phố Berlin nói riêng và của Đức nói chung có hiệu quả cao, đảm