luận văn thạc sĩ đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện mỹ hào, tỉnh hưng yên năm 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LƯƠNG KHẮC HẢO

ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Chuyên ngành : KINH TẾ NÔNG NGHIỆP
Mã số

: 60.31.10

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN VĂN SONG

HÀ NỘI – 2012


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng:
Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung
thực và chưa từng ñược sử dụng hoặc công bố trong bất kỳ công trình nào
khác.
Mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các
thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Lương Khắc Hảo

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

i


LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành luận văn thạc sĩ kinh tế của mình, ngoài sự nỗ lực cố
gắng của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân
và tập thể.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới sự giúp ñỡ, chỉ bảo
tận tình của các thầy, cô giáo khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn; Viện ðào
tạo sau ñại học – Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội; ñặc biệt là sự quan
tâm, chỉ dẫn tận tình của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Văn Song ñã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các phòng ban của huyện
Mỹ Hào, các xã, thị trấn, ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong quá trình nghiên
cứu và thu thập tài liệu phục vụ cho luận văn.
Qua ñây tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn ñối với gia ñình và bạn bè ñã
giúp ñỡ, ñộng viên tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Tác giả luận văn

Lương Khắc Hảo

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN

i

LỜI CẢM ƠN

ii

MỤC LỤC

iii

DANH MỤC BẢNG

vi

DANH MỤC HÌNH

vii

1

ðẶT VẤN ðỀ

1

1.1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu

2

1.3

ðối tượng nghiên cứu

3

1.4

Phạm vi nghiên cứu

3

2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA ðỀ TÀI

5

2.1

Cơ sở lý luận; một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất

5

2.1.1

Quyền sở hữu

5

2.2

Cơ sở Thực tiễn

12

2.2.1

Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

12

2.2.2

Một số nước trong khu vực

18

2.3

Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

24

2.3.1

Cơ sở hình thành , phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

24

2.3.2

Các văn bản pháp quy liên quan ñến sự hình thành các quyền sử
dụng ñất từ năm 1993 ñến nay

27

2.3 3

Thực tiễn tình hình thực hiện quyền của người sử dụng ñất ở Việt Nam 32

3

ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

39

3.1

ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu.

39

3.1.1

ðiều kiện tự nhiên

39

3.1.2. Thực trạng Phát triển kinh tế xã hội

41

3.1.3

46

Những thuận lợi và khó khăn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

iii


3.2

Hiện trạng sử dụng ñất

47

3.3

Phương pháp nghiên cứu.

51

3.3.1

Phương pháp chọn ñiểm và mẫu nghiên cứu

51

3.3.2

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

52

3.3.3

Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu

52

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

54

4.1

ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất

54

4.1.1

Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất

54

4.1.2

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

59

4.1.3

Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất

67

4.1.4

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất

71

4.1.5

Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất

74

4.1.6

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng ñất

78

4.1.7

Tình hình thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Mỹ Hào

82

4.1.8

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện
các quyền sử dụng ñất.

86

4.2

Các nhân tố ảnh hưởng tới quyền sử dụng ñất.

91

4.2.1

Chính sách

91

4.2.2

ðặc ñiểm vật lý của ñất

94

4.2.3

ðiều kiện về cơ sở hạ tầng

97

4.2.5

Dân số.

99

4.2.6

Tập quán và truyền thống

4.3

Nhận xét về tình hình thực hiện quyền sử dụng ñất của huyện

100

Mỹ Hào.

100

4.3.1

Những kết quả ñạt ñược.

100

4.3.2

Những mặt tồn tại.

101

4.3.3

Nguyên nhân của những tồn tại.

102

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

iv

4.4

ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở huyện Mỹ Hào

105

4.4.1

Giải pháp về ñầu tư cho con người và cơ sở vật chất

106

4.4.2

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ñộng thực hiện các quyền sử
dụng ñất.

106

4.4.3

Giải pháp tiếp tục hoàn thiện các chính sách có liên quan.

107

5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

110

5.1

Kết luận

110

5.2

Kiến nghị

114

TÀI LIỆU THAM KHẢO

117

PHẦN PHỤ LỤC

119

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

v


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng yên

47

3.2

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 các xã, thị trấn ñiều tra

49

4.1

Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo xã, thị trấn

55

4.2

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð theo các xã,
thị trấn

60

4.3

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã, thị trấn.

68

4.4

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð theo xã, thị trấn

71

4.5

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDð theo xã, thị trấn

74

4.6

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDð theo các
xã, thị trấn

4.7

Tổng hợp tình hình thu hồi ñất nông nghiệp của các hộ gia ñình,
cá nhân

4.8

79
83

Ý kiến của hộ gia ñình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất

87

4.9

Khung giá ñất ở tại nông thôn

95

4.10

Khung giá ñất ở tại ñô thị

95

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

vi


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

4.1

Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo 3 giai ñoạn

56

4.2

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð theo 3 giai ñoạn

62

4.3

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo 3 giai ñoạn

70

4.4

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð theo 3 giai ñoạn

72

4.5

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð theo 3 giai ñoạn

75

4.6

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð theo 3
giai ñoạn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

80

vii


1. ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phòng.
Hiện nay vấn ñề về ñất ñại là vấn ñề ñược nhiều người quan tâm, tranh
chấp, khiếu nại, lấn chiếm ñất ñai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn
ñề này cực kỳ nan giải do thiếu các giấy tờ hợp pháp.
Trong những năm gầy ñây, khi nền kinh tế ñang trên ñà tăng trưởng
mạnh mẽ, giá ñất trên thị trường bất ñộng sản hết sức phức tạp và có biểu hiện
ra ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về
bất ñộng sản chủ yếu ñang diễn ra thông qua thị trường "ngầm". sự biến ñộng
chủ yếu bất thường về giá cử bất ñộng sản, ñặc biệt là những cơn sốt ñất ñai
cho ñến nay vẫn chưa có giải pháp ñiều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến

phức tạp của thị trường bất ñộng sản, sự yếu kém của công tác quản lý nhà
nước ñối với sự phát triển bất ñộng sản ñã và ñang gây nhiều khó khăn, trở
ngại cho công cuộc ñầu tư phát triển, chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, thực hiện
công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước. Do nhu cầu về QSDð cho yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt ñộng thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất có xu hướng ngày càng tăng. Luật ðất ñai 2003 có những quy ñịnh
về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có những quy
ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các quyền của
QSDð. nhằm tiếp tục phát triển thị trường bất ñộng sản của biệt Nam trong
những năm tới.
Mỹ Hào là huyện nằm ở phía Bắc tỉnh Hưng Yên, có lợi thế về vị trí ñịa
lý, ñất ñai, lao ñộng. Mỹ Hào trấn giữ 13 km trên Quốc lộ 5 và nằm sát tuyến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

1


ñường sắt nối thủ ñô Hà Nội với các thành phốHải Dương, Hải phòng. Ngoài
ra Mỹ Hào còn có một hệ thống ñường liên huyện, liên xã khá hoàn chỉnh như
quốc lộ 39, trục ñường 196, ñường 198 ñường 210, 215, ñường 197, ñường ñê
sông Kim sơn,.....(nguồn Lịch sử ñảng bộ huyện). Hiện nay Mỹ Hào ñang tập
trung phát triển công nghiệp, tiểu thu công nghiệp; tạo ñiều kiện thuận lợi ñể
tiếp nhận các dự án ñầu tư vào ñịa bàn huyện. vì vậy tại ñây ñang diễn ra quá
trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại ñất ñai cho các nhu cầu phát
triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu ñô thị mới tập trung rất mạnh
mẽ. Do nhu cầu về QSDð cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt
ñộng thực hiện các QSDð có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện
nay tình trạng thực hiện các QSDð không khai báo hoặc thực hiện không ñầy
ñủ các quy ñịnh của pháp luật ở trên ñịa bàn huyện Mỹ Hào vẫn còn diễn ra.
Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp ñể giải quyết

tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng
giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới. Xuất phát từ thực trạng ñó, tôi chon
ñề tài: “ðánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất tại
huyện Mỹ Hào , tỉnh Hưng Yên” trong thời ñiển này là cần thiết.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
- Nghiên cứu ñánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
ñất tại huyện Mỹ Hào từ ñó ñề xuất một số giải pháp tăng cường trách nhiệm và
hiệu quả trong quá trình thực thi quyền sử dụng ñất tại ñịa bàn nghiên cứu.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về ñánh giá tình hình thực
hiện các quyền của người sử dụng ñất ở Việt Nam và nước ngoài;
- ðiều tra, ñánh giá thực trạng các quyền của người sử dụng ñất;
- Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng tới quá trình thực hiện các
quyền của người sử dụng ñất tại ñịa ban nghiên cứu;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

2


- ðề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện tình hình thực hiện các
quyền của người sử dụng ñất tại huyện Mỹ Hào hiện nay.
1.3 ðối tượng nghiên cứu
ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là các hoạt ñộng thực hiện các quyền
của người sử dụng ñất của các hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn huyện Mỹ
Hào, tỉnh Hưng Yên.
1.4 Phạm vi nghiên cứu
1.4.1. Phạm vi về nội dung
1.4.1.1 ðiều tra khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ
Hào .

1.4.1.2 ðánh giá Hiện trạng sử dụng ñất của huyện Mỹ Hào .
1.4.1.3 ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
ñất theo 3 giai ñoạn: 1993 - 1997; 1998 - 2002 và 2003 ñến nay, bao gồm
các vấn ñề sau:
+Tình hình chuyển ñổi QSDð.
+ Tình hình chuyển nhượng QSDð.
+ Tình hình cho thuê QSDð.
+ Tình hình cho thuê lại QSDð.
+ Tình hình thừa kế QSDð.
+Tình hình tặng, cho QSDð.
+ Tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð.
1.4.1.4 ðề xuất một số giải pháp cho tình hình thực hiện các quyền của
người sử dụng ñất ở huyện Mỹ Hào hiện nay.
1.4.2 Phạm vi về không gian:
Theo quy ñịnh của luật ñất ñai năm 1993 ñến Luật ñất ñai năm 2003
có hiệu lực từ 01/7/2004. với thời gian có hạn tôi chỉ nghiên cứu tình hình
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất của hộ gia ñình cá nhân tại huyện
Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên; Gồm các quyền sau: chuyển ñổi, chuyển nhượng,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

3


cho thuê, cho thê lại, thừa kế, tặng, cho, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng ñất.
1.4.3 Phạm vi về thời gian
ðề tài chỉ Nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất

tại huyện Mỹ Hào từ năm 1993 ñến nay, chia làm 3 giai ñoạn:

1993 - 1997; 1998 - 2002 và từ năm 2003 ñến nay.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

4


2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA ðỀ TÀI
2.1. Cơ sở lý luận; một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất
2.1.1 Quyền sở hữu
Theo Bộ luật Dân sự, ñiều 164 quy ñịnh “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật…” .chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có ñủ
ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản.[1] [2]
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng thuộc về một
chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và
phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ
thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền ñược ghi nhận và bảo vệ của pháp luật ñối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau.
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) .
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân.

- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

5


ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu .
Quyền ñịnh ñoạt là quyền ñược pháp luật bảo vệ trong việc quyết ñịnh
số phận pháp lý của bất ñộng sản.[4]
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
ðiều 19 Hiếp pháp 1980, ñiều 17 Hiến pháp 1992 và ñiều 1 luật ñất ñai
1993, ñiều 5 luật ñất ñai năm 1993 ñã quy ñịnh. Toàn bộ vốn ñất nằm trên
lãnh thổ Việt Nam trên ñất liền hay các hải ñảo và thềm lục ñịa ñều thuộc sở
hữu toàn dân so nhà nước thống nhất quản lý. Trên cơ sở ñó , chế ñộ tư hữu
toàn dân ñối với ñất ñai ra ñời.[3]
Khái niệm Sở hữu toàn dân về ñất ñai dùng ñể chỉ một hình thức sở
hữu ñối với ñất ñai mà trong ñó toàn dân là chủ thể nhưng toàn dân không thể
ñứng ra thực hiện những quyền cụ thể thuộc sở hữu như quyền chiếm hữu, sử
dụng và ñịnh ñoạt mà phải thông qua một chủ thể ñại diện cho mình, chủ thể
ñó chỉ có thể là Nhà nước bời vì nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân và
vì dân, lợi ích Nhà nước về cơ bản là thống nhất với lợi ích của ña số tầng lớp
nhân dân lao ñộng.
Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp
1959 và ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và

sau ñó ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 . ðiều 17
Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài
sản do Nhà nước ñầu tư vào các xĩ nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh
vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng an ninh
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu
toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật
(ðiều 18, Hiến pháp 1992). [3]
Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

6


chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến
pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử
dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai
theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ
cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững . [1]
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai”
(ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất
ñai” (ðiều 7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy
ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
ñịnh ñoạt.[4]
+ Về quyền chiếm hữu về ñất ñai:
Quyền chiếm hữu về ñất ñai của nhà nước xuất phát từ quyền năng của

một chủ sở hữu, còn quyền chiếm hữu của người sử dụng ñất lại xuất phát từ sự
cho phép của nhà nước trên cơ sở quyền sử dụng. Quyền chiếm hữu của nhà
nước thực hiện một cách gián tiếp còn quyền chiếm hữu của người sử dụng ñất
ñại là chiếm hữu trực tiếp. sự chiếm hữu của nhà nước không hạn chế về mặt
thời gian, chiếm hữu vĩnh viễn, còn người sử dụng ñất thì bị giới hạn bởi thời
gian và không gian. [4]
Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình
tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng
ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn
chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử
dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có
thu tiền và cho thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

7


ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất
cụ thể. QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý
nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích
sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ
ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển
kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời ñảm bảo
cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư
mang lại .
+ Về quyền sử dụng ñất ñai:
Là quyền khai thác những thuộc tính có ích từ ñất ñể phục vụ cho các mục
ñích phát triển kinh tế và ñời sống xã hội nhà nước không trực tiếp sử dụng ñất
mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vị giao ñất, cho thuê ñất ... ñánh thuế
việc chuyển quyền sử dụng ñất.

Nhà nước không mất ñi quyền sử dụng ñất khi giao ñất cho người sử
dụng ñất khai thác sử dụng. cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng ñất
của nhà nước lã vĩnh viễn, trọn vẹn, trên phạm vi cả nước, quyên sư dụng ñất
của tổ chức, cá nhân hộ gia ñình hạn chế bởi không gian, thời gian và mục
ñích sử dụng.
+ Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai:
ðây là quyền quyết ñịnh số phận pháp lý của ñất ñai ñồng thời là quyền
năng duy nhất và tuyệt ñối của chủ sở hữu.
Các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñược nhà nước bảo hộ các
quyền và lợi ích hợp pháp nhưng không có quyền ñịnh ñoạt ñất ñai mọi hành vi
vi phạm ñến quyền sở hữu ñất ñai ñều bị xử lý thích ñáng.
Quyền ñinh ñoạt ñất ñai không giống như quyền ñịnh ñoạt tài sản thông
thường trong dân sự, nó ñược ghi nhận tại khoản 2 ñiều 5 luật ñất ñai năm 2003.
- Nhà nước quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất thông qua việc quyết ñịnh,
xét duyệt quy hoạch sử dụng ñất, kế hoạch sử dụng ñất như.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

8


- Quy hoạch về hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất.
- Quyết ñịnh giao, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích
sử dụng ñất.
- ðịnh giá ñất. [1][4]
2.1.3. Quyền sử dụng ñất
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền
của mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp
ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa

tối cao của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện
chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử
dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên
và làm hài hoà ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân .
Tuy nhiên trong pháp luật quy ñịnh hiện nay thì Nhà nước là người ñại
diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có
quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch
và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng
ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ
là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó trên thực tế. Vậy chủ sở
hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người ñại diện, còn mỗi người dân
thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn
dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu
chỉ có thể là một, ñó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ
sở hữu của khối tài sản chung ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với
ñất ñai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông
qua Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược
Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

9


như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993
ñã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói
cách khác là QSDð của người sử dụng.
Trong Luật ðất ñai 1993 ñiều 1 quy ñịnh: “... Nhà nước giao ñất cho
các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức
chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn
ñịnh, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ

chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật
này gọi chung là người sử dụng ñất” .
Như vậy, quyền của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, quyền sử dụng ñất có
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì
và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất
bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược
bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003) . ðây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân
sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà
nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng. Trường
hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

10


hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai 2003).
Trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện
các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy
có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý

thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền
ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp:
nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng
một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi
chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho
phép,... Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử
dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký
biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

11


ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do

nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản.
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không
ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo
có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người
nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn.
Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð
của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển
hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
thương mại,... mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một
trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá
nông nghiệp và nông thôn.[5]
2.2. Cơ sở Thực tiễn
2.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
Theo như nghiên cứu thì ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở
hữu tư nhân về ñất ñai. Vì vậy tại các nước ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi
tự do rong nền kinh tế mặc dù có một số ñặc ñiểm riêng, khác biệt so với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

12


những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1 Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ñến nay, ñã tiến hành nhiều hoạt ñộng ño
ñạc và mua bán ñất ñai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa
ñầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ ñã thông qua pháp quy ñất ñai
ñầu tiên (Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua
pháp lệnh về ñất ñai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp
lệnh sớm nhất ñó của Mỹ mở ñường cho việc ño ñạc và mua bán ñất công, thu
hút mọi người ñến khai thác vùng ñất phía Tây.
- Về vấn ñề cải cách ñất ñai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn ñề tài nguyên
ñất, ñó là: (1)nước Mỹ sau ñộc lập, ngoài tài nguyên ñất ñai phong phú ra, hầu
như không có sở hữu gỡ; (2)về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân
giữ gìn ñộc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa
phát triển, thì con ñường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn ñề giải
quyết trước tiên là chế ñộ ñất ñai.
Về chế ñộ ñất ñai, nước Mỹ ñứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế ñộ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế ñộ nô lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu ñất ñai của nông dân, xây
dựng một loại chế ñộ ñất ñai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ ñã chọn con
ñường thứ ba khi quyết ñịnh chuyển ñất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách ñất ñai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách ñất ñai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước ñến thập
niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân
phối, khai thác và sử dụng tài nguyên ñất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai

là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 ñến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

13


chuyển việc phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ñất.

Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa phương, ñó là
khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên ñược tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñánh giá lại nhà ñất ñể áp thuế
ñúng giá thị trường. [10]
Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt như
ngân sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng thuế.
Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở
Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và ñô thị Mỹ là Bộ phát triển ðô thị và
Nhà ở (HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan ñến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng
ñồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và
thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở.

2.2.1.2. Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi
trường. Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật,

luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai. Các
hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai,
bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v. ñều ñược luật hoá.
Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:
- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

14


chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể
xin ñăng ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở
Thụy ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc
ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược
ký kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên
người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất

ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp
cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận
ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến
khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

15


bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất
ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là
trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các
thế chấp ñều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng
thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án.
Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược
thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên
ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
ñược thanh toán theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài
sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó
là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược

chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán
khoản tiền ñã cho thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá. [10]
- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường
ñược tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt
hại khác. Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu
trong trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất
có thể bán tài sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi
mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài
sản của mình, tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất
ñó cần cho các mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

16


buộc thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường
của tài sản
2.2.1.3. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở
hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân). ðất
Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là ñất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian sau
1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà
nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân
chia giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không
và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể
của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì,

kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát,... ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc
lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất.Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA).[10]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..

17