khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên

Đại học kinh tế quốc dân
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
BÁO CÁO TIỀN KHẢ
THI
1
HÀ NỘI 2010
1. Vị trí của lô đất
(Nguồn: Ảnh chụp từ vệ tinh)
 Diện tích của lô đất được xác định cho đầu tư 700 m2 (có khả năng mở rộng
thêm).
 Lô đất trực thuộc phường Phan Chu Trinh Quận Hoàn Kiếm
Bản đồ địa chính phường Phan Chu Trinh
1
1
Từ website: tương thích lúc 6pm 01/04/2010
2
2. Tổng quan về khu vực có lô đất
2.1 Tồng quan chung
* Diện tích:
Tính đến ngày 1/4/2009, diện tích Hà nội rộng 3.324,92 km2 nằm trong 17 thủ đô
lớn nhất thế giới. Trong đó, quận Hoàn Kiếm nằm trong trung tâm của nội thành Hà Nội
với diện tích là 5,29 Km2. Quận này bao gồm nhiều trung tâm buôn bán thương mại lớn
như Tràng Tiền, Chợ Đồng Xuân, Chợ hàng Da
* Dân số:
Hiện tại, dân số của Hà Nội khoảng 6.448.837 người( Tổng cục thông kê, tính đến
1/4/2009), Ban chỉ đạo tổng điều tra dân số và nhà ở thành phố Hà Nội cũng cho biết, dân
số khu vực thành thị lên tới 2.632.087 người, chiếm 40,8% dân số toàn thành phố, chiếm
gần nửa dân số thành thị vùng đồng bằng sông Hồng và chiếm 10,37% dân số thành thị
cả nước. Hà Nội có tỷ lệ tăng dân số bình quân là 2%, cao hơn 0,8% so với tỷ lệ bình
quân cả nước (1,2%). Mật độ dân số trung bình của Hà Nội 1.926 người/km2 vào năm
2009. Như vậy mật độ dân số trung bình của Hà Nội cũng cao hơn 7,4 lần của cả nước

(259 người/km2).
Quận Hoàn Kiếm có diện tích khỏang 5,29 km2, dân số khoảng 173.000 người,
và mật độ dân số là 173.000 người/km2.
( www.hoankiem.gov.vn , ngày 27/4/2010 ).
* Thu nhập bình quân:
Năm 2009, thu nhập bình quân của người dân thủ đô đạt 32 triệu đồng (kế hoạch
30 triệu đồng). Trong năm 2010, Hà Nội kỳ vọng mức tăng GDP đạt 9-10% hoặc cao
hơn, đưa thu nhập bình quân đầu người vượt 36 triệu đồng.
2.2 Các cao ốc hiện có xung quanh dự án

2.3 Các dự án sẽ đưa vào hoạt động xung quanh dự án trong vòng 5 năm tới
3
3. Tổng quan về thị trường BĐS tại Hà Nội trong năm 2008 đầu năm 2010
3.1 Sáu tháng đầu năm
• Lạm phát gia tăng đáng kể.
• Giá nguyên vật liệu gia tăng chóng mặt
• Sự giảm sút của thị trường chứng khoán.
• Tài chính toàn cầu bắt đầu có dấu hiệu khủng hoảng.
• Giá dầu bắt đầu tăng nhanh
• Lãi suất cơ bản chính thức tăng lên 14%.
• Lãi suất cho vay lên đến 21%.
• Các nhà đầu tư thứ cấp biến mất khỏi thị trường.
• Các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu mất niềm tin.
• Nhu cầu về văn phòng và nhà ở giảm trên toàn cầu.
• Nhu cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê giảm so với năm 2007.
• Các công trình xây dựng bị ngưng trệ.
• Các nhà đầu tư nước ngoài rút vốn trong các dự án.
4
3.2 Sáu tháng cuối năm
• Sự suy giảm về nhu cầu hàng hoá trên toàn cầu.

• Sự suy giảm về nhu cầu sắt thép xi măng và dầu thô.
• Lãi suất giảm mạnh trên toàn thế giới sau sự khủng hoảng của thị trường tín dụng.
• Lãi suất chính thức của việt nam giảm xuống còn 12% để chống lại với suy thoái.
• Lạm phát giảm.
• Giá nguyên vật liệu xây dựng giảm.
• Lãi suất cho vay giảm.
• Giá bán của các căn hộ trở về với giá trị thực.
• Áp lực lên giá đất cũng đi xuống.
• Số lượng các nhà đầu tư mới giảm
• Các công ty xem xét việc giảm quy mô và số lượng nhân sự.
• Ngân hàng siết chặt cho vay đối với thị trường BĐS.
5
3.3 Quý 1 năm 2010
• Kinh tế thế giới có dấu hiệu thoát khỏi khủng hoảng
• giá dầu thế giới tăng và đứng ở mức trên 80 $/ thùng
• chứng khoán có dấu hiệu khởi sắc
• lãi suất huy động đứng ở mức cao
• Kinh tế Trung Quốc khởi sắc
• Lạm phát tăng cao
• Xuất nhập khẩu tăng mạnh so với cùng kì năm 2009
• Đầu tư nước ngoài đang trở lại Việt Nam
• Lãi suất thỏa thuận cho vay xây dựng bất động sản trên 16%
• giá nguyên vật tăng nhanh
• cho vay mua bất động sản “ế”vì lãi suất cao 18-20%
• cung và cầu bất động sản khó gặp nhau
3.4 Đánh giá chung về tiềm năng phát triển của thị trường BĐS trong những năm tới
Cùng với đà phục hồi của nền kinh tế, bất động sản sẽ ấm dần nên trong thời gian tới.
Đó là xu hướng chung không riêng gì Việt Nam mà là biến động chung của bất động sản
thế giới.
Những cơn sốt bất động sản thường diễn ra theo chu kì và theo dự báo đợt sốt bất động

sản tiếp theo là năm 2011

Việt Nam đang phát triển rất nhanh và nhu cầu bất động sản cũng sẽ tiếp tục tăng trong
thời gian tới. Giá cả của hầu hết các mảng bất động sản cũng sẽ tăng trong vài năm tới
nhưng người mua và người thuê sẽ có xu hướng lựa chọn những sản phẩm có chất lượng
6
tốt hơn và được quản lý tốt hơn. Vì thế thị trường này có nhiều tiềm năng nhưng cũng
mang nhiều rủi ro.
Số lượng các dự án hiện nay trong tất cả các lĩnh vực bất động sản là rất lớn. Điều này
có thể dẫn tới dư thừa về nguồn cung trong vài năm tới. Dường như nhiều người, dù đã
có kinh nghiệm hay chưa, đều “nhảy” vào lĩnh vực này, và đây chính là một sự mạo
hiểm. Các nhà đầu tư có thể giảm rủi ro thông qua làm việc cùng những nhà tư vấn
chuyên nghiệp.
4. Đánh giá tiềm năng phát triển của dự án đối với các thị trường khác nhau (thị
trường nhà ở, cho thuê, khách sạn )
1. Đánh giá về phân khúc nhà chung cư
• Chủ đầu tư hiện nay phải cân nhắc phân khúc thị trường, vị trí nào sẽ tạo ra sản
phẩm phù hợp với vị trí đó để tránh thiệt hại. Những nhà đầu tư phát triển các dự
án phức hợp gồm căn hộ dân cư, khu bán lẻ, văn phòng cho thuê sẽ là hướng đầu
tư của tương lai, vì vừa phân tán rủi ro, vừa tìm được nhiều khách hàng mục tiêu.
• Chung cư vẫn đắt khách, nhưng chủ yếu là chung cư với giá bình dân.
• Nhiều dự án xây dựng chung cư động thổ, tăng nguồn cung mới: Chung cư cao
tầng Green House, dự án chung cư cao cấp Cleve, khu đô thị mới nam Vĩnh
Yên…
• Điều dễ nhận thấy trên thị trường hiện nay là lĩnh vực đô thị đang có sự đầu tư
lệch hướng khi có quá nhiều nhà đầu tư cùng những dự án lớn tập trung vào phân
khúc căn hộ cao cấp làm cho nguồn cung dần trở nên bão hòa, vì vậy sự cạnh
tranh tại phân khúc căn hộ cao cấp trong thời gian tới được dự báo sẽ rất quyết
liệt.
• Phần lớn nhu cầu nhà ở sẽ từ nhóm người có thu nhập trung bình, thực tế những

năm vừa qua thị trường nhà ở có sự phát triển không cân xứng vào sản phẩm nhà
ở cao cấp. Việc nhiều nhà đầu tư bất động sản đã nắm bắt cơ hội và chuyển hướng
đầu tư sang xây dựng sản phẩm căn hộ trung bình và thấp với giá cạnh tranh là sự
lựa chọn đúng.
• Mảng thị trường cao cấp được cho là có nhiều rủi ro, tuy nhiên hiện tại thị trường
này vẫn được quan tâm rất lớn và các dự án mới sẽ được bán nhanh nếu với mức
giá thấp hơn.
2. Đánh giá về phân khúc trung tâm thương mại
• Giá thuê tại các trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm dự kiến sẽ tăng,
mặc dù mô hình cửa hàng mặt phố được cải tạo cũng sẽ tiếp tục thu hút nhu cầu
và hạn chế khả năng tăng giá thuê.
• Bên cạnh đó kể từ 01/01/2010 thỏa thuận mở rộng thương mại trên lộ trình mở
cửa thị trường bán lẻ sẽ tạo điều kiện cho những nhà kinh doanh nước ngoài tiến
hành bất cứ hình thức bán lẻ và buôn bán nào ở Việt Nam, điều này sẽ có tác động
tích cực lên thị trường bán lẻ ở Việt Nam, nhu cầu cho diện tích bán lẻ tiếp tục
tăng đặc biệt là ở những khu vực trung tâm
• Dự án nằm trong khu vực quy hoạch cho mục đích thương mại, dịch vụ, mặc dù
đây là khu vực đã có nhiều trung tâm thương mại và thường xuyên tắc nghẽn giao
thông.
3. Đánh giá về phân khúc khách sạn.
7
• Theo Savills dự tính nhu cầu của thị trường khách sạn có thể sẽ giảm trong 2 quý
tiếp theo do thời gian tới là mùa thấp điểm. Tuy nhiên, tình hình chính trị kém ổn
định tại Thái Lan có thể sẽ dẫn đến sự gia tăng cầu cho ngành khách sạn Việt
Nam trong tương lai
• Còn trong quý 1/2010, không có khách sạn 3 – 4 – 5 sao nào gia nhập thị
trường Hà Nội. Toàn bộ thành phố hiện có 38 khách sạn với gần 5.700
phòng, trong đó có 10 khách sạn 5 sao, 6 khách sạn 4 sao và khoảng 20
khách sạn 3 sao.Có 2 dự án mới được cập nhật vào danh sách các dự án
tương lai của quý 1/2010, gồm Dự án Royal City tại đường Nguyễn Trãi và

Dự án Tổ hợp khách sạn, thương mại và văn phòng tại 27 – 29 Lý Thái Tổ.
• Tính đến thời điểm này, Hà Nội đã có tổng cộng 30 dự án khách sạn trong tương
lai với hơn 6.100 phòng, gấp đôi số lượng phòng khách sạn hiện tại. Trong đó, 4
dự án gồm Oriental Pearl, Grand Plaza Hanoi, Crown Plaza và Hotel De L’Opera
với gần 1.200 phòng có thể sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm 2010.Như vậy khu
vực quanh khu đất hiện nay đã tập trung khá nhiều các khách sạn đặc biệt là có cả
những khách sạn 5 sao nổi tiếng bậc nhất Hà Nội cùng với một số khách sạn hạng
trung khác thì có thể nói nếu xây thêm khách sạn chắc chắn sẽ bị cạnh tranh rất
lớn.
4.1 Đánh giá về khu vực
Đánh giá dưới đây nêu rõ vị trí hiện tại của Quận trung tâm thương mại và các
khu vực xung quanh về các hạng mục đã được xây dựng , các dự án tiêu biểu và sức
hấp dẫn đối với người Hà Nội và các nhà đầu tư. Những thứ tự xếp hàng này được
dựa trên sự hiểu biết và các nghiên cứu cơ bản dài hạn của Công ty Savills. Việc phân
tích trên đây sẽ làm rõ thêm các bậc xếp hạng này.
Quận Sức hấp
dẫn thu hút
Thế mạnh
cơ sở hạ
tầng
Tổng thể
tiềm năng
Hoàn Kiếm 5 5 5
Ba Đình 4 5 4.5
Hai Bà Trưng 3.5 3.5 3.5
Đống Đa 3 3 3
Cầu Giấy 3 3 3
Thanh Xuân 3 2.5 2.7
8
Tây Hồ 3.5 3.5 3.5

Từ Liêm 3 2.8 2.9
(Nguồn: Báo cáo dài hạn của công ty Savills)
2
4.2 Đánh giá khác (Mô hình SWOT, Benchmark)
(exp: Vị trí, dân cư, tiềm năng phát triển )
MA TRẬN SWOT
Strongs: Điểm mạnh
- Vị trí đẹp và ở nơi khá sầm uất về dân
cư là một thích hợp cho siêu thị phát
triển phù hợp với mức sống của người
dân tương đối cao
- Vị trí có giao thông khá thuận tiện
Opportunites
- Thị trường bán lẻ đang không có nguồn
cung mới mở ra cơ hội khi đầu tư vào
siêu thị
- Xung quanh không nhiều các điểm xem
phim
- Tràng tiền Plaza được đánh giá là hoạt
động chưa hiệu quả
Weaknesses
- Không thể xây được cao nên chưa tận
dụng được hết giá trị
- Giao thông không thuận tiện khi vào
cao điểm
Threats
- Thị trường văn phòng cho thuê vẫn tiếp
tục sụt giảm
- Vấp phải cạnh tranh từ các công trình
tương tự như Tràng tiền Plaza.

- Xung quanh có rất nhiều các nhà hàng
nổi tiếng

4. Xây dựng chiến lược Marketing
Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa
thông thường, nó đòi hỏi người làm marketing cho cac dự cần có những hiểu biết tổng thể
2
Từ website: tương thích 7pm 01/04/2010
9
về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội
trong quá khứ, hiện tại và tương lai.
Marketing trong bất động sản cũng không chỉ đơn thuần là cho thuê đầy tòa nhà
với bất kể giá nào mà còn là việc xây dựng được thương hiệu của sản phẩm, các nhóm
khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp
Trên một số các phân khúc thị trường khác nhau, thì các thông tin cần có cho các
quyết định về đầu tư bất động sản trên tất cả các lĩnh vực thông qua một chuỗi các công
việc: Phân tích thị trường, phân tích về vị trí và các loại hình phát triển, phân tích về
nguồn lực, phân tích tài chính, phân tích tính khả thi, phân tích các giao dịch cần thương
lượng, hoạch định chiến lược, đánh giá, kiểm toán
Để dự án văn phòng cho thuê đầy khách, ngoài yếu tố cần là vị trí, các chủ đầu tư
nên chú trọng nhiều hơn đến tính chuyên nghiệp trong việc marketing, quản lý các tòa
nhà văn phòng của mình do khách hàng ngày một khắt khe hơn với các dịch vụ đi kèm
tòa nhà văn phòng.
* Thiết kế sản phẩm và định giá:
- Tòa nhà được thiết kế xây dựng với những tầng đầu tiên cho việc mua sắm , một số dịch
vụ giải trí và ăn uống khác, các tầng trên là cho thuê văn phòng, đây cungc là mục đích
chủ yếu. Việc làm này chúng ta có thể cụ thể hóa trước bằng những mô hình, các bản
thiết kế.
- Định giá cho sản phẩm: Quận Hoàn Kiếm nằm trong trung tâm của thủ đô Hà Nội, có vị
trí đẹp và thuận lợi, diện tích đất vô cùng khan hiếm. Vì vậy dự án nên xây dựng là văn

phòng cao cấp. Có thể hướng đến các khách thuê tiềm năng đều là những tập đoàn, công
ty nước ngoài có tên tuổi và định một mức giá khá cao.
* Truyền thông, tiếp thị cho sản phẩm.
- Điều trước tiên mà chúng ta cần làm là thiết kế cho dự án của chúng ta một thông điệp
quảng cáo nhằm thu hút khách hàng mục tiêu và khách hàng tiềm năng bằng những thông
điệp hấp dẫn. Kích thích được sự nôn nóng của khách hàng. Như thông điệp: “ Real
Succeed “.
- Sau đó là nội dung của thông tin . Thông tin về diện tích, vị trí, số phòng, địa chỉ. Giá cả
và phương thức thanh toán. Tạo cho khách hàng cảm thấy hài lòng và tin tưởng vào dịch
vụ, trang thiết bị của tòa nhà, rất yên tâm với an ninh đảm bảo nơi đây. Và những yếu tố
10
quan trọng mà khách thuê mong đợi cho một văn phòng mới nơi là mang tới thành công
cho doanh nghiệp của mình.
- Sau khi thiết kế sản phẩm và tạo thông điệp, chúng ta sẽ cần phải đưa thông điệp đến
với khách hàng qua các kênh truyền thông khách nhau .
Mỗi kênh truyền thông đều có những độc giả riêng của mình, vì vậy cần lụa chon kênh
thích hợp, nhưng quảng cáo thành công là khi khách hàng có thể biết đến và yêu mến sản
phẩm của bạn. Một số hình thức truyền thông ta có thể làm là: trưng biển quảng cáo trực
tiếp tại khu xây dựng dự án, gửi thư trực tiếp đến khách hàng mục tiêu hay các đối tác có
liên quan, hay chúng ta cũng có thể tạo một trang web cho dự án , quảng cáo các vidio
clip dài khoảng 3 -5 phút trên truyền hình để giới thiệu, quảng cáo trên các tạp chí chuyên
ngành, báo điện tử, hội thảo triểm lãm mô hình
- Để thực hiện tốt trong khâu này, chúng ta có thể đi thuê các công ty chuyên về
marketing để đảm nhiệm khâu nghiên cứu thị trường, cũng như tiếp thị cho sản phẩm .
6. Phân tích khả thi tài chính của dự án

11